Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Kern Sleeuwijk Tienhont

Raadsvoorstel Onderwerp Bestemmingsplan 'Kern Sleeuwijk Tienhont (ong.)' Samenvatting De voormalige locatie van basisschool ‘De Morgenster’ in Sleeuwijk wordt herontwikkeld voor woningbouw. Om dit mogelijk te maken, wordt nu het bestemmingsplan gewijzigd. Met het woningbouwplan ‘De Tuin van Morgen’ worden 60 appartementen gerealiseerd, verdeeld over 3 gebouwen binnen een parkachtige omgeving. Voorstel 1. De “Nota van zienswijzen Kern Sleeuwijk: Tienhont ong.” vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan “Kern Sleeuwijk: Tienhont ong.” gewijzigd vast te stellen; 3. Gedeputeerde Staten van Provincie Noord-Brabant te verzoeken te verklaren geen bezwaar te hebben tegen het eerder bekend maken van de vaststelling van het bestemmingsplan; 4. Geen exploitatieplan overeenkomstig afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.

Datum voorstel 9 mei 2025 Kenmerk D2025-02-009782 2022-017267 Opgesteld door Sharon van Vuuren Telefoonnummer +31183516833 Team Team Omgeving & Vastgoed Portefeuillehouder S.R. Sheikkariem

Inleiding De dorpskern van Sleeuwijk heeft het afgelopen decennium een grote herontwikkeling ondergaan. Het vrijgekomen perceel van de voormalige basisschool De Morgenster wordt als laatste vrijgekomen locatie opnieuw ontwikkeld voor woningbouw. Vanaf 2019 heeft de gemeente Altena met een klankbordgroep nagedacht over de gewenste invulling van de locatie. Dit heeft geresulteerd in een programma van eisen wat de basis vormde voor de aanbesteding, maar ook daarna toetsingskader is geweest voor de verdere uitwerking van het schetsontwerp. In 2022 is de tenderprocedure doorlopen, wat heeft geleid tot een gunning in april 2023. De uiteindelijke bestuurlijke, ruimtelijke afweging is uitgewerkt in een ontwerp-bestemmingsplan wat is gepubliceerd en ter inzage is gelegd op 23 januari 2024.

Gemeentehuis Altena Sportlaan 170 4286 ET Almkerk Postbus 5 4286 ZG Almkerk

Tijdens de oriënterende Altenatafel in oktober 2024 bleek na de eerste ronde dat er vanuit de raad nog veel vragen bestonden en het voorstel daarom nog niet besluitrijp werd geacht. Alle reacties overziend, heeft het college toen besloten het woningbouwplan terug te trekken en aan de slag te gaan met de opmerkingen vanuit de raad. In de achterliggende periode is het plan opnieuw

T (0183) 516100 E info@gemeenteAltena.nl

1/10

www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl

beoordeeld en zijn mogelijke varianten onderzocht. Ondanks de beperkingen zijn extra p-plaatsen gevonden. Met de kerken is afgesproken om de parkeerdruk te monitoren en bij knelpunten te zoeken naar aanvullende oplossingsrichtingen. Het voorliggende bestemmingsplan is niet gewijzigd ten opzichte van het bestemmingsplan wat in oktober 2024 was geagendeerd. De wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-bestemmingsplan zijn terug te vinden in de nota van zienswijzen. Beleidskader - Artikel 3.8 van de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) - Bestuursakkoord: woningvoorraad en leefbaarheid van Sleeuwijk Beoogd resultaat Met het vaststellen van het bestemmingsplan ‘Kern Sleeuwijk: Tienhont ong.’ wordt het mogelijk om het woningbouwplan ‘De Tuin van Morgen’ te realiseren. Het plan bestaat uit: • drie gebouwen van in totaal 60 appartementen waarvan 26 middeldure koop- , 10 goedkope koop- en 22 sociale huurappartementen. Het plan voorziet dan ook in ruime mate in de vraag naar betaalbare woningen; • een open en parkachtige uitstraling met een openbaar dakpark; (beheerd door de VvE) tussen de drie gebouwen; • een ontmoetingsruimte in een centraal paviljoen.

Impressie van de nieuwe situatie (schetsontwerp 2022)

2/10

www.gemeenteAltena.nl

Argumenten 1.1 De nota van zienswijzen bevat een samenvatting van de zienswijzen en de gemeentelijke reactie Er zijn tegen het ontwerp bestemmingsplan 4 zienwijzen ingediend. Deze gaan voor het grootste deel over het aantal parkeerplaatsen. Bij het ontwerp was nog niet duidelijk hoeveel en waar er parkeerplaatsen zouden komen. Inmiddels is er wel duidelijkheid over het aantal parkeerplaatsen wat wordt toegevoegd. Dit is opgenomen in de beantwoording. 2.1 Door het vaststellen van het bestemmingsplan wordt de bouw van 60 appartementen mogelijk gemaakt Met het vaststellen van het bestemmingsplan wordt de planologische procedure afgerond. Hierna kan de initiatiefnemer een vergunning aanvragen voor de bouw van de woningen, parkeergarage, de ontmoetingsruimte en de inrichting van de woonomgeving. 2.2 Stapelen van ambities bij woningbouwplannen leidt niet tot versnelling en realisatie Voor het woningbouwplan zijn ambities vastgelegd. Net als bij andere woningbouwplannen kunnen niet alle ambities worden gerealiseerd. Door ambities te stapelen komen woningbouwplannen niet van de grond en worden deze zelfs onmogelijk gemaakt. Het college heeft moeten kiezen tussen ambities, waarbij is besloten vast te houden aan de hogere ambities voor groen, water en wonen: • De ambitie voor water is, gezien de afspraken met het waterschap, een harde vereiste.

• De ambitie voor groen raakt aan het behoud van de groene kwaliteit in het centrum van Sleeuwijk en indirect ook aan de ambitie voor water, aangezien groen helpt bij het bergen en infiltreren van water. • De ambitie voor wonen is ingekaderd door de gemeentelijke woonvisie en de regionaal gesloten Woondeal. Bovendien kent Altena een grote woningbehoefte, waar we met dit plan aan tegemoet komen. Voor parkeren kiest het college voor een lagere ambitie. Daarmee blijven we binnen de kaders van de nota parkeernormen. Door gebruikmaking van de aangetoonde overcapaciteit in de omliggende openbare ruimte én inroeping van de hardheidsclausule kiest het college bij uitzondering bij dit plan voor: • meervoudig ruimtegebruik van bestaande parkeervoorzieningen; • voorkoming van onnodige parkeerplaatsen en verharding in het plangebied; en • de ontwikkeling van 60 appartementen inclusief een groot aantal sociale huurwoningen.

3/10

www.gemeenteAltena.nl

2.3 Vanuit juridisch perspectief zitten we ingekaderd met een tender, gunning en koopovereenkomst Door de gemeente is afzonderlijk en ook samen met de initiatiefnemers gekeken naar mogelijkheden om de parkeerbehoefte van het plan De Tuin van Morgen te beïnvloeden. Daarbij zijn de volgende mogelijkheden en bijbehorende gevolgen bekeken: - Verlaging van het aantal woningen; - Laten vervallen ontmoetingsruimte; - Realiseren van extra parkeerruimte in plangebied via een parkeerdek; - Vergroten van de parkeergarage; - Verkleinen van de grondoppervlakte van een woongebouw met verlies aan woningen; - Verkleinen van de grondoppervlakte van een woongebied plus toevoeging van een extra woonlaag zonder verlies aan woningen. Juridische en financiële randvoorwaarden maken dat deze oplossingsrichtingen niet mogelijk zijn. In het kader van het aanbestedingsrecht hebben we te maken met partijen die de opdracht niet hebben gekregen. En richting de initiatiefnemers moeten wij de koopovereenkomst nakomen. 2.4 Het waterschap bevestigt dat er geen extra verharding in het gebied mag worden gerealiseerd Wij hebben ook gekeken naar opties in de omgeving, maar buiten het plangebied. Wij hebben hierover overlegd met het waterschap Rivierenland. Het waterschap heeft ons gewezen op de in het verleden gemaakte afspraken in verband met de herontwikkeling van het centrum van Sleeuwijk.

In verband met de waterhuishouding in het gebied houdt het waterschap ons aan de afgesproken maximaal terug te brengen verharding in het peilgebied. Het huidige plan is het laatste onderdeel van de gehele herontwikkeling en biedt geen enkele ruimte om nog extra verharding toe te voegen, afgezien van 2 parkeerplaatsen. Vergroting van het ondergronds parkeren leidt ook tot toename van verharding. Het betreft een gebied wat zeer gevoelig is voor water. De grondwaterstand is hoog, er is geen open water in de buurt en bij extreme regenbuien is de kans groot dat het water niet snel weg kan. Het afgesproken maximum aan te realiseren verharding blijft gehandhaafd. Meer verharding dan in het huidige plan maakt het plan onvergunbaar. Het verder oprekken van de mogelijkheden voor de parkeerbalans is derhalve een onbegaanbare weg. 2.5 Het parkeerbeleid staat het college het gebruik van de hardheidsclausule toe Op basis van de uitgevoerde analyses past het woningbouwplan, met inroeping van de ons ter beschikking staande hardheidsclausule, binnen de kaders van het gemeentelijke parkeerbeleid.

4/10

www.gemeenteAltena.nl

Er zijn veel ambities en randvoorwaarden die een goed compromis uitdagend maken. De hardheidsclausle stelt dat er kan worden afgeweken van de parkeernorm, op het moment dat andere belangen onevenredig in het geding komen bij het hanteren van de parkeernorm. Wij wijzen erop dat het niet mogelijk is de parkeerbehoefte binnen het plangebied op te vangen zonder afbreuk te doen aan de vooraf opgestelde (stedenbouwkundige) uitgangspunten voor het plan t.a.v. groen (parkachtige omgeving), waterhuishouding (klimaat) en wonen (ambities woonvisie). Alles afwegend achten wij het wenselijk om in te zetten op groen, water en wonen in het plangebied en om het parkeren gedeeltelijk buiten het plangebied op te lossen. Hiervoor roepen we de hardheidsclausule uit het parkeerbeleid in. Om dat te kunnen doen hebben we conform vereisten een parkeeronderzoek laten uitvoeren om de parkeerdruk te meten. Er kan gebruik worden gemaakt van de overcapaciteit aan p-plaatsen in de omliggende openbare ruimte zonder de omwonenden onevenredig te benadelen. Met die uitkomst in de hand kiezen we voor het inroepen van de hardheidsclausule. De voorgestelde oplossing was om in de parkeerbehoefte van 104 te voorzien met 54 p-plaatsen binnen (52%) en 50 buiten (48%) het plangebied. Wij hebben uitgebreid gekeken naar de ruimtelijke mogelijkheden binnen het plangebied om extra parkeerplaatsen toe te voegen.

Er zijn enkele plekken aan te wijzen, maar die zijn geen van alle groot genoeg om 50 parkeerplaatsen te realiseren. Daarbij moet worden bedacht dat er naast de parkeerplaatsen ook substantieel ruimte nodig is om de parkeerplaatsen te ontsluiten. In principe zijn er 2 extra parkeerplaatsen te realiseren door het smaller maken van de wandelpaden in de te realiseren woonomgeving. Dit kan worden uitgevoerd binnen de met het waterschap geldende afspraken. Er wordt dan in de parkeerbehoefte van 104 voorzien met 56 p-plaatsen binnen (54%) en 48 buiten (46%) het plangebied. Hiervoor is al een parkeeronderzoek uitgevoerd. Uit het parkeeronderzoek bleek dat de maximum bezettingsgraad van 85% niet wordt overschreden. Hiermee achten wij het verantwoord om af te wijken van de parkeernorm. Aanvullend voeren wij als motivering voor het gebruik maken van de hardheidsclausule het volgende aan. a. Bevoegdheid Het parkeerbeleid kent het parkeren op eigen terrein als uitgangspunt, maar dit moet niet absoluut worden gezien. Het gebruik maken van de hardheidsclausule is als een bevoegdheid voor ons college opgenomen om 5/10

www.gemeenteAltena.nl

te kunnen komen tot maatwerk in het kader van goede ruimtelijke afwegingen. Indien de hardheidsclausule wordt toegepast is er sprake van een oplossing binnen het parkeerbeleid. b. Parkeernormen CROW 2024 De huidige parkeernormen zijn strenger dan de meest recente normen van het CROW. Indien deze recente normen zouden worden toegepast op het plan komt de parkeerbehoefte uit op 88 in plaats van 104. De gemeentelijke parkeernormen zijn te strikt naar de huidige maatstaven. c. Parkeergarage De bewoners van de 38 koopappartementen krijgen een persoonlijke parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage. Met de initiatiefnemer is afgesproken om de verkoop van de parkeerplaatsen in de garage te koppelen aan de appartementen. Daartoe neemt initiatiefnemer in de koopakte een verplichting als kettingbeding op waarin staat dat de parkeerplaatsen uitsluitend mogen worden gebruikt voor de eigen auto en niet voor andere doeleinden. Volgens het parkeerbeleid (omrekenwaarde ‘parkeerplaats in afsluitbare parkeergarage’) zou elk van deze parkeerplaatsen echter voor slechts 0,7 meetellen in de parkeerbalans. Het lijkt gerechtvaardigd dat er voor het plan vanuit kan worden gegaan dat de bewoners/eigenaars van de parkeerplaatsen in de garage deze ook daadwerkelijk gebruiken om de auto te parkeren. De parkeergarage is namelijk als geheel afsluitbaar en alleen toegankelijk voor bewoners.

De individuele parkeerplaatsen daarbinnen zijn niet afsluitbaar en daardoor niet geschikt als opslagruimte. Dit wordt ook bevestigd door adviezen van juristen en parkeerdeskundigen. Met inroeping van de hardheidsclausule heeft het college besloten voor dit project een uitzondering te maken en een omrekenwaarde van 1,0 van toepassing te verklaren. Dit houdt in dat alle 38 parkeerplaatsen volwaardig meetellen in de parkeerbalans binnen het plangebied. d. Openbare parkeerplaatsen in de directe omgeving Bij alle berekeningen, normeringen e.d. is het ook goed om te kijken naar het huidige en toekomstige aantal openbare parkeerplaatsen in de directe omgeving van het plangebied van De Tuin van Morgen. Dus naast de 38 pplaatsen in de parkeergarage.

6/10

www.gemeenteAltena.nl

Vijfmorgen

Huidig 28 insteekparkeren 16 parkeerkoffer 11 parkeerkoffer

Toekomstig 28 insteekparkeren 16 parkeerkoffer

16 insteekparkeren

Tienhont

17 insteekparkeren

Toelichting Handhaven Handhaven Vervallen, komen terug in p-koffer Tienhont Nieuw binnen plangebied + 38 p-garage = 54 Waarvan 11 feitelijk binnen plangebied*

28 Parkeerkoffer (nieuw aan te leggen maar het gaat om bestande p-plaatsen) 2 insteekparkeren Nieuw Totaal 72 90 *omdat ze dienen ter compensatie van de vervallen p-koffer aan de Vijfmorgen zijn ze niet meegeteld

2.6 Het parkeren door de kerken wordt met de kerkbesturen opgepakt. Met beide kerken is overlegd om het huidig en toekomstig parkeren gezamenlijk te analyseren en te kijken naar een aanpak. Dit overleg wordt (mede in het kader van de kerkenvisie) vervolgd en verder uitgewerkt. Wij zullen ons hierbij in ieder geval oriënteren op het creëren van extra parkeerplaatsen en/of het aanwijzen van een tijdelijke parkeerplek bij drukke kerkdiensten. In relatie tot de maximaal toegestane verharding in het peilgebied betrekken we ook het waterschap bij toekomstige overwegingen. 3.1 Er hoeft niet 6 weken gewacht te worden met het publiceren na vaststelling Omdat het bestemmingsplan gewijzigd wordt vastgesteld, moet het college van gedeputeerde staten 6 weken na vaststelling de tijd krijgen om te reageren op het plan. Pas daarna mag het plan worden gepubliceerd. Met dit verzoek kan die periode van 6 weken worden ingekort. 4.1 De bestemmingsplanprocedure wordt door de gemeente zelf gedaan De gronden zijn in eigendom van de gemeente Altena. De gronden waar de nieuwe woningen zijn voorzien worden verkocht. Het opstellen van het bestemmingsplan en de kosten van het bouwrijp maken en de realisatie van eventuele openbare voorzieningen worden in de grondprijs verwerkt. Het kostenverhaal is zodoende voldoende zeker gesteld. Er hoeft dan ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

7/10

www.gemeenteAltena.nl

Kanttekeningen 2.1 De wijzigingen kunnen leiden tot nieuwe bezwaren De wijzigingen zijn nieuwe aspecten in het bestemmingsplan en kunnen leiden tot beroep. De wijzigingen in het bestemmingsplan hebben met name betrekking op het aantal parkeerplaatsen. Dit is ook het onderwerp waarop de meeste zienswijzen betrekking hebben. Ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan is er nu wel duidelijkheid over het aantal parkeerplaatsen en de locatie waar deze op het maaiveld worden toegevoegd. Dit wordt onderbouwd door een parkeeronderzoek. Het is mogelijk dat indieners het hier niet mee eens zijn. Financiën De verkoopopbrengst vanuit de tender bedraagt € 1.200.000. De opbrengst is op dit moment € 415.000, maar hier dienen lopende het project nog nog diverse gemeentelijke uitgaven op in mindering te worden gebracht. De uiteindelijke netto opbrengst zal na afsluiting van het project worden gestort in de Algemene reserve grondexploitaties. Participatieproces Vanaf 2019 heeft de gemeente Altena met een klankbordgroep nagedacht over de gewenste invulling van de vrijgekomen locatie. In de klankbordgroep waren diverse maatschappelijke organisaties/instellingen vertegenwoordigd. Ook namen enkele inwoners deel. Daarnaast is er een enquête gehouden en is een inloopavond georganiseerd.

Participatie vanuit Sleeuwijk was van groot belang om bij de herontwikkeling aan te kunnen sluiten op wat leeft in Sleeuwijk onder inwoners en maatschappelijke instellingen. Daarom is er op diverse manieren gewerkt aan het verkrijgen van een breed draagvlak voor de te ontwikkelen plannen. In de voorbereiding en bij de bestemmingsplanprocedure is zowel door de gemeente als de ontwikkelaar overleg gevoerd en afstemming gezocht met belanghebbenden. De zienswijzeprocedure, maar ook het gebruik maken van het inspreekrecht tijdens de Altenarondes maakt hier onderdeel van uit. Het hele participatie- en communicatieproces is opgetekend in bijgevoegd participatieverslag. Aanpak Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld door de raad, kan de initiatiefnemer een vergunning aanvragen voor de realisatie van De Tuin van Morgen.

8/10

www.gemeenteAltena.nl

Communicatie De vaststelling van het bestemmingsplan wordt gepubliceerd op de gemeentepagina in het Altena Nieuws en in het digitaal gemeenteblad. Tevens ontvangen de indieners van zienswijzen een brief met de nota van zienswijzen. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt gepubliceerd op https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ De projectpagina op de website wordt geactualiseerd en de omwonenden worden per brief geïnformeerd over de stand van zaken. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena, de secretaris,

de burgemeester,

P.J.E. Breukers

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

Bijlagen - “Nota van zienswijzen Kern Sleeuwijk: Tienhont ong.” - Verslag participatie & communicatie - Parkeeronderzoek Datacount

9/10

www.gemeenteAltena.nl

Raadsbesluit De raad van de gemeente Altena, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening overwegende dat: -

het ontwerp bestemmingsplan ‘Kern Sleeuwijk: Tienhont ong.’ van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024 ter inzage heeft gelegen;

-

tegen het ontwerp bestemmingsplan vier zienswijzen zijn ingediend;

-

het een gewijzigde vaststelling betreft

Besluit: 1. De “Nota van zienswijzen Kern Sleeuwijk: Tienhont ong.” vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan “Kern Sleeuwijk: Tienhont ong.” gewijzigd vast te stellen; 3. Gedeputeerde Staten van Provincie Noord-Brabant te verzoeken te verklaren geen bezwaar te hebben tegen het eerder bekend maken van de vaststelling van het bestemmingsplan; 4. Geen exploitatieplan overeenkomstig afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Altena van de voorzitter,

de raadsgriffier,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

drs. S.J. Peet

10/10

www.gemeenteAltena.nl