Bijlage 1 - Meerjaren Programma Grondexploitaties 2025

Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG 2025) Herziening van de Grondexploitaties per 1 januari 2026 Afdeling: Programma’s en Projecten Versie Datum: 20 april 2026

1/58

Inhoud MPG 2025

1.

ALGEMEEN .............................................................................................................................................. 4 1.1. 1.2. 1.3.

INLEIDING ................................................................................................................................................. 4 DOELEN HERZIENING GRONDEXPLOITATIES ...................................................................................................... 5 LEESWIJZER ............................................................................................................................................... 5

2.

FINANCIËLE HOOFDLIJNEN ...................................................................................................................... 6

3.

SYSTEMATIEK .......................................................................................................................................... 9 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

4.

MARKTONTWIKKELINGEN ..................................................................................................................... 13 4.1. 4.2. 4.3.

5.

ONTWIKKELINGEN KOSTEN BOUW- EN WOONRIJP MAKEN................................................................................. 15 PARAMETERS .......................................................................................................................................... 15 RENTEKOSTEN EN DISCONTOVOET................................................................................................................ 16

VASTGESTELDE GRONDEXPLOITATIES ................................................................................................... 17 6.1. 6.2.

7.

ONTWIKKELINGEN IN 2025 ........................................................................................................................ 13 ONTWIKKELINGEN WONINGBOUW ............................................................................................................... 13 ONTWIKKELING OP DE MARKT VOOR COMMERCIEEL VASTGOED ......................................................................... 14

REKENPARAMETERS .............................................................................................................................. 15 5.1. 5.2. 5.3.

6.

GRONDBELEID ........................................................................................................................................... 9 BESLUIT BEGROTING EN VERANTWOORDING ................................................................................................... 9 TYPE PROJECTEN ...................................................................................................................................... 10 OVERZICHTSKAART ONTWIKKEL LOCATIES ...................................................................................................... 12

PROGRAMMA IN DE GRONDEXPLOITATIES...................................................................................................... 18 FINANCIEEL RESULTAAT VASTGESTELDE GRONDEXPLOITATIES EN DE VERLIESVOORZIENING GRONDEXPLOITATIES .......... 18

INITIËLE EN FACILITERENDE PROJECTEN ................................................................................................ 20 7.1. 7.2.

ALGEMEEN ............................................................................................................................................. 20 FACILITAIRE PROJECTEN ............................................................................................................................. 22

8.

PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKINGEN .................................................................................................. 24

9.

RISICOANALYSE ..................................................................................................................................... 26 9.1. 9.2.

ANALYSE ................................................................................................................................................ 26 GEMEENTEBREDE WEERSTANDSVERMOGEN ................................................................................................... 29

10. VENNOOTSCHAPSBELASTING ................................................................................................................ 29 11. TOELICHTING GROND- EN GEBIEDSEXPLOITATIES.................................................................................. 30 11.1. BESTAAND STEDELIJK GEBIED ................................................................................................................ 31 11.2. WIEKEN – VINKENHOEF ......................................................................................................................... 34 11.3. ABC SCHOOL (AMERSFOORT VERNIEUWT) ............................................................................................ 37 11.4. VATHORST BEDRIJVENPARK .................................................................................................................. 39 11.5. DE LICHTENBERG ................................................................................................................................... 41 11.6. KOP VAN ISSELT – ROVA ........................................................................................................................ 43 11.7. HOEFKWARTIER ..................................................................................................................................... 46 11.8.

OVERIGE GRONDEXPLOITATIES ............................................................................................................. 49 12. JAARSCHIJVEN T.B.V. BUDGETVERLENING ............................................................................................. 54 2

13. BIJLAGEN ............................................................................................................................................... 57 13.1. 13.2. 13.3.

HANDREIKING GRONDEXPLOITATIES ............................................................................................................. 57 OVERZICHT LEVERING BEDRIJVENTERREIN ...................................................................................................... 58 LIJST MET AFKORTINGEN ............................................................................................................................ 58

3

1. Algemeen 1.1. Inleiding Voor het realiseren van gemeentelijke doelen kan het noodzakelijk zijn dat de gemeente zelf gronden aankoopt en ontwikkelt. Eens per jaar, voor de vaststelling van de jaarrekening, worden de gemeentelijke grondexploitaties herzien. Daarbij worden alle ramingen en andere uitgangspunten opnieuw beoordeeld op actualiteit en realiteitsgehalte. Indien nodig worden cijfers/uitgangspunten bijgesteld. Dat kan leiden tot hogere of lagere kosten en opbrengsten en daarmee tot wijziging van het financiële resultaat van de grondexploitatie. Aanpassing van het financieel resultaat kan leiden ook tot een aanpassing van de benodigde (verlies)voorzieningen en of winstneming. De uitkomsten van de herziening van de grondexploitaties per 1 januari 2026 wordt verwerkt in de gemeentelijke jaarrekening 2025 en draagt zo bij aan een juist en actueel financieel beeld. Bij de herziening wordt inzicht geboden in de reeds gerealiseerde én nog te verwachten kosten en opbrengsten per grondexploitatie. Ook wordt een prognose gegeven van het te verwachten eindresultaat. De gemeenteraad stelt de uitkomsten van deze herziening vast via het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG). Het vastgestelde MPG wordt verwerkt in de lopende begroting (2026) en vormt mede input voor de opstelling van de begroting 2027, die in november 2026 ter besluitvorming wordt voorgelegd.

De peildatum voor deze herziening is 1 januari 2026. Voor de actuele boekwaarde per 31 december 2025 wordt verwezen naar de balans van de jaarrekening 2025. De jaarrekening vormt onderdeel van de bredere planning- en control cyclus van de gemeente.

4

1.2. Doelen herziening grondexploitaties Met de vaststelling van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2025 wordt beoogd de raad actueel en volledig inzicht te geven in de volgende aspecten: A.

B.

C. D. E.

Het verwachte financiële resultaat per (deel)exploitatie, op basis van de verwerkte cijfers uit de jaarrekening 2025, de geactualiseerde kosten en opbrengsten en eventuele wijzigingen in de fasering. Het toetsingskader voor het vaststellen van de financiële gevolgen van onder andere grondaankopen en -verkopen, aanpassingen in grondprijzen, voortgang in planuitwerking, resultaten van aanbestedingen en het sluiten van exploitatieovereenkomsten. De benodigde hoogte van verliesvoorzieningen binnen de grond- en gebiedsexploitaties. De actuele stand van zaken met betrekking tot de risico’s die verbonden zijn aan de lopende grond- en gebiedsontwikkelingen. Het bepalen van de hoogte van de tussentijdse winstneming.

Daarnaast wordt de raad gevraagd voor: F. Het verkrijgen van goedkeuring over de (gewijzigde) budgetverlening voor het MPG. 1.3. Leeswijzer Hoofdstuk 2 betreft een samenvatting waarin de financiële hoofdlijnen beknopt worden weergegeven. In hoofdstuk 3 wordt de algemene systematiek van het grondbeleid toegelicht. Hierbij komt aan bod hoe het grondbeleid werkt, welke uitgangspunten worden gehanteerd en wat de recente ontwikkelingen zijn, onder andere op het gebied van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Vervolgens beschrijft hoofdstuk 4 de ontwikkelingen op de vastgoed- en grondmarkt die invloed hebben op de grondexploitaties. Op basis daarvan wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de effecten voor de rekenparameters die in de exploitaties worden toegepast. De daaropvolgende hoofdstukken laten zien hoe deze inzichten zijn verwerkt in de herziening en wat de financiële uitkomsten zijn. Daarbij wordt gestart met de vastgestelde grondexploitaties in hoofdstuk 6 en de initiële projecten in hoofdstuk 7. De financiële verantwoording van publiek-private samenwerkingen (PPS) maakt geen deel uit van deze herziening om de reden dat gemeentelijke deelnemingen wegens boekhoudkundige regels apart behandeld worden. Gezien het belang van enkele PPS-projecten met een grondexploitatie, is in hoofdstuk 8 wél een korte toelichting opgenomen.

Gebiedsontwikkeling brengt altijd risico’s met zich mee. In hoofdstuk 9 wordt ingegaan op de aard en beheersing van deze risico’s. Hoofdstuk 10 gaat in op de vennootschapsbelasting. Tot slot geeft hoofdstuk 11 een nadere toelichting op de herziening per afzonderlijke exploitatie en geeft hoofdstuk 12 een toelichting op de jaarschijven ten behoeve van de budgetverlening. Ter ondersteuning is een handreiking opgesteld waarin de systematiek van grondexploitaties nader wordt uitgelegd. Deze is als bijlage toegevoegd en bedoeld ter ondersteuning van de besluitvorming in raad en college over dit onderwerp.

5

2. Financiële hoofdlijnen Dit hoofdstuk geeft een korte samenvatting van de financiële stand van de lopende grond- en gebiedsexploitatie en faciliterende projecten, welke zijn herzien per 1 januari 2026 (peildatum). Daarnaast wordt in dit hoofdstuk kort ingegaan op de risico’s en de waardering van risico’s. Een gedetailleerde toelichting op deze onderdelen is opgenomen in de volgende hoofdstukken van dit MPG. Grond- en/of gebiedsexploitaties De gemeente Amersfoort heeft op peildatum 1 januari 2026 in totaal 18 lopende grond- en/of gebiedsexploitaties. In 2025 zijn geen nieuwe grondexploitatie vastgesteld en geen grondexploitaties afgesloten. Het merendeel van de lopende grondexploitaties heeft een negatief financieel resultaat. Dit negatieve resultaat wordt afgedekt door een voorziening voor verlieslatende projecten. In vergelijking met de herziening van vorig jaar (MPG 2024) is er sprake van een financiële verslechtering van het verwachte (totale) eindresultaat. De totaal benodigde verliesvoorziening op basis van de recente herziening van de grond- en gebiedsexploitaties (MPG 2025) bedraagt ca. € 68,2 mln. Ten opzichte van de herziening van vorig jaar (MPG 2024) is ongeveer € 6,8 mln. meer verliesvoorziening nodig om de beoogde tekorten af te dekken. Een deel van deze verslechtering wordt veroorzaakt door bijstelling van de parameters (verhoging kostenstijging korte termijn).

Het effect op portefeuilleniveau leidt tot verhoging van geprognosticeerde kosten en daarmee verslechtering van het financiële resultaat.

6

Daarnaast dragen diverse incidentele ontwikkelingen bij aan de verslechtering van het resultaat. Het betreft bijstelling/ophoging van kostenramingen, bijstellingen van geprognosticeerde grondopbrengsten door bijgestelde taxatiewaarden etc. Onderstaande figuur geeft de ontwikkeling weer van de stand van de verliesvoorziening op basis van de jaarlijkse herziening van de grond- en gebiedsexploitaties. Figuur 1: Ontwikkeling verliesvoorziening grond- en gebiedsexploitaties Bedragen x €1.000

Ontwikkeling verliesvoorziening

€70.000

€60.000 €50.000 €40.000 €30.000 €20.000 €10.000

€Herziening 2023 MPG 2022

Herziening 2024 MPG 2023

Herziening 2025 MPG 2024

Herziening 2026 MPG 2025

Facilitaire projecten Naast actieve grondexploitaties ondersteunt de gemeente ook projecten van particuliere initiatiefnemers. Dit houdt in dat de gemeente particuliere partijen de mogelijkheid biedt/faciliteert om grond te exploiteren. Daarbij worden de gemeentelijke kosten voor de betreffende ontwikkelingen op de initiatiefnemer verhaald (kostenverhaal). Met de particuliere initiatiefnemers wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder meer het kostenverhaal wordt verankerd. Momenteel zijn er binnen de gemeente Amersfoort ongeveer 51 lopende faciliterende projecten. Eind 2025 heeft de gemeente per saldo circa € 5,2 mln. aan kosten openstaan welke zij wil verhalen op de initiatiefnemers. Risico’s Gebiedsontwikkelingen gaan gepaard met onzekerheden en risico’s. De lange doorlooptijd, complexiteit, de betrokkenheid van diverse partijen met uiteenlopende belangen en marktontwikkelingen kunnen de uitkomsten van de grond- en opstalexploitaties beïnvloeden. De afgelopen jaren hebben gebiedsontwikkelingen grote risico’s met zich meegebracht waarvan sommige moeilijk beheersbaar bleken. Bij deze herziening van de grondexploitaties is het risicoprofiel opnieuw beoordeeld en zijn risico’s opnieuw gekwantificeerd. De risico’s bij deze herziening zijn gekwantificeerd op totaal ca. € 30,6 mln.

Ten opzichte van de herziening van vorig jaar (MPG 2024) is het risicoprofiel van de grond- en gebiedsexploitaties met ca. € 10,7 mln. toegenomen. Deze toename wordt deels veroorzaakt door portefeuillerisico’s (bijvoorbeeld risicoprofiel ten aanzien van de gehanteerde parameters) en deels door projectspecifieke risico’s. Gezien de ontwikkeling ten aanzien van netcongestie is het risico van optreden en het financiële effect hiervan voor de gemeentelijke gebiedsontwikkelingen beoordeeld. Dit leidt voor een aantal grondexploitaties tot een verhoogd risicoprofiel. 7

De uitkomst van deze inventarisatie wordt vastgelegd in de paragraaf "Weerstandsvermogen" van de gemeentelijke begroting en het gemeentelijk jaarverslag. Onderstaande figuur geeft een weergave van de ontwikkeling van het gekwantificeerde risicoprofiel van de jaarlijks herziene grondexploitaties. Figuur 2: Ontwikkeling gekwantificeerde risicoprofiel grond- en gebiedsexploitaties

Bedragen x €1.000 € 35.000

Kwantificering risicoprofiel grond- en gebiedsexploitaties

€ 30.000 € 25.000 € 20.000 € 15.000 € 10.000 € 5.000 €Herziening 2023 MPG 2022

Herziening 2024 MPG 2023

Herziening 2025 MPG 2024

Herziening 2026 MPG 2025

8

3. Systematiek 3.1. Grondbeleid Grondbeleid en grondexploitaties worden ingezet om de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, wonen, economische zaken, verkeer, cultuur, recreatie te realiseren. We zetten dit situationeel in met de nadruk op maatwerk en flexibiliteit. Dit betekent dat we elke keer de afweging maken en kijken wat er per specifieke situatie nodig is. Dit is vastgelegd in de nota grondbeleid. Actief grondbeleid wordt ingezet wanneer de markt de gewenste ontwikkeling niet oppakt of als er specifieke belangen spelen die via faciliterend grondbeleid of andere wet- en regelgeving niet geborgd kunnen worden. 3.2. Besluit Begroting en Verantwoording De commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) heeft in december 2023 een aantal aanpassingen vastgesteld. De toepassing van deze regels is verplicht voor de jaarrekening 2025. Een aantal punten die de resultaten van de grondexploitaties kunnen beïnvloeden, worden hieronder toegelicht.

9

1. Risico’s In de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)” van de commissie BBV is over risico’s de aanbeveling opgenomen om onderscheid te maken tussen risico’s die de gehele portefeuille raken, zoals bijvoorbeeld markt- en conjunctuurinvloeden, en project specifieke risico’s. Als er in positieve grondexploitaties winst genomen kan worden, zijn de project specifieke risico’s aanleiding om de winstneming naar beneden bij te stellen of uit te stellen. Beide type risico’s moeten worden betrokken bij het bepalen van het noodzakelijk weerstandsvermogen van de gemeente. De commissie BBV adviseert hierbij om inzicht te geven in de ontwikkeling over de gehele looptijd van de grondexploitatieprojecten voor projectspecifieke risico’s en risico’s voor de portefeuille als geheel. Dit advies is in dit MPG verwerkt. 2. Warme gronden en strategische voorraad Vanwege de grote opgaven kan een gemeente, op het gebied van woningbouw, gronden verwerven met het oog op gebiedsontwikkeling die op langere termijn gaat spelen. Dergelijke gronden, waarvan op voorhand vaststaat dat deze als bouwgrond zullen gaan fungeren, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld, worden in de regel als ‘warme grond’ geduid. Deze gronden worden op de balans opgenomen onder de materiele vaste activa tegen verwervingskosten.

Bij de beoogde ontwikkeling van Bovenduist is sprake van warme gronden. De verwerving/in eigendom zijnde opstallen met het oog op toekomstige (her)ontwikkeling (bijvoorbeeld de Stadhuislocatie aan de Molenstraat) is opgenomen onder de strategische voorraad. Jaarlijks dient de boekwaarde van deze grond/objecten getoetst te worden aan de marktwaarde. Voorwaarde om de voorraad bij mogelijke toekomstige herontwikkeling te betrekken is, dat de raad een expliciet besluit heeft genomen over deze ontwikkeling. Aan deze voorwaarden is voldaan en voor de jaarrekening 2025 zijn er geen financiële wijzigingen te melden voor de warme gronden en de strategische voorraad. 3.3. Type projecten Binnen het MPG worden vier soorten projecten onderscheiden. 1.

Grondexploitaties.

Deze worden gepresenteerd op individuele projectpagina's. Een grondexploitatie project is een lopende grondontwikkeling, waarbij de ruimtelijke grenzen zijn bepaald en de gemeenteraad de ontwikkeling heeft goedgekeurd. Elke project in het MPG omvat een bijgewerkte beoordeling van de kosten en opbrengsten van de grondontwikkeling. 2.

Facilitaire projecten.

Deze initiatieven zijn geen onderdeel van een vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties, aangezien de gemeente geen eigendom heeft in de te ontwikkelen gebieden. De gemeente maakt echter afspraken met de initiatiefnemers over de betaling van de gemeentelijke plan- en apparaatskosten en overige kosten van grondexploitatie, als daar sprake van is. 3.

Publiek-private samenwerking

Op basis van een publiek-private samenwerking worden gronden ontwikkeld op basis van een samenwerkingsverband tussen de gemeente en private partijen. De samenwerking kan in verschillende vormen plaatsvinden. Meestal wordt hiervoor een aparte entiteit voor opgericht. Indien sprake is van een aparte entiteit dan zijn voor de betreffende entiteit de daarvoor geldende verslaggevingsregels van toepassing. Het samenwerkingsverband komt In de begroting en jaarstukken tot uiting in de paragraaf verbonden partijen. 4.

Gebiedsexploitatie/Gemengd

Een gebiedsexploitatie betreft een combinatie van een grondexploitatie en een exploitatie op basis van een faciliterende ontwikkeling binnen eenzelfde projectbegrenzing. 10

Volgens de BBV-regelgeving moeten dergelijke projecten voor administratieve doeleinden worden gesplitst. Het resultaat en de boekwaarde van een gebiedsexploitatie wordt naar rato van de opbrengsten toegerekend aan het grondexploitatiedeel en het faciliterende deel. In onderstaande figuur zijn de projecten per type weergegeven: Figuur 3: Overzicht type projecten Grondexploitatie •Bestaand stedelijke gebied: •BSG boekwaarde •Middelhoefseweg •Eemplein •Eemkwartier / Puntenburg •De Nieuwe Stad •De Wieken - Vinkenhoef (noord en zuid) •Vathorst Bedrijvenpark •De Lichtenberg •Kavels over de Laak •Maatweg - De Schans •Liendert West •Schothorsterlaan 88 •ABC School •Kop van Isselt - ROVA •Leusderweg 249

Facilitaire projecten •Wagenwerkplaats •Infra Hogekwartier •Parkweelde 3 •OLV bestemmingsplan •Overige

Publiek-private samenwerking •Ontwikkelingsbedrijf Vathorst

Gebiedsexploitaties •Hoefkwartier

Strategische gronden. Naast de projecten zijn er strategische eigendommen, gecategoriseerd onder de voorraad. Wanneer een object daadwerkelijk wordt bestemd voor verkoop, dan moet overboeking plaatsvinden naar de voorraden. Voorbeelden van deze categorie gronden van de huidige stadhuislocatie (Molenstraat – Stadhuisplein). Voor deze eigendommen zijn de concrete ruimtelijke plannen en grondontwikkelingen nog niet vastgesteld.

11

3.4. Overzichtskaart ontwikkel locaties Op onderstaande kaart zijn de ontwikkellocaties zoals benoemd in dit MPG weergegeven. Figuur 4: Kaart ontwikkellocaties in Amersfoort

12

4. Marktontwikkelingen 4.1. Ontwikkelingen in 2025 In de Zomerrapportage 2025 zijn risico’s en mogelijke financiële effecten opgenomen ten aanzien van de (lage) omslagrente, vertraging als gevolg netcongestie en het mislopen/terugbetaling van WBI subsidies als gevolg van vertragingseffecten door netcongestie. Deze risico’s zijn nu opgenomen en gekwantificeerd in het risicoprofiel van de afzonderlijke grondexploitaties 4.2. Ontwikkelingen woningbouw De behoefte aan woningen in Amersfoort is, net als in de rest van Nederland, nog steeds groot. De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om binnen het woningbouwprogramma de komende jaren extra (sociale) huurwoningen voor de doelgroepen beschikbaar te krijgen. Op basis van het vastgestelde Omgevingsprogramma Volkshuisvesting bestaat de verplichting om bij nieuwe ontwikkelingen minimaal 2/3e betaalbare woningen te realiseren, waarvan 35% sociale huurwoningen. Hiermee wordt aangesloten bij het vigerende Rijksbeleid. Periodiek wordt gerapporteerd over de voortgang van de woonopgave, zie hiervoor Voortgangsrapportage woningbouw 2025-2 Na de opleving van de koopwoningmarkt in 2024 zien we dat de markt evenwichtiger is geworden. Er is nog steeds sprake van een woningtekort mede vanwege de achterblijvende bouwproductie. Doorlooptijden, kostenstijgingen en financieringsvoorwaarden blijven bepalende factoren aan de aanbodzijde.

De hypotheekrente is in 2025 nagenoeg gelijk gebleven. De prijzen stijgen gematigd, in lijn met de ontwikkeling van de afgelopen jaren, zonder duidelijke trendbreuken. De schaarste op de huurwoningmarkt zet onverminderd door. Het aantal aangeboden huurwoningen daalt, en de verwachting is dat deze trend zich voortzet. Dit tekort, in combinatie met 13

licht stijgende huurniveaus en stabiliserende aanvangsrendementen, leidt naar verwachting tot een lichte waardestijging van huurwoningen in de nabije toekomst. Na de sterke bouwkostenstijgingen in de periode 2022–2023 is de stijging van bouwkosten in 2024 en 2025 in rustiger vaarwater terecht gekomen. De prijzen voor materiaal en energie zijn gestabiliseerd, waardoor de resterende kostenstijging voornamelijk wordt veroorzaakt door hogere lonen. Bij het project Liendert-West heeft de grondverkoop en startbouw "Kop van Liendert" plaats gevonden. Op de plek van het voormalige zwembad Liendert komt een appartementengebouw met een half verdiepte parkeerlaag en 120 appartementen (60 appartementen in de sociale huur en 60 in het middensegment) verdeeld over 5 woonverdiepingen. 4.3. Ontwikkeling op de markt voor commercieel vastgoed Momenteel is er een aanzienlijk tekort aan beschikbare bedrijfsruimte. Naast het kwantitatieve tekort is er ook een kwalitatief tekort op het gebied van locaties en voorzieningen. Zorgen over de toekomst van de markt voor bedrijfsruimte zijn ontstaan vanwege de beperkte beschikbaarheid van nieuwbouwgrond en de toenemende congestie op het elektriciteitsnet. Door de grote vraag en het krappe aanbod laat de bedrijfsruimtemarkt in Nederland een positief beeld zien. Ook in Amersfoort is de behoefte groot en het aanbod beperkt.

Dit vertaalt zich naar stijgende huren en koopprijzen. Op basis van marktkenmerken (aanhoudende krapte op kwalitatieve locaties, stabiele tot licht doorzettende huurontwikkeling en gestabiliseerde aanvangsrendementen) wordt uitgegaan van stabiel stijgende grondprijzen voor bedrijfsruimte. In bedrijvenpark Vathorst heeft in 2025 één grondlevering plaatsgevonden. Het betreft een in erfpacht uitgegeven kavel met een oppervlakte van 7.420 m².

14

5. Rekenparameters 5.1. Ontwikkelingen kosten bouw- en woonrijp maken De kosten in grondexploitaties zijn voor een groot deel gerelateerd aan de bouwkosten voor grond-, weg- en waterbouw (GWW) en de consumentprijsindex (CPI). De structurele bouwkosten voor GWW zijn in 2025 met circa 3% gestegen. De consumentprijsindex (CPI) laat vanaf 2024 een vrij consistentie stijging zien van 3,0% - 3,5%. Voor de toekomst wordt verwacht dat de prijsontwikkeling zal dalen naar 2% op jaarbasis. Op basis van de historische ontwikkeling en de verwachtingen voor 2026 wordt een kostenstijging aangehouden van 3,0% voor de korte termijn en 2,0% voor de lange termijn. De parameters zijn vastgelegd in het collegebesluit, d.d. 2 december 2025, zie Parameters MPG 2025 5.2. Parameters De gemeentelijke grondexploitaties zijn herzien conform bovengenoemd collegebesluit. De gehanteerde parameters zijn weergeven in onderstaande tabel. In projecten kan onderbouwd worden afgeweken van de vastgestelde parameters, bijvoorbeeld als er sprake is van contracten met derden, waarbij andere parameters gehanteerd worden. De wijze van berekenen van de rente is door de BBV verplicht voorgeschreven. Tabel 1: Overzicht parameters herziening grond- en gebiedsexploitaties MPG 2025

Opbrengststijging woningbouw Diverse locaties* korte termijn lange termijn

MPG 2024 2,00% 2,00%

MPG 2025 2,00% 2,00%

Opbrengststijging bedrijventerreinen Vathorst korte termijn lange termijn Wieken, en overige korte termijn lange termijn

2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

3,00% 2,00%

Kostenstijging - Grondkosten

korte termijn lange termijn

Rente en discontovoet Rentekosten

2025 0,25% nvt 2026 0,50% 0,50% 2027-2028 0,50% 0,75% 2029 1,00% 0,75% 2030 ev 1,00% 1,00% Discontovoet korte termijn 2,00% 2,00% lange termijn 2,00% 2,00% Korte termijn: periode van 3 jaar Lange termijn: periode van jaar 4 tot en met jaar 10 Op grond van de BBV regels wordt na jaar 10 geen indexatie van de opbrengsten meer toegepast. * Grondexploitaties met woningbouw: Rova, De Lichtenberg, Bestaand Stedelijk Gebied, waar onder De Nieuwe Stad, Amersfoort Vernieuwt, De Schans, Leusderweg, Liendert West, Kavels over de Laak en Schothorsterlaan 88. * Gebiedsexploitaties: Hoefkwartier

15

5.3. Rentekosten en discontovoet Rente Eind 2023 heeft de commissie BBV de notitie Rente geactualiseerd. Deze notitie is van toepassing met ingang van begrotingsjaar 2025. De belangrijkste wijziging uit de notitie Rente betreft een aanpassing in de toerekening van de rentelasten aan de grondexploitaties. Voorheen was het alleen toegestaan om de werkelijke rente over het vreemd vermogen (naar rato) toe te rekenen aan de grondexploitaties. Dit geldt ook voor de toekomstige rentelasten. Met ingang van boekjaar 2025 wordt voor grondexploitaties geen onderscheid meer gemaakt in het BBV, waardoor de rentetoerekening plaatsvindt op basis van de reguliere omslagrente. Discontovoet De BBV notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken schrijft de te hanteren disconteringsvoet voor. Aan de hand van deze disconteringsvoet worden alle toekomstige kosten en opbrengsten terug gerekend naar één bedrag nu (prijspeil 1 januari 2026). De disconteringsvoet dient volgens de commissie BBV bij negatieve grondexploitaties gelijk te zijn aan het maximale meerjarig streefpercentage van de ECB voor de inflatie binnen de Eurozone. Dit streefpercentage is op dit moment (“onder, maar dichtbij”) 2,0%. Voor de herzieningen hanteren wij, net als vorig jaar, het streefcijfer. In onderstaande tabel is de in de grond- en gebiedsexploitaties gehanteerde rente- en discontovoet weergeven.

Tabel 2: Overzicht Rente- en discontovoet

Rentevoet 2026 2027-2028 2029 2030 ev Discontovoet korte termijn lange termijn

MPG 2024

MPG 2025

0,50% 0,50% 1,00% 1,00%

0,50% 0,75% 0,75% 1,00%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

16

6. Vastgestelde grondexploitaties Per 1 januari 2026 kent de gemeente Amersfoort in totaal 18 vastgestelde grond- en gebiedsexploitaties. In 2025 zijn geen nieuwe grondexploitaties door de raad vastgesteld en zijn geen grondexploitaties afgesloten. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het bijbehorende (vastgoed)programma van de ontwikkelingen. Daarnaast wordt het financiële resultaat weergegeven van de grond- en gebiedsexploitaties welke per 1 januari 2026 zijn herzien en de daaruit volgende benodigde verliesvoorzieningen en winstneming (jaarrekening 2025).

17

6.1. Programma in de grondexploitaties De komende jaren worden op locaties met een vastgestelde grondexploitatie nog diverse woningbouwprojecten en bedrijventerreinen gerealiseerd. Onderstaande figuur toont het resterende te realiseren (vastgoed)programma. In totaal worden binnen de gemeentelijke grondexploitaties nog ongeveer 5.100 woningen gebouwd. Daarvan vallen circa 1.800 woningen in de categorie sociale huur. Naast woningbouw wordt circa 13 hectare aan bedrijventerrein uitgegeven, exclusief het Eemkwartier en Puntenburg. Het merendeel van dit programma wordt gerealiseerd in Vathorst Bedrijvenpark, Wieken- Noord en middelhoefseweg. Figuur 5: Nog te realiseren aantal woningen en uit te geven bedrijventerrein (m²)

Bedrijventerreinen (m² uitgeefbaar) 150.000

Woningbouwprogramma (aantallen) 3.500 3.000 2.500

100.000

Middelhoefseweg

2.000

Wieken-Noord

1.500 1.000

Bedrijventerrein Vathorst

50.000

500 Sociale huur

middenhuur / vrije sector

-

Totaal

6.2. Financieel resultaat vastgestelde grondexploitaties en de verliesvoorziening grondexploitaties De grond- en gebiedsexploitaties zijn herzien per 1 januari 2026. Bij de herziening zijn ramingen van opbrengsten en kosten, fasering en overige uitgangpunten getoetst op actualiteit en marktconformiteit. Tevens zijn de boekwaarde per 31 december 2025 verwerkt in de exploitaties. Bij de actualisatie is het financieel resultaat van de diverse exploitaties opnieuw bepaald. Verliesvoorziening Op basis van de regelgeving binnen het BBV dient in geval van verliesgevende grondexploitaties (=grondexploitaties met een negatief financieel resultaat) direct een verliesvoorziening te worden getroffen. Op basis van de verliesgevende grondexploitaties behorende bij dit MPG wordt de verliesvoorziening geactualiseerd in de jaarrekening 2025. Winstneming Op basis van de regelgeving binnen het BBV wordt er vanuit het realisatiebeginsel gestuurd op het tijdig winstnemen. In het verleden werd deze winst genomen bij het afsluiten van een (deel)grondexploitatie, maar nu dient ook tussentijds winst te worden genomen. Daarom is bij een positieve (deel)grondexploitatie op basis van de door het BBV voorgeschreven Percentage Of Completion (POC)-methode “winst” genomen. Hierbij is rekening gehouden met project specifieke risico’s, die in mindering zijn gebracht op de te nemen winst.

18

Onderstaand overzicht geeft een weergave van het financieel resultaat van de diverse grond- en gebiedsexploitaties, de benodigde verliesvoorziening per 1 januari 2026, de mutatie van de verliesvoorziening ten opzicht van het MPG 2024 en de winstneming per 1 januari 2026. Tabel: 3: Resultaten per grond- en gebiedsexploitatie, mutatie verliesvoorziening en tussentijdse winstneming (bedragen x € 1.000) Project/exploitatie Resultaat Mutatie Winstneming exploitaties Verliesvoorziening jaar 2025 netto contante waarde per 1-1-2026 Grond- en gebiedsexploitaties met negatief financieel resultaat Bestaand Stedelijk Gebied € -19.315 € -1.510 n.v.t. Wieken - Vinkenhoef € -6.004 € 532 € 326 Vathorst Bedrijvenpark € -5.991 € -388 n.v.t. Liendert - West € -2.502 € -670 n.v.t. Leusderweg 249 € -563 € 27 n.v.t. Kop van Isselt - ROVA € -9.508 € -479 n.v.t. Kavels over de Laak € -5.262 € 56 n.v.t. Schothorsterlaan 88 € -1.625 € -84 n.v.t. Totaal grondexploitaties € -50.771 € -2.515 € 326 Gebiedsexploitatie Hoefkwartier Gebiedsexploitatie Hoefkwartier - Hardwareweg Totaal gebiedsexploitaties

€ € €

-17.414 -17.414

€ € €

-4.516 220 -4.296 €

n.v.t. n.v.t. -

Totaal

€

-68.185

€

-6.812 €

326

Grondexploitaties met positief financieel resultaat De Lichtenberg ABC School Maatweg - De Schans Totaal grondexploitaties

€ € € €

2.342 125 436 2.903

Totaal grond- en gebiedsexploitaties Resultaat grond- en gebiedsexploitaties

€

-65.281

€

n.v.t. 17 n.v.t. 17

-6.812 €

343

€

€

Op basis van de herziene grond- en gebiedsexploitaties bedraagt de benodigde verliesvoorziening ca. € 68,2 mln. Voor de Wieken-Vinkenhoef en de ABC School is een winst genomen van in totaal € 343.000. Tabel 4 geeft de totstandkoming weer van de mutatie van de verliesvoorziening ten opzicht van het MPG 2024. Tabel: 4: Totstandkoming mutatie verliesvoorziening en tussentijdse winstneming Verliesvoorziening grond- en gebiedsexploitaties MPG 2024 Verliesvoorziening grondexploitaties Verliesvoorziening gebiedsexploitatie Totaal Verliesvoorziening

47.309 13.018 60.327

Mutaties verliesvoorziening prijspeil-correctie verliesvoorziening af te sluiten grondexploitaties dotatie grondexploitaties Totaal mutaties

1.046 n.v.t. n.v.t. 1.046

A. Totaal verliesvoorziening na mutaties

61.373

B. Benodigde verliesvoorziening herziening grondexploitaties per 1-1-2026

68.185

Benodigde mutatie verliesvoorziening grondexploitatie (A -/- B)

-6.812

Winstnemingen 2025 Winstneming - Wieken Vinkenhoef Winstneming - ABC School Totaal winstnemingen

326 17 343 19

7. Initiële en faciliterende projecten 7.1. Algemeen Plan- en gebiedsontwikkelingen starten met een inventarisatie van mogelijkheden en wensen. In dit stadium van de ontwikkeling worden plankosten gemaakt en in sommige gevallen strategische aankopen gedaan. In het verleden werden de kosten die hiermee gemoeid waren, of opgenomen als initiële kosten of bijgeboekt bij de verwervingskosten. Beide met de intentie om de kosten uiteindelijk te dekken uit de grondexploitatie of de verkoop van het vastgoed. In de BBV is dit sterk ingeperkt en gelden de volgende uitgangspunten: • Geen rentetoevoegingen op de boekwaarde; • Plan- en ontwikkelingskosten mogen pas geactiveerd worden als er duidelijkheid is over wat er gerealiseerd gaat worden (oftewel als er een stellig voornemen tot instellen van een grondexploitatie is). Hier is bovendien een maximum looptijd van 5 jaar aan verbonden. Om te voorkomen dat de boekwaarde van de verwervingen te hoog wordt, wordt jaarlijks de boekwaarde getoetst aan de marktwaarde en indien nodig wordt er afgeboekt. Daarnaast is er voor de planontwikkeling en voor de beheerkosten van het strategische vastgoed een structureel budget beschikbaar.

20

De initiële plankosten vloeien voort uit projecten waar door college en/of raad al opdracht is gegeven tot uitwerking zoals onder meer: -

het voorbereiden van de ontwikkelingen voor Bovenduist; het onderzoeken van de (exploitatie-)mogelijkheden van bijzonder vastgoed.

Dit betreft dus plankosten die noodzakelijkerwijs vooraf gemaakt worden ten behoeve van het onderzoeken en opstarten van projecten binnen de ruimtelijke agenda die betrekking hebben op de eerste fase van een project. Hierna volgt normaliter: -

de vaststelling van een grondexploitatie of; een investeringskrediet of; de verkoop van een vastgoedobject.

De opgave was de afgelopen jaren vooral het zo spoedig mogelijk verkopen van vastgoed. Met de komst van de (sociale) woningbouwopgave wordt voor meer en meer vastgoed ook gekeken naar mogelijkheden van (her-)ontwikkeling in plaats van alleen verkoop. Om voldoende financiële armslag te hebben om initiële plankosten en beheerkosten van het te verkopen vastgoed te kunnen betalen, is er voor de jaarschijf 2025 een budget beschikbaar van net iets meer dan € 1,9 miljoen. De realisatie, inclusief de verkopen, die in 2025 gemaakt zijn, bedraagt ruim € 1,7 miljoen. Daarmee is het totale resultaat inclusief verkoop ca. € 189.000 positief. Tabel: 5: Overzicht initiële plankosten 2025

Post Plankosten Beheerkosten

Begroot € 2.049.000

totaal € 1.859.000 €

256.000

Restant €

-66.000

Verhuuropbrengsten

€

-255.000

€

-369.000

€

114.000

Verkopen

€

-

€

-92.000

€

92.000

Onderwijslocaties

€

122.000

€

73.000

€

49.000

Totaal, incl. verkoop

€ 1.916.000

€ 1.727.000

€

189.000

21

7.2. Facilitaire projecten Naast actieve grondexploitaties faciliteert de gemeente een aantal projecten van particuliere initiatiefnemers. Dit houdt in dat de gemeente het particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. Gemeentelijke kosten, verbonden aan de desbetreffende grondexploitatie, worden op de particuliere initiatiefnemer verhaald. Hiervoor wordt een anterieure overeenkomst gesloten. De gemeente koopt dus zelf geen grond aan. Het gaat hierbij in onze gemeente om een aantal grote ontwikkelingen zoals: • • •

Kop van Isselt Amersfoort Vernieuwt projecten, zoals Parkweelde III Wagenwerkplaats

Verantwoording 2025 Het uitgangspunt is dat alle te maken kosten verhaald worden via een bijdrage van de particuliere initiatiefnemer. Deze baten en lasten worden jaarlijks (achteraf) verantwoord in de jaarrekening in programma 1.2 Ruimtelijke Ontwikkeling. Risico’s Het ontwikkelrisico van faciliterende projecten ligt bij de particuliere initiatiefnemer. De gemeente loopt een (beperkt) risico dat niet alle gemaakte gemeentelijke (plan)kosten verhaald kunnen worden. Dit risico wordt zoveel mogelijk beperkt door vroegtijdig afspraken te maken over het kostenverhaal. Boekwaarde faciliterende projecten De totale boekwaarde bedraagt per 31 december 2025 ca. € 5,2 mln. (zie onderstaand overzicht). Het betreft daarbij het saldo van nog op de initiatiefnemers te verhalen kosten vermindert met de vooruit ontvangen betalingen. Tabel 6: Stand facilitaire projecten per 31 december 2025

Project bedragen x 1.000

A. Nog te verhalen kosten

Kop van Isselt Parkweelde III Wagenwerkplaats Zon & Schild Hogeweg 261 OLV ter Eem klooster Militair hospitaal Overige projecten Totaal

€ € € € € € € € €

1.737 1.373 1.472 270 178 115 101 897 6.142

B. Vooruit ontvangen betalingen € € € 741 € € € € € 152 € 893

boekwaarde per 31-12-2015 (A -/- B) € 1.737 € 1.373 € 731 € 270 € 178 € 115 € 101 € 745 € 5.249

22

Kop van Isselt Samen met de eigenaren wordt gewerkt aan het ‘beste plan’, los van perceelsgrenzen. Dit geeft de mogelijkheid om bijvoorbeeld relatief grote groenstructuren en parken te realiseren. Dit principe leidt tot meer kwaliteit dan wanneer een ontwikkeling ‘plots-gewijs’ wordt ingevuld. Na het vaststellen van het ontwikkelkader in 2022 wordt momenteel gewerkt aan een verdere verdieping van het plan. De gemeente heeft posities in dit gebied en verwerft incidenteel posities, maar doet ook werkzaamheden vanuit haar toetsende rol. Dat betreft een facilitaire taak. Met de samenwerkende eigenaren zijn afspraken gemaakt om deze kosten te kunnen verhalen. Een deel van de gemeentelijke gronden is opgenomen in een grondexploitatie Parkweelde III Dit project is in uitvoering en hiervoor is een anterieure overeenkomst gesloten. Dit project is gestart in het kader van Amersfoort Vernieuwt en de kosten die gemaakt zijn worden op basis van de gesloten overeenkomst verhaald op De Alliantie. Wagenwerkplaats Bij project de Wagenwerkplaats werkt de gemeente samen met grondeigenaar NS. Er is in 2019 een Masterplan vastgesteld. In 2024 is het bestemmingsplan voor deelgebied west/midden onherroepelijk geworden. In het gebied is een breed scala aan functies voorzien inclusief een stevig woonprogramma.

Met de NS is een anterieure overeenkomst gesloten voor deelgebied west/midden en oost over de vergoeding van plankosten en een bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen. Voor deelgebied oost van de Wagenwerkplaats lopen de gesprekken met een grondeigenaar over de bijdrage van het aandeel in de plankosten en bovenwijkse voorzieningen. Zon en Schild Het terrein Zon & Schild aan de Utrechtseweg in Amersfoort is in gebruik als zorglocatie en in eigendom van GGz Centraal. Door veranderingen in de zorg is een deel van het terrein niet langer in gebruik, waardoor GGz Centraal 2/3 van het terrein wil verkopen. Er kunnen maximaal 500 woningen worden gebouwd, wat bijdraagt aan de woonopgave van de gemeente. Het Deltaplan is van toepassing op het woonprogramma. Het westelijke deel van het terrein blijft in gebruik voor zorg, met vernieuwing van de gebouwen dankzij de verkoopopbrengst. De gemeentelijke kosten worden verhaald op GGz Centraal. Dit is contractueel vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

23

8. Publiek-Private Samenwerkingen De grondexploitatie van de Publiek-Private Samenwerking (PPS) Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV) kent een afzonderlijk besluitvormingstraject. Omdat de ontwikkeling binnen deze samenwerkingsverband van invloed is op de gemeentelijke financiën (gemeente is aandeelhouder in deze publiek private samenwerking) wordt deze nader toegelicht. Ontwikkelingsbedrijf Vathorst Vathorst is de grootste nieuwbouwwijk van Amersfoort waar uiteindelijk 25.000 mensen zullen wonen en leven. Het omvang van het woningbouwprogramma, als opgenomen in de grondexploitatie Vathorst 2025, bedraagt in totaal 10.396 woningen. Daarvan zijn er per 31 december 2025 in totaal 10.202 van gerealiseerd. Vathorst wordt gerealiseerd door het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV). Dit op basis van een Publiek-Private Samenwerking waarvan de Gemeente Amersfoort (50%) en een consortium (50%) van 5 marktpartijen - te weten Heijmans, de Alliantie, AM, BPD en Dura Vermeer- aandeelhouders zijn. De Grondexploitatie Vathorst 2026 van Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV) laat in financieel opzicht een neutraal beeld zien. OBV heeft op dit moment geen externe financiering meer nodig en de GREX bevat per saldo een positief resultaat van € 1,3 mln. Het aantal nog te verkopen/te leveren bedraagt 194 stuks. De laatste gronduitgifte voor de woningen is voorzien in jaar 2026. 24

De totale nog voorziene risico’s zijn door OBV vertaald in een financieel risico van € 0,6 miljoen. Dat financiële risico is € 2,0 miljoen lager ten opzichte van de GREX 2025, vanwege de voortgang. Hier tegenover staat een financiële reserve van € 5,7 miljoen. Dat betekent dat er op dit moment sprake is van een overdekking van € 5,1 miljoen. De in het verleden overeengekomen additionele kapitaalstorting tussen OBV CV en de vennoten heeft een looptijd tot 31 december 2025 voor een bedrag van € 18,0 mln. (zie voor meer achtergrondinformatie over de kapitaalstorting RIB 2013-141). De additionele kapitaalstorting is aangegaan in de vorm van een vordering van OBV CV op de vennoten waarover rente betaald wordt. Met de aandeelhouders is de afspraak gemaakt om de positieve bedrijfsresultaten te gebruiken als aflossing van de additionele kapitaalstorting. Op basis van de positieve bedrijfsresultaten en het beschikbare eigen vermogen is per 1 juli 2025 de vordering volledig voldaan en afgelost. De exploitatieperiode van de grondexploitatie eindigt eind 2026. De verwachting is dat een aantal ontwikkelingen nog niet zijn afgerond. Hierover worden in 2026 nadere afspraken gemaakt.

25

9. Risicoanalyse 9.1. Analyse Gebiedsontwikkelingen gaan gepaard met risico’s. De lange looptijd, complexiteit, diverse betrokken partijen met verschillende belangen en invloeden van buitenaf beïnvloeden de uitkomsten van de grond- en opstalexploitaties. Afgelopen jaren hebben gebiedsontwikkelingen te maken gekregen met grote risico’s die niet altijd beheersbaar bleken. Aan de start van een ontwikkeling en ook gedurende de ontwikkeling is het van groot belang om zoveel mogelijk risico’s in beeld te brengen en te houden. Enerzijds om maatregelen te kunnen nemen om het risico te beheersen en anderzijds om te bepalen hoe groot de impact van risico´s kan zijn als deze zich inderdaad voordoen. Dit wordt meegewogen in de besluitvorming over het project en in de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente. Risicomanagement (inventariseren, beheren en evalueren van risico’s) is een vast onderdeel van het projectmatig werken.

26

Uitvoeren beheersmaatregelen

Stap 0: Risico analyse (en Monte Carlo analyse)

Formuleren beheersmaatregelen

Risico management

Evaluatie beheersmaatregelen

Actualiseren Risico analyse

Figuur 6: Processchema risicomanagement

Volgens BBV regels mag in een grondexploitatie maar beperkt onvoorzien over kosten worden opgenomen en alleen voor zover dat aan een kostensoort te koppelen is. Risico’s blijven echter wel aanwezig en soms zijn dat risico’s die niet aan een kostensoort te koppelen zijn. Bij de jaarstukken betrekken we daarom deze risico’s bij het bepalen van de totale benodigde weerstandscapaciteit. Het is noodzakelijk om een goede inschatting van risico’s voor de grondexploitaties te maken, derhalve wordt de Monte Carlo analyse toegepast. Methodiek Monte Carlo analyse Een grondexploitatie is een schatting van de kosten en opbrengsten en de fasering van een ruimtelijke ontwikkeling. Dit gebeurt op basis van een ruimtelijk plan en overige, dan beschikbare informatie. De grondexploitatie is de “experts opinion” van dat moment. Naarmate de tijd verstrijkt en een plan verder uitgewerkt wordt, blijkt dat ramingen gaandeweg het proces afwijken van de eerdere schattingen. Dit kan komen door veranderingen op de woningmarkt, gestegen grondstofprijzen, tragere of juist snellere afzet van woningen dan geraamd, etc. Met behulp van een Monte Carlo analyse worden dergelijke veranderingen in wisselende samenstellingen gesimuleerd (scenario’s).

Op basis van de resultaten van 5.000 scenario’s kan een uitspraak worden gedaan over de betrouwbaarheid dat een saldo van de betreffende grondexploitatie zal worden gerealiseerd: hoe gevoelig een grondexploitatie is voor afwijkingen van eerdere schattingen. De in hoofdstuk 6 benoemde saldi van de grondexploitaties zijn de “best guesses” van dit moment. Daarnaast is dus berekend, in 5.000 scenario’s, wat de saldi van de grondexploitaties zijn bij een 90% zekerheid (dit betekent 90% zekerheid dat de gehanteerde risicobedragen in het weerstandsvermogen voldoende zijn). Voorbeeld: Grondexploitatie bedrijvenpark Vathorst Saldo herziening: € 6,0 miljoen Saldo met 90% zekerheid: € 8,8 miljoen Verschil € 2,8 miljoen Uitgaande van een gewenste zekerheid van 90% wordt het verschil van het berekende saldo en het saldo met 90% zekerheid, dat niet in de post onvoorzien binnen de grondexploitatie kan worden opgevangen, meegenomen in het weerstandsvermogen van de gemeente. 27

Onderstaande tabel geeft de uitkomsten weer van de gekwantificeerde risico’s bij de herziene exploitaties (MPG 2025). Voor de vergelijking zijn deze afgezet tegen de gekwantificeerde risico’s van de herziening behorende bij het MPG 2024. Tabel 7: Overzicht gekwantificeerd risicoprofiel grond en gebiedsexploitaties. (bedragen x € 1.000) MPG 2024 MPG 2025

Grondexploitatis Kop van Isselt - ROVA Wieken - Vinkenhoef Vathorst Bedrijvenpark Bestaand Stedelijk Gebied Overige grondexploitaties Totaal grondexploitaties Gebiedsexploitaties

Totaal risico 5.956 1.116 1.839 2.148 2.083 13.141 Totaal risico

Totaal risico 7.532 6.065 2.849 1.464 1.662 19.573 Totaal risico

Verschil Totaal risico 1.577 4.950 1.010 -683 -421 6.431 Totaal risico

Hoefkwartier Totaal gebiedsexploitaties

6.733 6.733

10.981 10.981

4.248 4.248

Totaal grond- en gebiedsexploitaties

19.875

30.554

10.680

Het totale risicoprofiel van de grond- en gebiedsexploitaties bedraagt ca. € 30,6 mln. Ten opzichte van de herziening van vorig jaar (MPG 2024) is het risicoprofiel met ca. € 10,7 mln. toegenomen. Deze toename ziet toe op het grotere risicoprofiel van zowel de portefeuille als projectspecifieke risico’s. De portefeuille risico’s zien toe op de risicoprofiel ten aanzien van de gehanteerde parameters (indexatie en rente). Het risicoprofiel van met name het gehanteerde rentepercentage en de kostenstijging voor de langere termijn zorgt voor een verhoogd gekwantificeerd risico voor alle grond- en gebiedsexploitaties. De projectspecifieke risico’s zijn eveneens gestegen ten opzichte van het MPG 2024. Deze risico’s zijn per project afzonderlijk opnieuw bepaald en gekwantificeerd. Met name projecten Wieken Vinkenhoef en Hoefkwartier kent een sterk gestegen risicoprofiel ten opzichte van het MPG 2024. Dit wordt nader toegelicht in de toelichting op de betreffende grond/gebiedsexploitatie in paragraaf 11.2 en 11.7. Gezien de ontwikkelingen ten aanzien van netcongestie is kritisch gekeken naar welk effect dit kan hebben op de diverse gebiedsontwikkelingen. Per afzonderlijk project is dit risico beoordeeld en (indien nodig) gekwantificeerd.

Voor projecten met een (nog) relatief korte looptijd en relatief lage nog te verwachten investeringen en opbrengsten is rekening gehouden met een algemeen risico op vertraging en hogere plankosten. Voor projecten met een langere doorlooptijd, relatief hoge nog te verwachten investeringen en waar nog een groot deel van het (vastgoed)programma dient te worden gerealiseerd, is het risico ten aanzien van netcongestie expliciet beoordeeld. Bij deze projecten wordt naast een vertragingsrisico en hogere plankosten rekening gehouden met te nemen (tijdelijke) maatregelen. Dit om de productie van het (woningbouw)programma in de tijd te kunnen continueren en waarborgen. De ontwikkeling op het gebied van netcongestie wordt actief gemonitord.

28

In onderstaande figuur is de onderverdeling naar project-specifieke en portefeuille-risico’s weergegeven en het meerjarig verloop van het risicoprofiel. Van het totaal aan gekwantificeerde risico’s betreft ca. 26% portefeuillerisico’s. Het risico van netcongestie maakt onderdeel uit van de projectspecifieke risico’s. Figuur 7: Verdeling portefeuille en projectspecifieke risico’s + meerjarig verloop risicoprofiel

Onderverdeling risico's MPG 2025

Meerjarig verloop risicoprofiel grond- en gebiedsexploitaties

Bedragen x €1.000 € 35.000 € 30.000

€ 25.000 € 20.000 € 15.000 € 10.000 € 5.000 €-

Portefeuille riso's

Projectspecifieke risico's

Herziening 2025 MPG 2024

Herziening 2026 MPG 2025

Raming 2027

Raming 2028

Raming 2029

9.2. Gemeentebrede weerstandsvermogen De risico’s van de grondexploitaties zijn gewaardeerd met behulp van de Monte Carlo analyse (uitleg zie hoofdstuk 6 Risico’s). Vervolgens worden deze uitkomsten gebruikt voor de gemeentebrede inventarisatie van de risico’s en het benodigde weerstandscapaciteit. Het risicobeleid en de uitkomst van de inventarisatie worden vastgelegd in de paragraaf “Weerstandsvermogen” van de gemeentelijke begroting en het gemeentelijk jaarverslag.

10. Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 zijn gemeenten verplicht om over winstgevende activiteiten vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen. Tot op heden geven de berekeningen aan, dat de grondexploitaties niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting zijn. Periodiek worden de grondexploitaties op de Vpb getoetst. Tot dusver is de conclusie dat er geen Vpb afgedragen hoeft te worden, omdat de gemeente niet ‘door de ondernemingspoort’ komt.

29

11. Toelichting grond- en gebiedsexploitaties In dit hoofdstuk wordt een nadere toelichting gegeven op de herziene grond- en gebiedsexploitaties. Daarbij wordt de totstandkoming van het financieel resultaat cijfermatig getoond en wordt een toelichting gegeven op de voortgang en de opgetreden mutaties ten opzichte van de grond- en gebiedsexploitaties behorende bij het MPG 2024 grondexploitaties In de weergeven tabellen waarin het financiële resultaat van deze herziening is weergegeven ten opzichte van het financiële resultaat van vorig jaar (MPG 2024) zijn onderstaande figuren geduid. Het betreft daarbij de omvang van de mutatie van het financieel resultaat (netto contante waarde) ten opzichte van de herziening van vorig jaar (MPG 2024). Verschil t.o.v. vorig jaar

Meer dan 300.000 negatief Tussen 300.000 negatief en budgettair neutraal Positief

30

11.1. Bestaand Stedelijk Gebied De grondexploitatie BSG is een langlopende “overall exploitatie” waarin veel deelexploitaties zijn ondergebracht. De saldi van deze deelexploitaties worden met elkaar verrekend. Deze grondexploitatie bevat nog de volgende projecten die in ontwikkeling en/of uitvoering zijn: Eemplein, De Nieuwe Stad (Oliemolenkwartier), Eemkwartier/ Puntenburg en de Middelhoefseweg. De boekwaarde CSG is als deelproject benoemd. In 2024 is deelproject BSG divers afgesloten. Het resultaat van de nog lopende projecten is, per prijspeil 1 januari 2026 - € 19,3 miljoen. In de onderstaande tabel staan de gemaakte en de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de lopende projecten. Op de laatste regel staat de Netto Contante Waarde (NCW) van deze grondexploitatie. Op basis van dit saldo wordt bepaald hoe groot de voorziening moet zijn.

31

Samenvatting grondexploitatie BSG (totaal deelexploitaties)

Bestaand stedelijk gebied (bedragen x € 1.000) Kosten Verwerving Sloop Grondwerk en bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Planontwikkeling en VTU Bijdragen Overig Rente (historisch) Totaal

Boekwaarde per 31-12-2025

prognose per 1-1-2026

€ € € € € € € € €

106.105 8.865 3.369 9.243 108.739 24.180 17.566 52.194 330.261

€ € € € € € € € €

20 870 2.063 1.218 684 4.855

€ € € € € € € € €

106.105 8.884 4.239 11.306 109.957 24.864 17.566 52.194 335.115

Opbrengsten Gronduitgifte Exploitatie van grond Bijdragen en subsidies Totaal

€ € € €

125.578 126.960 57.948 310.486

€ € € €

4.259 133 4.392

€ € € €

129.838 127.092 57.948 314.878

Opbrengstenstijging Kostenstijging Rente (prognose)

€ € €

45 154 -529

Saldo eindwaarde Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2026

€ €

-20.876 -19.315

-

Totaal budget per 1-1-2026

Verwachting en mutatie resultaat deelexploitaties BSG

Bestaand stedelijk gebied Boekwaarde CSG Middelhoefseweg Eemplein Eemkwartier Puntenburg De Nieuwe Stad (Oliemolenkwartier) Totaal

MPG 2024 Saldo NCW per 1-1-2025 € -15.491 € -1.717 € 216 € 583 € -1.047 € -17.456

MPG 2025 Saldo NCW Verschil per 1-1-2026 t.o.v. vorig jaar € -15.844 € -1.743 € 243 € -847 € -1.124 € -19.315 € -1.859

gereed jaar 2029 2028 2028 2029 2029

Toelichting per deelgrondexploitatie Boekwaarde CSG De grondexploitatie CSG is ingesteld t.b.v. de ontwikkeling van het centraal stadsgebied. Het betrof vele projecten waarvan er inmiddels een flink aantal is afgerond. Om een betere sturing te krijgen is in 2006 een opsplitsing gemaakt in deelprojecten. Door de grote verwevenheid van diverse kostenposten (verwervings-, sanerings- en planontwikkelingskosten) is er voor gekozen de oude boekwaarde niet toe te delen aan de verschillende deelprojecten. Jaarlijks wordt er rente toegerekend aan deze post. Het totaal van de BSG deelexploitaties dient als (gedeeltelijke) dekking van deze kostenpost. De resultaten van de andere BSG projecten en de voorziening onderhanden werk dekken de boekwaarde van dit project. Het saldo van de grondexploitatie BSG, inclusief de voorziening onderhanden werk, is € 0. Het saldo stijgt door de jaarlijks toegerekende rente. De NCW per 1-1-2026 bedraagt ca. -/- € 15,8 mln.

32

Middelhoefseweg Het plangebied is gelegen in de westelijke oksel van de Amsterdamseweg en de spoorlijn Amersfoort-Hilversum en omvat nog circa 10.000 m² te ontwikkelen (bedrijven)terrein, verdeeld over drie kavels. Voor de kavel langs het spoor worden gesprekken gevoerd over de vestiging van een stadswormerij. Voor een kavel aan de entree van het gebied is de RAVU in beeld als afnemer. Deze kavels zijn aangeboden tegen een niet-commerciële grondwaarde. De opbrengst van de laatste vrije kavel is gebaseerd op een bedrijfsbestemming, waarvoor het bestemmingsplan nog moet worden gewijzigd. De kavel is echter ook nog in beeld voor mogelijke alternatieve functies. Hierdoor kan de kavel momenteel nog niet actief worden vermarkt. Het resultaat van de grondexploitatie is ten opzichte van vorig jaar nagenoeg ongewijzigd gebleven. Eemplein In 2025 stond de begeleiding van de bouw van project Blok 5 centraal. De omgevingsvergunning voor het project is reeds in 2024 verleend en onherroepelijk en de aannemer is gestart met de bouw. Naar verwachting wordt begin 2026 de eerste verdieping gerealiseerd. Dat is tevens het moment waarop de aannemer de meerkosten in rekening zal brengen voor de in 2024 aangetroffen 50-kV-leiding. In 2026 wordt, ten behoeve van de inrichting van de openbare ruimte, een VO en DO opgesteld.

Hierdoor kan de openbare ruimte direct na de oplevering van het gebouw worden ingericht. Het te verwachten financieel resultaat is iets verbeterd ten opzicht van vorig jaar. Eemkwartier – Puntenburg Het grondexploitatieproject Eemkwartier - Puntenburg (voorheen Trapezium) bevindt zich in de Plan- ontwerp- en voorbereiding. Op de locatie is de Japanse Duizendknoop aangetroffen. Inmiddels heeft de sanering hiervan plaatsgevonden. De kosten waren niet voorzien en kunnen mogelijk deels aan de ontwikkelaar worden doorgelegd. In 2025 is de kaderstellende notitie Trapezium afgerond. Vervolgens is deze notitie in november 2025 vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee kan het uitwerkingsvoorstel door het college vastgesteld worden. Deze uitgevoerde werkzaamheden in 2025 hebben meer inzet gekost dan vooraf geraamd. Ook voor 2026 en verder wordt meer inzet verwacht, hier is rekening mee gehouden in de geactualiseerde grondexploitatie. Daarnaast is vooruitlopend op de definitieve taxatie in 2025 een tussentijdse indicatieve waardebepaling uitgevoerd. De grondwaarde uit deze waardebepaling komt lager uit dan de voorheen geprognotiseerde grondwaarde. Dit heeft geleid tot een verslechtering van het resultaat van de grondexploitatie. De Nieuwe Stad (Oliemolenkwartier) Het bestemmingsplan is op 17 september 2024 door de gemeenteraad vastgesteld.

Twee partijen hebben beroep ingediend bij de Raad van State. Eén van de bezwaarmakers heeft na uitgebreid overleg met de gemeente en de ontwikkelende partij het beroep in juni 2025 ingetrokken. Het andere beroep wordt wel behandeld bij de Raad van State. Naar verwachting wordt in 2026 een uitspraak gedaan. Wanneer de uitspraak voor de gemeente positief is, zullen de gronden van kamers 3 en 4 in 2026 worden uitgegeven. In 2025 is reeds een verkoopovereenkomst gesloten voor kamer 4. Voor kamer 3 worden de gesprekken gevoerd voor het sluiten van een verkoopovereenkomst. Per saldo is het resultaat iets verslechterd ten opzichte van vorig jaar.

33

11.2. Wieken – Vinkenhoef Het plangebied dat valt onder de grondexploitatie Wieken – Vinkenhoef ligt tussen de A1, de A28 en de Barneveldseweg. In dit plangebied wordt er nog gewerkt aan een tweetal projecten, namelijk: Wieken – Noord en Wieken – Zuid. Beide delen hebben een afzonderlijke grondexploitatie. Het project Bloeidaal is in 2020 afgesloten.

34

In onderstaande tabel heeft een (cumulatieve) samenvatting van de grondexploitatie van Wiekennoord en Wieken-Zuid. Samenvatting grondexploitatie Wieken – Vinkenhoef (totaal deelexploitaties)

Wieken Vinkenhoef (bedragen x € 1.000) Kosten Verwerving Sloop Grondwerk en bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Planontwikkeling en VTU Bijdragen Overig Rente (historisch) Totaal

Boekwaarde per 31-12-2025

prognose per 1-1-2026

Totaal budget per 1-1-2026

€ € € € € € € € €

37.075 3.679 226 19.516 15.447 9.756 1.669 14.999 102.367