Memo Wet voorkeursrecht gemeenten Woudrichem

De gemeenteraad van Altena Griffie College van Burgemeester en Wethouders 15-12-2021 Werking en reikwijdte Wet voorkeursrecht gemeenten

De gemeente heeft een kans op een perceel grond ten zuiden van het sportpark in Woudrichem aan te kopen. Deze aankoop betreft een strategische aankoop, met als doel deze gronden in een later stadium in te zetten voor woningbouw. Tussen de aan te kopen grond en de Middelvaart liggen nog vier percelen (van drie eigenaren). Voor een ontwikkeling op deze plek is het wenselijk om ook deze percelen aan te kopen. Met één van de eigenaren hebben we al wel contact gehad. Zij wil echter niet verkopen. Wel gaf ze aan dat haar erfgenamen te zijner tijd de grond aan ons zouden aanbieden. De vraag is in hoeverre die afspraak wordt nagekomen. Bij de behandeling van het voorstel tot aankoop bij de Altenatafel (14-12-2021) is dan ook gevraagd wat de mogelijkheden zijn om het voorkeursrecht van toepassing te verklaren. Deze memo gaat in op de werkwijze en de te volgen procedures van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Ook zal worden aangegeven wat de voor- en nadelen zijn van het gebruik van de wet.

Doel van de Wvg De Wvg verplicht eigenaren om een perceel waarop een voorkeursrecht is gevestigd, bij verkoop eerst aan de gemeente (de overheid) aan te bieden. Deze wet geeft de gemeente de mogelijkheid om een betere positie – en dus meer grip – op de grondmarkt te krijgen. Bovendien kan prijsopdrijving door speculatie worden voorkomen. De Wvg kan in principe toegepast worden op alle gronden waar een niet-agrarische bestemming aan is toegedacht. In de praktijk komt het eigenlijk alleen voor bij gronden waar een toekomstige woon- of bedrijfsbestemming aan is toegedacht. Procedure In onderstaand schema wordt de duur van de Wvg aangegeven en welk orgaan het besluit moet nemen. Op 1 juli 2022 treedt naar verwachting de nieuwe Omgevingswet in werking. Aangezien de duur van de Wvg langer is, is ook aangegeven hoe de procedure loopt onder de nieuwe wet. De onderstaande termijnen tellen bij elkaar op. Dus zowel onder de huidige als onder de nieuwe wet is de werking maximaal 16¼ jaar. 1

Wet ruimtelijke ordening Aanwijzing o.b.v. Geldigheid Bestuursorgaan College van B&W Gemeenteraad

Gemeenteraad Gemeenteraad

Voorlopige aanwijzing Voornemen om de bestemming te wijzigen Vaststelling structuurvisie Vaststelling bestemmingsplan

3 jaar

Omgevingswet Aanwijzing Geldigheid o.b.v. Voorlopige 3 maanden aanwijzing Voornemen tot 3 jaar een wijziging van de bestemming Omgevingsvisie 3 jaar

10 jaar

Omgevingsplan

3 maanden 3 jaar

5 jaar, met één verleningsmogelijkheid van maximaal 5 jaar

Het voorkeursrecht loopt automatisch door als tijdig het volgende besluit wordt genomen. Hierbij moeten we wel rekening houden met de vaststelling van de nieuwe Omgevingsvisie. Als die wordt vastgelegd, komen we automatisch in de periode van stap 3. We hebben dan dus nog 3 jaar om het Omgevingsplan tijdig vast te stellen. Aanbieding en rechtsbescherming voor de eigenaar De vestiging van een voorkeursrecht verplicht een eigenaar niet tot het aanbieden van zijn grond. Alleen als de eigenaar zelf besluit om de grond te verkopen, dan moet die de zaak eerst aan ons te koop aanbieden. De aankoop van de grond geschiedt in principe tegen de marktwaarde. Bijkomende schades (b.v. inkomensschade, verhuiskosten, enz.) hoeven niet te worden vergoed. Toch is het vergoeden van deze schades bij een Wvg-aankoop niet ongebruikelijk. Zeker als het te ontwikkelen plan wat verder in de procedure is, dan is het gebruikelijk om toch een gedeeltelijke of gehele tegemoetkoming te betalen. Het kan zijn dat een aanbieder het bod van de gemeente niet acceptabel vindt of het idee heeft dat wij te weinig bieden. In dat geval kan die de gemeente verzoeken om de rechter te vragen om te oordelen over de grondprijs. De rechtbank stelt dan een commissie in van drie adviseurs die gezamenlijk tot een voorstel komen. De gemeente is gebonden aan het besluit van de rechter.

De eigenaar kan echter dan alsnog afzien van verkoop. Planning Onderstaande planning gaat uit van een willekeurige week. • • • • •

Maandag: Dinsdagochtend: Dinsdagochtend: Donderdag: Vrijdag 00:01 uur:

aanleveren concept publicatie Het Kontakt collegebesluit voorlopige aanwijzing uiterlijk voor 12:00 uur cancelen publicatie bij geen of ander besluit college publicatie in Het Kontakt inwerking treden voorkeursrecht

Het vestigen van een voorkeursrecht heeft voordelen, maar ook een paar nadelen. Ten eerste is een Wvg een behoorlijke inbreuk op het eigendomsrecht. Een eigenaar kan immers niet meer 100% vrij beschikken over zijn grond. Bezwaren tegen een Wvg leiden vrijwel nooit tot de aanpassing van het besluit. Verder kan de gemeente een eigenaar niet dwingen om te verkopen. De aanbieding is vrijwillig. Tot slot zien we steeds vaker dat ontwikkelaars met de eigenaren van de aangewezen gronden deals proberen te sluiten. Formeel is dat niet toegestaan. De overeenkomsten zijn dan ook vernietigbaar. Maar het is helaas niet tegen te houden. Met zo’n onderhandse deal op zak, probeert de ontwikkelaar vervolgens om een bouwclaim uit te onderhandelen.