Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Kern Woudrichem Middelvaart 1

Raadsvoorstel Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan "Kern Woudrichem - Middelvaart 1" Samenvatting Voor het perceel Middelvaart 1 in Woudrichem is door initiatiefnemer een plan ingediend voor de realisatie van 28 appartementen. Voor deze ontwikkeling dient een nieuw bestemmingsplan te worden. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen. Er zijn vier zienswijze ontvangen, deze leiden tot gedeeltelijke aanpassing van het bestemmingsplan. Voorstel 1. De zienswijzen deels gegrond en deels ongegrond te verklaren en de ‘Nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan ‘Kern Woudrichem: Middelvaart 1’ met planidentificatienummer NL.IMRO.1959.WouBP075middelvrt1-VG01 vast te stellen; 3. Geen exploitatieplan overeenkomstig afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.2.1 en 6.2.1a van het Besluit ruimtelijke ordening vast te stellen, omdat de kosten anderszins zijn verzekerd.

Inleiding Voor het terrein van het voormalige Hoogheemraadschapskantoor aan de Middelvaart 1 te Woudrichem is een plan ingediend voor de realisatie van 28 appartementen. Deze herontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Deze locatie (beter bekend als de ‘Poort van Woudrichem’) ligt prominent aan de zuidwestelijke entree van Woudrichem, ter hoogte van de rotonde tussen de Almkerkseweg en de Veldweg. Vanwege de bijzondere ligging van deze locatie is alle aanleiding om aan de nieuwe invulling van deze locatie hoge eisen te stellen. De voormalige gemeente Woudrichem heeft hiervoor op 11 september 2018 de ruimtelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgesteld (zie bijlage a). Deze randvoorwaarden zijn voor initiatiefnemer uitgangspunt geweest bij de ontwikkeling van het plan. Het ontwerp van het bestemmingsplan “Kern Woudrichem: Middelvaart 1” heeft van 18 februari 2021 tot en met 31 maart 2021 als ontwerp ter inzage gelegen. Tijdens deze terinzagelegging is iedereen in de gelegenheid gesteld zijn of haar zienswijzen bij de gemeenteraad kenbaar te maken. Er zijn in totaal vier zienswijzen ingediend. Nu kan uw raad besluiten over de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan.

1/7

Datum voorstel 12 juli 2021 Kenmerk D2021-07-004801 / 2020029261 Opgesteld door Marieke Elsevier-Van Olst Telefoonnummer 0183-516834 Team Team Omgeving & Vastgoed Portefeuillehouder S.R. Sheikkariem

Gemeentehuis Altena Sportlaan 170 4286 ET Almkerk Postbus 5 4286 ZG Almkerk T (0183) 516100 E info@gemeenteAltena.nl

www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl

Beleidskader De ontwikkeling van Middelvaart 1 is één van de prioritaire woningbouwprojecten opgenomen in het plan van aanpak versnelling woningbouw. Het nieuwe bestemmingsplan maakt een ontwikkeling van woningbouw in het plangebied mogelijk. Het beleidskader is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Op grond van artikel 3.8 van de Wro dient het ontwerpbestemmingsplan voor een ieder ter inzage te worden gelegd. Binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging moet de gemeenteraad beslissen omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan. De termijn voor het nemen van een besluit is echter een termijn van orde. De overschrijding van deze termijn in onderhavige geval kan daarmee de rechtmatigheid van het plan niet raken Beoogd resultaat Een duurzaam gebruik van ruimte in bestaand stedelijk gebied door middel van transformatie en inbreiding. De appartementen komen in de plaats van een, voorheen op de locatie Middelstraat 1, kantoorlocatie. De woningbouw die daarvoor op deze inbreidingslocatie in de plaats komt past in de directe woonomgeving en past binnen de volkshuisvestelijke woningbehoefte in de kern Woudrichem. Argumenten 1.1 Er is voldaan aan de afdeling 3.4 Awb Artikel 3.8 van de Wro stelt dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Awb van toepassing is.

Het plan heeft 6 weken ter inzage gelegen, en een ieder is in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken. De terinzagelegging is aangekondigd in de Staatscourant en het plaatselijke huis-aan-huisblad . Er is dus voldaan aan de voorwaarden uit de Awb 1.2

De ontvangen reacties zijn samengevat in de “Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen” en voorzien van een reacties. De ontvangen reacties zijn zorgvuldig beoordeeld en beantwoord. Dit document is een onderdeel van het vast te stellen bestemmingsplan. (bijlage b). 1.3 Aan de toelichting is als bijlage een 3d visualisatie toegevoegd Als gevolg van de ingediende zienswijzen is, om meer inzichtelijk te maken hoe het gebouw zich verhoudt tot de omgeving, een 3d visualisatie opgesteld (zie bijlage c).

2/7

www.gemeenteAltena.nl

1.4

De raamkozijnen in de gevel aan de Middelvaart van het zuidwestelijk georiënteerde volume komen te vervallen. Naar aanleiding van de ingebrachte zienswijze met betrekking tot privacy heeft initiatiefnemer besloten de raamkozijnen in zijn geheel te verwijderen. Eerder waren de raampartijen, als gevolg van een inspraakreactie, met mat glas uitgewerkt maar dit wordt door indiener niet voldoende beschouwd. 2.1

De herontwikkeling van de locatie Middelstraat 1 in Woudrichem is in strijd met het geldende bestemmingsplan De beoogde woningbouw is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Voor de realisatie van woningbouw op deze locatie moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Dit heeft geresulteerd in het bestemmingsplan “Kern Woudrichem: Middelvaart 1”. 2.2 Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening Het bevoegd gezag van een gemeente zorgt voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Artikel 3.1 van de Wro geeft aan dat hierbij moet worden uitgegaan van het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. Dit beginsel is van toepassing op alle ruimtelijke ontwikkelingen. Om te bepalen of sprake is van een goede ruimtelijke ordening zijn diverse aspecten afgewogen en onderzocht. In de toelichting van het bestemmingsplan is per beleidsveld (water, bodem, milieu etc.) onderbouwd dat er uit ruimtelijk oogpunt sprake is van een goede ruimtelijke ordening. 3.1

Met ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt met betrekking tot kostenverhaal van het project. Het onderhavige initiatief is aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.12. lid 1 van de Wro waarvoor door de raad een exploitatieplan moet worden vastgesteld. Bij een besluit tot vaststelling kan de raad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. Nu met ontwikkelaar een anterieure overeenkomst is gesloten kan uw raad bij besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan dan ook besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld.

Kanttekeningen Er zijn geen kanttekeningen.

Financiën Met ontwikkelaar wordt een anterieure overeenkomst gesloten . Financiële risico’s bij de uitvoering van het bestemmingsplan liggen daarmee bij de ontwikkelaar. Ook eventuele kosten voor tegemoetkoming in planschade 3/7

www.gemeenteAltena.nl

komen voor rekening van de ontwikkelaar. Het vaststellen van een exploitatieplan kan daarom op basis van artikel 6.12 van de Wro achterwege blijven.

Participatieproces Rondom de voorbereiding van onderhavige initiatief heeft ontwikkelaar de naaste omgeving persoonlijk uitgenodigd om geïnformeerd te worden en op 22 juli 2020 in gesprek te gaan met initiatiefnemer over deze nieuwe ontwikkeling. Van deze gelegenheid hebben 17 personen gebruik gemaakt. Uiteindelijk is het bouwplan verder uitgewerkt en is een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld. Dit voorontwerp is op donderdag 5 november 2020 gedurende drie weken ter inzage gelegd. Iedereen is de mogelijkheid geboden om gedurende deze periode zijn/ haar reactie op het plan kenbaar te maken. Hiervan hebben 8 personen/ instanties gebruik gemaakt en is 1 vooroverleg reactie kenbaar gemaakt. In de verschillende reacties zat een gemene deler, te weten: de voorgestane hoogte is volgens velen niet passend in de omgeving, het ‘oude’ parkeerbeleid wordt gehanteerd, er dient meer/ beter te worden ingezet op diverse duurzaamheidsaspecten (duurzamer bouwen, realisatie zonnepanelen, natuurinclusief bouwen etc.), alle (waardevolle) bomen in het plangebied dienen behouden te blijven, aandacht voor nadelige effecten van het plan m.b.t. bezonning, de participatie van de omgeving in het plan. Als gevolg van deze reacties is, naast een aantal tekstuele aanpassingen van/ extra motivering in de toelichting, uitgegaan van het nieuwe parkeerbeleid en is een bezonningsstudie uitgevoerd.

Daarnaast is er de afgelopen tijd veel aandacht besteed aan de inrichting van het buitenterrein. Het daarop volgende ontwerpbestemmingsplan heeft van 18 februari 2021 tot en met 31 maart 2021 ter inzage gelegen. Er zijn in totaal vier zienswijzen, mede namens anderen, met betrekking tot het ontwerp van het bestemmingsplan ingediend. Aanpak In bijgevoegde “Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen bestemmingsplan Kern Woudrichem: Middelvaart 1” zijn de reacties op het ontwerpbestemmingsplan samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. In de verschillende reacties zat een gemene deler, te weten: • De voorgestane hoogte. De hoogte van maximaal 16 meter voor 1 gedeelte van het plan) alsmede voor maximale hoogte van 12 meter voor de ‘vleugels’ van het plan, is volgens vele niet passend in de omgeving; • Niet voldoende onderbouwd waarom afgeweken wordt van de eerder opgestelde randvoorwaarden; 4/7

www.gemeenteAltena.nl

• Nadelig effect van het plan m.b.t. bezonning en geluid; • Onveilige verkeerssituatie • Beperkte participatie van de omgeving in het plan. De zienswijzen bevatten grotendeels dezelfde bezwaren als bij de inspraakreacties op het voorontwerpbestemmingsplan. Voorgesteld wordt het plan naar aanleiding van de zienswijzen gedeeltelijke aan te passen (toevoegen 3d visualisatie en vervallen raamkozijnen). Verdere aanpassing wordt niet voorgestaan. Voor de beantwoording van de reacties wordt verwezen naar de bijgevoegde nota “Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan kern Woudrichem: Middelvaart 1. De ingediende zienswijzen leiden gedeeltelijk tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan kan nu ter vaststelling, aan u raad worden voorgelegd. Na vaststelling wordt het besluit gepubliceerd in de Staatscourant, op de gemeentelijke website en in Het Kontakt en wordt het bestemmingsplan ter inzage gelegd. Ook worden degene die een zienswijze heeft ingediend geïnformeerd over de besluitvorming. Tijdens de terinzagelegging is het mogelijk om in beroep te gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Belanghebbende die tijdig op grond van artikel 3.8 van de Wro een zienswijze hebben kenbaar gemaakt bij de gemeenteraad of een belanghebbende die aantoont dat hij of zij redelijkerwijs niet in staat is geweest zich overeenkomstig artikel 3.8 van de Wro tot de gemeente te wenden, kunnen beroep instellen. Daarnaast kan beroep worden ingesteld tegen de wijziging naar aanleiding van de zienswijze en de ambtshalve wijzigingen die in het ontwerpbestemmingsplan zijn geïmplementeerd Tegelijkertijd kan om een voorlopige voorziening gevraagd worden. Het bestemmingsplan wordt onherroepelijk wanneer geen beroep wordt ingesteld dan wel op het beroep is besloten. Het nieuwe bestemmingsplan treedt in werking wanneer geen beroep wordt ingesteld en geen voorlopige voorziening wordt aangevraagd

Communicatie De indieners van de zienswijze en initiatiefnemer worden, onder toezending van uw besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘Kern Woudrichem: Middelvaart 1’, schriftelijk op de hoogte gesteld van de gemeentelijke reactie op de ingediende zienswijze. Tevens worden zij geïnformeerd over de mogelijkheid om tegen uw beslissing in beroep te gaan. Conform het gestelde in artikel 3.8 Wro zal de kennisgeving van het vastgestelde bestemmingsplan in de Staatscourant en Het Kontakt worden 5/7

www.gemeenteAltena.nl

geplaatst. Tevens zal de kennisgeving via elektronische weg worden toegezonden aan de diensten van het Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van de belangen die in het plan in geding zijn en aan het waterschap. Het bestemmingsplannen wordt tevens geheel digitaal beschikbaar gesteld via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena, de secretaris,

de burgemeester,

drs. A.J.E. van der Werf-Bramer

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

Bijlagen a. Stedenbouwkundige randvoorwaarden herontwikkeling d.d. 23 augustus 2018 b. Nota van beantwoording zienswijzen c. 3d visualisatie bouwplan d. ontwerpbestemmingsplan via www.ruimtelijkeplannen.nl

6/7

www.gemeenteAltena.nl

Raadsbesluit De raad van de gemeente Altena, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening

besluit: 1. De zienswijzen deels gegrond en deels ongegrond te verklaren en de ‘Nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan ‘Kern Woudrichem: Middelvaart 1’ met planidentificatienummer NL.IMRO.1959.WouBP075middelvrt1-VG01 vast te stellen; 3. Geen exploitatieplan overeenkomstig afdeling 6.4 Wro juncto artikel 6.2.1 en 6.2.1a van het Besluit ruimtelijke ordening vast te stellen, omdat de kosten anderszins zijn verzekerd.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Altena van de voorzitter,

de raadsgriffier,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

drs. S.J. Peet

7/7

www.gemeenteAltena.nl