Bijlage Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2026

(bijlage behorende bij de Begroting 2026)

Samenvatting ........................................................................................................................ 3 Inleiding, doelstelling en uitgangspunten ..............................................................................4 Grondexploitatieprojecten .....................................................................................................6 Achter de Schans Werkendam Fase 1 (G027) .........................................................................6 Achter de Schans Werkendam Fase 2 (G032) ......................................................................... 7 Blokland te Wijk en Aalburg (G002) .......................................................................................8 Bronkhorst te Andel G015) .....................................................................................................9 Cronenburg te Uitwijk (G033) ............................................................................................... 10 Den Eng te Veen (G004) ....................................................................................................... 11 De Zandweide te Dussen (G008) .......................................................................................... 12 Vrijgekomen schoollocaties ................................................................................................. 13

2

De gemeente Altena heeft 7 grondexploitatieplannen verspreid over de diverse kernen van de gemeente. Daarnaast is in dit Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) ook de stand van zaken opgenomen met betrekking tot de vrijkomende schoollocaties. Bij vaststelling van dit MPG autoriseert uw raad, conform beleidsuitgangspunt Nota Grondbeleid Altena 2024, de budgetten ter uitvoering van de grondexploitaties aan ons college. De actualisatie bij deze begroting is een technische actualisatie van de parameters. De rekenrente van de grondexploitaties is ongewijzigd gebleven op 1%. Dat heeft dus geen financieel effect op de grondexploitaties. Verder worden de volgende grondexploitaties bij de jaarrekening 2025 afgesloten: -

De Burcht Werkendam, verwacht verlies € 837.000; De Roode Camer Hank; verwacht verlies na AANBestedingsvoordeel woonrijp maken in 2025 € 550.000. Aanwezige verliesvoorziening is € 844.000; De Nieuwe Banne Sleeuwijk, verwacht verlies € 30.000.

-

Voor De Burcht en De nieuwe Banne zijn reeds verliesvoorzieningen getroffen tot het verwachte verlies. Deze plannen zijn niet meer opgenomen in dit MPG bij de Begroting 2026. Hieronder geven wij u een samenvattend financieel overzicht van de overige lopende plannen. Er zijn geen significante financiële wijzigingen te melden ten opzichte van het MPG bij de jaarrekening 2024. Een beschrijving van ontwikkelingen en het programma per plan zijn verderop in dit MPG opgenomen. Nr.

Naam grondexploitatie

NCW (was)

NCW (wordt)

G032

Achter de Schans Fase 1

-666.000

-666.000

G027

Achter de Schans Fase 2

-132.000

-132.000

G002

Blokland Wijk en Aalburg

-978.000

-978.000

G015

Bronkhorst te Andel

-1.006.000

-1.006.000

G033

Cronenburg te Uitwijk

271.000

271.000

G004

Den Eng Veen

G008

De Zandweide Dussen

194.000

194.000

-2.317.000

-2.317.000

Totaal Verschil

0

3

Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2026 (hierna: MPG) van de gemeente Altena. Een grondexploitatie is een meerjarige projectbegroting en is een middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. De beleidskaders waaraan deze projecten getoetst worden zijn de Structuurvisie, de Woonvisie, de nota Grondbeleid, de Grondprijzenbrief en de financiële verordening. Het MPG is een samenvattend document van alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten binnen de gemeente waar sprake is van het exploiteren van gronden. De doelen van dit document zijn het: - Leveren van inzicht en overzicht. Per project worden de financiële, programmatische en planningsuitgangspunten geactualiseerd weergegeven; - Inzicht geven in het gewogen risicobedrag per project en voor alle projecten bij elkaar; - Bijdragen aan efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle exploitaties worden geactualiseerd en vastgesteld; - Een sturingsdocument: op basis van de optelling van de projecten (programmatisch en financieel) kunnen keuzes worden gemaakt over prioriteiten om beter aan te sluiten op beleidsdoelstellingen en financiële mogelijkheden. Beleidsregie De gemeente kiest bij de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties voor situationeel grondbeleid. Primair gaat de voorkeur uit naar ontwikkeling van de locaties door de markt.

Vooraf maken we afspraken met de partijen over het programma, het kwalitatieve programma en de overige planeisen. Dit is o.a. het geval bij Genderen Zuid, Den Eng, De Langestraat en Kerkverreweide II te Wijk en Aalburg. In sommige gevallen koopt de gemeente de gronden wel aan. Dit is o.a. het geval bij Achter de Schans Fase 1 en 2 te Werkendam. Ook kan de gemeente de ontwikkeling opnemen van locaties of bijzondere woningbouw-ontwikkelingen die de markt niet of niet voldoende kan oppakken. Tot slot kan gemeentelijke interventie noodzakelijk zijn om herstructureringsprojecten mogelijk te maken. Bij de zogenoemde Focuskernen, zoals benoemd in het Uitvoeringsplan wonen kiezen we voor een proactieve ruimtelijke rol van regisseren en uitvoeren. Marktontwikkelingen De ramingen van bouw- en woonrijp maken zijn geactualiseerd naar prijspeil 1 februari 2025. Daarnaast zijn de grondprijzen op basis van de door het college vastgestelde grondprijzenbrief 2025. Parameters - Rente - Kostenstijging - Opbrengststijging - Disconteringsvoet - Grondprijzen

1,0% vanaf 2026 3,5 % voor 2025, 3,0% voor 2026 en 2027 en vanaf 2028 2,0 % 0,0 % voor 2025, 3,0% voor 2026 en vanaf 2028 2,00 % 2,00 % (verplicht vanuit het (BBV) vastgestelde grondprijsbrief Altena 2025

4

Risico's in grondexploitaties Gekoppeld aan de actualisatie van de grondexploitaties worden de project specifieke risico’s eveneens bijgesteld. Het gaat hier om gebeurtenissen van buitenaf. Hierbij wordt het ongewogen effect (bedrag) en de kans van optreden ingeschat. Dit leidt tot een gewogen risicoprofiel per project. Bij de actualisatie van iedere grondexploitatie is een risicosessie gehouden met de projectleider en eventueel andere projectleden vanuit de verschillende vakdisciplines om de risico’s te identificeren en het bedrag in te schatten. Het beheersen van de risico’s is een continu proces. De risicosessies zijn erop gericht om de opgenomen risico’s te actualiseren en indien nodig aan te vullen. Project Achter de schans Fase 1 Achter de schans Fase 2 Blokland Bronkhorst Zandweide Totaal

€ € € € € €

Gewogen risicobedrag (bedragen x € 1.000) -46 -224 -357 -47 -201 -874

Voor de resterende projecten zijn geen risico’s geïdentificeerd aangezien deze afgesloten kunnen worden of in de komende periode nog de laatste geringe werkzaamheden afgerond zullen worden, waarna deze eveneens afgesloten kunnen worden. Reserves en voorzieningen Het benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Altena wordt bepaald aan de hand van de berekening van de risico’s. De hoogte van een verliesvoorziening wordt bepaald aan de hand van de Netto Contante Waarde. Op basis van het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitaties de komende jaren en de uitgevoerde risicoanalyse, is op dit moment geen aanpassing van de Reserve Grondexploitaties nodig. De aanwezige buffer voor risico's is afdoende om dit risicodeel af te dekken. Het saldo van de Algemene Reserve Grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2025 € 2,9 miljoen. Het weerstandsvermogen is dus ruim voldoende om de mogelijke risico’s op te kunnen vangen.

5

Impressie plangebied Achter de Schans, verdeeld over fase 1 en 2.

Ontwikkelingen en programmering De geplande uitbreidingswijk moet ruimte bieden voor zo'n 300 woningen. Deze exploitatie betreft fase I en voorziet in 150 woningen. De planperiode loopt tot 2027. Het programma voorziet in: 21 sociale huurappartementen; 10 grondgebonden sociale rijwoningen; 8 rijwoningen goedkope koop; 56 rijwoning middel duur; 8 levensloopbestendige woningen; 47 vrijstaand/2^kap duur koop. De grondgebonden woningen zijn voor deze fase allemaal verkocht en gebouwd. Het plan wordt woonrijp gemaakt. Eind december 2024 is gestart met de bouw van de 21 sociale huurappartementen. Na afronding van hiervan begin 2026 is de gehele eerste fase bouw klaar. Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat grondexploitatie Resultaat NCW-grondexploitatie Huidige MPG

€ -666.000

Resultaat NCW-grondexploitatie Vorige MPG

€ -666.000

Verschil resultaat

€

Verliesvoorziening per 31 december 2024 € 666.000

6

0

Ontwikkelingen en programmering Deze exploitatie betreft fase 2 en voorziet in 150 woningen. De planperiode loopt tot 2028. Het programma voorziet in: • 15 sociale appartementen; • 14 grondgebonden sociale rijwoningen; • 22 zorgappartementen; • 11 starterswoningen; • 64 rij- en hoekwoningen middel duur; • 8 levensloopbestendige woningen; • 16 vrijstaand/2^kap duur koop inclusief een aantal bouwkavels. De verkoop van 60 projectmatige woningen in fase 2a is begin juli 2024 gestart. Fase 2b, 33 projectmatige woningen, is eind oktober 2024 in de verkoop gegaan. Beide fases zijn inmiddels nagenoeg geheel verkocht. De bouw van deze 93 koopwoningen en de 14 grondgebonden sociale huurwoningen is medio 2025 gestart. Van de 6 gemeentelijke zelfbouwkavels zijn er inmiddels 5 verkocht en is de laatste kavel onder optie. Het woonrijpmaken van het gebied gebeurt in meerdere fasen. De eerste fase is op 3 juli 2025 aanbesteed voor € 1.292.000. Dit bedrag past binnen de financiële raming zoals opgenomen in de grondexploitatie. Omdat de aanbestedingsprijs ongeveer gelijk is aan wat we vooraf hadden ingeschat, heeft dit geen invloed op het financiële resultaat van de grondexploitatie. Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat grondexploitatie Resultaat NCW-grondexploitatie Huidige MPG

-€ 132.000

Resultaat NCW-grondexploitatie Vorige MPG

-€ 132.000

Verschil resultaat

€

Verliesvoorziening per 31 december 2024 € 132.000

.

.

7

0

Impressie plangebied Blokland.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is op dit moment circa 52 woningen. De grondexploitatie van dit complex is door de voormalige gemeente Aalburg met een flink negatief resultaat aan Altena overgedragen. De planperiode loopt tot en met 2027. Er resteert nog te ontwikkelen de meest westelijk gelegen strook van circa. 5.000 m2. In het verleden zijn pogingen gedaan om de grond te verkopen aan zelfbouwers. Dat is niet gelukt. Waarschijnlijk was het aangrenzende kassencomplex hiervan de oorzaak. Momenteel wordt onderzoek gedaan of dit bouwterrein kan worden ingezet voor een nieuw woonconcept, overeenkomstig de wens van de raad om nieuwe woonvormen te ontwikkelen. Op dit moment verkennen we de haalbaarheid (o.a. ruimtelijk, sociaal, financieel) van coöperatief wonen op deze locatie, met betaalbare woningen voor starters en senioren uit Altena. Recent is het ontwerp, met 18 coöperatiewoningen en vier reguliere woningen, gepresenteerd aan de direct omwonenden en potentiële gegadigden. In mei is een tweede informatieavond gehouden. In de GREX wordt nu nog uitgegaan van opbrengstoptimalisatie van de gronden. Bij voldoende belangstelling en na integrale besluitvorming door het college over het mogelijke concept, het bouwplan en de financiële consequenties, zal dit aan uw raad ter besluitvorming worden voorgelegd.

Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat grondexploitatie Resultaat NCW-grondexploitatie Huidige MPG

€ -978.000

Resultaat NCW-grondexploitatie Vorige MPG

€ -978.000

Verschil resultaat

€

Verliesvoorziening per 31 december 2023 € 978.000

8

0

Impressie plangebied Bronkhorst.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 226 woningen. De planperiode loopt tot en met 2029. Het programma voor fase 3 bedraagt maximaal 69 wooneenheden, bestaande uit rijwoningen, 2^kap, vrijstaand en appartementen. Het plan bestaat uit drie fases. Fase 1 is inmiddels ontwikkeld. Fase 2 wordt momenteel gebouwd. Het woonrijpmaken van het gebied gebeurt in meerdere fasen. De derde fase is op 20 maart 2025 aanbesteed voor € 476.000. Dit bedrag past binnen de financiële raming zoals opgenomen in de grondexploitatie. Omdat de aanbestedingsprijs ongeveer gelijk is aan wat we vooraf hadden ingeschat, heeft dit geen invloed op het financiële resultaat van de grondexploitatie. De planning voor fase 3 is als volgt: - Q4 2025: Start bouw - 2027: Woonrijp maken Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat grondexploitatie Resultaat NCW-grondexploitatie Huidige MPG

€ -1.006.000

Resultaat NCW-grondexploitatie Vorige MPG

€ -1.006.000

Verschil resultaat

€

Verliesvoorziening per 31 december 2024 € 1.006.000

9

0

Impressie plangebied Cronenburg.

Ontwikkelingen en programmering De ontwikkeling betreft de realisatie van 1 vrijstaande woning en 4 twee-onder-één-kap. In 2023 is beroep ingesteld tegen het plan. Dit heeft geresulteerd dat het project met ongeveer een jaar vertraagd wordt. Hierdoor schuiven zowel de kosten als opbrengsten met minimaal een jaar op. De voortgang is afhankelijk van de uitspraak van de Raad van State. Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat grondexploitatie Resultaat NCW-grondexploitatie Huidige MPG

€ 271.000

Resultaat NCW-grondexploitatie Vorige MPG

€ 271.000

Verschil resultaat

-

Winstneming Aangezien er nog geen opbrengsten gerealiseerd zijn kan er, conform de richtlijnen van de BBV, geen tussentijdse winst worden genomen.

10

Impressie plangebied Den Eng, waarbij te zien is dat het zuidelijk cluster nog ontwikkeld moet worden.

Ontwikkelingen en programmering In dit plangebied vindt conform besluitvorming van uw raad in maart 2023 inpassing van de basisschool plaats. Het resterende programma van deze grondexploitatie betreft daarna nog 53 woningen. Hiervoor is een bestemmingsplan nog in procedure. Deze procedure is vertraagd vanwege een veranderde waterbergingsopgave en de inpassing van spuitzonering. Naar verwachting wordt het bestemmingsplan eind 2025 aangeboden aan uw raad ter vaststelling. Dit plan betreft een gezamenlijke ontwikkeling met Bouwlinie, waarbij een gegarandeerd resultaat van € 250.000 is overeengekomen. Dit bedrag is in 2023 al verrekend met Bouwlinie. Momenteel lopen er gesprekken over een calamiteitenontsluiting van de wijk buiten het plangebied, die op den duur tevens gebruikt kan worden door langzaam verkeer. .

11

Impressie stedenbouwkundige invulling Zandweide.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 156 woningen. Er resteert nog een braakliggende kavel aan de Schenkelkamp van ca. 3000 m2. In de grex wordt uitgegaan deze kavel te bebouwen met 23 woningen. Dat is gebaseerd op traditionele rijwoningen. In 2023 is het perceel aangemerkt voor bijzondere woonvormen, eventueel met een experimenteel karakter, overeenkomstig de gemeentelijke Woonvisie. In december 2023 is een marktconsultatie gehouden, om ideeën op te halen voor bijzondere woonvormen op de kavel. Inmiddels is besloten om eerst onderzoek te doen of er in Dussen behoefte is aan bouwen via collectief particulier opdrachtgeverschap. Afhankelijk van de resultaten van dit onderzoek verwachten we dit jaar tot concrete planvorming over te kunnen gaan. Het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie is als volgt ontwikkeld: Resultaat grondexploitatie Resultaat NCW-grondexploitatie Huidige MPG

€

194.000

Resultaat NCW-grondexploitatie Vorige MPG

€

194.000

Verschil resultaat

€

0

Genomen winst tot en met 31-12—2024: € 1.238.000.

12

Ter uitvoering van het accommodatiebeleid van de voormalige gemeente Werkendam zijn in de periode 2015-2018 brede scholen/multifunctionele accommodaties gebouwd in Dussen, Sleeuwijk en Werkendam. De raad besloot op 19 december 2017 over de invulling van deze locaties. Uitgangspunt was opbrengstoptimalisatie, met als doel de kosten van verwerving en bouw- en woonrijp maken van de nieuwe mfa’s en brede scholen te dekken. Hiervoor is in een beroep gedaan op de Algemene reserve grondexploitaties. De nu gerealiseerde en te realiseren opbrengsten worden (terug)gestort in de Algemene reserve grondexploitaties. Locatie

Verwachte opbrengst

De Morgenster te Sleeuwijk

€ 315.000 (was € 415.000)

De Regenboog te Dussen

€ 145.000

Locatie Morgenster Op het voormalige perceel van bassischool De Morgenster in Sleeuwijk worden appartementen gebouwd. Gemeente Altena heeft een koopovereenkomst gesloten met de ontwikkelingscombinatie Stebru en Werkendamse Projectontwikkelings Maatschappij (WPM). Er komen 60 appartementen verdeeld over drie gebouwen in een parkachtige omgeving. De appartementen bestaan uit koop- en huur variërend in verschillende prijsklassen. Ook komt er een gemeenschappelijk paviljoen waar bewoners en omwonenden elkaar kunnen ontmoeten. Het bestemmingsplan is vastgesteld, maar nog niet onherroepelijk; er zijn 3 bezwaren ingediend die nu in behandeling zijn bij de Raad van State. De omgevingsvergunning wordt naar verwachting medio oktober 2025 aangevraagd. Start verkoop staat vooralsnog voor Q1 2026 gepland, en start bouw medio 2026. Alles onder voorbehoud van het verloop van de bezwarenprocedure. De verwachte netto-opbrengst is in dit MPG naar beneden bijgesteld in verband met meer (plan)kosten. Locatie Regenboogschool te Dussen Deze locatie wordt verhuurd aan Bazalt wonen. De huurovereenkomst loopt tot 20-06-2027 met een verlengingsoptie van 5 jaar. Locatie Vlietstraat De locatie Vlietstraat te Sleeuwijk is medio 2025 verkocht voor € 180.000. Op deze locatie wordt een hospice gerealiseerd.

De netto-opbrengst van € 50.000 zal bij de jaarrekening 2025 worden gestort in de Algemene reserve Grondexploitaties.

13