Bijlage 1 Herijking kaders project Zwaluwenstraat

Herijking kaders project Zwaluwenstraat

15-04-2026

Herijking kaders project Zwaluwenstraat | 1

Inhoudsopgave 1. Historie..................................................................................................3 1.1. Aanleiding project................................................................................3 1.2 Vaststelling Kaders voor inhoud en proces (januari 2022)..................................3 1.3 Ontwikkelingen in Liendert 2022 – 2026........................................................4 2. Herijking kaders.......................................................................................4 2.1 Huidig voorstel Portaal............................................................................4 2.2 Herijking kaders....................................................................................5 3. Participatie.............................................................................................7 3.1 Historie..............................................................................................7 3.2 Participatie t.b.v. herijking kaders.............................................................8 3.3 Vervolgstappen.....................................................................................9

Herijking kaders project Zwaluwenstraat | 2

1. Historie 1.1. Aanleiding project In 2018 is woonzorgcentrum De Liendert aan de Zwaluwenstraat gesloten. Portaal onderzoekt sindsdien als eigenaar van de locatie verschillende mogelijkheden voor herontwikkeling tot woningbouw op deze locatie. Zolang de planvorming loopt, worden er tijdelijke woningen in het gebouw verhuurd door Portaal.

Locatie Voormalig woonzorgcentrum De Liendert aan de Zwaluwenstraat

Voormalig woonzorgcentrum De Liendert met aan de linker kant de 38 woningen aan de Zwaluwenstraat 3-77

1.2 Vaststelling Kaders voor inhoud en proces (januari 2022) Op 25 januari 2022 zijn door de raad de kaders voor inhoud en proces van de herontwikkeling Zwaluwenstraat 1-77 vastgesteld (zie link raadsvergadering & link document). Er zijn twee amendementen toegevoegd aan dit besluit, gericht op de ontsluiting en het woningbouwprogramma. Door middel van dit laatste amendement is besloten aan de kaders de verplichting toe te voegen om op deze locatie 20% vrije sector koopwoningen te realiseren gericht op doorstromers vanuit de wijk: “In het nieuwbouwprogramma komen maximaal 200 appartementen, waarbij er minimaal 20% vrije sector koopwoningen (gericht op de doorstomers vanuit de wijk) en het overige verdeeld over sociale huur en huur voor middeninkomens. Bij de uitwerking van het plan zal zowel het aantal woningen als de programmatische invulling worden getoetst aan de uitkomsten van het wijkperspectief. Het definitieve besluit ten aanzien van het programma wordt door de gemeenteraad genomen bij de vaststelling van het uitwerkingsplan”.

Herijking kaders project Zwaluwenstraat | 3

1.3 Ontwikkelingen in Liendert 2022 – 2026 Vervolgens is er veel gebeurd in de wijk Liendert. Het wijkperspectief uit 2021 heeft een vervolg gekregen in het Omgevingsprogramma Wij-Liendert wat is vastgesteld door de raad op 8 oktober 2024. Hierin blijft het doel bestaan om het aandeel sociale huurwoningen in de wijk te verkleinen, maar is ook aangegeven dat er per project maatwerk nodig is om dit doel ook echt te realiseren. Portaal is sinds 2021 bezig geweest met de verdere planuitwerking voor de herontwikkeling van hun kavel aan de Zwaluwenstraat. In samenwerking tussen gemeente, Beweging 3.0 en Bijzondere Plekken heeft dit geleid tot de ondertekening van de intentieovereenkomst voor het ThuisPlus woonconcept in de nieuwbouw aan de Zwaluwstraat (ondertekend door het college op 28 mei 2024). Dit woonconcept wordt moet zorgen voor het realiseren van een vitale woongemeenschap waar bewoners goed wonen en samenleven en langer prettig zelfstandig kunnen wonen. Dit concept draagt bij aan onze doelen voor het realiseren van een Inclusieve Stad, de aanpak van kansenongelijkheid in Liendert en de doelen en activiteiten zoals beschreven in het Omgevingsprogramma Wij-Liendert. Het woningbouwproject zelf heeft echter weinig voortgang gekend. Al in 2023 gaf Portaal aan dat binnen de afgesproken kaders het niet lukt om de businesscase voor dit project rond te krijgen.

Vooral de eis om 20% koop toe te passen en de eisen ten aanzien van het ondergronds parkeren lagen hieraan ten grondslag. Recentelijk heeft Portaal een nieuw, financieel haalbaar plan gepresenteerd. In het nieuwe voorstel van Portaal blijven de 38 woningen op Zwaluwenstraat 3-77 behouden (gebouw “het Zwaluwnest”). Dit beperkt de herontwikkeling tot het voormalig verzorgingshuis op Zwaluwenstraat 1 (gebouw “de Liendert"). Op de plek van het voormalig verzorgingshuis komen 2 nieuwe woongebouwen en een dubbellaagse parkeergarage. De begane grond wordt gebruikt voor een ontmoetingsfunctie voor de buurt en krijgt hiernaast een grote rol in het woonconcept.

2. Herijking kaders 2.1 Huidig voorstel Portaal Zwaluwenstraat 1 wordt een fijne, levendige plek waar mensen in verschillende levensfasen en met verschillende inkomens samenwonen. Een groene omgeving die uitnodigt tot ontmoeten, bewegen en verblijven. Waar omzien naar elkaar vanzelfsprekend is, en waar zorg en ondersteuning dichtbij zijn. Op de begane grond ontstaat een sociaal en gastvrij hart: een levendige ontmoetingsplek waar bewoners en buurtbewoners terechtkunnen voor koffie, activiteiten en voorzieningen. Een plek waar iedereen welkom is. Op de plek van het voormalige woonzorgcentrum komen twee nieuwe woongebouwen van 8 en 12 woonlagen. Tussen het bestaande appartementencomplex en de nieuwe woongebouwen komt een halfverdiepte 2 laagse parkeergarage voor bewoners. De nieuwe appartementen zijn levensloopgeschikt en voorzien van een eigen balkon en berging. Er komt bovendien een gezamenlijke fiets- en scootmobielruimte. De bewoners worden lid van de woonvereniging, zodat zij samen mede vormgeven aan het wonen en leven in het complex. Toekomstige bewoners zijn onder andere:

Herijking kaders project Zwaluwenstraat | 4

   

Woningzoekenden met verschillende inkomens, jong én oud Doorstromers uit de wijk Woningzoekenden die zorg ontvangen van Beweging 3.0 Woningzoekenden met urgentie

Rondom de woongebouwen komt een groene, uitnodigende buitenruimte waar bewoners en buurtgenoten elkaar kunnen ontmoeten, bewegen en ontspannen. Waardevolle bomen worden behouden en diverse beplanting wordt toegevoegd langs de randen van het parkeerdek. Er is ruimte voor insecten, schaduw en wateropvang. Zo ontstaat een gezonde, groene leefomgeving die mooi aansluit op het Valleikanaal. De gezamenlijke ontmoetingsruimte op de begane grond wordt een plek voor jong en oud. Hier kunnen (buurt)bewoners samen koffiedrinken, activiteiten organiseren en elkaar op een laagdrempelige manier ontmoeten. Buiten biedt een terras en groene tuin ruimte voor ontspanning en recreatie. Met professionele ondersteuning zorgen bewoners samen voor gastvrijheid, activiteiten en diensten. Beweging 3.0 is hierin een belangrijke partner. De woonvereniging (community) bouwt actief mee aan een prettige leefomgeving.

Afbeelding 1 – huidig ontwerp, met behoud met behoud Zwaluwenstraat 3-77 en half verdiepte 2 laags parkeergarage. Let op, schetsontwerp. Ontwerp dient nog verder uitgewerkt te worden.

2.2 Herijking kaders Het plan voldoet op veel punten aan de gestelde eisen uit de kaderstellende notitie uit 2022. Zo voldoet het o.a. aan de afgesproken stedenbouwkundige kaders (8 en 12 bouwlagen), qua doelgroepen, duurzaamheid en aan de normen voor parkeren. Het woonconcept past ook bij de doelen voor Liendert. Het nieuwe voorstel voldoet echter op de volgende punten niet aan de vastgestelde kaders: 1. De 38 woningen op Zwaluwenstraat 3-77 worden behouden. 2. Het woningbouwprogramma wordt aangepast. De eis voor 20% koopwoningen verdwijnt. Het kader voor het woningbouwprogramma voor de nieuwbouw wordt 140 a 150 woningen met ca 50% sociale huur en 50% midden huur.

Herijking kaders project Zwaluwenstraat | 5

3. De eis voor ondergronds parkeren op deze locatie wordt losgelaten. Het plan lost het parkeren op in een half verdiepte 2 laagse parkeergarage. Portaal heeft aangegeven dat met het aanpassen van bovenstaande kaders er een haalbare businesscase ontstaat voor dit project. Doormiddel van voorliggend document worden de kaders voor het project Zwaluwenstraat op deze punten aangepast. De overige kaders blijven gelden bij de verdere planuitwerking. Concreet betekent dit de aanpassing van de volgende passages uit het in 2022 vastgestelde document “Kaders voor inhoud en proces herontwikkeling door Portaal van Zwaluwenstraat 1-77 (na verwerking reacties)”: Oud (pagina 6): 3.1 Programmatische kaders a) Aantal woningen: 200 à 230 appartementen.  Met dit aantal wordt een substantiële bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave in de stad.  Met dit aantal kan Portaal een significante bijdrage leveren aan de prestatieafspraken die zij met de gemeente maakt om de sociale woningvoorraad uit te breiden.  Portaal verwacht dit aantal nodig te hebben om het plan financieel haalbaar te krijgen. Uitgangspunt is uiteraard wel dat het nieuwe aantal woningen ruimtelijk goed inpasbaar is. b) Portaal wil in de nieuwbouw een gemengd wonen concept realiseren. c) Portaal heeft daarbij het volgende woonprogramma in gedachten.

 20% midden huur (dit ook op verzoek van de Gemeente)1  80% sociaal d) Het programma dient te voldoen aan het Deltaplan en het raadsvoorstel Huisvesting Middeninkomens. Nieuw: 3.1 Programmatische kaders a) Aantal te behouden woningen: 38 appartementen. b) Aantal nieuwe woningen: 140 à 150 appartementen.  Met dit aantal wordt een substantiële bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave in de stad.  Met dit aantal kan Portaal een significante bijdrage leveren aan de prestatieafspraken die zij met de gemeente maakt om de sociale woningvoorraad uit te breiden.  Portaal verwacht dit aantal nodig te hebben om het plan financieel haalbaar te krijgen. Uitgangspunt is uiteraard wel dat het nieuwe aantal woningen ruimtelijk goed inpasbaar is. c) Portaal wil in de nieuwbouw een gemengd wonen concept realiseren. d) Portaal heeft daarbij het volgende woonprogramma in gedachten.  Ca 50% midden huur  Ca 50% sociaal

1

Doormiddel van amendement Amendement 2022 – 008A Zwaluwenstaarten is dit bij vaststelling gewijzigd naar “In het nieuwbouwprogramma komen maximaal 200 appartementen, waarbij er minimaal 20% vrije sector koop woningen (gericht op de doorstomers vanuit de wijk) en het overige verdeeld over sociale huur en huur voor middeninkomens. Bij de uitwerking van het plan zal zowel het aantal woningen als de programmatische invulling worden getoetst aan de uitkomsten van het wijkperspectief. Het definitieve besluit ten aanzien van het programma wordt door de gemeenteraad genomen bij de vaststelling van het uitwerkingsplan”.

Herijking kaders project Zwaluwenstraat | 6

e) Het programma dient te voldoen aan het Deltaplan en het raadsvoorstel Huisvesting Middeninkomens. Oud (pagina 6 en 7): 3.2 Ruimtelijke kaders a) Hoogbouw:  Bovenkant (afgewerkt) ondergrondse parkeergarage maximaal 80 cm boven niveau voetpad kanaal (vergelijk garage Zangvogelweg). b) Parkeren en verkeer:  Parkeren voor de bewoners uit het zicht, volledig onder de grond.  Parkeren voor bezoekers deels uit het zicht, onder de grond. En resterende deel langs de straat. Nieuw: 3.2 Ruimtelijke kaders a) Hoogbouw:  De parkeergarage wordt 2 laags, waarbij het bovengrondse deel maximaal anderhalve laag hoog mag zijn.  Pas beplanting toe (in volle grond) rondom de parkeergarage om de parkeergarage te laten integreren bij het landschapsontwerp en de ecologische zone langs het Valleikanaal. b) Parkeren en verkeer:  Parkeren voor de bewoners op eigen terrein.  Parkeren voor bezoekers op eigen terrein of in de nabijgelegen openbare ruimte.

3. Participatie 3.1 Historie Op 8 september 2020 heeft Portaal een startbijeenkomst voor de participatie met de omgeving georganiseerd. Portaal heeft op de bijeenkomst aangegeven welk programma zij globaal in dit project willen bouwen. En heeft verschillende opties laten zien, hoe dit kan (meer in de hoogte of meer in de breedte). Veel gehoorde opmerkingen op de startbijeenkomst waren onder andere: - Zorgen over hoogbouw (schaduw, wind, privacy) - Zorgen over hoge concentratie sociale woningbouw in de wijk - Er is al een hoge dichtheid in Liendert - Behoefte aan meer groen/park/meer contact met water - Parkeren op eigen terrein - Veilige verbinding voetgangers over de Hogeweg - Veilige oversteek bij speelplaats - Zorgen om parkeerdrukte Op 21 oktober 2020 is een bijeenkomst omgevingsanalyse georganiseerd met het Kernteam Liendert. Het Kernteam Liendert bestaat uit vertegenwoordigers van Indebuurt033, Politie, Wijkteam Amersfoort, SRO, De Alliantie, Portaal en de gemeente. De bijeenkomst over de omgevingsanalyse was bedoeld om onder andere aanvullende aandachtspunten op te halen voor deze ontwikkeling. Aandachtspunten voor de Zwaluwenstraat waren: - In het programma van de ontwikkeling komen naast reguliere woningen, ook woningen voor minder draagkrachtige (‘vragende’) bewoners. Bekijk breder hoeveel van dit soort voorzieningen Liendert aan kan.

Herijking kaders project Zwaluwenstraat | 7

-

Borg hoe het woonconcept voor minder draagkrachtige bewoners vanaf de start goed functioneert, én voor de langere tijd goed blijft functioneren (vroegtijdig en langdurig partners van sociaal wijkteam betrekken). Huidige fysieke knelpunten in de buurt zijn de krappe straten en parkeeroverlast. Dit laatste is een bestaand probleem en wordt daarnaast vermoedelijk deels veroorzaakt doordat de openbare ruimte van het Hogekwartier nog niet volledig is opgeleverd. Extra inzet om een brede groep van omwonenden (o.a. mensen die de Nederlandse taal niet goed spreken) goed te betrekken bij de ontwikkeling.

De aandachtspunten uit de startbijeenkomsten voor de participatie, uit de omgevingsanalyse en uit het wijkperspectief worden meegenomen in de volgende fase van het project, waarin de kaders worden uitgewerkt naar een uitwerkingsvoorstel.

3.2 Participatie t.b.v. herijking kaders Om te peilen hoe de omgeving aankijkt tegen de voorgestelde wijzigingen van de kaders en de huidige plannen van Portaal is op 11 februari 2026 een inloopbijeenkomst georganiseerd. Voor deze avond is een brede groep buurtbewoners uitgenodigd (er zijn 500 persoonlijke uitnodigingen verstuurd en aankondigingen gedaan bij diverse buurthuizen en in de nieuwsbrief Wij Liendert). Aanvullend heeft Portaal op 9 februari 2026 een apart moment georganiseerd met de huurders van de 38 woningen in het complex Zwaluwenstraat 3-77 (het deel wat wordt behouden) waarin de vragen die betrekking hadden op deze woningen werden beantwoord. De inloopbijeenkomst op 11 februari is goed bezocht. Ongeveer 60 bewoners uit de wijk, waaronder uit de portiekflats aan de Ringweg, waren aanwezig. Bezoekers waren positief over de duidelijke presentatie en waardeerden de aanwezigheid van de gemeente Amersfoort en Beweging 3.0. Opvallend was dat bezoekers ruim de tijd namen om de informatie te bekijken en vragen te stellen. Veel positieve reacties Het plan voor de nieuwbouw van Portaal is door de bezoekers positief ontvangen. Bij het vertrek hebben we de bezoekers gevraagd naar hun oordeel over de gegeven informatie en was er ruimte om te schriftelijk te reageren op een reactieformulier.

Een aantal bezoekers (14 x) heeft een schriftelijke reactie achtergelaten; deze zijn verwerkt in de lijst met reacties (zie bijlage). Er zijn geen grote reacties gekomen op de aanpassingen/afwijkingen op de eerder gestelde kaders van de gemeente. Bewoners merken op dat ze zich kunnen vinden in de huidige plannen; de gekozen hoogte (8 en 12 woonlagen), het voorgestelde aantal appartementen, de voorgestelde verdeling van ca 50% sociale en 50% middenhuur en de halfverdiepte 2 laagse parkeeroplossing. Aanwezigen vonden het fijn dat de architect ook aanwezig was om hun specifieke vragen te beantwoorden. Overall beeld dat bewoners teruggeven is dat zij het goed vinden dat er nu stappen worden gezet. Ook het plan voor een ontmoetingsruimte onder in het woongebouw en de woonvorm die gericht is op samenleven & ontmoeten wordt gewaardeerd. Sommige bezoekers hebben al specifieke vragen over mogelijkheden voor het wonen in de nieuwbouw.

Herijking kaders project Zwaluwenstraat | 8

Aandachtspunten Bewoners geven ook aan dat zij ook zorgen hebben. Deze gaan onder andere over de periode van uitvoering en de te verwachten bouwoverlast. Bewoners geven ook aan dat zij zich zorgen maken over meer geluidsoverlast door de ruimte die ontstaat tussen de twee gebouwen, omdat geluid zich daar mogelijk sterker kan verspreiden. Daarnaast is er vooral veel gesproken over parkeren. De huidige parkeerdruk in de buurt wordt door bewoners als hoog ervaren en veel bewoners hebben daar last van. Zij maken zich zorgen over de ontsluiting van de wijk met meer bewoners en het parkeren in de wijk als er wordt gebouwd. De half verdiepte parkeergarage op eigen terrein levert ook belangstelling op. De parkeergarage die ‘in het groen’ wordt gebouwd, werd positief ontvangen. Zie voor alle reacties en de manier waarop deze worden meegenomen de reactienota inloopbijeenkomst kaders woningbouw Zwaluwenstraat 11 februari 2026.

3.3 Vervolgstappen Voor de vervolgstappen worden de afspraken uit de kaderstellende notitie uit 2022 en de participatiegids gehanteerd. Concreet betekent dit de volgende stappen: Fase 2: Uitwerking kaders  Verdere uitwerking van het plan door Portaal (binnen de vastgestelde kaders).  Geïnteresseerden kunnen zich aanmelden voor werkgroepen om op onderwerpen mee te denken. Deze werkgroepen zijn “De inrichting van de buitenruimte (groen en halfverdiepte parkeergarage)” en “Ontmoetingsruimte - voorzieningen op de begane grond: Waar is behoefte aan? Welke buurt- of zorgvoorzieningen wilt u hier zien? En welke activiteiten zou u willen doen of organiseren?”  Opstellen Uitwerkingsvoorstel  Participatie over het Uitwerkingsvoorstel  Vaststellen Uitwerkingsvoorstel door College van B&W (waarbij de gemeenteraad wordt geïnformeerd met een raadsinformatiebrief. De raad kan deze voor kennisgeving aannemen of agenderen in een raadsvergadering) Fase 3: Uitwerking in omgevingsplan/ BOPA  Definitieve uitwerking gebouwontwerp, buitenruimte en openbaar gebied (door Portaal)  Opstellen ontwerp omgevingsplan/ BOPA (door gemeente)  Vaststellen ontwerp omgevingsplan/ BOPA (door gemeente)  Informeren belanghebbenden over omgevingsplan/ BOPA en zienswijzentermijn  Omgevingsplan/ BOPA definitief Fase 4: Uitvoering  Start sloop  Start bouw

Herijking kaders project Zwaluwenstraat | 9