Raadsvoorstel Wet voorkeursrecht gemeenten - voorlopige aanwijziging Woudrichem Zuid

Raadsvoorstel Onderwerp Aanwijzing gronden Woudrichem Zuid ex artikel 5 Wvg Samenvatting De gemeente heeft de intentie om de gronden ten zuiden van de Middelvaart in Woudrichem te gaan herbestemmen tot woningbouwlocatie. Om de regiefunctie van de gemeente te versterken heeft het college op 28 december besloten om het voorkeursrecht voorlopig van toepassing te verklaren. De gemeenteraad moet dit besluit binnen 3 maanden bevestigen. Het raadsbesluit (ex artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeenten) geldt voor maximaal 3 jaar. Voorstel 1. Op grond van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn, de percelen die zijn opgenomen op het bij dit besluit behorende kadastraal overzicht (wvg211221GR d.d. 21 december 2021) en de bijbehorende lijst van aan te wijzen percelen, die hun kadastrale aanduiding, hun grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten vermeldt, een en ander volgens de registers van het kadaster naar de toestand van 21 december 2021; 2. Te bepalen dat aan deze gronden een andere dan een agrarische bestemming wordt toegedacht, te weten: “gemengd woongebied”; 3. Te bepalen dat er geen nieuwe structuurvisie wordt vastgesteld; 4.

De uitvoering van het besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders.

Datum voorstel 22 december 2021 (versie 10 februari 2022) Kenmerk D2021-12-009106 2021-042252 Opgesteld door Lenard Schoonen Telefoonnummer 0183-516839 Team Team Omgeving & Vastgoed Portefeuillehouder J.P. Tanis

Inleiding De gemeente heeft de toekomstige bevolkings- en woonbehoefte van Woudrichem geïnventariseerd. Uit deze verkenning blijkt dat voor Woudrichem voor de komende tien jaar een woonbehoefte van ca. 250 woningen bestaat. Deze woonbehoefte wordt maar deels ondervangen door de bestaande plancapaciteit en herstructurerings-locaties. Mede door de recente vernietiging van het plan op ’t Loev is de vraag naar nieuwe locaties verder alleen nog maar groter geworden. Er zijn dus nieuwe locaties nodig om aan de kwalitatieve en kwantitatieve vraag te voldoen.

Gemeentehuis Altena Sportlaan 170 4286 ET Almkerk

Beleidskader Woningbouw

T (0183) 516100 E info@gemeenteAltena.nl

1/6

www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl

Postbus 5 4286 ZG Almkerk

Beoogd resultaat • Het beschermen van de gronden tegen onwenselijke prijsopdrijving door speculatie • Het behouden van de regie bij de optimale ontwikkeling van het aangewezen gebied als onderdeel van de locatie Woudrichem Zuid • De aankoop van de gronden met als doel deze te betrekken in de ontwikkeling van de locatie Woudrichem Zuid. Argumenten 1.1 De locatie Woudrichem Zuid biedt een kans om aan de behoefte voor woningen in Woudrichem de komende jaren te kunnen voldoen In de komende vijf jaar is er in Woudrichem behoefte aan circa 130 woningen. Deze behoefte bestaat vooral uit middeldure eengezinswoningen in de koopsector, gevolgd door goedkope huurappartementen en betaalbare koopappartementen. Tot 2030 zullen er nog circa 120 woningen extra nodig zijn. De plancapaciteit van 172 woningen bestaat voor het grootste deel uit het plan woningbouw op ’t Loev. Dit plan is recent door de Raad van State vernietigd. Aanvankelijk zou het gaan om 100 woningen, maar momenteel is onduidelijk of de plannen überhaupt nog doorgezet kunnen worden. Als er al een nieuw plan wordt ontwikkeld op deze plek, dan zal het om een significant minder aantal gaan. Hiermee valt dus het grootste deel van de harde plancapaciteit weg.

De overige grotere plannen die er liggen, namelijk Wylax (25 woningen) en de Poort van Woudrichem (28 woningen), voorzien slechts beperkt in de behoefte aan eengezinswoningen, maar wel voor een deel in de behoefte aan appartementen (sociale huur en koop).

Tot 2025 2026-2030 Totaal

Vraag 130 120 250

Aanbod 172 Pm.

Afname ‘t Loev -50 tot -100 72 tot 122

Er ontbreken daarmee plannen die voldoende voorzien in de behoefte aan (middeldure) eengezinswoningen. Bovendien zijn er nog onvoldoende plannen om in de komende jaren in de algehele woningbehoefte van de kern Woudrichem te voorzien. Er zijn dus nieuwe locaties nodig om aan de kwalitatieve en kwantitatieve vraag te voldoen. De nu aan te wijzen locatie kan voldoen aan die vraag.

2/6

www.gemeenteAltena.nl

1.2 De uitbreiding van Woudrichem rond het sportpark is de logische uitbreidingsrichting Om de toekomstige woonbehoefte in Woudrichem te ondervangen, is in de verkenning een aantal ontwikkelingsrichtingen voorgesteld. Eén van deze ontwikkelingsrichtingen is het uitbreiden van de bestaande kern aan de zuidwestzijde. Gelet op de globale verkenning van SRO (zie bijlage), is dit eigenlijk de enige logische plek. De locatie valt binnen de kaders van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Verder heeft de provincie in het huidige beleid de locatie nog niet aangewezen als zoekgebied voor verstedelijking. Beide partijen hebben echter reeds aangegeven dat deze locatie de meest voorstelbare richting is voor de uitbreiding. Dat is schriftelijk bevestigd. 1.3 De gronden zijn nog niet in eigendom van de gemeente De in het gebied gelegen gronden zijn nog niet in eigendom van de gemeente. Om de uitbreiding te kunnen realiseren, is het gewenst dat de gemeente op termijn alle in het gebied gelegen gronden in eigendom verkrijgt. Teneinde de regierol van de gemeente te versterken en potentieel onwenselijke ontwikkelingen te voorkomen, is het gewenst dat de gemeente op de gronden in het gebied een (voorlopig) voorkeursrecht vestigt op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). De gemeente heeft inmiddels de onderhandelingen afgerond voor de aankoop van 8,2 ha in het gebied.

De akte is echter nog niet gepasseerd bij de notaris. Tot het moment dat de grond formeel op naam van de gemeente staat, is het geraden om ook deze gronden onder het voorkeursrecht te brengen. Als de gronden gepasseerd worden voordat de gemeenteraad een besluit heeft genomen, zal de Wvg uiteraard van deze grond kunnen komen te vervallen. 1.4 Eén perceel aan de Middelvaart wordt niet opgenomen in dit besluit Het perceel Middelvaart 1a blijft buiten de aanwijzing. Dit perceel heeft vrijwel volledig een bestemming ‘Wonen’. De kans is zeer groot dat dit perceel wordt ingepast in een nieuw plan. In het geval dat het toch wenselijk is om op deze grond een intensievere vorm van bebouwing mogelijk te maken, dan kan altijd gekozen worden om de eigenaren te benaderen. De kans dat dit perceel wordt betrokken in een ongewenste transactie is daarnaast klein. 1.5 De gemeenteraad moet het collegebesluit bekrachtigen Om het voorkeursbescherming na de termijn van drie maanden te laten voortduren (“bestendigen”) dient de raad binnen deze termijn eveneens te besluiten tot aanwijzing van de gronden. De wettelijke grondslag voor de aanwijzing door de raad is -naast artikel 2 Wvg- artikel 5 Wvg. Artikel 5 Wvg 3/6

www.gemeenteAltena.nl

voorziet erin dat gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie, maar waarbij een nietagrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming, worden aangewezen. De raad moet dus uiterlijk voor 27 maart 2022 besluiten om het voorkeursrecht te bestendigen. 1.6 Er zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt tegen het voornemen tot vestiging van het voorkeursrecht Het ontwerpbesluit is bij de kennisgeving van het collegebesluit naar de eigenaren en belanghebbenden gestuurd. Zij hadden de mogelijkheid om hun zienswijzen kenbaar te maken tegen het ontwerp raadsbesluit. Daar is geen gebruik van gemaakt. 2.1 Het voorkeursrecht mag alleen worden gevestigd op gronden waar een nietagrarische bestemming op is bedacht De planning is om deze locatie te gaan herbestemmen tot gemengd woongebied (wonen met bijbehorende voorzieningen en natuur en landschap). Het gebruik van de gronden wijkt af van deze toegedachte bestemming. Op basis van deze toegedachte bestemming mag het voorkeursrecht gevestigd worden. 3.1

De huidige structuurvisie geeft niet voldoende houvast voor de vestiging van de Wvg Op deze locatie geldt nog de structuurvisie Land van Heusden en Altena uit In de Structuurvisie Land van Heusden en Altena van 25 juni 2013. Het gebied heeft de aanduiding “gemengde plattelandseconomie”. Daarin is ruimte voor woningbouw in de vorm van Landgoederen en/of ruimte-voorRuimtewoningen. De voorbedachte bestemming gaat echter uit van een intensievere vorm van woningbouw. De Structuurvisie bevat dan ook geen aanwijzing voor de voorgenomen ontwikkeling van dit gebied. Om die reden is aanwijzing op grond van artikel 4 Wvg niet mogelijk en ligt aanwijzing op grond van artikel 5 Wvg in de rede. Kanttekeningen 1.2 Ontwikkelaars sluiten steeds vaker overeenkomsten met partijen Ontwikkelaars proberen vaak een overeenkomst te sluiten met de eigenaren van de aangewezen gronden. Vervolgens wordt getracht om met de gemeente tot een deal te komen. De rechter kan echter op verzoek van de gemeente de nietigheid van deze overeenkomsten inroepen. Financiën In het geval van een mogelijke aanbieding van gronden waarop een voorkeursrecht rust zal het college moeten besluiten of de gemeente de gronden in beginsel zal aankopen. Indien de gemeente daartoe besluit en zij bereikt geen overeenstemming met de grondeigenaar is het mogelijk dat de

4/6

www.gemeenteAltena.nl

grondeigenaar de gemeente verzoekt om de prijs voor de gronden door de rechtbank te laten vaststellen. Het besluit om het voorkeursrecht te vestigen heeft in principe zelf geen financiële consequenties. Participatieproces Hier moet duidelijk worden gemaakt hoe de aanpak is geweest. Is er van buiten naar binnen gewerkt? Hoe is het voorstel tot stand gekomen? Is het onderwerp aangedragen vanuit de samenleving? Op welke manier is er overleg geweest me de belanghebbenden en hoe hebben zij hun invloed aan kunnen wenden? Hoe is hun betrokkenheid bij de uitvoering/het vervolg? Aanpak De vestiging van een voorkeursrecht verplicht de gemeente niet om actief met de eigenaren in gesprek te gaan over de verkoop van de grond. Alleen als een eigenaar zelf wil verkopen, dan moet die de grond eerst aan ons te koop aanbieden. Communicatie Het raadsbesluit zal conform wettelijk voorschrift worden gepubliceerd in het Gemeenteblad, in het weekblad het Kontakt en op de gemeentelijke website. Het raadsbesluit wordt bovendien ter inzage gelegd op het gemeentehuis. Wij doen mededeling van de aanwijzing aan de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena, de secretaris,

de burgemeester,

drs. R.J.M. van Wuijtswinkel MPA

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

Bijlagen 1. Kadastraal overzicht locatie (wvg211221GR d.d. 21 december 2021) 2. Percelenlijst 3. Stedenbouwkundig advies SRO

5/6

www.gemeenteAltena.nl

Raadsbesluit De raad van de gemeente Altena, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op het bepaalde in de Wet voorkeursrecht gemeenten

besluit: 1. Op grond van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn, de percelen die zijn opgenomen op het bij dit besluit behorende kadastraal overzicht (wvg211221GR d.d. 21 december 2021) en de bijbehorende lijst van aan te wijzen percelen, die hun kadastrale aanduiding, hun grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten vermeldt, een en ander volgens de registers van het kadaster naar de toestand van 21 december 2021; 2. Te bepalen dat aan deze gronden een andere dan een agrarische bestemming wordt toegedacht, te weten: “gemengd woongebied”; 3. Te bepalen dat er geen nieuwe structuurvisie wordt vastgesteld; 4. De uitvoering van het besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Altena van 8 maart 2022

de voorzitter,

de raadsgriffier,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

drs. S.J. Peet

6/6

www.gemeenteAltena.nl