Bijlage Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 bij RV Begroting 2023

(bijlage behorende bij de Begroting 2023)

Inhoudsopgave

Samenvatting

3

Inleiding, doelstellingen en uitgangspunten

4

Samenvatting per Grondexploitatie

6

-

Achter de Schans te Werkendam Blokland te Wijk en Aalburg Bronkhorst te Andel De Burcht te Werkendam Den Eng te Veen Hoog Meeuwen Jonker Petfood en Tjalmastraat te Veen MFA te Veen De Nieuwe Banne te Sleeuwijk Postweide te Woudrichem De Roode Camer te Hank Waterfront De Veene te Veen De Zandweide te Dussen Vrijkomende schoollocaties

~2~

Samenvatting De gemeente Altena kent 13 grondexploitatieplannen verspreid over de diverse kernen van de gemeente. Daarnaast is in dit Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) ook de stand van zaken opgenomen met betrekking tot de vrijkomende schoollocaties. Bij vaststelling van dit MPG autoriseert uw raad, conform beleidsuitgangspunt Nota Grondbeleid Altena 2020, de budgetten ter uitvoering van de grondexploitaties aan ons college.

Overzicht kasstromen en gecalculeerd eindresultaat (bedragen x € 1,000) (-/- = nadelig) Boekwaarde

Verwachte Boekwaarde Te verwachten Te verwachten Gecalculeerd

Jaar

01-01-2022

mutaties

EW

31-12-2022

2022

kosten

opbrengsten

resultaat

vanaf 2023

vanaf 2023

op EW

Achter de Schans

Werkendam

4.596

-1.368

3.228

4.074

-6.635

667

2027

Blokland

Wijk en Aalburg

1.999

-432

1.567

86

-1.043

610

2023

Bronkhorst

Andel

1.674

390

2.064

3.009

-4.581

492

2030

De Burcht

Werkendam

484

76

560

0

0

560

2022

Den Eng

Veen

4.376

33

4.409

0

-4.659

-250

2026

Hoog Meeuwen

Meeuwen

-25

-122

-147

88

0

-59

2023

Tjalmastraat

Veen

-72

70

-2

0

0

-2

2022

MFA

Veen

308

-98

210

0

0

210

2022

Nieuwe Banne

Sleeuwijk

619

-1.036

-417

266

0

-151

2024

Postweide

Woudrichem

1.632

-243

1.389

0

0

1.389

2022

Roode Camer

Hank

400

-880

-480

815

0

335

2024

Waterfront De Veene

Veen

1.116

-532

584

16

-240

360

2023

Zandweide

Dussen

393

-977

-584

689

-533

-428

2025

Vrijgekomen schoollocaties Totaal

diversen

705

0

705

0

-705

0

18.205

-5.119

13.086

9.043

-18.396

3.733

Doordat de nog te maken kosten en te verwachten opbrengsten per plan concurrentiegevoelige informatie bevatten hebben wij deze enkel op totaal niveau toegelicht. Bovenstaande gegevens zijn gebaseerd op de kostprijscalculaties. Deze calculaties worden jaarlijks herzien rekening houdend met de economische omstandigheden.

~3~

Inleiding, doelstelling en uitgangspunten Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 (hierna: MPG) van de gemeente Altena. Er wordt gerapporteerd op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2022. Een grondexploitatie is een meerjarige projectbegroting en is een middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. De beleidskaders waaraan deze projecten getoetst worden zijn de Structuurvisie, de Woonvisie, de nota Grondbeleid, de nota Grondprijzen en de financiële verordening. Het MPG is een samenvattend document van alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten binnen de gemeente waar sprake is van het exploiteren van gronden. De doelen van dit document zijn het: - leveren van inzicht en overzicht. Per project worden de financiële, programmatische en planningsuitgangspunten geactualiseerd weergegeven; - inzicht geven in de risico’s binnen de projecten en voor alle projecten bij elkaar; - bijdragen aan efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle exploitaties worden geactualiseerd en vastgesteld; - een sturingsdocument: op basis van de optelling van de projecten (programmatisch en financieel) kunnen keuzes worden gemaakt over prioriteiten om beter aan te sluiten op beleidsdoelstellingen en financiële mogelijkheden.

Highlights - De totale verliesvoorziening voor alle verliesgevende complexen per 01-01-2022 € 4,4 mln.; - De totale winstpotentie van de overige plannen vanaf 2022 bedraagt nog € 1,5 mln. Marktontwikkelingen De ramingen van bouw- en woonrijp maken zijn aangepast naar prijspeil 1 januari 2022. Gelet op de huidige marktontwikkelingen zijn deze verhoogd met 10% – 20%. De prijsindex vanaf 2022 is in afstemming met onze accountant en Deloitte Real Estate gebaseerd op BDB Bouw(kosten)data. Parameters - Rente 2022 - Kostenstijging - Opbrengststijging - Disconteringsvoet - Grondprijzen

0,75 %, vanaf 2023 0,74% 5,00 % voor de jaren 2022 en 2023, vanaf 2024 3%. 1,50 % jaarlijks tot 5 jaar, daarna 0,00 % 2,00 % vastgestelde grondprijsbrief Altena 2021-2022

Risico's in grondexploitaties Voor het berekenen van risico’s binnen de grondexploitaties wordt een wetenschappelijke en betrouwbare methode gehanteerd. Dit is een simulatietechniek waarbij de grondexploitatie niet één keer maar vele malen wordt gesimuleerd, elke keer met andere startcondities (zoals het rentepercentage, kostenstijging, opbrengststijging en looptijd ).

~4~

Daarnaast hebben wij gelet op de huidige marktontwikkelingen, voor het risicoprofiel, de grondexploitaties doorgerekend met een index op de kosten van 10% voor de jaren 2022 en 2023. Reserves en voorzieningen Het benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Altena wordt bepaald aan de hand van de berekening van de risico’s. De hoogte van een verliesvoorziening wordt bepaald aan de hand van de Netto Contante Waarde. Op basis van het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitaties de komende jaren en de uitgevoerde gevoeligheidsanalyses, is op dit moment geen aanpassing van de Reserve Grondexploitaties nodig. De aanwezige buffer voor risico's is afdoende om dit risicodeel af te dekken. Maximaal risico rekening houdend met uitgevoerde gevoeligheidsanalyses, getroffen voorzieningen en te verwachten winsten: - Totaal uitkomsten gevoeligheidsanalyse -/- € 3,4 mln. - Af: getroffen verliesvoorzieningen +/+ € 4,4 mln. Positief verwacht eindresultaat alle grexen incl. mogelijke risico’s +/+ € 1,0 mln. Het risico bij door rekening op basis van het scenario 10% inflatie op de kosten zou een gevolg hebben op de verliesgevende plannen van € 600k, waarmee de voorzieningen verhoogd zouden moeten worden. De winstgevende plannen geven hierbij totaal nog een positief saldo van € 1,2 mln. Het saldo van de Algemene Reserve Grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2023 € 4,9 mln.

Het weerstandsvermogen is dus ruim voldoende om de mogelijke risico’s op te vangen.

~5~

Grondexploitatieprojecten Achter de Schans Werkendam Fase 1

Impressie plangebied Achter de Schans, verdeeld over fase 1 en 2.

Ontwikkelingen en programmering De geplande uitbreidingswijk moet ruimte bieden voor zo'n 300 woningen. Deze exploitatie betreft fase I en voorziet in 150 woningen. De planperiode loopt tot 2027. Start bouw is gepland in het 3e kwartaal van 2022. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2027) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-666.795 (nadelig) -592.095 (nadelig)

De NCW in het MPG bij de jaarrekening 2021 was € 590.200. Het verschil betreft de rentecomponent. Aanwezige verliesvoorziening per 1 januari 2022 € 590.200. Bij de jaarrekening 2022 zal deze worden bijgesteld naar de actuele waarde. Risicoanalyse Er is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd met kansen bedreigingen. Dit met een bandbreedte bij de parameters. Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Achter de Schans fase 1 bij het meest negatieve scenario zal eindigen met een maximaal verliessaldo van ca.€ 800.000. Dit is € 210.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 315.000.

~6~

Blokland te Wijk en Aalburg

Impressie plangebied Blokland.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is op dit moment circa 52 woningen. De planperiode loopt tot en met 2023. Er resteert nog de meest westelijk gelegen strook van circa. 5.000 m2. Hiervoor is een tender in voorbereiding die in de markt zal worden gezet. In de verkaveling van deze strook is het maximaal zestien woningen (waarvan maximaal 12 voor doelgroepen). Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-610.445 (nadelig) -586.741 (nadelig)

De NCW in het MPG bij de jaarrekening 2021 was € 586.100 nadelig. Het verschil betreft de rentecomponent. Aanwezige verliesvoorziening per 1 januari 2022 € 586.100. Bij de jaarrekening 2022 zal deze worden bijgesteld naar de actuele waarde. Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Blokland met maximaal een verliessaldo van ca.€ 600.000 zal eindigen. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico ook € 600.000.

~7~

Bronkhorst te Andel

Impressie plangebied Bronkhorst.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 216 woningen. De planperiode loopt tot en met 2030. Het programma voor 2022-2030 bedraagt circa 59 wooneenheden, bestaande uit starters- en rijwoningen, 2^kap, vrijstaand en 12 appartementen. Het plan bestaat uit drie fases. Fase 1 is inmiddels ontwikkeld. Fase 2 wordt momenteel gebouwd. De initiële planning was om medio 2024 te starten met de ontwikkeling van de derde fase. Gelet op de grote vraag, is besloten om die ontwikkeling te vervroegen. De verwachting is om in 2023 het omgevingsplan voor de laatste fase vast te kunnen stellen. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2030) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-492.409 (nadelig) -412.026 (nadelig)

De NCW in het MPG bij de jaarrekening 2021 was € 410.200 nadelig. Het verschil betreft de rentecomponent. Aanwezige verliesvoorziening per 1 januari 2022 € 410.200. Bij de jaarrekening 2022 zal deze worden bijgesteld naar de actuele waarde. Reeds genomen winst tot en met 2020 € 64.000. Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Bronkhorst met maximaal een verliessaldo van € 475.000 zal eindigen. Dit is € 65.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 200.000.

~8~

De Burcht te Werkendam

Impressie stedenbouwkundige invulling De Burcht.

Ontwikkelingen en programmering In dit plan komen 53 wooneenheden, waarvan 14 sociale huurwoningen, 10 patiobungalows met 2 parkeerplaatsen op eigen terrein (verkoop), 22 appartementen (verhuur/verkoop) en 7 seniorenwoningen (verkoop). Dit op basis van de gesloten koop samenwerkingsovereenkomst. Bij raadsbesluit van 21-12-2021 is besloten de gronden achter de Hoogstraat 73 aan te kopen. De kosten zijn ten laste van de grondexploitatie gebracht. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-559.893 (nadelig) -548.914 (nadelig)

De NCW in het MPG bij de jaarrekening 2021 was € 548.800 nadelig. Hiervoor is een verliesvoorziening aanwezig. Risicoanalyse Het enige risico bij dit plan is dat de werkelijke kosten van het woonrijp maken hoger uitvallen. Het plan wordt daarna afgesloten.

~9~

Den Eng te Veen

Impressie plangebied De Eng, waarbij te zien is dat het zuidelijk cluster nog ontwikkeld moet worden.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is ± 160 woningen. Bazalt Wonen heeft het noordelijk deel grotendeels opgeleverd. Voor het zuidelijk deel wordt een wijzigingsplan voorbereid. Risicoanalyse Dit plan betreft een gezamenlijke ontwikkeling met Woonlinie, waarbij een gegarandeerd resultaat van € 250.000 is overeengekomen. .

~ 10 ~

Hoog Meeuwen

Impressie plangebied Hoog Meeuwen.

Ontwikkelingen en programmering Het totaal programma grondexploitatie is circa 17 woningen. In 2022 zijn de laatste twee kavels van dit plangebied verkocht. Hierna resteert alleen nog woonrijp maken laatste fase. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023) Saldo NCW (per 1-1-2022)

59.236 (voordelig) 56.936 (voordelig)

Genomen winst tot en met 2021 € 131.000. Risicoanalyse Alle gronden binnen het plangebied zijn verkocht.

~ 11 ~

Jonker Petfood en Tjalmastraat te Veen

Impressie laatst verkochte kavel.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 100 woningen. Na de realisatie van de laatste woning, resteert enkel het laatste stukje woonrijp maken in 2022. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2022)

2.308 (voordelig) 2.262 (voordelig)

Genomen winst tot en met 31 december 2021 € 142.000

~ 12 ~

MFA te Veen

Impressie plangebied MFA Veen.

Ontwikkelingen en programmering Het multifunctionele sportpark is in 2015 opgeleverd en in gebruik genomen. Evenals het nieuwe dorpshuis als onderdeel van het MFA. Er resteert nog een te ontvangen bijdrage Ruimte voor Ruimte van € 100k, waarna het plan definitief kan worden afgesloten. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-209.597 (nadelig) -205.488 (nadelig)

Er is een voorliesvoorziening aanwezig van € 205.500.

~ 13 ~

De Nieuwe Banne te Sleeuwijk

Impressie plangebied De Nieuwe Banne.

Ontwikkelingen en programmering Er resteren nog 5 kavels en woonrijp maken laatste stuk van Waterlinie.

Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2024) Saldo NCW (per 1-1-2022)

150.987 (voordelig) 142.278 (voordelig)

Genomen winst tot en met 31 december 2021 € 803.000 Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie De Nieuwe Banne met minimaal een winstsaldo van ca.€ 130.000 zal eindigen. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico een lagere verwachte winst van € 120.000.

~ 14 ~

Postweide te Woudrichem

Impressie resterende kavel Postweide.

Ontwikkelingen en programmering Voor de laatste kavel van dit plan is een voorlopig koopcontract gesloten. Na transport kan dit plan worden afgesloten. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2022) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-1.389.010 (nadelig) -1.361.775 (nadelig)

Aanwezige voorliesvoorziening per 1 januari 2022 € 1.361.800.

~ 15 ~

De Roode Camer te Hank

Impressie plangebied De Roode Camer.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 77 woningen. De planperiode loopt tot en met 2024. Gelet op de behoefte en de woonvisie hebben we in samenwerking met Bazalt wonen een herverkaveling toegepast op het nog resterende deel van het plan en het programma gewijzigd. Dit programma voorziet in 40 woningen: - 20 appartementen sociaal; - 10 grondgebonden woningen sociaal; - 10 rijwoningen koop. Bazalt wil dit project binnenkort ter hand nemen, wat voldoet aan onze opgaaf van versnelde woningbouw. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2024) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-335.494 (nadelig) -316.144 (nadelig)

Aanwezige verliesvoorziening per 1 januari 2022 € 316.000 Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie De Roode Camer met maximaal verliessaldo van ca.€ 340.000 zal eindigen. Dit is € 24.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico € 63.000.

~ 16 ~

Waterfront De Veene

Impressie plangebied Waterfront de Veene.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is 23 woningen waarvan 32 waterwoningen en 1 horecavoorziening met bedrijfswoning. Voor de horecavoorziening met bedrijfswoning moet nog een bestemmingsplanwijziging worden opgestart. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2023) Saldo NCW (per 1-1-2022)

-359.694 (nadelig) -345.727 (nadelig)

Aanwezige verliesvoorziening per 1 januari 2022 € 345.000 Risicoanalyse Het risico bij dit plan is het niet kunnen realiseren van de horecavoorziening met bedrijfswoning, waarvoor een opbrengstraming is opgenomen van € 240.000.

~ 17 ~

De Zandweide te Dussen

Impressie stedenbouwkundige invulling Zandweide.

Ontwikkelingen en programmering Het totaalprogramma van deze grondexploitatie is circa 156 woningen. Resultaat grondexploitatie Saldo eindwaarde (per 31-12-2025) Saldo NCW (per 1-1-2022)

427.653 (voordelig) 395.085 (voordelig)

Genomen winst tot en met 31 december 2021 € 898.000 Risicoanalyse Met 85% zekerheid kan gesteld worden dat de grondexploitatie Zandweide met minimaal een winstsaldo van € 370.000 zal eindigen. Op basis van het scenario 10% inflatie bedraagt het risico een lagere verwachte winst van € 340.000.

~ 18 ~

Vrijgekomen schoollocaties Ter uitvoering van het accommodatiebeleid van de voormalige gemeente Werkendam zijn in de periode 2015-2018 brede scholen/multifunctionele accommodaties gebouwd in Dussen, Sleeuwijk en Werkendam. De raad besloot op 19 december 2017 over de invulling van deze locaties. Uitgangspunt was opbrengstoptimalisatie, met als doel de kosten van verwerving en bouw- en woonrijp maken van de nieuwe mfa’s en brede scholen te dekken. Hiervoor is in een beroep gedaan op de Algemene reserve grondexploitaties. De nu gerealiseerde en te realiseren opbrengsten worden (terug)gestort in de Algemene reserve grondexploitaties. Hieronder staan de verwachte opbrengsten, zoals vastgesteld door de raad , en de actuele stand van zaken:

Voormalige schoollocaties Locatie

Beoogde opbrengst

Gerealiseerd Verwachte opbrengst opbrengst

Peppel/Fuik te Dussen De sprankel te Dussen De Regenboog teDussen Gymzaal Vlietstraat te Sleeuwijk De Morgenster te Sleeuwijk Verschoorschool te Sleeuwijk t Kompas te Werkendam

410.000 550.000 145.000 90.000 545.000 1.150.000 800.000

1.398.000 739.000

Totaal

3.690.000

2.592.000

100.000 455.000 145.000 50.000 545.000

840.000 3.432.000

Stand van zaken Algemeen In 2017 was het beoogde doel winstmaximalisatie. Dit is niet voor alle locaties toegepast. Zo is op locatie de Sprankel door stichting Sosijn een logeerhuis voor gehandicapten gerealiseerd en wordt op de locatie Vlietstraat een hospice gerealiseerd. Daarnaast hebben we ook te maken met aanzienlijke koststijging vanaf 2017. Locatie Peppel/Fuik: Voor deze locatie is een plan ontwikkeld dat voorziet in de bouw van 14 koopwoningen: 4 seniorenwoningen, 7 woningen voor starters en gezinnen en 3 vrijstaande woningen voor zelfbouwers. De bouw van de woningen is in volle gang. Dit voorjaar wordt er gestart met het woonrijp maken van het terrein. Uit de nu geactualiseerde grex blijkt dat de beoogde opbrengst van € 410k niet zal worden gerealiseerd. Dit wordt met name veroorzaakt door de kosten van bouw- en woonrijpmaken die aanzienlijk hoger zijn dan destijds in 2017 begroot.

~ 19 ~

Locatie Morgenster: Op deze locatie zijn ca. 40 appartementen gepland. Mede op basis van een omgevingsdialoog vooraf, zijn de uitgangspunten voor deze locatieontwikkeling opgesteld. Na vaststelling kan gestart worden met de planontwikkeling. Voorlopig gaan we er nog van uit dat de beoogde netto opbrengst uit 2017 kan worden gerealiseerd. Locatie Vlietstraat: Voor deze locatie waren tien appartementen gepland. De gemeenteraad is geïnformeerd dat burgemeester en wethouders een positief principebesluit hebben genomen om op deze locatie een hospice te ontwikkelen. De beoogde opbrengst uit 2017 wordt hierdoor niet gerealiseerd. Locatie Verschoorschool: Op deze locatie worden 18 koopwoningen in het duurdere segment gebouwd. Het geheel is verkocht voor € 1,7 mln. De boekwaarde bedraagt € 257k, zodat een netto opbrengst resteert van iets meer dan € 1,4 mln. Deze winst is in 2021 gestort in de Algemene reserve grondexploitaties. Locatie Kompas: Voor deze locatie is een overeenkomst gesloten met twee samenwerkende ontwikkelaars die op deze locatie 30 appartementen en 4 twee onder één kapwoningen realiseren. Op 9 februari 2021 is er geleverd. Het geheel is verkocht voor € 830k. In deze kosten zitten ook de legeskosten voor de bestemmingsplanprocedure. De boekwaarde bedraagt € 91k, zodat een netto opbrengst resteert van € 739k.

Deze winst is in 2021 gestort in de Algemene reserve grondexploitaties.

Risicoanalyse Op basis van het scenario 10% inflatie gaan we in de risicoanalyse uit van een risico van € 340.000.

~ 20 ~