memo BW Grex Den Eng 2020-10-06

College van B&W Projectbureau 6-10-2020 Voorstel aanpassing GREX den Eng

•

Inleiding

•

Verzoek Bouwlinie

•

Doorrekening aanpassing GREX

•

Besluitvorming Aalburg

•

Voorstel Altena

•

Juridisch advies

•

B&W voorstel

Inleiding •

SOK uit 2009

•

150 woningen op Den Eng

•

Gezamenlijke GREX op basis van 50%-50%

•

Gegarandeerde opbrengst van € 250.000 voor gemeente

•

Woonlinie voert uit, Gemeente faciliteert

Verzoek Woonlinie/Bouwlinie •

In 2018 heeft Bouwlinie aan de bel getrokken vanwege negatieve GREX, voornamelijk als gevolg van de crisis

•

Bestuurlijke overleggen over mogelijke maatregelen hebben geresulteerd in een opsomming van afspraken

•

Opsomming in afsprakenkader van 4 juli 2018

•

Aanvullende brief van 17 juli 2020 inzake gegarandeerde opbrengst € 250.000

Brief van 4 juli 2018:

Doorrekening aanpassing GREX •

Voornoemde maatregelen hebben het volgende effect: •

Afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen terug laten vloeien in het plangebied: € 450.950

•

•

Afdracht Regiofonds terug laten vloeien in het plangebied: € 180.380

•

Vertegenwoordigen samen een waarde van totaal € 631.330

Daarnaast zijn er maatregelen die alleen effecten binnen het plangebied hebben •

•

Aanpassen woningbouwprogramma, vervallen derde ontsluitingsweg, aanpassen afwerkingsniveau woonrijp maken.

Aanpassen woningbouwprogramma zuidelijk deel •

Oorspronkelijk 26 vrijstaande woningen

•

Nieuw programma 64 woningen

•

Hoog tempo ontwikkeling (gereed eind 2022)

•

Differentiatie in typologie (minder verkooprisico)

•

21 rijenwoningen huur, 38 rijenwoningen (goedkope) koop, 6 patiowoningen, 9 percelen

•

Zonder te treffen maatregelen laat de GREX een negatief resultaat van € 3.910.564 zien.

•

Na doorrekening van de GREX met de opgesomde maatregelen uit het afsprakenkader wordt een negatief resultaat van € 2.533.340 verwacht.

Besluitvorming Aalburg: •

In december 2018 hebben B&W van Aalburg in principe ingestemd met de aanpassingen

•

Vanwege de Wet Arhi is definitieve besluitvorming echter vooruitgeschoven naar de gemeente Altena

Aanvullende eisen Woonlinie •

In het schrijven van 17 juli 2020 stelt Bouwlinie dat het doel van de SOK is om 50% te participeren in 1. De kosten 2. De opbrengsten 3. De (financiele) risico’s

•

Met name punt 3 betreft een nieuw standpunt als aanvulling op de gewenste lijst van maatregelen.

•

De gegarandeerde opbrengst van € 250.000 wordt ter discussie gesteld.

Juridisch Advies Jaspers Advocatuur •

•

Toetsing aanvullende eis (17 juli 2020) van Woonlinie door Jaspers. •

In Artikel 13 van de SOK is het gegarandeerd resultaat gewaarborgd

•

In brief van Woonlinie van 25 januari 2018 is deze opbrengst nog altijd uitgangspunt

•

Garantie is ondubbelzinnig afgegeven

Conclusie: •

Gemeente is bereid om binnen haar mogelijkheden tegemoet te komen aan de noden van Woonlinie

•

De bereidheid past binnen het karakter van de SOK en de daarin opgenomen verplichting in overleg te treden

•

Niettemin behoort in beginsel het restrisico tot een garantie van € 250.000 bij Woonlinie te blijven

Juridisch advies Gloudemans •

Voordat definitief ingestemd kan worden is onafhankelijk juridisch advies ingewonnen over twee vragen: 1. Mogen de afdrachten bovenwijks en landschapsinvesteringsfonds terugvloeien in het plan? 2. Indien dit niet gebeurt is er dan sprake van een onverschuldigde betaling?

•

Gloudemans heeft in een notitie juridisch advies gegeven

•

Conclusie 1 van Gloudemans:

•

•

•

De afdrachten aan bovenwijkse voorzieningen en het landschapsinvesteringsfonds mogen terugvloeien in het plan, omdat de SOK en de bijlagen de gemeente of de partijen daartoe niet in de weg staat.

•

Kanttekeningen:

•

De gemeente investeert € 631.330 extra ten opzichte van de SOK en kan dit bedrag niet meer elders aan investeringen besteden

•

Er is een risico op precedentwerking

Conclusie 2 van Gloudemans (bovenwijkse kosten): •

De SOK en gemeentelijk beleid voorziet niet in een onderbouwing, die rekening houdt met de criteria van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (ptp)

•

Hierdoor kan Bouwlinie een beroep doen op onverschuldigde betaling. Het is echter onzeker of dan in redelijkheid en billijkheid, een andere/lagere afdracht verschuldigd zou zijn

Conclusie 3 van Gloudemans (landschap investeringsfonds): •

De SOK en gemeentelijk beleid voorziet niet in een onderbouwing, die op basis van de Wro stand houdt, om een bijdrage te vragen

•

Hierdoor kan Bouwlinie een beroep doen op onverschuldigde betaling. Dit beroep heeft grote kans van slagen, omdat de grondslag voor de verschuldigde betaling ontbreekt.

Aanvullend juridisch advies Jaspers Advocatuur: •

De conclusies van Gloudemans inzake de fondsafdrachten worden door Jaspers onderschreven

•

Verder is door Jaspers onderzocht in hoeverre er sprake kan zijn van staatssteun, met als conclusie: •

Bouwlinie zou een voordeel kunnen genieten dat andere ondernemingen niet hebben

•

Er zou sprake kunnen zijn van ‘vervalsing van mededinging’ als bedoeld in artikel 107 WVEU

• • •

•

De-minimis vrijstelling: € 200.000 per 3 belastingjaren (geen impact op de interne markt)

Bij een melding bij de Europese Commissie om goedkeuring te krijgen voor het verlenen van deze vorm van staatssteun is niet uitgesloten dat die toestemming wordt verleend (goede motivatie is mogelijk) Tegelijkertijd is op voorhand niet met zekerheid te stellen dat de toestemming wordt verleend. Een onverhoopte afwijzing leidt er in elk geval toe dat de gemeente achteraf niet meer kan stellen dat zij niet wist dat er sprake was van verboden staatssteun. De verleende steun zal terug gevorderd moeten worden. Mogelijk verweer tegen een verwijt van mogelijke staatsteun: o de gelden vanuit de fondsafdrachten binnen de grondexploitatie koppelen aan werkzaamheden met eenzelfde doelstelling (gelden labelen) o er is sprake van een gezamenlijke grondexploitatie waarbij de gemeente en Woonlinie ieder voor 50% participeren. Een eventuele fondsafdracht komt in die redenering dan ook voor 50% ten goede van Woonlinie. Daarmee beperkt de eventuele staatssteun zich tot de helft van het totaalbedrag van ongeveer 450.000 euro, dus 225.000 euro.

Voorstel voor college van B&W •

Overwegende: o Dat dit een langdurig voortslepende kwestie is, die we vlot willen trekken en in 2020 willen afronden o Dat in voormalig Aalburg in principe is ingestemd met de voorgenomen maatregelen en dat er daardoor sprake is van vertrouwensbeginsel o Dat juridisch advies is ingewonnen betreffende genoemde (on)mogelijkheden

•

Gelet op het juridisch ingewonnen advies is er geen reden om aan de eisen van Woonlinie zoals gesteld in de brief van 17 juli 2020 tegemoet te komen.

•

Gelet op het ingewonnen advies zijn wij van mening dat er geen sprake is van een verstoorde Europese markt en ongeoorloofde staatssteun. Mocht achteraf toch sprake zijn van ongeoorloofde staatsteun dan is de gemeente verplicht dit bij Woonlinie terug te vorderen.

•

Voorstel om in te stemmen met de gehele opsomming van maatregelen (4 juli 2018) en hierover de raad vooraf te informeren middels een RIB en e.e.a. financieel verwerken in de slotwijziging die wij de raad in december aanbieden ter vaststelling.

•

Over het besluit inzake de opsomming van maatregelen (4 juli 2018) en de aanvullende eis (17 juli 2020) van Woonlinie wordt voorgesteld met Woonlinie in bestuurlijk overleg te gaan. •

Belemmering overheveling fondsafdrachten vanwege mogelijke staatssteun (vergt nader onderzoek)

•

Niet tegemoet komen aan de nader gestelde eisen betreffende 50% participatie in het financiële risico.