Voorstel 24-10-23 Vaststellen grondexploitatie woningbouw Galder

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Cluster: Afdeling: Zaaknummer:

14 december 2023 Projecten Ruimtelijke ontwikkeling 1047031

Agendapunt: Portefeuillehouder :

24-10-23 Wethouder Daandels

Programma:

Voorstel tot vaststelling van de gemeentelijke grondexploitatie voor de percelen 728 en 707 sectie H te Galder.

1. Voorgesteld besluit

1. De gronden van percelen 728 en 707 sectie H te Galder conform het door college vastgestelde definitief stedenbouwkundig plan in exploitatie te nemen en de grondexploitatie vast te stellen. 2. Eerdere besluitvorming -Aankoop van de percelen door uw raad begin 2022 3. Samenvatting De gemeenteraad heeft de grondexploitatie van de gemeentelijke percelen 728 en 707 sectie H te Galder vastgesteld. Met het vaststellen van de grondexploitatie is ook de financiële haalbaarheid van het plan verzekerd. Daardoor kan de bestemmingsplanprocedure dit jaar nog worden opgestart en is er financiële dekking voor de verdere planuitwerking en realisatie.

Voorstel 4. Inleiding Na het gereedkomen van het gemeentelijke woningbouwplan Bollemeer was er behoefte om naast particuliere initiatieven ook vanuit gemeente actief grondbeleid te voeren om sturing te geven aan woningbouwplannen in Galder. Dit heeft geleid tot de aankoop van de percelen 728 en 707 direct onder de wijk Bollemeer begin 2022 door uw raad. Eind 2022 heeft het college besloten tot verdere planuitwerking middels goedkeuring van de projectopdracht. Hierin was de opdracht een plan uit te werken voor circa 20 woningen. Naar aanleiding van onderzoeken, planuitwerking, gesprekken met stakeholders en de omgevingsdialoog heeft college het definitief stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld met hierin 18 woningen. Om verder te gaan met de realisatie is een ontwerp bestemmingsplanprocedure nodig en financiële dekking voor de verdere planuitwerking en realisatie. Dit kan doordat uw raad de grondexploitatie vaststelt.

Zaaknummer: 1047031

5. Argumenten 1.1 Het stedenbouwkundig plan voldoet aan de principes van een goede ruimtelijke ordening Om een plan in procedure te krijgen moet aangetoond worden dat het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. De uitgangspunten zijn vooraf besproken met de afdeling ruimtelijke ordening (RO) en leefomgeving (LO). Op basis hiervan is een schetsplan uitgewerkt en een conceptbestemmingsplan opgesteld. De afgelopen periode hebben verschillende onderzoeken plaatsgevonden waaronder landschap, stikstof, archeologie, geluid, verkeer, bodem, milieu, verordening ruimte provincie. Deze onderzoeken hebben uitgewezen dat het woningbouwplan hieraan voldoet. Vanwege een spuitzone is het schetsplan wel aangepast van 22 naar 18 woningen. Dit heeft wel gevolgen voor de doelgroepen in het plan. 1.2 Het stedenbouwkundig plan houdt rekening met de input van stakeholders en de reacties uit de omgevingsdialoog: Het plan is ook besproken met de belangrijkste externe stakeholders. De belangenvereniging Galder Strijbeek, het bestuur van de CPO3 Galder jongeren/starters en woningcorporatie Laurentius zijn betrokken bij de planuitwerking. Naar aanleiding van de omgevingsdialoog en onderzoeken is het plan iets minder verdicht en is er meer aandacht gegaan naar verbetering van landschappelijke inpassing van het plan conform de principes van Cittaslow.

Deze wijzigingen zijn ook besproken met de stakeholders. De volgende zaken zijn gewijzigd: A: De Ontsluitingsweg is iets verbogen om inschijnen van koplampen te voorkomen bij woningen aan de Korenbloem B: Een waardevol cultuurhistorisch zandpad blijft behouden. C: De houtwal aan de rand van het plan is van 3 meter verbreed naar 4 meter breedte. D: De woningen aan de Bouwerij zijn 3 meter naar het noorden geschoven en van 4 woningen is er nog maar sprake van 2 woningen aan deze rand. Zodoende sluit het plan nog beter aan bij de maat en schaal van de Bouwerij. E: Doordat het plan van 22 naar 18 woningen is gegaan past het nog beter bij de dichtheid van woningen die je verwacht aan de rand het dorp en ontstaat meer ruimte voor inpassing. F: Het parkeren is aangepast. Dit was nog niet goed verwerkt in het schetsontwerp. G: Grotere groene autoluwe hof met voldoende ruimte voor ontmoeten en waterberging i.v.m. klimaatadaptatie.

Zaaknummer: 1047031

Verbeelding 1: schetsplan omgevingsdialoog met 22 woningen waaronder 7 sociale huurwoningen en 7 betaalbare koopwoningen rondom de centrale hof.

Verbeelding 2: definitief stedenbouwkundig ontwerp met 18 woningen waarvan 12 rondom een centrale hof

Zaaknummer: 1047031

1.3 Het plan voldoet aan de woondeal en de bestuurlijke wens om te bouwen voor de inwoners van Galder. Het college wil bouwen voor de eigen bewoners van de kernen maar ook zoveel mogelijk voldoen aan de inspanningsverplichting van de woondeal (30% sociale, 40% betaalbaar/midden, 30% duur). In het schetsplan met 22 woningen wat op de omgevingsdialoog gepresenteerd is zaten daarom 7 sociale (deels levensloopbestendige) huurwoningen van Laurentius en 10 betaalbare koopwoningen voor starters/jongeren voor een CPO met starters/jongeren. Daarmee was de verhouding van de woondeal 30 /40/30 in het schetsplan uitgewerkt. De huurwoningen waren ook bedoeld voor de doelgroep senioren die in Galder zoekt naar kleinere woonruimte. Op de avond van de omgevingsdialoog werd echter duidelijk dat veel de senioren in Galder door willen stromen naar betaalbare levensloopbestendig koopwoningen. Bovendien is het moeilijk om als bemiddelde senior met een eigen woning in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Naar aanleiding hiervan is door senioren een petitie overhandigd met de vraag om in woningbouwontwikkelingen toch vooral ruimte te geven aan betaalbare levensloopbestendige koopwoningen i.p.v. sociale huur. Zodoende komt er doorstroming en kunnen de senioren toch zo lang mogelijk in Galder blijven wonen. Deze petitie is door 83 bewoners uit Galder ondertekend.

Rondom de centrale hof passen 12 rijwoningen geschikt voor starters/jongeren/senioren koop of sociale huur. Uit de opgerichte CPO3 met jongeren/starters uit Galder, de omgevingsdialoog en de petitie van de senioren blijkt in Galder op dit moment vooral een grote vraag naar betaalbare koopwoningen. Daarom wordt voorgesteld om in dit kleine plan voorrang te geven aan 12 betaalbare koopwoningen (tot € 355.000,-) rondom de hof voor een CPO met hierin opgenomen starters/jongeren en te onderzoeken in hoeverre senioren hierbij kunnen aansluiten. Er is hierover afgestemd met de projectleider van woningcorporatie Laurentius. Er is begrip voor deze keuze. In 2024 komt er een herijking van de woonvisie. Op dat moment zal er gekeken worden op welke wijze en vooral waar de sociale huurwoningen kunnen landen in Galder en/of de andere kernen. Daarmee voegen we in dit plan ruim 12 betaalbare koopwoningen toe. Dat zijn 67% van de woningen in het plan. We maken hiermee een behoorlijke stap om betaalbare koopwoningen in Galder te realiseren en als gemeente te werken aan de woondeal. 1.4 Het plan kent een positieve grondexploitatie Door het vaststellen van de grondexploitatie is het mogelijk om door te gaan met de ontwikkelfase van het plan. De grondexploitatie sluit op een positief resultaat van € 50.107. Daarmee is het plan financieel haalbaar.

De gerealiseerde kosten en opbrengsten van de ontwikkeling worden gedekt met de geprognosticeerde opbrengsten van de ontwikkeling. In de grondexploitatie is ook het huidige voorbereidingskrediet en de huidige boekwaarde van de locatie opgenomen.

Zaaknummer: 1047031

6. Risico’s en kanttekeningen Als het bestemmingsplan niet vastgesteld dan wel onherroepelijk wordt kan de realisatie niet zonder meer doorgaan. Aangezien de onderzoeken nagenoeg gereed zijn en in de omgevingsdialoog veel opmerkingen van omwonenden verwerkt zijn is de kans hierop beperkt. Er lijkt een breed draagvlak voor het plan in Galder met de genoemde aanpassingen. Dat laat onverlet dat er zienswijzen ingediend kunnen en beroep ingesteld kan worden en dus vertraging en aanvullende kosten kunnen ontstaan. Wat betreft de grondexploitatie is er een kans dat door bijvoorbeeld veranderende marktsituaties het resultaat van de grex veranderd, dit kan zowel positief als negatieve gevolgen hebben voor de gemeente. Desondanks worden er bij dit project worden geen opvallende of grote tegenvallende of meevallende effecten op het resultaat verwacht. 7. Alternatieven Er zijn op dit moment geen andere gemeentelijke locaties of particuliere inbreidingslocaties binnen de kern Galder voor dit programma. Een CPO kan doordat de gemeente zelf de grond in eigendom heeft. Er is een grote vraag naar betaalbare koopwoningen in Galder. Deze planuitwerking is nodig om als gemeente te kunnen voorzien in de noodzakelijke woningaantallen en kwalitatieve behoefte welke op dit moment het meest dringend is. 8.

Lasten, baten en dekking De grondexploitatie De Galder kent een klein positief resultaat van € 50.708,- op netto contante waarde (ncw). Dit positieve resultaat zal ten goede komen van de Algemene reserve grondexploitaties. De kosten en opbrengsten zullen gefaseerd vallen gedurende de looptijd van de grondexploitatie. Hierbij valt nog als kanttekening te vermelden dat in het verleden door uw raad de gronden afgewaardeerd zijn naar de waarde van agrarische gronden. Indien dit niet gebeurd was had de grondexploitatie dus een negatief resultaat gekend. Door het vaststellen van de grondexploitatie zal het voorbereidingskrediet opgenomen worden als budgetten in de grondexploitatie. Het vaststellen van de grondexploitatie zorgt voor balansmutatie. De kosten en opbrengsten worden na het vaststellen van de grondexploitatie als begrotingswijziging meegenomen in de meerjarenbegroting. Een grondexploitatie is een niet openbaar (geheim) document. In het kader van transparantie en openbaarheid, in lijn met de nieuwe Wet Open Overheid, is dit een openbaar raadsvoorstel. De grondexploitatie is derhalve geen officiële bijlage van dit raadsvoorstel. Deze ligt onder geheimhouding bij de Griffie. De Grondexploitatie mag vanwege het mogelijk schaden van de financiële positie van de gemeente, bijvoorbeeld zwakker worden van de onderhandelingspositie t.o.v.

marktpartijen door het openbaar worden van in de grex opgenomen financiële informatie, niet openbaar worden gemaakt totdat deze is afgerond en gesloten.

Zaaknummer: 1047031

9. Relatie tot Cittaslow Het stedenbouwkundig plan is uitgewerkt conform de principes van Cittaslow. Het bewaken en bevorderen van de kwaliteit van de leefomgeving is het belangrijk voor Cittaslow. Dit betekent dat een gezond milieu, het versterken van de landschappelijke kwaliteiten en een goede infrastructuur hoog op de agenda van de gemeente staan. Het plan is ingepast in de dorpse setting en houdt rekening met een aanwezig cultuurhistorisch zandpad. De planuitwerking is zodanig dat de dorpse/landschappelijke kwaliteit van de Bouwerij in stand blijft, doordat de hoofdverkeersontsluiting van de kleine buurt aantakt op Bollemeer. In het plan is een centrale hof om elkaar te ontmoeten en welke als waterberging dient. De houtwal vormt een verdere afscheiding naar het landschap. Deze nieuwe houtwal is tevens op historische kaarten terug te vinden. Om de centrale hof zal middels een CPO een groep van 12 dorpsbewoners bestaande uit een nog uit te werken mix van starters en senioren een nieuwe buurt laten ontstaan. 10. Relatie tot ABG-Organisatie Niet van toepassing 11. Communicatie en vorm van participatie -Het plan is uitgebreid besproken in de omgevingsdialoog -Naderhand hebben er naar aanleiding van de omgevingsdialoog meerdere gesprekken plaatsgevonden met omwonenden. -Veel opmerkingen van de omgevingsdialoog zijn verwerkt in het definitieve stedenbouwkundig ontwerp.

-Nadat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd kunnen belanghebbenden opnieuw zienswijzen indienen en zo participeren in de planontwikkeling. 12. Vervolg Planning woningbouwontwikkeling: -Vasstelling grondexploitatie in de raad van 14 december -Ontwerp bestemmingsplan vlak voor of na 14 december ter inzage -Overleggen met de CPO3 en indieners petitie over de exacte samenstelling van de CPO voor betaalbare koopwoningen met jongeren/starters en senioren. -Vaststellen ontwerp bestemmingsplan 1e kw 2024 -Sluiten koopovereenkomsten met CPO in 2024 -Voorbereiden bouw- woonrijp maken in 2024 -Bouwrijp maken in 2025 -Start bouw eind 2025/2026

Zaaknummer: 1047031

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN ALPHEN-CHAAM G.W.T. van Weel drs. L. Schuitmaker Secretaris de burgemeester

Zaaknummer: 1047031

DE RAAD VAN DE GEMEENTE ALPHEN-CHAAM; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 1047031;

gelet op het bepaalde in; besluit:

1. De gronden van percelen 728 en 707 sectie H te Galder conform het door college vastgestelde definitief stedenbouwkundig plan in exploitatie te nemen en de grondexploitatie vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Alphen-Chaam op 25 oktober 2023

, voorzitter

, griffier

Zaaknummer: 1047031