Bijlage bij Inspraaktekst dhr. Voorhoeve d.d. 6 oktober 2025

Commentaar op het Rapport Goudemans

In de voortgangsreportage van de Gemeente Altena over de Veense Put van juli 2024 kwam de forfaitaire waardevermeerdering door bestemming permanent wonen aan de Veense Put aan de orde. De mogelijkheid werd geboden kennis te nemen van het rapport Goudemans. Daarvan heb ik graag gebruik gemaakt. Ook werd vemield dat de Gemeente in gesprek wil gaan met de betrokkenen om te zien wat de gemeentelijke plannen voor de individuele eigenaren betekenen. Op zich een loffelijk streven, maar over enige inspraak van of minstens ruggespraak met betrokkenen is geen sprake. Het rapport is, zo blijkt, definitief. Dit gezegd hebbende, wil ik graag ingaan op het rapport zelf. Het is een helder geschreven en goed gedocumenteerd rapport, dat juist door deze eigenschappen een goede gelegenheid geeft voor analysering en kritische beoordeling. De financiele gevolgen van het advies uit dit rapport kunnen groot zijn dus is het van groot belang om dit rapport goed te bestuderen. In mijn analyse zal ik het rapport pagina voor pagina doornemen en waar nodig reageren met opmerkingen en argumenten.

Pagina itim 5 geen opmerkingen 2.4 Opdrachtverstrekking "Bij het bepalen van de forfaitaire waardestijging zal rekening gehouden warden met differentiatie van gemiddelde kaveloppervlakte en bebouwingsmogelijkheden." Opmerkincr Dit is me niet helemaal duideliik en voor zover ik kan naaaan kom ik dit in het rapport ook niet tegen. 2.10 Opname "De deskundigen hebben de onroerende zaak op 26 januari 2024 bezocht en opgenomen." Opmerking: Niet wordt vermeld of de deskundigen ook de vergelijkingsobjecten Esmeer en Waterfront De Venen hebben bezocht am werkelijk een goede vergelijking te maken en niet zoals beschreven alleen het criterium "ligging aan het water" te laten meewegen. 3.2 Bijzondere uitgangspunten Adl. "Er zal warden uitgegaan van onbebouwde staat" Opmerking: lk begrijp de bedoeling wel, maar juist de huidige bebouwing en de rommeligheid van de Veense Put en de bebauwing van het Esmeer en van

Waterfront de Vene, maakt een vergelijking zoals die nu wordt gemaakt in dit rapport discutabel. Ad 2. Hier wordt aangegeven dat het alleen zou gaan om de toegenomen waarde van het object door de bestemming permanent wonen. De toegenomen waarde wordt dan wel erg theoretisch terwijl welstand en woonomstandigheden ook belangrijke parameters zijn om te bepalen wat de verwachte opbrengst zal kunnen zijn. 4.2 Vigerend omgevingsplan "Gelet op het doel van dit deskundigenadvies en de bijzondere uitgangspunten hebben deskundigen niet verder gekeken naar het feitelijk gebruik daar deze voor dit advies niet relevant is". Juist daarom zal de vergelijking met het Esmeer en Waterfront de Venen mankgaan. Het feitelijk gebruik zal wel degelijk een rol spelen bij de uiteindelijke prijsbepaling. Die zal bij een Villawijk (Waterfront de Venen) die als wijk van de Gemeente Altena wordt beschouwd met de Gemeentelijke diensten, algemene toegang (zonder beperking voor Postbezorging en leveranciers en bezoekers anders liggen dan bij de Veense Put. 4.3 Beoordeling en onderbouwing courantheid. Dit hoofdstuk lijkt mij van groot belang voor de bepaling van de uiteindelijke prijs en dus ook voor de forfaitaire waardestijging.

Voor zover ik het kan vinden in het rapport speelt dit hoofdstuk geen rol in het bepalen van de forfaitaire waardestijging, maar wordt uitsluitend gekeken naar de transacties van Waterfront de Venen, zoals blijkt op pagina 20. 5.2 Waardering. gebruikte methode "Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifiek plaatselijke omstandigheden, zoals ligging, grootte van percelen, bouw en gebruiksmogelijkheid van het bestaande aanbod et cetera." Opmerking: Op blad 20 valt te lezen dat de waarde direct is afgeleid van de gemiddelde transactie prijs van 3 percelen op Waterfront de Venen. "Op basis van de hiervoor weergegeven referentietransacties zoeken deskundigen aansluiting bij de gemiddelde basisgrondwaarde oftewel 575 euro per m2 land."

Uit nets blijkt dat bij de waarde "op een of andere manier rekenina is qehouden met specifiek plaatseliike omstandiqheden, zoals liqqinq, qrootte van percelen, bouw en qebruiksmoqellikheid van het bestaande aanbod et cetera." 5.4.3 Referentietransacties woningbouwkavels omgeving Veen "Er is specifiek gekeken naar aantrekkelijk gelegen kavels ten opzichte van het water" Opmerking: Dat kavels aantrekkelijk zijn door legging aan het water kan toch net het enig criterium zijn, zeker niet daar ook ligging, grootte van percelen, bouw en qebniiksmogeliikheid van het bestaande aanbod et cetera belangrijke criteria zouden moeten zijn. 5.7 Onzekerheden waardering Aandachtspunt 2: Gebrekkige informatieverstrekking van eigenaariopdrachtgever. Opmerking: Het is jammer dat niet een steekproef is genomen bij eigenaren, op zijn minst door eigenaars om commentaar te vragen op het rapport. Zij kennen de situatie het best en kunnen het rapport toetsen aan hun ervaring Aandachtpunt 4: Gevoeligheid van de gehanteerde waarderingsmethodiek. Opmerking: Het niet consequent hanteren van die waarderingstechniek speelt hier ook een rol. De vergelijkingsmethodiek werkt niet goed als appels met peren worden vergeleken. (Lees recreatieterrein Veense Put wordt vergeleken met de villawijk Waterfront de Venen) op slechts een criterium nl. ligging aan het water.

5.9 Finale waardering Opmerking: Met mijn opmerkingen bij de verschillende hoofdstukken heb ik mijn commentaar duidelijk gemaakt. Het statement:" met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie" kan ik om bovengenoemde redenen niet onderschrijven.

Conclusie: Het rapport deskundigenadvies/advies waardeontwikkeling Veense Put moet op grond van bovengenoemde opmerkingen als onvoldoende onderbouwd worden beschouwd om de conclusie:" De forfaitaire waardestijging van de onroerende zaak met bijzondere uitgangspunten is geschat op 375 euro per m2 land kk" te rechtvaardigen. Omdat ik als leek tot bovenstaande opmerkingen en conclusies kom, verbaas ik me dat de Gemeente Altena met dit rapport akkoord is gegaan. De belangen van de eigenaren zouden hierdoor geschaad kunnen worden.

Een bijkomend probleem, dat niet in het rapport kan zijn meegenomen omdat het pas in de loop van 2024 is duidelijk geworden is het volgende: Sinds de rechter in dit voorjaar heeft gesteld dat de criteria voor beleid betreffende kavelgrootte op de Veense Put niet bij alle kavels gelijk warden gehanteerd, is de gemeente Altena genoodzaakt het beleid schriftelijk vast te Ieggen. Werd de kavelgrootte bij het verlenen van bouwvergunningen nu eens beschouwd ais de optelsom van grand- en wateroppervlakte en dan bij een ander perceel als alleen de grondoppervlakte, het vastgestelde beleid is nu dat voor een bouwvergunning een minimum van 150m2 grondoppervlakte wordt gehanteerd. Dit heeft voor eigenaren grate consequenties, immers om in aanmerking te kunnen komen voor een vergunning voor permanente bewoning moet de waning voldoen aan het Bouwbesluit. In een aantal gevallen betekent dat verbouwing. De gemeente Altena kan hiervoor op basis van het grondoppervlak een vergunning weigeren. Dat levert planschade op. lk verzoek de gemeente Altena om het advies van dit rapport daarom alsnog naast zich neer te leggen of minstens te laten aanpassen. Daarbij verwacht ik dat de waardestijging dan lager berekend zal warden. Dit is van belang voor de eigenaren van de Veense Put, maar ook voor de Gemeente Altena om haar geloofwaardigheid te kunnen behouden.

Omdat er niet aan Backtesting is gedaan geef ik een voorbeeld van het effect van dit rapport op een individuele situatie. Een kavel van 515m2, bebouwd 91m2, gelegen aan de Afgedamde Maas wordt in juli getaxeerd op maximaal 400.000,00 euro. De waardestijging voigens het rapport zou zijn: 515x 375 = 193.125,00 euro. Dat is een stiiging van 48%. Bij prijsvergelijking van huizen hanteren de makelaars een m2 prijs, die gebaseerd is op het aantal m2 bebouwing en niet op het totale grondoppervlak. Veen ,7juli 2024

A.Voorhoeve