Beantwoording toezeggingen ruimteverhuur De Werf AR 01-04-2025

Gemeenteraad Altena Shah Sheikkariem 03-04-2025 Beantwoording toezeggingen n.a.v. Altenaronde ruimteverhuur De Werf

Geachte leden van de Gemeenteraad, Onderstaand vindt u de beantwoording van de gedane toezeggingen tijdens de Altenaronde van 1 april 2025 over ruimteverhuur aan zorgverleners in multifunctioneel centrum De Werf. 1. Een overzicht van het huidige gebruik, het beschikbare oppervlak en de ruimtebehoefte van de zorgverleners die in beeld zijn bij de gemeente. Onderstaande tabel geeft het huidige ruimtegebruik in De Werf weer. Hierbij maken we onderscheid in ruimtes die 100% zijn toegekend aan één gebruiker en ruimtes voor gemeenschappelijk gebruik. Bij gemeenschappelijk gebruik kan gedacht worden aan verkeersruimtes, toiletten, een centrale keuken en gemeenschappelijke vergaderfaciliteiten. Het gebruik door de gemeente splitsen we uit in de wijklocatie die bedoeld is om het werken nabij de inwoner te faciliteren, en ruimtegebruik als aanvullende vergadercapaciteit. De vergadercapaciteit is nodig totdat er een structurele oplossing is gerealiseerd voor de gemeentelijke huisvesting. Gebruiker / huurder

Oppervlak in m2

Gemeente Altena wijklocatie Gemeente Altena vergadercapaciteit Bibliotheek Vluchtelingenwerk Kinderopvang Buitengewoon Rabobank (pinautomaat)

176 240 722 50 440 9

Ruimtes gemeenschappelijk gebruik Leegstand (privéruimten)

735 562

Te verhuren leegstand in huidig voorstel

450

Het nu voorliggende voorstel om ruimtes geschikt te maken voor verhuur aan zorgverleners omvat een oppervlak van ca. 450 m2, grofweg onderverdeeld in 1 grote praktijkruimte van circa 350 m2 en 4 kleinere behandelkamers van ongeveer 25 m2 per stuk. De exacte indeling volgt op basis van de behoefte van partijen die gecontracteerd worden. Na realisatie resteert er nog een beperkt

leegstaand oppervlak. Dit zijn hoofdzakelijk incourante meters, waaronder opslag in de kelder en de balies op de begane grond. De zorgaanbieders die de gemeente benaderd hebben met een toekomstig ruimtevraagstuk zijn in onderstaande tabel weergegeven. Ruimtebehoefte zorgaanbieders (in beeld bij gemeente)

Oppervlak in m2

Korte termijn Fysiotherapie Woudrichem Kinder logopedie Oefentherapie Cesar Altena Podotherapie

330 25 25 25

Lange termijn Apotheek Huisartsen totaal

250 500 1155

2. Nadere uitleg over de huurprijs versus investeringsbedrag Bij het vaststellen van de toekomstige huurprijs hebben we twee uitgangspunten: 1. Het investeringsbedrag moet in 5 jaar terugverdiend kunnen worden met huurinkomsten. 2. De huurprijs moet minimaal in lijn liggen met commerciële tarieven voor maatschappelijk vastgoed. In het raadsvoorstel is uitgegaan van marktconforme tarieven waarbij ook is voorgerekend binnen welke bandbreedte de huurprijs moet liggen om de investering in 5 jaar terug te verdienen. Onze analyse leverde een huurprijs van €115 - €120 per vierkante meter per jaar. Om te controleren of deze bandbreedte minimaal marktconform is, hebben we deze vergeleken met de huurprijzen van andere gemeentelijke accommodaties, zoals weergegeven in onderstaande overzicht. De in dit overzicht weergegeven huurprijzen zijn specifiek voor ruimteverhuur met een maatschappelijke gebruiksfunctie en niet te vergelijken met de commerciële tarieven voor (kantoor-) gebouwen met solitaire (parkeer-) voorzieningen. Locatie Fysiotherapie Werkendam Campus Hank Kinderopvang De Werf

Afwerkingsniveau Semi casco Casco incl. afwerking

Huurprijs (m2/j) €107,€80 tot €100,€113,-

Uit de tabel blijkt dat de indicatieve huur nagenoeg aansluit bij hetgeen de andere huurder in De Werf betaald. Dit is ook het beste te vergelijken, omdat de geboden faciliteiten en het afwerkingsniveau overeenkomen.

Na afloop van de huurperiode van 5 jaar is het exploitatieresultaat voor de gemeente per saldo nul. Dit is niet hetzelfde als het om niet in gebruik geven van vastgoed, waarbij er van de gebruiker geen tegenprestatie gevraagd wordt. De huurders betalen immers gewoon een marktconforme huurprijs en hebben dan ook geen economisch voordeel. 3. Toelichting op de toegepaste omslagrente In de berekening van de terugverdientijd is een omslagrente gehanteerd van 1%. Dit percentage is bij de begroting van 2025 vastgesteld. De omslagrente is een interne en administratieve verrekening en staat los van de rente die een gemeente bijvoorbeeld voor een externe lening betaald.