Raadsvoorstel voorkeursrecht Biesboschhaven Werkendam

Raadsvoorstel Onderwerp RV voorkeursrecht Biesboschhaven Werkendam Samenvatting De gemeente is voornemens om een deel van de Biesboschhaven te herontwikkelen. Het doel van deze herontwikkeling is te zorgen voor meer ruimte voor haven- en kadegebonden bedrijvigheid. Door het voorkeursrecht van toepassing te verklaren, moeten eigenaren bij verkoop van hun perceel het als eerste aanbieden aan de gemeente. Door het voorkeursrecht houden we regie op de beoogde ontwikkeling en wordt speculatie en prijsopdrijving voorkomen. Voorstel 1. Op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet (Ow) op de percelen tussen de Biesboschhaven Zuid, de Bandijk en de Ingenieur Blankenstraat, die zijn opgenomen op de bij dit besluit behorende percelenlijst en het bij dit besluit behorende kadastraal overzicht K24-37 met nummer 2024-022507 d.d. 04 juni 2024, een voorkeursrecht te vestigen, zodat daarop de artikelen 9.6 tot en met 9.22 Ow van toepassing zijn; 2. Te bepalen dat aan deze gronden een andere dan de huidige bestemming wordt toegedacht, te weten: “aanlegkade en haven- en kadegebonden bedrijvigheid met bijbehorende voorzieningen en infrastructuur”; 3. Te besluiten dat de ingediende zienswijze geen aanleiding geeft tot aanpassing van het ontwerp raadsbesluit tot bestendiging van het voorkeursrecht 4.

De uitvoering van het besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders. Inleiding De haven van Werkendam bevindt zich in de drukste binnenvaartregio van Europa. Om ruimte te geven aan de groeipotentie die er nu is, heeft de gemeente een ontwikkelplan opgesteld voor de haven van Werkendam. De eerste fase betreft de uitbreiding van de kade-capaciteit binnen de bestaande contouren van het bedrijventerrein. De gemeente is voornemens om een nieuwe insteekhaven aan te leggen, dwars op de Biesboschhaven.

Datum voorstel 10 juni 2024 Kenmerk D2024-06-003588 2024-022507 Opgesteld door Lenard Schoonen Telefoonnummer +31183516839 Team Team Omgeving & Vastgoed Portefeuillehouder J.P. Tanis

Gemeentehuis Altena Sportlaan 170 4286 ET Almkerk Postbus 5 4286 ZG Almkerk

De afgelopen paar jaar hebben we samen het Regionaal Ontwikkelbedrijf (ROB) met de grondeigenaren binnen het plangebied van de eerste fase onderhandeld over de overname van hun gronden. Dit heeft geleid tot de aankoop van het perceel Werkendam, H, 1099 in 2022 door het ROB. Met de

T (0183) 516100 E info@gemeenteAltena.nl

1/9

www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl

andere eigenaren is tot op heden nog geen overeenstemming bereikt. Vanuit de gemeente is nu de wens gekomen om alle wettelijke grondinstrumenten te gaan inzetten om de bouw van de nieuwe insteekhaven mogelijk te maken en ook te voorkomen dat de bestaande bedrijfslocaties worden opgekocht door beleggers of door bedrijven die niet primair kade/water- of havengebonden zijn. Beleidskader - Omgevingsvisie (gebieden: bedrijventerreinen), versterking maritiem cluster - Omgevingswet (hoofdstuk 9: voorkeursrecht) Beoogd resultaat Het voorkeursrecht wordt gevestigd ten behoeve van de voorziene nieuwe ruimtelijke invulling voor de op de percelenlijst genoemde percelen, bestaande uit de functies kade/water- en/of havengebonden bedrijvigheid en de bijbehorende (openbare) infrastructuur, terwijl deze nieuwe functies afwijken van het huidige gebruik van de percelen. Door het vestigen van een voorkeursrecht zorgen we ervoor dat de regierol van de gemeente bij het ontwikkelen van de plannen en het realiseren van de nieuwe ruimtelijke invulling meer geborgd is, mede doordat het er voor zorgt dat (verdere) grondspeculatie en daarmee samenhangende grondprijsopdrijvingen voorkomen wordt.

Argumenten 1.1 Het inzetten van het voorkeursrecht is in lijn met het gemeentelijk grondbeleid De gemeenteraad heeft in de nota Grondbeleid 2024 gekozen om een actieve rol (zelf gronden aankopen en ontwikkelen) in te nemen bij de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Deze rol pakken we actief op samen met het Regionaal Ontwikkelbedrijf Land van Heusden en Altena (ROB). De vestiging van het voorkeursrecht past binnen dit beleid. 1.2

De vestiging van het voorkeursrecht versterkt de regierol van de gemeente De in het gebied gelegen gronden zijn nog niet in eigendom van de gemeente. Om de uitbreiding te kunnen realiseren, is het gewenst dat de gemeente op termijn alle in het gebied gelegen gronden in eigendom verkrijgt. Teneinde de regierol van de gemeente te versterken en potentieel onwenselijke ontwikkelingen te voorkomen, is het gewenst dat de gemeente op de gronden in het gebied een (voorlopig) voorkeursrecht vestigt op grond de Omgevingswet.

2/9

www.gemeenteAltena.nl

1.3

Ongewenste speculatie of de vestiging van niet-havengebonden bedrijvigheid wordt tegengegaan De vraag naar bedrijfslocaties is groot. Voor de versterking van de bestaande haven, is het wenselijk dat deze bedrijfspercelen ook specifiek hiervoor gealloceerd worden. Dit is makkelijker realiseerbaar als het eigendom ook bij de gemeente ligt. Dat wordt bevorderd door het gemeentelijk voorkeursrecht: enerzijds kunnen er geen ongewenste transacties plaatsvinden en anderzijds kan de gemeente, als haar gronden worden aangeboden, besluiten deze aan te kopen. 1.4

De herontwikkeling van de haven kan plaatsvinden binnen de werkingsduur van het voorkeursrecht Een aanwijzing conform artikel 9.1 lid 2 Ow geldt voor de duur van maximaal drie maanden. De aanwijzing op grond van de toegedachte bestemming (artikel 9.2 lid 1sub c Ow) geldt voor maximaal drie jaar. In die tijd moet de gemeente een Omgevingsvisie vaststellen, waarna het voorkeursrecht weer met drie jaar wordt verlengd. Als de gemeente binnen die drie jaar een Omgevingsplan vaststelt, wordt het voorkeursrecht verlengd met nog eens maximaal 2 x 5 jaar. Dat maakt dat de maximale werkingsduur van het voorkeursrecht 16 jaar en 3 maanden kan zijn. De planning is om sneller de plannen te realiseren. 2.1 Het huidige omgevingsplan en de huidige omgevingsvisie geeft geen houvast voor de aanwijzing Bij de vestiging van een voorkeursrecht door de gemeenteraad moet altijd de meest concrete grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht worden toegepast. Als de betreffende functie aan een locatie is toegedeeld in een omgevingsplan, dan wordt het voorkeursrecht dus op het omgevingsplan gebaseerd. Is de betreffende functie aan een locatie toegedacht in de omgevingsvisie of een programma, dan is dat de te gebruiken grondslag voor vestiging van het voorkeursrecht.

Als de betreffende functie nog niet is toegedeeld in het omgevingsplan of is toegedacht in de omgevingsvisie of een programma, dan kan in de voorkeursrechtbeschikking de functie aan een locatie worden toegedacht. Op de bij de voorgenomen ontwikkeling betrokken percelen is op dit moment het omgevingsplan (bestemmingsplan) ‘Beatrixhaven, Biesboschhaven en Steurgat’ van toepassing. Onder dit plan hebben alle bedrijfspercelen de bestemming/functie ‘Bedrijventerrein’. Op grond van artikel 5.1.1 van de planregels zijn de voor ‘Bedrijventerrein’ aangewezen gronden bestemd voor bedrijven en/of het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten die staan vermeld in de categorieën 2 tot en met 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, alsmede kantoren als ondergeschikt onderdeel van het bedrijf of de bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen. Op een aantal percelen zijn daarnaast bedrijfswoningen toegestaan en ook feitelijk aanwezig. De gemeente wil het 3/9

www.gemeenteAltena.nl

omgevingsplan aanpassen om daarmee de bedrijfsfunctie in de nieuwe situatie nader te duiden. Op dit moment wordt gedacht aan de functies ‘kadeof watergebonden bedrijven’ en ‘havengebonden bedrijven’. De planologische wijziging ziet dus vooral op het uitsluiten van andere vormen van bedrijvigheid. Aldus is geen sprake van een omgevingsplan waarin de aan de percelen toegedachte functie ook aan die percelen is toegedeeld. Daarmee vormt het thans geldende omgevingsplan geen grondslag voor het vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub a Ow. In de op 12 december 2023 vastgestelde Omgevingsvisie Altena 2040 wordt over de beoogde ontwikkeling van de haven van Werkendam het volgende vermeld: Havenbedrijven in Werkendam hebben op dit moment ruimtegebrek. Er is behoefte aan extra kaderuimte en een grote havenontwikkeling. Voor de korte termijn wordt verder gewerkt aan een plan om een insteekhaven te realiseren op een bestaand droog gedeelte bedrijventerrein. Aan deze insteekhaven kunnen kadekavels worden gerealiseerd. Dit is niet voldoende. Daarom is ook voor de lange termijn uitbreiding nodig met een 3e haven. Met deze passage biedt de Omgevingsvisie geen specifieke grondslag voor de vestiging van een voorkeursrecht. De locatie van de insteekhaven ‘op een bestaand droog gedeelte bedrijventerrein’ is onvoldoende specifiek.

De Visiekaart bevat ook geen aanduiding van de te ontwikkelen locatie. Daardoor is het niet mogelijk om te beoordelen of de aan te wijzen percelen daarbinnen liggen. Daarmee geeft ook de Omgevingsvisie onvoldoende houvast voor de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub b. Ow (voorkeursrecht op basis van een vastgestelde Omgevingsvisie). Dan blijft derhalve over de vestiging van een voorkeursrecht op basis van artikel 9.1 lid 1 sub c Ow (voornemen tot ontwikkeling), waarbij in de voorkeursrechtbeschikking zelf een functie aan de percelen wordt toegedacht die afwijkt van het gebruik van de percelen. 2.2

Het voorkeursrecht mag worden ingezet voor de herstructurering van de haven Zoals hiervoor opgemerkt, moet bij gebrek aan een omgevingsplan of omgevingsvisie waarin de door de gemeente op de onderhavige percelen beoogde functie aan die percelen wordt toebedeeld of toegedacht in de voorkeursrechtbeschikking zelf een functie aan de percelen wordt toegedacht die afwijkt van het gebruik van de percelen. Het voorkeursrecht wordt gevestigd ten behoeve van de voorziene nieuwe ruimtelijke invulling voor de percelen, bestaande uit de aanleg van een 4/9

www.gemeenteAltena.nl

insteekhaven, de daarmee samenhangende herstructurering van de haven en het toevoegen van aanlegkade, haven- en kadegebonden bedrijven met bijbehorende voorzieningen infrastructuur, terwijl deze functies als geheel afwijken van het huidige gebruik (een mix van verschillende typen bedrijven en bedrijfswoningen). Dat op sommige percelen al kade-, respectievelijk havengebonden bedrijven zijn gevestigd doet daar niet aan af. Dit rechtvaardigt dan ook de vestiging van een voorkeursrecht. Door het vestigen van een voorkeursrecht zorgen we ervoor dat de regierol van de gemeente bij het ontwikkelen van de plannen en het realiseren van de nieuwe ruimtelijke invulling meer geborgd is, mede doordat het er voor zorgt dat (verdere) grondspeculatie en daarmee samenhangende grondprijsopdrijvingen voorkomen wordt. Het voorkeursrecht beperkt ook niet het (huidige) gebruik van het perceel. Het voorkeursrecht zorgt er alleen voor dat bij (een voornemen tot) vervreemding van het perceel (of het daarop rustende zakelijke recht van opstal) de eigenaar of zakelijk gerechtigde dit eerst te koop moet aanbieden aan de gemeente.

Het openbare belang om als gemeente zoveel mogelijk regie te kunnen voeren bij de ontwikkeling van het perceel, zowel wat betreft de ruimtelijke invulling van de nieuwe functies als ook wat betreft de financiële haalbaarheid daarvan, weegt dan zwaarder dan het belang van de eigenaar of zakelijk gerechtigde om het perceel vrijelijk te kunnen verkopen aan wie hij wil. Het zwaarder wegende openbare belang legitimeert daarmee de vestiging van het gemeentelijke voorkeursrecht. 3.1 Eén eigenaar heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om zienswijzen kenbaar te maken tegen het l voorgestelde raadsbesluit Het raadsvoorstel om het voorkeursrecht van toepassing te verklaren volgt de reguliere voorbereidingsprocedure. Belanghebbenden konden binnen drie weken na ontvangst van de brief hun zienswijzen kenbaar maken over het ontwerp raadsbesluit. In de voorbereiding van het besluit heeft BVD advocaten namens Dalm Beheer B.V., J.G.H.J. Dalm en A.H.V. Vos (hierna gezamenlijk genoemd Dalm) zienswijzen kenbaar gemaakt tegen het conceptbesluit. Deze zienswijzen moeten worden door u meegewogen in het besluit. De ingediende zienswijze kan inhoudelijk verdeeld worden in twee hoofdonderwerpen, te weten een reactie over de besprekingen tussen Dalm en de gemeente en een inhoudelijke reactie op het voorgenomen besluit om het voorkeursrecht te vestigen.

De reactie op de gevoerde gesprekken is per brief door het college afgedaan. Het gaat hierbij om de volgende punten in de brief van BVD Advocaten: a. Het verloop van de gesprekken tussen Dalm en de gemeente over de aankoop van de grond in het verleden. b. De toon van het meest recente gesprek met Dalm

5/9

www.gemeenteAltena.nl

c. De aanbieding om alsnog samen te kijken naar een alternatieve locatie voor Dalm Wij hebben deze brief ter kennisname bij dit voorstel toegevoegd voor u. De inhoudelijke reactie op het voornemen om het voorkeursrecht van toepassing te verklaren, is verwerkt in dit raadsvoorstel. Het gaat hierbij om de volgende punten in de brief van BVD Advocaten: d. Behoefte aan een insteekhaven en ontwikkelvisie haven op korte en lange termijn e. Algemene behoefteraming bedrijventerrein f. Dalm is al havengebonden 3.2 De in de zienswijze geschetste twijfel over de groeipotentie van het maritieme cluster is niet correct Er is onderzoek gedaan naar de ruimtevraag/groeipotentie voor het maritieme cluster. De resultaten hiervan zijn verwerkt in de door de raad vastgestelde bedrijventerreinagenda. Het plan voor de nieuwe insteekhaven is gebaseerd op een initiatief van vanuit de maritieme ondernemers waarmee invulling kan worden gegeven aan een deel van de ruimtevraag. Naar de toekomst toe zal alleen de nieuwe insteekhaven niet voldoende zijn om alle groei naar de toekomst toe te kunnen ondervangen. De procedure om te komen tot de aanleg van een derde grote haven kost echter veel tijd, overleg en afstemming tussen de vele betrokken partijen. Uitgaande van deze complexiteit, verwacht de gemeente hier nog jaren mee bezig te zijn .

Tot die tijd ziet de gemeente echter al een grote vraag naar ruimte voor kadeen havengebonden bedrijven. Met de herstructurering van de haven aan de Biesboschhaven Zuid, kan het maritieme cluster weer enkele jaren vooruit. Hogere overheden verplichten gemeenten bovendien tot herstructurering/ optimalisering van bestaand gebied voordat nieuwe plannen kunnen worden ontwikkeld. 3.3 De wens van Dalm om een scheepssloperij te willen beginnen, is geen argument dat het voorkeursrecht op die locatie niet gevestigd had mogen worden Dalm geeft aan dat zij in de toekomst het voornemen heeft om de huidige bedrijfsactiviteiten uit te breiden met een scheepssloperij. Daarvoor is de wens om een kadegebonden locatie te verwerven van ca. 135 meter lang. Daarom zou de vestiging van het voorkeursrecht niet correct zijn. Er kan immers geen voorkeursrecht gevestigd worden op percelen die al voldoen aan de geplande functies. De toegedachte nieuwe functies van de percelen in de Biesboschhavens Zuid (kade- en havengebonden bedrijven met bijbehorende voorzieningen en infrastructuur) wijken als geheel af van het huidige gebruik en functie (een 6/9

www.gemeenteAltena.nl

mix van verschillende typen bedrijven en bedrijfswoningen). Dat op sommige percelen nu ook al kade- respectievelijk havengebonden bedrijven zijn gevestigd doet daar niet aan af. Daarnaast geldt dat uit artikel 9 lid 1, aanhef en onder c, Ow volgt dat een voorkeursrecht kan worden gevestigd op percelen waarvan het toegedachte functie afwijkt van het actuele gebruik van dat perceel. Nog afgezien van de vraag of een scheepssloperij past binnen de aan de percelen van Dalm toegedachte functie, is op dit moment nog geen sprake van een scheepssloperij op die percelen, zodat heeft te gelden dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte functie. Het door Dalm beoogde gebruik van haar perceel staat dus niet aan vestiging van het voorkeursrecht in de weg. Kanttekeningen 1.1 Tegen de aanwijzing van het voorkeursrecht kunnen bezwaren worden ingediend Grondeigenaren kunnen bezwaar maken tegen de aanwijzing van hun gronden. In dat geval is een (bestuursrechtelijke) procedure aan de orde. Bezwaar maken is alleen mogelijk tegen de vestiging van het voorkeursrecht en de daarmee samenhangende verplichting om de grond eerst aan de gemeente aan te bieden. Er kan nog geen bezwaar gemaakt worden tegen het voornemen om op deze locatie de haven te gaan herstructuren en herontwikkelen. Dat kan pas in de toekomstige procedure van het Omgevingsplan of de Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (Bopa).

Een bezwarenprocedure schort de werking van het voorkeursrecht niet op. 1.2 Ontwikkelaars sluiten steeds vaker overeenkomsten met partijen Het voorkeursrecht heeft niet het doel om een kansrijk beroep op zelfrealisatie onmogelijk te maken. Het gaat er vooral om dat de gemeente in de startfase van de ontwikkeling ongewenste transacties voorkomt en de optimale regie behoudt. Ontwikkelaars proberen echter wel vaak een overeenkomst te sluiten met de eigenaren van de aangewezen gronden. De gemeente kan deze overeenkomsten overigens nietig laten verklaren door de rechtbank. Financiën In het geval van een mogelijke aanbieding van gronden waarop een voorkeursrecht rust zal het college moeten besluiten of de gemeente de gronden in beginsel zal aankopen. Indien de gemeente daartoe besluit en zij bereikt geen overeenstemming met de grondeigenaar is het mogelijk dat de grondeigenaar de gemeente verzoekt om de prijs voor de gronden door de rechtbank te laten vaststellen. Het besluit om het voorkeursrecht te vestigen heeft in principe zelf geen financiële consequenties. Als er gronden worden aangekocht, krijgen die de status van “aankopen strategische gronden”. De grondaankoop wordt voor de aankoopwaarde op 7/9

www.gemeenteAltena.nl

de balans gezet. Over de aankoop moeten rentelasten en alle zakelijke belastingen worden betaald. Dit zal verder worden uitgewerkt als een perceel grond daadwerkelijk kan worden aangekocht. Participatieproces De participatie bij e totstandkoming van de nieuwe binnenhaven, vindt plaats middels een ander traject. Wel hebben we alle eigenaren en (beperkt) gerechtigden geinformeerd met een brief. Aanpak Het college draagt zorg voor de verdere uitvoering van het raadsbesluit, waaronder de bekendmaking en registratie in de openbare registers van het Kadaster. Communicatie Het raadsbesluit zal conform wettelijk voorschrift worden gepubliceerd in het Gemeenteblad. Publicatie in het weekblad het Altena Nieuws en op de gemeentelijke website is niet wettelijk noodzakelijk, maar wel wenselijk om het besluit zo goed mogelijk te communiceren. Het raadsbesluit wordt ter inzage gelegd op het gemeentehuis. Het besluit om het voorkeursrecht te vestigen, is voor de meeste eigenaren als een verrassing gekomen. Om te zorgen die iedereen goed begrijpt wat de impact is van dit besluit, hebben we dan ook de eigenaren zo goed mogelijk geïnformeerd. We hebben zowel ambtelijk als bestuurlijk met alle eigenaren persoonlijk gesproken, daags na de eerste vestiging van het voorkeursrecht. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena, de secretaris,

de burgemeester,

P.J.E. Breukers

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

Bijlagen • Percelenlijst • Kadastrale situatietekening

8/9

www.gemeenteAltena.nl

Raadsbesluit De raad van de gemeente Altena, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op het bepaalde in de Omgevingswet, hoofdstuk 9 (Voorkeursrecht) besluit: 1. Op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet (Ow) op de percelen tussen de Biesboschhaven Zuid, de Bandijk en de Ingenieur Blankenstraat, die zijn opgenomen op de bij dit besluit behorende percelenlijst en het bij dit besluit behorende kadastraal overzicht K24-37 met nummer 2024-022507 d.d. 04 juni 2024, een voorkeursrecht te vestigen, zodat daarop de artikelen 9.6 tot en met 9.22 Ow van toepassing zijn; 2. Te bepalen dat aan deze gronden een andere dan de huidige bestemming wordt toegedacht, te weten: “aanlegkade en haven- en kadegebonden bedrijvigheid met bijbehorende voorzieningen en infrastructuur”; 3. Te besluiten dat de ingediende zienswijze geen aanleiding geeft tot aanpassing van het ontwerp raadsbesluit tot bestendiging van het voorkeursrecht 4. De uitvoering van het besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders van de raad van de gemeente Altena van 24 september 2024

de voorzitter,

de raadsgriffier,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

drs. S.J. Peet

9/9

www.gemeenteAltena.nl