Geanonimiseerd - Brief Van den Berg Ruimtelijke ordening over Tiny houses Almkerk

Van den Berg ruimtelijke

ordening

Van den Berg Ruimtelijke Ordening

Gemeenteraad van Altena Postbus 5 4286 ZG ALMKERK

Datum: Bijlage: Onderwerp:

't Rand 9 4285 DE Woudrichern TEL EMAIL WEB

0183 - 23 03 90 info©vdberg-ro.n1 www.vdberg-ro.n1

KVK IBAN BTW

51692422 NL11RAB00145571831 NL850130116B01

22 juni 2023 1 Tiny houses Hoekje 3a te Almkerk.

Geachte leden van de raad, Tijdens de vergadering van de Altenaronde op dinsdag 27 juni 2023 komt aan de orde het voorstel over een verklaring van geen bedenkingen voor de ontwikkeling van tijdelijke tiny houses aan Hoekje 3a in Almkerk. Op dit voorstel wil ik door middel van deze brief reageren namens de volgende personen: 1. de heer wonende op het adres Almkerk; _ 2. mevrouw wonende op het adres Almkerk; 3. mevrouw en de heer wonende op het adres Almkerk; 4. mevrouw wonende op het adres Almkerk. Zorgen Mijn opdrachtgevers wonen in de directe omgeving van de locatie van de beoogde tiny houses. Vanaf hun woonpercelen hebben mijn opdrachtgevers vrij en ruim uitzicht over het betreffende perceel. Met de realisatie van de tiny houses en de geplande landschappelijke inpassing op deze locatie gaat dit uitzicht verloren. Daarnaast zal het intensievere gebruik van het perceel ertoe leiden tot overlast. De ontwikkeling van de tiny houses heeft daarmee onmiskenbaar negatieve gevolgen voor hun woon- en leefgenot. De tot op heden gepresenteerde plannen laten niet zien welk beeld er op de locatie op korte en lange termijn ontstaat. Zo zijn de plannen niet duidelijk en niet consistent en geven deze veel ruinnte voor interpretatie. Aangezien de woningen slechts tijdelijk op de locatie blijven staan, is het de vraag hoe de locatie over een aantal jaren wordt achtergelaten.

Dit geeft veel onzekerheid bij mijn opdrachtgevers.

2

Bij de stukken van de Altenaronde voor 27 juni as. zijn geen tekeningen of beelden bijgevoegd van de voorgenomen tiny houses en de daarbij behorende inpassing. Mijn opdrachtgevers vragen zich daarom af of uw raad een volledige en verantwoorde afweging kan maken over de plannen zonder hier volledig inzicht in te hebben. Gelegenheidsplanologie? Bij mijn opdrachtgevers is verbazing over het proces dat zich inmiddels al lange tijd voortsleept. Dit proces is in 2019 gestart op het moment dat de gemeente afspraken maakte met de eigenaren van de betreffende gronden in verband met de destijds geplande verplaatsing van het tennispark. Op dat moment is een overeenkomst gesloten door burgemeester en wethouders waarin de locatie wordt gepacht voor een periode van 10 jaar voor een pachtsom van maar liefst € 100.000 in 1 keer. Uiteindelijk is de verplaatsing van het tennispark niet doorgegaan. De afspraken over de pacht waren echter toen reeds definitief en onomkeerbaar. De gemeente zit als gevolg daarvan met een financiele strop op deze locatie van ten minste € 100.000. Vorig jaar heeft het college de pachtovereenkomst voor een bedrag van € 30.000 verlengd voor ten minste 2 jaar verlengd in verband met het project van de tiny houses.

Gezien het voorgaande heeft het er alle schijn van dat het nu toestaan van tiny houses een voor het gemeentebestuur welkome inkomstenbron is om de financiele lasten van het recht van erfpacht te kunnen dragen. Mijn opdrachtgevers kunnen zich daarom niet aan de indruk onttrekken dat hier sprake is van "gelegenheidsplanologie". Juridisch houdbare vergunning? De Rechtbank Zeeland — West-Brabant heeft reeds vorig jaar een oordeel heeft gegeven over de ontwikkeling van tiny houses op deze locatie aan het Hoekje. Naar aanleiding van een door mijn opdrachtgevers ingediend verzoek om voorlopige voorziening heeft de Voorzieningenrechter de op 28 juni 2023 verleende omgevingsvergunning voor deze tiny houses op 20 september 2022 geschorst. De uitspraak van de voorzieningenrechter is voor uw informatie bijgevoegd. De Voorzieningenrechter stelt in de genoemde uitspraak onder andere het volgende over de beoogde ontwikkeling: Het is feitelijk niet mogelijk en aannemelijk dat het plan voor de tiny houses zonder onomkeerbare • gevolgen kan worden beeindigd; Er is geen onderbouwing voor de behoefte aan de beoogde woningen; • Het is geenszins uitgesloten dat het project in strijd is met de Interim Onngevingsverordening • Gezien bovenstaande gebreken in de eerder verleende omgevingsvergunning, is het volgens de Voorzieningenrechter zeer de vraag of deze gebreken kunnen worden hersteld.

Om deze reden is de omgevingsvergunning geschorst. Het is overigens opvallend dat in het voorstel van het college aan uw raad geen melding wordt gemaakt van deze uitspraak. De indruk van gelegenheidsplanologie wordt versterkt door de manier waarop het college nu (opnieuw) tot een omgevingsvergunning voor de tiny houses wil komen, ondanks de uitspraak van de rechter over deze ontwikkeling. lmmers, de huidige (juridische) omstandigheden zijn niet anders dan

3

ten tijde van de uitspraak van de rechter. In dat verband wijzen mijn opdrachtgevers onder ander op het provinciale beleid dat de bouw van nieuwe woningen buiten de bebouwde kom verbiedt. De locatie aan het Hoekje ligt volgens de provinciale omgevingsverordening buiten de bebouwde kom. De vraag is en blijft daarom of een nieuw in te dienen vergunningsaanvraag wel tot een juridisch houdbare vergunning leidt. Het feit dat de ontwikkeling door de Minister is aangemerkt als een project dat valt onder de Crisis- en Herstelwet maakt dat niet anders. Doze aanwijzing leidt alleen tot een mogelijk snellere procedure, maar de regels voor de inhoudelijke toetsing van een vergunningsaanvraag zijn met deze aanwijzing niet veranderd. Financiele risico's Het college geeft op geen enkele wijze duidelijkheid over de financiele gevolgen van het project voor de gemeente. Het plaatsen van vraagtekens hierbij is terecht, aangezien voor rekening en risico van de gemeente de locatie bouw- en woonrijp wordt gemaakt. Het is volstrekt onduidelijk op welke wijze de kosten daarvan door de gemeente worden gedekt en op welke wijze deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemers. Bij de in 2022 ingediende aanvraag was het de bedoeling dat de gemeente de kosten van het bouw- en woonrijp maken zou voorfinancieren. Tevens is de vraag wie voor de kosten opdraait op het moment dat de vergunning is verlopen.

Het is immers de bedoeling om een tijdelijke vergunning to verlenen en na afloop van de vergunning zal het terrein weer in oorspronkelijke staat moet worden hersteld. Het kan on mag niet zo zijn dat de gemeente de kosten van het project betaald. Dit zou namelijk betekenen dat de gemeente ongeoorloofde staatssteun verleent. Slotsom en verzoek Kennelijk is het college er veel aan gelegen om koste wat kost het project voor de tiny houes or doorheen to drukken, ondanks alle juridische en financiele risico's die daaraan verbonden zijn. Daarbij zijn mijn opdrachtgevers zeer verbolgen over het feit dat het nu bedoeling is om de vergunning voor een periode van 15 jaar te verlenen, terwip het in eerste instantie de intentie was om de tiny houes slechts voor 10 jaar toe to staan. Het college herhaaldelijk toezeggingen en beloftes gedaan aan mijn opdrachtgevers dat de tiny houses or maximaal 10 jaar zouden staan. Door nu de termijn van 15 jaar to introduceren is het college ongeloofwaardig on niet betrouwbaar. Met deze gang van zaken hebben mijn opdrachtgevers het gevoel dat met hun belangen wordt gesold. Met het opnieuw indienen van een vergunningsaanvraag voor in essentie hetzelfde project wordt dit beeld enkel versterkt.

Mijn opdrachtgevers verzoeken uw raad om aan alle betrokken partijen duidelijkheid to geven over dit project en de verklaring van goon bedenkingen voor de ontwikkeling van tiny houses aan het Hoekje niet to verlenen. Eon dergelijk besluit voorkomt slepende en kostbare procedures voor de initiatiefnemers, het gemeentebestuur on omwonenden.

4

Vragen? Als u naar aanleiding van deze brief vragen heeft of behoefte heeft aan nader overleg kunt u vanzelfsprekend contact met nnij opnemen.

Met de ij e groet, I Advies in juirjntIijke Ordening b.v. n de B

John

Bijla 1.

erg MSc

A

rift uitspraak vetzoek om voorlopige voorziening d.d. 20 september 2022