Raadsvoorstel Ruimteverhuur in de Werf

Raadsvoorstel Onderwerp Ruimteverhuur aan zorgverleners in De Werf Samenvatting Zorgverleners in Woudrichem hebben moeite met het vinden van passende huisvesting. Het college is voornemens ruimtes in De Werf geschikt te maken en te verhuren aan zorgaanbieders en vraagt de raad voor de noodzakelijke verbouwing om een investeringskrediet. Dit biedt een korte termijn oplossing en zorgt voor efficiënter gebruik van gemeentelijk vastgoed. De verbouwingskosten worden met huurinkomsten in vijf jaar terugverdiend. Voorstel 1. Ruimteverhuur in De Werf mogelijk maken door een investeringskrediet te voteren ter hoogte van € 250.000 inclusief BTW en de hieruit volgende kapitaallasten en huuropbrengsten vanaf 2026 te verwerken in de eerste bestuursrapportage 2025.

Datum voorstel 19 februari 2025 Kenmerk D2025-01-003178 2020-013986 Opgesteld door Michiel Rooij Telefoonnummer +31183516837 Team Team Vastgoed Portefeuillehouder S.R. Sheikkariem

Inleiding Zorgverleners uit Woudrichem hebben bij de gemeente aangegeven veel moeite te hebben met het vinden van geschikte accommodaties voor hun dienstverlening. Voor sommige aanbieders is het probleem zo urgent geworden dat ze op korte termijn (vervangende) praktijkruimte nodig hebben en dit niet gevonden krijgen. Tegelijkertijd is er in multifunctionele accommodatie De Werf nog leegstand en streeft de gemeente naar verbreding van het gebruik van gemeentelijk vastgoed. Door de leegstaande ruimtes geschikt te maken voor verhuur kan een win-winsituatie gecreëerd worden. Beleidskader Het commercieel verhuren van ruimtes in maatschappelijk vastgoed is opgenomen in het strategisch vastgoedbeleid als maatregel om leegstand te beperken. Voorwaarden zijn een flexibel contract met korte looptijd en een commerciële huurprijs. Beoogd resultaat Gemeentelijk vastgoed efficiënter benutten en de continuïteit van zorgfunties in de kern van Woudrichem waarborgen, door in De Werf ruimtes geschikt te maken voor verhuur aan zorgverleners.

1/6

Gemeentehuis Altena Sportlaan 170 4286 ET Almkerk Postbus 5 4286 ZG Almkerk T (0183) 516100 E info@gemeenteAltena.nl

www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl

Argumenten 1.1 Het verhuren van praktijkruimtes is een korte termijn oplossing voor de urgente ruimtebehoefte. De ruimtes in De Werf zijn momenteel niet verhuurd en staan deels leeg. De verbouwing tot praktijkruimtes kan daardoor snel starten en afgerond zijn. Hierdoor is het mogelijk op korte termijn een oplossing te realiseren voor de urgente ruimtevraagstukken die de zorgaanbieders in Woudrichem aan de gemeente hebben voorgelegd. 1.2

Inzet van De Werf zorgt voor intensiever en breder gebruik van de accommodatie. Het verbreden en intensiveren van het gebruik van gemeentelijk vastgoed is een speerpunt uit het bestuursakkoord. De inzet van de beschikbare ruimte in De Werf voor lokale zorg is hiervan een uitwerking. Het pand zal intensiever gebruikt worden en door de toevoeging van een gezondheidsfunctie aan het multifunctioneel centrum ontstaat kruisbestuiving in de verschillende doelgroepen.

1.3

De relatief korte verhuurperiode staat toekomstplannen met De Werf niet in de weg. Toekomstige huurders wordt een kortlopend contract aangeboden van 5 jaar. De geschatte doorlooptijd voor de planvorming en procedures ten gunste van mogelijke herontwikkeling van De Werf is langer dan deze periode, waardoor de ruimteverhuur op dit gebied geen belemmering op zal leveren.

1.4

De kosten voor de verbouwing worden zo laag mogelijk gehouden. De calculatie voor de verbouwing is gebaseerd op een minimaal pakket aan werkzaamheden om geschikte praktijkruimtes te creëren. Hierbij wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van bestaande ruimtes, met zo min mogelijk grote (constructieve) werkzaamheden. Uitgangspunt is dat de verbouwingskosten in 5 jaar worden terugverdiend met huurinkomsten, waardoor er bij eventuele herontwikkeling of vervangende nieuwbouw geen sprake is van kapitaalvernietiging.

Kanttekeningen 1.1 Conform het Didam-arrest moet de verhuur van gemeentelijk vastgoed openbaar worden aanbesteed. Bij positieve besluitvorming worden gunningscritieria opgesteld en wordt het voornemen tot verhuur van het gemeentelijk vastgoed gepubliceerd. Hierbij bestaat de mogelijkheid dat er een 2/6

www.gemeenteAltena.nl

zorgaanbieder reageert die nog niet bij de gemeente in beeld is. Aan de hand van de gunningscriteria wordt dan bepaald wie de ruimtes mag gaan huren. 1.2

Het gebouw is verouderd en niet duurzaam Het gebouw De Werf is 45 jaar oud en technisch bijna aan het einde van zijn levensduur. Er loopt een onderzoek naar grootschalige renovatie en verduurzaming (of vervangende nieuwbouw) in de toekomst. Het huidige onderhoudsniveau is sober en doelmatig en gekoppeld aan de te verwachten restlevensduur van het gebouw. Er worden de komende jaren geen extra stappen tot verduurzaming genomen. Bij dit voorstel voor het geschikt maken van ruimtes voor verhuur is alleen rekening gehouden met het opknappen en functioneel aanpassen van de binnenkant. Toekomstige huurders worden hierover geïnformeerd en dit wordt vastgelegd in het huurcontract. Vanwege de korte looptijd van de huurcontracten en de urgente ruimtebehoefte wordt dit acceptabel geacht.

1.3

Ruimteverhuur beperkt de mogelijkheden om De Werf in te zetten voor tijdelijke huisvesting van de gemeentelijke organisatie of als vergaderlocatie. Het leegstaande gedeelte van de bovenverdieping wordt door de gemeentelijke organisatie gebruikt als vergaderlocatie. Hiervoor zijn tijdelijk enkele grote vergaderruimtes ingericht. Om in deze behoefte te blijven voorzien worden de vergaderruimtes verplaatst naar elders in het gebouw. De nieuwe ruimtes zullen voldoen aan het daarvoor geldende beveiligingsregime, en worden gerealiseerd voordat de verbouwing van de andere ruimtes start. Tijdens de voorgenomen verbouwing van het gemeentehuis in Almkerk is in bepaalde periodes behoefte aan tijdelijke huisvesting, maar wanneer en hoe lang is in dit stadium nog niet bekend. Als De Werf verhuurd wordt aan derden valt dit gebouw grotendeels weg als tijdelijke huisvestingslocatie. Het belang van het zorgaanbod in de kern van Woudrichem wordt groter geacht dan de mogelijke tijdelijke behoefte van de eigen organisatie. Hiervoor moet, als deze vraag zich concreet voordoet, een andere oplossing worden gevonden.

Financiën Voor de kosten van de benodige interne verbouwing is op hoofdlijnen een calculatie opgesteld. Deze is gebaseerd op een schetsontwerp en heeft als uitgangspunt een minimaal pakket aan werkzaamheden om geschikte praktijkruimtes te creëren.

3/6

www.gemeenteAltena.nl

De verbouwingskosten moeten in 5 jaar worden terugverdiend, zodat er bij toekomstige ontwikkelingen geen sprake is van kapitaalvernietiging. De geraamde verbouwingskosten zijn € 250.000 en kunnen worden onderverdeeld in: • • •

Kosten voor aanpassing grote praktijkruimte (320 m2); € 156.000 Kosten voor aanpassing 4 kleine praktijkruimtes (102 m2); € 50.000 Kosten voor verplaatsing vergaderruimtes gemeente Altena (90 m2); € 44.000

Om de investering terug te verdienen moet er een huurprijs gerekend worden van ca. € 115 - € 120 per vierkante meter per jaar. Dit is in lijn met actuele commerciële huurtarieven en iets hoger dan wat de andere commerciële huurder van De Werf betaald. De betreffende ruimtes zullen pas verbouwd worden nadat er een huurder gecontracteerd is. De kosten voor verplaatsing van de vergaderuimtes worden verrekend in de huurprijzen voor de praktijkruimtes en dus ook terugverdiend. De geraamde investering moet gezien worden als plafondbedrag. In de vervolgfase zal het projectteam een uiterste inspanning doen om de kosten te verlagen door vereenvoudiging van het ontwerp, toepassing van goedkopere materialen of het schrappen van werkzaamheden waar dat mogelijk is binnen de kaders van de gewenste kwaliteit. Bij de kapitaallasten is uitgegaan van de omslagrente 1% en een afschrijvingstermijn van 5 jaar. Gerekend met een voorspelde inflatiecorrectie van 2,6% en de afnemende kapitaallasten als gevolg van afschrijving, wordt na vijf jaar het break even punt behaald waarbij de investering is terugverdiend door de huuropbrengsten. Door het intensievere gebruik van het gebouw zullen ook de exploitatiekosten (bestaande uit o.a. kosten voor schoonmaak, energie en onderhoud) toenemen. De toekomstige huurders betalen hiervoor servicekosten.

Het servicekostentarief is gelijk aan het tarief wat de huidige huurders betalen en zorgt voor een budget neutrale exploitatie. Participatieproces Er worden al langere tijd gesprekken gevoerd met zorgaanbieders in Woudrichem, waarin onder andere de problemen met het vinden van geschikte huisvesting voor de toekomst onderwerp van gesprek zijn. Vanuit de gemeente is meegedacht in lange en korte termijn oplossingen. Dit voorstel is daarvan een uitwerking. Aanpak Bij positieve besluitvorming wordt een projectteam samengesteld om de uitvoering te begeleiden. Onderdeel van de werkzaamheden is de

4/6

www.gemeenteAltena.nl

aanbestedingsprocedure voor de aannemer en installateur. Tegelijkertijd wordt het voornemen tot verhuur gepubliceerd om te voldoen aan het Didam-arrest. Uit de reacties maken we een objectieve selectie via vooraf opgestelde criteria. Met de kandidaat huurders gaan we in gesprek over een huurcontract. De gecontracteerde huurders worden actief betrokken in de uitwerking van het verbouwingsvoorstel. Communicatie De huidige gebruikers van De Werf zijn gedurende het opstellen van dit voorstel betrokken. Zij worden tevens uitgenodigd om bij de uitwerking van het verbouwingsvoorstel te participeren. Potentiële toekomstige huurders worden geïnformeerd door publicatie van het aanbod op de gemeentepagina van het Altenanieuws en op Overheid.nl. Zorgaanbieders waarmee de gemeente al contact heeft worden persoonlijk geïnformeerd en gewezen op de publicatie.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena, de secretaris,

de burgemeester,

P.J.E. Breukers

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

Bijlagen Niet van toepassing

5/6

www.gemeenteAltena.nl

Raadsbesluit De raad van de gemeente Altena, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op -

Het belang van voldoende zorgaanbod in de kern van Woudrichem De wens om leegstand van gemeentelijk vastgoed zo veel mogelijk te beperken,

besluit: 1. Ruimteverhuur in De Werf mogelijk maken door een investeringskrediet te voteren ter hoogte van € 250.000 inclusief BTW en de hieruit volgende kapitaallasten en huuropbrengsten vanaf 2026 te verwerken in de eerste bestuursrapportage 2025.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Altena van

de voorzitter,

de raadsgriffier,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

drs. S.J. Peet

6/6

www.gemeenteAltena.nl