Bijlage 3 Woudrichem schuifpuzzel 3 modellen

MODELLENSTUDIE WOUDRICHEM UITWERKING 3 MODELLEN SCHUIFPUZZEL CENTRUM, 25/08/2025

UITWERKING DRIE MODELLEN In de studie naar negen modellen voor de ‘centrumpuzzel’ Woudrichem d.d. 27-5-2025 is geconcludeerd dat er drie modellen kansrijk zijn om nader uit te werken. Het betreft: • model 3 (deels hergebruik bestaand gebouw De Werf en ‘t Rondeel + herontwikkelen locaties Eben-Haëzer + Ravelijn); • model 5 (bestaande structuur loslaten en nieuwbouw op locaties De Werf, ‘t Rondeel, Eben-Haëzer en Ravelijn); • model 7 (hergebruik + uitbreiden ‘t Rondeel + nieuwbouw De Werf, Eben Haëzer + Ravelijn). In voorliggend document worden de modellen 3, 5 en 7 nader uitgewerkt. In eerste instantie wordt de denklijn bij elk model nader beschreven en voorzien van een aantal (nieuwe) inzichten. Daarbij wordt geconcludeerd om model 3 vooralsnog niet verder in beeld te brengen. Vervolgens zijn de resterende modellen 5 en 7 een slag verder uitgewerkt. Ten aanzien van model 5 zijn daarbij de vragen gesteld: • kan nieuwbouw Eben-Haëzer (als 1e fase) naast de huidige Werf gebouwd worden, ter plaatse van Baljuw / Oude Ban? • kan de nieuwbouw van het gehele cluster in twee fasen worden gerealiseerd? Ten aanzien van model 7 is daarbij de vraag gesteld: • kan de gehele ontwikkeling in drie fasen worden gerealiseerd? Tenslotte is er een mogelijk eindbeeld gemaakt op basis van uitwerking model 7.

2

MODEL 3 (DENKLIJN EN AFWEGINGEN) wonen

sport+bieb+ sociaal/cultureel

wonen + commercieel/ gezondheidscentrum

KDV + EH + Ravelijn wonen

DENKLIJN • Sloop Eben-Haëzer (EH) en nieuwbouw school op de huidige locatie, aan de zijde van de Oude Ban; • Eben-Haëzer hierbij combineren met nieuwbouw Ravelijn en kinderdagverblijf (KDV); • Uitbreiding woningbouw aan de andere zijde van de locatie + woningbouw op vrijkomende Ravelijn-locatie; • De Werf transformeren met commerciële / gezondheidszorgfuncties in de plint op de begane grond en woningbouw op de verdiepingen; • Toevoegen parkeren voor het wonen bij De Werf; • Handhaven van sport- en sociaal-culturele functies en verduurzamen van ‘t Rondeel + optoppen t.b.v. bibliotheek. AFWEGINGEN • Sloop-nieuwbouw Ravelijn momenteel niet gepland, toekomstscenario om schoolfuncties samen te voegen; • Transformatie van de verdiepingen van De Werf naar woningen lijkt onrealistisch omdat de plattegrond/constructie van het gebouw hier niet op gemaakt is, daarom vooralsnog niet verder in beeld brengen. 3

MODEL 5 (DENKLIJN EN AFWEGINGEN) wonen

wonen + commercieel/ gezondheidscentrum + bieb

KDV+sport+EH+Ravelijn + cultureel/sociaal

wonen

DENKLIJN • Sloop ‘t Rondeel en nieuwbouw bibliotheek, gezondheidscentrum / commercieel met woningen op vrijkomende locatie; • Sloop van De Werf en op vrijkomende locatie nieuwbouw van Eben-Haëzer, Ravelijn, kinderopvang, sportzaal en sociaal-cultureel; • Vervolgens vrijkomende locaties van Eben-Haëzer en Ravelijn herontwikkelen met woningbouw. AFWEGINGEN • Verplaatsing Eben-Haëzer naar een ander locatie niet de voorkeur van het schoolbestuur; • Doorlooptijd relatief lang door noodzaak van vrijspelen schoollocaties voor nieuwbouw. >> Onderzoeksvraag: - kan nieuwbouw Eben-Haëzer (als 1e fase) naast de huidige Werf gebouwd worden, ter plaatse van Baljuw / Oude Ban? - kan de nieuwbouw van het gehele cluster in twee fasen worden gerealiseerd? 4

MODEL 5 (UITWERKING, KORTE TERMIJN) •

• •

• • •

5

Nieuwbouw Eben-Haëzer past deels op locatie De Werf, echter een deel van het gebouw van De Werf dient dan te worden gesloopt, waarbij functies moeten worden verplaatst; Nieuwbouw Eben-Haëzer volgt ‘alvast’ de rooilijn van het tegenoverliggende gebouw (Action & Boon); Parkeerplaatsen die worden verwijderd t.b.v. nieuwbouw kunnen worden teruggebracht in tijdelijke parkeerplaats achter de brandweer en voor De Werf (gearceerd); Er is voldoende areaal pleinruimte (600 m2); De bomenlaan naast de brandweer blijft behouden; Huidige ontsluiting kan worden gebruikt.

MODEL 5 (UITWERKING, MIDDELLANGE TERMIJN) •

• • • • • •

Fase 2: naast Eben-Haëzer komt het KDV + sport + cultureel en (deels) bovenop cultureel kunnen appartementen worden toegevoegd op de hoek; Orientatie naar Het Rond; Voldoende areaal pleinruimte Eben-Haëzer en KDV; Parkeeraantallen benodigd voor nieuw programma zijn opgelost op parking achter de brandweer; Bomenlaan naast de brandweer blijft behouden; Huidige ontsluiting via het Raadhuislplein kan worden gebruikt; Nieuwbouw woningen mogelijk op locatie Eben-Haëzer.

Conclusie: Ruimtelijk lijkt de uitwerking van het model te kunnen passen, echter wat betreft realisatie(-tempo) dient er een planologische procedure gevolgd te worden om de realisatie van de 1e fase (EbenHaëzer) mogelijk te maken naast/ deels ter plaatse van De Werf. Daarnaast dient er een herschikking van functies plaats te vinden in De Werf in de eerste fase. Ook sloop-nieuwbouw van ‘t Rondeel geeft in dit model een knelpunt in volgtijdelijkheid omdat tussentijds doorfunctioneren van de functies niet mogelijk is op de locatie, waardoor er tijdelijke maatregelen nodig zijn. Daarmee vervalt dit model omdat het vanwege faseerbaarheid en haalbaarheid niet een haalbaar model is

6

MODEL 7 (DENKLIJN EN AFWEGINGEN) wonen sport + cultureel/ sociaal+bieb+horeca wonen + commercieel/ gezondheidscentrum

KDV + EH

wonen

DENKLIJN • Sloop Eben-Haëzer en nieuwbouw op de huidige locatie, aan de zijde van de Oude Ban; • Eben-Haëzer (op termijn) combineren met nieuwbouw Ravelijn en kinderdagverblijf (KDV); • Uitbreiding woningbouw aan de andere zijde van de locatie + woningbouw op vrijkomende Ravelijn-locatie; • De Werf slopen en nieuwbouw woningen boven commerciele functies / gezondheidscentrum, met (inpandig) parkeren en nieuwe rooilijn. • Onder sociaal-cultureel valt: vluchtelingenwerk, horeca, bibliotheek, maatschappelijke voorzieningen. AFWEGINGEN • Sloop-nieuwbouw Ravelijn momenteel niet aan de orde, maar optie open houden voor de middellange termijn; >> Onderzoek: - kan de gehele ontwikkeling in drie fasen worden gerealiseerd? 7

MODEL 7 (UITWERKING)

•

•

ks ew eg

•

ke r

•

In de eindsituatie kan er met model 7 een helder centrumconcept ontstaan, met (nieuwe) bebouwing en openbare ruimte aan de kruising van twee dragende structuren: - de Middelvaarstesteeg als langzaamverkeerslijn; - de Almkerkseweg als gebiedsontsluitingsweg; De Eben-Haëzer en het KDV zijn dan samengevoegd in 1 gebouw waardoor er meer buitenruimte ontstaat en minder gevels nodig zijn en het terrein naast de nieuwe Eben-Haëzer wordt afgerond met woningbouw (of eventueel op termijn met de Ravelijn); ‘t Rondeel kan worden uitgebreid met een horeca voorziening opgetopt met de bibliotheek, waardoor het dichter bij de pleinruimte van het Rond komt; Ter plaatse van De Werf kan een driehoekig gebouwcluster ontstaan met gelijke rooilijn als het tegenoverliggende gebouw. Het sluit aan bij de bouwhoogtes in de context, met aan de pleinzijde voorzieningen op de begane grond met daarboven appartementen. Parkeren voor bezoekers bevindt zich aan de pleinzijde van het nieuwe gebouw. Parkeren voor bewoners kan halfverdiept worden gemaakt, met op het dak een collectieve groene buitenruimte; Tenslotte kan Het Rond worden getransformeerd middels het doortrekken van de Almkerkseweg en het wegnemen van de infrastructuurcirkel, waardoor er ruimte is voor vergroening en beweging (zoals uitdrukkelijk gewenst in de kernstrategie).

Al m

•

Midde lvaart se

steeg

N wandelroute autoverkeer 8

FASE 1: NIEUWBOUW EBEN-HAEZER EN KDV (KORTE TERMIJN) • • • • • •

sloop deel Eben-Haëzer (385m2) starten nieuwbouw Eben-Haëzer (2 lagen) en KDV (1 laag) aan achterzijde perceel plaatsen tijdelijke onderwijsunits andere helft huidige Eben-Haëzer + tijdelijke lokalen blijven functioneren tot nieuwbouw volledig in gebruik is. sloop en verwijderen tijdelijke units en start bouwrijp maken woningbouw, en aanleggen schoolplein aanpassen haaks parkeerstrook aan straatzijde, vergroenen met grasbetontegels.

N 9

FASE 2: WONINGBOUW NAAST EH + OPTOPPEN ‘T RONDEEL •

•

•

• •

op locatie Eben-Haëzer wordt woningbouw ontwikkeld, 4 grondgebonden woningen en 17 appartementen (3 bouwlagen) plus aanleggen parkeerplaats. Eventueel kan hier ipv woningbouw ook de Ravelijn nog worden gesitueerd en kan er op de locatie van het Ravelijn woningbouw worden toegevoegd; In deze fase dient ‘t Rondeel te worden opgetopt en uitgebreid zodat hier de functies van De Werf naar uitgeplaatst kunnen worden; Een deel van de straat van Het Rond dient daarbij te worden heringericht. De gehele verkeerssituatie rondom alle ontwikkelgebieden dient te worden bekeken.

N 10

FASE 3: SLOOP-NIEUWBOUW WERF + OPENBARE RUIMTE

• • • • • •

11

sloop De Werf en starten nieuwbouw parallel aan tegenoverstaande bebouwing; parkeren halfverdiept met op het dek een daktuin er worden 67 appartementen toegevoegd (45 sociaal en 22 koop) parkeren bewoners aan achterzijde en in garage, parkeren bezoekers aan de voorzijde voorzieningen in de plint aan bezoekerszijde. ook Het Rond kan worden heringericht waardoor het een een groenere en overzichtelijke/ veiligere uitstraling krijgt.

N

EINDBEELD EN PROGRAMMA (CIRCA 94 WONINGEN)

43pp.

10pp.

9m

3L 1L 8m, 2 lagen

32pp.

72pp. 3L 5L

68 appt. 40pp.

4L

KDV 1L

33pp.

EH 2L

20pp.

17 appt 3L

9 appt 3L

N

12