Bijlage MPG 2023 bij de Jaarstukken 2022 bij RV Jaarstukken 2022
Tekst van het document
(bijlage behorende bij de Jaarrekening 2022)
Inhoudsopgave
Samenvatting
3
Inleiding, doelstellingen en uitgangspunten
4
Samenvatting per Grondexploitatie
6
-
Achter de Schans Fase 1 te Werkendam Achter de Schans Fase 2 te Werkendam Blokland te Wijk en Aalburg Bronkhorst te Andel Cronenburg te Uitwijk De Burcht te Werkendam Den Eng te Veen Hoog Meeuwen Jonker Petfood en Tjalmastraat te Veen MFA te Veen De Nieuwe Banne te Sleeuwijk Postweide te Woudrichem De Roode Camer te Hank Waterfront De Veene te Veen De Zandweide te Dussen Vrijkomende schoollocaties
~2~
Samenvatting De gemeente Altena kent 15 grondexploitatieplannen verspreid over de diverse kernen van de gemeente. Daarnaast is in dit Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) ook de stand van zaken opgenomen met betrekking tot de vrijkomende schoollocaties. Bij vaststelling van dit MPG autoriseert uw raad, conform beleidsuitgangspunt Nota Grondbeleid Altena 2020, de budgetten ter uitvoering van de grondexploitaties aan ons college.
Overzicht kasstromen vanaf 2023 en gecalculeerd eindresultaat (bedragen x € 1.000) Boekwaarde 31-12-2022
Nog te maken Nog te verwachten
Gecalculeerd
Jaar
NCW
kosten opbrengsten resultaat op EW
EW
1-1-2023
Achter de Schans Fase 1
Werkendam
6.546
4.411
10.396
-561
2025
-528
Achter de Schans Fase 2
Werkendam
2.756
6.004
8.577
-183
2028
-163
Blokland
Wijk en Aalburg
1.789
164
1.261
-692
2024
-665
Bronkhorst
Andel
1.981
3.528
4.474
-1.035
2030
-883
Cronenburg
Uitwijk
9
195
474
270
2024
259
De Burcht
Werkendam
910
6
308
-608
2023
-596
Den Eng
Veen
4.425
0
4.675
250
2023
250
Hoog Meeuwen
Meeuwen
-161
137
0
24
2023
24
Tjalmastraat
Veen
-64
82
0
-17
2023
-17
MFA
Veen
Nieuwe Banne
Sleeuwijk
Postweide
Woudrichem
1.651
Roode Camer
Hank
448
Waterfront De Veene
Veen
1.005
Zandweide
Dussen
Vrijgekomen schoollocaties Totaal
diversen
0
0
0
0
2022
0
165
404
642
73
2025
69
37
285
-1.402
2023
-1.375
1.268
1.207
-508
2025
-479
33
613
-425
2024
-408
-399
896
761
264
2025
248
638
0
638
0
0
21.699
17.165
34.311
-4.550
-4.264
Doordat de nog te maken kosten en te verwachten opbrengsten per plan concurrentiegevoelige informatie bevatten hebben wij deze enkel op totaal niveau toegelicht. Bovenstaande gegevens zijn gebaseerd op de kostprijscalculaties. Deze calculaties worden jaarlijks herzien rekening houdend met de economische omstandigheden.
~3~
Inleiding, doelstelling en uitgangspunten Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 (hierna: MPG) van de gemeente Altena. Er wordt gerapporteerd op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2023. Een grondexploitatie is een meerjarige projectbegroting en is een middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. De beleidskaders waaraan deze projecten getoetst worden zijn de Structuurvisie, de Woonvisie, de nota Grondbeleid, de nota Grondprijzen en de financiële verordening. Het MPG is een samenvattend document van alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten binnen de gemeente waar sprake is van het exploiteren van gronden. De doelen van dit document zijn het: - leveren van inzicht en overzicht. Per project worden de financiële, programmatische en planningsuitgangspunten geactualiseerd weergegeven; - inzicht geven in de risico’s binnen de projecten en voor alle projecten bij elkaar; - bijdragen aan efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle exploitaties worden geactualiseerd en vastgesteld; - een sturingsdocument: op basis van de optelling van de projecten (programmatisch en financieel) kunnen keuzes worden gemaakt over prioriteiten om beter aan te sluiten op beleidsdoelstellingen en financiële mogelijkheden.
Highlights - Totaal grondverkopen alle grondexploitaties is in 2022 € 2,7 mln.; - Aan bouw- en woonrijp maken is in 2022 voor bijna € 3,2 mln. gerealiseerd; - De totale verliesvoorziening voor alle verliesgevende complexen per 31-12-2022 € 5,0 mln.; - In 2022 is voor de winstgevende plannen een (tussentijdse) winst genomen van € 0,2 mln.; - Hierna bedraagt de totale winstpotentie van de overige plannen vanaf 2023 nog € 0,8 mln. Marktontwikkelingen De ramingen van bouw- en woonrijp maken zijn aangepast naar prijspeil 1 februari 2023. Gelet op de huidige marktontwikkelingen opnieuw verhoogd. Parameters - Rente vanaf 2020 - Kostenstijging - Opbrengststijging - Disconteringsvoet - Grondprijzen
0,74 % 4,1 % voor 2023, 3,3% voor 2024, 2,8% voor 2025 en 2,7% voor 2026. 1,50 % jaarlijks tot 5 jaar, daarna 0,00 % 2,00 % vastgestelde grondprijsbrief Altena 2021-2022
Risico's in grondexploitaties Voor het berekenen van risico’s binnen de grondexploitaties wordt een wetenschappelijke en betrouwbare methode gehanteerd. Dit is een simulatietechniek waarbij de grondexploitatie niet één ~4~
keer maar vele malen wordt gesimuleerd, elke keer met andere startcondities (zoals het rentepercentage, kostenstijging, opbrengststijging en looptijd ). Daarnaast hebben wij gelet op de huidige marktontwikkelingen, voor het risicoprofiel, de grondexploitaties doorgerekend met een index op de kosten van 10% voor de jaren 2023 en 2024. Reserves en voorzieningen Het benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Altena wordt bepaald aan de hand van de berekening van de risico’s. De hoogte van een verliesvoorziening wordt bepaald aan de hand van de Netto Contante Waarde. Op basis van het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitaties de komende jaren en de uitgevoerde gevoeligheidsanalyses, is op dit moment geen aanpassing van de Reserve Grondexploitaties nodig. De aanwezige buffer voor risico's is afdoende om dit risicodeel af te dekken. Maximaal risico rekening houdend met uitgevoerde gevoeligheidsanalyses, getroffen voorzieningen en te verwachten winsten: - Totaal uitkomsten gevoeligheidsanalyse -/- € 4,4 mln. - Af: getroffen verliesvoorzieningen +/+ € 5,1 mln. Positief verwacht eindresultaat alle grexen incl. mogelijke risico’s +/+ € 0,7 mln. Het risico bij door rekening op basis van het scenario 10% inflatie op de kosten zou een gevolg hebben op de verliesgevende plannen van € 1,7 mln, waarmee de voorzieningen verhoogd zouden moeten worden.
De winstgevende plannen geven hierbij totaal nog een positief saldo van € 1,0 mln. Het saldo van de Algemene Reserve Grondexploitaties bedraagt per 31 december 2021 € 4,0 mln. (was per 1 januari 2021 € 4,9 mln). Het weerstandsvermogen is dus ruim voldoende om de mogelijke risico’s op te vangen.
~5~
Grondexploitatieprojecten Achter de Schans Werkendam Fase 1
Impressie plangebied Achter de Schans, verdeeld over fase 1 en 2.
Ontwikkelingen en programmering De geplande uitbreidingswijk moet ruimte bieden voor zo'n 300 woningen. Deze exploitatie betreft fase I en voorziet in 150 woningen. De planperiode loopt tot 2025 (was 2027). Het programma voorziet in: 21 sociale appartementen; 10 grondgebonden sociale rijwoningen; 8 rijwoningen goedkope koop; 56 rijwoning middel duur; 8 levensloopbestendige woningen; 47 vrijstaand/2^kap duur koop. De woningen zijn voor deze fase nagenoeg allemaal verkocht. Start bouw mei 2023. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2025)
€ -559.880 (nadelig)
Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ -527.586 (nadelig)
Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2021 Vrijval 2022 Verliesvoorziening per 31 december 2022
-/-
€ 590.000 € 62.000 € 528.000
Risicoanalyse Er is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd met kansen bedreigingen. Dit met een bandbreedte bij de parameters. Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Achter de Schans fase 1
~6~
bij het meest negatieve scenario zal eindigen met een maximaal verliessaldo van ca.€ 590.000. Dit is € 100.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 320.000. Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG
€ -528.000 € -590.000
Verschil resultaat
€ 62.000
De grondexploitatie was bij de begroting 2023 € 590.000 negatief. De belangrijkste verschillen zijn een aanbestedingsvoordeel op bouw- en woonrijp maken van € 62.000 en een rentevoordeel als gevolg van lagere kosten en kortere looptijd.
~7~
Achter de Schans Werkendam Fase 2 Ontwikkelingen en programmering Deze exploitatie betreft fase 2 en voorziet in 150 woningen. Bij raadsbesluit van 24 september 2022 is het bestemmingsplan en de grondexploitatie vastgesteld. De planperiode loopt tot 2028. Het programma voorziet in: 14 sociale appartementen; 15 grondgebonden sociale rijwoningen; 22 zorgappartementen; 29 rijwoningen goedkope koop; 46 rijwoning middel duur; 10 levensloopbestendige woningen; 13 vrijstaand/2^kap duur koop. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2028)
€ -183.830 (nadelig)
Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ -163.235 (nadelig)
Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2021 Toevoeging 2022 Verliesvoorziening per 31 december 2022
€ 0 € 163.000 € 163.000
Risicoanalyse Er is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd met kansen bedreigingen. Dit met een bandbreedte bij de parameters. Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Achter de Schans fase 1 bij het meest negatieve scenario zal eindigen met een maximaal verliessaldo van ca.€ 400.000. Dit is € 305.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 471.000. Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG
€ -163.000
Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG
€ 150.000
Verschil resultaat
€ -413.000
De vastgestelde grondexploitatie van september 2022 sloot nog met een positief resultaat van € 150.000. Het nadeel wordt met name veroorzaakt door de hogere kostenramingen van bouw- en woonrijp maken. ~8~
Blokland te Wijk en Aalburg
Impressie plangebied Blokland.
Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is op dit moment circa 52 woningen. De planperiode loopt tot en met 2024. In 2022 zij nog 2 kavels verkocht zodat nog resteert de meest westelijk gelegen strook van circa. 5.000 m2. Hiervoor is een tender in voorbereiding. In de verkaveling van deze strook is het maximaal zestien woningen. De voorlopige verkaveling betreft 12 kleine doelgroep appartementen en 6 levensloopbestendige woningen. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2024) Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ -691.717 (nadelig) € -664.857 (nadelig)
Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2021 Toevoeging 2022 Verliesvoorziening per 31 december 2021
€ 586.000 € 79.000 € 665.000
Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Blokland met maximaal een verliessaldo van ca.€ 685.000 zal eindigen. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 10.000.
~9~
Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG
€ -665.000
Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG Verschil resultaat
€ -586.000 € -79.000
De grondexploitatie was bij de begroting 2023 € 586.000 negatief. De belangrijkste verschillen zijn een aanpassing in het programma met levensloopbestendige woningen en bijstelling opbrengst appartementen naar doelgroepen.
~ 10 ~
Bronkhorst te Andel
Impressie plangebied Bronkhorst.
Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 221 woningen. De planperiode loopt tot en met 2030. Het programma voor 2022-2029 bedraagt circa 64 wooneenheden, bestaande uit rijwoningen, 2^kap, vrijstaand en 13 appartementen. Het plan bestaat uit drie fases. Fase 1 is inmiddels ontwikkeld. Fase 2 wordt momenteel gebouwd. De initiële planning was om medio 2024 te starten met de ontwikkeling van de derde fase. Gelet op de grote vraag, is besloten om die ontwikkeling te vervroegen. De verwachting is om in 2024 het omgevingsplan voor de laatste fase vast te kunnen stellen. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2030) Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ -1.034.585 (nadelig) € -883.009 (nadelig)
Winstneming POC Tot en met 2020 is reeds € 64.000 winst genomen. Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2021 Toevoeging 2022 Verliesvoorziening per 31 december 2022
€ 410.000 € 473.000 € 883.000
Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Bronkhorst met maximaal een verliessaldo van € 888.000 zal eindigen. Dit is € 50.000 hoger dan de vastgestelde waarde.
~ 11 ~
Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 260.000. Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG
€ -410.000 € -883.000
Verschil resultaat
€ -473.000
De grondexploitatie was bij de begroting 2023 € 410.000 negatief. De belangrijkste verschillen zijn: een nadeel op de nog te verwerven gronden en een lagere opbrengst verkopen als gevolg van aanpassingen van het programma. Met de aanpassing van het woningbouwprogramma wordt ingespeeld op de hedendaagse en toekomstige woningbehoefte.
~ 12 ~
Cronenburg te Uitwijk
Impressie plangebied Cronenburg.
Ontwikkelingen en programmering Bij raadsbesluit van 18 oktober 2022 is de grondexploitatie van het plan Cronenburg Uitwijk vastgesteld. Het betreft de realisering van 1 vrijstaande woning en 4 twee-onder-één-kap. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2024)
€ 269.544 (voordelig)
Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ 259.078 (voordelig)
Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Bronkhorst met minimaal een verliessaldo van € 250.000 zal eindigen. Dit is € 8.000 lager dan de vastgestelde waarde. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 10.000. Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG
€ 259.000
Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG Verschil resultaat
€
Niet van toepassing.
~ 13 ~
n.v.t.
De Burcht te Werkendam
Impressie stedenbouwkundige invulling De Burcht.
Ontwikkelingen en programmering Het laatste te ontwikkelen gebied van deze exploitatie is een gebied is in eigendom van Bazalt wonen en de gemeente Altena. In samenwerking met deze twee partijen heeft Boer Ontwikkeling uit Streefkerk een plan ontwikkeld waarvoor in mei 2020 een koop- samenwerkingsovereenkomst tussen alle partijen is gesloten. In dit plan komen 53 wooneenheden, waarvan 14 sociale huurwoningen, 10 patiobungalows met 2 parkeerplaatsen op eigen terrein (verkoop), 22 appartementen (verhuur/verkoop) en 7 seniorenwoningen (verkoop). Op basis van de gesloten koop samenwerkingsovereenkomst is in 2021 een bijdrage ontvangen van € 362k. Bij raadsbesluit van 21-12-2021 is besloten de gronden achter de Hoogstraat 73 aan te kopen. De kosten van € 100k zijn ten laste van grondexploitatie gebracht. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023)
€ -607.754 (nadelig)
Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ -595.837 (nadelig)
Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2021 Toevoeging 2022 Verliesvoorziening per 31 december 2022
€ 549.000 € 47.000 € 596.000
Risicoanalyse Het enige risico bij dit plan is dat de werkelijke kosten van het woonrijp maken hoger uitvallen. Het plan wordt daarna afgesloten.
~ 14 ~
Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG
€ -549.000
Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG Verschil resultaat
€ -596.000 € -47.000
~ 15 ~
Den Eng te Veen
Impressie plangebied De Eng, waarbij te zien is dat het zuidelijk cluster nog ontwikkeld moet worden.
Ontwikkelingen en programmering Het resterende programma van deze grondexploitatie betreft 52 woningen. Hierbij vindt conform besluitvorming van uw raad in maart 2023 ook inpassing van de basisschool plaats. De grondexploitatie is geactualiseerd door Bazalt wonen en is ruim negatief. Bij ons staat een boekwaarde van verworven gronden, plankosten en rente. De boekwaarde bij de gemeente bedraagt per 31 december 2022 € 4.400.000. Bij raadsbesluit van 21-12-2021 is besloten de volgende afspraken met Bouwlinie ten aanzien van het plan Den Eng in Veen te bekrachtigen: 1) a. De gemeente is bereid de € 450.950 welke is gereserveerd in de GREX voor afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen wel als afdracht te zien maar deze binnen het plan te gebruiken voor de aanleg van wegen (openbaar gebied) en ontsluitingen van Den Eng (inclusief aansluitingen op aangrenzende straten). b. De gemeente laat de eis van een derde ontsluiting van nieuwbouwwijk Den Eng los. Wel moet er een langzaamverkeersroute komen (lopen/fietsen) over het terrein van Arie Den Dekker naar Den Eng vanaf de Grotestraat. c. De gemeente wil de afdracht van het Regiofonds € 180.380 terug laten vloeien in het plan door bij te dragen aan investeringen in het kader van duurzaamheid. Bouwlinie zal hiervoor een voorstel ter goedkeuring aan de gemeente aanbieden. d.
De gemeente heeft geen problemen met het voorstel van Bouwlinie om het ambitieniveau voor de woonrijp afwerking van het toekomstig openbaar gebied in het
~ 16 ~
zuidelijke gedeelte eventueel te verlagen. Het ontwerp zal ter goedkeuring aan de gemeente worden voorgelegd. e. De gemeente zal de afgesproken rente van 4% loslaten en het percentage gaan hanteren dat conform de BBV voorschriften gehanteerd wordt bij grondexploitaties. Het percentage vanaf 01-01-2017 tot en met 31-12-2018 bedraagt 1,39% per jaar. Het percentage wordt daarna jaarlijks opnieuw vastgesteld. 2) De overeengekomen gegarandeerde opbrengst van 250.000 euro volledig in stand te houden waardoor dit bedrag onverkort door Bouwlinie op de rekening van de gemeente Altena wordt overgemaakt, zodat de gemeente Altena zelf kan bepalen voor welke (duurzaamheids-)doelen deze financiën worden ingezet. Risicoanalyse Dit plan betreft een gezamenlijke ontwikkeling met Woonlinie, waarbij een gegarandeerd resultaat van € 250.000 is overeengekomen. Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG
€ €
250.000 250.000
Verschil resultaat
€
-
Niet van Toepassing. Gegarandeerd resultaat van € 250.000. .
~ 17 ~
Hoog Meeuwen
Impressie plangebied Hoog Meeuwen.
Ontwikkelingen en programmering Het totaal programma grondexploitatie is circa 17 woningen. In 2022 zijn de laatste twee kavels van dit plangebied verkocht. Hierna resteert alleen nog woonrijp maken laatste fase in 2023. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023)
€ 24.201 (voordelig)
Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ 23.726 (voordelig)
Winstneming POC Te nemen winst per 31 december 2022 Genomen winst tot en met 2021 Te nemen winst jaarrekening 2022
€ 191.000 € 131.000 € 60.000
Risicoanalyse Alle gronden binnen het plangebied zijn verkocht. Er resteert alleen nog woonrijp maken laatste fase in 2023. Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG
€
24.000
Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG
€
57.000
Verschil resultaat
€
33.000
De grondexploitatie bij de begroting 2023 was € 57.000 voordelig. De belangrijkste verschillen zijn: Vervallen raming verkoopkosten € 15.000 voordeel Restant woonrijp maken € 17.000 voordeel
~ 18 ~
Jonker Petfood en Tjalmastraat te Veen
Impressie laatst verkochte kavel.
Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 100 woningen. De laatste kavel is in 2020 verkocht. Na de realisatie van de laatste woning, resteert enkel het laatste gedeelte woonrijp maken wat in 2023 is aanbesteed en wordt uitgevoerd. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023) Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ -17.232 (nadelig) € -16.728 (nadelig)
Winstneming POC Genomen winst tot en met 31 december 2021 € 142.000. Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2021 Toevoeging 2022 Verliesvoorziening per 31 december 2021
€ 0 € 17.000 € 17.000
Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG
€ €
-17.000 2.000
Verschil resultaat
€
-19.000
Bij de begroting 2023 was er nog een positief resultaat van € 2.000. Het verschil betreft met name hogere aanbesteding laatste gedeelte woonrijp maken.
~ 19 ~
MFA te Veen
Impressie plangebied MFA Veen.
Ontwikkelingen en programmering Het multifunctionele sportpark is in 2015 opgeleverd en in gebruik genomen. Evenals het nieuwe dorpshuis als onderdeel van het MFA. In 2021 is een bijdrage Ruimte voor Ruimte ontvangen van € 563.000. De geraamde bonus wordt naar verwachting niet ontvangen. Het plan wordt in 2022 afgesloten. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ -315.820 (nadelig) € -309.627 (nadelig)
Afwikkeling grondexploitatie Verlies per 31 december 2022 Vrijval voorliesvoorziening Ten laste van Algemene reserve grondexploitaties
~ 20 ~
€ 310.000 € 205.000 € 105.000
De Nieuwe Banne te Sleeuwijk
Impressie plangebied De Nieuwe Banne.
Ontwikkelingen en programmering In 2022 zijn 3 kavels verkocht en geleverd. Hierna resteren nog 5 kavels en woonrijp maken laatste stuk van Waterlinie. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2025)
€ 73.182 (voordelig)
Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ 68.961 (voordelig)
Winstneming POC Tot en met 2021 is voor € 803.000 aan winst genomen. Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie De Nieuwe Banne met minimaal een winstsaldo van ca.€ 57.000 zal eindigen. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico een lagere verwachte winst van € 30.000. Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG
€
69.000
Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG
€
142.000
Verschil resultaat
€
-73.000
De grondexploitatie bij de begroting 2023 was € 142.000 voordelig. Hert verschil wordt met name veroorzaakt door bijstelling van de kosten van woonrijp maken. ~ 21 ~
Postweide te Woudrichem
Impressie resterende kavel Postweide.
Ontwikkelingen en programmering Voor de laatste kavel van dit plan is een voorlopig koopcontract gesloten. Deze wordt in 2023 geleverd. Hierna kan dit plan worden afgesloten. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023) Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ -1.402.356 (nadelig) € -1.374.859 (nadelig)
Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2021 Toevoeging 2022 Verliesvoorziening per 31 december 2022
€ 1.362.000 € 13.000 € 1.375.000
Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG
€
-1.375.000
Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG Verschil resultaat
€ €
-1.362.000 -13.000
Bij de begroting 2023 was het negatieve resultaat € 1.362.000. Het verschil wordt veroorzaakt door de component rentekosten.
~ 22 ~
De Roode Camer te Hank
Impressie plangebied De Roode Camer.
Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 77 woningen. De planperiode loopt tot en met 2025. Gelet op de behoefte en de woonvisie hebben we in samenwerking met Bazalt wonen een herverkaveling toegepast op het nog resterende deel van het plan en het programma gewijzigd. Dit programma voorziet in 21 appartementen sociaal, 5 rijwoningen sociaal en 15 rijwoningen goedkope koop. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2025)
€ -508.495 (nadelig)
Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ -479.167 (nadelig)
Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2021 Toevoeging 2022 Verliesvoorziening per 31 december 2021
€ 316.000 € 163.000 € 479.000
Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie De Roode Camer met maximaal verliessaldo van ca.€ 500.000 zal eindigen. Dit is € 30.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 90.000.
~ 23 ~
Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG
€ €
-479.000 -316.000
Verschil resultaat
€
-163.000
De grondexploitatie bij de begroting 2023 was er een negatief resultaat van € 316.000. Het verschil wordt met name veroorzaakt door: - Bouw- en woonrijp maken € 133.000 nadeel
-
Bijstelling plankosten
€ 30.000 nadeel
~ 24 ~
Waterfront De Veene
Impressie plangebied Waterfront de Veene.
Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is 23 woningen waarvan 32 waterwoningen en 1 horecavoorziening met bedrijfswoning. Voor de horecavoorziening met bedrijfswoning moet nog een bestemmingsplanwijziging worden opgestart. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2024)
€ -424.738 (nadelig)
Saldo NCW (per 1-1-2023)
€ -408.244 (nadelig)
Verliesvoorziening Verliesvoorziening per 31 december 2021 Toevoeging 2022 Verliesvoorziening per 31 december 2022
€ 345.000 € 63.000 € 408.000
Risicoanalyse Het risico bij dit plan is het niet kunnen realiseren van de horecavoorziening met bedrijfswoning, waarvoor een opbrengstraming is opgenomen van € 240.000. Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG
€
-408.000
Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG Verschil resultaat
€ €
-345.000 -63.000
De grondexploitatie bij de begroting 2023 was € 345.000 nadelig. Het verschil is ontstaan als gevolg van een lagere opbrengstraming en hogere plankosten. ~ 25 ~
De Zandweide te Dussen
Impressie stedenbouwkundige invulling Zandweide.
Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 156 woningen. In 2022 is voor € 1 mln. aan verkopen gerealiseerd. Verder is voor € 70k woonrijp gemaakt. Het nog resterende programma betreft 2 bouwblokken met totaal 22 rijwoningen. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2025) Saldo NCW (per 1-1-2023) Winstneming POC Te nemen winst per 31 december 2022 Genomen winst tot en met 2021 Te nemen winst jaarrekening 2022
€ 263.701 (voordelig) € 248.492 (voordelig)
€ 1.045.000 € 898.000 € 147.000
Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Zandweide met minimaal een winstsaldo van € 235.000 zal eindigen. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico een lagere verwachte winst van € 70.000. Verschillenanalyse t.o.v. de vorige MPG Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat NCW grondexploitatie Huidige MPG Resultaat NCW grondexploitatie Vorige MPG
€ €
248.000 395.000
Verschil resultaat
€
-147.000
~ 26 ~
De grondexploitatie bij de begroting 2023 gaf een positief resultaat van € 395.000. Het nadelig verschil betreft mat name de winstneming in 2022.
Vrijgekomen schoollocaties Ter uitvoering van het accommodatiebeleid van de voormalige gemeente Werkendam zijn in de periode 2015-2018 brede scholen/multifunctionele accommodaties gebouwd in Dussen, Sleeuwijk en Werkendam. De raad besloot op 19 december 2017 over de invulling van deze locaties. Uitgangspunt was opbrengstoptimalisatie, met als doel de kosten van verwerving en bouw- en woonrijp maken van de nieuwe mfa’s en brede scholen te dekken. Hiervoor is in een beroep gedaan op de Algemene reserve grondexploitaties. De nu gerealiseerde en te realiseren opbrengsten worden (terug)gestort in de Algemene reserve grondexploitaties.
Voormalige schoollocaties Locatie
Verwachte Opbrengst
Peppel/Fuik te Dussen De Regenboog te Dussen Gymzaal Vlietstraat te Sleeuwijk De Morgenster te Sleeuwijk Totaal
55.000 145.000 50.000 545.000 795.000
Stand van zaken Locatie Peppel/Fuik: Voor deze locatie is een plan ontwikkeld voor de bouw van 14 koopwoningen, 4 seniorenwoningen, 7 woningen voor starters en gezinnen en 3 vrijstaande woningen voor zelfbouwers. De bouw van de woningen is afgerond. Locatie Regenboogschool: Wordt verhuurd. Locatie Vlietstraat: Op deze locatie wordt een hospice gerealiseerd. Locatie Morgenster: Op deze locatie zijn ca. 40 appartementen gepland. Mede op basis van een omgevingsdialoog vooraf, zijn de uitgangspunten voor deze locatieontwikkeling opgesteld. In 2023 is dit plan als tender in de markt gezet.
~ 27 ~