Raadsvoorstel Oudendijk 7

Raadsvoorstel

Datum voorstel 18 april 2023 Kenmerk D2023-04-001625 2023-009263 Opgesteld door Lenard Schoonen Telefoonnummer 0183-516839 Team Team Omgeving & Vastgoed Portefeuillehouder S.R. Sheikkariem

Onderwerp Grondaankoop Oudendijk 7 Woudrichem Samenvatting De gemeente heeft de unieke kans om het bedrijfsperceel aan de Oudendijk 7 aan te kopen. De aankoop biedt de kans om deze plek te gaan ontwikkelen. Op die manier kan een grote maatschappelijke meerwaarde gecreëerd worden voor Oudendijk. De daadwerkelijke invulling willen we samen met de inwoners van Oudendijk oppakken. Voorstel 1. Een krediet van € 750.600 beschikbaar te stellen. 2. Direct de onrendabele top ad € 140.600 ten laste te brengen van de Reserve grondbedrijf. 3. De begroting 2023 dienovereenkomstig te wijzigen.

Inleiding Achter de woningen aan de Oudendijk ligt een bedrijfsbestemming. Deze bedrijfsbestemming lijkt historisch op deze plek te zijn gegroeid. De plek komt al voor op de topografische kaart van 1980, zij het altijd relatief kleinschalig. In 2020 is het perceel gekocht door een ontwikkelaar. Het primaire plan van de ontwikkelaar was om het perceel te gaan herontwikkelen tot woningbouw. Het plan was om op het deel wat nu nog bestemd is voor bedrijven, een insteek te maken en 4 bouwkavels te realiseren. De provincie was echter minder

1/7

www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl

enthousiast over dit plan. Ten eerste waren ze het niet eens met de gekozen stedenbouwkundige opzet. Daarnaast ligt een deel van het plangebied buiten het bestaand stedelijk gebied, waardoor er minimaal 2 Ruimte-voor-ruimte bouwtitels aangekocht zouden moeten worden. Daardoor zou het plan financieel niet meer rendabel zijn. Tot slot kwamen er ook vanuit sommige omwonenden en vanuit de dorpsraad negatieve inspraakreacties. In vervolg op de negatieve reacties, heeft de eigenaar dan ook besloten om een ander plan in te dienen, wat wel past binnen de kaders van het bestemmingsplan. De eigenaar is voornemens om op dit perceel een bedrijfshal te bouwen van 710 m2 en deze op te splitsen in 5 kleine bedrijfshallen. Dit plan past binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan, maar levert wel een verzwaring op van de bedrijfsactiviteiten en daarmee meer overlast voor de omgeving ten opzichte van het huidige gebruik. Vanuit Oudendijk is er veel onvrede over dit plan. Inmiddels heeft initiatiefnemer een vergunning aangevraagd en verkregen. In overleg met de initiatiefnemer is gekeken naar de mogelijkheid om het perceel als gemeente te kopen. Op 13 maart 2023 heeft het college een principebesluit genomen over de aankoop.

De gemeente heeft nu de mogelijkheid om de locatie te gaan herontwikkelen tot een plan waarbij ambtelijk een goede kans wordt gezien om een significante maatschappelijke meerwaarde te creëren voor Oudendijk. Afhankelijk van de uiteindelijke keuzes voor de inrichting en de wijze van ontwikkeling en verkoop, kan een kostendekkende businesscase realiseerbaar zijn.

Beleidskader • Verbetering van de leefbaarheid in de kern Oudendijk Beoogd resultaat • De aankoop van de bedrijfslocatie aan de Oudendijk 7. • Het komen tot een ontwikkelplan op deze locatie met als doel een plan voor Oudendijk te creëren wat wel draagvlak onder haar inwoners heeft. Argumenten 1.1 De gemeente heeft nu de unieke kans om het perceel om te kunnen vormen tot een andere functie De wisseling van de plannen van de initiatiefnemer biedt een natuurlijk moment om te kijken naar een verandering van de invulling van het gebied. De keuze moet immers gemaakt worden door de eigenaren hoe ze verder willen gaan met deze locatie. Verkoop van de grond aan de gemeente is één van de opties. 1.2 De aankoop biedt kansen voor een ontwikkeling van een plan met een grote maatschappelijke meerwaarde voor Oudendijk De herontwikkeling van de locatie biedt kansen voor de verbetering van de leefbaarheid van Oudendijk. De locatie biedt een kans voor het toevoegen van 2/7

www.gemeenteAltena.nl

functies, complementair aan de dorpskern. De plek leent zich prima voor de bouw van een zestal seniorenwoningen, inclusief een gemeenschappelijke ruimte voor b.v. zorg (een zogenoemd Knarrenhof). Dit biedt kansen voor de oudere bewoners van Oudendijk om in het dorp te blijven wonen. De achterblijvende woningen (veelal grotere woningen) vallen vervolgens vrij voor gezinnen en doorstromers. Ook zou de locatie kunnen worden ingezet voor de ontwikkeling van starterswoningen of tiny houses. Deze inrichting kan gecombineerd worden met een kleinschalige pluktuin of speelgelegenheid langs de rand. Tot slot biedt deze inrichting ruimte voor de toevoeging van meerdere parkeerplaatsen voor de omgeving. Deze herontwikkeling maakt ook de aankoop, zoveel als mogelijk, financieel dekkend. 1.3 Wij gaan ervan uit dat een kostendekkende exploitatie te realiseren is. Afhankelijk van de uiteindelijke keuzes voor de inrichting en de wijze van ontwikkeling en verkoop, kan een kostendekkende businesscase realiseerbaar zijn. 2.1 De gemeenteraad is verantwoordelijk voor het budget De gemeenteraad heeft het budgetrecht en wordt daarom voorgesteld het benodigde krediet beschikbaar te stellen voor de aankoop en de (gedeeltelijke) afboeking van de grond. 2.2 Met het beschikbaar stellen van een projectbudget van € 30.000 kan direct gestart worden met de verdere uitwerking van de plannen.

Het is van belang om ook gelijk door te kunnen pakken met de verdere ontwikkeling van de locatie. Door nu gelijk een budget voor het aanpakken van het project vast te stellen, kan hiermee gestart worden. Kanttekeningen 1.1 De aankoop vindt plaats boven de taxatiewaarde Het perceel is recent getaxeerd op € 580.000. De aankoop vindt plaats voor € 720.600. In dit voorstel dient een afweging gemaakt te worden tussen het zorgvuldig inzetten van maatschappelijk geld versus een unieke kans om voor Oudendijk het goede te doen, zowel gelet op leefbaarheid als op goede ruimtelijke ordening. 1.2 De eigenaar wil zeer snel handelen De eigenaar heeft aangegeven dat hij al overeenstemming heeft met derden over de overdracht van het bedrijfsgebouw, na afronding van de bouw. Hij loopt tegen deadlines aan voor het mogelijk opzeggen van die overeenkomsten. Dat maakte dat de tijd om te besluiten over deze locatie zeer kort is. 1.3 De herontwikkeling van deze locatie kan leiden tot een negatieve businesscase Uitgaande van het overeengekomen aankoopbedrag, de huidige kosten voor bouwen woonrijp maken en de bijkomende procedurekosten, kan de businesscase uiteindelijk negatief sluiten als gekozen wordt voor een minder rendabele invulling. 3/7

www.gemeenteAltena.nl

Als we helemaal geen ontwikkelingen toestaan op het perceel, wat de wens is vanuit een aantal omwonenden, dan leidt dit uiteraard helemaal tot een negatieve businesscase. Uiteraard zullen andere keuzes leiden tot een ander resultaat. 1.4 De provincie heeft over een eerder plan negatief geadviseerd Over het eerste woningbouwplan heeft de provincie negatief geadviseerd. In dat plan waren echter ook woningen voorzien buiten bestaand stedelijk gebied. In de voorlopige invulling wordt uitgegaan van het toevoegen van bebouwing binnen de grenzen van het bestaand stedelijk gebied. 1.5 De ontwikkeling van een bedrijfsgebouw blijft een reële optie. Het doel van deze aankoop is het realiseren van maatschappelijke meerwaarde voor Oudendijk. Toch is de ontwikkeling van de een bedrijfsgebouw nog steeds een reële optie. Als uiteindelijk, in samenspraak met het dorp, niet gekomen kan worden tot een gedragen en financieel meer haalbaar plan, dan kan de gemeente de locatie alsnog verkopen op basis van de huidige bedrijfsbestemming, inclusief de vergunning voor de bouw van de bedrijfshal. 1.6 Als de gemeente niet overgaat tot aankoop, dan wordt alsnog het bedrijfsgebouw gerealiseerd Als de gemeente besluit om uiteindelijk niet in te stemmen met de aankoop, dan zal de eigenaar alsnog verder gaan met de uitvoering van de vergunning.

Financiën Voor de aankoop moet de gemeenteraad een krediet beschikbaar stellen. Dit krediet moet voldoende zijn voor de dekking van de aankoop, de directe afboeking t.o.v. de taxatie, de rentelasten, de kosten van de verzekering en de overige eigenaarslasten en de sloop van de gebouwen. Uitgangspunten • De aankoopwaarde is € 720.600 • De taxatiewaarde is € 580.000 • De grondwaarde (zonder gebouwen, op basis van het geldende bestemmingsplan*) is € 480.000 • De aanwezige opstallen, voorzieningen enz. bedragen € 100.000 • Huidige rekenrente boekwaarde 0,5% • Sloopkosten huidig gebouw € 40,-/m2 • Het projectbudget wordt vastgesteld op € 30.000 * het perceel heeft deels de bestemming ‘agrarisch’ (€ 8,-/m2), deels ‘bedrijventerrein’ (€ 150,-/m2) en deels ‘wonen’ (€ 200,-/m2)

4/7

www.gemeenteAltena.nl

Financiële planning U wordt voorgesteld voor de aankoop en het projectbudget € 750.600 te voteren. In 2023 moet bij de aankoop (juridische levering) direct het verschil tussen de aankoopwaarde en de taxatiewaarde van het perceel worden afgeboekt. Deze afboeking gaat ten laste van de Reserve Grondbedrijf. Vanaf 2024 en 2025 moeten we rente toerekenen aan de boekwaarde. De boekwaarde bedraagt dan: € 580.000. Daarnaast is de gemeente, als eigenaar van het perceel en de gebouwen, verantwoordelijk voor de eigenaarslasten (verzekering, gemeentelijke belastingen, waterschapslasten, enz.). In 2026 wordt het perceel ook feitelijk geleverd aan de gemeente. Het plan is om dat de aanwezige bebouwing te slopen. Als gevolg van de sloop moet ook de boekwaarde worden verlaagd. Het perceel wordt immers minder waard, doordat de aanwezige bebouwing verdwijnt. Ook deze afboeking komt ten laste van de Reserve Grondbedrijf. De eigenaarslasten vervallen deels als gevolg van de sloopt (beëindiging verzekering, lagere WOZ-waarde).

Directe afboeking verschil aankoopwaarde vs. taxatie Rente aankoop Eigenaarslasten Sloopkosten Afboeking tot grondwaarde (o.b.v. het huidige bestemmingsplan) Projectbudget Totale lasten

2023 € 140.600

€ 30.000 € 170.600

2024

2025

2026

€ 2.900 € 1.000

€ 2.900 € 1.000

€ 2.400 € 250 € 12.800 € 100.000

€ 3.900

€ 3.900

€ 115.450

De financiële gevolgen worden verwerkt in de begroting 2023. Opstarten Grondexploitatie De exacte invulling van het plangebied is nog niet bekend. Afhankelijk van de uiteindelijke invulling kan gekozen worden om het perceel te verkopen aan een ontwikkelaar/belegger. Ook kan de gemeente kiezen om het plan zelf bouw- en woonrijp te maken en de bouwblokken te verkopen. In het laatste geval zal de gemeenteraad hiervoor een grondexploitatie moeten vaststellen. Deze besluitvorming vindt pas later plaats. Volledige afboeking Als wordt gekozen voor een minimale invulling zonder woningbouw, dan zullen de gronden uiteindelijk vrijwel geheel afgeboekt moeten worden.

5/7

www.gemeenteAltena.nl

Participatieproces Het voornemen is om de plannen voor deze locatie in samenspraak met Oudendijk verder op te stellen. Op 13 april was er een informatiebijeenkomst met de inwoners. Het doel van deze avond was enerzijds het uitleggen van de huidige stand van zaken en anderzijds om hen te vragen om een eerste antwoord te geven op de vraag hoe zij denken over een goede invulling van het gebied. Aanpak De eerste stap is de goedkeuring van benodigde krediet door de gemeenteraad. Daarna kan de akte formeel passeren. In de overeenkomst is een voortgezet gebruik geregeld tot eind 2024. Die tijd zal gebruikt worden om te komen tot een goede invulling van de locatie. Communicatie Op 13 april is Oudendijk geïnformeerd over de aanstaande aankoop van de grond door de gemeente. Tijdens deze bijeenkomst is een beroep gedaan op de creativiteit vanuit het dorp om te komen met ideeën over de invulling van de locatie. Tijdens en direct na de bijeenkomst zijn al voorstellen aangedragen. Na de aankoop kan gestart worden met het opstellen van plannen voor deze locatie. Het voornemen is om de omgeving hierbij te betrekken. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena, de secretaris,

de burgemeester,

drs. R.J.M. van Wuijtswinkel MPA

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

Bijlagen 1. Koopovereenkomst 2. Taxatierapport

6/7

www.gemeenteAltena.nl

Raadsbesluit De raad van de gemeente Altena, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, besluit: 1. Een krediet van € 750.600 beschikbaar te stellen. 2. Direct de onrendabele top ad € 140.600 ten laste te brengen van de Reserve grondbedrijf. 3. De begroting 2023 dienovereenkomstig te wijzigen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Altena van 23-05-2023

de voorzitter,

de raadsgriffier,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

drs. S.J. Peet

7/7

www.gemeenteAltena.nl