Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022 bij Jaarstukken 2021

(bijlage behorende bij de Jaarrekening 2021)

Inhoudsopgave

Samenvatting

3

Inleiding, doelstellingen en uitgangspunten

4

Samenvatting per Grondexploitatie

6

-

Achter de Schans te Werkendam Blokland te Wijk en Aalburg Bronkhorst te Andel De Burcht te Werkendam Den Eng te Veen Hoog Meeuwen Jonker Petfood en Tjalmastraat te Veen MFA te Veen De Nieuwe Banne te Sleeuwijk Postweide te Woudrichem De Roode Camer te Hank Waterfront De Veene te Veen De Zandweide te Dussen Vrijkomende schoollocaties

~2~

Samenvatting De gemeente Altena kent 13 grondexploitatieplannen verspreid over de diverse kernen van de gemeente. Daarnaast is in dit Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) ook de stand van zaken opgenomen met betrekking tot de vrijkomende schoollocaties. Bij vaststelling van dit MPG autoriseert uw raad, conform beleidsuitgangspunt Nota Grondbeleid Altena 2020, de budgetten ter uitvoering van de grondexploitaties aan ons college. Overzicht mutaties en boekwaarden 2021: (bedragen x € 1.000) Project

Kern

Boekwaarde (des)Investeringen Opbrengsten 1-1-2021

2021

Winstuitname Boekwaarde

2021

Voorz.verlies- Balanswaarde

2021 31-12-2021 latend complex

31-12-2021

Balanspost Voorraden jaarrekening 2021: Achter de Schans

Werkendam

2.960

1.636

0

0

4.596

590

4.006

Blokland

Wijk en Aalburg

2.124

40

-165

0

1.999

586

1.413

Bronkhorst

Andel

3.554

171

-2.051

0

1.674

410

1.264

De Burcht

Werkendam

638

208

-362

0

484

549

-65

Den Eng

Veen

4.283

93

0

0

4.376

0

4.376

Hoog Meeuwen

Meeuwen

593

24

-732

90

-25

0

-25

Tjalmastraat

Veen

-75

3

0

0

-72

0

-72

MFA

Veen

857

13

-562

0

308

206

102

Nieuwe Banne

Sleeuwijk

1.001

250

-662

30

619

0

619

Postweide

Woudrichem

1.556

76

0

0

1.632

1.362

270

Roode Camer

Hank

795

70

-465

0

400

316

84

Waterfront De Veene

Veen

1.212

52

-148

0

1.116

345

771

Zandweide

Dussen

735

156

-897

399

393

0

393

20.233

2.792

-6.044

519

17.500

4.364

13.136

1.272

317

-3.020

2.136

705

0

705

21.505

3.109

-9.064

2.655

18.205

4.364

13.841

Balanspost vaste activa jaarrek ening 2021: Vrijgekomen schoollocaties

diversen

Totaal

Overzicht kasstromen vanaf 2022 en gecalculeerd eindresultaat (bedragen x € 1.000) Boekwaarde 31-12-2021

Nog te maken Nog te verwachten

Gecalculeerd

Jaar

NCW

kosten opbrengsten resultaat op EW

EW

1-1-2022

Achter de Schans

Werkendam

4.596

6.464

10.395

-665

2027

-590

Blokland

Wijk en Aalburg

1.999

173

1.563

-609

2023

-586

Bronkhorst

Andel

1.674

3.842

5.026

-490

2030

-410

De Burcht

Werkendam

484

76

0

-560

2022

-549

Den Eng

Veen

4.376

0

4.626

250

2022

250

Hoog Meeuwen

Meeuwen

-25

217

251

59

2023

57

Tjalmastraat

Veen

-72

71

0

1

2022

2

MFA

Veen

308

2

100

-210

2021

-205

Nieuwe Banne

Sleeuwijk

Postweide

Woudrichem

Roode Camer Waterfront De Veene

619

408

1.177

150

2024

142

1.632

42

285

-1.389

2022

-1.362

Hank

400

1.143

1.207

-336

2024

-316

Veen

1.116

32

789

-359

2023

-345

Zandweide

Dussen

393

1.010

1.830

427

2025

394

Vrijgekomen schoollocaties Totaal

diversen

705

0

1.545

840

840

18.205

13.480

28.794

-2.891

-2.678

Doordat de nog te maken kosten en te verwachten opbrengsten per plan concurrentiegevoelige informatie bevatten hebben wij deze enkel op totaal niveau toegelicht. Bovenstaande gegevens zijn gebaseerd op de kostprijscalculaties. Deze calculaties worden jaarlijks herzien rekening houdend met de economische omstandigheden.

~3~

Inleiding, doelstelling en uitgangspunten Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022 (hierna: MPG) van de gemeente Altena. Er wordt gerapporteerd op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2022. Een grondexploitatie is een meerjarige projectbegroting en is een middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. De beleidskaders waaraan deze projecten getoetst worden zijn de Structuurvisie, de Woonvisie, de nota Grondbeleid, de nota Grondprijzen en de financiële verordening. Het MPG is een samenvattend document van alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten binnen de gemeente waar sprake is van het exploiteren van gronden. De doelen van dit document zijn het: - leveren van inzicht en overzicht. Per project worden de financiële, programmatische en planningsuitgangspunten geactualiseerd weergegeven; - inzicht geven in de risico’s binnen de projecten en voor alle projecten bij elkaar; - bijdragen aan efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle exploitaties worden geactualiseerd en vastgesteld; - een sturingsdocument: op basis van de optelling van de projecten (programmatisch en financieel) kunnen keuzes worden gemaakt over prioriteiten om beter aan te sluiten op beleidsdoelstellingen en financiële mogelijkheden.

Highlights - Totaal grondverkopen alle grondexploitaties is in 2021 € 8,6 mln.; - Aan bouw- en woonrijp maken is in 2021 voor bijna € 1,6 mln. gerealiseerd; - De totale verliesvoorziening voor alle verliesgevende complexen per 31-12-2021 € 4,4 mln.; - In 2021 is voor de winstgevende plannen een (tussentijdse) winst genomen van € 2,7 mln.; - Hierna bedraagt de totale winstpotentie van de overige plannen vanaf 2022 nog € 1,5 mln. Marktontwikkelingen De ramingen van bouw- en woonrijp maken zijn aangepast naar prijspeil 1 januari 2022. Gelet op de huidige marktontwikkelingen zijn deze verhoogd met 10% – 20%. De prijsindex vanaf 2022 is in afstemming met onze accountant en Deloitte Real Estate gebaseerd op BDB Bouw(kosten)data. Parameters - Rente vanaf 2020 - Kostenstijging - Opbrengststijging - Disconteringsvoet - Grondprijzen

0,73 % 5,00 % voor de jaren 2022 en 2023, vanaf 2024 3%. 1,50 % jaarlijks tot 5 jaar, daarna 0,00 % 2,00 % vastgestelde grondprijsbrief Altena 2021-2022

Risico's in grondexploitaties Voor het berekenen van risico’s binnen de grondexploitaties wordt een wetenschappelijke en betrouwbare methode gehanteerd. Dit is een simulatietechniek waarbij de grondexploitatie niet één

~4~

keer maar vele malen wordt gesimuleerd, elke keer met andere startcondities (zoals het rentepercentage, kostenstijging, opbrengststijging en looptijd ). Daarnaast hebben wij gelet op de huidige marktontwikkelingen, voor het risicoprofiel, de grondexploitaties doorgerekend met een index op de kosten van 10% voor de jaren 2022 en 2023. Reserves en voorzieningen Het benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Altena wordt bepaald aan de hand van de berekening van de risico’s. De hoogte van een verliesvoorziening wordt bepaald aan de hand van de Netto Contante Waarde. Op basis van het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitaties de komende jaren en de uitgevoerde gevoeligheidsanalyses, is op dit moment geen aanpassing van de Reserve Grondexploitaties nodig. De aanwezige buffer voor risico's is afdoende om dit risicodeel af te dekken. Maximaal risico rekening houdend met uitgevoerde gevoeligheidsanalyses, getroffen voorzieningen en te verwachten winsten: - Totaal uitkomsten gevoeligheidsanalyse -/- € 3,4 mln. - Af: getroffen verliesvoorzieningen +/+ € 4,4 mln. Positief verwacht eindresultaat alle grexen incl. mogelijke risico’s +/+ € 1,0 mln. Het risico bij door rekening op basis van het scenario 10% inflatie op de kosten zou een gevolg hebben op de verliesgevende plannen van € 600k, waarmee de voorzieningen verhoogd zouden moeten worden.

De winstgevende plannen geven hierbij totaal nog een positief saldo van € 1,2 mln. Het saldo van de Algemene Reserve Grondexploitaties bedraagt per 31 december 2021 € 5,5 mln. (was per 1 januari 2021 € 3,6 mln). Het weerstandsvermogen is dus ruim voldoende om de mogelijke risico’s op te vangen.

~5~

Grondexploitatieprojecten Achter de Schans Werkendam Fase 1

Impressie plangebied Achter de Schans, verdeeld over fase 1 en 2.

Ontwikkelingen en programmering De geplande uitbreidingswijk moet ruimte bieden voor zo'n 300 woningen. Deze exploitatie betreft fase I en voorziet in 150 woningen. De planperiode loopt tot 2027. Volgens planning is in juni 2021 de voorbelasting van fase 1 gestart. Na zetting kan het gebied medio 2022 bouwrijp worden gemaakt. De aanbesteding hiervan heeft plaatsgevonden en is verwerkt in de grondexploitatie. Met de verkoop van de eerste woningen is gestart. Start bouw is gepland in het 3e kwartaal van 2022. Ook is gestart met het opstellen van een bestemmingsplan voor fase 2 welke nog in 2022 aan u ter vaststelling zal worden aangeboden. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2027) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-664.672 (nadelig) -590.209 (nadelig)

Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2020 Toevoeging 2021 Verliesvoorziening per 31 december 2021

€ 350.000 € 240.000 € 590.000

Risicoanalyse Er is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd met kansen bedreigingen. Dit met een bandbreedte bij de parameters. Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Achter de Schans fase 1 bij het meest negatieve scenario zal eindigen met een maximaal verliessaldo van ca.€ 800.000. Dit is € 210.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 315.000. ~6~

Blokland te Wijk en Aalburg

Impressie plangebied Blokland.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is op dit moment circa 52 woningen. De planperiode loopt tot en met 2023. In 2022 zij nog 2 kavels verkocht zodat nog resteert de meest westelijk gelegen strook van circa. 5.000 m2. Hiervoor is een tender in voorbereiding die in 2022 in de markt zal worden gezet. In de verkaveling van deze strook is het maximaal zestien woningen (waarvan maximaal 12 voor doelgroepen). Resultaat grondexploitatie Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-609.799 (nadelig) -586.120 (nadelig)

Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2020 Toevoeging 2021 Verliesvoorziening per 31 december 2021

€ 509.000 € 77.000 € 586.000

Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Blokland met maximaal een verliessaldo van ca.€ 600.000 zal eindigen. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico ook € 600.000.

~7~

Bronkhorst te Andel

Impressie plangebied Bronkhorst.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 216 woningen. De planperiode loopt tot en met 2029. Het programma voor 2022-2029 bedraagt circa 59 wooneenheden, bestaande uit starters- en rijwoningen, 2^kap, vrijstaand en 12 appartementen. In 2021 is reeds € 2 mln. aan opbrengsten ontvangen voor de bouw van 32 woningen. Het plan bestaat uit drie fases. Fase 1 is inmiddels ontwikkeld. Fase 2 wordt momenteel gebouwd. De initiële planning was om medio 2024 te starten met de ontwikkeling van de derde fase. Gelet op de grote vraag, is besloten om die ontwikkeling te vervroegen. De verwachting is om in 2023 het omgevingsplan voor de laatste fase vast te kunnen stellen. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2030) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-490.184 (nadelig) -410.164 (nadelig)

Winstneming POC Tot en met 2020 is reeds € 64.000 winst genomen. Verliesvoorziening De derde fase moet nog geheel bouw- en woonrijp gemaakt worden. Met name als gevolg van hoge (verwachte) prijsstijging voor dit onderdeel wordt de grondexploitatie negatief en dient hiervoor een voorziening te worden gevormd.

~8~

Verliesvoorziening per 31 december 2020 Toevoeging 2021 Verliesvoorziening per 31 december 2021

€ 0 € 410.000 € 410.000

Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Bronkhorst met maximaal een verliessaldo van € 475.000 zal eindigen. Dit is € 65.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 200.000.

~9~

De Burcht te Werkendam

Impressie stedenbouwkundige invulling De Burcht.

Ontwikkelingen en programmering Het laatste te ontwikkelen gebied van deze exploitatie is een gebied is in eigendom van Bazalt wonen en de gemeente Altena. In samenwerking met deze twee partijen heeft Boer Ontwikkeling uit Streefkerk een plan ontwikkeld waarvoor in mei 2020 een koop- samenwerkingsovereenkomst tussen alle partijen is gesloten. In dit plan komen 53 wooneenheden, waarvan 14 sociale huurwoningen, 10 patiobungalows met 2 parkeerplaatsen op eigen terrein (verkoop), 22 appartementen (verhuur/verkoop) en 7 seniorenwoningen (verkoop). Op basis van de gesloten koop samenwerkingsovereenkomst is in 2021 een bijdrage ontvangen van € 362k. Bij raadsbesluit van 21-12-2021 is besloten de gronden achter de Hoogstraat 73 aan te kopen. De kosten van € 100k komen ten laste de grondexploitatie De Burcht. Mede hierdoor wordt de grondexploitatie negatiever en de voorziening bijgesteld.. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-559.792 (nadelig) -548.816 (nadelig)

Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2020 Toevoeging 2021 Verliesvoorziening per 31 december 2021

€ 409.000 € 140.000 € 549.000

Risicoanalyse Het enige risico bij dit plan is dat de werkelijke kosten van het woonrijp maken hoger uitvallen. Het plan wordt daarna afgesloten.

~ 10 ~

Den Eng te Veen

Impressie plangebied De Eng, waarbij te zien is dat het zuidelijk cluster nog ontwikkeld moet worden.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is ± 160 woningen. Bazalt Wonen heeft het noordelijk deel grotendeels opgeleverd. Voor het zuidelijk deel wordt een wijzigingsplan voorbereid. De grondexploitatie is geactualiseerd door Bazalt wonen en is ruim negatief. Bij ons staat een boekwaarde van verworven gronden, plankosten en rente. De boekwaarde bij de gemeente bedraagt per 31 december 2021 € 4.300.000. Bij raadsbesluit van 21-12-2021 is besloten de volgende afspraken met Bouwlinie ten aanzien van het plan Den Eng in Veen te bekrachtigen: 1) a. De gemeente is bereid de € 450.950 welke is gereserveerd in de GREX voor afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen wel als afdracht te zien maar deze binnen het plan te gebruiken voor de aanleg van wegen (openbaar gebied) en ontsluitingen van Den Eng (inclusief aansluitingen op aangrenzende straten). b. De gemeente laat de eis van een derde ontsluiting van nieuwbouwwijk Den Eng los. Wel moet er een langzaamverkeersroute komen (lopen/fietsen) over het terrein van Arie Den Dekker naar Den Eng vanaf de Grotestraat. c. De gemeente wil de afdracht van het Regiofonds € 180.380 terug laten vloeien in het plan door bij te dragen aan investeringen in het kader van duurzaamheid. Bouwlinie zal hiervoor een voorstel ter goedkeuring aan de gemeente aanbieden.

~ 11 ~

d. De gemeente heeft geen problemen met het voorstel van Bouwlinie om het ambitieniveau voor de woonrijp afwerking van het toekomstig openbaar gebied in het zuidelijke gedeelte eventueel te verlagen. Het ontwerp zal ter goedkeuring aan de gemeente worden voorgelegd. e. De gemeente zal de afgesproken rente van 4% loslaten en het percentage gaan hanteren dat conform de BBV voorschriften gehanteerd wordt bij grondexploitaties. Het percentage vanaf 01-01-2017 tot en met 31-12-2018 bedraagt 1,39% per jaar. Het percentage wordt daarna jaarlijks opnieuw vastgesteld. 2) De overeengekomen gegarandeerde opbrengst van 250.000 euro volledig in stand te houden waardoor dit bedrag onverkort door Bouwlinie op de rekening van de gemeente Altena wordt overgemaakt, zodat de gemeente Altena zelf kan bepalen voor welke (duurzaamheids-)doelen deze financiën worden ingezet. Risicoanalyse Dit plan betreft een gezamenlijke ontwikkeling met Woonlinie, waarbij een gegarandeerd resultaat van € 250.000 is overeengekomen. .

~ 12 ~

Hoog Meeuwen

Impressie plangebied Hoog Meeuwen.

Ontwikkelingen en programmering Het totaal programma grondexploitatie is circa 17 woningen. In 2021 is voor € 730k aan grondverkopen gerealiseerd. In 2022 zijn de laatste twee kavels van dit plangebied verkocht. Hierna resteert alleen nog woonrijp maken laatste fase. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023) Saldo NCW (per 1-1-2022)

Winstneming POC Te nemen winst per 31 december 2021 Genomen winst tot en met 2020 Te nemen winst jaarrekening 2021

59.200 (voordelig) 56.901 (voordelig)

€ 131.000 € 41.000 € 90.000

Risicoanalyse Alle gronden binnen het plangebied zijn verkocht. Hierna resteert alleen nog woonrijp maken laatste fase.

~ 13 ~

Jonker Petfood en Tjalmastraat te Veen

Impressie laatst verkochte kavel.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 100 woningen. De laatste kavel is in 2020 verkocht. Na de realisatie van de laatste woning, resteert enkel het laatste stukje woonrijp maken in 2022. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2022)

2.308 (voordelig) 2.262 (voordelig)

Winstneming POC Genomen winst tot en met 31 december 2020 € 142.000

~ 14 ~

MFA te Veen

Impressie plangebied MFA Veen.

Ontwikkelingen en programmering Het multifunctionele sportpark is in 2015 opgeleverd en in gebruik genomen. Evenals het nieuwe dorpshuis als onderdeel van het MFA. In 2021 is een bijdrage Ruimte voor Ruimte ontvangen van € 563 k. Hierna resteert nog een te ontvangen bijdragen van € 100k, waarna het plan definitief kan worden afgesloten. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-209.597 (nadelig) -205.488 (nadelig)

Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2020 Toevoeging 2021 Verliesvoorziening per 31 december 2021

€ 197.000 € 8.000 € 205.000

~ 15 ~

De Nieuwe Banne te Sleeuwijk

Impressie plangebied De Nieuwe Banne.

Ontwikkelingen en programmering Begin 2021 zijn 7 levensloopbestendige woningen in de markt gezet en verkocht. In 2021 is voor vier kavels een totale koopsom ontvangen van € 662k. De resterende drie zijn in 2022 geleverd. Verder is voor € 160k woonrijp gemaakt. Hierna resteren nog 5 kavels en woonrijp maken laatste stuk van Waterlinie.

Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2024) Saldo NCW (per 1-1-2022)

Winstneming POC Te nemen winst per 31 december 2021 Genomen winst tot en met 2020 Te nemen winst jaarrekening 2021

150.974 (voordelig) 142.266 (voordelig)

€ 803.000 € 773.000 € 30.000

Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie De Nieuwe Banne met minimaal een winstsaldo van ca.€ 130.000 zal eindigen. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico een lagere verwachte winst van € 120.000.

~ 16 ~

Postweide te Woudrichem

Impressie resterende kavel Postweide.

Ontwikkelingen en programmering Voor de laatste kavel van dit plan is een voorlopig koopcontract gesloten. Na vaststelling bestemmingsplan medio 2022 zal levering plaatsvinden. Hierna kan dit plan worden afgesloten. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-1.389.010 (nadelig) -1.361.775 (nadelig)

Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2020 Toevoeging 2021 Verliesvoorziening per 31 december 2021

€ 1.320.000 € 41.000 € 1.361.000

~ 17 ~

De Roode Camer te Hank

Impressie plangebied De Roode Camer.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 77 woningen. De planperiode loopt tot en met 2024. In 2021 zijn is 3 vrijstaande kavels verkocht en geleverd met een opbrengst van € 565k. Verder is voor € 26k woonrijp gemaakt. Gelet op de behoefte en de woonvisie hebben we in samenwerking met Bazalt wonen een herverkaveling toegepast op het nog resterende deel van het plan en het programma gewijzigd. Dit programma voorziet in 40 woningen: - 21 appartementen sociaal; - 5 grondgebonden woningen sociaal; - 14 rijwoningen koop. Bazalt wil dit project binnenkort ter hand nemen, wat voldoet aan onze opgaaf van versnelde woningbouw.Deze planwijziging, heeft naast de algemene prijsstijgingen wel negatieve financiële consequenties voor de grondexploitatie zowel aan kosten als opbrengstenkant. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2024) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-335.539 (nadelig) -316.186 (nadelig)

Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2020 Toevoeging 2021 Verliesvoorziening per 31 december 2020

€ 30.000 € 286.000 € 316.000

Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie De Roode Camer met maximaal verliessaldo van ca.€ 340.000 zal eindigen. Dit is € 24.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 63.000. ~ 18 ~

Waterfront De Veene

Impressie plangebied Waterfront de Veene.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is 23 woningen waarvan 32 waterwoningen en 1 horecavoorziening met bedrijfswoning. Voor de horecavoorziening met bedrijfswoning moet nog een bestemmingsplanwijziging worden opgestart. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-359.391 (nadelig) -345.435 (nadelig)

Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2020 Toevoeging 2021 Verliesvoorziening per 31 december 2021

€ 253.000 € 92.000 € 345.000

Risicoanalyse Het risico bij dit plan is het niet kunnen realiseren van de horecavoorziening met bedrijfswoning, waarvoor een opbrengstraming is opgenomen van € 240.000.

~ 19 ~

De Zandweide te Dussen

Impressie stedenbouwkundige invulling Zandweide.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 156 woningen. In 2021 is voor € 900k aan verkopen gerealiseerd. Een kavel aan BazaltWonen ten behoeve van de bouw van 8 sociale huurwoningen en 5 vrije sector kavels. Verder is voor € 96k woonrijp gemaakt. Ook is in 2022 een perceel verkocht voor de realisatie van 15 appartementen. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2025) Saldo NCW (per 1-1-2022)

Winstneming POC Te nemen winst per 31 december 2021 Genomen winst tot en met 2020 Te nemen winst jaarrekening 2021

427.447 (voordelig) 394.895 (voordelig)

€ 898.000 € 499.000 € 399.000

Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Zandweide met minimaal een winstsaldo van € 370.000 zal eindigen. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico een lagere verwachte winst van € 340.000.

~ 20 ~

Vrijgekomen schoollocaties Ter uitvoering van het accommodatiebeleid van de voormalige gemeente Werkendam zijn in de periode 2015-2018 brede scholen/multifunctionele accommodaties gebouwd in Dussen, Sleeuwijk en Werkendam. De raad besloot op 19 december 2017 over de invulling van deze locaties. Uitgangspunt was opbrengstoptimalisatie, met als doel de kosten van verwerving en bouw- en woonrijp maken van de nieuwe mfa’s en brede scholen te dekken. Hiervoor is in een beroep gedaan op de Algemene reserve grondexploitaties. De nu gerealiseerde en te realiseren opbrengsten worden (terug)gestort in de Algemene reserve grondexploitaties. In 2021 heeft een storting plaatsgevonden van totaal € 2,1 mln. Hieronder staan de verwachte opbrengsten, zoals vastgesteld door de raad , en de actuele stand van zaken:

Voormalige schoollocaties Locatie

Beoogde opbrengst

Gerealiseerd Verwachte opbrengst opbrengst

Peppel/Fuik te Dussen De sprankel te Dussen De Regenboog teDussen Gymzaal Vlietstraat te Sleeuwijk De Morgenster te Sleeuwijk Verschoorschool te Sleeuwijk t Kompas te Werkendam

410.000 550.000 145.000 90.000 545.000 1.150.000 800.000

1.398.000 739.000

Totaal

3.690.000

2.592.000

100.000 455.000 145.000 50.000 545.000

840.000 3.432.000

Stand van zaken Algemeen In 2017 was het beoogde doel winstmaximalisatie. Dit is niet voor alle locaties toegepast. Zo is op locatie de Sprankel door stichting Sosijn een logeerhuis voor gehandicapten gerealiseerd en wordt op de locatie Vlietstraat een hospice gerealiseerd. Daarnaast hebben we ook te maken met aanzienlijke koststijging vanaf 2017. Locatie Peppel/Fuik: Voor deze locatie is een plan ontwikkeld dat voorziet in de bouw van 14 koopwoningen: 4 seniorenwoningen, 7 woningen voor starters en gezinnen en 3 vrijstaande woningen voor zelfbouwers. De bouw van de woningen is in volle gang. Dit voorjaar wordt er gestart met het woonrijp maken van het terrein. Uit de nu geactualiseerde grex blijkt dat de beoogde ~ 21 ~

opbrengst van € 410k niet zal worden gerealiseerd. Dit wordt met name veroorzaakt door de kosten van bouw- en woonrijpmaken die aanzienlijk hoger zijn dan destijds in 2017 begroot.

Locatie Morgenster: Op deze locatie zijn ca. 40 appartementen gepland. Mede op basis van een omgevingsdialoog vooraf, zijn de uitgangspunten voor deze locatieontwikkeling opgesteld. Na vaststelling kan gestart worden met de planontwikkeling. Volgens planning kan eind 2022 gestart worden met de bouw van de appartementen. Voorlopig gaan we er nog van uit dat de beoogde netto opbrengst uit 2017 kan worden gerealiseerd. Locatie Vlietstraat: Voor deze locatie waren tien appartementen gepland. De gemeenteraad is geïnformeerd dat burgemeester en wethouders een positief principebesluit hebben genomen om op deze locatie een hospice te ontwikkelen. De beoogde opbrengst uit 2017 wordt hierdoor niet gerealiseerd. Locatie Verschoorschool: Op deze locatie worden 18 koopwoningen in het duurdere segment gebouwd. Het geheel is verkocht voor € 1,7 mln. De boekwaarde bedraagt € 257k, zodat een netto opbrengst resteert van iets meer dan € 1,4 mln. Deze winst is in 2021 gestort in de Algemene reserve grondexploitaties. Locatie Kompas: Voor deze locatie is een overeenkomst gesloten met twee samenwerkende ontwikkelaars die op deze locatie 30 appartementen en 4 twee onder één kapwoningen realiseren. Op 9 februari 2021 is er geleverd. Het geheel is verkocht voor € 830k. In deze kosten zitten ook de legeskosten voor de bestemmingsplanprocedure.

De boekwaarde bedraagt € 91k, zodat een netto opbrengst resteert van € 739k. Deze winst is in 2021 gestort in de Algemene reserve grondexploitaties.

Risicoanalyse Op basis van het scenario 10% inflatie gaan we in de risicoanalyse uit van een risico van € 340.000.

~ 22 ~