Raadsvoorstel grondexploitatie Broeksestraat Babyloniënbroek

Raadsvoorstel Onderwerp aankoop gronden Broeksestraat, Babyloniënbroek Samenvatting In 2013 is het bestemmingsplan aan de Broeksestraat aangepast. De daar geldende bouwbestemming is abusievelijk komen te vervallen. Altena corrigeert deze fout door de grond nu zelf aan te kopen en zelf de procedure op te starten voor een bestemmingsplanwijziging. Daarna wordt de grond weer verkocht. Om dit financieel te regelen, moet een grondexploitatie worden vastgesteld. Voorstel 1. De grondexploitatie Broeksestraat – Babyloniënbroek vast te stellen. 2. De voor de aankoop van de grond aan de zuidkant van de Broeksestraat in Babyloniënbroek (kadastraal bekend Aalburg, sectie A, nr. 838) met een oppervlakte van 4,28 ha, benodigde € 500.000 te voteren en de aankoop ten laste te brengen van de grondexploitatie Broeksestraat – Babyloniënbroek

Datum voorstel 12 januari 2022 Kenmerk D2022-01-003707 2022-000750 Opgesteld door Lenard Schoonen Telefoonnummer 0183-516839 Team Team Omgeving & Vastgoed Portefeuillehouder J.P. Tanis

Gemeentehuis Altena Sportlaan 170 4286 ET Almkerk Postbus 5 4286 ZG Almkerk T (0183) 516100 E info@gemeenteAltena.nl

1/7

www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl

Inleiding Verkoop bouwgrond door de firma Straver Vanaf 2019 probeert firma Straver uit Babyloniënbroek zijn perceel, kadastraal bekend onder ABG00 - A - 838, aan de Broeksestraat te verkopen. Zie onderstaande afbeelding voor de ligging van het perceel (met rood rondom gemarkeerd). In de afgelopen jaren is meerdere keren contact geweest met voormalig gemeente Aalburg en Altena over de bouwmogelijkheden op het perceel. Tijdens deze contactmomenten is altijd aangegeven dat op het “smalle” stuk aan de straatzijde een woning kan worden gebouwd. De afgelopen jaren zijn er diverse geïnteresseerde geweest, maar is het perceel niet verkocht. Figuur 1 Betreffend perceel is rood omkaderd

Strijd met het bestemmingsplan Begin dit jaar heeft een makelaar bij ons een verzoek ingediend of het mogelijk was om een schuur achter de woonbestemming (binnen de bestemming Agrarisch) te bouwen. Omdat het perceel in het provinciale buitengebied ligt hebben we het overleg met de provincie opgestart. De conclusie van het overleg was dat op het perceel helemaal geen woning mag worden gebouwd. Die interpretatie van het bestemmingsplan was nieuw voor ons. Na een en ander te hebben gecontroleerd, moeten we de provincie hierin echter wel gelijk geven. Wijziging bestemmingsplan Tot de vaststelling van het nu geldende bestemmingsplan ‘Babyloniënbroek’ in 2013 was er een directe mogelijkheid om op het perceel een woning te bouwen. Bij de herziening van het bestemmingsplan ‘Babyloniënbroek’ is die mogelijkheid komen te vervallen. In het nu geldende bestemmingsplan is namelijk een regel opgenomen dat het perceel bestemd is voor de woonfunctie, enkel tot het bestaand aantal woningen. Aangezien er nu geen woning staat, kan er dan ook niets extra’s worden toegevoegd.

2/7

www.gemeenteAltena.nl

Nadeel Het vervallen van de bouwmogelijkheid van een woning op het perceel leidt tot een fors financieel nadeel voor de firma Straver: de grond had eerst de waarde als zelfstandig bouwkavel en nu niet meer. In een gesprek met de gemeente is gevraagd om een oplossing. De voorkeur ging hierbij uit naar een financiële vergoeding in plaats van het herstellen van de omissie. Dat vraagt immers om een herziening van het bestemmingsplan en daarmee een lange proceduretijd. Het plan is nu om als gemeente het perceel aan te kopen en zelf de herziening te regelen. Als het bestemmingsplan is herzien, verkoopt de gemeente zelf de bouwkavel. Beleidskader • Ruimtelijke ordening • Wonen • Grondzaken Beoogd resultaat Het realiseren van een oplossing voor de firma Straver en het realiseren van een bouwkavel aan de Broeksestraat in Babyloniënbroek. Argumenten 1.1 Een vergoeding om het financiële nadeel te compenseren is reëel. Als de gemeente een bestemmingsplan herziet en een eigenaar komt daardoor in een financieel slechtere vermogenspositie, kan die een verzoek indienen tot een tegemoetkoming in die schade (planschade). Een verzoek kan ingediend worden maximaal 5 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Het plan is in 2013 vastgesteld. De 5-jaars termijn is dus verstreken.

Vanuit die optiek zouden we dus als gemeente kunnen stellen dat een tegemoetkoming niet meer hoeft te worden betaald. Verder zou gesteld kunnen worden dat er bij de vaststelling van het plan (waar de bouwmogelijkheid was uitgehaald) zelfs sprake was van actieve risicoaanvaarding: de eigenaar had immers al jaren daarvoor een vergunning kunnen aanvragen. Dat dit niet gebeurd is, kan een bewuste afweging zijn geweest. Het niet handelen van de firma Straver kan echter in deze casus eigenlijk niet aan hen worden toegeschreven. De voormalig gemeente Aalburg heeft bij de vaststelling van het nu geldende bestemmingsplan abusievelijk de bouwtitel van het perceel verwijderd. Vanuit zowel de voormalig gemeente Aalburg als de gemeente Altena hebben we altijd aangegeven dat op het betreffende perceel een woning kon worden gebouwd. De firma Straver had erop kunnen vertrouwen dat er dus geen probleem was bij de verkoop van het perceel. 3/7

www.gemeenteAltena.nl

1.2

Door de grond aan te kopen en te herontwikkelen, hebben we een mogelijkheid om de schadeloosstelling terug te verdienen Om de eigenaren te compenseren, kunnen we een schadeloosstelling betalen of, zoals het voorstel nu, de gronden aankopen. Het voordeel van de aankoop is dat we de gronden straks, na het herstel van het bestemmingsplan, kunnen verkopen. De opbrengst van de verkoop is voldoende om de kosten (aankoop, bouwrijp maken van de grond en ruimtelijke procedure) te kunnen bekostigen. 1.3

De aankoop van de landbouwgrond biedt ruimte voor andere ontwikkelingen Naast de aankoop van het bouwkavel, wordt de gemeente ook eigenaar van de landbouwgrond. De grond kan direct doorverkocht worden, maar we kunnen de gronden ook in eigendom houden. De grond kan interessant zijn voor bijvoorbeeld natuurontwikkeling, energieopwekking of als ruilgrond om andere ontwikkelingen mogelijk te maken. Het besluit om de grond te verkopen, dan wel in te zetten voor andere ontwikkelingen, moet in een later stadium worden genomen. Tot die tijd wordt de landbouwgrond onderdeel van de grondexploitatie en nemen we daar een opbrengst voor op. 1.4

De vaststelling van een grondexploitatie is het recht van de gemeenteraad Gelet op de te maken kosten, is het voorstel om een separate grondexploitatie (grex) te starten voor deze locatie. Het besluit om een grex te starten ligt bij de gemeenteraad. 1.5 De grondexploitatie sluit neutraal Uitgaande van een eerste opzet, sluit de grex neutraal. Hierbij is uitgegaan van de aankoop van de gronden in 2022 en verkoop in 2023. De gehanteerde parameters zijn gelijk aan de parameters uit het MPG. De verkoopwaarde is gelijk aan de waarde zoals vastgesteld in de grondprijsbrief 2021-2022. 2.1

We hebben overeenstemming bereikt met de eigenaren over de aankoopvoorwaarden We hebben met de eigenaren onderhandeld over de aankoop van de gronden. We hebben overeenstemming bereikt over de aankoopwaarde en de bijkomende voorwaarden (1 jaar voortgezet gebruik en het recht om de gronden vier jaar lang nog te kunnen pachten, tenzij de gemeente de gronden zelf nodig heeft). Voor de aan koop is het van belang dat de gemeenteraad de benodigde gelden voteert. De dekking vindt plaats via de voorgestelde grondexploitatie. Kanttekeningen 1.1 Als de bestemming niet kan worden gewijzigd, dan is de grondexploitatie verlieslatend 4/7

www.gemeenteAltena.nl

Alleen als de gemeente de grond kan herbestemmen is het resultaat positief. Hiervoor is de medewerking nodig van de provincie. Wij zijn met hen in overleg over dit plan. Het gaat hier niet om een nieuwe ontwikkeling, maar om het herstellen van een fout. Het mogelijke verlies nemen we mee in de risicoparagraaf. Financiën Het voorstel is om een grondexploitatie vast te stellen. Omdat het nog niet duidelijk is of de landbouwgrond wel of niet verkocht wordt na afloop, is het beter om de landbouwgrond nog binnen het plan te laten. Als dan wordt besloten om de grond zelf te houden, dan wordt die overgedragen aan de Algemene Dienst tegen de dan geldende taxatiewaarde. De globale grondexploitatie sluit neutraal. Hierbij is uitgegaan van een bouwkavel van ca. 750 m2 en de grondprijzen, zoals recent door de gemeenteraad zijn vastgesteld. De parameters zijn gelijk aan de in het MPG gehanteerde parameters. Participatieproces Communicatie met de eigenaar. Als we straks de bouwkavel kunnen verkopen, zal dat t.z.t. gepubliceerd worden. Aanpak Stap 1: afwikkeling koopovereenkomst en vaststelling grondexploitatie De koopovereenkomst is aangegaan onder voorbehoud van goedkeuring van het college en gemeenteraad. De gemeenteraad moet besluiten om de grondexploitatie vast te stellen en de voor de aankoop benodigde gelden te voteren.

Stap 2: overleg met de provincie over het herstel van het bestemmingsplan We zijn al in overleg met de provincie over deze plek. Het streven is om zo snel mogelijk duidelijkheid te krijgen over het herstellen van het bestemmingsplan. Stap 3: verkoop van de bouwkavel en beheer landbouwgrond Als het bestemmingsplan is hersteld, dan kunnen we de bouwkavel gaan verkopen. De landbouwgrond wordt vooralsnog op de balans gezet en van jaar op jaar verpacht. Bij de komende uitwerking van de omgevingsvisie, zal gekeken worden wat we met deze gronden kunnen.

5/7

www.gemeenteAltena.nl

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena, de secretaris,

de burgemeester,

drs. R.J.M. van Wuijtswinkel MPA

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

Bijlagen • Locatie aan te kopen grond • Globale grondexploitatie

6/7

www.gemeenteAltena.nl

Raadsbesluit De raad van de gemeente Altena, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op de regels vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording inzake het opstarten van een grondexploitatie besluit: 1.

De grondexploitatie Broeksestraat – Babyloniënbroek vast te stellen

2.

De voor de aankoop van de grond aan de zuidkant van de Broeksestraat in Babyloniënbroek (kadastraal bekend Aalburg, sectie A, nr. 838) met een oppervlakte van 4,28 ha, benodigde € 500.000 te voteren en de aankoop ten laste te brengen van de grondexploitatie Broeksestraat – Babyloniënbroek Aldus besloten in de openbare vergadering

van de raad van de gemeente Altena van 8 maart 2022

de voorzitter,

de raadsgriffier,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

drs. S.J. Peet

7/7

www.gemeenteAltena.nl