Bijlage Omgevingsdialoog bij RV VVGB voor 6 appartementen in Werkendam

Omgevingsdialoog

Nieuwbouw appartementen

Pompstraat Werkendam

Datum: 17-05-2023

Pagina | 1

Inhoudsopgave 1.Inleiding ...................................................................................................................................................................... 3 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................................. 3

1.2

Het plangebied ...................................................................................................................................... 4

2.

Verslag buurtparticipatie ........................................................................................................................ 5 2.1

Betrokkenen die benaderd zijn .................................................................................................. 5

2.2

Reacties/ opmerkingen/ vragen van de omwonenden .............................................. 6

3.

Reactie op opmerkingen omwonenden......................................................................................... 7 3.1

Ontsluiting tussen Vissersdijk 1/1B en 3 ............................................................................ 7

3.2

Wordt er trillingvrij geheid ............................................................................................................ 7

3.3

3 of 2 lagen en dichter naar de Hoogstraat ...................................................................... 7

3.4

Directe balkons en ramen grenzend aan de aanliggende tuinen........................ 8

3.5

Uitzicht vanuit de tuinen op de oude bomen verdwijnt ............................................ 9

3.6

Krijgt het appartementengebouw ramen/galerijen en/of balkons aan de achterzijde(oostzijde) en wat komt er aan de noordzijde? .................................. 10

3.7

Hoeveel meter staat het gebouw vanaf de erfgrens van Hoogstraat 31..... 10

3.8

Vermindering woongenot ............................................................................................................. 11

3.9

Liever geen gebouw op de hoek van de Pompstraat en de Vissersdijk ....... 11

3.10

Zijn er voldoende parkeerplaatsen? ..................................................................................... 11

3.11

Extra verkeersbewegingen ......................................................................................................... 12

3.12

Zijn de oude bestaande bomen echt te behouden?................................................... 13

3.13

Zorg over de veiligheid van jonge kinderen in de buurt door het verkeer 15

3.14

Sommige woningen hebben een beschermd dorpsaangezicht, dan wel nieuwe appartementen? ............................................................................................................... 15

3.15

Verlies van privacy ........................................................................................................................... 15

3.16

Waardevermindering van de omliggende woningen ................................................. 16

3.17

Modern uiterlijk van de appartementen ............................................................................ 16

Bijlagen .......................................................................................................................................................................... 16 Bijlage 1: brief d.d. 23 maart 2023 ...................................................................................................... 16 Bijlage 2:

Ontwerpboekje: ........................................................................................................................ 16

Pagina | 2

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

De locatie van deze ontwikkeling ligt achter het monumentale pand aan de Hoogstraat 37 te Werkendam. De initiatiefnemers willen dit prachtige pand behouden voor Werkendam. Het pand dat in Werkendam bekend is als het voormalige pand van tandarts Mijnlieff, beschikt over een grote tuin met achter in schitterende bomen en een monumentaal prieeltje. Om het monumentale pand te redden en weer geheel op te knappen zijn wij eind 2018, een initiatief gestart om dit te kunnen financieren. Dit alles in overleg met de gemeente en daarop heeft een delegatie van de voormalige gemeente Werkendam een bezoek aan de locatie gebracht om te beoordelen of erachter in de tuin een nieuwbouw ontwikkeling mogelijk gemaakt kon worden. Vervolgens is er een plan ontwikkeld waarbij het uitgangspunt is geweest om de bestaande bomen, het prieeltje en het monumentale pand te herstellen en te behouden. Op basis van deze voorwaarden heeft de gemeente toegezegd enthousiast te zijn over het plan van een kleinschalig, kwalitatief hoogwaardig appartementengebouw achter in de tuin. Dit is in de laatste gemeenteraadsvergadering van de gemeente Werkendam bekrachtigd. In eerste instantie is er daaropvolgend een nieuwbouwplan getekend met een appartementengebouw bestaande uit 4 bouwlagen, met op iedere bouwlaag maximaal 2 appartementen.

Het huidige aangepaste plan bevat een appartementengebouw met een begane grond, eerste en tweede terug liggende verdieping. Totaal biedt het verkleinde gebouw daarmee ruimte aan 6 ruime hoogwaardige appartementen. Het prieeltje aan de Pompstraat zal blijven bestaan en onderdeel worden van de gemeenschappelijk tuin van de appartementen. Daarnaast wordt dit beeldbepalende object gerestaureerd en in ere hersteld.

Pagina | 3

1.2

Het plangebied

Het plangebied betreft het perceel Hoogstraat 37 te Werkendam. Het perceel is gelegen in het centrum van Werkendam op de hoek van de Pompstraat en de Vissersdijk. Het plangebied betreft het perceel Hoogstraat 37 te Werkendam, kadastraal bekend gemeente Werkendam, sectie O, nummer 2111. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van ca. 2653 m2. Het perceel van het plangebied valt onder het bestemmingsplan: Centrum Werkendam C - 2. Deze bestemming staat ook bebouwing toe binnen het plangebied. Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

Pagina | 4

2. Verslag buurtparticipatie Wij willen graag de buurtbewoners op de hoogte brengen van de plannen. Daarom hebben wij als zowel initiatiefnemers van het restaureren van het pand aan de Hoogstraat 37, als ook de nieuwbouwplannen in de achtergelegen tuin, op 23 maart 2023 de directe buurtbewoners geïnformeerd middels een brief met als bijlage het schetsboek van het appartementengebouw. Hierbij hebben wij aangegeven dat wij achter dit plan staan. En dat we daarom voornemens zijn de benodigde vergunning aan te vragen bij de gemeente Altena. De omwonenden hebben wij verzocht om op de brief te reageren, zodat wij op hun feedback kunnen reageren alvorens de definitieve plannen in te dienen bij de gemeente. Een aantal omwonenden heeft inhoudelijk gereageerd. Wij zullen in dit verslag de reacties op de brief weergeven en vervolgens zullen wij als initiatiefnemer onze reactie hierop geven. Wij nemen de reacties van de omwonenden zeer serieus en zullen op een aantal punten, zoals hieronder zal worden beschreven, de opmerkingen van de omwonenden inpassen in het plan.

2.1

Betrokkenen die benaderd zijn

De volgende adressen hebben de bovengenoemde brief (zie bijlage 1.) met daarbij het schetsboek ontvangen: -

Hoogstraat 27A – 35

-

Kerkstraat 3, 4

-

Laantje 1A

-

Pompstraat 1

-

Vissersdijk 1 – 5 (oneven nummers)

-

Vissersdijk 2 – 30 (even nummers)

Pagina | 5

2.2

Reacties/ opmerkingen/ vragen van de omwonenden

Hieronder de opmerkingen en/of vragen van de omwonenden. Er zijn hierbij sommige opmerkingen van omwonenden samengevoegd omdat zij dezelfde strekking hebben: 1. Wat gebeurt er met de ontsluiting tussen Vissersdijk 1/1B en 3? 2. Wordt er trillingvrij geheid? 3. Het bouwen van 3 lagen lijkt ons hoog, voorkeur heeft 2 lagen op eventueel een grotere oppervlakte, ook ligt het gebouw dichter naar de Hoogstraat als het naastgelegen pand aan de Pompstraat. 4. Geen directe balkons of ramen aan de zijde van de aangrenzende tuinen 5. Het uitzicht vanuit de tuinen aan de Hoogstraat op de oude bomen verdwijnt. 6. Krijgt het appartementengebouw ramen/galerijen en/of balkons aan de achterzijde(oostzijde) en wat komt er aan de noordzijde? 7. Hoeveel meter staat het gebouw vanaf de erfgrens van Hoogstraat 31? 8. Vermindering van woongenot 9. Liever geen gebouw op de hoek van de Pompstraat en Vissersdijk 10.Extra verkeersbewegingen 11.Zijn er voldoende parkeerplaatsen? 12.Zijn de oude bestaande bomen echt te behouden? 13.Zorg over de veiligheid van jonge kinderen in de buurt door het verkeer 14.Sommige woningen hebben een beschermd dorpsaangezicht, dan wel nieuwe appartementen? 15.Verlies privacy 16.Waardevermindering van de omliggende woningen 17.Modern uiterlijk van het pand

Pagina | 6

3. Reactie op opmerkingen omwonenden Op basis van de gestelde vragen en de gegeven opmerkingen zullen wij hieronder per onderwerp een toelichting geven. Hierbij zijn sommige onderwerpen, omdat deze dezelfde strekking hebben, samengevoegd.

3.1

Ontsluiting tussen Vissersdijk 1/1B en 3

Om te voorkomen dat de ruimte tussen Visserdijk 1/1B en 3 een mogelijke hangplek in de buurt zou kunnen worden wordt momenteel onderzocht om de huidige poort aan de achterzijde van Vissersdijk 1B naar voren te plaatsen. Hiermee willen we kwaliteit toevoegen aan de omgeving. Deze doorgang zal gebruikt kunnen worden door de toekomstige bewoners van Hoogstraat 37 en de bewoners van de nieuwe appartementen. Deze doorgang zal alleen toegankelijk blijven voor voet- en fietsverkeer. De doorgang zal afgesloten worden door middel van een afsluitbare poort.

3.2

Wordt er trillingvrij geheid

In oude centra kiezen wij altijd voor een trillingvrije heimethode. Voor de juiste keuze van de fundering dient er nog nader grondonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van de resultaten hiervan wordt er gekozen voor een passend funderingssysteem. Deze keuze zal ten alle tijden een trillingvrij systeem zijn. Aangezien wij als ontwikkelaar ook de eigenaar zijn van Hoogstraat 37 zal duidelijk zijn dat wij hier ook belang bij hebben.

3.3

3 of 2 lagen en dichter naar de Hoogstraat

Oorspronkelijk is met de voormalige gemeente Werkendam overeenstemming bereikt over een gebouw op palen met daarboven 3 woonlagen, dus feitelijk 4 lagen hoog. Dit is teruggebracht naar een gebouw direct op het maaiveld bestaande uit een begane grond, eerste verdieping en een tweede ‘terug liggende’ kleinere verdieping. Als er lager zou worden gebouwd met hetzelfde aantal appartementen, zal de tuin verder worden volgebouwd. Door het huidige ontwerp kan de openheid tussen Hoogstraat 37 en de nieuwbouw beter worden gehandhaafd. Zoals al in de inleiding aangegeven, is dit nieuwbouwplan de economische drager voor het kunnen herstellen van het monumentale pand Hoogstraat 37. Het aantal van 6 appartementen is hiervoor nodig om dit te kunnen realiseren. Pagina | 7

Het gebouw staat dichter naar de Hoogstraat dan het naastgelegen gebouw aan de Pompstraat. De reden hiervoor is dat wij het bestaande prieel willen behouden en restaureren. Als wij het gebouw opschuiven naar de Pompstraat zal het prieel moeten worden afgebroken. Dit lijkt ons een slechte zaak. Ook is het gebouw stedenbouwkundig teruggelegd vanaf de hoek zodat het bestaande groen zoveel mogelijk kan worden gehandhaafd en het een open hoek blijft aan de Vissersdijk/Pompstraat.

3.4

Directe balkons en ramen grenzend aan de aanliggende tuinen

Om de inkijk bij naastgelegen tuinen tot een minimum te beperken zijn er een aantal bewuste keuzes gemaakt met betrekking tot de plaatsing van ramen en de indeling van het gebouw. Er is bewust gekozen om de ramen aan de oostzijde klein te houden, uiteraard moeten wij daarbij wel voldoen aan de nieuwbouw eisen met betrekking tot daglichttoetreding. Tevens zijn dit ramen waarachter zich een slaapkamer of badkamer bevindt. De keuze van deze indeling is ook gemaakt om de inkijk naar naastgelegen huizen en percelen te beperken. Op het balkon van het appartement op de bovenste verdieping is aan de noordzijde een privacy scherm toegevoegd. De balkons op de eerste verdieping zijn bewust aan de westzijde geplaatst. Ook zal de rij bomen die nu reeds in de tuin aanwezig is aan de oostkant, worden verlengd tot aan de meest zuidoostelijk gelegen bebouwing van het pand aan de Hoogstraat. Hierdoor ontstaat er minder inkijk en tevens een mooie groene wand aan de binnenzijde van de parallel lopende tuinmuur.

Pagina | 8

3.5

Uitzicht vanuit de tuinen op de oude bomen verdwijnt

De verwachting van enkele omwonenden aan de Hoogstraat was dat het zicht op de grote oude bomen zou verdwijnen. Deze bomen zijn echter zo mooi groot dat de bovenkant van het gebouw ruim onder de kruinen van de bomen blijft, zie hiervoor bijgaande afbeeldingen. Daarnaast is het zo dat we extra bomen plaatsen bij de erfgrens van Hoogstraat 31 waardoor er nog meer groen wordt toegevoegd. Afbeelding 2: zicht vanaf Vissersdijk 18

Afbeelding 3: zicht vanaf Hoogstraat 31

Pagina | 9

3.6 Krijgt het appartementengebouw ramen/galerijen en/of balkons aan de achterzijde(oostzijde) en wat komt er aan de noordzijde? In het schetsboek van 22 maart, wat bij de omwonenden is afgegeven, stonden ramen getekend in de oostgevel van vloer tot plafond. Deze ramen hebben wij verkleind, naar aanleiding van de binnengekomen reacties. Daarnaast zijn dit, zoals eerder vermeld, ramen van slaapkamers en badkamers. Er is dus bewust gekozen om aan deze zijde geen ramen van de woonkamers te plaatsen. Er komt daarnaast geen trappenhuis en/of galerijen aan de oostzijde. De entree van het appartementengebouw is gesitueerd aan de westzijde van het gebouw. Hierdoor zijn aan deze zijde ook de lift en het trappenhuis gesitueerd. Aan de noordzijde komen de ramen voor de woonkamers en keukens. Op de bovenste verdieping zal op de hoek van de oost-/noordzijde een privacy scherm worden geplaatst. De balkons van de eerste verdieping zijn gesitueerd op de hoek van de west-/noordzijde.

3.7 Hoeveel meter staat het gebouw vanaf de erfgrens van Hoogstraat 31 Op bijgaande tekening is te zien dat het gebouw circa 2,5 meter vanaf de erfgrens staat. Afbeelding 4: afstand erfgrens

Pagina | 10

3.8

Vermindering woongenot

Het woongenot van de omwonenden zal niet of nauwelijks verminderen door de realisatie van de appartementen. Het bestaande groen langs de Vissersdijk zal zo veel als mogelijk gehandhaafd blijven zodat de bewoners van de Vissersdijk nog steeds veel groen en bomen aan de voorzijde van hun woning zullen houden. Het gebouw is zodanig op het perceel gepositioneerd en ingedeeld dat de omwonenden aan de Vissersdijk helemaal geen vermindering in privacy hebben bij de omwonenden aan de Hoogstraat zal dit ook niet gebeuren door het toevoegen van groen en privacy-schermen.

3.9 Liever geen gebouw op de hoek van de Pompstraat en de Vissersdijk Zoals al eerder aangegeven is er een economische drager nodig voor het mogelijk maken om de bestaande monumentale woning Hoogstraat 37 te kunnen herstellen. Daarnaast is er vanuit de overheid de voorkeur om in te breiden in plaats van uit te breiden. Ook is het gebouw teruggebracht van 4 bouwlagen naar een gebouw met een begane grond, eerste en een terug liggende tweede verdieping. In overleg met de stedenbouwkundige van de gemeente is dit meerdere malen besproken en er zijn daarop steeds verbeteringen aangebracht in het ontwerp. De stedenbouwkundigen van de gemeente zijn dan ook van mening dat dit gebouw hier goed mogelijk is. Wij willen zoveel mogelijk groen op de hoek van de Vissersdijk/Pompstraat handhaven. Om dit mogelijk te maken is het gebouw enigszins naar achteren gesitueerd t.o.v. de Pompstraat.

3.10 Zijn er voldoende parkeerplaatsen? In het schetsboek van 22 maart 2023 waren 18 parkeerplaatsen op eigen terrein opgenomen. Hiermee voldeden wij aan de gestelde parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per appartement. Echter naar aanleiding van de opmerkingen vanuit de omwonenden hebben wij onderzocht of we nog meer parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen maken. Dit resulteert dat we nu 23 parkeerplaatsen op eigen terrein zullen aanleggen.

Pagina | 11

3.11 Extra verkeersbewegingen Wij ontkennen niet dat er meer verkeersbewegingen zullen zijn, echter zal het parkeren volledig op eigen terrein zijn. Daarnaast biedt de bestemming ook mogelijkheden voor andere plannen. Deze plannen zouden veel meer verkeer met zich mee kunnen brengen. Het huidige plan vinden wij op deze locatie veel meer passend en daarnaast willen we nogmaals benadrukken dat het in ere herstellen van het pand aan de Hoogstraat 37 hierdoor ook wordt mogelijk gemaakt. Het vigerende bestemmingsplan geeft de mogelijkheden aan wat er wel of niet op een locatie mogelijk is om te bouwen. Deze locatie heeft de bestemming Centrum – 2:

Artikel 5 Centrum - 2

5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Centrum - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. horeca in categorie 1 t/m 3a; b. dienstverlening; a. bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 van de bij deze regels behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' (bijlage 1), met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en benzineservicestations; b. wonen; alsmede voor: c.

detailhandel ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';

een en ander met de daarbij behorende: d.

tuinen, erven en terreinen;

e.

groenvoorzieningen;

f.

verkeersvoorzieningen, zoals in- en uitritten, brandgangen en overige verhardingen;

g.

waterhuishoudkundige voorzieningen ten behoeve van waterafvoer, waterberging en infiltratie;

h. nutsvoorzieningen.

Wij hebben gekozen voor de bestemming wonen. Deze keuze zal t.o.v. de hierboven genoemde mogelijkheden de minste verkeersbewegingen geven. Daarnaast is de toegang naar het perceel gelegen aan de Pompstraat. De Pompstraat heeft tweerichtingsverkeer tot aan de Vissersdijk. Dit betekent dat de bewoners komend vanaf de Kerkstraat/Laantje door kunnen rijden tot de toegang van het appartementengebouw maar niet de Vissersdijk op mogen rijden. Dit neemt niet weg dat de mogelijkheid wel bestaat voor de bewoners om de toegang vanaf de Vissersdijk te benaderen. De kortste route om in en uit Werkendam te komen vanaf deze locatie loopt via het Laantje. Dit is dan ook de meest logische route om te gebruiken.

Pagina | 12

3.12 Zijn de oude bestaande bomen echt te behouden? Er is in 2017 een bomeninventarisatie gedaan door EDG boomverzorging uit Almkerk. Dit om de kwaliteit en de toekomstverwachting van de bomen in beeld te brengen. Hieronder een overzicht van de positie van de bomen en in de tabel de kwaliteit en toekomstverwachting.

Pagina | 13

Ten behoeve van de nieuwbouw zullen de bomen met nummer 8, 9 en 10 worden verwijderd. Boom 8 moet in ieder geval worden verwijderd vanwege de kwaliteit van de boom, nummer 10 heeft reeds al de nodige aandacht nodig. De kwaliteit van boom 9 is goed, maar deze past niet binnen het plan. De overige prachtige oude (grote)bomen langs de Vissersdijk blijven bestaan. Dit vinden wij ook belangrijk omdat deze horen bij Werkendam. Evenals wij vinden dat daarom het pand van Mijnlieff moet worden behouden met het daarbij behorende prieel. De wildgroei tussen deze bomen zal worden verwijderd en het benodigde onderhoud aan de bomen zal worden uitgevoerd om ervoor te zorgen dat deze bomen er wat ons betreft nog eeuwen blijven staan. Daarnaast zullen er langs de erfgrens van Hoogstraat 31 nieuwe bomen worden geplant om extra groen toe te voegen en mooi groen in het zicht te krijgen voor zowel de bestaande bewoners als de nieuwe bewoners. De kruinen van de bomen langs de Vissersdijk zijn hoger dan het appartementengebouw en het appartementengebouw staat volledig buiten de kruinen van de bomen. Zodoende valt het gebouw mooi weg achter het groen.

Pagina | 14

3.13 Zorg over de veiligheid van jonge kinderen in de buurt door het verkeer Wij denken dat de veiligheid van jonge kinderen en de veiligheid in haar algemeenheid is onder te verdelen in twee hoofdpunten. -

Het verkeer tijdens de bouwperiode Het dagelijkse verkeer

Over het verkeer tijdens de bouwperiode maken wij afspraken met de aannemer zodat dit op een veilige manier wordt gedaan. U kunt hierbij denken aan de bouwroute (alleen vanaf het Laantje) aangegeven met routeborden. Hierbij krijgen de leveranciers/onderaannemers de verplichting om deze route te volgen. Ook zullen er bouwhekken worden geplaatst zodat de bouwplaats, met al haar machine bewegingen, niet toegankelijk is voor kinderen. Op het dagelijks verkeer nu en zodra de bouw gereed is hebben wij helaas weinig invloed. Zoals eerder aangegeven hebben wij de toegang naar het appartementengebouw aan de Pompstraat gelegd. Hierdoor willen wij onder andere bewerkstelligen dat de bewoners de route kiezen van en naar het Laantje, dit om de Vissersdijk zo min mogelijk te belasten.

3.14 Sommige woningen hebben een beschermd dorpsaangezicht, dan wel nieuwe appartementen? Een nieuw gebouw in de omgeving van woningen met een beschermd dorpsgezicht doet hier geen afbreuk aan.

3.15 Verlies van privacy Zoals ook eerder in het verslag benoemt is er rekening gehouden met de privacy van de omwonenden en daarom zijn er in eerdere fases, maar ook naar aanleiding van de reacties op de brief een aantal bewuste inpassingen gedaan op de tekeningen: -

Woonkamers zo geplaatst, zodat zowel omwonenden als nieuwe bewoners zoveel mogelijk privacy hebben/houden Hogere/kleinere ramen aan de oostkant Privacy schermen op de bovenste verdieping op het terras aan de noordoostkant van het gebouw Entree, trappenhuis en lift aan de westzijde Het gebouw blijft lager dan de bomen aan de Vissersdijk zijde

Pagina | 15

3.16 Waardevermindering van de omliggende woningen Om te bepalen of er een waardevermindering van de omliggende woningen zal zijn zullen wij een planrisico-analyse laten uitvoeren door een erkend bureau.

3.17 Modern uiterlijk van de appartementen De architect maakt vanuit zijn deskundigheid een ontwerp. Dit ontwerp zal worden afgestemd met de gemeente. Het huidige schetsontwerp is reeds een aantal malen met de deskundigen van de gemeente besproken. Hierin kwam steeds naar voren om juist moderner te ontwerpen dan bijvoorbeeld de architectuur van Hoogstraat 37.

Bijlagen Bijlage 1: brief d.d. 23 maart 2023 Bijlage 2: Ontwerpboekje: 212271 l 17-05-2023 l Pompstraat l VO

Pagina | 16