Memo quick-scan stadsranden Woudrichem Buro SRO sept 2021

MEMO Arnhem Onderwerp Kenmerk Bijlagen

: 30 september 2021 : Quick-scan stadsranden Woudrichem : 22.01.07 :-

Quick-scan stadsranden Woudrichem De gemeente Altena heeft de mogelijkheid een perceel grond te verwerven aan de zuidzijde van Woudrichem. Aan Buro SRO is gevraagd in hoeverre dit perceel geschikt is als stadsuitbreiding, bijvoorbeeld voor woningbouw of sportvoorzieningen. In voorliggende memo is een quick scan gemaakt van de stadsranden van Woudrichem vanuit het oogpunt van de mogelijkheden om daar aansluitend een uitbreiding te realiseren. Het betreffende perceel is onderdeel van de zuidelijke stadsrand. In de quick-scan komen per stadsrand de thema’s stedenbouw en landschap aan bod waarbij binnen stedenbouw ook verkeer zal worden bekeken en binnen landschap de historie. Bij dat laatste punt is de ligging van Woudrichem (en het aangrenzende buitengebied) binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie van belang. Voor de overige omgevingsaspecten (o.a. geluid, geur, veiligheid) zal nog een beoordeling moeten plaatsvinden.

noord west

oost zuid

Buro SRO Oost BV Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG ARNHEM

026 – 35 23 125

KvK: 50835645

arnhem@buro-sro.nl

BTW: NL8229.48.540.B01

www.buro-sro.nl

IBAN: NL95INGB0005519647

Ligging perceel Het betreffende perceel van ruim 8 ha. ligt ten zuiden van Woudrichem tussen de sportvelden en de Almkerkseweg. In de huidige situatie is het een open stuk land met een agrarisch gebruik (akker). Richting het westen wordt de openheid grotendeels begrensd door de beplanting rond het sportpark. Noordelijk ligt de buurtontsluitingsweg de Middelvaart met een kantoorgebouw en woningen richting het plangebied. Andere duidelijke grenzen zijn de watergangen rond het perceel en de doorgaande Almkerkseweg aan de oostzijde. In zuidelijke richting ligt het uitgestrekte open agrarische landschap.

De stadsranden In de quick scan is gekeken naar het direct aansluitende gebied op de bestaande stadranden.

Noordzijde: boven de Burgemeester van der Lelystraat -Maasdijk Zowel vanuit stedenbouw als landschap valt dit gebied af voor een stadsuitbreiding gezien de aanwezige waarden/belangen vanuit historie, water en natuur. Hooguit is een herontwikkeling van het bedrijventerrein aan de afgedamde Maas mogelijk, maar dat is niet aan de orde.

Oudendijk

Dijkje Almkerkseweg Veldweg

openheid

Buro SRO

pagina 2 van 5

Oostzijde: bomenbuurt-Ravelijn Stedenbouw: zowel de bomenbuurt als het Ravelijn zijn buurten met een zelfstandige en duidelijk afgeronde stedenbouwkundige structuur met weinig mogelijkheden om een uitbreiding op aan te sluiten. Aan de stadsrand liggen nu waterpartijen en een voetpad. De bestaande woningen zijn hier voornamelijk met de achterkanten naar toe gericht. Uitzondering hierop zijn de twee appartementengebouwen aan het Ravelijn. Deze nieuwe kastelen zijn duidelijk naar buiten toe gericht en vormen herkenbare bakens in de stadsrand. Zowel vanaf de zuidelijk gelegen openheid als vanaf de Maasdijk zijn ze duidelijk zichtbaar. De oriëntatie en uitstraling is gericht op de omringende openheid. Een stadsuitbreiding aansluitend hierop is daarom niet logisch. Alleen richting de Maasdijk zou een kleinschalige, zelfstandige ontwikkeling denkbaar zijn. Dit mede gezien de beperkte ontsluitingsmogelijkheden die hier liggen. Landschap: tussen de stadrand en het dijkje is het oorspronkelijke landschapspatroon behoorlijk aangetast. Oostelijk van het dijkje is meer intact gebleven. Richting het Dijkje en de Maasdijk komt meer beplanting voor die de openheid begrenzen. Aansluitend op de Ravelijn is de meeste openheid aanwezig. Hier ligt ook een kernzone van de Hollandse Waterlinie. Langs de dijk ligt nog een deel dat aangewezen is als inundatiekommen.

Het landschap aan weerszijden van het Dijkje is van belang om dit cultuurhistorisch waardevolle dijkje herkenbaar te houden en als buffer tussen Woudrichem en Rijswijk. Vanuit landschap bezien is een stadsuitbreiding aan deze zijde dus niet logisch. Hooguit een kleinschalige ontwikkeling aan de dijk in combinatie met functieverandering. Conclusie oostzijde: hier ligt een duidelijke afgeronde stadrand met twee nieuwe kastelen die gericht zijn op de openheid van het omringende landschap. Alhoewel het oorspronkelijke landschapspatroon is aangetast, blijft openheid hier van belang mede vanuit de Hollandse Waterlinie. Een stadsuitbreiding is hier daarom niet logisch, hooguit kleinschalige maatwerkontwikkelingen gekoppeld aan de dijk en bij voorkeur in combinatie met functieverandering.

Westzijde, Burgemeester van Rijswijkstraat Stedenbouw: hier is sprake van een rafelige stadsrand met bouwblokjes en insteekweggetjes waar op aangesloten zou kunnen worden. Een aantal woningen hebben ook hele diepe achtertuinen. Tussen de bebouwing door zijn er enkele doorkijkjes naar het landschap waar soms ook een verbinding ligt met een wandelpad iets verder van de Burgemeester van Rijswijkstraat af. Dit pad begrenst in feite de stadsrand en heeft in het zuidelijk deel een parkachtige uitstraling. Door de verschillende verkavelingsstructuren oogt het geheel wat rommelig mede door aanwezige garageboxen, zijkanten en achterkanten. Vanuit dat oogpunt liggen er stedenbouwkundig kansen om met een uitbreiding een kwaliteitsverbetering te maken.

Buro SRO

pagina 3 van 5

Landschap: het oorspronkelijke landschapspatroon is aan deze zijde nog grotendeels bewaard gebleven met de kenmerkende verkavelingsstroken met sloten haaks op de Burgemeester van der Lelystraat. Dit gebied vormt ook een buffer tussen de stadsrand en de Oudendijk. Een cultuurhistorisch waardevolle dijk met buurtschap iets verderop. Het landschap aan weerszijden hiervan is van belang om dit lint herkenbaar te houden. Het gebied westelijk van het wandelpad langs de stadsrand is aangewezen als kernzone van de Hollandse Waterlinie. Een stadsuitbreiding is vanuit landschap bezien dus niet logisch. Hooguit zou binnen de strook tussen de Burgemeester van Rijswijkstraat en het wandel pad een kleinschalige ontwikkeling in combinatie met kwaliteitsverbetering plaats kunnen vinden. Conclusie westzijde: hier ligt een rafelige stadrand die stedenbouwkundig enkele aanknopingspunten bevat voor een uitbreiding. Vanuit landschap is dit echter niet logisch gezien de cultuurhistorische waarden en vanuit de Hollandse Waterlinie (kernzone). Een eventuele ontwikkeling blijft beperkt tot een kwaliteitsverbetering van de stadsrand zelf en hooguit kleinschalig.

Zuidzijde, weerszijden Almkerkseweg Zowel vanuit stedenbouw als landschap valt het deel ten oosten van de Almkerkseweg af voor een stadsuitbreiding. Dit gebied betekent een sprong over de Veldweg, een duidelijke grens en doorgaande weg richting Rijswijk. Verder begint hier de kenmerkende uitgestrektheid van het zuidelijk gelegen open landschap. Tevens is een van de nieuwe kastelen (appartementen) aan het Ravelijn gericht op en als baken van de stad zichtbaar vanuit dit landschap.

Westzijde Almkerkseweg Stedenbouw: ook dit deel betekent een sprong over een weg (Middelvaart) die de stad begrenst. Echter is dit een woonstraat en er ligt al een woning en een sportpark zuidelijk van deze straat. Vanuit het bestaande stedelijk gebied liggen niet direct duidelijke structuren om op aan te haken, belangrijkste lijn zal de Almkerkseweg zijn richting de bestaande stad met de voorzieningen. Zowel vanaf deze weg als de Middelvaart liggen er ontsluitingsmogelijkheden. Een eventuele uitbreiding zal waarschijnlijk wel een op zich zelf staande eenheid vormen, maar kan dus wel verbonden worden met de stad. Verder is met de ontwikkeling van het sportpark al een eerste aanzet gedaan voor uitbreiding in deze richting. In samenhang met dit park en de bestaande woning zou een uitbreiding hier denkbaar zijn. Echter wel tot op zekere hoogte in zuidelijke richting. Des te verder de uitbreiding namelijk gaat, raakt de stad meer uit balans. Landschap: aan deze zijde is ook sprake van openheid, al is dit hier verstoord door beplanting van het sportpark en richting de Oudendijk. Het oorspronkelijke landschapspatroon is hier nagenoeg verdwenen. Alleen de aanwezige watergangen bieden een herinnering aan het fijnmazige slotenpatroon dat er ooit lag. Vanuit de Hollandse Waterlinie is het gebied onderdeel van de inundatiekommen.

Door een stadsuitbreiding zou een deel hiervan verloren gaan, waarbij dit aansluitend op de stad is en er omheen nog een ruim kommengebied in stand blijft. Al met al lijkt een uitbreiding in dit gebied de minste inbreuk te maken op de landschappelijke waarden rondom Woudrichem. Ook vanuit landschap is dit geen ongebreidelde uitbreiding om zo de aantasting van de openheid te beperken.

Buro SRO

pagina 4 van 5

Conclusie quick-scan stadsranden en perceel Bij alle stadsranden is bij en uitbreiding sprake van een aantasting van landschappelijke waarden, in het bijzonder voor wat betreft openheid en de kernkwaliteiten van de Hollandse Waterlinie. Stedenbouwkundig is alleen de westrand nu niet afgerond, alleen daar is vanuit landschappelijk oogpunt een uitbreiding ongewenst. De noordrand is ongeschikt gezien de aanwezige waarden/belangen vanuit historie, water en natuur. De oostrand is duidelijk afgerond en heeft met twee appartementengebouwen een zodanige presentatie naar buiten toe dat daar een uitbreiding niet logisch is. Ook hier speelt de aangrenzende openheid een belangrijke rol. Wanneer een uitbreiding gewenst is, komt over het geheel gezien alleen de zuidrand in aanmerking daarvoor waarbij dit beperkt blijft tot het deel westelijk van de Almkerkseweg. De inbreuk op de landschappelijke waarden blijft daar door de al aanwezige verstoring beperkt en er liggen goede mogelijkheden voor ontsluiting. Het betreffende perceel is onderdeel van deze zuidrand en zou dus in aanmerking kunnen komen voor een uitbreiding. In hoeverre dat mogelijk is en de invulling daarvan vraagt om een nadere uitwerking in samenhang met het aanwezige sportcomplex en bestaande woning. Aanbeveling is dit uit te werken in een integrale gebiedsvisie voor dit deel van de zuidelijke stadsrand.

Buro SRO

pagina 5 van 5