Oplegnotitie boekenonderzoek Den Eng 10-10-2021

NOTITIE Datum: 10 december 2021 Projectnaam: Gemeente Altena Kenmerk: NT01.v1 20121210-21009 Oplegnotitie boekenonderzoek Den Eng Auteur: Rick Meijer Contact: rick@stadkwadraat.nl

OPLEGNOTITIE BOEKENONDERZOEK DEN ENG Deze oplegnotitie behoort bij de (vertrouwelijke) rapportage over het boekenonderzoek van grondexploitatie Den Eng1. Dit onderzoek is uitgevoerd door Stadkwadraat in opdracht van de gemeente Altena. In april 2021 heeft Stadkwadraat de bevindingen gepresenteerd. De onderzoeksvraag betrof het bieden van (nader) inzicht in de ontwikkelingen en voortgang van de grondexploitatie van Bouwlinie, tegen de achtergrond van marktontwikkelingen. Hierbij zijn drie momenten in de tijd specifiek in beeld gebracht: 1. De financiële afspraken en uitgangspunten ten tijde van het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst (2009). 2. De ontwikkeling van de grondexploitatie tussen 2009 en 2017 en een beoordeling van het ontstane tekort. 3. De huidige stand van zaken in de grondexploitatie en het effect van de voorgestelde maatregelen (afsprakenkader). De belangrijkste bevindingen van dit onderzoek zijn als volgt: • De oorspronkelijke grondexploitatie kent een aantal zeer risicovolle uitgangspunten die Stadkwadraat niet onderschrijft. Een marktconforme berekening van de grondexploitatie had in onze optiek in 2009 al geleid tot een initieel tekort op de grondexploitatie van € 1,3 tot € 1,8 mln. • De gedeelde gegevens over de periode 2009-2017 zijn onvoldoende om tot een goede beoordeling te komen.

Op basis van de beschikbare gegevens kan wel geconstateerd worden dat er weinig sturing lijkt te zijn geweest op de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie. Wel is evident dat het ontstane tekort op de grondexploitatie (a € 3,7 mln. per 2017) grotendeels verklaarbaar is als gevolg van de impact van de woningmarktcrisis in combinatie met de optimistische uitgangspunten in de oorspronkelijke grondexploitatie. Beide effecten werden echter al in de beginjaren na het sluiten van SOK duidelijk en hadden in deze periode al bekend kunnen zijn en besproken kunnen worden. Het is opmerkelijk dat Bouwlinie pas in 2017 het tekort op de grondexploitatie bij de gemeente aankaart, terwijl zij er zelf al sinds 2014 van wist en mogelijk al eerder van op de hoogte had kunnen/moeten zijn. • Bouwlinie heeft in 2018 middels een ‘afsprakenkader’ een voorstel gedaan aan de gemeente om de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie te verbeteren. De voorgestelde maatregelen hebben een aantoonbaar positief effect op de grondexploitatie. De meest actuele stand van zaken van de grondexploitatie was op basis van de beschikbare informatie echter niet te beoordelen (omdat alleen een summiere samenvatting beschikbaar was). Daarmee kon geen uitspraak worden gedaan over de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie als geheel.

Dit betekent bovendien dat op basis van het onderzoek van Stadkwadraat niet kon worden geconcludeerd of het akkoord gaan met het afsprakenkader daadwerkelijk tot een oplossing zou leiden. Recent is de behoefte ontstaan om ten aanzien van de laatste conclusie tot een nadere duiding te komen. De belangrijkste aanvullende vraag die daarbij gesteld is, luidt: in hoeverre is het aannemelijk dat het resultaat van de grondexploitatie sinds het laatst bekende resultaat van de grondexploitatie van 2017 (ingrijpend) is veranderd? Om hier voor zover mogelijk antwoord op te geven worden in het vervolg van deze oplegnotitie eerst een aantal constateringen gedeeld 2. Vervolgens wordt de conclusie van een analyse uiteengezet. De analyse zelf die ten grondslag ligt aan deze conclusie volgt aan het eind van de notitie. Constateringen ▪ Bouwlinie / Bazalt Wonen heeft sinds het voorstel omtrent het afsprakenkader grote onzekerheid over de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie. Zolang er geen overeenstemming is met de gemeente kan zij de verdere planvorming nog niet realiseren en lopen de reguliere jaarlijkse kosten (rentekosten over de verwerving, plankosten en beheerlasten) verder op. ▪ De woningmarkt kent een sterke prijsstijging sinds 2017. ▪ Gemeente heeft een besluit in overweging om de grondexploitatie van Den Eng positief te beïnvloeden.

Het betreft een afsprakenkader met het voorstel om: o de afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen (a € 450.950) binnen het plan te besteden;

1

RT01 v1.2 20211116-21009 Definitieve rapportage Den Eng.pdf

2

Bij deze oplegnotitie is de ontwikkeling van de grondexploitatie ‘op afstand’ beoordeeld aan de hand van marktontwikkelingen. Het betreft dus een expert judgement en er ligt geen inhoudelijke beoordeling van een grondexploitatie aan ten grondslag.

- pagina 1 van 4 -

NOTITIE Datum: 10 december 2021 Projectnaam: Gemeente Altena Kenmerk: NT01.v1 20121210-21009 Oplegnotitie

o o o o o

boekenonderzoek Den Eng

de eis van een derde ontsluiting los te laten (wel dient een langzaam verkeersroute te worden gerealiseerd); de afdracht Regiofonds (a € 180.380) terug te laten vloeien in het plan; het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte te verlagen; de afgesproken aan de gemeente te vergoeden rente over de verwervingswaarde (a 4%) te verlagen tot het percentage dat de gemeente op grond van de BBV-voorschriften hanteert; de gegarandeerde opbrengst aan de gemeente (a € 250.000) in te zetten ten behoeve van het verduurzamen en vergroenen van de daken van de sociale huurwoningen in Altena.

Conclusie analyse De grondexploitatie kende medio 2017 een resultaat van € 3,7 mln. negatief. Op basis van de analyse van de marktontwikkelingen (stijging van woningprijzen, bouwkosten en kosten voor grond-, weg- en waterbouw) is de conclusie dat dit een maximaal positief effect op de grondexploitatie heeft van € 100.000 per jaar. Hierbij is uitgegaan van de residuele grondwaardemethodiek, conform het gemeentelijke grondprijsbeleid. In de periode 2017-2022 bedraagt het effect van deze ontwikkeling in totaal maximaal € 0,5 mln. positief. Dit betekent dat de grondexploitatie zonder wijzigingen op prijspeil 2022 een tekort kent van minimaal € 3,2 mln. negatief. Het totaal aan voorgestelde maatregelen in het raadsbesluit heeft een positief effect op de grondexploitatie. Het verwachte effect van het totaal aan maatregelen bedraagt afgerond € 1,0 mln. Dit overwegende is het tekort op de grondexploitatie bij goedkeuring van de voorgestelde maatregelen op prijspeil 2022 minimaal € 2,2 mln. negatief. Tot slot Bij de afronding van deze notitie heeft Stadkwadraat inzicht gekregen in een actuele grondexploitatie van Bazalt Wonen voor het project Den Eng. Deze grondexploitatie is opgesteld door een extern adviseur en kent een gedegen onderbouwing, diepgang en gedetailleerde toelichting. Hoewel de grondexploitatie niet inhoudelijk is beoordeeld, geeft dit vertrouwen.

Het resultaat van de grondexploitatie (zonder maatregelen) is € 3,4 mln. negatief en ligt daarmee in lijn met de conclusie uit deze oplegnotitie. Bijlage – analyse marktontwikkelingen grondexploitaties periode 2017-2022

- pagina 2 van 4 -

NOTITIE Datum: 10 december 2021 Projectnaam: Gemeente Altena Kenmerk: NT01.v1 20121210-21009 Oplegnotitie

boekenonderzoek Den Eng

Bijlage 1 – Analyse ontwikkeling grondexploitaties periode 2017-2022 De woningmarkt kent een sterke prijsstijging sinds 2017. Op basis van landelijke gemiddelden stijgen de prijzen van woningen jaarlijks met 8% - 16%. Hier zit uiteraard een differentiatie tussen verschillende woningtypen en woningmarktregio’s. Het is dan ook aannemelijk dat de opbrengsten van woningen die nog niet ontwikkeld zijn in de grondexploitatie van Veen voor aanzienlijk hogere prijzen kunnen worden verkocht. Tegenover deze sterke prijsstijging aan de opbrengstenkant van de vastgoedexploitatie staat een stijging van de bouwkosten (aanneemsom). Er is een enorme stijging in de vraag naar woningbouwcapaciteit waardoor de prijs voor materialen en personeel ook stijgt. In aanvulling daarop is een nog sterkere stijging zichtbaar in de aanbestedingsindex. Dit betekent dat de inkoopprijzen van bouwcapaciteit voor ontwikkelende partijen harder stijgen dan de kosten voor bouwontwikkelingen op zichzelf. Er is schaarste in de markt en opdrachtgevers concurreren om bouwcapaciteit bij bouwers. Gezien deze ontwikkelingen is de verwachting dat de stichtingskosten voor de woningen ook aanzienlijk zullen stijgen. Figuur 1; gemiddelde landelijke prijsontwikkeling koopwoningen & bouwkosten 2017-2022

De opbrengststijging van de woningen is groter dan de (procentuele) toename van de stichtingskosten. Dit zal een positief effect hebben op de grondexploitatie van Veen. Er is in het project Den Eng echter sprake van een sterk gedifferentieerd programma in het resterende plandeel. Er komen sociale huurwoningen, middendure huurwoningen, beleggershuurwoningen, vrije sector koopwoningen en vrije kavels. Alleen voor die laatste 2 categorieën geldt dat de woningmarktontwikkelingen één-op-één een voordeel opleveren voor de grondexploitatie. Sociale huurwoningen en middenhuurwoningen kennen een gelimiteerde huurprijs en genormeerde grondprijzen waar die stijging niet optreedt. Deze omstandigheden maken dat de positieve effecten van de woningmarktontwikkelingen maar beperkt tot uitdrukking komen in een verbetering voor de grondexploitatie. Naast de positieve effecten treedt er door het uitstel ook jaarlijks een prijsstijging op van de civieltechnische kosten. De index die hier een indicatie voor biedt beweegt zich rond de 2% per jaar. Ook dit heeft een direct effect op de grondexploitatie. Per saldo is onze inschatting dat de grondexploitatie een gematigd positieve ontwikkeling zal hebben doorgemaakt in de periode 2017-2021. Uit de analyse in het hoofdrapport blijkt dat het tekort van € 3,7 mln. anno 2017 aannemelijk en verklaarbaar is.

De positieve ontwikkeling zal naar onze verwachting een beperkt effect hebben gehad op de omvang van

- pagina 3 van 4 -

NOTITIE Datum: 10 december 2021 Projectnaam: Gemeente Altena Kenmerk: NT01.v1 20121210-21009 Oplegnotitie

boekenonderzoek Den Eng

het grondexploitatietekort als geheel. Op basis van onze analyse zal het positieve effect maximaal € 0,1 mln. per jaar zijn. In de periode 2017-2022 gaat het daarmee in totaal om € 0,5 mln. zijn (prijspeil 2022).

- pagina 4 van 4 -