Raadsvoorstel vaststellen kaders gebiedsvisie Veense Put

Raadsvoorstel

Datum voorstel4 januari 2022 Kenmerk D2021-11-005843 / 2019014848 Opgesteld door Addie de Hoop Telefoonnummer 0183-516748 Team Team Projectbureau Portefeuillehouder S.R. Sheikkariem

Onderwerp Vaststellen kaders gebiedsvisie Veense Put Samenvatting Op de Veense Put speelt een aantal problemen rond wonen en bebouwing. Om deze te lossen werkt de gemeente samen met eigenaren aan een gebiedsvisie. Hierin staat hoe we om willen gaan met wonen en ruimte in het gebied.

1/10

www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl

Voorstel 1. Het college vragen een gebiedsvisie en een omgevingsplan Veense Put op te stellen. 2. Als kaders voor deze gebiedsvisie kwaliteitsmaatregelen op te nemen. 3. Een voorziening in te stellen, genaamd Kwaliteitsfonds Veense Put. 4. Het college de ruimte te geven om in het kader van de kwaliteitsverbetering bij wijze van voorfinanciering strategisch gelegen grond te verwerven en hierover te rapporteren binnen de P&C-cyclus. 5. De verwerving van de grond te doen op basis van onafhankelijke taxatie. 6. Voor de financiering van deze maatregelen een nader te formuleren fondsbijdrage te vragen aan eigenaren die een waardestijging van hun perceel krijgen door een bestemmingswijziging. 7. Het college te machtigen de hoogte van de fondsbijdrage te bepalen, de maatregelen verder uit te werken en de prioriteitstelling en uitvoering te doen in afstemming met de Vereniging Veense Put.

Inleiding Sinds 2019 werkt de gemeente Altena aan een oplossing voor de problematiek op de Veense Put. Het gaat om illegale bouw, illegaal wonen, een afgenomen ruimtelijke kwaliteit en een bestemmingsplan uit 1994. Zo zijn er momenteel ongeveer 150 afwijkingen van het bestemmingsplan (1994). We willen de ruimtelijke, juridische en feitelijke situatie op de Veense Put in overeenstemming met elkaar brengen. We willen echter ook dat dat dit binnen Altena op een rechtvaardige wijze gebeurt, waarbij geen onevenredig voordeel ontstaat voor eigenaren op de Veense Put. Om dit te bereiken stelt de gemeente een gebiedsvisie op voor de Veense Put. Het stedenbouwkundig adviesbureau Ordito stelt hiervoor als eerste een beknopte startnotitie op. Dit gaat in samenspraak met diverse betrokken personen en instanties, zoals de Vereniging Veense Put (VVP), de Provincie Noord-Brabant en Rijkswaterstaat. De ambities uit de toekomstvisie van de VVP ‘Een nieuwe Lente Voor De Veense Put’, worden zoveel als mogelijk nagestreefd in de gebiedsvisie voor de Veense Put. Hiervoor sluiten de VVP en de gemeente een intentieovereenkomst af. Ook de eisen van de Provincie worden meegenomen in de visie. Zo wil de provincie meer ruimtelijke kwaliteit in het gebied zien als de bestemming ‘(seizoens) recreatie’ wijzigt naar ‘wonen’.

2/10

www.gemeenteAltena.nl

Maatregelen In de gebiedsvisie nemen we ook maatregelen op die nodig zijn om het resultaat te bereiken. Eén van de belangrijkste maatregelen is het verdunnen (qua bebouwing) van het plangebied. Hierdoor wordt kwaliteit toegevoegd aan de Veense Put. Dit betekent o.a. dat er actief gronden aangekocht moeten worden. Deze gronden kunnen vervolgens worden ingericht als natuur of landschapselementen. Door deze aanpak ontstaan vanaf de landtong ook meer doorkijkjes naar het water, wat de landschappelijke kwaliteit van de Veense Put ten goede komt en past binnen provinciaal beleid. Daarnaast verwacht de provincie ook kwaliteitsverbetering buiten de Veense Put. De provincie heeft aangegeven dat de richting waar nu aan gewerkt wordt past binnen de door de provincie gewenste kwaliteitsverbetering. Het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit en verdunning vormen dan ook deels de kaders voor de gebiedsvisie. Mogelijke andere maatregelen zijn in bijlage 1 genoemd. De gemeente Altena spant zich vanuit haar publiekrechtelijke rol in om permanente bewoning mogelijk te maken op de Veense Put. Hiervoor zal zij op verzoek van individuele eigenaren de bestemming van een locatie veranderen, zoals bijvoorbeeld het wijzigen van de bestemming ‘seizoensrecreatie’ in ‘wonen’. De juridische basis voor de anterieure overeenkomsten is de gebiedsvisie.

Een aandachtspunt bij het opstellen van de gebiedsvisie is de mogelijke wens vanuit individuele kaveleigenaren om ook bebouwing op de Veense Put 2-44 (voormalige Sportlaan) mogelijk te maken. De provincie heeft gevraagd om de aanvaardbaarheid daarvan vanuit ruimtelijk oogpunt nader te motiveren. In de op te stellen gebiedsvisie zal daarom nadrukkelijk aandacht zijn voor de vraag of het wenselijk is dat aan de voormalige Sportlaan gebouwd kan worden. Verder is door Rijkswaterstaat aangegeven dat op basis van de Beleidslijn grote rivieren nieuwe bebouwing binnen het gehele gebied elders met water gecompenseerd moet worden (extra m3 in waterbergingsgebied). In het omgevingsplan Veense Put wordt de nieuwe bestemming op perceelniveau juridisch vastgelegd. Kwaliteitsfonds: Juridische basis De gebiedsvisie is de juridische basis voor het afsluiten van anterieure overeenkomsten met eigenaren die een bestemmingswijziging willen. Door een bestemmingswijziging zoals van “seizoensrecreatie” naar “wonen” stijgt een perceel in waarde. De Wet ruimtelijke ordening biedt de mogelijkheid dat eigenaren een deel van de waardestijging in een fonds storten. De hoogte van de bijdrage die een eigenaar moet leveren moet nog nader – mede in overleg met de VVP – worden bepaald. Met dit door de gemeente in te stellen Kwaliteitsfonds, kunnen de ruimtelijke maatregelen worden gefinancierd.

Dit Kwaliteitsfonds wordt als voorziening 3/10

www.gemeenteAltena.nl

(Kwaliteitsfonds Veense Put) in de gemeentelijke administratie opgenomen. Het instellen van een voorziening is de bevoegdheid van de gemeenteraad. Doel is dat in het Kwaliteitsfonds voldoende budget wordt opgebouwd om de aankoopwaarde van gronden te verrekenen. Het verwerven van gronden door de gemeente moet dus worden gezien als voorfinanciering. Het Kwaliteitsfonds is overigens exclusief bedoeld voor het treffen van ruimtelijkeen landschappelijke maatregelen. Beleidskader - Wet ruimtelijke ordening - Omgevingsvisie Noord-Brabant - Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Beoogd resultaat We willen de ruimtelijke, juridische en feitelijke situatie op de Veense Put in overeenstemming met elkaar brengen. Wij willen echter ook dat dat dit op een rechtvaardige wijze gebeurt, waarbij geen onevenredig voordeel ontstaat voor eigenaren op de Veense Put. Het voorliggende besluit is er op gericht om de kaders voor de op te stellen gebiedsvisie vast te stellen. De kaders voor de gebiedsvisie worden verder uitgewerkt in een met de VVP af te sluiten intentieovereenkomst. De volgende stap is de vaststelling van de gebiedsvisie op basis van deze kaders (o.a. de te treffen maatregelen en instelling van het Kwaliteitsfonds). Hierdoor komt er duidelijkheid voor iedereen hoe het proces op de Veense Put verder verloopt.

Tevens ontstaat met de gebiedsvisie een juridische basis voor de verdere uitwerking in het omgevingsplan Veense Put.

Argumenten 1. U heeft vanaf 2020 jaarlijks € 100.000 beschikbaar gesteld voor het project. In dit voorstel is ingegaan op de door uw raad op 5 juli 2021 genoemde wensen en bedenkingen: duidelijkheid over het Kwaliteitsfonds, rechtvaardig en eerlijk zowel voor de perceel eigenaren, maar ook voor de inwoners van Altena, de financiële impact moet duidelijk worden, afspraken maken met VVP, heldere communicatie en handhaving. 2. De provincie heeft niet exact aangegeven welke maatregelen nodig zijn ten behoeve van de kwaliteitsverbetering van de Veense Put. Wel heeft de provincie aangegeven dat de nu ingezette koers hun steun heeft. Verder dienen de maatregelen volgens de provincie in samenhang met elkaar en met het ruimtelijk beleid voor het omliggend gebied te worden uitgewerkt in een gebiedsvisie. De maatregelen worden gefinancierd vanuit het Kwaliteitsfonds. De provincie heeft 4/10

www.gemeenteAltena.nl

gevraagd om een nadere motivering van de aanvaardbaarheid van bebouwing op Veense Put 2-44 (voormalige Sportlaan). Door RWS is aangegeven dat nieuwe bebouwing elders in het gebied gecompenseerd moet worden (extra m3 in waterbergingsgebied). De maatregelen die zijn opgenomen in bijlage 1, zijn genoemd in de eerste verkennende en inventariserende besprekingen. Deze maatregelen zijn niet in beton gegoten. In de op te stellen Gebiedsvisie zullen keuzes worden gemaakt voor specifieke maatregelen en de prioritering daarvan. De prioritering van en uitvoering van de maatregelen zal gebeuren in overleg met de VVP. 3. Uw raad is bevoegd om een voorziening voor middelen van derden (genaamd Kwaliteitsfonds Veense Put) in te stellen. Hierin worden de bijdragen van de bewoners opgenomen die bedoeld zijn ter dekking van benodigde kwaliteitsmaatregelen. De bedoeling is dat het fonds ook dient om de, door de gemeente op basis van taxatie, verworven c.q. voorgefinancierde gronden te dekken. De gemeente wenst die gronden immers te verwerven ten behoeve van kwaliteitsverbetering. Ook dus om het mogelijk te maken om in de toekomst -na bestemmingswijziging naar bijvoorbeeld natuur- de waarde van de aangekochte grond te kunnen afboeken, is het noodzakelijk het Kwaliteitsfonds te vullen. Het Kwaliteitsfonds zal naar verwachting een looptijd hebben van 5 – 10 jaar.

De voorwaarden van het Kwaliteitsfonds, waaronder de exacte looptijd, dienen nog nader te worden uitgewerkt. 4. In het hele proces van het project de Veense Put is de gemeente Altena altijd faciliterend geweest. Het is noodzakelijk ruimtelijke kwaliteit toe te voegen om het resultaat te bereiken en dit ook te bewaken. Het bewaken van dit belang kan feitelijk alleen door de gemeente gebeuren. Dit betekent dat de gemeente actief (onbebouwde) gronden gaat aankopen, echter niet met de intentie deze ook te behouden op termijn. Ons college heeft wel de bevoegdheid tot verwerving van gronden, maar het budgetrecht berust bij uw raad. De grondverwerving zal op basis van taxatie plaatsvinden. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: - er moet grond worden verworven met de intentie dat die weer door de gemeente wordt vervreemd; de gemeente voert geen werkzaamheden uit aan de desbetreffende grond; de financiële dekking komt uit het Kwaliteitsfonds Veense Put; het Kwaliteitsfonds wordt gevuld door bijdragen van eigenaren die een bestemmingsplan wijziging willen; - doel is de grond dus uiteindelijk budgettair neutraal te vervreemden: feitelijk is “slechts” sprake van voorfinanciering die in een enkel geval bij strategisch gelegen gronden zal plaatsvinden; - voordat er grond wordt aangekocht dient de VVP een intentieovereenkomst met de gemeente te ondertekenen.

In overleg met de VVP zal worden besproken hoe t.z.t. met deze gronden wordt omgegaan. 5/10

www.gemeenteAltena.nl

5. Mogelijk te verwerven gronden worden aangekocht op basis van 2 onafhankelijke taxaties. 6. De Wet ruimtelijke ordening maakt het mogelijk dat eigenaren betalen voor een bestemmingswijziging. Door de voorgestelde wijziging van “seizoensrecreatie” naar “wonen” wordt een perceel meer waard. Deze betalingen hiervoor worden in het geval van de Veense Put gestort in een reserve (genaamd Kwaliteitsfonds Veense Put). Uit dit Kwaliteitsfonds worden de maatregelen betaald. Iedere eigenaar krijgt in beginsel de keuze om te kiezen voor de bestemming ‘seizoensrecreatie’ of ‘wonen’ zonder dat op voorhand vaststaat dat dergelijke verzoeken alle zullen kunnen worden gehonoreerd. Er moet immers worden voldaan aan de eisen van goede ruimtelijke kwaliteit. Kiest een eigenaar voor de bestemming ‘wonen’, dan committeert deze zich aan de voorwaarde om de kwaliteit te verbeteren met een gedeelte van de waardestijging van zijn perceel. Die verplichting kan worden uitgevoerd via een storting in het Kwaliteitsfonds. Het eventueel moeten afwaarderen van de grond zal ten laste worden gebracht van het Kwaliteitsfonds. Duidelijk is dat de hoogte van het fonds voldoende moet zijn om de maatregelen (zoals bij voorbeeld genoemd in bijlage 1) te kunnen financieren. Hiervoor worden scenario’s doorgerekend die leiden tot definitieve vaststelling van de fondsbijdarge door ons college.

De maatregelen worden verwoord in de gebiedsvise, waarmee ook duidelijk is voor welke maatregelen het Kwaliteitsfonds wordt aangewend. 7. Er zijn aannames gedaan voor de hoogte van de fondsbijdrage, gebaseerd op een getaxeerde waardestijging in het geval de bestemming van een perceel wordt omgezet van “seizoensrecreatie” naar “wonen. Dit om een vergelijking te maken met andere gevallen in Altena en om een indruk te krijgen van de haalbaarheid van de uit te voeren kwaliteitsmaatregelen. In bijlage 2 wordt hier uitgebreid op ingegaan. Ook dit is nog niet in beton gegoten. U geeft hiermee ons college de ruimte om uitvoering te geven aan de verdere invulling van het Kwaliteitsfonds (in overleg met betrokken partijen waaronder Vereniging de Veense Put).

Risico’s en kanttekeningen Bij dit project zijn onzekerheden: Willen eigenaren meedoen? Hoeveel eigenaren doen mee? Wat moet er achteraf gehandhaafd worden? Risico 1: De VVP vertegenwoordigt 178 eigenaren, maar is geen vereniging van eigenaren. Vijf eigenaren zijn geen lid (meer) en worden dus sowieso niet vertegenwoordigd door de VVP. Risicobeheersing: Met deze eigenaren is wel contact. Zij worden ook bij de plannen betrokken, voordat de formele inspraak start. Maar de plannen worden in eerste instantie samen met de VVP opgesteld. 6/10

www.gemeenteAltena.nl

Risico 2: Er doen minder eigenaren mee dan verwacht . Risicobeheersing: De maatregelen hebben een prioriteit. Doen minder eigenaren mee, dan worden minder maatregelen uitgevoerd. Doen meer eigenaren mee dan verwacht, dan kunnen ook meer maatregelen uitgevoerd worden. Risico 3: Geen draagvlak -> gevolg: Eigenaren besluiten massaal niet mee te doen. Risicobeheersing: Door goede communicatie proberen we duidelijk te maken wat de voordelen van meewerken aan de geboden oplossing biedt. Mocht dit onvoldoende blijken te zijn, dan zal over moeten worden gegaan tot de 0-optie: massale handhaving van o.a. illegaal wonen en illegale bouw. Risico 4: Mocht de nu ingezette koers : kwaliteitsmaatregelen, Kwaliteitsfonds stranden, dan heeft de gemeente gronden gekocht waarvan het ongewenst is dat deze bebouwd kunnen worden. In dat geval zal de marktwaarde lager zijn dan de boekwaarde. Risicobeheersing: Goede communicatie naar betrokkenen om deelname te stimuleren. Kanttekening: De provincie moet nog wel besluiten de Veense Put als ‘bebouwd gebied’ aan te wijzen in de nieuwe Omgevingsverordening. Dat doet de provincie doorgaans pas op basis van een concrete gebiedsvisie op het ontwerp Omgevingsplan.

Financiën Voor de Veense Put is jaarljks € 100.000 beschikbaar. Dit budget is noodzakelijk voor de projectorganisatie. Voor het opstellen van de anterieure overeenkomsten zullen de nodige gesprekken gevoerd moeten worden. In het 2e kwartaal 2022 kunnen deze gesprekken starten. Hiervoor zal capaciteit worden ingehuurd. De verwachting is dat dit ca. € 110.000 kost in 2022 en € 40.000 in 2023. Het is ook denkbaar dat eigenaren geen overeenkomst afsluiten en wel permanent (blijven) wonen op de Veense Put. In dat geval zal hierop gehandhaafd moeten worden, naast handhaving op gebruik en bebouwing. Gedurende minimaal 1-3 jaar is dan juridische handhavingscapaciteit nodig. Deze capaciteit zal vanaf het 4e kwartaal 2022 nodig zijn. De kosten hiervoor bedragen ca. € 40.000. in 2022. In 2023 en 2024 is hiervoor ca. € 150.000/jaar nodig. Voor de inhuur is geen budget in de begrotingen 2022 en verder opgenomen. Bij de 1e tussenrapportage 2022 zullen wij dit verder hebben uitgewerkt en zullen de benodigde budgetten aangevraagd worden. Hierin worden ook de kosten van het vervolg van de projectorganisatie opgenomen. De kosten van de projectorganisatie, 7/10

www.gemeenteAltena.nl

het sluiten van de overeenkomsten en de handhaving kunnen niet ten laste worden gebracht van het kwaliteitsfonds. De verwachting is dat enkele kostenposten niet uit het Kwaliteitsfonds mogen worden betaald (zoals aanleg jeu de boules baan, BBQ/ picknick plaats). Hierover zullen nadere afspraken gemaakt moeten worden. Mogelijk zou hierin de gemeente een bijdrage kunnen leveren. In bijlage 2 is het kwaliteitsfonds verder uitgewerkt. De kaders zullen meer in detail worden uitgewerkt in de financiële paragraaf van de gebiedsvisie.

Participatieproces De gemeente Altena streeft er naar om een gebiedsvisie op te stellen waarin de ambities van het VVP-rapport ‘Een Nieuwe Lente voor de Veense Put’ zijn opgenomen. Dit wordt gedaan in nauwe samenwerking met de VVP. Vooraf is door Altena geen kader vastgelegd waarbinnen de ontwikkeling van de Veense Put plaats zou moeten vinden. De gemeente Altena laat zien dat zij, onder andere door de aankoop van de gronden, actief betrokken is bij de planvorming. Bijzonder in dit proces is dat de gemeente binnen deze casus voornamelijk werkt als ‘verbinder’. Zij brengt de wensen van bewoners en provincie samen, om zo samen tot een bevredigend resultaat te komen. Via voortgangsberichten worden de eigenaren en omwonenden op de hoogte gehouden van de voortgang. Via huiskamergesprekken worden eigenaren persoonlijk geïnformeerd.

Aanpak De gemeenteraad wordt regelmatig op de hoogte gehouden van de processtappen. De procestappen 1 t/m 5 zijn afgerond. Zonodig wordt uw raad tussentijds op de hoogte gestelt met een RIB of een Altenatafel. Processtappen voor gemeenteraad 1. RIB raad: Projectplan en brief uitnodiging om mee te denken 2. Altenaronde Raad 3. RIB Voortgang met wensen en bedenkingen 4. Wensen en bedenkingen gemeenteraad (Altenaronde) 5. B&W besluit raadsvoorstel kaders Veense Put 6. Altenaronde 8/10

Tijdpad 19 december 2019

Afgerond?

12 november 2020 Juni 2021 5 Juli 2021 4 januari 2022 18 Januari 2022 www.gemeenteAltena.nl

7. Altenatafel 8. Besluitvorming over bestuurlijke kaders ontwerp-gebiedsvisie en kwaliteitsfonds 9. Informeren nieuwe raad over proces en vaststellen ontwerp-gebiedsvisie 10. Vaststellen visie VP 11. Vaststellen uitgangspunten Omgevingsplan 12. Vaststellen Omgevingsplan

25 januari 2022 1 Febr. 2022 April-mei 2022 September 2022 September 2022 Mei 2023

Communicatie Via voortgangsberichten naar eigenaren en omwonenden worden betrokkenen regelmatig op de hoogte gehouden. Via huiskamergesprekken worden eigenaren individueel geinformeerd.

Het college van burgemeester en wethouders, de gemeentesecretaris,

drs. R.J.M. van Wuijtswinkel MPA

de burgemeester,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

Bijlagen Bijlage 1: Veense Put: Overzicht te treffen maatregelen en prioriteitstelling uitvoering Bijlage 2: Kwaliteitsfonds

9/10

www.gemeenteAltena.nl

Raadsbesluit De raad van de gemeente Altena, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op de Wet ruimtelijke ordening, besluit: 1. Het college te vragen een gebiedsvisie en een omgevingsplan Veense Put op te stellen. 2. Als kaders voor deze gebiedsvisie kwaliteitsmaatregelen op te nemen. 3. Een voorziening in te stellen, genaamd Kwaliteitsfonds Veense Put. 4. Het college ruimte te bieden om, in het kader van de kwaliteitsverbetering, bij wijze van voorfinanciering strategisch gelegen grond te verwerven en hierover te rapporteren binnen de P&C-cyclus. 5. De verwerving van de grond te doen op basis van onafhankelijke taxatie. 6. Voor de financiering van deze maatregelen een nader te formuleren fondsbijdrage te vragen aan eigenaren die een waardestijging van hun perceel krijgen door een bestemmingswijziging. 7. Het college te machtigen de hoogte van de fondsbijdrage te bepalen, de maatregelen verder uit te werken en de prioriteitstelling en uitvoering te doen in afstemming met de Vereniging Veense Put. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Altena van de voorzitter,

de raadsgriffier,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

drs. S.J. Peet

10/10

www.gemeenteAltena.nl