Bijlage 1 Meerjaren Programma Grondexploitaties 2025

€ € € € € € € € €

119 42 308 249 16 734

€ € € € € € € € €

37.194 3.721 226 19.823 15.696 9.772 1.669 14.999 103.101

Opbrengsten Gronduitgifte Exploitatie van grond Bijdragen en subsidies Totaal

€ € € €

67.975 6.776 4.888 79.638

€ € € €

17.450 17.450

€ € € €

85.424 6.776 4.888 97.088

Opbrengstenstijging Kostenstijging Rente (prognose)

€ € €

195 17 -221

Saldo eindwaarde Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2026

€ €

-6.056 -5.678

Verwachting en mutatie resultaat deelexploitaties Wieken – Vinkenhoef

Wieken Vinkenhoef Wieken - Noord Wieken - Zuid Totaal

MPG 2024 MPG 2025 Saldo NCW Saldo NCW Verschil per 1-1-2025 per 1-1-2026 t.o.v. vorig jaar € -6.748 € -6.417 € 1.239 € 740 € -5.509 € -5.678 € -169

gereed jaar 2028 2026

Het gezamenlijke financiële resultaat van beide grondexploitaties bedraagt ca. € 5,7 mln. negatief (NCW per 1-1-2026). Risicoanalyse In het de ontwikkeling van Wieken Noord is rekening gehouden met de komst van ROVA. Mocht de vestiging van ROVA onverhoopt niet doorgaan, dan kan dit leiden tot vertraging in de ontwikkeling van het gebied en het opnieuw moeten invullen van de gereserveerde kavel(s). De kans hierop wordt beperkt geacht, aangezien ROVA de contracten reeds heeft ondertekend. Echter zijn er enkele relevante projectrisico’s aanwezig. De stikstofregelgeving brengt onzekerheid met zich mee over de tijdige verlening van een milieuvergunning, waarbij eventuele beroepsprocedures het traject verder kunnen vertragen. Ook netcongestie vormt een reëel risico voor de uitgifte van bedrijfskavels, doordat een tijdige aansluiting op het elektriciteitsnet niet altijd kan worden gegarandeerd. Een mogelijke oplossing zijn tijdelijke energievoorzieningen, echter wie hiervoor de kosten gaat dragen is nog onduidelijk.

35

Toelichting per)grondexploitatie Wieken – Noord De ontwikkeling van De Wieken - Noord nadert zijn voltooiing. De werkzaamheden voor het bouwen gebruiksklaar maken van het terrein, de aanleg van de openbare ruimte en de aanpassing van de Energieweg zijn in 2025 afgerond. ROVA wil in 2026 de omgevingsvergunning aanvragen en streeft ernaar in het najaar 2026 met de bouw te starten. Daarmee is het ook de bedoeling om in 2026 de grond af te nemen. Voordat de grond kan worden aangekocht, moet echter duidelijk zijn of de provincie een milieuvergunning kan verlenen in verband met de regelgeving rondom stikstofruimte. Daarnaast moet helder worden of ROVA, gezien het risico van netcongestie, tijdig kan beschikken over een stroomaansluiting of dat er tijdelijke voorzieningen nodig zijn en wie daarvoor de kosten draagt. Naast de grondlevering aan ROVA is er in het gebied Groene Boorden nog één andere kavel van circa 5.000 m² beschikbaar voor ontwikkeling. Het financiële resultaat van de grondexploitatie is verbeterd ten opzichte van vorig jaar, dit komt doordat de uiteindelijke kosten voor het bouw- en woonrijp maken goedkoper uitvielen dan geraamd. Wieken – Zuid De ontwikkeling van bedrijventerrein De Wieken (Zuid) nadert zijn voltooiing. Rest nog de uitgifte van één kavel aan de Hoge Weg en de verkoop van twee panden.

Een deel van de weg "De Windturbine" wordt teruggenomen en herbestemd als openbare weg. Voor de laatste kaveluitgifte was een wijziging van het bestemmingsplan nodig. In 2024 is het gewijzigde bestemmingsplan vastgesteld. Vanwege een beroep op het bestemmingsplan is er vertraging opgetreden wat de verdere afronding uitstelt. Het financieel resultaat van de grondexploitatie is ten opzichte van vorig jaar lager. Dit komt doordat in het voorgaande jaar (2025) een winstneming heeft plaatsgevonden. Feitelijk is er daarom geen sprake van een verslechtering van het projectresultaat, maar van een boekhoudkundig effect.

36

11.3. ABC School (Amersfoort Vernieuwt)

In het kader van het programma Amersfoort Vernieuwt is een aantal gebieden in Amersfoort, vooral binnen de wijken Liendert, Rustenburg, Randenbroek en Schuilenburg, aangewezen als herstructureringslocatie. De Alliantie realiseert voor eigen rekening en risico de gebiedsontwikkelingen waarbij de gemeente bijdragen verstrekt voor onder meer het inrichten van het openbaar gebied en de realisatie van sociale huurwoningen met zo nodig bijbehorende gebouwde parkeervoorzieningen. Het project ABC School is de laatste actieve (deel)exploitatie van de grondexploitatie Amersfoort Vernieuwt. Deze (deel)exploitatie wordt in 2026 afgesloten.

37

Samenvatting grondexploitatie ABC School (Amersfoort Vernieuwt)

Amersfoort vernieuwt (bedragen x € 1.000) Kosten Verwerving Sloop Grondwerk en bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Planontwikkeling en VTU Bijdragen Overig Rente (historisch) Totaal

Boekwaarde per 31-12-2025

prognose per 1-1-2026

Totaal budget per 1-1-2026

€ € € € € € € € €

0 131 680 915 1.017 9 59 2.811

€ € € € € € € € €

-

€ € € 67 € 2 € € € € 69 €

0 131 747 917 1.017 9 59 2.879

Opbrengsten Gronduitgifte Exploitatie van grond Bijdragen en subsidies Totaal

€ € € €

2.783 225 3.008

€ € € €

-

€ € € €

2.783 225 3.008

Opbrengstenstijging Kostenstijging Rente (prognose)

€ € €

-

Saldo eindwaarde per 31-12-2026 Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2026

€ €

128 125

1 1

Verwachting en mutatie resultaat grondexploitatie ABC School (Amersfoort Vernieuwt)

Amersfoort vernieuwt Amersfoort vernieuwt Totaal

MPG 2024 MPG 2025 Saldo NCW Saldo NCW Verschil per 1-1-2025 per 1-1-2026 t.o.v. vorig jaar € 94 € 125 € 94 € 125 € 31

gereed jaar 2026

Bij de ABC – school (Liendert) maakt de gemeente bouw- en woonrijp (incl. planontwikkeling, planschade etc.). De woningen in deze grondexploitatie en de supermarkt zijn al opgeleverd. In opdracht van de gemeente wordt de groene strook in de openbare ruimte nog uitgevoerd. Na realisatie hiervan kan de grondexploitatie gesloten worden. Gezien de fase waarin de exploitatie zich bevindt, zijn de risico’s beperkt. AV – ABC School (Liendert) Het project bestaat uit de herontwikkeling van 2 gemeentelijke schoolgebouwen. De scholen zijn in 2016 gesloopt voor de realisatie van de nieuwe ABC school de "Zonneparel" en 28 huurwoningen voor de woningbouwcorporatie. Tevens behelst het project de verplaatsing van een supermarkt met bijbehorende parkeerplaatsen en de herinrichting van de omliggende openbare ruimte. De supermarkt is in 2019 opgeleverd. In het 4e kwartaal 2024 is gestart met de herinrichting van de groenstrook. De laatste punten resteren in 2026. Deze grondexploitatie wordt in 2026 gesloten. Het resultaat ten opzichte van de vorige herziening is licht verbeterd met name door vrijval van het planschadebudget (kostensoort bijdragen). Risicoanalyse Voor de projecten in Amersfoort Vernieuwt is per project een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten met De Alliantie. 38

11.4. Vathorst bedrijvenpark

De ontwikkeling van bedrijvenpark Vathorst langs de A1 omvat circa 46 hectare bruto plangebied. Hiervan is circa 33 hectare uitgeefbare kavel. Op dit moment is daarvan nog circa 5,5 hecare niet uitgegeven waarvan circa 2,3 hectare de ruimtereservering voor Rijkswaterstaat (RWS) betreft. Over het restant wordt het onderscheid gemaakt tussen de reguliere kavels en de walkavels. Die laatste liggen in de geluidwal direct aan de snelweg A1. Met de laatste grondafnames van het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV) die in 2024 hebben plaatsgevonden zijn de restant uit te geven gronden al onderdeel van de grondexploitatie en daarmee eigendom van de gemeente. In 2025 heeft er één grondlevering plaatsgevonden met een totale waarde van € 2,2 miljoen. Deze is in erfpacht uitgegeven. De verwachting is dat de uitgifte de komende jaren verder zal afnemen. Gedeeltelijk omdat er minder kavels resteren en anderzijds door de ruimtereservering vanuit RWS. Er zijn momenteel meerdere verkooptrajecten bezig waaruit de komende twee jaar een kleine hectare aan uitgifte wordt verwacht. Hoewel de belangstelling voor kavels op het bedrijvenpark positief blijft zijn de walkavels wel een aandachtspunt. Het resultaat van grondexploitatie Vathorst Bedrijvenpark verslechterd met € 0,5 mln. ten opzichte van vorig jaar.

Dit wordt grotendeels veroorzaakt door het actualiseren van diverse kostenramingen waaronder van de infrastructuur, geluidsschermen en plinten. Voor de komende jaren wordt rekening gehouden met licht stijgende grondprijzen.

39

Samenvatting grondexploitatie Vathorst Bedrijvenpark

Vathorst bedrijvenpark (bedragen x € 1.000) Kosten Verwerving Sloop Grondwerk en bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Planontwikkeling en VTU Bijdragen Overig Rente (historisch) Totaal

Boekwaarde per 31-12-2025

prognose per 1-1-2026

Totaal budget per 1-1-2026

€ € € € € € € € €

65.671 1.304 9 4.815 7.879 4.479 3.807 8.989 96.953

€ € € € € € € € €

1.119 7.849 2.168 11.136

€ € € € € € € € €

65.671 2.423 9 12.664 10.047 4.479 3.807 8.989 108.089

Opbrengsten Gronduitgifte Exploitatie van grond Bijdragen en subsidies Totaal

€ € € €

86.740 86.740

€ € € €

15.374 15.374

€ € € €

102.114 102.114

Opbrengstenstijging Kostenstijging Rente (prognose)

€ € €

773 937 -1.311

Saldo eindwaarde per: 31-12-2036 Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2026

€ €

-7.450 -5.991

Verwachting en mutatie resultaat grondexploitatie Vathorst Bedrijvenpark

Vathorst bedrijvenpark Vathorst bedrijvenpark Totaal

MPG 2024 MPG 2025 Saldo NCW Saldo NCW Verschil per 1-1-2025 per 1-1-2026 t.o.v. vorig jaar € -5.494 € -5.991 € -5.494 € -5.991 € -497

gereed jaar 2036

Risicoanalyse De mogelijke aanpassing van knooppunt Hoevelaken heeft invloed op de ontwikkeling van Vathorst Bedrijven. Zeker wanneer de realisatie van de Danzigtunnel doorgaat zal Rijkswaterstaat waarschijnlijk een deel van het plangebied Vathorst Bedrijven als tijdelijke bouwplaats gebruiken. Hierdoor ontstaat een plannings- en faseringsrisico. Een ander risico zijn de walkavels. De interesse in deze kavels is lager dan verwacht. Mochten deze kavels niet verkocht worden zijn aanvullende kosten voor geluidswerende maatregelen noodzakelijk. Ook netcongestie op het elektriciteitsnetwerk is een toenemend risico voor deze ontwikkeling. Bedrijven kunnen op een langdurige wachtlijst komen te staan voor een aansluiting op het netwerk en dat leidt tot onzekerheid en vertraging van uitgifte van kavels en kan doordoor leiden tot een lager plansaldo.

40

11.5. De Lichtenberg De gemeente is sinds 2015 eigenaar van de voormalige ziekenhuislocatie De Lichtenberg. Het totale plangebied kent een omvang van circa 6,9 hectare. Het project betreft de sloop van het ziekenhuiscomplex en de herontwikkeling van de locatie tot een woongebied voor circa 150 woningen (deels grondgebonden en deels gestapeld). Het grondexploitatieproject De Lichtenberg bevindt zich in de uitvoeringsfase. Op dit moment resteren nog de verkoop en ontwikkeling van “Kavel 6” en de ontwikkeling van het “Grote sector appartementencomplex”. Voor het “Grote sector appartementencomplex” zijn varianten uitgewerkt voor een programmatische koerswijziging. Wijziging van het programma heeft een negatief effect op de opbrengsten en zodoende het resultaat. Momenteel vindt de voorbereiding op besluitvorming plaats. Het “Kleine CPO-appartementen complex” is inmiddels gerealiseerd. Ook het woonrijp maken heeft plaatsgevonden. Wat hier nog wel speelt is een mogelijke claim van de ontwikkellaar als gevolg van vertragingsschade. “Kavel 6” wordt begin 2026 verkocht. Na terugtrekking van inschrijver, heeft deze uitgifte een doorstart gehad. Hiermee zijn alle kavels voor grondgebonden woningen verkocht. Als gevolg van de extra werkzaamheden is de doorlooptijd van het project met 1 jaar verlengd.

Per saldo laat de herziene grondexploitatie De Lichtenberg 2026 een resultaat van € 2.3 miljoen (NCW pp 1-1-2026) zien. Het saldo ligt daarmee in lijn met het vorig jaar geprognotiseerde resultaat. De afsluiting van het grondexploitatieproject wordt op dit moment in 2031 voorzien.

41

Samenvatting grondexploitatie De Lichtenberg

De Lichtenberg (bedragen x € 1.000) Kosten Verwerving Sloop Grondwerk en bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Planontwikkeling en VTU Bijdragen Overig Rente (historisch) Totaal

Boekwaarde per 31-12-2025 € € € € € € € € €

18.132 6.911 715 2.447 6.046 469 26 4.449 39.195

€ € € € € € € € €

Opbrengsten Gronduitgifte Exploitatie van grond Bijdragen en subsidies Totaal

€ € € €

27.215 4.212 31.427

€ € € €

prognose per 1-1-2026

Totaal budget per 1-1-2026

-

18.132 6.978 715 2.644 6.511 469 26 4.449 39.924

€ 67 € € 197 € 466 € € € € 730 € 10.849 10.849

€ € € €

38.064 4.212 42.276

Opbrengstenstijging Kostenstijging Rente (prognose)

€ € €

320 31 -4

Saldo eindwaarde per: 31-12-2031 Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2026

€ €

2.637 2.342

Verwachting en mutatie resultaat grondexploitatie De Lichtenberg

De Lichtenberg De Lichtenberg Totaal

MPG 2024 MPG 2025 Saldo NCW Saldo NCW Verschil per 1-1-2025 per 1-1-2026 t.o.v. vorig jaar € 2.240 € 2.342 € 2.240 € 2.342 € 102

gereed jaar 2031

Risicoanalyse De belangrijkste risico’s in de grondexploitatie De Lichtenberg hebben betrekking op de verkoop van de kavel van het grote appartementencomplex: 1. De uitgifte van de grond voor het appartementencomplex wordt mogelijk vertraagd als gevolg van netcongestie. Dit leidt tot aanvullende plankosten. 2. Hogere bouwkosten en als gevolg van gevolg van Beng normen en gasloos bouwen. Mogelijk beperkend voor toepassing van een warmtepomp systeem. De te ontwikkelen kavels liggen in een grondwaterbeschermingsgebied. 3. Gerechtelijke procedures, bijvoorbeeld door bewoners die bezwaar hebben tegen programmatische wijzigingen.

42

11.6. Kop van Isselt – ROVA De grondexploitatie Rova is medio 2022 vastgesteld en behelst de herontwikkeling van de ROVAlocatie aan de Nijverheidsweg-Noord. De verplaatsing van de ROVA is randvoorwaardelijk voor de herontwikkeling van Kop van Isselt. Omschrijving Samen met de eigenaren is voor Kop van Isselt gewerkt aan het ‘beste plan’, los van perceelsgrenzen, omdat dit leidt tot meer kwaliteit dan wanneer dit ‘plots-gewijs’ wordt ingevuld. Dit betekent verevening van kosten en opbrengsten in het gebied tussen de verschillende eigenaren. Met een groot deel van de eigenaren binnen Kop van Isselt is sinds eind 2019, gelijktijdig aan het opstellen van het Ontwikkelkader, gewerkt aan een systematiek om de verevening tussen de eigenaren vorm te kunnen geven: waarbij alle eigenaren krijgen naar rato van oppervlak van hun inbreng een deel uit de totale ontwikkeling binnen Kop van Isselt toebedeeld. Deze grondexploitatie richt zich (vooralsnog) alleen op de grondpositie van het ROVA-terrein binnen Kop van Isselt en binnen de verevening. Dit aandeel betreft 23,6% van de ontwikkeling Kop van Isselt. Hierop is ook het toebedeelde programma gebaseerd. Met ROVA is overeenstemming bereikt over de verplaatsing naar een nieuwe locatie. Met name de oplossing voor de netcongestie is bepalend wanneer dit plaats gaat vinden.

Het toegerekende programma aan de ROVA-locatie is een doorsnede van het totale programma Kop van Isselt. Voor ROVA betreft dit circa 438 woningen en circa 5.700 m2 bvo overige functies. 43

Naast de grondopbrengsten uit bovenstaand programma is ook de door de provincie Utrecht verstrekte subsidie (€ 2 miljoen) voor verplaatsing van de ROVA opgenomen en (naar rato) de verstrekte Woningbouwimpuls (€ 2,3 miljoen) vanuit het Rijk om woningbouw te realiseren. In 2025 is, vooruitlopend op de grotere planontwikkeling, gestart met de verkoop en bouw van 25 appartementen. Het verwachte financieel resultaat van geheel Kop van Isselt is negatief. In 2025 is met de marktpartijen onderzocht of een andere vorm van samenwerking tot meer voortgang en snellere realisatie kan leiden. Een vorm waarbij de gemeente de regie neemt, de grondexploitatie en bijbehorende risico’s naar zich toetrekt en de marktpartijen hun eigen plot ontwikkelen. Wel vanuit het uitgangspunt om ‘het beste plan’ te realiseren. Gezien de relatief beperkte voortgang is de looptijd van de grondexploitatie met een jaar verlengd. Omdat dit nog een langlopende grondexploitatie is heeft een bijstelling van de parameter kostenstijging een relatief grote invloed (negatief) op het resultaat van de grondexploitatie ROVA. Samenvatting grondexploitatie ROVA

Kop van Isselt - ROVA (bedragen x € 1.000) Kosten Verwerving Sloop Grondwerk en bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Planontwikkeling en VTU Bijdragen Overig Rente (historisch) Totaal

Boekwaarde per 31-12-2025

prognose per 1-1-2026

Totaal budget per 1-1-2026

€ € € € € € € € €

673 19 1 768 -56 1.405

€ € € € € € € € €

19.655 928 614 10.699 4.741 36.637

€ € € € € € € € €

20.328 947 614 10.700 5.509 -56 38.042

Opbrengsten Gronduitgifte Exploitatie van grond Bijdragen en subsidies Totaal

€ € € €

1.086 1.800 2.886

€ € € €

19.862 5.957 25.819

€ € € €

20.948 7.757 28.705

Opbrengstenstijging Kostenstijging Rente (prognose)

€ € €

2.193 3.560 -887

Saldo eindwaarde per: 31-12-2035 Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2026

€ €

-11.591 -9.508

Verwachting en mutatie resultaat grondexploitatie ROVA

Kop van Isselt - ROVA Kop van Isselt - ROVA Totaal

MPG 2024 MPG 2025 Saldo NCW Saldo NCW Verschil per 1-1-2025 per 1-1-2026 t.o.v. vorig jaar € -8.853 € -9.508 € -8.853 € -9.508 € -655

gereed jaar 2035

44

Resultaat Het resultaat van de grondexploitatie ROVA is met ca € 0,7 miljoen verslechterd. Dit is met name het gevolg van hogere kosten (€ 2,3 miljoen door inflatie, de hogere verwachte kostenstijging en ook de extra plankosten die in 2025 zijn gemaakt om tot nieuwe afspraken te komen). In dat kader is ook het programma opnieuw getaxeerd, de verwachte opbrengsten zijn met € 1,5 miljoen zijn toegenomen. Risico’s De belangrijkste risico’s voor deze grondexploitatie ROVA zijn: •

• • •

Netcongestie zorgt ervoor dat ROVA geen elektriciteitsaansluiting op de nieuwe locatie kan krijgen en dus niet tijdig kan verplaatsen. Met nog meer vertraging tot gevolg. Daarnaast is in de risicoanalyse rekening gehouden met eventueel te nemen tijdelijke maatregelen om de productie van het (woning)bouwprogramma te waarborgen. Deels terugbetalen verkregen subsidies; Verdere prijsstijging civiele werken; Macro-economische ontwikkelingen en invloed op bouwkosten en vastgoedwaarde.

45

11.7. Hoefkwartier Begin 2023 heeft de gemeenteraad de gebiedsexploitatie Hoefkwartier vastgesteld. De exploitatie is de financiële vertaling van het in 2019 vastgestelde ontwikkelkader en de in 2022 vastgestelde aanvullende kaders. Inmiddels is het ontwikkelkaders geactualiseerd en door de gemeenteraad vastgesteld. Voor de inrichting van de openbare ruimte is in 2024 het voorlopig ontwerp opgesteld. In 2025 is voor een deel van het plangebied het voorlopig ontwerp vertaald naar een definitief ontwerp. De verwachting is dat het definitief ontwerp voor de Netwerklaan en Hoefpark in 2026 kan worden vastgesteld. Naast de aanpassingen aan de inrichting van de openbare ruimte kent de gebiedsexploitatie Hoefkwartier een aantal ontwikkellocaties. In het ontwikkelkader is opgenomen dat op deze locaties het bestaande vastgoed getransformeerd kan worden naar functies voor wonen, werken, recreëren en studeren. In de gebiedsexploitatie zijn de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte opgenomen, het kostenverhaal voor de ontwikkellocaties en de aan- en verkoop van gronden. Het financiële resultaat van de gebiedsexploitatie wordt volgens de richtlijnen van het BBV op basis van de verhouding tussen de opbrengsten van deze onderdelen toegerekend aan een gemeentelijk grondexploitatie deel en een faciliterende deel. In 2025 is gestart met de bouw van project “Hoefse Hout".

Voor “Netwerklaan 52”, “Plotterweg 38”, en “Netwerklaan 242” zijn anterieure overeenkomsten getekend en zijn de TAM- Imro plannen ter inzage gelegd. Voor het inrichten van het Hoefpark is eveneens het Tam-Imro plan ter inzage gelegd. Daarmee is de basis gelegd om in 2026 en verder de ontwikkelingen te starten. De in 2023 aangekochte locatie Hardwareweg 4-12 is ook onderdeel van de gebiedsexploitatie. De aankoop van de locatie maakte het mogelijk om, tot het moment van herontwikkeling, een tijdelijke opvang te realiseren voor Oekraïners en andere aandacht groepen. De toevoeging van de locatie aan 46

de gebiedsexploitatie is in 2024 formeel door de Raad bekrachtigd met een scopewijzigingsbesluit. Omdat de locatie Hardwareweg 4-12 na een tijdelijk gebruik als opvanglocatie wordt herontwikkeld, wordt deze als een separate exploitatie geadministreerd. Voor de locatie Hardwareweg 4-12 is de afsluiting eind 2034 voorzien. Samenvatting grondexploitatie Hoefkwartier (totaal deelexploitaties)

Hoefkwartier (incl. Hardwareweg) (bedragen x € 1.000) Kosten Verwerving Sloop Grondwerk en bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Planontwikkeling en VTU Bijdragen Overig Rente (historisch) Totaal

Boekwaarde per 31-12-2025

prognose per 1-1-2026

Totaal budget per 1-1-2026

€ € € € € € € € €

6.342 20 1.216 7.176 1 132 14.887

€ € € € € € € € €

4.627 700 753 35.613 6.938 48.630

€ € € € € € € € €

10.969 720 753 36.829 14.114 1 132 63.517

Opbrengsten Gronduitgifte Exploitatie van grond Bijdragen en subsidies Totaal

€ € € €

306 3.220 6.197 9.723

€ € € €

12.898 2.515 22.920 38.333

€ € € €

13.204 5.735 29.117 48.056

Opbrengstenstijging Kostenstijging Rente (prognose)

€ € €

1.350 3.548 -818

Saldo eindwaarde Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2026

€ €

-18.477 -17.414

Verwachting en mutatie resultaat deelexploitaties Hoefkwartier

Hoefkwartier Hoefkwartier Hoefkwartier - Hardwareweg Totaal

MPG 2024 MPG 2025 Saldo NCW Saldo NCW Verschil per 1-1-2025 per 1-1-2026 t.o.v. vorig jaar € -12.802 € -17.414 € -216 € € -13.018 € -17.414 € -4.396

gereed jaar 2032 2034

Resultaat Per saldo laat de herziene gebiedsexploitatie Hoefkwartier 2025 (incl. Hardwareweg) een negatief resultaat van € 17,4 mln. zien. Dit is een verslechtering van het te verwachte resultaat. Een deel van de verschil is te verklaren door het indexeren van de nog te verwachte kosten. Daarnaast is op onderdelen de civiele raming bijgesteld en de looptijd van de gebiedsexploitatie verlengd naar 2032. Het eerdere tekort op de grondexploitatie van deellocatie Hardwareweg is vervallen door hogere huurinkomsten. Het tekort van de gebiedsexploitatie, die zowel uit een faciliterend als uit een actief gedeelte bestaat, is administratief verdeeld over een Actief deel van ca -/- € 7,2 mln. en een faciliterend deel van ca -/- € 10,3 mln. Risico’s Voor de gebiedsexploitatie is rekening gehouden met een aantal project specifieke risico's. • Door Provincie en Rijk zijn subsidies beschikbaar gesteld waaraan voorwaarden zijn verbonden. Wanneer niet aan deze voorwaarden kan worden voldaan, ontstaat een risico op terugbetaling. Mitigerende maatregelen kunnen bestaan uit aanvullende afspraken over alternatieve bestedingen en een afwijkend programma ten opzichte van de oorspronkelijke aanvraag. Dit risico heeft een negatieve impact op de opbrengsten. 47

•

•

•

De betaling van exploitatiebijdragen door initiatiefnemers zijn op basis van een “Macroaftopping” gemaximaliseerd. Opbrengsten uit het Anterieure kostenverhaal kunnen hierdoor lager uitvallen of ontwikkellocaties komen niet of later tot ontwikkeling. Dit risico heeft een negatieve impact op de opbrengsten. De gronden die door de gemeente worden aangekocht en verkocht zijn op basis van de huidige planontwikkelingen ingerekend. Mogelijk dat er nog aanvullende gronden moeten worden verworven voor de realisatie van het openbaar gebied. Er bestaat daarom een kans om extra programma op gemeentelijke gronden te realiseren. Dit risico heeft een positieve impact op de opbrengsten. Netcongestie: Voor de verdere ontwikkeling van Hoefkwartier is ten aanzien van netcongestie een vertragingsrisico opgenomen met als gevolg aanvullende plankosten. Tevens is in de risicoanalyse rekening gehouden met te nemen van eventuele (tijdelijke) maatregelen. Dit in geval geen (vernieuwde) aansluiten op het elektriciteitsnet worden verkregen.

48

11.8. Overige grondexploitaties In de afgelopen jaren is een aantal ‘kleinere’ grondexploitaties vastgesteld. Deze grondexploitaties hebben over het algemeen een beperkte financiële omvang. Bovendien is de looptijd van deze grondexploitatie relatief kort. Derhalve worden deze grondexploitaties gezamenlijk gepresenteerd om zodoende het resultaat op een overzichtelijker wijze te presenteren. Er wordt wel onderscheid gemaakt tussen negatieve grondexploitaties en positieve grondexploitaties. Op basis van de regelgeving van het BBV mogen de negatieve grondexploitaties niet verrekend worden met de positieve grondexploitaties.

49

Positieve overige grondexploitaties Samenvatting positieve overige grondexploitaties

Overige positieve grondexploitaties (bedragen x € 1.000) Kosten Verwerving Sloop Grondwerk en bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Planontwikkeling en VTU Bijdragen Overig Rente (historisch) Totaal

Boekwaarde per 31-12-2025 € € € € € € € € €

501 122 0 44 100 5 152 925

€ € € € € € € € €

Opbrengsten Gronduitgifte Exploitatie van grond Bijdragen en subsidies Totaal

€ € € €

23 200 223

€ € € €

prognose per 1-1-2026

Totaal budget per 1-1-2026

-

501 128 138 262 145 5 152 1.331

€ 6 € € 138 € 218 € 45 € € € 406 € 1.557 1.557

€ € € €

1.580 200 1.780

Opbrengstenstijging Kostenstijging Rente (prognose)

€ € €

47 23 -0

Saldo eindwaarde Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2026

€ €

472 436

Verwachting en mutatie resultaat positieve overige grondexploitaties

Overige positieve grondexploitaties Maatweg - De Schans Totaal

MPG 2024 MPG 2025 Saldo NCW Saldo NCW Verschil per 1-1-2025 per 1-1-2026 t.o.v. vorig jaar € 439 € 436 € 439 € 436 € -3

gereed jaar 2029

Maatweg - De Schans Het voormalig zoutdepot van de provincie is eigendom van de gemeente en omvat 7 bouwrijpe kavels voor vrijstaande of twee-onder-een-kapwoningen. De planontwikkeling voor De Schans heeft het afgelopen jaar stilgestaan. De percelen van De Schans 17 en 21 liggen momenteel braak. In de grondexploitatie zijn weinig mutaties doorgevoerd en kent derhalve een nagenoeg ongewijzigd financieel resultaat ten opzichte van het MPG 2024. De grondexploitatie kent een positief financieel resultaat van ca. € 0,4 mln.

50

Negatieve overige grondexploitaties Samenvatting negatieve overige grondexploitaties

Overige negatieve grondexploitaties (bedragen x € 1.000) Kosten Verwerving Sloop Grondwerk en bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Planontwikkeling en VTU Bijdragen Overig Rente (historisch) Totaal

Boekwaarde per 31-12-2025

prognose per 1-1-2026

Totaal budget per 1-1-2026

€ € € € € € € € €

4.030 1.240 37 2.166 4.926 1 189 327 12.916

€ € € € € € € € €

2.758 253 3.887 1.334 399 369 9.000

€ € € € € € € € €

6.788 1.493 37 6.052 6.260 400 558 327 21.916

Opbrengsten Gronduitgifte Exploitatie van grond Bijdragen en subsidies Totaal

€ € € €

5.403 53 901 6.356

€ € € €

5.145 227 5.373

€ € € €

10.548 53 1.128 11.729

Opbrengstenstijging Kostenstijging Rente (prognose)

€ € €

127 255 -149

Saldo eindwaarde Netto contante waarde (NCW) per 1-1-2026

€ €

-10.463 -9.952

Verwachting en mutatie resultaat negatieve overige grondexploitaties

Overige negatieve grondexploitaties Liendert - West Leusderweg 249 Kavels over de Laak Schothorsterlaan 88 Totaal

MPG 2024 Saldo NCW per 1-1-2025 € -1.795 € -578 € -5.214 € -1.511 € -9.098

MPG 2025 Saldo NCW Verschil per 1-1-2026 t.o.v. vorig jaar € -2.502 € -563 € -5.262 € -1.625 € -9.952 € -854

gereed jaar 2028 2026 2027 2029

Schothorsterlaan 88 Op 15 oktober 2024 heeft de gemeenteraad het besluit genomen om de grondexploitatie Schothorsterlaan 88 vast te stellen. De locatie, gelegen op een strategische plek binnen Park Schothorst, is op dit moment in eigendom van het Regionaal Sociaal Werkvoorzieningschap Amersfoort en Omgeving (RWA). Het RWA voert voor de gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunschoten-Spakenburg, Leusden, Soest en Woudenberg, de Wet sociale werkvoorziening (WSW) uit. De gemeenten zijn gezamenlijk aandeelhouder naar rato van het aantal inwoners. Opzet is de locatie van het RWA te verwerven. Tot nu toe hebben gesprekken met de huidige eigenaar niet geleid tot een eenvoudige overeenstemming over een verwervingsprijs. Gezien het strategische belang van de gemeente Amersfoort en de betrokkenheid van een groot aantal mede overheidsorganen is transparantie van groot belang. De gemeente heeft er daarom in 2025 voorkeursrecht (WVG) op de locatie gevestigd. De grondexploitatie Schothorsterlaan 88, vastgesteld in 2024, vormt de basis voor een verwerving voor een transformatie naar een woonbestemming. Met de actualisatie 2026 wordt de grondexploitatie voor de tweede keer herzien. De belangrijkste wijziging wordt gevormd door de verlenging van de looptijd met 1 jaar. De planning was om in 2025 de gronden te verwerven. Dit is 51

niet gelukt. Het vestigen van voorkeursrecht heeft als gevolg dat de onderhandelingen eind 2025 weer zijn opgestart, met als doel om de gronden in 2026 te verwerven. De afsluiting van het grondexploitatieproject wordt op dit moment per 31-12-2029 voorzien. Ten opzichte van de grondexploitatie van vorig jaar (MPG 2024) is sprake van een kleine verslechtering (ca. € 0.1 miljoen) van het resultaat. De verschillen worden vooral veroorzaakt door de wijziging van de gehanteerde parameters en een verhoging van de plankosten als gevolg van de langere doorlooptijd. Per saldo laat de herziene grondexploitatie De Schothorsterlaan 88 een negatief resultaat van ca. € 1.6 mln. (NCW pp 1-1-2026) zien. Liendert West Het grondexploitatieproject Liendert West betreft de herontwikkeling van de voormalige Zwembad Liendert locatie en het aangrenzende “Tennis- en handbalpark Metgensbleek”. Met de verplaatsing van het sportpark, gecombineerd met vernieuwing van voorzieningen van de Jeu de Boules vereniging Randenbroek en de bouw van een nieuw clubgebouw voor de tennisvereniging en handbalvereniging, ontstaat het vernieuwde “Sportpark Liendert”. De oude sportlocatie komt hiermee vrij voor de bouw van sociale- en middeldure huurappartementen door woningcorporatie De Alliantie. Op het parkeerterrein van het voormalige zwembad kunnen vervolgens nog 6 grondgebonden woningen worden gerealiseerd.

De noodzakelijke wijziging van het omgevingsplan is inmiddels onherroepelijk. Door aanscherping van de Habitatrichtlijn door Provincie Utrecht, bleek voor de omgevingsvergunning voor de huurwoningen (appartementencomplex), aanvullend onderzoek naar marterachtigen nodig. Hierbij is de aanwezigheid van een bunzing aangetoond die sinds kort extra bescherming geniet. Om de bunzing tijdens de bouw een geschikte leefomgeving te bieden is, in overleg met de Provincie, het inrichtingsplan aangepast met aanvullende maatregelen. Hier is inmiddels een (ontheffings-)vergunning voor verleend. Het project heeft door dit traject een vertraging van ruim één jaar opgelopen. Dit speelde in 2024. Vervolgens is in 2025 definitief gestart met de sloop en bouwrijpwerkzaamheden. Per oktober 2025 waren deze werkzaamheden afgerond. Eind oktober 2025 in de grond bouwrijp geleverd aan de Alliantie. Hiermee kan gestart worden met de bouw van de 60 sociale huur appartementen en 60 appartementen in de middenhuur. Gelijktijdig zijn de nieuwe sportvelden van “Sportpark Liendert” aangelegd. De kosten voor de realisatie van het sportpark zijn hoger uitgevallen dan vooraf begroot. Ook is het “circulaire clubgebouw” inmiddels gerealiseerd. Dit betekent dat het project nu een nieuwe fase in gaat, waarbij het appartementencomplex wordt gebouwd en vervolgens het omliggende gebied woonrijp wordt gemaakt.

Gelijktijdig zal gestart worden met het ontwikkeltraject van het andere woningbouwkavel waar 4 rijwoningen en 2 twee-onder-een-kapwoningen worden gerealiseerd. Per saldo laat de herziene grondexploitatie Liendert West een nadelig resultaat zien van ca. € 2.5 mln. (NCW pp 1-1-2026). Ten opzichte van vorig jaar is sprake van een aanzienlijke verslechtering (ca. € 0.7 mln.). Dit met name als gevolg van de hogere kosten voor de realisatie van het sportpark. Daarnaast zijn er meer plankosten gemaakt dan vooraf begroot. De verwachting is dat het project in 2028 wordt afgerond. De grondexploitatie wordt vervolgens per 31-12-2028 afgesloten. Leusderweg 249 De voormalige Bilalschool aan de Leusderweg is in 2016 aangewezen voor sociale woningbouw. Na sloop van de school kunnen hier 14 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan is in 2021 vastgesteld en na een ongegrond beroep bij de Raad van State in 2022 onherroepelijk. In 2024 zijn de werkzaamheden voor het bouwrijp maken afgerond. De werkzaamheden voor het woonrijp maken zijn in 2025 nagenoeg afgerond. De woningen worden 52

ontwikkeld door De Alliantie. De verkoop van de tuinen is met een jaar doorgeschoven naar 2026 en bevindt zich inmiddels in de afrondende fase. De looptijd van het project eindigt in 2026. Het resultaat is ten opzichte van vorig jaar nagenoeg ongewijzigd gebleven (€ 0,56 mln. negatief). Kavels over de Laak Het project Over de Laak omvat drie deelgebieden en heeft als doel een groene recreatieve inrichting van Vathorst Noord. Het gebied wordt grotendeels opengesteld voor recreanten, met behoud en versterking van de natuur. Er wordt een padennetwerk aangelegd, een ligweide gerealiseerd en ruimte gecreëerd voor spel en activiteiten. In het deelgebied ’t Hammetje komt daarnaast een horecavoorziening en worden kavels uitgegeven. Op 30 mei 2023 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld, waarmee de uitvoering van het project kon starten. De eerste fase, met waterwerkzaamheden, is in 2025 afgerond. Momenteel wordt gewerkt aan fase twee, die bestaat uit de inrichting van het gebied. Binnen het project zijn daarnaast verschillende kavels bouwrijp gemaakt en verkocht. Er worden nog twee kavels in verkoop gebracht. De deelgebieden De Speelpolder en ’t Hammetje zijn in 2025 geopend voor publiek. Ook is eind 2025 de laatste betaling van de subsidie afgehandeld. Met een verlenging van de looptijd met één jaar wordt de afsluiting van het project voorzien op 31 december 2027.

Het resultaat van de grondexploitatie (€ 5,3 mln. negatief) is nagenoeg niet gewijzigd ten opzichte van vorig jaar (MPG 2024).

53

12. Jaarschijven t.b.v. budgetverlening Jaarschijven per grondexploitatie (lasten)

MPG - 2024

Lasten

MPG - 2025

2026

(bedragen x € 1.000)

2026

2027

2028

Grondsexploitaties met negatief financieel resultaat Bestaand Stedelijk Gebied € 2.172 Wieken - Vinkenhoef € 355 Vathorst Bedrijvenpark € 4.495 Liendert - West € 739 Leusderweg 249 € 9 Kop van Isselt - Rova € 384 Kavels over de Laak € 1.040 Schothorsterlaan 88 € 303 Totaal negatieve grondexploitaties € 9.497

€ € € € € € € € €

3.089 703 681 1.062 136 388 3.880 1.623 11.562

€ € € € € € € € €

1.421 181 4.236 356 399 618 304 7.515

€ € € € € € € € €

Grondexploitaties met positief financieel resultaat Lichtenberg € 173 Amersfoort Vernieuwt € Maatweg - De Schans € 143 Totaal positieve grondexploitaties € 316

€ € € €

500 69 80 649

€ € € €

170 159 329

Totaal grondexploitaties

€

9.813

€

Gebiedsexploitaties Hoefkwartier incl Hardwareweg

€

13.011

€

2029

794 89 4.270 720 26.268 433 32.574

€ € € € € € € € €

237 576 3.674 275 4.762

€ € € €

17 € € 136 € 153 €

-1

12.211 €

7.844 €

32.727 €

4.818

12.885 €

11.006 €

8.468 €

9.709

57 56

Verschillenverklaring Bestaand stedelijk gebied Een deel van de werkzaamheden binnen de deelprojecten Eemkwartier Puntenburg, Eemplein, De Nieuwe Stad en Middelhoefseweg is van 2025 doorgeschoven naar 2026; daarmee zijn ook de bijbehorende geraamde lasten doorgeschoven naar 2026. Wieken Vinkenhoef Een deel van de afrondende werkzaamheden ten behoeve van het woonrijp maken van het terrein en de aanleg van de openbare ruimte is doorgeschoven naar 2026, waar het MPG van vorig jaar nog uitging van een hogere realisatie in 2025. Vathorst Bedrijvenpark De kostenramingen zijn geactualiseerd met daarmee hogere materiaalkosten en hogere VTU-kosten tot gevolg. Hierbij zijn het vooral de infrastructurele investeringen en de plinten die zorgen voor de grootste stijgingen. Daarnaast is zijn er nog een aantal risico's als gevolg van de samenhang met de aanleg van knooppunt Hoevelaken en de Dantzig tunnel door Rijkswaterstaat. Liendert - West Enkele werkzaamheden m.b.t. het sportpark zijn vertraagd, deze kosten waren voorzien in 2025, maar zijn doorgeschoven naar 2026. Kop van Isselt – ROVA Vanwege het toewerken naar nieuwe afspraken met de marktpartijen zijn afgelopen jaar vooral intermezzokosten gemaakt. Daarmee is de planvorming een jaar opgeschoven. Dit is de verklaring voor het verschil voor 2026. 54

ABC School (Amersfoort Vernieuwt) De inrichting van de groenstrook was voorzien in 2024. Dit is vertraagd. De laatste werkzaamheden worden uitgevoerd in 2026. Kavels over de Laak De voor 2025 geraamde kosten en opbrengsten worden grotendeels later gerealiseerd. De verwervingskosten schuiven door naar 2026. Ook de sloopkosten en de kosten voor het bouwrijp en woonrijp maken lopen vertraging op, doordat een deel van de werkzaamheden pas in 2026 of 2027 wordt uitgevoerd. Schothorsterlaan De verwerving van de gronden was oorspronkelijk voorzien in 2025. Echter, het is nog niet gelukt om de gronden te verwerven. Deze grondverwerving is doorgeschoven naar 2026. De Lichtenberg Er is nog geen formeel besluit genomen over een programmatische wijziging van het grote appartementencomplex. De kosten die met dit onderdeel samenhangen zijn doorgeschoven. Jaarschijven per grondexploitatie (baten)

MPG - 2024

Baten

MPG - 2025

2026

(bedra gen x € 1.000)

2026

Grondsexploitaties met negatief financieel resultaat Bestaand Stedelijk Gebied € 3.116 € Wieken - Vinkenhoef € 15.424 € Vathorst Bedrijvenpark € 2.170 € Liendert - West € 334 € Leusderweg 249 € € Kop van Isselt - Rova € € Kavels over de Laak € € Schothorsterlaan 88 € € Totaal negatieve grondexploitaties € 21.632 €

2027

2028

2029

4.359 € 16.548 € 499 € 229 € 31 € € 2.378 € € 24.044 €

78 € 1.097 € 2.332 € 552 € € € 1.382 € € 5.441 €

€ € 3.217 € € € 5.857 € € 927 € 10.001 €

5.759 5.759 -

Grondexploitaties met positief financieel resultaat Lichtenberg € 10.612 Amersfoort Vernieuwt € Maatweg - De Schans € Totaal positieve grondexploitaties € -

€ € € €

345 € € € 345 €

10.824 € € 1.604 € 12.428 €

-

Totaal grondexploitaties

€

21.632

€

24.389 €

17.869 €

10.001 €

5.759

Gebiedsexploitaties Hoefkwartier incl Hardwareweg

€

21.449

€

2.382 €

16.657 €

4.615 €

1.072

€ € € €

Verschillenverklaring Bestaand Stedelijk Gebied Als gevolg van langer lopende procedures dan voorzien zijn bij de deelprojecten De Nieuwe Stad en Middelhoefseweg enkele gronduitgiftes vertraagd. De hiermee samenhangende opbrengsten, die oorspronkelijk in 2025 waren geraamd, zijn doorgeschoven naar 2026.

55

Wieken Vinkenhoef De laatste kaveluitgifte in Wieken Zuid is vertraagd doordat beroep is ingesteld tegen de aangevraagde omgevingsvergunning. Omdat de procedure langer duurt dan voorzien, heeft de uitgifte niet in 2025 plaatsgevonden en is de planning doorgeschoven naar 2026. Vathorst Bedrijven Aangepaste fasering van verkoop resulteert in een andere fasering van opbrengsten, zo zijn een aantal kavels waarvoor de verkoop gepland stond in 2026 doorgeschoven naar 2027, de opbrengsten vinden naar verwachting een jaar later plaats. Vathorst Bedrijven Aangepaste fasering van verkoop resulteert in een andere fasering van opbrengsten, zo zijn een aantal kavels waarvoor de verkoop gepland stond in 2026 doorgeschoven naar 2027, de opbrengsten vinden naar verwachting een jaar later plaats. Liendert - West: De in 2026 geprognotiseerde opbrengsten zijn één jaar opgeschoven. Het betreft de gronden voor vier rijwoningen. De verwachting is dat zowel de gronden voor de vier rijwoningen als voor de tweeonder-een-kapwoningen worden gerealiseerd in 2027. Kop van Isselt – Rova De planontwikkeling is vertraagd. En daarmee is ook een deel van de inkomsten in de grex vertraagd. Dit betreft een verschuiving in de tijd. Kavels over de Laak Aan de opbrengstenkant zijn diverse kavels verkocht tegen hogere prijzen dan oorspronkelijk geraamd, wat een positief financieel effect heeft.

Daarnaast is ook het laatste deel van de subsidie ontvangen. Schothorsterlaan Geen aanpassingen. In 2026 zijn geen opbrengsten geprognotiseerd. De Lichtenberg Er is nog geen formeel besluit genomen over een programmatische wijziging van het grote appartementencomplex. De opbrengsten die met dit onderdeel samenhangen zijn doorgeschoven. De opbrengsten uit de kavelverkoop voor het appartementencomplex waren oorspronkelijk voorzien in 2026, deze opbrengsten zijn nu geprognotiseerd in 2027.

56

13. Bijlagen

13.1.

Handreiking grondexploitaties

Het doel van deze handreiking is om inzicht te bieden in de processen en financiële aspecten die bij grondexploitatie komen kijken. De handreiking is bedoeld ter ondersteuning van de besluitvorming in raad en college over dit onderwerp. De handreiking is via de volgende link te raadplegen: ‘Grondexploitaties, een handreiking.’.

57

13.2. Overzicht levering bedrijventerrein In de projecten Wieken - Noord, Middelhoefseweg, ROVA en Vathorst Bedrijvenpark is een programma voor bedrijfskavels opgenomen. In onderstaande tabel is weergegeven hoeveel meters bedrijventerrein vanaf 2009 zijn uitgeven. Uit de tabel blijkt dat de uitgifte nogal fluctueert maar de laatste jaren in de bandbreedte tussen circa 1,0 en 2,0 hectare ligt. In 2025 heeft alleen uitgifte van bedrijfskavels plaatsgevonden in project Bedrijventerrein Vathorst (7.420 m²) Figuur 8: Verloop gronduitgifte bedrijfskavels

Levering m² bedrijventerrein Vathorst Bedrijvenpark - Wieken - Middelhoefseweg 50.000

Middelhoefseweg

40.000

Vathorst Bedrijvenpark Wieken - Vinkenhoef

30.000 20.000

Gemiddeld (20092025)

10.000

13.3. AV BBV BSG BVO CSG NAR NCW PoC PPS Wvg

2025

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

2009 2010 2011 2012 2013

-

Lijst met afkortingen Amersfoort Vernieuwt Besluit Begroting en Verantwoording Bestaand Stedelijk Gebied Bruto Vloer Oppervlak Centraal Stadsgebied Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement Netto Contante Waarde Percentage Of Completion Publiek Private Samenwerking Wet voorkeursrecht gemeenten

58