MPG 2022

(bijlage behorende bij de begroting 2022-2025)

Inhoudsopgave

Samenvatting

Inleiding, doelstellingen en uitgangspunten

Samenvatting per Grondexploitatie -

Blokland te Wijk en Aalburg Bronkhorst te Andel De Burcht te Werkendam Den Eng te Veen Hoog Meeuwen MFA te Veen De Nieuwe Banne te Sleeuwijk Postweide te Woudrichem De Roode Camer te Hank Waterfront De Veene te Veen De Zandweide te Dussen Achter de Schans te Werkendam Vrijkomende schoollocaties

~2~

Samenvatting De gemeente Altena kent 13 grondexploitatieplannen verspreid over de diverse kernen van de gemeente. Daarnaast is in dit MPG ook opgenomen de stand van zaken met betrekking tot de vrijkomende schoollocaties. Bij vaststelling van dit Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) autoriseert uw raad, conform beleidsuitgangspunt Nota Grondbeleid Altena 2020, de budgetten ter uitvoering van de grondexploitaties aan ons college.

Overzicht kasstromen en gecalculeerd eindresultaat (bedragen x € 1,000) (-/- = nadelig) Boekwaarde

Verwachte Boekwaarde Te verwachten Te verwachten Gecalculeerd

Jaar

01-01-2021

mutaties

EW

31-12-2021

2021

kosten

opbrengsten

resultaat

vanaf 2022

vanaf 2022

op EW

Achter de Schans

Werkendam

-2.960

-1.478

-4.438

-6.095

10.159

-374

2026

Blokland

Wijk en Aalburg

-2.124

1.257

-867

-74

409

-532

2022

Bronkhorst

Andel

-3.554

1.138

-2.416

-2.674

5.233

143

2029

De Burcht

Werkendam

-638

252

-386

-36

0

-422

2022

Den Eng

Veen

-4.283

-41

-4.324

0

4.574

250

2025

Hoog Meeuwen

Meeuwen

-593

868

275

-134

0

141

2022

MFA

Veen

-857

656

-201

0

0

-201

2022

Nieuwe Banne

Sleeuwijk

-1.001

245

-756

-377

1.389

256

2023

Postweide

Woudrichem

-1.556

209

-1.347

0

0

-1.347

2022

Roode Camer

Hank

-795

90

-705

-700

1.296

-109

2023

Waterfront De Veene

Veen

-1.212

722

-490

-15

240

-265

2022

Zandweide

Dussen

-735

266

-469

-1.005

2.165

691

2027

Vrijgekomen schoollocaties Totaal

diversen

-1.273

1.273

0

26.738

-1.769

-1.273

-21.581

4.184

-17.397

-11.110

Doordat de nog te maken kosten en te verwachten opbrengsten per plan concurrentiegevoelige informatie bevatten hebben wij deze enkel op totaal niveau toegelicht. Bovenstaande gegevens zijn gebaseerd op de kostprijscalculaties. Deze calculaties worden jaarlijks herzien rekening houdend met de economische omstandigheden.

~3~

Inleiding, doelstelling en uitgangspunten Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2020 (MPG) van de gemeente Altena. Er wordt gerapporteerd op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2021. Een grondexploitatie is een meerjaren projectbegroting en is een middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. De beleidskaders waaraan deze projecten getoetst worden zijn de Structuurvisie, de Woonvisie, de nota Grondbeleid, de nota Grondprijzen en de financiële verordening. Het MPG is een samenvattend document van alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten binnen de gemeente waar sprake is van het exploiteren van gronden. De doelen van dit document zijn: - leveren van inzicht en overzicht. Per project worden de financiële, programmatische en planningsuitgangspunten geactualiseerd weergegeven; - inzicht geven in de risico’s binnen de projecten en voor alle projecten bij elkaar; - bijdragen aan efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle exploitaties worden geactualiseerd en vastgesteld; - een sturingsdocument: op basis van de optelling van de projecten (programmatisch en financieel) kunnen keuzes worden gemaakt over prioriteiten om beter aan te sluiten op beleidsdoelstellingen en financiële mogelijkheden.

Inhoud en uitgangspunten Als basis is gebruikt de calculaties zoals vastgesteld bij de jaarrekening 2020 in uw raad van juni 2021. In de nu voorliggende actualisatie is de rentecomponent aangepast. Daarnaast worden alleen significante wijzigingen gemeld. Parameters - Rente 2021 - vanaf 2022 - Kostenstijging - Opbrengststijging - Disconteringsvoet - Grondprijzen

0,96 %, vanaf 2022 0,73% 0,73 %. 2,00 % jaarlijks 1,50 % jaarlijks tot 5 jaar, daarna 0,00 % 2,00 % vastgestelde grondprijzenbrief Altena 2020

Risico's in grondexploitaties Voor het berekenen van risico’s binnen de grondexploitaties wordt een wetenschappelijke en betrouwbare methode gehanteerd. Dit is een simulatietechniek waarbij de grondexploitatie niet één keer maar vele malen wordt gesimuleerd, elke keer met andere startcondities (zoals het rentepercentage, kostenstijging, opbrengststijging en looptijd ). Reserves en voorzieningen Het benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Altena wordt bepaald aan de hand van de berekening van de risico’s. De hoogte van een verliesvoorziening wordt bepaald aan de hand van de Netto Contante Waarde.

~4~

Op basis van het verloop van de Algemene reserve grondexploitaties de komende jaren en de uitgevoerde gevoeligheidsanalyses, is op dit moment geen aanpassing van de Reserve grondexploitaties nodig. De aanwezige buffer voor risico's is afdoende om dit risicodeel af te dekken. Het saldo van de Algemene reserve Grondexploitaties is per 1 januari 2021 € 3.600.000.

~5~

Grondexploitatieprojecten Achter de Schans Werkendam Fase 1

Impressie plangebied Achter de Schans, verdeeld over fase 1 en 2.

Ontwikkelingen en programmering De geplande uitbreidingswijk moet ruimte bieden voor zo'n 300 woningen. Deze exploitatie betreft fase I en voorziet in 150 woningen. De planperiode loopt tot 2026. Volgens planning is in juni 2021 de voorbelasting van fase 1 gestart. Na zetting kan het gebied begin 2022 bouwrijp worden gemaakt. Start bouw is gepland in het 3e kwartaal van 2022. Op basis van actuele berekeningen is ook de grondexploitatie voor het totale plangebied – fase 1 én 2 - dekkend. Ook is gestart met het opstellen van een bestemmingsplan voor fase 2. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2026) Saldo NCW (per 1-1-2021)

-374.143 (nadelig) -332.228 (nadelig)

De NCW in het MPG bij de jaarrekening 2020 was € 350.400 nadelig. Het verschil betreft de rentecomponent. Aanwezige verliesvoorziening per 1 januari 2021 € 350.000. Bij de jaarrekening 2021 zal deze worden bijgesteld naar de actuele waarde. Risicoanalyse Er is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd met kansen bedreigingen. Dit met een bandbreedte bij de parameters. We staan hier aan het begin van de exploitatie, waarbij alle kosten en opbrengsten nog moeten worden gerealiseerd. Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Achter de Schans fase 1 bij het meest negatieve scenario zal eindigen met een maximaal verliessaldo van ca.€ 810.000. Dit is € 460.000 hoger dan de vastgestelde waarde.

~6~

Blokland te Wijk en Aalburg

Impressie plangebied Blokland.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is op dit moment circa 52 woningen. De planperiode loopt tot en met 2022. Het programma 2021-2022 bedraagt nog 12 appartementen en 2 tot 4 vrije kavels. Voor de meest westelijk gelegen strook van circa. 5.000 m2 is een herverkaveling uitgevoerd die meer aansluit bij de vraag. Hiervoor is een tender in voorbereiding die in begin 2022 in de markt zal worden gezet. In de nieuwe verkaveling van deze strook is het totaal aantal te bouwen woningen van acht vrijstaande woningen naar maximaal zestien woningen (waarvan maximaal 12 voor doelgroepen) verhoogd. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2021)

-532.041 (nadelig) -511.382 (nadelig)

De NCW in het MPG bij de jaarrekening 2020 was € 509.000 nadelig. Het verschil betreft de rentecomponent. Aanwezige verliesvoorziening per 1 januari 2021 € 509.000. Bij de jaarrekening 2021 zal deze worden bijgesteld naar de actuele waarde.. Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Blokland met maximaal een verliessaldo van ca.€ 511.000 zal eindigen. Dit is gelijk aan het vast te stellen saldo.

~7~

Bronkhorst te Andel

Impressie plangebied Bronkhorst.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 160 woningen. De planperiode loopt tot en met 2029. Het programma voor 2021-2029 bedraagt 60 wooneenheden, bestaande uit starters- en rijwoningen, 2^kap, vrijstaand en 12 appartementen. In 2021 is reeds € 1,3 mln. aan opbrengsten ontvangen voor de bouw van 26 woningen. Het plan bestaat uit drie fases. Fase a is inmiddels ontwikkeld. Fase b wordt momenteel gebouwd. De initiële planning was om in 2023 te starten met de ontwikkeling van de derde fase. Gelet op de grote vraag, is besloten om die ontwikkeling te vervroegen. De verwachting is om medio 2022 het bestemmingsplan voor de laatste fase vast te kunnen stellen. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2029) Saldo NCW (per 1-1-2021)

143.445 (voordelig) 120.028 (voordelig)

De NCW in het MPG bij de jaarrekening 2020 was € 106.500 voordelig. Het verschil betreft de rentecomponent. Genomen winst tot en met 2020 € 64.000. Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Bronkhorst met minimaal een winstsaldo van ca.€ 45.000 zal eindigen. In deze risicoanalyse zijn nog niet de afspraken meegenomen van de bouwclaims in de derde fase. De afspraken over aantallen en grondprijzen in deze bouwclaims kunnen leiden tot een negatief resultaat. Momenteel wordt bekeken wat het effect is van deze oude afspraken op het plan en op de grondexploitatie.

~8~

De Burcht te Werkendam

Impressie stedenbouwkundige invulling De Burcht

Ontwikkelingen en programmering Het laatste te ontwikkelen gebied van deze exploitatie is een gebied is in eigendom van Woonservice Meander en de gemeente Altena. In samenwerking met deze twee partijen heeft Boer Ontwikkeling uit Streefkerk een plan ontwikkeld waarvoor in mei 2020 een koopsamenwerkingsovereenkomst tussen alle partijen is gesloten. In dit plan komen 53 wooneenheden, waarvan 14 sociale huurwoningen, 10 patiobungalows met 2 parkeerplaatsen op eigen terrein (verkoop), 22 appartementen (verhuur/verkoop) en 7 seniorenwoningen (verkoop). Op basis van de gesloten koop samenwerkingsovereenkomst is in 2021 een bijdrage ontvangen van € 362k. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2021)

-421.719 (nadelig) -405.343 (nadelig)

De NCW in het MPG 2020 bij de jaarrekening 2020 was € 409.000 nadelig. Het verschil betreft de rentecomponent. Risicoanalyse Het enige risico bij dit plan is dat de werkelijke kosten van het woonrijpmaken hoger uitvallen. Het plan wordt daarna afgesloten.

~9~

Den Eng te Veen

Impressie plangebied De Eng, waarbij te zien is dat het zuidelijk cluster nog ontwikkeld moet worden.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is ± 160 woningen. Bazalt Wonen heeft het noordelijk deel grotendeels opgeleverd. Voor het zuidelijk deel wordt een wijzigingsplan voorbereid. De grondexploitatie is geactualiseerd door Bazalt wonen en is ruim negatief. Bij ons staat een boekwaarde van verworven gronden, plankosten en rente. De boekwaarde bij de gemeente bedraagt per 1 januari 2021 € 4.300.000. De grondexploitatie heeft een aanzienlijk verwacht negatief eindresultaat. Bestuurlijk is door de voormalige gemeente Aalburg hier al over gesproken met Woonlinie en zijn opties voorgedragen om het negatieve resultaat naar beneden te kunnen bijstellen. Er heeft aanvullend onderzoek plaatsgevonden. Mede aan de hand daarvan zullen wij nog dit jaar met een voorstel naar uw raad komen. Risicoanalyse Dit plan betreft een gezamenlijke ontwikkeling met Woonlinie, waarbij een gegarandeerd resultaat van € 250.000 is overeengekomen.

~ 10 ~

Hoog Meeuwen

Impressie plangebied Hoog Meeuwen.

Ontwikkelingen en programmering Het totaal programma grondexploitatie is circa 17 woningen. Planperiode loopt tot 2024. Het programma in de planperiode 2021-2024 bedraagt 5 rijwoningen, 3 vrijstaande en een tweekapper. In 2021 zijn alle percelen verkocht. Hierdoor kan het plan eind 2022 worden afgesloten. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2021)

140.554 (voordelig) 135.096 (voordelig)

De NCW in het MPG 2020 bij de jaarrekening was € 120.000 voordelig. Het positieve verschil wordt veroorzaakt doordat alle percelen in 2021 zijn verkocht en de looptijd van het plan met twee jaar is verkort. Genomen winst tot en met 2020 € 41.000. Risicoanalyse Het enige risico is nu dat de kosten voor woonrijp maken laatste gedeelte hoger uitvallen.

~ 11 ~

MFA te Veen

Impressie plangebied MFA Veen.

Ontwikkelingen en programmering Het multifunctionele sportpark is in 2015 opgeleverd en in gebruik genomen. evenals het nieuwe dorpshuis als onderdeel van het MFA. Er resteert nog te ontvangen bijdragen Ruimte voor Ruimte waarna het plan definitief kan worden afgesloten. Naar verwachting wordt dit in 2022 afgewikkeld en kan de grondexploitatie worden afgesloten met een negatief resultaat van € 201.000. Hiervoor is een voorliesvoorziening aanwezig.

~ 12 ~

De Nieuwe Banne te Sleeuwijk

Impressie plangebied De Nieuwe Banne.

Ontwikkelingen en programmering Begin 2021 is het laatste nog resterende programma voor 7 levensloopbestendige woningen in de markt gezet. Deze zijn allemaal onder optie. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023) Saldo NCW (per 1-1-2021)

256.475 (voordelig) 241.682 (voordelig)

De NCW in het MPG 2020 bij de jaarrekening 2020 was € 243.300 voordelig. Het verschil betreft de rentecomponent. Genomen winst tot en met 2020 € 773.000 Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie De nieuwe Banne met minimaal een winstsaldo van ca.€ 222.000 zal eindigen.

~ 13 ~

Postweide te Woudrichem

Impressie resterende kavel Postweide.

Ontwikkelingen en programmering Resteert nog 1 kavel te verkopen, waarna dit plan kan worden afgesloten. Naar verwachting kan dit plan in 2022 worden afgesloten met een negatief resultaat van € 1.347.000. Hiervoor is een verliesvoorziening aanwezig.

~ 14 ~

De Roode Camer te Hank

Impressie plangebied De Roode Camer.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 77 woningen. In 2021 zijn inmiddels ook al twee kavels verkocht. Gelet op de behoefte en de woonvisie hebben we in samenwerking met Bazalt wonen een herverkaveling toegepast op het nog resterende deel van het plan en het programma gewijzigd. Dit programma voorziet in 40 woningen: - 21 appartementen sociaal; - 5 grondgebonden woningen sociaal; - 14 rijwoningen koop. Bazalt wil dit project binnenkort ter hand nemen, wat voldoet aan onze opgaaf van versnelde woningbouw. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023) Saldo NCW (per 1-1-2021)

-109.420 (nadelig) -103.109 (nadelig)

De NCW in het MPG bij de jaarrekening 2020 was € 30.000 nadelig. Het verschil betreft de aanpassing in het programma, waarin een behoorlijk aantal sociaal is opgenomen.. Aanwezige verliesvoorziening per 1 januari 2020 € 30.000. Bij de jaarrekening 2020 zal deze worden bijgesteld naar de actuele waarde. Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie De Roode Camer met maximaal verliessaldo van ca.€ 140.000 zal eindigen.

~ 15 ~

Waterfront De Veene

Impressie plangebied Waterfront de Veene.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is 23 woningen waarvan 32 waterwoningen en 1 horecavoorziening met bedrijfswoning. In dit plan is ongeveer 90% van de beschikbare kavels verkocht. Voor de horecavoorziening met bedrijfswoning moet nog een bestemmingsplanwijziging worden opgestart. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2021)

-265.069 (nadelig) -254.776 (nadelig)

De NCW in het MPG behorende bij de jaarrekening 2020 was € 253.000 nadelig. Het verschil betreft de rentecomponent. Aanwezige verliesvoorziening per 1 januari 2020 € 253.000. Bij de jaarrekening 2021 zal deze worden bijgesteld naar de actuele waarde. Risicoanalyse De risico’s binnen dit plan zijn zeer beperkt. Het bouw- en woonrijp maken is voor een vast bedrag uitgevoerd door de ontwikkelaar en de opbrengsten zijn gegarandeerd met bij langere planperiode een rentevergoeding.

~ 16 ~

De Zandweide te Dussen

Impressie stedenbouwkundige invulling Zandweide.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 156 woningen. In 2021 is verkocht een kavel aan BazaltWonen ten behoeve van de bouw van 8 sociale huurwoningen. De bouw hiervan is inmiddels gestart. Daarna resteren nog 5 vrije kavels aan de westzijde bedoeld voor zelfbouwers en is de verkoop van een kavel aan Boer ontwikkeling ten behoeve van de bouw van een appartementencomplex in voorbereiding. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2027) Saldo NCW (per 1-1-2021)

691.336 (voordelig) 601.850 (voordelig)

De NCW in het MPG 2020 bij de jaarrekening 2020 was € 611.000 voordelig. Het verschil betreft de rentecomponent. Genomen winst tot en met 2020 € 499.000 Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Zandweide met minimaal een winstsaldi van € 590.000.

~ 17 ~

Vrijgekomen schoollocaties Ter uitvoering van het accommodatiebeleid van de voormalige gemeente Werkendam zijn in de periode 2015-2018 brede scholen/multifunctionele accommodaties gebouwd in Dussen, Sleeuwijk en Werkendam. De raad besloot op 19 december 2017 over de invulling van deze locaties. Uitgangspunt was opbrengstoptimalisatie, met als doel de kosten van verwerving en bouw- en woonrijp maken van de nieuwe mfa’s en brede scholen te dekken. Hieronder staan de verwachte opbrengsten, zoals vastgesteld door de raad, en de actuele stand van zaken: locatie Peppel/fuik te Dussen

Beoogde netto opbrengst € 410.000

Resultaat Nog niet bekend

De Sprankel te Dussen

€ 550.000

€ 455.000

De Regenboog te Dussen Gymzaal Vlietstraat te Sleeuwijk

€ 145.000 € 90.000

Wordt thans verhuurd Nog niet bekend

De Morgenster te Sleeuwijk

€ 545.000

Nog niet bekend

Verschoorschool te Sleeuwijk ’t Kompas te Werkendam

€ 1.150.000

€ 1.415.000

€ 800.000

€ 800.000

totaal

€ 3.690.000

Stand van zaken: Locatie Peppel/Fuik: Voor deze locatie is een plan ontwikkeld dat voorziet in de bouw van 14 koopwoningen: 4 seniorenwoningen, 7 woningen voor starters en gezinnen en 3 vrijstaande woningen voor zelfbouwers. Tegen het door de raad vastgestelde bestemmingsplan werd beroep ingesteld bij de Raad van State. Het beroepschrift is van tafel en het bestemmingsplan is onherroepelijk. Nu kan het plangebied bouwrijp worden gemaakt en de bouwkavels uitgegeven. Naar het zich laat aanzien wordt de geraamde opbrengst van het terrein gehaald. Locatie Morgenster: Op deze locatie zijn ca. 40 appartementen gepland. Mede op basis van een omgevingsdialoog vooraf, zijn de uitgangspunten voor deze locatieontwikkeling opgesteld. Na vaststelling kan gestart worden met de planontwikkeling. Volgens planning kan eind 2022 gestart worden met de bouw van de appartementen. Locatie Vlietstraat: Voor deze locatie zijn tien appartementen gepland. De gemeenteraad is geïnformeerd dat burgemeester en wethouders een positief principebesluit hebben genomen om op deze locatie een hospice te ontwikkelen. Locatie Verschoorschool: Op deze locatie worden 18 koopwoningen in het duurdere segment gebouwd. Als het bestemmingsplan wordt vastgesteld, gepland medio 2021, kan gestart worden met de bouw van de woningen. Het geheel is verkocht voor € 1,7 mln.

De boekwaarde bedraagt € 257k, zodat een netto opbrengst resteert van iets meer dan € 1,4 mln.

~ 18 ~

Locatie Kompas: Voor deze locatie is een overeenkomst gesloten met twee samenwerkende ontwikkelaars die op deze locatie 30 appartementen en 4 twee onder één kapwoningen realiseren. Op 9 februari 2021 is er geleverd. Het geheel is verkocht voor € 830k. In deze kosten zitten ook de legeskosten voor de bestemmingsplanprocedure. De boekwaarde bedraagt € 65k, zodat een netto opbrengst resteert van € 765k.

~ 19 ~