Raadsvoorstel Verzoek Bouwlinie tot nemen maatregelen grex Den Eng Veen

Raadsvoorstel Onderwerp Verzoek Bouwlinie tot nemen maatregelen grondexploitatie Den Eng Veen Samenvatting In 2009 is door voormalig gemeente Aalburg een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Bouwlinie om circa 160 woningen te bouwen in Veen op uitbreidingsgebied Den Eng. Door verschillende omstandigheden is er een aanzienlijk tekort ontstaan op de grondexploitatie, waarbij Bouwlinie de gemeente verzocht heeft om mee te werken aan een aantal maatregelen om dit tekort terug te brengen. Aan de raad wordt voorgesteld om in te stemmen met de financiële maatregelen, zodat het tekort wordt gereduceerd en zo snel mogelijk gestart kan worden met de laatste fase van het project. Voorstel 1. Overwegende dat: De gemeente Altena en Bouwlinie mogelijkheden zien om het zuidelijk deel van het plangebied Den Eng te verdichten en de ontwikkelingen te versnellen. In gezamenlijk overleg wordt gekeken naar een verdichting van het zuidelijk gebied, rekening houdend met de kwaliteiten van het deel van het plangebied wat al gerealiseerd is. De te realiseren woningbouwproductie aan dient te sluiten op de Woonvisie en de cijfers van het SpringCo rapport. Vanuit deze rapporten er nog een opgave ligt om sociale huurwoningen en/of middeldure huurwoningen te realiseren. Eén en ander passend binnen de ruimtelijke en andere volkshuisvestelijke kaders.

Waarbij overeengekomen is om op basis van de deze zomer vastgestelde Woonvisie de meest actuele programmering te realiseren.

Datum voorstel 1 november 2021 Kenmerk D2021-10-007226 / 2021013549 Opgesteld door Roeland van Eeten Telefoonnummer 0183-516801 Team Team Omgeving & Vastgoed Portefeuillehouder J.P. Tanis

De volgende afspraken met Bouwlinie ten aanzien van het plan Den Eng in Veen te bekrachtigen: a. De gemeente is bereid de € 450.950 welke is gereserveerd in de GREX voor afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen wel als afdracht te zien maar deze binnen het plan te gebruiken voor de aanleg van wegen (openbaar gebied) en ontsluitingen van Den Eng (inclusief aansluitingen op aangrenzende straten). b. De gemeente laat de eis van een derde ontsluiting van nieuwbouwwijk Den Eng los. Wel moet er een langzaamverkeersroute komen (lopen/fietsen) over het terrein van Arie Den Dekker naar Den Eng vanaf de Grotestraat.

1/8

Gemeentehuis Altena Sportlaan 170 4286 ET Almkerk Postbus 5 4286 ZG Almkerk T (0183) 516100 E info@gemeenteAltena.nl

www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl

c. De gemeente wil de afdracht van het Regiofonds € 180.380 terug laten vloeien in het plan door bij te dragen aan investeringen in het kader van duurzaamheid. Bouwlinie zal hiervoor een voorstel ter goedkeuring aan de gemeente aanbieden. d. De gemeente heeft geen problemen met het voorstel van Bouwlinie om het ambitieniveau voor de woonrijp afwerking van het toekomstig openbaar gebied in het zuidelijke gedeelte eventueel te verlagen. Het ontwerp zal ter goedkeuring aan de gemeente worden voorgelegd. e. De gemeente zal de afgesproken rente van 4% loslaten en het percentage gaan hanteren dat conform de BBV voorschriften gehanteerd wordt bij grondexploitaties. Het percentage vanaf 0101-2017 tot en met 31-12-2018 bedraagt 1,39% per jaar. Het percentage wordt daarna jaarlijks opnieuw vastgesteld. 2. De gegarandeerde opbrengst van € 250.000 in te zetten ten behoeve van het verduurzamen en vergroenen van de daken van de sociale huurwoningen in Altena.

Inleiding Eind 2009 heeft de voormalige gemeente Aalburg een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Woonlinie (hierna Bouwlinie, die de gebiedsontwikkelingen voor de corporatie realiseert en nu gemeentelijk aanspreekpunt is voor deze overeenkomst). Deze overeenkomst had tot doel om in het plangebied Den Eng in Veen circa 160 woningen te realiseren. Partijen zijn daarbij overeengekomen om gezamenlijk de grondexploitatie te voeren voor ieder 50%, met dien verstande dat Bouwlinie een opbrengst garandeerde van € 500.000, zijnde een gegarandeerde opbrengst voor de gemeente van € 250.000. Tevens zijn er afspraken gemaakt over fondsafdrachten, rentepercentages, inrichting, woningtypen en wijze van woonrijp maken. Daarbij was ook overeengekomen dat de volledige verantwoordelijkheid van de grondexploitatie bij Bouwlinie lag. Medio 2017 vindt er een bestuurlijk overleg plaats, waarbij Woonlinie de gemeente op de hoogte brengt van een fors negatief resultaat van circa € 3.2 miljoen. Zowel in 2017 als 2018 vinden hierover meerdere overleggen plaats, ook op bestuurlijk niveau. Doel van deze overleggen is dat Aalburg wil meedenken in de te nemen maatregelen om het tekort van de grex terug te dringen. Dit leidt medio 2018 tot een afsprakenkader, waarover het college van Aalburg op 4 december 2018 een besluit neemt. Dit besluit luidt als volgt:

2/8

www.gemeenteAltena.nl

1. Besluit om in principe in te stemmen met het gedeeltelijk doorvoeren van maatregelen conform het bijgevoegd afsprakenkader grondexploitatie Den Eng; 2. Besluit om de voorgenomen maatregelen af te stemmen met de fusiepartners vanwege het financieel preventief toezicht voortvloeiende uit de Wet algemene regels herindeling (Wet Arhi). Ten aanzien van het gegarandeerd resultaat wordt anders besloten dan in het afsprakenkader staat beschreven: “het gegarandeerd resultaat wordt gestort in het duurzaamheidsfonds voor nader te bepalen aan wonen gerelateerde duurzaamheidsambities”. Met de overige afspraken wordt onverkort ingestemd, welke u kunt na lezen in de bijgevoegde brief van Woonlinie d.d. 4 juli 2018. Naar aanleiding van het tweede beslispunt is in 2018 nog kort contact met zowel de gemeenten Werkendam als Woudrichem. Kort samengevat wilden de gemeenten aanvullende informatie en wordt besluitvorming overgelaten aan de gemeente Altena. Verder is ons niet bekend in hoeverre de gemeenteraad van Aalburg betrokken is geweest bij de besluitvorming van het college van Aalburg. Na de fusie vinden twee onderzoeken plaats om het verloop van de grondexploitatie inzichtelijk te krijgen, maar ook wat de procesmatige, financiële en juridische status en consequenties van het verzoek van Bouwlinie zijn. Deze rapportages liggen vertrouwelijk voor de raadsleden ter inzage.

Daarnaast vinden zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau meerdere gesprekken plaats. Nu dit alles heeft plaatsgevonden wordt uw raad voorgesteld een definitief besluit te nemen over de maatregelen uit het afsprakenkader met Bouwlinie, welke financiële implicaties hebben.

Beleidskader Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Woningbouwopgave

Beoogd resultaat Definitieve besluitvorming tot het nemen van financiële maatregelen ten behoeve van de grex Den Eng, waardoor het te kort wordt teruggebracht. Na besluitvorming kan snel de laatste fase van Den Eng worden opgestart, zodat er verdere invulling wordt gegeven aan de grote behoefte aan nieuwbouw woningen.

3/8

www.gemeenteAltena.nl

Verder kan na besluitvorming zo snel als mogelijk de grondexploitatie Den Eng voor de gemeente worden afgesloten. Er wordt een extra financiële impuls gegeven in het verduurzamen en vergroenen van de daken van sociale huurwoningen in Altena.

Argumenten 1. Om een goed objectief beeld en oordeel te kunnen vormen over zowel het gelopen proces als ook de juridische en financieel economische gevolgen van het verzoek van Bouwlinie, hebben het afgelopen jaar op verzoek van ons college een aantal externe onderzoeken plaatsgevonden. Hierin zijn een aantal conclusies getrokken, waarvan de belangrijkste hieronder worden opgesomd. • •

• •

•

•

Objectief is vastgesteld dat door de jaren heen een groot tekort is ontstaan op de grex Den Eng, circa € 3,5 miljoen. Het collegebesluit van Aalburg d.d. 4 december 2018 is voor de gemeente Altena juridisch niet bindend, immers conform werkafspraken had dit besluit bekrachtigd moeten worden door de fusieraad. Voor de overeengekomen fondsstortingen van circa € 650.000 ontbreekt de wettelijke basis. Het aangaan van een samenwerking impliceert enige verantwoordelijkheid om de samenwerkingspartner te ondersteunen, mochten er (financiële) problemen ontstaan. De overeengekomen fondsstortingen en gegarandeerde opbrengst zijn door Altena niet voorzien en bij akkoord door uw raad op dit voorstel komen deze binnen de grondexploitatie te vervallen. Na het nemen van de bovengenoemde maatregelen is het tekort voor Bouwlinie nog circa € 2,4 miljoen, peildatum november 2021.

Al deze argumenten te samen heeft ons doen besluiten, om u voor te stellen om financiële afspraken te maken met Bouwlinie. Dit mede bezien vanuit bestuurlijke continuïteit en de noodzaak om de woningbouw binnen de gebiedsontwikkeling Den Eng voortvarend te realiseren in het licht van de urgente woningbouwopgave. 2. Voor de fondsstortingen ontbreekt de juridische basis en ten aanzien van de € 250.000 neemt Bouwlinie de resultaatsverplichting op zich om deze in te zetten voor het verduurzamen en vergroenen van de daken van de sociale huurwoningen binnen Altena, zonder dat dit leidt tot een huurverhoging. Over de inzet van dit bedrag zal

4/8

www.gemeenteAltena.nl

Bouwlinie na een jaar ook verantwoording afleggen richting de gemeente hoe dit bedrag is besteed. Verder is de afspraak gemaakt dat indien u instemt met dit voorstel, de gemeente zo snel als mogelijk deze grondexploitatie kan afsluiten, waarbij wij ook de garantie hebben dan we niet opnieuw met eventuele tegenvallers geconfronteerd worden. Als laatste kan na uw besluitvorming zo snel als mogelijk de laatste fase van Den Eng in realisatie worden gebracht, waarbij het woningbouwprogramma wordt afgestemd op de in juni van dit jaar vastgestelde Woonvisie Altena.

Kanttekeningen Dit voorstel komt inhoudelijk in hoge mate overeen met het besluit van de voormalige gemeente Aalburg van 4 december 2018. Dit besluit levert voor de gemeente Altena geen juridische binding op. Uit de beoordeling van onze juridische experts volgt dat de gemeente niet verplicht is om mee te werken aan uitvoering van dat besluit. Gelet op de afwezigheid van een juridische basis voor de overeengekomen fondsstortingen, gevoegd bij de noodzaak om de woningbouwopgave in Den Eng voortvarend ter hand te nemen, is desalniettemin inhoudelijk aansluiting gezocht bij genoemd besluit. Dit past volgens ons ook binnen de context van een samenwerkingsovereenkomst en doet meer recht aan opgewekte verwachtingen vanuit de oud gemeente Aalburg (vertrouwensbeginsel).

Financiën De voorgestelde maatregelen hebben geen directe financiële gevolgen voor de gemeente. Deze bijdrage van het plan is niet opgenomen in de begroting. Wel zal dit positieve saldo op de grondexploitatie naar beneden moeten worden bijgesteld met € 250.000, wat zal plaatsvinden bij het eerste volgende MPG.

Participatieproces Om te komen tot dit voorstel is meermalen uitvoerig gesproken met Bouwlinie.

Aanpak Indien uw raad instemt met dit voorstel, worden de gemaakte afspraken juridisch vastgelegd en gaan wij over tot zo snel mogelijk afsluiten van de grondexploitatie. Dit is ook overeengekomen met Bouwlinie. Tevens wordt 5/8

www.gemeenteAltena.nl

het bestemmingsplan verder in procedure gebracht, zodat de laatste fase kan worden ontwikkeld op basis van een woningbouwprogramma wat gebaseerd is op onze recente Woonvisie. Als laatste zal Bouwlinie zo snel als mogelijk de bouw opstarten, aangezien ook zij zo snel als mogelijk deze grondexploitatie wil afsluiten. Communicatie In dezen niet van toepassing.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena, de secretaris,

de burgemeester,

drs. R.J.M. van Wuijtswinkel MPA

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

Bijlagen a. Afsprakenkader grex Den Eng Aalburg - Bouwlinie d.d. 4 juli 2018 b. Rapportage Den Eng dhr. Bregman d.d. 22 januari 2021 NIET OPENBAAR c. Onderzoek grondexploitatie Den Eng Stadkwadraat d.d. 19-04-2021 NIET OPENBAAR

6/8

www.gemeenteAltena.nl

Raadsbesluit De raad van de gemeente Altena,

gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders,

gelet op Het aantoonbare grote tekort dat de grondexploitatie Den Eng te Veen kent; overwegend dat: De gemeente Altena en Bouwlinie mogelijkheden zien om het zuidelijk deel van het plangebied den Eng te verdichten en de ontwikkelingen te versnellen. In gezamenlijk overleg wordt gekeken naar een verdichting van het zuidelijk gebied, rekeninghoudend met de kwaliteiten van het deel van het plangebied wat al gerealiseerd is. De te realiseren woningbouwproductie aan dient te sluiten op de Woonvisie en de cijfers van het SpringCo rapport. Vanuit deze rapporten er nog een opgave ligt om sociale huurwoningen en/of middeldure huurwoningen te realiseren. Eén en ander passend binnen de ruimtelijke en andere volkshuisvestelijke kaders, waarbij overeengekomen is om op basis van de deze zomer vastgestelde Woonvisie de meest actuele programmering te realiseren;

besluit: 1. De volgende afspraken met Bouwlinie ten aanzien van het plan Den Eng in Veen te bekrachtigen: a. De gemeente is bereid de € 450.950 welke is gereserveerd in de GREX voor afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen wel als afdracht te zien maar deze binnen het plan te gebruiken voor de aanleg van wegen (openbaar gebied) en ontsluitingen van Den Eng (inclusief aansluitingen op aangrenzende straten). b. De gemeente laat de eis van een derde ontsluiting van nieuwbouwwijk Den Eng los. Wel moet er een langzaamverkeersroute komen (lopen/fietsen) over het terrein van Arie Den Dekker naar Den Eng vanaf de Grotestraat. c. De gemeente wil de afdracht van het Regiofonds € 180.380 terug laten vloeien in het plan door bij te dragen aan investeringen in het kader van

7/8

www.gemeenteAltena.nl

duurzaamheid. Bouwlinie zal hiervoor een voorstel ter goedkeuring aan de gemeente aanbieden. d. De gemeente heeft geen problemen met het voorstel van Bouwlinie om het ambitieniveau voor de woonrijp afwerking van het toekomstig openbaar gebied in het zuidelijke gedeelte eventueel te verlagen. Het ontwerp zal ter goedkeuring aan de gemeente worden voorgelegd. e. De gemeente zal de afgesproken rente van 4% loslaten en het percentage gaan hanteren dat conform de BBV voorschriften gehanteerd wordt bij grondexploitaties. Het percentage vanaf 01-01-2017 tot en met 31-12-2018 bedraagt 1,39% per jaar. Het percentage wordt daarna jaarlijks opnieuw vastgesteld. 2. De gegarandeerde opbrengst van € 250.000 in te zetten ten behoeve van het verduurzamen en vergroenen van de daken van de sociale huurwoningen in Altena.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Altena van 21 december 2021

de voorzitter,

de raadsgriffier,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

drs. S.J. Peet

8/8

www.gemeenteAltena.nl