Bijlage Haalbaarheidsonderzoek bij RV Haalbaarheidsonderzoek insteekhaven Biesboschhaven Zuid te Werkendam

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens

Plangebied

Impressie

Opgesteld door: Luit Hoogenberg - Directeur ROB Henk Figge - Planeconoom Rob Joosten - Account manager Datum: 16 mei 2024

1

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar

INHOUDSOPGAVE 1. MAATSCHAPPELIJKE VERANTWOORDING .................................................................................................... 3 2. PLAN MARKTPARTIJEN ................................................................................................................................. 4 3. BIESBOSCHHAVEN WERKENDAM VISIE ......................................................................................................... 5 4. HAALBAARHEIDSONDERZOEK ...................................................................................................................... 8 4.1 STIKSTOFDEPOSITIE ONDERZOEK ANTEA GROEP 13 JULI 2023 .................................................................................... 8 4.2 EXTERNE VEILIGHEID INSTEEKHAVEN WERKENDAM 14 APRIL 2023 EN 20 JULI 2023. ..................................................... 8 4.3 ONTWIKKELING EXTRA BEDRIJFSWONING (ANTEA GROUP 3 MAART 2023) ................................................................... 8 4.4 SOORTEN-ONDERZOEKEN HERONTWIKKELING BIESBOSCHHAVENS (ANTEA GROUP 9 OKTOBER 2023) ................................ 8 4.5 ONDERZOEK GEVOLGEN DIDAM-ARREST EN STAATSSTEUN ......................................................................................... 9 5.

VERWERVINGSSTRATEGIE .......................................................................................................................... 11 6. OVERLEG MET BETROKKEN PARTIJEN ......................................................................................................... 11 7. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ............................................................................................................ 12 7.1 KOSTENNOTA HERONTWIKKELING BIESBOSCHHAVEN WERKENDAM (ANTEA GROUP D.D. 4-4-2023 EN D.D. 1-12-2023.... 13 7.2 RISICO-ANALYSE .............................................................................................................................................. 13 7.3 GEVOELIGHEIDSANALYSE ................................................................................................................................... 13 7.4 TOELICHTING OP DE RISICOANALYSE ..................................................................................................................... 14 8. CONCLUSIES HAALBAARHEIDSONDERZOEK ................................................................................................ 16

2

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar

1. Maatschappelijke verantwoording In het rapport van Movares “Van inzicht naar uitzicht” (d.d. 30-08-2023) wordt ingegaan op de importantie en positie van het Maritieme cluster en Waterbouw. Het belang van voldoende ruimte voor het maritieme cluster krijgt een plaats op de sectoragenda van het Rijk. Daarbij is de focus helaas meer gericht op de zeevaart dan de binnenvaart. Movares beveelt aan om de economische en maatschappelijke toegevoegde waarde van het ecosysteem maritiem cluster , waarvan Werkendam een cruciaal onderdeel is, met een krachtige boodschap te laten zien en horen. Daarbij moet zeker aandacht gevraagd worden voor de maatschappelijke opgave van de verduurzaming van de scheepvaart en de cruciale rol van de waterbouwsector. Na Zwijndrecht is Werkendam de tweede thuishaven in Nederland voor de binnenvaartschippers. In het maritieme cluster van Werkendam in de Biesboschhavens zijn acht scheepswerven, zeven constructie- en waterbouwbedrijven, meer dan twintig maritieme toeleveranciers en een groot aantal gespecialiseerde onderaannemers en toeleveranciers actief (bron WMI). De plannen voor een nieuwe Werkhaven aan de Biesboschhaven Zuid dateren al vanaf de Coalitieakkoorden 2010-2014 en 2014-2018 in de gemeente Werkendam.

De analyse van Bureau Louter (11 mei 2017) laat zien dat het maritieme cluster ook letterlijk een “drijvende” kracht is achter de toenemende economische prestaties. In 2016 lag het aandeel van de arbeidsplaatsen in het maritieme cluster voor Werkendam op 22% en op de schaal van Altena op 11%. Daarna is de werkgelegenheid alleen maar gegroeid. De aanwezige kadelengte groeit echter niet mee. Als gevolg daarvan gaat het nu niet alleen meer om de groei van het aantal arbeidsplaatsen maar ook om het behoud van innovatiekracht en marktpositie. Verwacht wordt, dat het realiseren van een nieuwe werkhaven een belangrijke impuls wordt voor de verdere ontwikkeling van het maritieme cluster. In de nota Ruimtebehoefte binnenvaarcluster Werkendam van de Stec Groep (12 maart 2021) is onderzocht wat de impact is van het Europese- en Rijksbeleid tot verduurzaming van de scheepvaart en havens (Green deal). Van belang is dan om te constateren welke plaats het Maritieme cluster Werkendam inneemt. Soms zegt één cijfer meer dan duizend woorden: bij 96% van alle nieuwbouwschepen in Nederland is minimaal één bouwer, toeleverancier of dienstverlener uit Werkendam betrokken. Het gaat daarbij om meer dan 2.000 directe banen en 400 tot 600 indirecte banen. Het Maritieme Cluster is bovendien goed georganiseerd in de WMI (Werkendam Maritieme Industries) met ca. 50 leden.

WMI behartigt de belangen van het cluster richting overheid, personeel en de relatie met het onderwijs. De schaalvergroting in de binnenvaart zorgt voor steeds grotere schepen (lengte en omvang). Dit heeft uiteraard niet alleen consequenties voor de kadelengte bij overslagbedrijven maar deze schepen moeten ook ergens gebouwd dan wel verbouwd kunnen worden. In de Green Deal Zeevaart, Binnenvaart en Havens wordt de verduurzaming beoogd van de zeevaarten binnenvaart. In de green deal zijn ambitieuze doelstellingen opgenomen zoals zero emissie aandrijving. De impact op het onderhoud- en afbouwcluster zal fors zijn. Shell heeft bijvoorbeeld recent 20 tankers besteld bij Concordia Shipbuilding B.V. waarmee de transitie naar alternatieve energiebronnen (LNG) wordt ingezet. Feitelijk is LNG slechts een tussenstap in de energietransitie. Er ontstaat nu al een nieuwe markt waarbij elektrisch varen en waterstof een rol spelen. Ook worden schepen uitgevoerd met meerdere schroeven, andere roeren en aangepast vormgegeven rompen van de binnenvaartschepen. 3

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar De lage waterstanden door de klimaatverandering zorgen voor nog een extra opgave. Er is behoefte aan scheepstypen met een geringere diepgang. Het is duidelijk dat in deze veranderende markt voor de scheepbouw het cluster voor een grote opgave staat. De druk op de bestaande capaciteit aan werkkades is dan ook groot. Het cluster zelf schat de ruimtebehoefte in op ca. 1.500 m kadelengte en 6,5 ha watergebonden bedrijventerrein. Er is dus veel meer ruimte nodig om de grotere en bredere schepen te kunnen laten aanmeren naast grotere haventerreinen en loodsen. Nu al hebben bedrijven elders terreinen gehuurd voor productie. Uit recente gesprekken blijkt, dat als de uitbreiding niet gerealiseerd kan worden het risico bestaat dat bedrijven elders locaties zoeken en het cluster daarmee uit elkaar valt en de unieke samenwerkingsverbanden en innovatiekracht verloren gaat. Maar niet alles zal in één keer kunnen worden opgelost. Er moeten keuzes gemaakt worden. De behoefte aan meer kadelengte en watergebonden bedrijventerrein kan niet allemaal worden opgelost door de herstructurering van de Biesboschhaven Zuid en de realisatie van een nieuwe werkhaven. De gemeentelijke inzet richt zich daarom niet alleen op de Biesboschhaven Zuid maar is voor de lange termijn gericht op ontwikkeling van de zogenaamde derde haven .

2. Plan marktpartijen De Gemeente heeft in 2022 het ROB Land van Heusden en Altena C.V. gevraagd om met een voorstel te komen op basis waarvan Partijen tot samenwerking en realisering kunnen komen.

Voorstel marktpartijen Aanleiding was onder meer het innemen van grondposities door derden binnen het herstructureringsgebied die de realisatie van de Werkhaven zouden kunnen blokkeren. Deze partijen hebben niet altijd binding met watergebonden activiteiten. 4

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar In de periode vanaf eind 2021 zijn, op basis van een plan van Concordia Shipbuilding B.V. en de Waal Machinefabriek, gesprekken gevoerd met de betrokken bedrijven in de Biesboschhavens, de WMI en de Gemeente. Na analyse van deze gesprekken kwam het ROB tot de conclusie, dat z.s.m. vervolgstappen met de meest betrokken partijen moeten worden gezet. Het ROB adviseerde daarbij om op de kortst mogelijke termijn de herstructurering via actief grondbeleid aan te pakken. Uiteindelijk heeft dit in 2022 geleid tot de aankoop van grond en opstallen van Van den Heuvel. Voor andere locaties was dit al te laat. De bedrijven die bij de realisatie van een nieuwe Werkhaven in het kader van de herstructurering van de Biesboschhavens zijn betrokken, realiseren zich, dat het project complex is en gepaard gaat met (financiële) risico’s die niet door één partij kunnen worden gedragen. Van belang bij deze gesprekken is dat Kieboom Werkendam B.V. een cruciale grondpositie heeft. Met de betrokken partijen is vervolgens verkend op welke wijze door middel van verplaatsing meerdere bedrijven kunnen uitbreiden. In hoofdzaken houdt het voorstel van de marktpartijen het volgende in: - De Waal Vastgoed B.V. (De Waal) kan (geheel of gedeeltelijk) de beschikking krijgen over het huidige haventerrein en werkhaven van Concordia.

- Concordia Damen Shipbuilding B.V. (Concordia) zal de beschikking krijgen over het nieuwe haventerrein en het gebruik van de nieuw te ontwikkelen werkhaven in de Biesboschhaven Zuid. - CCM3 Piping & Welding B.V. (CCM3) zal haar huidige werkplek bij Concordia verplaatsen naar de Werkhaven dan wel een nader overeen te komen locatie. - Kieboom Werkendam B.V. (Kieboom) zal de beschikking krijgen over een naast de Werkhaven gelegen nieuwbouwlocatie in ruil voor het afstaan (verkopen) van gronden voor de realisering van de Werkhaven c.a. - het brandstofpunt van Kieboom aan de kade moet als gevolg van deze plannen worden verplaatst. Met deze operatie zou uitvoering worden gegeven aan het advies in het marktonderzoek van de Stec Groep om een schuifoperatie uit te voeren met bedrijven teneinde een maximaal aantal bedrijven te faciliteren. Gedetailleerde afspraken en zekerheden worden pas zichtbaar bij een verder uitgewerkt plan waarbij de risico’s voor alle partijen, waaronder het ROB/gemeente, in kaart gebracht worden.

3. Biesboschhaven Werkendam visie Burgemeester en wethouders van de gemeente Altena hebben het ROB gevraagd te onderzoeken of het plan van de gesprekspartners haalbaar is. In overleg met het stedenbouwkundig bureau SAB is het schetsplan van Concordia verder uitgewerkt in een visie op het gebied waar alle elementen en suggesties terugkomen die eerder besproken zijn. Daarnaast is in het schetsplan een aantal knelpunten geconstateerd die in de visie worden opgelost. Leidend is, dat er voor zowel de werkhaven, haventerrein als bedrijventerrein een optimale situatie moet ontstaan in combinatie met een duidelijke ontsluitingsstructuur.

5

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar Uitgangspunten Biesboschhaven Werkendam visie: 1.

2. 3. 4. 5. 6. 7.

Op de kop van de Biesboschhaven Zuid wordt de kade verlegd waardoor de ruimte ontstaat voor een nieuwe werkhaven van ruim 6.000 m² met een haventerrein van 8.000 m². De nieuwe kadelengte wordt c.a. 210 m1. Ten oosten van de te verleggen ontsluitingsweg ontstaat ruimte voor ca. 1,2 ha water gerelateerd bedrijventerrein. Het brandstofpunt op de kop van de Biesboschhaven Zuid wordt verplaatst Er wordt een nieuwe ontsluitingsweg gemaakt waardoor zowel het haventerrein als het bedrijventerrein optimaal wordt ontsloten. Het huidige talud aan de Biesboschhaven Zuid, in het verlengde van de gemeentelijke openbare kade, wordt ook omgebouwd tot kade (c.a. 135 m1). De werkzaamheden van Concordia en CCM3 aan de Biesboschhaven Noord worden verplaatst naar de nieuwe werkhaven. Het gebruik van de huidige werkhaven van Concordia gaat over naar de Waal.

Impressie plangebied na planherstructurering

6

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar

7

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar

4. Haalbaarheidsonderzoek Er zijn diverse juridische en planologische onderzoeken uitgevoerd teneinde te kunnen beoordelen of realisatie van de visie haalbaar is.

4.1 Stikstofdepositie onderzoek Antea Groep 13 juli 2023 Er is ter ondersteuning van de aanvraag van een Omgevingsvergunning een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd in het kader van de Wet Natuurbescherming. Met behulp van het rekenprogramma AERIUS Calculator (versie 2022) is bepaald, dat, uitgaande van interne saldering, het project niet leidt tot een stikstofdepositie van meer dan 0,00 mol/ha/jaar. Een belangrijke voorwaarde is, dat er walstroom wordt aangelegd binnen het plangebied.

4.2 Externe veiligheid Insteekhaven Werkendam 14 april 2023 en 20 juli 2023. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende omgevingsplan. In het onderzoek is rekening gehouden met een aantal bedrijfswoningen. In de risicobeschouwing zijn het LPG-tankstation Kieboom en Zn. B.V., de vaarweg de Nieuwe Merwede (Corridor Westerschelde-Rijn) en de inrichtingen Bunkerschip van L. Kieboom en Poly products onderzocht. De conclusie is, dat het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde ligt. Het bunkerschip en Poly products vallen niet onder de werkingssfeer van het Bevi. Antea concludeert dat de mogelijk beoogde nieuwe locatie van het bunkerschip (voormalige RWShaven) hier geen beperkingen oplevert als de installaties hetzelfde blijven.

4.3 Ontwikkeling extra bedrijfswoning (Antea Group 3 maart 2023) De vraag is afkomstig uit overleg met de initiatiefnemende partijen. Er worden nu 5 woningen geamoveerd. Mogelijk komen er enkele bedrijfswoningen terug. Een bedrijfswoning is een woning in of bij een gebouw of op een terrein, slechts bedoeld voor het huishouden van één of meerdere personen, wiens huisvesting ter plaatse noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw en/of terrein. Een bedrijfswoning mag nooit door derden bewoond worden. Het bevoegd gezag zal echter nog steeds moeten beoordelen of er sprake is van “goede ruimtelijke ordening”. In dat kader moet bezien worden in hoeverre milieuaspecten nadelig zijn voor een goed woon- en leefklimaat. Bedrijfswoningen vallen buiten de richtafstanden van de milieuzonering. Als er een bedrijfswoning komt moet beoordeeld worden of het bedrijf aan het Activiteitenbesluit of aan de bepalingen uit de milieuvergunning kan blijven voldoen. Omliggende bedrijven mogen niet onevenredig worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. Een bedrijfswoning is in het kader van een goede ruimtelijke ordening eigenlijk in beginsel niet passend op een gezoneerd bedrijventerrein. De handreiking van de VNG kan gebruikt worden om te bepalen of er wel een aanvaardbaar geluidsniveau is. Er kan gestreefd worden naar een maximaal niveau van 65dB(A) en een binnenwaarde van 35dB(A).

4.4 Soorten-onderzoeken herontwikkeling Biesboschhavens (Antea Group 9 oktober 2023) In het kader van de Natuurtoets is onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van beschermde nesten, zoogdieren en insecten. 8

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar Indien de bebouwing Biesboschhaven Zuid 24 gesloopt wordt dient een ontheffing aangevraagd te worden voor het verwijderen van het gierzwaluwnest. Grote gele kwikstaart, huismus en marterachtigen of Rivierrombout zijn niet waargenomen.

4.5 Onderzoek gevolgen Didam-arrest en Staatssteun Didam-arrest Stijl Advocaten adviseert in het kader van het Didam-arrest over de oprichting van een Grondbank en uitgifte van het haventerrein aan Concordia. In de door Concordia ondertekende Intentieovereenkomst is het voornemen opgenomen een Grondbank op te richten waarin ROB CV en Concordia, ieder voor de helft, als commanditaire vennoten zullen deelnemen. Uitgangspunt is dat ROB CV de beherend vennoot zal worden. De Grondbank zal de voor de herstructurering benodigde gronden verwerven. De gronden voor het haventerrein zullen vervolgens tegen marktconforme voorwaarden worden uitgegeven aan Concordia. De Grondbank kan worden aangemerkt als een aanbestedende dienst. Dat betekent, dat de Grondbank gehouden is aan de in het Didam-arrest voorgeschreven verplichting om mededingingsruimte te bieden bij het uitgeven van gronden. Gelet op de nauwe samenhang tussen de verschillende grondtransacties en de belemmerende grondposities van grondeigenaren in het gebied (o.a. Kieboom) is het niet mogelijk de beleidsmatig onderbouwde herstructurering van de Biesboschhavens succesvol uit te voeren zonder de grondeigenaren de zekerheid te geven, dat zij de voor hun bedrijfsvoering noodzakelijke gronden verkrijgen.

Tegen die achtergrond acht Stijl Advocaten het goed verdedigbaar dat op grond van objectieve toetsbare en redelijke criteria kan worden betoogd dat bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat Concordia en Kieboom als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aan hen uit te geven gronden.

Staatssteun Stijl advocaten heeft in het kader van Staatssteun meerdere opties onderzocht. Onderstaande optie is als haalbaar beoordeeld

9

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar

Situatie uit te geven terreinen

Optie (haven openbaar) Deze optie behelst het volgende. Concordia en ROB C.V. treden samen toe tot een Grondbank. De Grondbank koopt de voor de werkhaven c.a. benodigde gronden aan. Vervolgens wordt het haventerrein (oranje vlak links van de nieuwe weg) bouwrijp uitgegeven aan Concordia tegen een marktconforme prijs. De grond waarop de werkhaven wordt gerealiseerd wordt - niet aan Concordia uitgegeven. Concordia wordt verplicht om voor eigen rekening en risico (op de rand van het uit te geven haventerrein) een kademuur te realiseren t.b.v. de werkhaven die eigendom blijft van de gemeente. Concordia dient deze werkzaamheden openbaar aan te besteden. Concordia wordt financieel niet gecompenseerd en wordt geen eigenaar van de werkhaven. Een en ander houdt in dat voor het gebruik van de werkhaven ook havengeld moet worden betaald . Het aanleggen van infrastructuur valt in beginsel niet onder staatssteun. De aanleg van de werkhaven komt uitsluitend ten dienste te staan van Concordia voor het verrichten van economische activiteiten en dat zou betekenen dat staatssteunregels toch van toepassing zouden kunnen zijn. Stijladvocaten vindt het verdedigbaar dat dit niet het geval is als in ogenschouw wordt genomen dat Concordia voor het aanmeren havengelden betaalt. Indien deze havengelden (NCW 50 jaar) 10

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar overeenkomen met de kosten van het graven van de haven geniet Concordia geen economisch voordeel en is er geen sprake van staatssteun. Uit het vorenstaande blijkt, dat er bij deze optie, indien aan de voorwaarden wordt voldaan, geen sprake is van staatssteun en dit dan ook niet bij de Europese Commissie behoeft te worden gemeld. In hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid is e.e.a. financieel uitgewerkt.

5. Verwervingsstrategie De nieuwe bestemmingen zoals de haven, het haventerrein en het havengebonden bedrijventerrein maken dat een nieuw omgevingsplan moet worden opgesteld. In het gebied bevinden zich bijvoorbeeld (bedrijfs)woningen, onbebouwd braakliggend terrein, onbebouwd terrein geschikt voor algemeen gebruik en gronden met opstallen opslag en loodsen waarvoor ruime bestemmingsmogelijkheden gelden. De mogelijkheid om het aan openbaar water gelegen terrein uitsluitend voor haven-gebonden activiteiten te reserveren ontbreekt. Om alle nieuwe functies te kunnen realiseren wordt aanbevolen om alle gronden plus opstallen in het plangebied actief aan te kopen. Uiteraard dient daarbij gezocht te worden naar alternatieve locaties voor de te verwerven eigendommen. Ondanks het feit dat deze alternatieve locaties (beperkt) aanwezig zijn moet er rekening mee gehouden worden, dat er een risico bestaat dat eigendommen tussentijds aan andere marktpartijen wordt verkocht die niet passen in de visie of dat anderszins niet tot minnelijke verwerving kan worden gekomen. Er wordt daarom aanbevolen het beschikbare instrumentarium van een Voorbereidingsbesluit, Wet Voorkeursrecht gemeenten en onteigening in te zetten en daarmee de grootst mogelijke zekerheid tot realisatie van het project te bewerkstelligen.

6. Overleg met betrokken partijen Met de initiatiefnemers voor deze ontwikkeling is gesproken over de huidige visie en bijbehorende ontwikkelrichting. In algemene zin zijn deze partijen positief over de uitgangspunten voor dit plan. Het is de verwachting dat hiermee een goede basis ligt voor de verdere uitwerking. Het verder concreet maken en vervolgafspraken kunnen pas gemaakt worden na verdere besluitvorming over het project. Met een belangrijke partij in het gebied is gesproken over de aankoop van grond en opstallen die nodig zijn voor het plan. Deze is niet positief over de ontwikkelingen. Vervolggesprekken zijn geweest over opties voor verplaatsing, maar hier is verder geen vervolg aan gegeven in afwachting van besluitvorming. Vervolggesprekken met alle belanghebbende kan pas plaatsvinden na besluitvorming. Uit een eerste conctact met RWS kwamen geen onoverkomelijke bezwaren naar voren. Het definitieve plan van de haven zal nog wel formeel door RWS beoordeeld moeten worden.

11

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar

7. Economische uitvoerbaarheid Hieronder volgt een toelichting op de grondexploitatie Herstructurering Biesboschhaven. Er wordt ingegaan op de financiering, de gevoeligheidsanalyse en de risicoanalyse met de kosten en opbrengsten. Uit het advies van Stijladvocaten blijkt, dat er eigenlijk maar één realistisch scenario is op basis waarvan de samenwerking tussen ROB en Concordia kan worden vormgegeven ROB en Concordia richten samen een Grondbank op. Nader uitgewerkt moet worden welke gronden wel en welke gronden niet worden ingebracht. Bij de oprichting van de Grondbank zal advies gevraagd worden van een belastingdeskundige. Vertrekpunt is bij de verwerving te kijken naar de fiscaal meest optimale situatie. Bij het leveren van bouwrijpe grond is er welleswaar sprake van BTW (21%) maar dit bedrag kan in de voordruk worden teruggevraagd bij de Belastingdienst. Door zijn positie in de Grondbank wordt Concordia de enige serieuze kandidaat voor afname van het haventerrein Uit het advies van Stijl advocaten volgt verder, dat dit verder uitgewerkt zou kunnen worden, omdat er geen sprake is van staatssteun als aan de voorwaarden wordt voldaan (zie onderdeel staatssteun blz. 11). Het gevolg hiervan is, dat de verwervingskostenkosten, sloopkosten, het bouwrijpmaken (valt niet onder staatssteun), graven haven en inrichtingskosten van het openbaar gebied ten laste komen van het ROB.

Daar staan de opbrengsten van het haventerrein en het overige bedrijventerrein tegenover. De grondkosten voor het haventerrein en het maken van de kade op eigen terrein komen t.l.v. Concordia. Bij gebruik van de haven zal Concordia liggeld betalen per m1 schip conform de Verordening haven- en liggelden 2022. Financiële aspecten In dit project komen de verwervingskosten, sloopkosten, het bouwrijp maken, graven haven en inrichtingskosten van het openbaar gebied ten laste van het ROB. Daar staan de verkoopopbrengsten van het haventerrein en het overige bedrijventerrein tegenover. De grondkosten voor het haventerrein en het maken van de kade op eigen terrein komen t.l.v. ondernemers. Bij gebruik van de haven zullen de ondernemers liggeld betalen per m1 schip conform de Verordening haven- en liggelden 2022.

Haalbaarheidsonderzoek Het ROB heeft een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd, waarin de totale kosten en opbrengsten binnen dit project in beeld zijn gebracht. De kosten voor de verwervingen, aanleg van haven, openbare ruimte en infrastructuur bedragen binnen dit plan € 21,8 miljoen. In dit project worden ook opbrengsten als gevolg van grondverkopen van € 10,8 miljoen verwacht. Dit plan kent een netto investering van € 11 mln. Dit project wordt bij ROB middels een grondexploitatie gerealiseerd.

12

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar Kosten Haalbaarheidsonderzoek insteekhaven

bedrag

Totale kosten (inclusief verwervingen)

€

21.800.000

Verkoop gronden

€

- 10.800.000

Netto investering (kosten minus opbrengsten)

€

11.000.000

De volgende bijdragen zijn in de grondexploitatie verwerkt: Voor de realisatie van dit project wordt voorgesteld om een tweetal alternatieve dekkingen te benutten, namelijk een provinciale subsidie en ontvangen herstructureringsbijdrage als gevolg van grondverkopen binnen het plan SRBT Giessen.

• • •

Bijdrage provincie Noord-Brabant van € 2,5 miljoen Bijdrage gemeente van € 6,7 miljoen, Herstructureringsfonds SRBT Giessen van € 1,8 miljoen

7.1 Kostennota herontwikkeling Biesboschhaven Werkendam (Antea Group d.d. 4-4-2023 en d.d. 1-12-2023 Door de Antea Group is een SSK-berekening (Standaard Systeem voor Kostenraming) gemaakt van de kosten van de aanleg van de haven, de kademuur, de ondergrondse en bovengrondse infrastructuur, de bunkerplaats, het bouwrijpmaken en de inrichtingskosten. Voor de berekening van het voorlopig ontwerp is een grond-mechanisch-onderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek is een voorlopig ontwerp voor de kadeconstructie gemaakt. In de berekening is voor alle civieltechnische kosten rekening gehouden met: - 15% Onvoorzien - 21,7% Uitvoeringskosten aannemer, winst en risico - 19% Engineeringskosten - 4% Leges, verzekeringen etc.

7.2 Risico-analyse Er is een risicoanalyse opgesteld overeenkomstig de methodiek uit de Analyse Grondexploitatie ROB van Deloitte en het ROB van 20 mei 2014.

7.3 Gevoeligheidsanalyse Om een beeld te krijgen van de gevoeligheid van de grondexploitatie is een berekening gemaakt van:

13

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

De gevoeligheid voor meer of minder kosten. De gevoeligheid voor meer of minder opbrengsten. De gevoeligheid voor inflatie op de kosten. De gevoeligheid voor inflatie op de opbrengsten. Rentegevoeligheid. De gevoeligheid voor planologische procedures (Raad van State, onteigening). De gevoeligheid voor extra belasting (Overdrachtsbelasting i.p.v. BTW)) De gevoeligheid voor extra opbrengsten uit SRBT Giessen

Per onderdeel is uitgerekend wat impact is van vertraging of versnelling en/of hogere kosten en opbrengsten op de grondexploitatie.

7.4 Toelichting op de risicoanalyse Hieronder wordt ingegaan op de afwegingen die plaats hebben gevonden bij het bepalen van de kans dat een negatief of positief risico zich voordoet. De kans is klein bij 20%, middelgroot bij 40% en groot bij 60%. Voor alle onderdelen wordt vooralsnog uitgegaan van een kans van 20%. Een uitzondering betreft de hogere grondopbrengsten uit SRBT Giessen. Daarvan wordt ingeschat dat de kans groot is (60%). Een hogere netto grondopbrengst draagt bij aan het eigen vermogen en de buffer voor tegenvallers. Kosten: De civieltechnische kosten zijn gebaseerd op de SSK-raming van de Antea groep. Hierin zijn de uitkomsten van het grond-mechanisch-onderzoek en de bijstelling van het plan (Biesboschhaven Werkendam visie) van SAB meegenomen. In de berekeningen is een post van 15% onvoorzien opgenomen. De verwervingskosten zijn op basis van vergelijkingscijfers met eerdere aankopen en taxaties opgenomen. Daarbij is rekening gehouden met de forse prijsstijgingen die de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden. De Lorijn raadgevers o.g. heeft opdracht gekregen voor een gedetailleerde taxatie van alle nog te verwerven gronden. Voor de grondruil met Kieboom is een bijbetaling opgenomen voor het verschil tussen de in te brengen gronden van Kieboom en de uit te geven gronden aan Kieboom.

Opbrengsten: Voor de gronduitgifte van het haventerrein aan Concordia is een marktconforme grondprijs opgenomen. In deze grondprijs is de schaarste van haventerrein aan openbaar water verwerkt maar ook de verplichting voor Concordia om zelf de kade te bouwen. Voor de overige uit te geven gronden (niet begrepen in de grondruil met Kieboom) is vooralsnog ook uitgegaan van een marktconforme grondprijs. Inflatie op kosten: Het huidige hoge algemene inflatieniveau (CPI Alle huishoudens) is verwerkt in de totale looptijd van het project. De ECB verwachtte dat het huidige hoge inflatieniveau van tijdelijke aard zou zijn. Vooralsnog zakt de inflatie minder snel dan gehoopt. Ook in de index voor weg- en waterbouw c.a. wordt het hogere inflatieniveau zichtbaar. In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met een inflatie van 5.0% op de civieltechnische kosten voor de volledige looptijd.

14

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar Inflatie op opbrengsten: Gezien de stevige grondprijs die wordt gehanteerd en de afnemende marges in de industrie wordt er vooralsnog geen rekening gehouden met een opbrengstenstijging. Mocht duidelijk worden dat de doorlooptijd van het project langer wordt dan voorzien, dan kan alsnog worden overgegaan tot indexatie. Rente: Het benodigd vreemd vermogen is vastgelegd in langjarige contracten (tot en met 31-122026) met de BNG. Voor de periode daarna zal het financieringsarrangement moeten worden geactualiseerd. Op basis van de huidige door de ECB gedicteerde renteontwikkeling wordt uitgegaan van een rentepercentage van 4.0% voor de gehele looptijd. Planologische procedure; In de risicoanalyse is rekening gehouden met een vertraging van één tot twee jaar. Er zal een nieuw omgevingsplan moeten worden opgesteld. Gezien de lastige grondposities is het niet uit te sluiten dat betrokkenen in dit proces rechtsbeschermingsmiddelen gebruiken. Ook een onteigeningsprocedure is niet uit te sluiten, hoewel alles er op gericht wordt om er eerst via onderling overleg uit te komen. Dit is meegenomen bij het bepalen van de doorlooptijd van het project. Vertraging: In de risicoanalyse wordt uitgegaan van een scenario met een onteigeningsprocedure waarbij uiterste zorgvuldigheid betracht moet worden.

Een ander risico is de beschikbaarheid van een voldoende zware aansluiting op het elektriciteitsnet. Gezien de doorlooptijd van het project wordt er nu van uitgegaan, dat de congestieproblemen tijdig zijn opgelost. Daarnaast kan naar verwachting gebruik worden gemaakt van de al bestaande aansluitingen. Belastingen: Uitgangspunt is, dat de aan te kopen grond plus opstallen belast met BTW worden geleverd. De BTW kan in de voordruk worden teruggevraagd. Niet uit te sluiten is dat er percelen zijn die onder de Overdrachtsbelasting vallen. Voordat tot aankoop wordt overgegaan zal altijd een deskundig advies worden gevraagd. Hogere bijdrage SRBT Giessen: Voor het SRBT Giessen wordt ingeschat dat naar alle waarschijnlijkheid de grondopbrengsten hoger zullen zijn dan thans is opgenomen in de Grondexploitatie ROB 2023. Dit voordeel kan echter nog niet worden ingeboekt, omdat er nog geen definitieve gronduitgifte heeft plaatsgevonden. Een beter resultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen van het ROB.

15

Haalbaarheidsonderzoek herstructurering Biesboschhavens openbaar

8. Conclusies haalbaarheidsonderzoek De uitgevoerde onderzoeken laten zien dat binnen acceptabele voorwaarden de herstructureringsopgave uitgevoerd kan worden. Ten behoeve van de berekening van de damwand voor de kade is een grondmechanisch onderzoek uitgevoerd. De Antea Group heeft een SSK-raming gemaakt van alle civieltechnische werken. Eerder uitgevoerde bodemonderzoeken in het kader van verontreinigingen geven vooralsnog geen aanleiding tot het treffen van een extra voorziening. De verwervingskosten zijn thans op basis van vergelijkingscijfers met andere objecten opgenomen. De Lorijn voert een taxtatieopdracht uit voor het ROB op basis waarvan een nauwkeuriger beeld kan worden gemaakt van de verwervingskosten per object. Het haalbaarheidsonderzoek is conform de opdracht gebaseerd op een samenwerkingsverband met Concordia. Over deze voorgenomen samenwerking in een Grondbank is advies gevraagd van Stijl advocaten. Daarbij zijn een aantal opties onder de loep genomen. Stijl advocaten geeft aan dat de voorgestelde optie past binnen de regelgeving van het Didam-arrest en Staatssteun indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Deze optie houdt in dat Concordia en ROB samen een Grondbank oprichten waarin de strategische aankopen worden ondergebracht. Het ROB maakt het terrein bouwrijp en legt de haven aan. Vervolgens geeft het ROB c.a.

8.000 m² haventerrein uit aan Concordia. Concordia maakt op eigen terrein een kademuur. In de praktijk zullen de haven en de kademuur in één keer worden aangelegd. Het vervangen van het talud aan de Biesboschhaven Zuid in een kade is niet in de grondexploitatie openomen. Kosten c.a. € 2.3 mln

16