Ruimtelijke kwaliteit kaders en beeldkwaliteitsplan Amelander Kaap

RUIMTELIJKE BELEIDSKADERS EN BEELDKWALITEIT LOCATIE DE AMELANDER KAAP HOLLUM AMELAND DEELGEBIED 9 WELSTANDSNOTA GEMEENTE AMELAND Op de locatie van ‘de Amelander Kaap’, Oranjeweg en Oosterhiemweg te Hollum, zijn er plannen voor een ingrijpende en grootschalige verandering van de bebouwing en buitenruimte. De Amelander Kaap is een grootschalig complex bestaande uit een hotel, appartementengebouwen grote open buitenruimte, parkeerplaatsen en een loods. De locatie valt onder “Deelgebied 9 Recreatieve voorzieningen” van de “Welstandsnota gemeente Ameland 2016”. De plannen betreft het bestaande hotel te slopen en een nieuw hotel te bouwen met aan de noordzijde van de locatie nieuwe appartementengebouwen. De nieuwbouw moet tezamen met de bestaande appartementen een voortzetting vormen met het bestaande ensemble wat betreft de principes van verkaveling, compositie, architectuur en buitenruimte. De gebieden genoemd in Deelgebied 9, waaronder de Amelander Kaap, betreffen relatief grootschalige bebouwingen daterend uit de 2 e helft van de vorige eeuw met de daarbij behorende welstandscriteria. Bij een ingrijpende en grootschalige verandering in deze gebieden is het noodzakelijk de huidige welstandscriteria nader te bekijken en na te gaan of deze aansluiten bij de huidige veranderende en voorogen hebbende ruimtelijke kaders en kwaliteit van deze tijd.

In principe is de bestaande situatie maatgevend. Maar bij grootschalige veranderingen (sloop/herbouw) van deze objecten is het noodzakelijk de gewenste beeldkwaliteit in een afzonderlijke set met welstandscriteria vast te leggen. De nu volgende ruimtelijke kaders, beeldkwaliteit, beleidsintentie en bebouwingsuitgangspunten geven richting aan de uitwerking van de toekomstige stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke ontwikkelingen voor deze locatie. Ze dienen als leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de beoordeling van de omgevingskwaliteit. Met als doel dat de omschreven omgevingskwaliteit in de toekomstige bebouwing en openbare ruimte tot uitdrukking komt.

Plan en omgevingsuitgangspunten 1. Het hotel en de bestaande appartementen zijn een gezamenlijk ontworpen ensemble. Verkaveling, compositie, architectuur en buitenruimte zijn met elkaar verbonden. De bebouwing is orthogonaal geplaatst.

2. Het hotel wordt nieuw gebouwd en aan de noordzijde komen nieuwe appartementengebouwen. De nieuwbouw vormt tezamen met de bestaande appartementen een voortzetting van het bestaande

ensemble wat betreft de principes van verkaveling, compositie, architectuur en buitenruimte.

3. Het principe van compositie. Een compositie ontstaat door kleinere delen te ordenen tot een samenhangend geheel. De bestaande appartementen zijn geleed in een middendeel met drie lagen met op elke kop bebouwing in twee lagen. De nieuwe appartementen worden opgedeeld in drie gelijke volumes van drie lagen.

4. De centrale ‘Vuurtorenlaan is gericht op de vuurtoren. De ‘Vuurtorenlaan’ is een ontsluiting van appartementen en hotel. De bestaande appartementen zijn hier uit elkaar geknipt en de delen zijn verplaatst/verschoven. De nieuwe appartementen worden door een verschuiving geleed en worden aan de oost-westzijde tweezijdig ontsloten.

5. De verkaveling is orthogonaal, de locatie is aan de noordzijde schuin. Eén strook van de bestaande appartementen is op de Vuurtorenlaan “punt-gespiegeld”. De twee bebouwingsstroken zijn identiek, maar voegen zich zo aan de orthogonale Vuurtorenlaan en de schuine kavelgrens. De nieuwe appartementen worden in de lijn van de kavelgrens verschoven.

6. Het bestaande hotelgebouw is te zien als een gedifferentieerde ‘punt’. Het nieuwe hotel kiest de

hoofdrichting noord- zuid om meer aan te sluiten op het grotere ensemble dat is ontstaan door de toevoeging van bebouwing. Een gemarkeerde hoek is de presentatie van het geheel en richt zich op de vijver en rotonde Verbindingsweg.

7. Met de ‘taal’ van het bestaande wordt de buitenruimte van de uitbreiding ingericht. Er is een omzoming met hoge heesters en bomen. Op twee punten wordt het zicht op het ensemble open gelegd. Het terrein wordt ingericht met her en der lichte glooiingen voor heuvels en wadi’s, met schelpen- en graspaden, groepen lage en hoge heesters, bomen in de heestergroepen en met solitaire bomen. Op de prominente hoek van het hotel legt de inrichting van de buitenruimte relatie met de buitenruimte (vijver, bestrating, vlonder, pergola, e.d.). Ten oosten van het hotel is ruimte voor parkeren, berging of loods, goed ingebed met beplanting.

8. De architectuur van de bestaande appartementen kenmerkt zich door afgeplatte schuine daken en eenduidige kopgevels. De gevels hebben vergrijsd hout. De daken hebben een gedekte of gedempte kleur. De kozijnen hebben in elk plandeel een gezamenlijke kleur. Deze kenmerken zijn leidend voor de nieuwbouw.

Beleids- en beeldkwaliteitsintenties De beleids- en beeldkwaliteitsintenties zijn gericht op: − het behoud van het Amelander karakter: samenhang en herkenbaarheid; − een goede omgevingskwaliteit: een harmonieus samenspel tussen bebouwing, openbare ruimte en landschap; − duurzaamheid en klimaatadaptatie: natuur inclusief bouwen, waterbeheer en energiezuinige gebouwen. Het beleid en beeldkwaliteit voor de locatie de Amelander Kaap in het deelgebied 9 streeft naar een duurzame, toekomstbestendige en landschappelijk goed ingepaste ontwikkelingen, met als uitgangspunt de versterking van de karakteristieke Amelander samenhang in het bebouwings- en omgevingsbeeld. De architectuur, het materiaal- en kleurgebruik is daarbij gericht op de onderlinge samenhang. Ruimtelijke samenhang kan bereikt worden met een eigentijdse manier van bouwen. Om het beoogde beeld tot uitdrukking te laten komen, worden traditionele materialen met gedekte kleuren voorgestaan. Individuele expressie is denkbaar maar mag de samenhang met aanwezige kleurstellingen, massaopbouw en samenhang met omgeving en bebouwing niet verstoren. De beleving en verschijningsvorm van de locatie wordt gevormd door de aanwezigheid van een groot en hoog hoofdgebouw in de functie als hotel en in een lagere bebouwing zijnde de appartementengebouwen. Dit geheel in een openruimtelijke omgeving en bebouwingsopenheid.

De opbouw van hoog naar laag sluit goed aan bij de noordelijke lagere bebouwing van recreatiewoningen. Het beleid is geconcretiseerd door aan te geven of een afzonderlijk criterium strikt dient te worden gehandhaafd/gerespecteerd (Hr) of dat enige ruimte voor incidentele wijzigingen (Iw) aanwezig is.

Bebouwingsuitgangspunten Voor de locatie ‘de Amelander Kaap’, Oranjeweg en Oosterhiemweg te Hollum Deelgebied 9 welstandsnota gemeente Ameland, gelden de volgende criteria. Stedenbouwkundige en landschappelijke kenmerken en uitgangspunten: − structuur: aansluiting op bestaande bebouwingsstructuren; − dichtheid: lage dichtheid, passend bij de bestaande bebouwingsopenheid; − gebouwen staan vrij in de ruimte op enige afstand van de weg; − het bebouwingsbeeld is open door de vrije ligging van de gebouwen. De gebouwen staan in een orthogonaal grid; − de richting van de gebouwen varieert; − de gebouwen staan op regelmatige afstand van elkaar met een ruimt tussenmaat tussen de gebouwen; − de gebouwen zijn groot tot zeer groot en hebben meestal een kantige vorm behandeling; − de massa-opbouw is samengesteld en kennen een sterke geleding; − tussen de gebouwen door zijn een aantal lange zichtlijnen mogelijk; − de ruimte tussen de gebouwen is: overwegend als landschap / tuin ingericht; − overgangszones: zachte overgangen tussen bebouwing en landschap, met o.a.

gebruik van hagen, sloten en beplanting; − het hoofdgebouw / hotel bestaat uit 4 bouwlagen; − de entree van het hoofdgebouw is uitnodigend vormgegeven, en goed zichtbaar vanaf de openbare weg (rotonde (Oranjeweg / Oosterhiemweg); − het hoofdgebouw / hotel is het hoogste punt van de locatie; − de overgang van de appartementengebouwen naar de omliggende recreatiewoningen wordt vormgegeven door (deels) een lage gootlijn en een lagere bouwhoogte dan het hoofdgebouw het

hotel; − de appartementengebouwen bestaan uit twee of drie bouwlagen en voorzien van een kap aan één of meerdere zijden; − de kappen zijn afgeknot, en kennen overal een vergelijkbare dakhelling (ca. 60 graden); − de loods op het terrein bestaat uit één of twee bouwlagen voorzien van een flauwe kap.

Criteria voor bouwwerken en een goede omgevingskwaliteit. Plaatsing: − gebouwen staan vrij in de ruimte en op enige afstand van de weg (Iw); − de gebouwen staan in een orthogonaal grid, op regelmatige afstand van elkaar; − tussen de gebouwen zijn een aantal lange zichtlijnen mogelijk over het terrein (Iw); − het bebouwingsbeeld is open door de vrije ligging of halfopen in het geval van een groepering van gebouwen (Iw); − de richting van de gebouwen varieert (Hr). Hoofdvorm: − de relatieve omvang is groot tot zeer groot (Hr); − de vormbehandeling is kantig (Iw); − de massa-opbouw is samengesteld (Iw); − het hoofdgebouw / hotel bestaat uit vier bouwlagen met een kap (Hr); − de appartementengebouwen bestaan uit twee of drie bouwlagen met een kap of een terug liggende daklaag (Hr); − de kappen zijn meestal afgeknot, en kennen overal een vergelijkbare dakhelling (ca.

60 graden), incidenteel is een lagere dakhelling toegestaan (loods) (Hr); − de overgang van de appartementengebouwen naar de naastgelegen recreatiewoningen wordt deel vormgegeven door een lagere goothoogte (Iw); − de loods bestaat uit een of twee bouwlagen met een kap (Hr); − bij zeer grote bouwmassa’s is sprake van een geleding in kleinere eenheden (Hr); − het hotel-restaurant is goed zichtbaar vanaf de openbare weg, en is uitnodigend vormgegeven (Hr); − het restaurant kent een grote mate van transparantie (Hr); − de verbindingsgang in het verlengde van de vuurtoren wordt in de gevel van het hotel gemarkeerd (Iw); Aanzichten: − gebouwen hebben een alzijdige oriëntatie op het omliggende landschap (Hr); − de compositie is evenwichtig (Hr); − de geleding is horizontaal (Iw); − installaties van het hotel zijn achter een verhoogde dakrand geplaatst en niet zichtbaar vanaf het maaiveld (Iw); − gevel en dakopeningen kennen (meestal) een grote mate van repetitie (Iw). Opmaak: − gebouwen zijn opgetrokken uit hout (vergrijsd) of uit metselwerk (geel of rood), incidenteel worden andere materialen toegepast zoals natuursteen of beplating (Hr); − de kap van het hotel en de appartementen is voorzien van dakpannen (bij voorkeur zwart) (Iw); − flauwe en/of platte daken worden voorzien van kunststof of bitumen dakafwerking of beplanting (mos sedum) (Iw); − het kleurgebruik is gedekt (Iw).

Reclame

De criteria die ten aanzien van reclame, terrassen en dergelijke gelden, zijn opgenomen in bijlage 2 (Nota Reclamebeleid gemeente Ameland 2010) en bijlage 3 (Nota Terrassenbeleid gemeente Ameland 2011). Zonnepanelen of –collectoren De criteria die ten aanzien van zonnepanelen of –collectoren gelden, zijn opgenomen in hoofdstuk 6 Objectgerichte criteria sub. 6.7 Zonnepanelen of –collectoren.