Hoofdlijnennotitie woonvisie Altena

DATUM

11 december 2020

PROJECTNUMMER

1959.100

OPDRACHTGEVER

Gemeente Altena

Hoofdlijnennotitie Wonen in Altena De gemeente Altena stelt op dit moment haar woonvisie op; de eerste van de nieuwe fusiegemeente. Op basis van alle gesprekken die gevoerd zijn met betrokkenen is een notitie met de hoofdlijnen voor de nieuwe visie opgesteld. In de woonvisie beschrijven we de gemeentelijke visie over de toekomstige woonopgaven, zoals de nieuwbouwopgave, verduurzaming van de woningvoorraad en het langer zelfstandig wonen. De woonvisie zal gelden voor de komende vijf jaren. In de visie zelf zal wel een doorkijk gemaakt worden naar de opgave tussen nu en 10 jaar. Naar een nieuwe manier van samenwerken De woonvisie maakt helder hoe we met elkaar samenwerken om onze ambities op het wonen waar te maken, zowel binnen de gemeente als met externe betrokkenen. De gemeenteraad stelt de hoofdlijnen voor de woonvisie vast, het college voert de visie uit. Het is aan de raad om te beoordelen of nieuwe ontwikkelingen na verloop van tijd aanleiding geven tot bijstelling van de hoofdlijnen. Maar de woonvisie vormt ook de start van een nieuwe manier van samenwerken met onze partners op de woningmarkt. Onder inwoners, ontwikkelaars, woningcorporaties leven tal van goede ideeën om het woningaanbod in Altena verder te verbeteren.

Maar dan is het wel belangrijk dat er voldoende flexibiliteit is om ruimte te geven aan deze initiatieven en om de koers bij te stellen als de markt daarom vraagt. We willen dat onze nieuwe woonvisie de kaders voor het nieuwe woonbeleid in hoofdlijnen aangeeft, maar met voldoende flexibiliteit voor partijen om snel in te spelen op nieuwe woningbehoeften. Daarnaast willen we als gemeente samen met ontwikkelende partijen, bewoners, woningcorporaties in gesprek blijven om te kijken hoe we snel in kunnen spelen op de woningvraag. Met elkaar goede plannen zo snel mogelijk tot ontwikkeling brengen en nieuwe woningbouwinitiatieven laten ontstaan die op termijn ontwikkeld kunnen worden. Hierbij willen we ook aandacht hebben voor het realiseren van nieuwe woonvormen. We streven naar een publiek-private samenwerking, waarin de gemeente participeert, faciliteert en daarbij haar rol kan blijven uitvoeren (bijvoorbeeld als het gaat om de invloed op het beoogde programma bij nieuwbouwinitiatieven). Samenvatting richtinggevende kaders nieuwe woonvisie Onderstaande tabel geeft per thema een overzicht van de belangrijkste ambities die we in de woonvisie willen onderbrengen. Tevens hebben we hierin ons toekomstbeeld in algemene zin weergegeven, op basis van de basisprincipes uit de Toekomstvisie (2017-2018).

Thema

Wat voor gemeente wil Altena zijn? (Bron: Toekomstvisie Altena 2017-2018)

Algemeen



Zelfredzaam (Binnen de kernen bestaat een sterke sociale cohesie, mensen staan voor elkaar klaar en komen zelf met initiatieven voor vernieuwende woonprojecten of verduurzaming van woningen).



Duurzaam (Onze ruime, groene woonomgeving is en blijft onze kwaliteit. Om zuinig met onze natuur om te gaan zetten we sterk in op energieneutrale nieuwbouw en verduurzaming van bestaande woningen).



Veelzijdig (We beschikken over 21 unieke kernen met elk hun eigen identiteit, diversiteit en kwaliteit).

Thema

Waar zetten we de komende jaren op in?

1.Invulling geven aan woningbehoefte



Altena pakt haar rol in de regio met het bouwen van minimaal 950 woningen om in de lokale vraag te voorzien en een extra opgave om rekening te houden met de woningvraag van het toenemend aantal vestigers.

  

Het bouwen van levensloopgeschikte woningen voor senioren. Het bouwen van betaalbare (koop)woningen voor onze (her)starters. Ruimte bieden aan bewonersinitiatieven om vernieuwende woonvormen te realiseren.

 

Het bouwen van sociale huurwoningen om te voorzien in de vraag van de doelgroep. Het bouwen van middeldure huurwoningen (> €737) om te voorzien in de vraag van middeninkomens. Uitvoering van een transformatieopgave, zodat de sociale huurvoorraad beter aansluit bij de veranderende huishoudenssamenstelling: minder gezinswoningen, meer kleinere levensloopgeschikte woningen.

2.Voldoende betaalbare huur



3. Aanpak van de bestaande woningvoorraad

 

Stap voor stap naar aardgasloze wijken, conform onze vastgestelde Energiestrategie. Particuliere woningeigenaren bewust maken en stimuleren om hun woning te verduurzamen en levensloopgeschikt te maken.

4. Wonen met zorg

  

Realiseren van kleinschalige woonzorgvoorzieningen in kleinere kernen. Aanbod van zware specialistische woonzorgvormen in de grotere kernen. Randvoorwaarden daarbij: o Goede begeleiding bij het (weer) zelfstandig wonen van mensen met een verstandelijke beperking en mensen met psychiatrische problematiek o Goede samenwerking zodat zorgvragers met problemen snel in beeld zijn en geholpen worden

5. Leefbare en vitale kernen

   

Goede spreiding van kwetsbare huishoudens en signalering bij eventuele problemen. Benutten van sociale cohesie om kernen vitaal te houden. Ruimte om in elke kern woningbouw te realiseren. Bij nieuwbouw voldoende aandacht voor groen, klimaatadaptatie, mobiliteit (parkeerdruk, ontsluiting, laadpalen, etc.).

Welke thema’s moeten nog een plek krijgen / nader uitgewerkt worden  Vormen van grondpolitiek (actief, faciliterend, regisserend)  Toewijzingssystematiek bij huurwoningen  Toewijzingssystematiek bij koopwoningen en kavels o Welke instrumenten willen (en kunnen) we daarvoor inzetten  Het inzetten van instrumenten om voldoende betaalbare woningen (huur/koop) op projectniveau te realiseren  Nadere uitwerking van de woningbouwopgave per kern. Hierbij leggen we de focus op de kernen waar de (harde) plancapaciteit achter blijft bij de woningbehoefte, zoals geconstateerd in het Plan van Aanpak Versnelling Woningbouw: Almkerk, Genderen, Hank, Veen, Werkendam, Wijk en Aalburg, en Woudrichem.

2

Bijlage: Nadere toelichting op de richtinggevende kaders per thema Wat typeert het wonen in Altena? Onze inwoners waarderen het wonen in Altena. De ruimte, het groen en het uitgestrekte buitengebied zijn onze sterke punten als het gaat om de fysieke woonomgeving. Binnen onze kernen zien we een sterke sociale samenhang, mede verankerd in het verengingsleven. We zien dan ook dat veel inwoners die in het verleden zijn vertrokken, op latere leeftijd terugkeren. De betrokkenheid is vaak groter bij de kern dan bij de gemeente. Dat komt uiteraard omdat de gemeente Altena pas kort bestaat, maar ook omdat de oriëntatie binnen de gemeente verschilt. Kernen aan de noordkant zijn meer georiënteerd op de omgeving Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam, Randstad, terwijl de kernen aan de zuidkant veel meer georiënteerd zijn op Den Bosch, Tilburg en Breda. De verscheidenheid en identiteit van onze 21 kernen is dus groot. Elke kern is uniek. Het is belangrijk dat we daar in de nieuwe woonvisie aandacht hebben voor de eigenheid van elke kern. De kwaliteit van het wonen in Altena wordt ook steeds meer gezien door mensen van buiten de gemeente. De trek vanuit de steden is de laatste jaren toegenomen. Vaak is de gunstige prijs-kwaliteit verhouding van woningen in Altena een reden om hier te komen wonen. Ten opzichte van de stad krijg je in de gemeente Altena relatief veel woning en tuin voor je geld.

Keerzijde is dat deze aantrekkingskracht wel een prijsopdrijvend effect op onze woningen heeft. Zeker voor starters zijn er de laatste jaren steeds minder betaalbare woningen te vinden. Daarnaast zien we dat veel ouderen in een grote eengezinswoning blijven wonen. Passend aanbod aan levensloopgeschikte woningen voor deze doelgroep ontbreekt of sluit onvoldoende aan bij wat ouderen zoeken, waardoor de doorstroming op onze woningmarkt stagneert.

Thema 1: Invulling geven aan de woningbehoefte De laatste jaren zien we een toenemende vraagdruk op onze woningmarkt. Iets wat overigens niet alleen voor Altena geldt. Transactieprijzen van Figuur 1: Verwachte woningbehoefte in Gemeente Altena (2020-2040), koopwoningen nemen toe. In de versus feitelijke ontwikkeling afgelopen tien jaar huursector is de vraagdruk iets minder, 25,000 maar ook daar zien we een toename. 24,000

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

Kwantitatieve opgave 23,000 De Provincie Noord-Brabant wil daarom bij het maken van 22,000 woningbouwafspraken de nadruk 21,000 vooral leggen op het toevoegen van de juiste kwaliteit in plaats van kwantiteit. 20,000 Niettemin is het belangrijk om enige 19,000 richting te hebben van de toekomstige kwantitatieve woningbehoefte voor de Feitelijke groei Provinciale prognose (2020) komende jaren. Op basis van de meest recente Bron: Provincie Noord-Brabant (2020), CBS (2020) Provinciale prognose (2020) zal er de komende vijf jaar een opgave liggen om de woningvoorraad met 950 woningen uit te breiden. Daarbij wordt wel uitgegaan van een migratie-evenwicht (aantal vestigers en vertrekkers is gelijk), terwijl we de laatste jaren juist een vestigingsoverschot constateren. Voorop staat dat we voldoende woningen moeten bouwen om in de lokale woningvraag te kunnen voorzien (dat wil zeggen; starters of doorstromers die nu al in Altena wonen en binnen onze gemeente willen verhuizen). Maar we kunnen er niet aan voorbijgaan dat er een duidelijke woningvraag is van

3

vestigers die van buiten de gemeente afkomstig zijn. Vooral de kernen aan de westkant van onze gemeente hebben hiermee te maken. Voorrang geven aan lokale woningzoekenden is maar zeer beperkt mogelijk. Als we in onze woningbouwopgave niet ook rekening houden met een extra opgave voor vestigers, zullen prijzen in de koopsector alsmaar verder stijgen. Daarom streven we een hogere woningbouwambitie na dan de geprognosticeerde 950 woningen voor de komende vijf jaar. Daarnaast moet er in elke kern ruimte zijn en blijven om woningen toe te voegen de komende jaren. De verwachting is dat vooral in de eerstkomende jaren de druk op de woningmarkt zal aanhouden. Versnelling aanbrengen in de woningbouwproductie is noodzakelijk. Hiervoor hebben we als gemeente al een Plan van aanpak Versnelling woningbouw opgesteld. Om planuitval of planvertraging op te vangen is het ook belangrijk om een ruime plancapaciteit aan te houden. We gaan daarbij uit van 130% plancapaciteit als extra buffer om eventuele tegenslagen in de realisatie op te vangen. Om de nieuwbouwopgaven te kunnen realiseren, is het belangrijk dat we ons buigen over de verschillende mogelijkheden die bestaand instrumentarium en verschillende vormen van grondbeleid (actief, faciliterend, regisserend) bieden. Mogelijke

instrumenten:

Uitvoering

Plan

van

aanpak

Versnelling

woningbouw,

Aanstellen

Woningbouwregisseur, monitoring woningmarkt, Periodiek Bouwoverleg met ontwikkelaars

Kwalitatieve opgave 1: levensloopgeschikte woningen voor senioren Onze belangrijkste bouwopgave is om de komende jaren te voorzien in voldoende levensloopgeschikte woningen voor senioren. De term ‘levensloopgeschikt’ houdt in dat de woning zowel voor iemand metals zonder zorgvraag geschikt is om zelfstandig te kunnen wonen. Daarbij gaat het erom dat de belangrijkste ruimten (woonkamer, slaapkamer, badkamer, keuken) zonder traplopen te bereiken zijn. Deze levensloopgeschikte woningen zullen ook kleiner zijn dan veel van de huidige woningen waar senioren in wonen; een kleiner woonoppervlak en kleinere tuin, waarmee de woning onderhoudsvriendelijker wordt. Bovendien sluiten kleinere woningen beter aan op het toenemend aantal 1+2 persoonshuishoudens in onze gemeente (zowel ouderen als jongeren). Deze levensloopgeschikte woningen zijn in eerste instantie vooral van belang om meer passend woningaanbod voor senioren te creëren. Zeker in de kleinere kernen van onze gemeente ontbreekt dit aanbod nu en zijn ouderen die op zoek zijn naar een aangepaste woning aangewezen op andere kernen. De enige optie voor hen is nu een appartement in een van de grotere kernen; iets wat meestal niet aansluit bij wat men zoekt (zowel qua woonvorm als omgeving).

In de grotere kernen is er nog steeds ruimte voor de bouw van levensloopgeschikte appartementen, in de kleine kernen moet veel eerder gekeken worden naar uitbreiding van het aantal grondgebonden levensloopgeschikte woningen. Het is wel belangrijk dat deze woningen ook aantrekkelijk zijn (en blijven) voor andere doelgroepen (zoals starters) als de vergrijzingspiek over haar hoogtepunt heen is. Kwalitatieve opgave 2: betaalbare woningen voor (her)starters We zien dat een deel van onze jongeren de gemeente verlaat. Voor een belangrijk deel wordt dat veroorzaakt door werk / studie / relatie elders. Maar er zijn ook jongeren die vertrekken uit Altena omdat ze geen betaalbare woning kunnen vinden. Door onze relatief ruime woningen zijn de woningprijzen in de koop al aan de hoge kant voor starters op de woningmarkt. Door een toenemende vraag (onder andere van vestigers) neemt het betaalbare woningaanbod nog verder af. Een deel van de starters kan door financiële ondersteuning van ouders alsnog een woning kopen, maar dat is niet voor iedereen weggelegd. Daarom willen we de komende jaren meer inzetten op het ontwikkelen van betaalbare woningen voor starters. Onze wooncultuur is sterk op koopwoningen gericht. Dus daar ligt de grootste uitdaging wat betreft het toevoegen van betaalbare woningen. En daar is de nodige creativiteit in concepten en

4

maatregelen voor nodig, er is niet één oplossing. We denken hierbij bijvoorbeeld aan het bouwen kleinere woningen met slechts beperkte (of zelfs helemaal geen) uitbouwmogelijkheden. Het is belangrijk dat nieuwe starterswoningen ook duurzaam voor het betaalbare segment behouden blijven. Daarnaast zien we kansen om via innovatieve bouwmethoden (bijvoorbeeld prefab, houtskeletbouw) woningen goedkoper en sneller te ontwikkelen. Onze inzet op meer samenwerking met marktpartijen kan hierin wellicht als vliegwiel fungeren. Bijvoorbeeld door gezamenlijk inkoop van een groot aantal prefabwoningen, waardoor we verder op de kosten kunnen besparen en woningen goedkoper kunnen aanbieden. Hierbij moeten we wel met elkaar zoeken naar de juiste balans in prijs-kwaliteit verhouding. Een groot deel van de starters zal moeten accepteren dat zij niet meteen in een ruime vrijstaande koopwoning kunnen beginnen. Bij een goedkope koopwoning horen minder vierkante meters. Tegelijkertijd moeten deze betaalbare woningen wel een bepaalde minimumkwaliteit kennen dat past bij de uitstraling van onze woonomgeving. Een ander optie is om alternatieve koopconstructies te bieden, waardoor het voor starters financieel gezien eenvoudiger wordt om een woning (al dan niet op termijn te kopen).

Voorbeelden zijn KoopLater (waarbij kopers eerst een woning huren en later kopen), KoopGarant (waarbij een terugkoopregeling met bijvoorbeeld een corporatie geldt) of Koop Goedkoop (waarbij de grond in erfpacht wordt uitgegeven). Hoewel starters en jongeren met name koopgeoriënteerd zijn, liggen er voor hen juist ook kansen in de sociale huursector, als eerste stap in hun wooncarrière. Het is ook van belang om starters op de mogelijkheden in deze sector te wijzen, bijvoorbeeld via het informeren van starters (en wellicht ook andere doelgroepen voor wie de sociale huursector mogelijkheden kan bieden). Daarnaast willen we Verder is er (in beperkte mate) behoefte aan uitbreiding van het aanbod aan middeldure huurwoningen (ongeveer 30 woningen in de komende vijf jaar). Dit segment kan vooral uitkomst bieden voor huishoudens die (nog) te weinig financiële mogelijkheden hebben om een woning te kopen, maar teveel verdienen om in aanmerking te komen voor sociale huur. De vraag naar goedkope woningen komt niet alleen van starters. Ook zien we dat mensen in scheiding of met financiële problemen behoefte hebben aan betaalbare woonruimte. Dat kan zowel een koop- als een huurwoning zijn. Ook voor deze doelgroep willen we het woningaanbod uitbreiden.

Kwalitatieve opgave 3: ruimte geven aan nieuwe woonvormen Een deel van de woningvraag van starters en senioren kan worden ingevuld door het ontwikkelen van nieuwe woonvormen. Woonvormen waarbij mensen kleiner gaan wonen, of juist meer gezamenlijke voorzieningen delen, waarmee ook gemeenschapszin wordt opgebouwd. We zien dat de vraag naar andere, vernieuwende woonvormen in onze gemeente toeneemt. Die vraag is het meest concreet als het gaat om hofjeswonen. Vaak worden deze hofjes gericht op de doelgroep ouderen (vitale ouderen, maar ook ouderen met mogelijke enige zorgvraag). We zien dat vriendengroepen in enkele kernen met elkaar een hofje voor ouderen willen ontwikkelen. Maar deze initiatieven bieden ook kansen om tot een mix van verschillende doelgroepen te komen (jong en oud). Door een gemeenschappelijke tuin, gezamenlijke activiteiten, het elkaar helpen en ondersteunen op basis van wederkerigheid, wordt een gemeenschapszin gecreëerd. We zien ook dat dergelijke hofjesconcepten rond een bepaald thema gecreëerd kunnen worden, bijvoorbeeld zeer duurzame (klimaatneutrale) woningen. Een andere veelgehoorde woonvorm zijn tiny houses.

Kleine wooneenheden (soms van ongeveer 40 m²) die kunnen inspelen op de vraag van mensen die behoefte hebben aan zeer betaalbare woonruimte (bijvoorbeeld eenpersoonshuishoudens of spoedzoekers), maar ook mensen met een ideële achtergrond, bijvoorbeeld het beperken van hun ecologische voetafdruk.

5

Er spelen veel ideeën hierover bij onze inwoners, maar we zien dat creatieve en innovatieve woonvormen moeilijk van de grond komen. We willen samen met bewoners en ontwikkelende partijen actief verkennen wat er voor nodig is om deze initiatieven te laten slagen. Hierbij is het de taak aan de gemeente om hier de nodige vrijheid aan initiatiefnemers te geven. Regelgeving kan hierin belemmerend werken. Dit vereist een andere houding ten opzichte van nieuwe initiatieven; niet achteraf toetsen of een initiatief aan voorwaarden voldoet, maar in het beginstadium actief meedenken hoe we hobbels in de realisatie kunnen wegnemen. Als dat nodig is, moeten we als gemeente (al dan niet in samenwerking met andere partijen) een voortrekkers rol blijven spelen om voortgang in de ontwikkeling van deze initiatieven te blijven boeken. Een kans hierbij is de ruimere mogelijkheden die de Provincie biedt om in het buitengebied woningen toe te voegen, bijvoorbeeld door transformatie van vrijkomend agrarisch vastgoed tot woningen. Deze locaties bieden van de mogelijkheden en ruimte om een bijzondere woonvorm te creëren.

Mogelijke instrumenten: Afwegingskader voor woningbouwplannen, Koopconstructies voor starters (KoopGarant, Koop Goedkoop, KoopLater), Starterslening, Conceptuele betaalbare bouwvormen, betrekken Brede Adviesraad Sociaal Domein (Basda) bij ontwerp woningbouw voor senioren, Afspraken over % levensloopgeschikte woningen per initiatief, Gemeentelijk procesbegeleider bij ontwikkeling nieuwe woonvormen.

Thema 2: Voldoende betaalbare huurwoningen Onze woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om te voorzien in voldoende sociale huurwoningen voor huishoudens die qua inkomen onvoldoende mogelijkheden hebben in de particuliere sector. In onze gemeente behoort 36% van de huishoudens tot de primaire of secundaire doelgroep van de corporaties (inkomen tot €39.055). Het is vooral deze doelgroep die in aanmerking komt voor sociale huur. Een deel van deze inkomensgroep woont echter in een koopwoning. In de meeste gevallen kunnen zij deze woonlasten goed betalen (bijvoorbeeld ouderen met een klein pensioen, maar waarvan de hypotheek grotendeels of geheel is afgelost). Op dit moment staan er zo’n 6.280 sociale huurwoningen in de gemeente Altena (ongeveer 25% van de totale woningvoorraad). De toekomstige vraag naar sociale huur wordt bepaald door woonwensen, maar met name ook de toewijzingsmogelijkheden (voornamelijk lagere inkomensgroepen komen in aanmerking voor sociale huur). Op basis van deze uitgangspunten neemt de behoefte aan sociale huur in de periode 2019-2025 met 460 woningen toe (ongeveer 75 per jaar). Als de economie stagneert, zou die behoefte verder toe kunnen nemen. Ook andere trends (zoals de toename in de taakstelling voor statushouders) moeten gemonitord worden om de toekomstige sociale huuropgave te bepalen.

Met de woningcorporaties willen we afspraken maken om aan deze behoefte tegemoet te komen. Dat al vooral via nieuwbouw moeten plaatsvinden. Doorstroming creëren bij goedkope scheefwoners (huurders die gezien hun huidige inkomen niet of nauwelijks meer in aanmerking zouden komen voor sociale huur), kan daarin ook bijdragen, maar moet geen doel op zich worden. Enige goedkope scheefheid zorgt juist voor meer draagkracht en variatie in wijken met sociale huurwoningen, nu de sociale huursector steeds meer voorbehouden wordt aan de laagste inkomensgroepen (en soms kwetsbare groepen). Daarnaast blijft er ruimte voor woningcorporaties om huurwoningen te verkopen. Daarmee kunnen we goedkope koopwoningen bieden (bijvoorbeeld voor starters) en wordt financiële ruimte gecreëerd om nieuwe investeringen voor de sociale huursector uit te voeren. Belangrijk is wel dat ook bij verkoop de lange termijndoelstelling (uitbreiding van sociale huur) wordt gehaald. Verkoop zal dus gecompenseerd moeten worden met nieuwbouw. Net als in de koopsector zien we ook voor de huursector een grote kwalitatieve opgave. Het aantal 1+2 persoonshuishoudens in de huur zal toenemen, onder andere door de vergrijzing. De sociale

6

huurvoorraad zal hier op moeten aansluiten. Er ligt daarom vooral een opgave om het aanbod aan levensloopgeschikte woningen (die bewoonbaar zijn voor mensen met en zonder zorgvraag) uit te breiden. Een andere overeenkomst met de koopsector is dat we ook in de sociale huur vestigers van buiten Altena zien die hier een woning betrekken. Tot nu toe zijn er geen aanwijzingen dat deze instroom van vestigers tot verdringingseffecten van lokale woningenzoekenden leidt. Mocht dat wel het geval zijn, dan valt een Huisvestingsverordening te overwegen. Mogelijke

instrumenten:

Doorstroomregeling

voor

oudere

huurders

(van

eengezinswoning

naar

seniorenwoning), doelgroepverordening, compensatiefonds, huisvestingsverordening, prestatieafspraken over % woningen naar prijsklasse en voorraad niet-DAEB woningen

Thema 3: Aanpak bestaande woningvoorraad Voor de komende jaren ligt er nog een grote woningbouwopgave. Maar het grootste deel van onze toekomstige woningvoorraad staat er nu ook al. Voor deze bestaande woningvoorraad is het belangrijk dat de kwaliteit op peil blijft. Verduurzaming Als gemeente hebben we ons ten doel gesteld om in 2046 CO₂-neutraal te zijn. Dit is vastgelegd in de Altena Energiestrategie 2019-2046 die nader is uitgewerkt in de Altena Klimaatagenda. Om CO₂ neutraliteit te bereiken moet de uitstoot worden teruggedrongen, ook bij de woningvoorraad. Voor nieuwbouw zijn al duidelijke landelijke kaders bepaald. Nieuwbouw moet nu al gasloos zijn en vanaf 2021 ook bijna energieneutraal (BENG). Voor de bestaande voorraad moet nog een flinke slag gemaakt worden. Met de woningcorporaties worden prestatieafspraken gemaakt over het verduurzamen van de sociale huurvoorraad. Op dit moment ligt de energetisch kwaliteit op ongeveer gemiddeld label B. Daarnaast plaatsen de corporaties zonnepanelen op alle vrijkomende huurwoningen en op aanvraag ook bij woningen van zittende huurders. In de koopsector ondersteunt de gemeente via bewustwording en informatie (Energieloket www.altenawoontslim.nl, duurzame huizenroute, energiecoaches) aan particuliere woningeigenaren. De komende jaren willen we die aanpak voortzetten.

Vanuit het Energieloket gaan we tevens collectieve inkoopacties (bijvoorbeeld voor zonnepanelen) organiseren. Daarnaast zijn er de laatste jaren verschillende lokale bewonersinitiatieven ontstaan. Als gemeente ondersteunen we deze initiatieven van onderop en willen we een verbindende rol spelen om bewonerscollectieven met elkaar in contact te brengen om kennis uit te wisselen. Uiteindelijk zullen ook bestaande wijken van het aardgas af moeten. Op basis van een startnotitie stellen we hiervoor een Transitievisie Warmte op. Hierin zal een stappenplan komen waarin wordt toegelicht welke kernen en/of wijken als eerste op de planning staan. De warmtetransitie kent zowel een technische als een sociale insteek waarbij koppelkansen worden verkend en benut. Op deze manier kan de warmtetransitie aanleiding zijn om de leefbaarheid in wijken te verbeteren. Deze warmtetransitie kent een lange doorlooptijd. In de tussentijd is het belangrijk dat we duurzaamheidsmaatregelen nemen die direct effect sorteren en waar we geen spijt van krijgen (no regret maatregelen). Verder gaan met isoleren en het aanbrengen van zonnepanelen is daarbij belangrijk. Levensloopgeschiktheid Het aantal ouderen gaat de komende jaren verder toenemen in Altena. Maar ouderen blijven ook steeds langer vitaal en kunnen (en willen) steeds langer zelfstandig wonen.

We zien dat een deel van de ouderen op een gegeven moment een kleinere, meer levensloopgeschikte woning wenst. Daarom gaan we de

7

komende jaren met name inzetten op levensloopgeschikte nieuwbouw. Want door verhuizing kunnen senioren niet alleen comfortabeler wonen, het creëert ook doorstroming waardoor ruime woningen beschikbaar komen voor gezinnen en starters. Maar alleen nieuwbouw volstaat niet. Het blijft lastig om verhuisgeneigde ouderen ook daadwerkelijk de stap te laten maken om tot verhuizing over te gaan. Ze willen hun vertrouwde omgeving niet zomaar opgeven. Een nieuwe woning moet volledig voldoen aan hun wensen (de juiste prijs, de juiste woning, de juiste plek). In de huursector zetten corporaties wooncoaches in om met oudere huurders in gesprek te gaan over hun woonsituatie. Daarnaast kunnen kleine aanpassingen (wegnemen drempels, aangepaste deurbel) ouderen al helpen om nog lang in hun huidige woning te kunnen wonen. Dezelfde aanpak willen we ook volgen in de koopsector. We informeren woningeigenaren nog beter om hen bewust te maken van hun toekomstige woonsituatie. Dit kan wellicht gekoppeld worden aan de gesprekken die bij mensen thuis plaatsvinden in het kader van het verduurzamen van de particuliere woningvoorraad. In deze gesprekken willen we ook naar het welzijn van ouderen kijken; woont men nog prettig in een zelfstandig woonsituatie? Is er sprake van vereenzaming? Vervolgens is het aan de woningeigenaar om hierin keuzes te maken; de huidige woning aanpassen of toch verhuizen.

Mogelijke instrumenten: Duurzaamheidslening, Energieloket, wooncoaches (zowel voor duurzaamheid als levensloopgeschiktheid), collectieve inkoopacties, ondersteuning lokale duurzaamheidscollectieven en zorgcoöperaties, Blijverslening / Verzilverlening, informatie- / bewustwordingscampagne, prestatieafspraken over verbetering kwaliteit bestaande huurwoningen.

Thema 4: Wonen met zorg Een groot deel van onze ouderen is zeer vitaal en heeft geen- of slechts een lichte zorgvraag. Maar er ligt voor de komende jaren ook een opgave voor de huisvesting van ouderen (maar ook andere zorgdoelgroepen) met een zwaardere zorgvraag. Een eerste stap is dat we als gemeente meer inzicht krijgen in vraag en aanbod naar verschillende vormen van wonen met zorg. Dit is nodig om te zien in welke segmenten een uitbreidingsopgave ligt. Maar het gaat niet alleen om de woonsituatie, de zorgsituatie is minstens zo belangrijk. Kunnen mensen zich met een bepaalde zorgvraag thuis redden en wonen ze daar ook prettig? Hebben we voldoende zicht op alle thuiswonende zorgvragers? Daarnaast liggen er per zorgdoelgroep nog specifieke aandachtspunten. 1. Ouderen Onze inwoners (en zeker ouderen) zijn erg gehecht aan hun eigen kern. Ook ouderen met een zorgvraag willen daarom het liefst zolang mogelijk in hun eigen kern blijven wonen, ook als zij behoefte hebben aan een woonvorm met meer aanpassingen en zorg nabij. Samen met zorgaanbieders en ontwikkelende partijen willen we kijken welke mogelijkheden er liggen om ook in de kleinere kernen een kleinschalige woonzorgvoorziening te realiseren of om zorg aan huis te leveren, ook bij een zwaardere zorgvraag.

Maar we weten ook dat voor meer specialistische woonvormen (zoals verpleeghuiszorg) een bepaald schaalniveau en nabijheid van (zorg)voorzieningen belangrijke voorwaarden zijn. Woonvormen gericht op ouderen met een zwaardere zorgvraag zullen daarom voornamelijk in de grotere kernen van onze gemeente ontwikkeld moeten worden. Met een lichte zorgvraag moet het dus mogelijk zijn om in elke kern van onze gemeente te wonen. Maar wordt de zorgvraag zwaarder, dan zal men toch moeten verhuizen naar een van de grotere kernen. Om scherp te krijgen of ouderen zich in een zelfstandige woonsituatie kunnen redden (en of ze voldoende nadenken over hun toekomstige woonsituatie) bieden we iedere inwoner die 75 jaar wordt een gesprek aan met wooncoach die hierover advies kan geven.

8

2. Mensen met verstandelijke en/of lichamelijke beperking Ook mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking zullen (en willen) langer zelfstandig wonen. We zien hierin steeds meer initiatieven ontstaan vanuit ouders die een zelfstandige woonplek voor hun kind willen realiseren. Het is niet wenselijk dat deze mensen tegen hun wil naar een andere gemeente moeten verhuizen, vanwege ontbrekend woningaanbod. Om goed te kunnen beoordelen of een initiatief past bij de lokale behoefte willen we een afwegingskader opstellen. Net als bij de reguliere woningvraag geldt ook hier; niet enkel toetsen achteraf, maar ook meedenken met partijen hoe we een mooi initiatief voor elkaar kunnen krijgen. 3. Psychiatrische problematiek en Maatschappelijke Opvang Voor het bieden van Beschermd Wonen voor mensen met psychiatrische problematiek vormt Breda de centrumgemeente binnen onze regio. Maar voor de meeste zorgvragers en direct betrokkenen is de afstand vanuit Altena te ver. Daarom willen we als gemeente onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om het huidige kleinschalige aanbod aan Beschermd Wonen in onze gemeente uit te breiden, zodat zorgvragers niet gedwongen worden te verhuizen vanuit Altena. Ook de financiële en maatschappelijke consequenties moeten hierbij in beeld worden gebracht.

Tegelijkertijd dient er voldoende zelfstandig woningaanbod te zijn voor zorgvragers die vanuit Beschermd Wonen uitstromen. Dit vormt een grote opgave voor onze corporaties. Een zachte landing in de wijk met passende begeleiding zodat men zich kan redden in een zelfstandig woonsituatie is belangrijk, maar ook lastig te realiseren. Hierover willen we goede afspraken maken met de woningcorporaties, zorg- en welzijnsaanbieders. Mogelijke instrumenten: Onderzoek vraag en aanbod naar wonen met zorg, afwegingskader voor woonzorginitiatieven, prestatieafspraken met corporaties en zorgaanbieders over huisvesting zorgdoelgroepen + begeleiding, procesbegeleiding bij ontwikkeling van woonzorginitiatieven, periodiek woonzorgoverleg tussen corporaties, zorgaanbieders, welzijnsinstanties en gemeente.

Thema 5: Leefbare en vitale kernen Zoals gezegd zijn onze inwoners verknocht aan hun eigen kern en woonomgeving. Dit neemt niet weg dat er ook zorgen leven over de leefbaarheid; zowel fysiek als sociaal. Corporaties hebben zich de afgelopen jaren steeds meer moeten richten op het huisvesten van mensen met de laagste inkomens en mensen met een kwetsbare achtergrond (mensen met een zorgvraag, statushouders, spoedzoekers). Zij doen hun best om tot een goede spreiding van deze kwetsbare huishoudens over kernen en wijken te komen, zodat er een gevarieerde bevolkingssamenstelling en voldoende draagkracht in de wijk blijft. Op een aantal plekken in de gemeente zien we een concentratie aan kwetsbare huishoudens in wijken ontstaan, met gevolgen voor bijvoorbeeld het onderhoud aan tuinen, overlastsituaties en een hoge mutatiegraad in sommige complexen. Samen met de corporaties, zorg- en welzijnsorganisaties willen we kijken hoe we de samenwerking op dit terrein kunnen verbeteren. Een ander aandachtspunt is de leefbaarheid en vitaliteit van met name de kleine kernen. Voor veel inwoners is de aanwezigheid van voorzieningen hierin belangrijk, zoals winkels, scholen en ontmoetingsplekken. Het voorzieningenniveau is in sommige kernen beperkt. Nog bestaande voorzieningen komen onder druk te staan. woningen bouwen is geen garantie dat het huidige voorzieningenniveau in stand blijft.

Wel kan woningbouw (ook al gaat het soms maar om een beperkt aantal) voor levendigheid en dynamiek in een kern zorgen, doordat er een starter of jong gezin kan vestigen. Daarom is het van belang dat er in elke kern ruimte blijft voor woningbouw. Daarnaast zullen we samen met bewoners en ondernemers moeten kijken hoe je voorzieningen op een creatieve manier

9

open kunt houden. De sterke sociale cohesie en betrokkenheid van inwoners bij de eigen kern is daarin een krachtig wapen. Leefbaarheid houdt ook in dat er voldoende groen en ruimte is in en om onze kernen. Het uitgestrekte buitengebied is daarin onze kracht, maar binnen onze kernen is er soms ruimte voor verbetering. Te meer omdat voldoende groen in onze kernen steeds belangrijker wordt in de vorm van klimaatadaptatie; het afvoeren van overtollig regenwater bij hevige regenbuiten en het voorkomen van hittestress tijdens warme dagen. Daarom moeten we zorgvuldig omgaan met onze bestaande groene plekken in de kernen en als er bij herstructurering of nieuwbouw kansen liggen om groen en natuurzones te versterken, deze ook te benutten. Deze beschrijving van leefbaarheidsvraagstukken blijft een momentopname. Om de ontwikkelingen naar de toekomst toe te kunnen volgen, willen we de leefbaarheid in kernen periodiek monitoren, deels op basis van objectieve cijfers, maar vooral ook door het juiste gesprek met betrokkenen en professionals uit elke kern. Mogelijke instrumenten: Afspraken met corporaties en zorg- en welzijnsaanbieders over begeleiding kwetsbare huishoudens, ondersteuning bewonersinitiatieven ter verbetering van leefbaarheid, aandacht voor klimaatadaptatie bij afwegingskader woningbouwinitiatieven.

De volgende stap: koers uitwerken met aandacht voor de 21 kernen Deze hoofdlijnennotitie geeft in grote lijnen de beoogde koers neer voor de nieuwe woonvisie. Op basis van de terugkoppeling van deze notitie aan alle betrokkenen (en de input die we daarvan krijgen) werken we de notitie uit tot een volledige woonvisie, inclusief concrete maatregelen om deze visie uit te voeren de komende jaren Daarbij zullen we ook nadrukkelijk aandacht hebben voor de verscheidenheid aan kernen. Dit betekent dat we per kern accenten zullen zetten als het gaat om de toekomstige woningbouwopgave en andere maatregelen waarbij een specifieke op de kern gerichte aanpak gewenst is.

10