Welstandsnota 2018 versie 3 – Werkwijze ontwikkelgebieden en vaststelling beeldkwaliteitsplannen (25268) COLLEGEVOORSTEL

Voorstel aan Burgemeester en Wethouders Voorstel aan Burgemeester en Wethouders Datum BenW 4 november 2025

Onderwerp

Welstandsnota 2018 versie 3 – Werkwijze ontwikkelgebieden en vaststelling beeldkwaliteitsplannen Naam steller en afdeling B.J. Lusink / Stedelijk Beleid Portefeuillehouder(s) P.J.G. Tang Publiekssamenvatting Het college stelt de raad voor om de Welstandsnota 2018 versie 3, met betrekking tot de werkwijze in ontwikkelgebieden, vast te stellen. Als onderdeel van deze wijziging stelt het college de raad voor om de beeldkwaliteitsplannen voor Europakwartier-noord, Olympiakwartier-oost, Nobelhorst bouwveld 18 en Nobelhorst fase 5 vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. Met de wijziging van de welstandsnota worden beeldkwaliteitsplannen vastgesteld door de raad en worden deze onderdeel van de welstandsnota. Een vastgesteld helder en scherp geformuleerd kader zorgt voor duidelijkheid bij bewoners en projectontwikkelaars wat het proces rondom een vergunning zal versoepelen. Met de wijziging van de welstandsnota 2018 versie 2 op de werkwijze ontwikkelgebieden en de vaststelling van de beeldkwaliteitsplannen wordt de ruimtelijke kwaliteit in (her)ontwikkelgebieden geborgd. Door de beeldkwaliteitsplannen vast te laten stellen door de raad krijgen deze een juridische status waaraan de door ontwikkelaars ingediende plannen door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit worden getoetst. Tevens wordt de raad geïnformeerd over de mate van sturing in ontwikkelgebieden.

Met de huidige werkwijze worden de beeldkwaliteitsplannen vastgesteld door een stuurgroep of het college, maar met de Welstandsnota 2018 versie 3 worden beeldkwaliteitsplannen altijd voorgelegd ter vaststelling door de raad. Met de juridische verankering krijgt de gemeente meer zekerheid dat de geformuleerde ambities ook uitgevoerd worden door de ontwikkelende partijen. Soort stuk Bespreekstuk (Tijdelijke) Geheimhouding / Embargo tot Niet van toepassing Bestuurlijk voortraject Domeinoverleg 3 maart 2025, Welstand Afstemming wethouder Tang 7 mei 2025 Afstemming wethouder Tang 4 juni 2025 Afstemming wethouder Tang 25 augustus 2025 Bestuurlijk vervolg Verzending aan de raad: Ja

1

Voorstel aan Burgemeester en Wethouders Bijlagen • • • • • •

Raadsvoorstel Welstandsnota 2018 – versie 3 - Wijziging op pagina 5 en 6 Beeldkwaliteitsplan Nobelhorst bouwveld 18 Beeldkwaliteitsplan Europakwartier Noord – Tuinstad in harmonie Beeldkwaliteitsplan Olympiakwartier Oost – Tuinwijk Olympia Beeldkwaliteitsplan Nobelhorst veld 28 en 29 - De Hofgaarden

2

Voorstel aan Burgemeester en Wethouders Voorgesteld besluit 1. De raad voor te stellen: A. De Welstandsnota 2018 versie 3 vast te stellen met de volgende wijzigingen ten opzichte van de Welstandsnota 2018 versie 2: 1.1 Het vaststellen van beeldkwaliteitsplannen door de raad in plaats van door de stuurgroep of het college; 1.2 De beeldkwaliteitsplannen worden onderdeel van de welstandsnota; 1.3 De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit kan de beeldkwaliteitsplannen gebruiken als toetsingskader voor initiatieven in deze ontwikkelgebieden. B. Het beeldkwaliteitsplan Europakwartier Noord – Tuinstad in harmonie vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. C. Het beeldkwaliteitsplan Tuinwijk Olympia voor Olympiakwartier Oost vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. D. Het beeldkwaliteitsplan BKP bouwveld 18 voor Nobelhorst bouwveld 18 vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. E. Het beeldkwaliteitsplan De Hofgaarden voor Nobelhorst veld 28/29 vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. F. De Welstandsnota 2018 versie 2 in te trekken. 2. Voor de delen van Nobelhorst en Europakwartier Noord kwaliteitsteams in te stellen die adviseren over bouwplannen binnen deze gebieden.

Inleiding en bestuurlijke context De gemeente kan per gebied kiezen of er wel of geen beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld wordt en of het instellen van een kwaliteitsteam zinvol is. In een BKP staat hoe de gemeente om wil gaan met ruimtelijke kwaliteit in het te ontwikkelen gebied, maar een BKP is meer dan een document wat de esthetische kwaliteit van een plek omschrijft. Het is een richtinggevend instrument binnen de ruimtelijke ordening dat de visuele en ruimtelijke kwaliteit in een gebied stuurt. Een BKP heeft geen directe juridische status zoals een omgevingsplan, maar het is wel een belangrijk instrument bij ruimtelijke ontwikkeling en vergunningverlening. Het fungeert als een toetsingskader voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit bij het beoordelen van bouwplannen en kan ook onderdeel zijn van contractuele afspraken tussen gemeente en marktpartijen. Daarvoor moet het BKP wel juridisch goed verankerd zijn. Bij complexere projecten kan een kwaliteitsteam, aan de hand van het BKP, ontwikkelaars en initiatiefnemers tijdens het proces voorzien van gevraagd en ongevraagd advies zodat de ontwikkelingen optimaliseren in kwaliteit en zo goed als mogelijk aansluiten op het gewenste beeld omschreven in het BKP. Bij projecten, met een omvang van meer dan 500 woningen, kan het instellen van een kwaliteitsteam bijzonder effectief zijn.

Een dergelijk team richt zich exclusief op één gebied en kan daardoor meer tijd en aandacht besteden aan de projecten binnen dat gebied. Doordat het team specifieke kennis opbouwt van de lokale context, kan de afstemming tussen verschillende bouwprojecten beter plaatsvinden en wordt de samenhang binnen het gebied versterkt. Kwaliteitsteams begeleiden bouwplannen vanaf het schetsontwerp tot en met het definitieve ontwerp. Hierdoor vindt gedurende alle fasen van een project een check op de kwaliteit plaats, in plaats van pas bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Dit zorgt voor een meer voorspelbaar en soepel verloop van het proces en draagt bij aan een hogere ruimtelijke kwaliteit. Almere maakt sinds haar ontstaan al gebruik van plannen die de beeldkwaliteit omschrijven en stuurt daar ook op. Zo zijn grote delen van Poort, Vogelhorst en Nobelhorst ontwikkeld aan de hand van beeldkwaliteitsplannen. Dit resulteert erin dat er een grote diversiteit aan beeld ontstaat wat ervoor zorgt dat er aan veel verschillende woonbehoeften voldaan kan worden.

3

Voorstel aan Burgemeester en Wethouders Voor zowel een nieuw ontwikkelgebied, een grote transformatie of een herinrichting van de openbare ruimte zorgt een goed BKP voor samenhang en behoudt het de identiteit van een gebied. Door aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit draagt een BKP bij aan een prettige leefomgeving. Het is een document dat niet alleen houvast geeft voor de gemeente maar ook voor de ontwikkelaar. Projectontwikkelaars zijn gebaat bij duidelijke kaders zodat zij een project kunnen realiseren dat past in haar omgeving en de huidige ruimtelijke kwaliteit, maar ook aansluit op andere deelprojecten die gerealiseerd worden in het gebied. De keuze om een BKP toe te passen kan verschillende redenen hebben. Een BKP heeft een sterke meerwaarde bij een gebied met veel versnipperd eigendom, waar veel functies bij elkaar komen, waar er al sprake is van bestaande kwaliteiten of juist wanneer een gebied een hoog openbaar karakter heeft. Maar een BKP is vooral noodzakelijk om een aantrekkelijke leefomgeving te creëren voor alle bewoners in het gebied. Dit heeft op lange termijn veel invloed op de leefbaarheid en het woongenot in het gebied. Waarom nu wijzigen? Almere ontwikkelt zich snel, niet alleen in de nieuwe ontwikkelgebieden maar ook in de herontwikkelgebieden.

Deze vele uitbreidingen, die vaak complex van aard zijn, vragen om duidelijke en heldere kaders met een juridische verankering vanuit de gemeente waar de huidige werkwijze niet aan kan voldoen. Onder de Omgevingswet worden welstandscriteria als beleidsregels onderdeel van het omgevingsplan. Er is dus een momentum ontstaan om de welstandsnota onder de loep te nemen en inhoudelijke wijzigingen door te voeren. In het agendavoorstel ‘Behouden van de ruimtelijke kwaliteit Almere’ zal de raad geconsulteerd worden over de mate van behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Dit gesprek zal aan de basis liggen voor toekomstige wijzigingen aan de Welstandsnota 2018 versie 3. De eerste voorgestelde wijziging betreft de werkwijze omtrent beeldkwaliteitsplannen. Een technische en procedurele wijziging. Deze wijziging wordt als eerste voorgesteld omdat een uniforme werkwijze ontbreekt, wat leidt tot misverstanden binnen het stadhuis en richting projectontwikkelaars en bewoners. Partiële herziening welstandsnota – wijziging werkwijze beeldkwaliteitsplannen en kwaliteitsteams De welstandsnota 2018 versie 2 geeft de mogelijkheid om te sturen in (her)ontwikkelgebieden aan de hand van een BKP en door middel van een kwaliteitsteam. Echter worden de beeldkwaliteitsplannen nu, volgens de werkwijze van de welstandsnota 2018 versie 2, vastgesteld door een stuurgroep of het college.

Hierdoor wordt het document geen onderdeel van de welstandsnota en wordt deze geen onderdeel van de vergunningstoets. Zonder een vaststelling door de raad kan het BKP niet dienen als juridisch toetsingskader. Dit betekent dat de gemeente in (her)ontwikkelgebieden stuurt aan de hand van wensen in plaats van het stellen van eisen. Tijdens de ontwikkelfase kan een kwaliteitsteam gevraagd en ongevraagd advies geven over projecten maar het staat de ontwikkelaar vrij om vervolgens iets anders in te dienen. Dit kan de gemeente vervolgens niet meer weigeren, als het bouwplan binnen het omgevingsplan past. Met de Welstandsnota 2018 versie 3 wordt de werkwijze omtrent beeldkwaliteitsplannen gewijzigd en worden de toekomstige beeldkwaliteitsplannen altijd vastgesteld door de raad. Bij de vaststelling zal het gebied genoemd worden op de welstandskaart met een link naar het betreffende BKP. Hierdoor is het voor alle betrokkenen (binnen de gemeente, projectontwikkelaars en bewoners) helder welke criteria er gelden voor het gebied en zijn de ambities juridisch verankerd. De wijziging zorgt niet voor meer sturing op beeldkwaliteit (instellen van een BKP was al mogelijk in de huidige welstandsnota 2018 versie 2) maar creëert een uniforme werkwijze met betrekking tot het gebruik van beeldkwaliteitsplannen en zorgt voor de juiste juridische verankering.

Er zullen nog steeds gebieden ontwikkeld worden waar geen BKP gewenst is. In deze gebieden zullen er geen beeldkwaliteitseisen voorgeschreven worden vanuit de gemeente zodat er ook voldaan kan worden aan deze behoefte van inwoners.

4

Voorstel aan Burgemeester en Wethouders Vaststelling beeldkwaliteitsplannen voor Europakwartier Noord, Olympiakwartier Oost, Nobelhorst bouwveld 18 en Nobelhorst bouwveld 28/29 Op dit moment wordt er gewerkt aan verschillende ontwikkelgebieden in de stad. De beeldkwaliteitsplannen voor deze gebieden zijn intussen opgesteld en liggen klaar om in gebruik genomen te worden. In een eerdere raadsbrief van 16 juli 2024 “Voortgang Akro-rapport gronduitgifte: BKP Europakwartier Noord en Duin Stranddorp” informeerde het college dat het de raad graag betrekt bij het sturen aan de hand van beeldkwaliteitsplannen. Samen met het bovenstaande leggen wij u nu de beeldkwaliteitsplannen voor Nobelhorst bouwveld 28/29, Nobelhorst bouwveld 18, Olympiakwartier-oost en Europakwartier-noord voor ter vaststelling. Deze vier gebieden liggen nu voor ter vaststelling omdat deze gebieden ontwikkeld zullen worden. In deze vier gebieden gaan er gesprekken plaatsvinden met uitvoerende partijen. Een vastgesteld BKP geeft voor beide partijen houvast en duidelijkheid. In de toekomst zullen er voor meer gebieden beeldkwaliteitsplannen voorgelegd worden aan de raad ter vaststelling als onderdeel van de welstandsnota. Daarbij kan gedacht worden aan het stadscentrum of Almere Pampus waar in de toekomst ook volop ontwikkeld gaat worden.

Kwaliteitsteams Voor de delen van Nobelhorst 3 en voor Europakwartier Noord (EKN) wordt voorgesteld om te werken met kwaliteitsteams die over de bouwplannen adviseren. Deze werkwijze draagt bij aan een efficiënte, gebiedsgerichte borging van de ruimtelijke kwaliteit. Met dit voorstel wordt het college gevraagd in te stemmen met de inzet van kwaliteitsteams voor Nobelhorst bouwveld 18, Nobelhorst bouwveld 28/29 en Europakwartier Noord. Het specifieke aanstellingsbesluit, zal op een later moment ter besluitvorming aan het college worden voorgelegd. Beoogd effect Voor toelichting wordt verwezen naar het raadsvoorstel. Het werken met de voorgestelde kwaliteitsteams bevordert de voortgang van de gebiedsontwikkeling in Nobelhorst en Europakwartier Noord. Argumenten Voor toelichting voor beslispunt A t/m E wordt verwezen naar het raadsvoorstel. Voor de argumenten bij beslispunt F het volgende. De reden waarom er voor de delen van Nobelhorst en voor Europakwartier Noord kwaliteitsteams worden ingesteld is omdat deze voldoen aan verschillende criteria in de Welstandsnota 2018 versie 3. Dit betreffen gebiedsontwikkelingen met meer dan 500 woningen en met versnipperd eigendom waar een samenhang tussen deelprojecten bewaakt moet blijven. Daarnaast is er gekozen voor kwaliteitsteams in deze gebieden om de voortgang van de ontwikkelingen te bewaken.

Door de flexibele werkwijze kan snel worden geschakeld in de planning. Indien nodig kunnen naast de reguliere bijeenkomsten ook tussentijdse adviezen worden opgevraagd of extra overleggen worden ingepland, waardoor het risico op vertraging wordt beperkt. De vergaderfrequentie kan worden afgestemd op de actuele behoefte, waardoor de voortgang van de plannen wordt bevorderd. Het kwaliteitsteam kan daarnaast gerichter adviseren doordat experts met specifieke kennis aan het team worden toegevoegd, bijvoorbeeld op het gebied van fabrieksmatige woningbouw of met expertise over de lokale omstandigheden. Dit is vooral het geval bij de ontwikkeling van delen in Nobelhorst en van Europakwartier Noord. Tegenargumenten en kanttekeningen Voor toelichting bij beslispunten A t/m E wordt naar het raadsvoorstel verwezen. Voor de tegenargumenten en kanttekeningen bij beslispunt F het volgende.

5

Voorstel aan Burgemeester en Wethouders Er kan worden gekozen om geen kwaliteitsteam in te stellen, waarbij de toetsing van de bouwplannen volledige bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit komt te liggen. In dat geval voert de commissie ook alle vooroverleggen met de betrokken partijen. Dit brengt echter een aanzienlijke extra werklast met zich mee omdat de omvangrijke bouwplannen van Nobelhorst en Europakwartier Noord parallel verlopen. Dit kan de voortgang van projecten vertragen. Het instellen van een kwaliteitsteam kent ook een aandachtspunt. Over de bouwplannen worden in dat geval zowel door het kwaliteitsteam als door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit geadviseerd, waardoor de adviezen van de twee gremia strijdig kunnen zijn. Het is aan de voorzitter van het kwaliteitsteam om te zorgen dat de afstemming tussen het kwaliteitsteam en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit tijdig en frequent gebeurd. Ook kan een gemandateerde vertegenwoordiger vanuit de commissie in het kwaliteitsteam zitting nemen. In het aanstellingsbesluit, dat later aan het college wordt voorgelegd, zal hier een concreet voorstel voor worden gedaan. Duurzaamheidsparagraaf Niet van toepassing. Financiële middelen en effecten Dit collegevoorstel heeft geen financiële consequenties. Er is inhoudelijk geen wijziging en de gewijzigde uitvoering vindt plaats binnen de bestaande capaciteit/middelen.

Afstemming Er heeft er afstemming plaatsgevonden met de afdeling Gebiedsontwikkeling die verantwoordelijk is voor het opstellen van de beeldkwaliteitsplannen. De beeldkwaliteitsplannen zijn onderzocht op helderheid, toetsbaarheid zodat deze aansluiten en onderdeel kunnen worden van de welstandsnota. Met de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving (VTH) heeft er afstemming plaatsgevonden. VTH is verantwoordelijk voor de toetsing van de vergunningsaanvragen en de commissie Ruimtelijke Kwaliteit is onderdeel van deze afdeling. Het voorstel is voorgelegd aan meerdere integrale teams waar afgevaardigden zitten van verschillende afdelingen van de gemeente. Aanpak / Uitvoering Voor toelichting wordt verwezen naar het raadsvoorstel. Communicatie Intern & Communicatie en Participatie omgeving Door middel van publiekssamenvatting. • Zie raadsvoorstel wijziging welstandsnota 2018 versie 2 – werkwijze ontwikkelgebieden en vaststelling beeldkwaliteitsplannen • Zie agendavoorstel – behouden van de ruimtelijke kwaliteit Almere

6

Besluit Burgemeester en Wethouders Besluit Burgemeester en Wethouders Vergaderdatum 4 november 2025 Besluit gewijzigd 4 november 2025

Onderwerp

Welstandsnota 2018 versie 3 – Werkwijze ontwikkelgebieden en vaststelling beeldkwaliteitsplannen Het college besluit 1. De raad voor te stellen: A. De Welstandsnota 2018 versie 3 vast te stellen met de volgende wijzigingen ten opzichte van de Welstandsnota 2018 versie 2: 1.1 Het vaststellen van beeldkwaliteitsplannen door de raad in plaats van door de stuurgroep of het college; 1.2 De beeldkwaliteitsplannen worden onderdeel van de welstandsnota; 1.3 De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit kan de beeldkwaliteitsplannen gebruiken als toetsingskader voor initiatieven in deze ontwikkelgebieden. B. Het beeldkwaliteitsplan Europakwartier Noord – Tuinstad in harmonie vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. C. Het beeldkwaliteitsplan Tuinwijk Olympia voor Olympiakwartier Oost vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. D. Het beeldkwaliteitsplan BKP bouwveld 18 voor Nobelhorst bouwveld 18 vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. E. Het beeldkwaliteitsplan De Hofgaarden voor Nobelhorst veld 28/29 vast te stellen als onderdeel van de Welstandsnota 2018 versie 3. F. De Welstandsnota 2018 versie 2 in te trekken. 2. Voor de delen van Nobelhorst en Europakwartier Noord kwaliteitsteams in te stellen die adviseren over bouwplannen binnen deze gebieden. 3. Wethouder Tang te mandateren het raadsvoorstel aan te passen.

Actie: Stedelijk Beleid Aldus vastgesteld in het college van BenW d.d. 4 november 2025

7