GEHEIM Raadsvoorstel aankoop grond Woudrichem Zuid

Raadsvoorstel

Datum voorstel 28 oktober 2021 Kenmerk D2021-10-009272 / 2021035568 Opgesteld door Lenard Schoonen Telefoonnummer 0183-516839 Team Team Omgeving & Vastgoed Portefeuillehouder J.P. Tanis

Onderwerp Raadsvoorstel aankoop grond Woudrichem Zuid Samenvatting De gemeente heeft de kans om het perceel aan de zuidzijde van het sportpark in Woudrichem aan te kopen. De aankoop is wenselijk om de woningbouw voor de kern Woudrichem de komende jaren veilig te stellen. Voorstel 1. Te besluiten dat de gronden aan de zuidkant van Woudrichem, gelegen nabij de Middelvaart en de Almkerkseweg (kadastraal bekend: Woudrichem, sectie D, nummers: 462, 463, 584 en 585) met een gezamenlijke oppervlakte van 8,2 ha worden aangekocht als strategische aankoop, met als doel die te (laten) ontwikkelen voor woningbouw. 2. Voor de aankoop een krediet beschikbaar te stellen van € 3.059.812,50 3. De benodigde gelden voor de aankoop ad € 2.039.875,- te voteren ten laste van dit krediet. Inleiding Begin dit jaar is vanuit de gemeente contact opgenomen met de eigenaar van de gronden ten zuiden van Woudrichem (hoek Middelvaart – Almkerkseweg) om te verkennen of hij openstond voor verkoop. Het gaat over een aankoop van circa 8,2 ha grond, die strategisch is gelegen tegen de kern van Woudrichem aan. De aankoop biedt een enorme kans om de woningbouw in Woudrichem de komende jaren veilig te stellen. Verder kan de grond worden ingezet om bijvoorbeeld het (mogelijke) gedeeltelijke verlies aan woningen op ’t Loev te kunnen compenseren. Inmiddels

1/8

www.gemeenteAltena.nl www.gemeenteAltena.nl

hebben we overeenstemming bereikt onder voorbehoud van goedkeuring van uw raad. Beleidskader Versnelling woningbouw. Beoogd resultaat De aankoop van de gronden met een totale oppervlakte van 8,2 ha om hierop woningbouw te realiseren en daarmee uitvoering te geven aan de woonvisie. Argumenten 1.1 De aankoop is een kans voor de gemeente om de woningbouw in Woudrichem veilig te stellen De komende jaren is er een forse woningbehoefte in Woudrichem. De recente vernietiging van het bestemmingsplan ’t Loev maakt dat deze behoefte nog urgenter is. Deze aankoop maakt dat we een goede slag kunnen maken om zowel te voldoen aan de kwalitatieve als de kwantitatieve vraag vanuit de kern. Verder biedt de aankoop een kans om de herontwikkeling van ’t Loev wat meer lucht te geven. 1.2 De voorliggende koopovereenkomst en de bijkomende voorwaarden zijn marktconform De aankoop van de grond is gesplitst in twee delen. Het eerste deel wordt betaald bij de juridische overdracht. Het tweede deel betreft een nabetaling, die pas betaald wordt als we de grond ook daadwerkelijk in gebruik nemen voor de woningbouwontwikkeling. Gelet op de prijzen die in het land worden betaald voor ontwikkellocaties, hebben we hier een zeer nette deal kunnen sluiten.

De huidige eigenaren hebben verder nog een tijdelijk voortgezet gebruik gekregen tot het moment dat de gemeente de grond in gebruik neemt voor een ontwikkeling. Deze termijn loopt altijd af na 5 jaar. Ook hebben de eigenaren een voorkeursrecht op de grond mocht de gemeente (of haar rechtsopvolger) de gronden toch niet gaan ontwikkelen en weer terug op de markt brengt als landbouwgrond. Ook hier is een eindtermijn aan gekoppeld. Tot slot is geregeld dat wij altijd de gronden mogen betreden om onderzoek te doen. Dit alles zijn gebruikelijke voorwaarden bij dit soort aankopen. 1.3 Uit het vooroverleg met de provincie en met het kwaliteitsteam NHW blijkt een positieve grondhouden over de ontwikkeling van de gronden. De gronden vallen binnen de provinciale verordening binnen de aanduiding ‘cultuurhistorisch waardevol’. Verder vallen de gronden binnen het inundatiegebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. In beginsel is bebouwing dus niet zomaar mogelijk. De afgelopen weken hebben we meerdere keren constructief overleg gehad met de provincie en het kwaliteitsteam NHW over ontwikkeling op deze plek.

2/8

www.gemeenteAltena.nl

Beiden snappen de keuze om op deze plek te ontwikkelen, zeker in relatie tot de herontwikkeling van ’t Loev. De provincie is van mening dat het niet wenselijk is om Woudrichem zo te belemmeren dat er geen uitbreiding meer mogelijk zou zijn: het is logisch dat de autonome groei wordt gefaciliteerd. Vanuit het Kwaliteitsteam is gemeld dat met het verlagen van het aantal woningen op ’t Loev er logischerwijze een andere plek nodig is voor woningbouw. De huidige plek wordt aangemerkt als voorstelbaar. Dit is ook bevestigd in een brief. 1.4 Er moet nog een apart besluit genomen worden over hoe het perceel ontwikkeld wordt De aankoop van de grond door de gemeente betekent niet automatisch dat we ook de gronden zelf gaan ontwikkelen. Dat kan. Maar we kunnen de grond ook overdragen aan één of meerdere ontwikkelaars die vervolgens voor eigen rekening en risico het plan gaan ontwikkelen. Daarover moet later een besluit genomen worden. Wel is gekeken wat het financiële resultaat is als het perceel (door de gemeente) ontwikkeld zou worden, ter onderbouwing van de aankoop zelf. 1.5 Uit een eerste businesscase blijkt de ontwikkeling financieel positief uit te komen Om een beeld te krijgen van de financiële consequenties van de aankoop, is een globale businesscase (grondexploitatie) opgesteld.

In deze businesscase is uitgegaan van de fictie dat de gemeente de exploitatie op zich neemt en de hele ontwikkeling stuurt. Uitgaande van deze eerste globale opzet, zou het plan positief uitkomen. 1.6 De gemeenteraad moet besluiten dat de gronden in aanmerking komen voor ontwikkeling In de regels van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) kunnen gronden aangemerkt worden als ‘strategische aankoop’. Het voordeel is dat die gronden dan niet direct afgeboekt hoeven te worden naar de waarde van de agrarische bestemming, maar op de balans kunnen worden gezet tegen de hogere aankoopwaarde. De gronden moeten dan uiteraard ook wel aangekocht worden met als doel te gaan ontwikkelen. Dit vraagt een expliciet besluit van de gemeenteraad dat de gronden voor een woningbouwontwikkeling worden aangekocht. 2.1 De koopsom is gesplitst in twee delen Wij betalen nu € 25,-/m2 voor de grond. Voor dat gedeelte wat wordt herbestemd voor wonen (met bijbehorende infrastructuur en buurtgroen), is er een nabetaling afgesproken van € 12,50/m2. Uitgaande van de totale oppervlakte, zou het gaan om een bedrag van maximaal € 1.019.937,50. Het voorstel is om het totale krediet al beschikbaar te stellen, al is het voorstelbaar dat niet het hele budget nodig zal zijn.

3/8

www.gemeenteAltena.nl

3.1 De gemeenteraad heeft het budgetrecht De gemeenteraad moet de benodigde gelden voteren voor de aankoop. In dit geval gaat het om de aankoopkosten van de grond en de bij de overdracht behorende kosten (notaris, kadaster, advieskosten, etc.). Kanttekeningen 1.1 Er is een kans dat een ontwikkeling op deze plek niet haalbaar blijkt Het is altijd mogelijk dat een ontwikkeling op deze plek niet door kan gaan. Bezwaren vanuit de omgeving of vanuit andere overheden (b.v. provincie), vervuiling van de grond, nieuwe ruimtelijke regels, enz. kunnen leiden tot het niet vaststellen van een plan. Om deze risico’s zo veel mogelijk te verkleinen, is in het voortraject al een bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten worden medio november verwacht. Verder hebben we vooroverleg gepleegd met de provincie en het kwaliteitsteam van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Als de ontwikkeling op deze plek geen doorgang kan vinden, moet de grond afgeboekt worden op de balans naar de agrarische waarde. Dat betekent een afboeking van € 18,- per m2 (aankoopwaarde = € 25,-/m2, agrarische waarde is € 7,/m2). Over het hele perceel gaat het dan om een bedrag van € 1,45 miljoen. Uitgaande van de huidige inzichten, is deze kans beperkt. Het benoemde risico nemen we mee in de risicoparagraaf bij de begroting en de jaarrekening.

Financiën Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) Als de gemeente gronden aankoopt, moeten die voor de bestemmingswaarde in de boeken worden opgenomen. In dit geval dus voor de landbouwwaarde. Dat zou betekenen dat de gemeente direct na de aankoop de gronden moet afboeken. De uitzondering hierop is als de grond wordt aangemerkt als strategische aankoop. In dat geval mag de grond tegen de aankoopwaarde in de boeken opgenomen worden. Het BBV meldt het volgende over de aankoop van strategische gronden. Om fluctuatie van de grondprijs tegen te gaan mag voor deze gronden onder de volgende cumulatieve voorwaarden voor wat betreft de toepassing van artikel 65 BBV uitgegaan worden van de toekomstige bestemming in plaats van de geldende bestemming: • De gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten 4/8

www.gemeenteAltena.nl

•

• • • •

grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; De gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; De visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk; Er is een betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling van provincie of rijksoverheid; Het mag alleen gaan om gebiedsontwikkeling voor de bouw van woningen en niet voor bedrijfsterreinen; Periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige woningbouwbestemming

Uitwerking in Altena • Naast het voorstel om de gronden aan te kopen, is het voorstel ook expliciet te besluiten tot het starten van de ontwikkeling van het gebied. • Wij hebben een bodemonderzoek uitgevoerd op deze locatie. De gronden vallen verder vrijwel volledig buiten de aanduiding ‘archeologisch waardevol’. • Uit recent overleg met de provincie blijkt dat zij deze plek voorstelbaar vinden voor een verdere ontwikkeling en uitwerking. Uitgaande hiervan is er vooralsnog geen noodzaak om de gronden af te boeken. Wel wordt over het aankoopbedrag jaarlijks rente in rekening gebracht. Het gaat hierbij om een rentelast van € 10.200 per jaar. Dit rentebedrag wordt t.z.t. overgenomen in de nog vast te stellen grondexploitatie. De verwachting is dat de grondexploitatie eind 2022 / begin 2023 door de gemeenteraad vastgesteld kan worden. Als we kiezen voor verkoop aan een externe partij, dan wordt de rentelast verdisconteerd in de verkoopsom, indien mogelijk. Risico’s aankoop Na de aankoop bestaan drie mogelijkheden: 1. Doorverkoop van de grond aan een ontwikkelaar 2. Ontwikkeling van de locatie door de gemeente zelf 3. Afboeken van de grond bij het niet doorgaan van de ontwikkeling Ad. 1) Doorverkoop De gemeente kan de grond doorverkopen aan een ontwikkelende partij. In dat geval wordt vooraf de marktwaarde bepaald op basis van een residuele grondwaardeberekening.

Verder moeten er afspraken gemaakt worden over de te volgen procedure, het programma, de inrichting en de overdracht, enz. Dit wordt in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd. Uitgaande dat er een ontwikkeling op de grond zal gaan plaatsvinden, is het risico van een lagere opbrengst, naar verwachting, zeer klein.

5/8

www.gemeenteAltena.nl

Ad. 2) Zelfrealisatie We kunnen er ook voor kiezen om de gronden zelf te gaan ontwikkelen. In dat geval moet de gemeenteraad een exploitatie vaststellen. Uitgaande van de globale busisnesscase, lijkt dit een positieve grondexploitatie te kunnen worden Ad. 3) Afboeken Als de ontwikkeling niet doorgaat, moet de grond worden afgeboekt naar de agrarische waarde (ca. € 7,-/m2). Uitgaande van de aankoopwaarde van € 25,-/m2, betekent dat een eenmalige last van € 1,45 miljoen. Om het risico van het niet kunnen ontwikkelen zo klein mogelijk te maken, is gekozen om vooraf met de provincie te overleggen en een bodemonderzoek uit te voeren. Uitgaande van de uitkomsten, is de inschatting dat dit risico klein is. Het is niet nodig om dit bedrag volledig te reserveren.

Participatieproces De aankooponderhandelingen vonden plaats in vertrouwelijkheid met de huidige eigenaren. Bij de verdere planuitwerking wordt uiteraard bekeken hoe we de omgeving goed mee kunnen nemen. Dit traject werken we later verder uit. Aanpak Het plan is om nog in 2021 de gronden juridisch af te nemen. Daarna gaan we aan de slag met de verdere ontwikkelstrategie. We kunnen de gronden zelf ontwikkelen of verkopen aan één of meerdere ontwikkelaars. Communicatie De aankoop betreft de betrokken partijen

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Altena, de loco-secretaris,

de burgemeester,

drs. ir. C. Verweij

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

Bijlagen - Koopovereenkomst (geheim) - Businesscase ontwikkeling (geheim);

6/8

www.gemeenteAltena.nl

7/8

www.gemeenteAltena.nl

Raadsbesluit De raad van de gemeente Altena, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op de nota grondbeleid gemeente Altena 2019.

besluit: 1. Te besluiten dat de gronden aan de zuidkant van Woudrichem, gelegen nabij de Middelvaart en de Almkerkseweg (kadastraal bekend: Woudrichem, sectie D, nummers: 462, 463, 584 en 585) met een gezamenlijke oppervlakte van 8,2 ha worden aangekocht als strategische aankoop, met als doel die te (laten) ontwikkelen voor woningbouw. 2. Voor de aankoop een krediet beschikbaar te stellen van € 3.059.812,50; 3. De benodigde gelden voor de aankoop ad € 2.039.875,- te voteren ten laste van dit krediet.

de voorzitter,

de raadsgriffier,

drs. E.B.A. Lichtenberg MCM

drs. S.J. Peet

8/8

www.gemeenteAltena.nl