Raadsvoorstel Vestiging Wvg Almkerk Zuid

Raadsvoorstel Onderwerp RV vestiging Wvg Almkerk zuid, aanwijzing ex artikel 5 Wvg Samenvatting Voor Almkerk wordt gewerkt aan een dorpsstrategie op het gebied van wonen, sport en voorzieningen. Het gebied ten zuiden van de Alm lijkt het meest aannemelijk als het gaat om de realisatie van woningbouw en voor een nieuw sportpark. De gemeente wil deze ontwikkeling zelf regisseren. Daarvoor is het noodzakelijk om het voorkeursrecht van toepassing te verklaren in het gebied. Zo behoudt de gemeente een actieve regierol bij de ontwikkeling van het terrein, en worden speculatie en prijsopdrijving voorkomen. Voorstel 1. Op grond van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten aan te wijzen, als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn, de percelen die zijn opgenomen op het bij dit besluit behorende kadastraal overzicht K22079-WVG (2023-003332 d.d. 19 september 2023) en de bijbehorende lijst van aan te wijzen percelen, die hun kadastrale aanduiding, hun grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten vermeldt, een en ander volgens de registers van het kadaster naar de toestand van 12 september 2023; 2.

Te bepalen dat aan deze gronden een andere dan een agrarische bestemming wordt toegedacht, te weten: “woningbouw en sportpark met bijbehorende voorzieningen, wegen, waterberging en natuurlijke inpassing”; 3. De uitvoering van het besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders. Inleiding De gemeente Altena staat voor een grote woningbouwopgave. Naast de autonome groei van alle kernen, zien we ook een grote druk ontstaan vanuit de regio op de woningmarkt. Om te kunnen voldoen aan de vraag, is het noodzakelijk om versneld aan te slag te gaan met nieuwe ontwikkellocaties. Dit willen we geconcentreerd doen op enkele grotere locaties in de zogenoemde focuskernen. Almkerk is één van die focuskernen. Naast de plusopgave voor de woningbouw, zoeken we ook naar een locatie voor het nieuwe sportpark. Daarvoor is een dorpsstrategie in voorbereiding met verschillende ontwikkelperspectieven die zich hoofdzakelijk toespitsen op de zuidkant van Almkerk. Om voldoende grip en regie te houden op de beoogde

1/8

Datum voorstel 12 september 2023 Kenmerk D2023-09-003841 2023-028642 Opgesteld door Lenard Schoonen Telefoonnummer 0183-516839 Team Team Omgeving & Vastgoed Portefeuillehouder J.P. Tanis

Gemeentehuis Altena Sportlaan 170 4286 ET Almkerk Postbus 5 4286 ZG Almkerk T (0183) 516100 E info@gemeenteAltena.nl

www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl

ontwikkeling, en ter voorkoming van ongewenste transacties en prijsopdrijving, is de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht gewenst. Beleidskader • Kwalitatieve versnelling van de woningbouwopgave. • Verbetering en concentratie van de gemeentelijke sportvoorzieningen. Beoogd resultaat • Het beschermen van de gronden tegen ongewenste transacties en onwenselijke prijsopdrijving door speculatie. • Het behouden van de regie bij de optimale ontwikkeling van het aangewezen gebied als onderdeel van de woningbouw- en sportlocatie Almkerk zuid, zoals benoemd in de Dorpsstrategie Almkerk • De aankoop van de gronden met als doel deze te betrekken in de ontwikkeling van de locatie Almkerk Zuid. Argumenten 1.1 De logische ontwikkelrichting van Almkerk is aan de zuidzijde van de Alm. De gemeente is bezig met het opstellen van een dorpsstrategie voor Almkerk. In de eerste analyse is gekeken naar de mogelijke ontwikkelrichtingen voor de kern. Grofweg kan gekozen worden voor uitbreiding aan de noordzijde van de N322 of aan de zuidzijde van de rivier de Alm. Ontwikkelingen aan de noordzijde van het dorp noordelijk van de N322 lijken niet haalbaar op basis van gesprekken met Waterschap Rivierenland en de provincie. Bovendien loopt er dan een drukke provinciale weg door het dorp met alle bijbehorende problemen.

De ontwikkelingsrichtingen bevinden zich hierdoor hoofdzakelijk aan de zuidzijde. 1.2 Voor de toekomstige locatie zijn drie ontwikkelrichtingen mogelijk Op basis van de ruimtelijke analyse zijn er drie ontwikkelrichtingen mogelijk voor de stedelijke ontwikkeling ten zuiden van de Alm. • Variant 1 (a en b) gaat uit van de ontwikkeling van het gebied tussen de Provincialeweg Zuid en de golfbaan. • Variant 2 gaat uit van ontwikkeling aan de volledige zuidzijde van de Alm, tussen het gemeentehuis aan de westzijde en de golfbaan aan de oostzijde. • In variant 3 wordt is het sportpark bedacht direct aan de westzijde van de Provincialeweg zuid. De woningbouw is in deze variant bedacht tussen de Provincialeweg zuid en de Golfbaan. Alle drie de varianten zijn in beginsel voorstelbaar. Omdat de definitieve keuze nog niet is gemaakt welke variant de voorkeur heeft, stellen we voor om in dit stadium het hele gebied ten zuiden van de Alm aan te wijzen. De drie varianten overlappen elkaar grotendeels.

2/8

www.gemeenteAltena.nl

1.3 De locatie Almkerk Zuid biedt voldoende ruimte om aan de behoefte voor woningbouw en sportvoorzieningen in Almkerk de komende jaren te kunnen voldoen Voor de nieuwe sportlocatie (plus evenemententerrein) is mogelijk een oppervlakte nodig van ca. 15 ha. Voor de woningbouw is de exacte oppervlakte afhankelijk van het uiteindelijk gekozen stedenbouwkundige variant. Alle varianten bieden ruimte voor ca. 250 tot 350 woningen in het gebied ten zuiden van de Alm. In combinatie met de inbreidingslocaties in de kern, is dit voldoende voor zowel de autonome groei, alsmede de opvang van de pluscapaciteit. 1.4 De gronden zijn nog niet in eigendom van de gemeente De in het gebied gelegen gronden zijn nog niet in eigendom van de gemeente. Om de uitbreiding te kunnen realiseren, is het gewenst dat de gemeente op termijn alle in het gebied gelegen gronden in eigendom verkrijgt. Teneinde de regierol van de gemeente te versterken en potentieel onwenselijke ontwikkelingen te voorkomen, is het gewenst dat de gemeente op de gronden in het gebied een (voorlopig) voorkeursrecht vestigt op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). 1.5 Met de aanwijzing krijgt de gemeente meer controle over de ontwikkeling en de uitgifte De plek van het nieuwe sportpark en de woningbouw vragen een secure inpassing in het bestaande landschap.

Daarnaast wil de gemeente grip houden op de uitgifte en de doelgroepen, om zo beter te kunnen sturen op de vraag. Dit is makkelijker realiseerbaar als het eigendom ook bij de gemeente ligt. Dat wordt bevorderd door het gemeentelijk voorkeursrecht: enerzijds kunnen er geen ongewenste transacties plaatsvinden en anderzijds kan de gemeente, als haar gronden worden aangeboden, besluiten deze aan te kopen. Door de uitspraak in het Didam-arrest is het voor ontwikkelaars en beleggers nog interessanter geworden om zelf gronden aan te kopen. Gemeenten mogen niet meer één op één gronden verkopen. Het aangaan van bouwclaims mag echter wel binnen de kaders van de uitspraak. Om zeker te zijn van ontwikkeling, is het dus voor ontwikkelaars nog interessanter geworden om in een vroeg stadium gronden aan te kopen om daarna een overeenkomst te kunnen sluiten met de gemeente. 1.6 Ontwikkeling van de woningbouw en het sportpark kan plaatsvinden binnen de werkingsduur van de Wvg Het voorlopig voorkeursrecht (artikel 6 Wvg) geldt voor de duur van maximaal drie maanden. De aanwijzing op grond van de toegedachte bestemming (artikel 5 Wvg) geldt voor maximaal drie jaar. In die tijd moet de gemeente een Structuurvisie (Omgevingsvisie) vaststellen, waardoor het voorkeursrecht

3/8

www.gemeenteAltena.nl

weer met drie jaar wordt verlengd. Als de gemeente binnen die drie jaar een bestemmingsplan (omgevingsplan) vaststelt, wordt het voorkeursrecht verlengd met nog eens 10 jaar. Dat maakt dat de maximale werkingsduur van het voorkeursrecht 16 jaar en 3 maanden kan zijn. De planning is om sneller de woningbouw te realiseren. 1.7 De huidige structuurvisie geeft geen houvast voor de vestiging van de Wvg Op deze locatie geldt nu nog de structuurvisie “Land van Heusden en Altena” van 25 juni 2013. Het gebied heeft de aanduiding “Primair agrarisch gebied”. De ontwikkeling van woningbouw en sportpark past niet binnen deze kaders. De huidige structuurvisie bevat dus geen aanwijzing voor de voorgenomen ontwikkeling van dit gebied. Om die reden is aanwijzing op grond van artikel 4 Wvg niet mogelijk en ligt aanwijzing op grond van artikel 5 Wvg in de rede. 1.8 De ontwikkellocatie moet worden meegenomen in de nog vast te stellen Omgevingsvisie De gemeente is bezig met het opstellen van de nieuwe Omgevingsvisie. De planning is om deze Omgevingsvisie eind 2023 te laten vaststellen door de gemeenteraad. Als de visie wordt vastgesteld, verschiet het Wvg-besluit automatisch van kleur van een aanwijzing ex artikel 5 Wvg (voornemen) naar een aanwijzing ex artikel 4 Wvg (vastgestelde Structuurvisie). Het kan zijn dat de visie wordt vastgesteld voor de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet.

Dat is geen probleem. Totdat de nieuwe wet in werking treedt, heeft de Omgevingsvisie de formeel juridische status van Structuurvisie (art. 2 Wro). 1.9 De gemeenteraad moet het collegebesluit bestendigen Om de voorkeursbescherming na de termijn van drie maanden te laten voortduren (“bestendigen”), moet de raad binnen deze termijn eveneens besluiten tot aanwijzing van de gronden. De wettelijke grondslag voor de aanwijzing door de raad is -naast artikel 2 Wvg- artikel 5 Wvg. Artikel 5 Wvg voorziet erin dat gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie, maar waarbij een nietagrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming, worden aangewezen. De raad moet dus uiterlijk voor 19 december 2023 besluiten om het voorkeursrecht te bestendigen. Met de planning voor de raadsvergadering op 12 december, is dit haalbaar. 2.1 Het voorkeursrecht mag worden ingezet voor toekomstige woningbouwlocaties en de ontwikkeling van het sportpark De vestiging van een voorkeursrecht is mogelijk op gronden waarvan de huidige bestemming afwijkt van de toegedachte bestemming. De enige uitzondering hierbij is als de bedachte bestemming een agrarische bestemming betreft. Voor de functies woningbouw en sportpark is het dus mogelijk om de Wvg in te zetten. Ook voor de ondersteunende functies 4/8

www.gemeenteAltena.nl

(verkeer, recreatieve struinpaden, waterberging, natuurlijke inpassing) is het mogelijk om het voorkeursrecht van toepassing te verklaren. 3.1 Bij de aanwijzing van een voorkeursrecht door het college mag de voorbereidingsprocedure uit de Awb worden overgeslagen Het voornemen van het college om het voorkeursrecht van toepassing te verklaren, geldt direct. Ondanks dat eigenaren door de aanwijzing van hun gronden mogelijk zullen zijn verrast, is het niet wenselijk om hen eerst een aantal weken de tijd te geven om hun zienswijze kenbaar te maken. Die tijd kan immers ook benut worden om nog snel een deal te sluiten met een geïnteresseerde partij. De wet maakt het overslaan van inspraak voorafgaand aan het collegebesluit mogelijk. Het besluit van de gemeenteraad moet wel formeel worden voorbereid. Belanghebbenden konden dus wel, binnen drie weken na ontvangst van de brief, hun zienswijzen kenbaar maken over het ontwerp raadsbesluit. 3.2 Er zijn voorafgaand aan dit raadsvoorstel geen zienswijzen kenbaar gemaakt of bezwaar aangetekend tegen het collegebesluit Belanghebbenden hebben de kans gehad om hun zienswijzen voorafgaand aan dit raadsvoorstel kenbaar te maken. Ook konden belanghebbenden bezwaar maken tegen het collegebesluit. Niemand heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.

3.3 Belanghebbenden kunnen bezwaar maken tegen het raadsbesluit Als uw raad het definitieve besluit inzake het voorkeursrecht neemt, kunnen belanghebbenden bezwaar maken tegen dat raadsbesluit. Kanttekeningen 1.1 Ontwikkelaars sluiten steeds vaker overeenkomsten met partijen Ontwikkelaars proberen vaak een overeenkomst te sluiten met de eigenaren van de aangewezen gronden. Deze overeenkomsten zijn vernietigbaar. Het voorkeursrecht heeft in ieder geval niet het doel om een kansrijk beroep op zelfrealisatie onmogelijk te maken. Het gaat er vooral om dat de gemeente in de startfase van de ontwikkeling ongewenste transacties voorkomt en de optimale regie behoudt. 1.2 Een aankoop kan buiten het uiteindelijk geplande gebied vallen Voor de ontwikkeling van de zuidzijde zijn drie ontwikkelrichtingen. De definitieve keuze voor de uiteindelijke ontwikkelrichting moet nog worden gemaakt. Het is dus mogelijk dat gronden worden aangeboden die later blijken buiten de ontwikkellocatie te vallen. Dit risico is deels te verkleinen door te werken met een aankoop + nabetaling als de bestemming wordt gewijzigd.

5/8

www.gemeenteAltena.nl

Financiën In het geval van een mogelijke aanbieding van gronden waarop een voorkeursrecht rust zal het college moeten besluiten of de gemeente de gronden in beginsel zal aankopen. Indien de gemeente daartoe besluit en zij bereikt geen overeenstemming met de grondeigenaar is het mogelijk dat de grondeigenaar de gemeente verzoekt om de prijs voor de gronden door de rechtbank te laten vaststellen. Het besluit om het voorkeursrecht te vestigen heeft in principe zelf geen financiële consequenties. Als er gronden worden aangekocht, krijgen die de status van “aankopen strategische gronden”. De grondaankoop wordt voor de aankoopwaarde op de balans gezet. Over de aankoop moeten rentelasten en alle zakelijke belastingen worden betaald. Dit zal verder worden uitgewerkt als een perceel grond daadwerkelijk kan worden aangekocht. Participatieproces De ontwikkelrichtingen zijn tot stand gekomen met input van een klankbordgroep waarin naast verschillende georganiseerde stakeholders ook de dorpsraad participeert. Op 19 september zijn deze gepresenteerd aan alle inwoners/belangstellenden. Met de input daarvan wordt toegewerkt naar een voorkeursstrategie voor Almkerk. De besluitvorming hierover moet nog plaatsvinden. Aanpak De vestiging van een voorkeursrecht verplicht de gemeente niet om actief met de eigenaren in gesprek te gaan over de verkoop van de grond.

Alleen als een eigenaar zelf wil verkopen, dan moet die de grond eerst aan ons te koop aanbieden. Toch willen wij op korte termijn in contact treden met de eigenaren om hen te informeren over het besluit. Communicatie Het raadsbesluit zal conform wettelijk voorschrift worden gepubliceerd in het Gemeenteblad. Publicatie in het weekblad het Altena Nieuws en op de gemeentelijke website is niet wettelijk noodzakelijk, maar wel wenselijk om het besluit zo goed mogelijk te communiceren. Het raadsbesluit wordt ter inzage gelegd op het gemeentehuis. Het besluit om het voorkeursrecht te vestigen, is voor de meeste eigenaren als een verrassing gekomen. Om te zorgen die iedereen goed begrijpt wat de impact is van dit besluit, hebben we dan ook de eigenaren zo goed mogelijk geïnformeerd. We hebben een bijeenkomst voor de eigenaren georganiseerd, zodat ze ook daar hun vragen kunnen stellen. Tot slot gaan we alle eigenaren zijn alle eigenaren benaderd voor een persoonlijke uitleg van het besluit en van de Dorpsstrategie Almkerk

6/8

www.gemeenteAltena.nl

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena, de secretaris,

de burgemeester,

drs. R.J.M. van Wuijtswinkel MPA

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

Bijlagen • •

7/8

Lijst van aan te wijzen percelen (maakt deel uit van het besluit); Kadastraal overzicht met toegedachte bestemming (maakt deel uit van het besluit);

www.gemeenteAltena.nl

Raadsbesluit De raad van de gemeente Altena, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op het bepaalde in de Wet voorkeursrecht gemeeten besluit: 1. Op grond van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten aan te wijzen, als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn, de percelen die zijn opgenomen op het bij dit besluit behorende kadastraal overzicht K22-079-WVG (2023003332 d.d. 19 september 2023) en de bijbehorende lijst van aan te wijzen percelen, die hun kadastrale aanduiding, hun grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten vermeldt, een en ander volgens de registers van het kadaster naar de toestand van 12 september 2023; 2. Te bepalen dat aan deze gronden een andere dan een agrarische bestemming wordt toegedacht, te weten: “woningbouw en sportpark met bijbehorende voorzieningen, wegen, waterberging en natuurlijke inpassing”; 3. De uitvoering van het besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Altena van 12 december 2023 de voorzitter,

de raadsgriffier,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

drs. S.J. Peet

8/8

www.gemeenteAltena.nl