Bijlage 1 Woudrichem schuifpuzzel 9 modellen

MODELLENSTUDIE WOUDRICHEM NEGEN MODELLEN SCHUIFPUZZEL CENTRUM, 27/05/2025

TOELICHTING MODELLENSTUDIE Er wordt onderzoek gedaan naar de toekomst van de publieke functies in het centrum van Woudrichem. In dat kader zijn er 9 studiemodellen (7 modellen en 2 varianten) voor deze ‘centrumpuzzel’ geschetst. In voorliggend document wordt de modellenstudie toegelicht. Achtereenvolgens worden daarvoor eerst alle programma-onderdelen die betrekking hebben op de puzzel ontleed en omschreven met kengetallen zoals oppervlaktes en parkeercijfers (deel A). Gebaseerd op dit programma zijn vervolgens ruimtelijke modellen gemaakt die variëren qua opzet en positie in het gebied. Van elk van deze modellen is een 3D visualisatie gemaakt. Per model is er een pagina met het gerealiseerde programma, en een (zwart-wit) pagina met de mitsen en maren van het model toegevoegd (deel B). Tenslotte is er aan het eind van voorliggend document een ruimtelijk-functionele multicriteria beoordeling gemaakt van de modellen aan de hand van een tabel met afwegingscriteria waaraan een score toebedeeld is (deel C). Hierop gebaseerd wordt het advies gegeven om 3 modellen nader uit te werken.

2

STAP A: PROGRAMMA ONDERDELEN

3

I. EBEN-HAËZER • huidig bebouwd oppervlak circa 1.624 m2 • actueel leerlingenaantal: 127 • aantal groepen: 6 (bij gemiddelde groepsgrootte van 22 leerlingen) ruimtebehoefte conform IHP 2025: piekbehoefte: 146 leerlingen dus circa 934 m2 bebouwingstypologie ‘actieve middencorridor’, twee bouwlagen: circa 24 x 19,5 m normatieve behoefte buitenruimte: speelruimte (basisonderwijs) 3,5 /leerling - vast oppervlak fietsparkeren (leerlingen x 0,5 x 1,1)* fietsparkeren medewerkers (leerlingen x 0,04 x 1,1) autoparkeren medewerkers (aantal groepen x 0,75 pp x 25 m2) zoen & zoef zone (10 parkeerplaatsen)

m2 600 80 6 113 300 + 1.099 totaal totaal 5 autoparkeervakken (113 m2/ 25 m2) * fietsparkeren is onderdeel van de buitenruimte, maar vanwege detail niveau niet ingetekend.

4

II. KINDEROPVANG kinderopvang (huidige metrage in De Werf)

m2 430

normatieve behoefte buitenruimte: speelruimte (overig) / aantal kinderen x 3 m2 300 fietsparkeren (kinderen x 0,5 x 1,1) 55 5 fietsparkeren medewerkers (kinderen x 0,04 x 1,1)* 2 94 autoparkeren medewerkers (aantal groepen x 0,75 pp x 25 m ) 300 + zoen & zoef zone (10 parkeerplaatsen) totaal 1.184 totaal 4 autoparkeervakken (94m2 / 25 m2) * fietsparkeren is onderdeel van de buitenruimte, maar vanwege detail niveau niet ingetekend.

5

III. RAVELIJN huidig bebouwd oppervlak Ravelijn: 880 m2 aantal groepen: 7 (gemiddelde groepsgrootte 22 leerlingen) ruimtebehoefte conform IHP 2025: piekbehoefte 129 leerlingen

m2 849

normatieve behoefte buitenruimte: speelruimte (basisonderwijs) / vast oppervlak speelruimte (overig) / aantal kinderen x 3 m2 fietsparkeren (leerlingen x 0,5 x 1,1)* fietsparkeren medewerkers (leerlingen x 0,04 x 1,1) autoparkeren medewerkers (aantal groepen x 0,75 pp x 25 m2) zoen & zoef zone (10 parkeerplaatsen)

600 300 85 7 132 300 +

totaal totaal 6 autoparkeervakken (132 m2 / 25 m2) * fietsparkeren is onderdeel van de buitenruimte, maar vanwege detail niveau niet ingetekend.

6

2.273

IV. SPORTZAAL ‘T RONDEEL (HUIDIG) sportzaal ‘t Rondeel

m2 1.525

normatieve behoefte buitenruimte: parkeren bij norm 1,15 pp / 100 m2 = 18 plaatsen van 25 m2

250 +

totaal

1.775

huidig sociaal centrum ‘t Rondeel (rechterdeel rondeel)

m2 285

normatieve behoefte buitenruimte: parkeren (gemiddelde norm) 3,4pp / 100 m2 = 10 plaatsen van 25 m2

250 + 535

totaal

huidig cultureel centrum ‘t Rondeel (linkerdeel ‘t Rondeel) normatieve behoefte buitenruimte: parkeren bij norm 3,4 pp / 100 m2 = 12 plaatsen van 25 m2

m2 360 300 +

totaal

7

660

V. SPORTZAAL (NIEUW) oppervlak sportzaal: 900m2 (inclusief kleedkamers) normatieve ruimtebehoefte nieuwbouw: aantal opperv. m2 totaal gymzaal 1 900 900 (25 x 36m) bebouwingstypologie hal 25 x 36 (met zaalgedeelte 7 meter hoog) normatieve behoefte buitenruimte: parkeren 2,5 pp / 100 m2 BVO: 23 parkeerplaatsen (25 m2)

8

VI. WONINGBOUW Voorbeeld appartementengebouw: basis 3-kamer appartement: 70 m2 GBO maximale hoogte 5 lagen footprint bebouwd:

setback

m2 650

typologie centraal stijgpunt : 22 x 29, 4 lagen + dakopbouw met setback = 26 woningen normatieve behoefte buitenruimte: parkeren bij norm 1,5 pp / won = 39 parkeerplaatsen van 25 m2

975 +

totaal

1.625

5.00

18.82

4.80

27.78 9.00

9

VII. BIBLIOTHEEK bibliotheek normatieve behoefte buitenruimte: parkeren bij norm 1,0 pp / 100 m2 = 10 plaatsen van 25 m2

m2 1.000

gestapeld

250 +

totaal

1.250

gelijkvloers

10

VIII. GEZONDHEIDSCENTRUM apotheek (BG) fysiotherapie minimale behoefte volgens huisartsenteam NB: surplus huisartsen (330 m2 / 1.000 woningen = + 90 m2) subtotaal

m2 250 300 500 90 + 1.140

vrije opzet in 2 verdiepingen, footprint 570 m2 (15 x 38) normatieve behoefte buitenruimte: parkeren 2 pp / 100 m2 BVO: 23 parkeerplaatsen (25 m2)

575 +

totaal

1.715

11

+

STAP B: INPASSING IN DE RUIMTE

12

BESTAANDE BEBOUWING (NULSITUATIE) ‘t Rondeel

Ravelijn

Brandweer

De Werf

Eben-Haëzer

Huisartsenpraktijk

footprint huidige bebouwing De Werf = 1.830 m2 ‘t Rondeel = 2.160 m2 Eben-Haëzer = 1.625 m2 Brandweer = 505 m2 Ravelijn = 880 m2 Huisartsenpraktijk = 548 m2

13

BESTAANDE PARKEERSITUATIE (NULSITUATIE) 43

40

14 39

70 29

4

Aantal parkeerplaatsen in de huidige situatie: ‘t Rondeel = 43 t.o. Lidl = 40 De Werf = 152 Eben-Haëzer = 20

14

4

4

4

4

MODEL 1 - BEHOUD HUIDIGE BEBOUWING MET FUNCTIES Ravelijn

‘t Rondeel

Brandweer

De Werf

Eben-Haëzer

Huisartsenpraktijk

• verduurzamen van De Werf, Eben-Haëzer en ‘t Rondeel; • verbeteren openbare ruimte bij De Werf.

15

MODEL 1 - BEHOUD HUIDIGE BEBOUWING MET FUNCTIES

planvorming niet nodig geen verbetering centrumfunctie; geen verdergaande synergie in samenwerking; gezondheidscentrum niet mogelijk; woningbouw niet mogelijk; geen gebouwen mogelijk die aan de huidige standaard voldoen; verduurzaming: Eben-Haëzer niet zinvol, gezien gebouwstructuur en grootte De Werf; ‘t Rondeel: vooral interessant bij hernieuwbouw.

16

MODEL 2 - HERGEBRUIKEN BESTAANDE STRUCTUREN (FASE 1) sport+bieb+ sociaal/cultureel

wonen 26 app + commercieel /gezondheidscentrum

KDV + EH

• Eben-Haëzer op huidige locatie houden: uitbreiding met kinderopvang, helft Eben-Haëzer blijft staan als tijdelijke school tijdens nieuwbouw; • geactiveerde plint op locatie De Werf (commerciële functie), parkeren en woonfunctie; • ‘t Rondeel: sportzaal, sociaal-cultureel centrum / verduurzaming + bibliotheek i.c.m. horeca; • totaal 26 appartementen toegevoegd.

17

MODEL 2 - HERGEBRUIKEN BESTAANDE STRUCTUREN (FASE 2) sport+bieb+ sociaal/cultureel

wonen 26 app + commercieel /gezondheidscentrum

wonen 26 app KDV + EH

• Eben-Haëzer op huidige locatie houden, uitbreiding met kinderopvang, evt. uitbreiding met woningen; • geactiveerde plint op locatie De Werf (commerciële functie), parkeren en woonfunctie; • ‘t Rondeel: sportzaal, sociaal-cultureel centrum / verduurzaming + bibliotheek i.c.m. horeca; • totaal 52 appartementen toegevoegd. • optie om Ravelijn samen te voegen op locatie Eben-Haëzer, en de woningbouw op locatie EH te verplaatsen naar locatie Ravelijn.

18

MODEL 2 - HERGEBRUIKEN BESTAANDE STRUCTUREN

optopping ‘t Rondeel met bibliotheek geeft synergie, met beperkte investering extra ruimte + verduurzaming; school + KDV ontwikkelen zonder tijdelijke huisvesting van leerlingen, echter wel aan de westzijde in nabijheid van bestaande woningen (mogelijk bezwaargevoelig), of onderzoeken of andersom positioneren ook mogelijk is; deel van het terrein Eben-Haëzer komt vrij voor nieuwe functie (fase 2). structuur van De Werf is minder geschikt voor transformatie met wonen en er komt parkeren bij, daardoor wordt de inrichting van het terrein eerder minder dan beter.

19

MODEL 3 - (DEELS) HERGEBRUIKEN BESTAAND + HERONTWIKKELEN sport+bieb+ sociaal/cultureel

wonen 26 app + commercieel /gezondheidscentrum

wonen 20 app

wonen 26 app

• Eben-Haëzer op huidige locatie houden, uitbreiding met kinderopvang, evt. uitbreiding met woningen; • geactiveerde plint op locatie De Werf (commerciële functie), parkeren en woonfunctie; • ‘t Rondeel: sportzaal, sociaal-cultureel centrum / verduurzaming + bibliotheek i.c.m. horeca; • totaal 72 appartementen toegevoegd op locatie Ravelijn, De Werf en Eben-Haëzer.

20

KDV + EH + Ravelijn

MODEL 3 - VARIANT MET GRONDGEBONDEN WONINGEN wonen 16 ggw.

sport+bieb+ sociaal/cultureel

wonen 26 app + commercieel /gezondheidscentrum

wonen 8 ggb

• Eben-Haëzer op huidige locatie houden, uitbreiding met kinderopvang, evt. uitbreiding met woningen; • geactiveerde plint op locatie De Werf (commerciële functie), parkeren en woonfunctie; • ‘t Rondeel: sportzaal, sociaal-cultureel centrum / verduurzaming + bibliotheek i.c.m. horeca; • totaal 50 woningen toegevoegd op locatie Ravelijn, De Werf en Eben-Haëzer.

21

KDV + EH + Ravelijn

MODEL 3 - (DEELS) HERGEBRUIKEN BESTAAND + HERONTWIKKELEN

door betrekken Ravelijn ontstaat een brede school, met twee scholen, Eben-Haëzer, Ravelijn en KDV; locatie Ravelijn en een deel van de huidige locatie Eben-Haëzer komt vrij voor woningbouw; optopping Rondeel met bibliotheek geeft synergie, met beperkte investering extra ruimte + verduurzaming; structuur van De Werf is minder geschikt voor transformatie met wonen en er komt parkeren bij, zodat de inrichting eerder minder wordt dan beter. NB: variant met grondgebonden woningen ligt minder voor de hand i.v.m. programmatische vraag naar appartementen voor kleine huishoudens (senioren en starters). 22

MODEL 4 - SLOOP RONDEEL, VERSTERKEN CULTUREEL CENTRUM wonen 37 appt. + commercieel

wonen 26 app zorgcentrum ca. 2.200m2 + bieb ca. 1.400m2

gym+KDV+EH+ sociaal/cultureel

• sociaal/ cultureel/ maatschappelijk bundelen op locatie De Werf, renovatie De Werf of nieuwbouw, sociaal-maatschappelijke functies en bibliotheek + zorgcentrum De Werf, commercieel (kernstrategie), ouderenvereniging naar locatie De Werf; • sportfunctie loskoppelen en naar Eben-Haëzer, samen met school en kinderdagverblijf. NB: cluster vrij groot, mogelijke variant: sport en bewegingsonderwijs loskoppelen; • woningbouw op vrijgekomen locatie ‘t Rondeel en brandweerpost; • brandweer verplaatsen naar zuidkant; • toevoegen 63 appartementen.

23

MODEL 4 - SLOOP RONDEEL, VERSTERKEN CULTUREEL CENTRUM

herontwikkeling van ’t Rondeel met wonen boven commercieel past in de structuur. schaal van het MFA wordt groot en de concentratie van publieksvoorzieningen net buiten het centrum is ruimtelijk, organisatorisch en verkeerskundig minder goed, loop en functioneren van het centrum worden hierdoor niet verbeterd. beperkte meerwaarde van de functiecombinatie medisch/zorg en bibliotheek; overmaat in De Werf voor de functies bibliotheek en gezondheidscentrum.

24

MODEL 5 - BESTAANDE STRUCTUUR LOSLATEN wonen 20 app

wonen 20 appt.+ commercieel/ gezondheidscentrum + bieb

wonen 26 appt.

KDV+sport+EH+Ravelijn+cultureel/sociaal

wonen 26 appt. wonen 20 appt.

• • • •

25

schoolfuncties clusteren + sociaal/cultureel: locatie De Werf, evt. brandweer uitplaatsen; Eben Haëzer ( + eventueel Ravelijn) + kinderopvang + gymzaal; wonen + bibliotheek + commercieel/gezondheidscentrum in nieuw gebouw ‘t Rondeel. 112 appartementen.

MODEL 5 - VARIANT MET GRONDGEBONDEN WONINGEN wonen 20 app

wonen 20 appt.+ commercieel/ gezondheidscentrum + bieb

wonen 26 app

KDV+sport+EH+Ravelijn cultureel/sociaal

wonen 24 ggw

• • • •

26

schoolfuncties klusteren + sociaal/cultureel: locatie De Werf; evt. brandweer uitplaatsen; Eben Haëzer ( + eventueel Ravelijn) + kinderopvang + gymzaal; Wonen + bibliotheek + commercieel/gezondheidscentrum in nieuw gebouw ‘t Rondeel; 66 appartementen en 24 grondgebonden woningen op vrijkomende locaties.

MODEL 5 - BESTAANDE STRUCTUUR LOSLATEN

herontwikkeling van ’t Rondeel met wonen boven commercieel + bibliotheek, buiten de contouren van het huidige gebouw optimaliseert het gebruik en biedt potentie voor een betere herinrichting van het Rond (aanzet voor de langere termijn); herontwikkeling van De Werf geeft mogelijkheden om het gebouw en buitenruimte beter in te passen in de context; herontwikkeling Eben-Haëzer met 46 appartementen is positief, maar kan leiden tot weerstand gezien de schaal en maat, waardoor de doelstelling van kleinere huishoudens dichtbij voorzieningen weer lastiger wordt en het aantal woningen sterk beperkt (NB: wellicht is daardoor combinatie met grondgebonden wonen noodzakelijk). herontwikkeling van De Werf door clustering van de functies geeft druk op het gebied; nieuwbouw Eben-Haëzer trager, door afhankelijkheid van nieuw cluster t.p.v. De Werf; tijdelijke huisvesting nodig voor nagenoeg alle voorzieningen, combinatie met brandweerlocatie alleen mogelijk als brandweer een locatie krijgt in directe omgeving (gezien de leeftijd van het gebouw niet wenselijk ivm. afschrijving). 27

MODEL 6 - KOPPELING SCHOOL EN BIBLIOTHEEK sport + cultureel/ sociaal

wonen ca. 65 app. + commercieel/gezondheidscentrum

KDV + EH + bieb + wonen 8 ggw

• Eben-Haëzer op huidige locatie houden; uitbreiding met kinderopvang en bibliotheek; • geactiveerde plint op locatie De Werf (commerciële functie of gezondheidscentrum) & parkeren inpandig & woonfunctie; • ‘t Rondeel: Sociaal-cultureel centrum op huidige locatie behouden > renovatie/ verduurzaming i.c.m. lunchroom; • totaal 73 woningen op vrijkomende locaties.

28

MODEL 6 - KOPPELING SCHOOL EN BIBLIOTHEEK

herontwikkeling van De Werf met wonen boven een plint, met optimaal gebruik van de ruimte; brede school met bibliotheek. ‘t Rondeel blijft zoals het is, maar verduurzaamd; ‘t Rondeel blijft zoals het is, daardoor waarschijnlijk geen optimalisatie in exploitatie mogelijk; geen verbetering van de loop binnen centrum door verwijdering van een maatschappelijke centrumfunctie (bibliotheek); hogere verkeersdruk op gebied net buiten centrum door grotere clustering van functies; huidige gebruikers De Werf moeten nieuwe samenwerkingsvormen zoeken in nieuwe panden, waarbij onderlinge verbanden behouden (kunnen) blijven. 29

MODEL 7 UITBREIDEN ‘T RONDEEL + NIEUWBOUW wonen 20 app

sport + cultureel/ sociaal+bieb+horeca

wonen ca. 65 appt. + commercieel/gezondheidscentrum

KDV + EH + Ravelijn + 20 app.

• Eben-Haëzer op huidige locatie herbouwen plus (op termijn) samenvoegen Ravelijn (brede school), uitbreiding met kinderopvang; evt. uitbreiding met woningen; • geactiveerde plint op locatie De Werf (commerciële functie of gezondheidscentrum) & parkeren inpandig & woonfunctie en nieuwe rooilijn; • ‘t Rondeel: sociaal-cultureel centrum op huidige locatie behouden > renovatie/verduurzaming + bieb i.c.m. lunchroom op bg (optoppen en uitbouwen); • totaal ca. 105 woningen op vrijkomende locaties.

30

MODEL 7 - UITBREIDEN ‘T RONDEEL + NIEUWBOUW

door betrekken Ravelijn met Eben-Haëzer ontstaat een brede school met twee scholen en KDV; locatie Ravelijn en een deel van de huidige locatie Eben-Haëzer komt vrij voor woningbouw; uitbreiding ‘t Rondeel met bibliotheek geeft synergie, met beperkte investering extra ruimte + verduurzaming; herontwikkeling van De Werf met wonen boven een plint, met optimaal gebruik van de ruimte; gefaseerde optimalisatie van het centrumgebied, doordat de plot van De Werf tijdelijk vrijgespeeld kan worden. huidige gebruikers De Werf moeten nieuwe samenwerkingsvormen zoeken in nieuwe panden, waar bij onderlinge verbanden behouden (kunnen) blijven.

31

STAP C: AFWEGINGEN

32

AFWEGINGSKADER MULTICRITERIA Om te komen tot een eerste selectie van kansrijke modellen is er een ruimtelijk-functionele afweging gemaakt. Aan de hand van onderstaande tabel met afwegingscriteria zijn de modellen onderling vergeleken. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de modellen 3, 5 en 7 het meest kansrijk zijn om nader uit te werken. De modellen 1, 2, 4 en 6 alsmede de varianten bij model 3 en 5 (met grondgebonden woningen) liggen niet voor de hand om verder uit te werken. Rui m tel i jk -func ti o nel e b eo o rd el i ng omgevingskwaliteit (betere structuren, routing, rooilijnen, samenhang.) verkeer (bereikbaarheid OV/fiets/auto, parkeervoorzieningen, verkeersveiligheid) verbetering openbare ruimte (klimaatadaptatie, groen, verblijfskwaliteit) leefbaarheid kern / centrum (voor gebruikers en inwoners) verbeteren aantrekkingskracht en verbinding synergie samenwerking huurders/multifunctionaliteit aantal toegevoegde woningen inpasbaarheid gezondheidscentrum planeconomie korte, middel en lange termijn + volgtijdelijkheid (faseerbaarheid) keuzes van nu geven geen belemmeringen voor de toekomst draagvlak

33

Model S1 1

Model S2 2

Model S3 3

Model 3 var. S3 ggb

Model S4 4

Model S5 5

Model 5 var. S5 ggb

Model S6 6

Model advies7

0 0 -0 -0 -10

0 0 0 + + + + + + + + + +9

0 + 0 + + ++ ++ + ++ ++ + 0 +13

0 + 0 + + ++ + + + ++ + + +12

0 + + + + 0 0 --2

+ + + + ++ + ++ + + 0 0 0 +11

+ + + + ++ + + + + 0 0 + +11

+ + 0 + 0 + + + + + + +8

++ + + + ++ + ++ + + ++ + + +16