Welstandsnota 2018 versie 3 – Werkwijze ontwikkelgebieden en vaststelling beeldkwaliteitsplannen (25268) RAADSVOORSTEL

Voorstel aan de raad Voorstel aan de raad Datum PM [In te vullen door de raadsgriffie] Raadsnummer 25268

Onderwerp

Welstandsnota 2018 versie 3 – Werkwijze ontwikkelgebieden en vaststelling beeldkwaliteitsplannen Beleidsveld

Ruimtelijke ontwikkeling Portefeuillehouder

P.J.G. Tang Steller

B.J. Lusink Fatale termijn

Niet van toepassing Voorgesteld raadsbesluit 1. De Welstandsnota 2018 versie 3 vast te stellen met de volgende wijzigingen ten opzichte van de Welstandsnota 2018 versie 2: 1.1 Het vaststellen van beeldkwaliteitsplannen door de raad in plaats van door de stuurgroep of het college; 1.2 De beeldkwaliteitsplannen worden onderdeel van de welstandsnota; 1.3 De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit kan de beeldkwaliteitsplannen gebruiken als toetsingskader voor initiatieven in dit ontwikkelgebied. 2. Het beeldkwaliteitsplan Europakwartier Noord – Tuinstad in harmonie vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. 3. Het beeldkwaliteitsplan Tuinwijk Olympia voor Olympiakwartier Oost vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. 4. Het beeldkwaliteitsplan BKP-bouwveld 18 voor Nobelhorst bouwveld 18 vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. 5. Het beeldkwaliteitsplan De Hofgaarden voor Nobelhorst veld 28/29 vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. 6. De Welstandsnota 2018 versie 2 in te trekken. Inleiding en bestuurlijke context Met dit raadsvoorstel wordt de raad gevraagd om een technische/procedurele wijziging aan te brengen in de Welstandsnota 2018 versie 2, met als doel de beeldkwaliteitsplannen vast te laten stellen door de raad in plaats van het college of een stuurgroep.

Met deze wijziging worden de beeldkwaliteitsplannen onderdeel van de welstandsnota en krijgen deze een betere juridische verankering. Zo heeft de gemeente Almere meer zekerheid dat ambities met betrekking tot beeldkwaliteit uitgevoerd worden. De gemeente Almere hanteert beeldkwaliteitsplannen bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden. Recente voorbeelden zijn Almere Poort, Overgooi en Nobelhorst. In een beeldkwaliteitsplan staat hoe de gemeente om wil gaan met ruimtelijke kwaliteit in het te ontwikkelen gebied, maar een beeldkwaliteitsplan (BKP) is meer dan een document dat de esthetische kwaliteit van een plek omschrijft. Het is een richtinggevend instrument binnen de ruimtelijke ordening dat de visuele en ruimtelijke kwaliteit in een gebied stuurt. Een BKP heeft geen directe juridische status zoals een

1

Voorstel aan de raad omgevingsplan, maar het is wel een belangrijk instrument bij ruimtelijke ontwikkeling en vergunningverlening. Het fungeert als een toetsingskader voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit bij het beoordelen van bouwplannen en kan ook onderdeel zijn van contractuele afspraken tussen gemeente en marktpartijen. Daarvoor moet het BKP wel juridisch goed verankerd zijn. Bij complexere projecten kan een kwaliteitsteam, aan de hand van het BKP, ontwikkelaars en initiatiefnemers tijdens het proces voorzien van gevraagd en ongevraagd advies zodat de ontwikkelingen optimaliseren in kwaliteit en zo goed als mogelijk aansluiten op het gewenste beeld zoals omschreven in het beeldkwaliteitsplan. Almere maakt sinds haar ontstaan al gebruik van plannen die de beeldkwaliteit omschrijven en stuurt daar ook op. Zo zijn grote delen van Poort, Overgooi en Nobelhorst ontwikkeld aan de hand van beeldkwaliteitsplannen. Dit resulteert erin dat er een grote diversiteit aan beeld ontstaat wat ervoor zorgt dat er aan veel verschillende woonbehoeften voldaan kan worden. Voor zowel een nieuw ontwikkelgebied, een grote transformatie of een herinrichting van de openbare ruimte zorgt een goed BKP voor samenhang en behoudt het de identiteit van een gebied. Door aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit draagt een BKP bij aan een prettige leefomgeving.

Het is een document dat niet alleen houvast geeft voor de gemeente maar ook voor de ontwikkelaar. Projectontwikkelaars zijn gebaat bij duidelijke kaders zodat zij een project kunnen realiseren dat past in haar omgeving en de huidige ruimtelijke kwaliteit, maar ook aansluit op andere deelprojecten die gerealiseerd worden in het gebied. De keuze om een BKP toe te passen kan verschillende redenen hebben. Een BKP heeft een sterke meerwaarde bij een gebied met veel versnipperd eigendom, waar veel functies bij elkaar komen, waar er al sprake is van bestaande kwaliteiten of juist wanneer een gebied een hoog openbaar karakter heeft. Maar een BKP is vooral noodzakelijk om een aantrekkelijke leefomgeving te creëren voor alle bewoners in het gebied. Dit heeft op lange termijn veel invloed op de leefbaarheid en het woongenot in het gebied. Waarom nu wijzigen? Almere ontwikkelt zich snel, niet alleen in de nieuwe ontwikkelgebieden maar ook in de herontwikkelgebieden. Deze vele uitbreidingen, die vaak complex van aard zijn, vragen om duidelijke en heldere kaders met een juridische verankering vanuit de gemeente waar de huidige werkwijze niet aan kan voldoen. Onder de Omgevingswet worden welstandscriteria als beleidsregels onderdeel van het omgevingsplan. Er is dus een momentum ontstaan om de welstandsnota onder de loep te nemen en inhoudelijke wijzigingen door te voeren.

In het agendavoorstel ‘Behouden van de ruimtelijke kwaliteit Almere’ zal de raad geconsulteerd worden over de mate van behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Dit gesprek zal aan de basis liggen voor toekomstige wijzigingen aan de Welstandsnota 2018 versie 3. De eerste voorgestelde wijziging betreft de werkwijze omtrent beeldkwaliteitsplannen. Een technische en procedurele wijziging. De wijziging is procedureel omdat de beeldkwaliteitsplannen na wijziging niet meer worden vastgesteld door het college of de stuurgroep maar door de raad. Dat betekent een andere interne route en een juridische verankering van de beeldkwaliteitsplannen. Deze wijziging wordt als eerste voorgesteld omdat een uniforme werkwijze ontbreekt, wat leidt tot misverstanden binnen het stadhuis en richting projectontwikkelaars en bewoners. Partiële herziening welstandsnota – wijziging werkwijze beeldkwaliteitsplannen en kwaliteitsteams De welstandsnota 2018 versie 2 geeft de mogelijkheid om te sturen in (her)ontwikkelgebieden aan de hand van een BKP en door middel van een kwaliteitsteam. Echter worden de beeldkwaliteitsplannen nu, volgens de werkwijze van de welstandsnota 2018 versie 2, vastgesteld door een stuurgroep of het college. Hierdoor wordt het document geen onderdeel van de welstandsnota en wordt deze geen onderdeel van de vergunningstoets.

Zonder een vaststelling door de raad kan het BKP niet dienen als juridisch toetsingskader. Dit betekent dat de gemeente in (her)ontwikkelgebieden stuurt aan de hand van wensen in plaats van het stellen van eisen.

2

Voorstel aan de raad Tijdens de ontwikkelfase kan een kwaliteitsteam gevraagd en ongevraagd advies geven over projecten maar het staat de ontwikkelaar vrij om vervolgens iets anders in te dienen. Dit kan de gemeente vervolgens niet meer weigeren. Met Welstandsnota 2018 versie 3 wordt de werkwijze omtrent beeldkwaliteitsplannen gewijzigd en worden de toekomstige beeldkwaliteitsplannen altijd vastgesteld door de raad. Bij de vaststelling zal het gebied genoemd worden op de welstandskaart met een link naar het betreffende BKP. Hierdoor is het voor alle betrokkenen (binnen de gemeente, projectontwikkelaars en inwoners) helder welke criteria er gelden voor het gebied en zijn de ambities juridisch verankerd. De voorgestelde wijziging zorgt voor meer betrokkenheid van de raad bij de juridische borging van beeldkwaliteit in de stad en creëert meer begrip en draagvlak bij de raad en de stad. Dit doordat de raad geïnformeerd wordt over de sturing op beeldkwaliteit. De wijziging zorgt niet voor meer sturing op beeldkwaliteit (instellen van een BKP was al mogelijk in de huidige welstandsnota 2018 versie 2) maar creëert een uniforme werkwijze met betrekking tot het gebruik van beeldkwaliteitsplannen en zorgt voor de juiste juridische verankering. Er zullen nog steeds gebieden ontwikkeld worden waar geen beeldkwaliteitsplan gewenst is.

In deze gebieden zullen er geen beeldkwaliteitseisen voorgeschreven worden vanuit de gemeente zodat er ook voldaan kan worden aan deze behoefte van inwoners. Vaststelling beeldkwaliteitsplannen Nobelhorst bouwveld 28/29, Nobelhorst bouwveld 18, Olympiakwartieroost en Europakwartier-noord Op dit moment wordt er gewerkt aan verschillende ontwikkelgebieden in de stad. De beeldkwaliteitsplannen voor deze gebieden zijn intussen opgesteld en liggen klaar om in gebruik genomen te worden. In een eerdere raadsbrief van 16 juli 2024 “Voortgang Akro-rapport gronduitgifte: beeldkwaliteitsplan Europakwartier Noord en Duin Stranddorp” informeerden wij u dat wij afzien van het voorleggen van keuzemogelijkheden aan de raad in de vorm van inhoudelijke varianten. Door af te zien van de keuzemogelijkheid en de beeldkwaliteitsplannen direct voor te leggen aan de raad ter vaststelling zal er sneller tot ontwikkeling overgegaan kunnen worden. Samen met het bovenstaande leggen wij u nu de beeldkwaliteitsplannen Nobelhorst bouwveld 28/29, Nobelhorst bouwveld 18, Olympiakwartier-oost en Europakwartier-noord voor ter vaststelling. Deze vier gebieden liggen nu voor ter vaststelling omdat deze gebieden ontwikkeld zullen worden. In deze vier gebieden gaan er gesprekken plaatsvinden met uitvoerende partijen. Een vastgesteld BKP geeft voor beide partijen houvast en duidelijkheid.

In de toekomst zullen er voor meer gebieden beeldkwaliteitsplannen voorgelegd worden aan de raad ter vaststelling als onderdeel van de welstandsnota. Daarbij kan gedacht worden aan het stadscentrum of Almere Pampus waar in de toekomst ook volop ontwikkeld gaat worden. Kwaliteitsteams Wij hebben besloten om voor de delen van Nobelhorst en Europakwartier Noord (EKN) te werken met kwaliteitsteams die over de bouwplannen adviseren. Deze keuze sluit aan op de criteria gesteld in de Welstandsnota 2018 versie 3. Beoogd effect Met de wijziging van de welstandsnota 2018 versie 2 op het gebruik van beeldkwaliteitsplannen en de inzet van kwaliteitsteams wordt de ruimtelijke kwaliteit in (her)ontwikkelgebieden geborgd. Door de beeldkwaliteitsplannen vast te laten stellen door de raad krijgen deze een juridische status waaraan de door ontwikkelaars ingediende plannen door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit worden getoetst. Een vastgesteld helder en scherp geformuleerd kader zorgt ook voor duidelijkheid bij bewoners en projectontwikkelaars wat het proces rondom een vergunning zal versoepelen. Tevens wordt de raad betrokken in de mate van sturing in ontwikkelgebieden. Met de huidige werkwijze worden de beeldkwaliteitsplannen vastgesteld door een stuurgroep of het college maar met de nieuwe wijziging worden beeldkwaliteitsplannen altijd voorgelegd ter vaststelling door de raad. 3

Voorstel aan de raad Met de juridische verankering krijgt de gemeente meer zekerheid dat de geformuleerde ambities ook uitgevoerd worden door de ontwikkelende partijen. Toelichting en argumenten 1.1 Juridische borging – Zekerheid dat afspraken worden nagekomen Omdat beeldkwaliteitsplannen nu geen juridische status hebben, heeft de gemeente geen zekerheid dat gemaakte afspraken, op basis van het BKP, nagekomen worden. Zonder deze juridische status heeft de gemeente geen mogelijkheden om vergunningsaanvragen af te wijzen als deze afwijken van het BKP. Vooral in herontwikkelgebieden is dit een groot risico omdat wij hier te maken hebben met een huidig karakter waar de gemeente op voort wil borduren. 1.2 In een vroeg stadium de raad informeren over de mate van sturing in (her)ontwikkelgebieden Bij de vaststelling van de welstandsnota is aangegeven dat beeldkwaliteitsplannen toegepast kunnen worden voor een goede ruimtelijke kwaliteit in (her)ontwikkelgebieden. Door de nieuwe werkwijze wordt de raad, vanwege de vaststelling door de raad, geïnformeerd over de mate van sturing in ontwikkelgebieden. 1.3 Heldere kaders richting ontwikkelaars Men is vaak in de veronderstelling dat projectontwikkelaars veel baat hebben bij zo min mogelijk kaders vanuit een gemeente. Het tegendeel is waar. Zonder kaders gaan ook projectontwikkelaars zwemmen.

Zeker in een gebied waar veel versnipperd eigendom is, zijn heldere kaders noodzakelijk om tot een hoge onderling ruimtelijke kwaliteit te komen. Een vastgesteld kader zal helderheid scheppen over de inhoudelijke uitgangspunten maar ook over het onderliggende proces. Dit zal het proces rondom een vergunning versoepelen. 1.4 In stelling brengen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit De vaststelling van de beeldkwaliteitsplannen door de raad zorgt ervoor dat het BKP een onderdeel wordt van de vergunningsaanvraag. Dit heeft als resultaat dat je een heldere werkwijze krijgt waar de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit een duidelijke rol heeft. De commissie kan het BKP gebruiken om, in gesprek met projectontwikkelaars of initiatiefnemer, de vertaling van BKP naar ontwerp beter vorm te geven. 1.5 Vaststelling beeldkwaliteitsplan Europakwartier Noord – Tuinstad in harmonie In Almere Poort wordt Europakwartier Noord ontwikkeld als een tuinstad in harmonie met een unieke en herkenbare identiteit als groenstedelijke tuinstad. Europakwartier Noord wordt ontwikkeld in de geest van Willem Marinus Dudok. Hiermee krijgt het gebied een eigen karakter met authentieke architectuur, die past bij de jaren 20 en 30-opzet.

1.6 Vaststelling beeldkwaliteitsplan Tuinwijk Olympia voor Olympiakwartier Oost Voor Olympiakwartier Oost is het architectuurbeeld ‘ingetogen en stijlvol’ met baksteen als hoofdmateriaal. De regels in het beeldkwaliteitsplan zijn toegespitst op de essentiële stedenbouwkundige en architectonische bouwstenen. Deze moeten leiden tot een woonbuurt met samenhangende ruimtelijke kwaliteit en een eigen identiteit. Dit maakt van ‘Tuinwijk Olympia’ een wijk die aantrekkelijk is en zich kan aanpassen aan toekomstige behoeften. 1.7 Vaststelling beeldkwaliteitsplan BKP-bouwveld 18 voor Nobelhorst bouwveld 18 Nobelhorst bouwveld 18 kent een sterke identiteit en besteedt nadrukkelijk aandacht aan de context en identiteit van het ‘Dorp’. Nobelhorst bouwveld 18 bestaat uit buurten met een eigen verhaal en karakteristieke huizen die het landschap ondersteunen. 1.8 Vaststelling beeldkwaliteitsplan De Hofgaarden voor Nobelhorst veld 28/29 De Hofgaarden in Nobelhorst is een ruimtelijke voortzetting van de bestaande identiteit van Nobelhorst. In De Hofgaarden komen drie karakteristieke onderdelen voor: Pakhuizen, De Hoven en De Kwekerij. Ieder gebied met zijn eigen kenmerken en uitstraling.

4

Voorstel aan de raad Kanttekeningen en alternatieven Kanttekeningen 1 Ontwikkelaars en architecten kunnen ook zonder BKP mooie dingen ontwerpen Ontwikkelaars en architecten willen en kunnen zelf ook een goede ruimtelijke kwaliteit verzorgen. Dat hoeft niet met bemoeienis van de gemeente te gebeuren. Dit wordt vaak gesteld. Maar de meerwaarde van een BKP zit juist niet in de sturing van een enkel project maar het bewaken van de samenhang tussen verschillende projecten. Zeker in een gebied met versnipperd eigendom is het gebruik van een vastgesteld BKP noodzakelijk om eenheid te creëren tussen verschillende bouwwerken. De eenheid die juist zo gewaardeerd wordt in verschillende gebieden in Almere. Alternatief 2 Niet sturen op beeldkwaliteit Er kan gekozen worden om in (her)ontwikkelgebieden helemaal niet te sturen op beeldkwaliteit aan de hand van beeldkwaliteitsplannen. Dit heeft echter als resultaat dat er nieuwe wijken ontstaan waar geen samenhang is in straatbeeld, architectuur en openbare ruimte. Dit is juist waar inwoners behoefte aan hebben en waarderen. Het gebruik van beeldkwaliteitsplannen in het verleden heeft juist geresulteerd in een diversiteit aan wijken, wat Almere erg aantrekkelijk maakt (koester diversiteit). In herontwikkelgebieden zorgt het BKP voor een balans tussen behoud en ontwikkeling.

Wijzigingen in bestaande wijken kunnen zo aansluiten op de identiteit van het huidige gebied zodat deze niet uit de toon vallen en juist een aanvulling zijn. Voor huidige inwoners affiniteit hebben met hun omgeving is behouden van identiteit belangrijk. 3

Huidige werkwijze behouden Op dit moment worden de beeldkwaliteitsplannen niet vastgesteld door de raad maar door een stuurgroep of het college. Er kan gekozen worden om deze werkwijze te behouden en deze voorgestelde wijziging niet door te voeren. Dit zal als resultaat hebben dat de onduidelijkheid over het proces blijft bestaan. Ook zorgt dit ervoor dat het onzeker is of onze omschreven kwaliteiten in beeldkwaliteitsplannen uitgevoerd zullen worden door het missen van een juridische basis. Vooral in herontwikkelgebieden (die steeds meer voorkomen) is dit een risico omdat in deze gebieden al sprake is van een bestaande identiteit die je zonder sturing kwijt gaat raken.

Financiële middelen en effecten Dit raadsvoorstel heeft geen financiële consequenties. Inhoudelijk zijn er geen wijziging en de gewijzigde uitvoering vindt plaats binnen de bestaande capaciteit/middelen. Uitvoering / Vervolgproces Wijziging van de welstandsnota (en beeldkwaliteitsplannen die onderdeel zijn van de welstandsnota) op grond van artikel 4.19 Omgevingswet vallen niet onder ‘welstand’ als bedoeld in de artikelen 22.7, 22.29 en 22.35, bruidsschat omgevingsplan. Om aan gewijzigde welstandseisen van na de inwerkingtreding van de Omgevingswet te kunnen toetsen, dienen deze bruidsschatartikelen aangepast te worden. Hiervoor moet de gemeente het omgevingsplan wijzigen omdat het omgevingsplan moet verwijzen naar de nieuwe vastgestelde welstandsnota versie 3. Dit besluit wordt vooruitlopend op de wijziging omgevingsplan genomen zodat dit niet gedaan hoeft te worden bij de juridische verankering in het omgevingsplan. Vanwege haar urgentie wordt dit besluit verwerkt in de eerste wijzigingsronde van het omgevingsplan. Voor sommige deelgebieden zijn er bouwplanontwikkelingen die door contractpartijen zijn opgestart terwijl de nieuwe werkwijze nog niet in werking is getreden. In deze deelgebieden gaan er trajecten starten waarbij begeleiding en toetsing wordt toegepast door middel van een kwaliteitsteam volgens de oude werkwijze.

Voor deze deelgebieden/projecten geldt een overgangsregeling. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit zal nog geen rol vervullen in de uiteindelijke toetsing van deze projecten. Als de wijziging via het omgevingsplan juridisch verankerd is zullen alle nieuwe contractuele afspraken volgens de nieuwe werkwijze verlopen. 5

Voorstel aan de raad Communicatie en participatie Na besluitvorming over de wijziging van de werkwijze omtrent beeldkwaliteitsplannen zal dit gecommuniceerd worden met initiatiefnemers binnen deze gebieden. Bijlagen • • • • •

Welstandsnota 2018 – versie 3 - Wijziging op pagina 5 en 6 Beeldkwaliteitsplan Nobelhorst bouwveld 18 Beeldkwaliteitsplan Europakwartier Noord – Tuinstad in harmonie Beeldkwaliteitsplan Olympiakwartier Oost – Tuinwijk Olympia Beeldkwaliteitsplan Nobelhorst veld 28 en 29 - De Hofgaarden

Achterliggende stukken •

Collegevoorstel Wijziging welstandsnota 2018 versie 3 – Werkwijze ontwikkelgebieden en vaststelling beeldkwaliteitsplannen en -besluit d.d. 4 november 2025

6

Raadsbesluit Raadsbesluit Datum PM [In te vullen door de raadsgriffie] Raadsnummer 25268

Onderwerp

Welstandsnota 2018 versie 3 – Werkwijze ontwikkelgebieden en vaststelling beeldkwaliteitsplannen De raad van de Gemeente Almere Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. De Welstandsnota 2018 versie 3 vast te stellen met de volgende wijzigingen ten opzichte van de Welstandsnota 2018 versie 2: 1.1 Het vaststellen van beeldkwaliteitsplannen door de raad in plaats van door de stuurgroep of het college; 1.2 De beeldkwaliteitsplannen worden onderdeel van de welstandsnota; 1.3 De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit kan de beeldkwaliteitsplannen gebruiken als toetsingskader voor initiatieven in dit ontwikkelgebied. 2. Het beeldkwaliteitsplan Europakwartier Noord – Tuinstad in harmonie vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. 3. Het beeldkwaliteitsplan Tuinwijk Olympia voor Olympiakwartier Oost vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. 4. Het beeldkwaliteitsplan BKP-bouwveld 18 voor Nobelhorst bouwveld 18 vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. 5. Het beeldkwaliteitsplan De Hofgaarden voor Nobelhorst veld 28/29 vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. 6. De Welstandsnota 2018 versie 2 in te trekken. Almere, De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

G.J. Broer

W.H.J.M. van der Loo

7