Afdoening toezeggingen gemeentelijke huisvesting nav AR 06-06-20223
Tekst van het document
Gemeenteraad Altena Shah Sheikkariem 14 juni 2023 Beantwoording toezeggingen n.a.v. Altenaronde gemeentelijke huisvesting
Geachte leden van de Gemeenteraad, Onderstaand vindt u de beantwoording van enkele van de gedane de toezeggingen tijdens de Altenaronde van 6 juni 2023 over de toekomstige gemeentelijke huisvesting. De beantwoording van de overige toezeggingen volgt conform afspraak in het najaar van 2023. Het college geeft een nauwkeurigere berekening van de totale CO2 reductie CO2 berekeningen van nog te bouwen objecten worden door veel factoren beïnvloed, bijvoorbeeld door de materiaalkeuzes, het verwarmingsconcept en de mate waarin het gebouw energie kan leveren. Op basis van de conceptuele studies die zijn uitgevoerd naar de toekomstige gemeentelijke huisvesting is het in dit stadium nog niet mogelijk een nauwkeurige CO2 berekening uit te voeren. De keuze voor scenario 4 ten opzichte van de (light-) renovatie van de Werf is dan ook niet gemaakt op basis van een berekende CO2 uitstoot, maar op basis van kwalitatieve uitgangspunten die van belang zijn bij een dergelijke berekening. Zo is bijvoorbeeld de gebruiksperiode een belangrijke component in de bepaling van de CO2 uitstoot van een gebouw. In scenario 7 wordt uitgegaan van een levensduur van 20 jaar.
Dat betekend dat de materiaalgebonden emissie (CO2 uitstoot tijdens de productie van materialen en tijdens de bouwfase) van de renovatie ook over die periode “afgeschreven” moet worden, terwijl de materiaalgebonden emissie bij de nieuwbouw van scenario 4 over 50 jaar verdeeld wordt. Een langere gebruiksperiode leidt dus tot een hoger rendement van de gebruikte materialen. De materiaalgebonden emissie betreft doorgaans ca. 20-30% van de totale emissie van een gebouw op een gebruiksperiode van 50 jaar. De overige 70-80% CO2 uitstoot wordt veroorzaakt in de gebruiksfase van het gebouw. Uit deze percentages blijkt dat de grootste winst te behalen is in de gebruiksfase, maar de randvoorwaarden daarvoor (goede isolatie, energiezuinige installaties, mogelijkheden voor energieopwekking) worden gecreëerd in het ontwerp van het gebouw. Een nieuwbouw zoals in scenario 4 geeft de beste mogelijkheden om een optimaal energiezuinig ontwerp te maken, daar waar men in een renovatie zoals scenario 7 altijd te maken heeft met de beperkingen van het bestaande gebouw. Door in het nieuwbouwontwerp ook nog eens extra aandacht te hebben voor de uitstoot tijdens de bouwfase, en hierop materiaalkeuzes en bouwmethodes aan te passen, kan ook nog een aanzienlijke besparing gerealiseerd worden op de materiaalgebonden emissies.
Koplopers in de bouw hebben zelfs al aangetoond dat het mogelijk is te bouwen met nul emissie.
In scenario 4 wordt een aanbouw gerealiseerd tegen het bestaande gebouw, wat (nog) niet energieneutraal is. Dit hoeft echter geen probleem te zijn, omdat de aanbouw feitelijk een nieuw gebouw is dat tegen het oude wordt aangezet. Er zijn daarbij goede ontwerpoplossingen voor handen om eventuele verschillen in materialisatie of isolatie op te vangen. Daarnaast geeft de verbouwing de mogelijkheid om ook de bestaande bouwdelen energieneutraal te maken. Omdat de bouwkundige schil al in hoge mate geïsoleerd is en het verwarmingssysteem geen gebruik meer maakt van fossiele brandstoffen, is dit met relatief eenvoudige ingrepen te realiseren. Het extra dakoppervlak dat bij de aanbouw gerealiseerd wordt kan daarbij benut worden voor extra energieopwekking.
Het college geeft een uitsplitsing van de kosten i.v.m. De Werf incl. een aanpassing van de tabel Onderstaande tabel geeft de uitsplitsing van de kosten voor scenario 1 en 7 weer, zoals die ook is opgenomen in de financiële bijlage die aan u is verstrekt. Zowel de investeringskosten als de jaarlasten zijn gesplitst in een gedeelte dat ten goede komt aan de gemeentelijke organisatie en een gedeelte dat ten goede komt aan overige gebruikers van het pand. Daarbij zijn een aantal zaken van belang: • •
•
De kosten voor renovatie van het gemeentelijk benodigde deel en het overige gebouw kunnen niet los van elkaar gezien worden. Het hele pand dient gelijktijdig aangepakt te worden. Het uitgangspunt van scenario 7 is een inpassing van de gemeente samen met de huidige gebruikers. Uit een eerste inpassingsstudie blijkt dat dit niet mogelijk is en dat hierbij een ruimtetekort ontstaat. Een deel van de activiteiten van één van de gebruikers zal in dat geval elders moeten plaatsvinden. Hieruit voortvloeiende kosten zijn niet opgenomen. Het uitgangspunt van scenario 1 is dat één van de gebruikers verhuist naar bijvoorbeeld ‘T Rondeel. Het vrijkomende gebruiksoppervlak vormt een leegstandsrisico. De kosten van de nieuwe locatie zijn indicatief vermeld maar niet meegenomen in de exploitatielasten
Investering
Jaarlasten
Invest. Kosten (incl. BTW Kosten vereiste renovatie hele gebouw De Werf Kosten t.b.v. 'T Rondeel Jaarlijkse exploitatielasten Jaarlijkse exploitatielasten vereiste renovatie hele gebouw De Werf
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Scenario 5
Scenario 7
€ 5 mln
€ 5.9 mln
€ 6.2 mln
€ 6.4 mln
€ 5.8 mln
€ 4.2 mln
€ 3.6 mln
€ 3.0 mln
€1.4 - 2.3 mln
€1.4 - 2.3 mln
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
€ 1.094.028
€ 1.007.600
€ 1.031.300
€ 1.039.800
€ 961.400
€ 1.134.508
€ 297.072
€ 293.492
Wanneer u in scenario 1 en 7 enkel de investeringskosten ten behoeve van de gemeentelijke organisatie beschouwt, en de aanname doet dat de overige noodzakelijke kosten toebehoren aan “maatschappelijk vastgoed”, ziet u dat de investeringskosten iets lager zijn dan de investeringskosten van de overige scenario’s. De exploitatielasten geven echter een ander beeld en zijn, zelfs wanneer alleen het gemeentelijke gedeelte wordt meegenomen, nog hoger dan die van de verschillende nieuwbouwscenario’s. Dit wordt veroorzaakt door diverse factoren zoals toekomstig energieverbruik, onderhoudsbehoefte en (kortere) afschrijvingstermijnen. De keuze voor scenario 4 wil overigens niet zeggen dat er niet geïnvesteerd dient te worden in De Werf als maatschappelijk vastgoed. Het gebouw huisvest belangrijke maatschappelijke partners die net zo goed als de ambtelijke organisatie belang hebben bij een duurzaam, toekomstbestendig en kwalitatief goed gebouw. Zoals aangekondigd wordt op korte termijn, samen met de huidige
gebruikers, een traject gestart om na te denken over de toekomstige mogelijkheden. Gezien de conclusies uit de scenariostudie gemeentelijke huisvesting, ligt het voor de hand dat ook in dit traject de opties van casco renovatie of herontwikkeling aanbod komen.
Toevoeging van een raadzaal aan het ontwerp Zoals eerder bij u aangegeven is er bij scenario 4 de mogelijkheid een nieuwe raadzaal toe te voegen. Tijdens de scenariostudie is door de architect een globale inpassing gemaakt, waaruit direct enkele voordelen duidelijk werden. Zo blijkt het goed mogelijk om een voldoende grote raadzaal te realiseren waarbij het continu ombouwen van de zaal verleden tijd is. Ook is er de (bouwkundige-) mogelijkheid om de zaal te voorzien van meer plafondhoogte wat het representatieve karakter van de zaal ten goede komt. Tenslotte is het mogelijk de zaal te voorzien van een eigen entree / ontvangst waardoor deze eenvoudiger multifunctioneel ingezet kan worden. Als leidraad voor het eerste globale ontwerp is het programma van eisen van januari 2023 (opgesteld door OTH architecten) gehanteerd, maar bij de nadere uitwerking zullen wij een afvaardiging van uw raad vragen opnieuw input te leveren. Op basis van de gepresenteerde schetsen, globale afmetingen en het voorziene aantal zitplaatsen is door HEVO een globale investeringskostenraming gemaakt. Het realiseren van de raadzaal conform deze uitgangspunten kent een aanvullende investering van circa € 1.3 miljoen (incl. btw). Hierbij is een range van toepassing van -15% tot +25%. Deze range is afhankelijk van verdere detaillering die op dit moment nog ontbreekt.
Als de investeringskosten vervolgens doorgerekend worden naar exploitatiekosten komt daar een verhoging uit van circa €82.000,- per jaar. Bij de uitwerking van het voorlopig ontwerp van scenario 4 zal een nieuwe raadzaal als optie verder worden uitgewerkt. Onder andere de koppeling met het huidige gebouw, de inrichting, en de gewenste faciliteiten worden verder gedetailleerd. Op basis van die uitwerking kan vervolgens een nauwkeurigere kostenraming opgesteld worden. Ook maken we keuzes inzichtelijk die de kosten van de nieuwe raadzaal (sterk) kunnen beïnvloeden. Het blijft altijd mogelijk de raadzaal aan het einde van de volgende fase te laten vervallen.
Uitwerking voorlopig ontwerp scenario 4 Wanneer u op 4 juli 2023 instemt met het raadsvoorstel en het college de opdracht geeft scenario 4 nader uit te werken, start de fase van het voorlopig ontwerp. In deze fase worden de ruimtestudies en schetsontwerpen zoals gemaakt tijdens de scenariostudie van Hevo uitgewerkt tot een bouwkundig- en installatietechnisch ontwerp op basis van een nog op te stellen programma van eisen. Daarnaast dient deze fase ervoor om te komen tot goede oplossingen op het gebied van parkeren, een goede inpassing van een raadzaal en concrete ideeën over het duurzaam en mogelijk circulair realiseren van de aanbouw. Waar dat mogelijk is maken we keuzes inzichtelijk die de kosten of andere aspecten van de aanbouw (sterk) kunnen beïnvloeden, waardoor u in de gelegenheid wordt gesteld het eindontwerp van het toekomstige gebouw nog te beïnvloeden. Als voorbeeld kunt u denken aan verschillende varianten m.b.t. het onderwerp parkeren; parkeren op bestaande parkeerterreinen in de omgeving, een nieuw aan te leggen parkeerveld, of de toevoeging van een parkeerdek aan het gebouw. De ontwerpmogelijkheden, voor- en nadelen en kosten van deze opties worden inzichtelijk gemaakt. Hierdoor ontstaat aan het einde van de voorlopig ontwerpfase een “menukaart” waarin verschillende belangen kunnen worden afgewogen en keuzes kunnen worden gemaakt.
Onderwerpen binnen variant 4 waarop nadere keuzes gemaakt kunnen worden zijn in ieder geval; mogelijkheden tot parkeren, verduurzaming van bestaande bouwdelen, duurzaam / circulair bouwen, het bouwen van een nieuwe raadszaal en de gewenste uitstraling van de nieuwe raadzaal.