Ontwikkelingsplan Hortus (26005) GRONDEXPLOITATIE (openbaar)

Hortus Gebiedscode 2N1, 2N4, 2N5, 1S2 Complexnummer 258

OPENBAAR

MPGA 2025

Inhoud 1.

Algemeen .......................................................................................................................3 1.1 Projectomschrijving .......................................................................................................3 1.2 Historische besluitvorming; ............................................................................................3 1.3 Planologisch juridische kaders .......................................................................................4

2.

Plankaders Hortus .........................................................................................................5 2.1 Plangebied.....................................................................................................................5 2.2 Ruimtegebruik ...............................................................................................................6 2.3 Programma ....................................................................................................................6 2.4 Ontwikkelstrategie .........................................................................................................9 2.5 Fiscale positie Hortus (artikel 17.4) ............................................................................... 10

3.

Begroting Hortus .......................................................................................................... 11 3.1 Inleiding....................................................................................................................... 11

Pagina 2

Grondexploitatie Hortus bij Ontwikkelingsplan

1. Algemeen 1.1 Projectomschrijving De voorliggende toelichting beschrijft de financiële vertaling van de uitgangspunten uit het Ontwikkelingsplan Hortus uit december 2025. In dit ontwikkelingsplan zijn alle ruimtelijke kaders, ruimtereserveringen en randvoorwaarden opgenomen voor de ontwikkelingen in Hortus. Aanleiding voor dit ontwikkelingsplan is het raadsbesluit in mei 2024 om de ontwikkel- en realisatierechten terug te kopen (RV-25119) van Weerwater CV. Hiermee heeft de gemeente de regie over de ontwikkeling weer terug. De raad heeft bij de terugkoop de opdracht gegeven het aantal woningen te verdichten naar substantieel meer dan 660 woningen én bij het nieuwe plan uit te gaan van de ambities uit het Definitief Ontwikkelingsplan Floriade uit 2018 (RV-24109). Na de terugkoop in 2024 is in het najaar van 2025 met het Masterplan Ontwikkeling Zuidoever Weerwater Almere (RV25189), een aanpassing van de plangrenzen van het plangebied HTC-Oost en Allee (Hortus) Zuid (ten zuiden van de snelweg) voorbereid, met als doel de Hortus hieruit te knippen. Beide plandelen komen tijdelijk in de materiële vaste activa. Dit besluit ligt nu voor met het raadsvoorstel Ontwikkelingsplan Hortus.

Met het amendement ‘Ontwikkel een integrale en levendige Campus’ (raadsnummer 25189.001) is op 27 november 2025 besloten dat er tussen HTC en Hortus onderzocht moet worden hoe er meer menging tussen wonen en werken kan plaatsvinden. De uitwerking wordt bij het ontwikkelingsplan HTC meegenomen. De mogelijk financiële consequenties hiervan worden dan ook in beeld gebracht.

Tabel 1-1 Samenvatting Hortus en ligging Programma

Woningbouw (aantallen) Bedrijven (m²) Kantoren (m² bvo) Voorzieningen (m² bvo)

1.609 29.175

Planning en voortgang

Eindjaar Voortgang realisatie (%)

2035 60%

Saldo (€)

Kosten Opbrengsten Plansaldo Nominaal Plansaldo EW 31-12-2035 Plansaldo NCW 1-1-2025

125.170.000 131.210.000 6.040.000 2.100.000 2.500.000

Risicoprofiel (€)

Benodigd risicokapitaal

35.010.000

Binnen het overgebleven plangebied van Hortus (zie figuur 21) kunnen 1.529 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Er staan al 80 appartementen. Daarnaast is er een voorzieningen programma mogelijk van 29.175 m2 bvo, waarvan reeds 13.400 m2 bvo is gerealiseerd. Het nieuwe ontwikkelingsplan met de verdichting is tot stand gekomen in samenwerking met BVR-ZUS Adviseurs Ruimtelijke Ontwikkeling. Het financieel resultaat van de grondexploitatie Hortus behorend bij het Ontwikkelingsplan met 1.529 nieuwe woningen bedraagt € 2,1 miljoen positief op eindwaarde per 31-12-2035. In tabel 1-1 is te zien dat de voortgang realisatie 60% is. Dit komt door de reeds gemaakte kosten en opbrengsten voor het oude plan van 660 woningen.

1.2 Historische besluitvorming; De gemeenteraad heeft op 6 december 2018 het Definitief Ontwikkelingsplan Floriade geamendeerd vastgesteld (RV-62). Na 2018 is er het volgende besloten wat verwerkt is in de voorliggende grondexploitatie Hortus: - Vaststelling grondexploitatie Floriade: RV-62 - Aankoop jachthaven Haddock: RV-66 - Terugkoop grond en ontwikkel- en realisatierecht Hortus: RV-24109 - Ontwikkeling Zuidoever Weerwater Masterplan Almere: RV-25189

Pagina 3

Grondexploitatie Hortus bij Ontwikkelingsplan

1.3 Planologisch juridische kaders Het Crisis- en herstelwet bestemmingsplan Almere Centrum Weerwater-Floriade is op 20 juli 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestemmingsplan is vastgesteld op grond van de Wet ruimtelijke ordening, maar maakt ook gebruik van extra mogelijkheden uit de Crisis- en herstelwet (Chw). Vandaar de naam Chw-bestemmingsplan. Almere Centrum Weerwater is in de Crisis- en herstelwet aangewezen als ontwikkelingsgebied. In een ontwikkelingsgebied wordt een duurzame ruimtelijke en economische ontwikkeling van een gebied nagestreefd in samenhang met een goede milieukwaliteit. Het bestemmingsplan heeft de wereldtuinbouwtentoonstelling Floriade in 2022 mogelijk gemaakt én maakt tevens de ontwikkeling van de stadswijk Hortus mogelijk. De stadswijk Hortus is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Almere Centrum Weerwater. Het vigerende bestemmingsplan maakt de bouw van 660 woningen in Hortus mogelijk en 47.000 m2 bvo aan overige functies. Met het voorliggende nieuwe ontwikkelingsplan met 1.609 woningen (inclusief 80 woningen die er al staan) is het nodig om het omgevingsplan aan te passen.

Voor het Masterplan Ontwikkeling Zuidoever Weerwater Almere (25189) inclusief het HTC-Oost deel (afgeknipt van Hortus) wordt een afzonderlijk ontwikkelingsplan opgesteld en ook een afzonderlijke omgevingsplanprocedure doorlopen, waarbij conform het aangenomen amendement (Ontwikkel een integrale en levendige Campus) nog gekeken wordt naar de mogelijkheid om wonen en werken meer te mengen. Figuur 1-1 Vigerend bestemmingsplan met nieuwe ontwikkelingsplan Hortus

Pagina 4

Grondexploitatie Hortus bij Ontwikkelingsplan

2. Plankaders Hortus 2.1 Plangebied Het plangebied Hortus is gelegen in het centrum van Almere. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door het Weerwater en aan de zuidzijde door het plangebied HTC-Oost. Het bruto exploitatiegebied Hortus is afgerond 55 hectare groot. Figuur 2-1 Hortus projectgrenzen

Het plangebied is opgeknipt in deelgebieden zie figuur 2-2: - Utopia - Waterwonen - Campus (bovenste deel heette eerder Haddock) - Waterhout - Centrum - Weerwatereiland - Het Bos Figuur 2-2 Deelgebieden Hortus

Pagina 5

Grondexploitatie Hortus bij Ontwikkelingsplan

2.2 Ruimtegebruik Conform besluitvorming van het Ontwikkelingsplan Hortus is HTC-Oost en het gebied ten zuiden van de snelweg A6 van Hortus geknipt. Beide plandelen worden voorlopig bij de Materiele Vaste Activa meegenomen. HTC-Oost wordt komende maanden meegenomen in het Ontwikkelingsplan voor de High Tech Campus. Het gebied ten zuiden van de A6 wordt meegenomen bij de ontwikkeling van het gebied de Steiger. Het bruto plangebied van Hortus zonder de geknipte delen is circa 55 hectare groot. Als hier de te handhaven elementen (zoals het oerbos, water en de te handhaven panden) uitgehaald worden, is het totale netto plangebied nog circa 43 hectare groot. Het toekomstig ruimtegebruik bij het ontwikkelingsplan met 1.529 te realiseren woningen van het netto plangebied Hortus is in onderstaande tabel 2-2 opgenomen. In totaal is 64% van het netto plangebied openbaar gebied (verharding en groen) en 36% is uitgeefbaar. Hiermee komt de woningdichtheid uit op afgerond 37 woningen per hectare netto plangebied. Tabel 2-2 : Ruimtegebruik Netto plangebied Hortus

Hortus1529 Netto plangebied openbaar verharding openbaar groen Totaal openbaar Uitgeefbaar

m2 percentage 428.512 100% 78.052 18% 198.305 46% 276.357 64% 152.155 36%

2.3 Programma

In deze paragraaf wordt het programma in Hortus weergegeven. Eerst wordt ingegaan op het woningbouwprogramma. Vervolgens wordt het niet-wonen programma toegelicht en we sluiten af met het parkeren. 2.3.1 Programma woningbouw Het programma bestaat in totaal uit 1.609 woningen. Het gaat in totaal om 372 grondgebonden woningen en 1.237 gestapelde woningen, waarvan er 80 reeds gerealiseerd zijn in woontoren ‘Flores”. Zie ook tabel 2-3 voor de aantallen en de fasering. Tabel 2-3 Fasering woningbouw en niet wonen functies Programma Woningbouw (aantallen) Bedrijven (m²) Kantoren (m² bvo) Voorzieningen (m² bvo)

Totaal

Gerealiseerd 31-12-2025 1.609 80 0 0 29.175 13.400

Nog te realiseren 1.529 0 0 15.775

2028

2029

2030

Na 2030

104 0 0 0

140 0 0 0

187 0 0 11.195

1.098 0 0 4.580

EGW Sociaal Huur midden Huur duur Koop goedkoop Koop midden Koop duur

372 0 0 0 0 10 362

0 0 0 0 0 0 0

372 0 0 0 0 10 362

104 0 0 0 0 0 104

29 0 0 0 0 0 29

84 0 0 0 0 0 84

155 0 0 0 0 10 145

MGW Sociaal Huur midden Huur duur Koop goedkoop Koop midden Koop duur

1.237 483 245 20 0 0 60

80 0 60 20 0 0 0

1.157 483 185 0 0 335 154

0 0 0 0 0 0 0

111 81 30 0 0 0 0

103 0 28 0 0 75 0

943 402 127 0 0 260 154

Pagina 6

Grondexploitatie Hortus bij Ontwikkelingsplan

Prijssegmenten - Bij de terugkoop van het gebied in 2024 is een grondexploitatie vastgesteld die uitgaat van een programma van 660 woningen en een specifieke woningverdeling van 30% betaalbaar en 70% vrije sector. Deze verdeling was gebaseerd op het Definitief Ontwikkelingsplan Floriade Stadswijk uit 2018. Van dit programma zijn inmiddels 80 woningen gerealiseerd in de woontoren Flores, waarvan 60 middeldure huur en 20 vrije sector uur. In het Ontwikkelingsplan Hortus is onderzocht hoe, binnen de voorwaarde dat de grondexploitatie minimaal sluitend zou zijn, het aandeel sociale huur en middelduur zou kunnen worden verhoogd. Voor het extra aantal woningen boven het oorspronkelijke aantal van 660 woningen wordt daarom uitgegaan van een verdeling van bijna 40% sociaal en meer dan 55% middelduur. Als resultaat van deze uitgangspunten wordt voor het totale woningbouwprogramma uitgegaan van de verdeling 2/3 betaalbaar en 1/3 vrije sector en daarmee de oorspronkelijke verdeling uit het raadsbesluit RV-62/2018 losgelaten. Voor Hortus is uiteindelijk de volgende differentiatie gehanteerd (zie ook tabel 2-5): - 30% sociale huur; - 37% middeldure huur en koop; - 33% dure huur en koop. Tabel 2-5 Verdeling prijssegmenten 660-1609 met scenario twee-derde betaalbaar Verdeling naar prijssegment

Aantal

%

sociaal middelduur vrije sector Totaal

483 590 536 1.609

30% 37% 33% 100%

Gerealiseerd 0 60 20 80

Nog te realiseren 483 530 516 1.529

2.3.2 Programma niet wonen In totaal wordt er 29.175 m2 bvo aan niet wonen functies toegevoegd. Hiervan is 13.400 m2 bvo reeds gerealiseerd. Dit betreft onder andere de Aeres hogeschool, het woonzorgcentrum, het museum en de Flevo Campus. Dan resteert er nog 15.775 m2 bvo aan niet-wonen programma. Deze vierkante meters zijn gezamenlijk met de betreffende afdelingen bepaald. Het maatschappelijk programma is 5.800 m2 bvo groot en betreft: - Een gezondheidscentrum; - Een basisschool met twee gymzalen; - Een kinderdagverblijf; - Een buurtcentrum. Het economisch programma is 5.375 m2 bvo en kent de volgende functies: - Commerciële diensten; - Horeca; - Sport; - Detailhandel; - Hotel; - Broedplaats PRICE. Daarnaast is er rekening gehouden met een uitbreiding van de Aeres hogeschool inclusief een aqua terra Hub (4.600 m2 bvo). Pagina 7

Grondexploitatie Hortus bij Ontwikkelingsplan

Tabel 2-6 Niet wonen programma Hortus

niet-wonen programma Maatschappelijk Aeres MBO+ terra Hub Economisch programma Subtotaal nog te realiseren Reeds gerealiseerd Totaal

m2 bvo 5.800 4.600 5.375 15.775 13.400 29.175

2.3.3 Programma parkeren Voor het programmaonderdeel parkeren is een parkeerbalans opgesteld. Daarbij is uitgegaan van het nieuwe parkeerbeleid dat momenteel ter besluitvorming voorligt. Voor Hortus wordt gerekend met B+-normen in combinatie met betaald parkeren (parkeerrestrictie). Normatief – dus zonder rekening te houden met dubbelgebruik – leidt dit tot een behoefte van circa 1.900 parkeerplaatsen. Wanneer wél conform CROW (Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek ) wordt gerekend met dubbelgebruik op basis van de verwachte aanwezigheidspercentages, en met de inzet van deelauto’s voor het betaalbare woningbouwsegment, komt de parkeerbalans uit op 1.512 parkeerplaatsen. Het piekmoment van de parkeerdruk treedt op tijdens werkdagavonden. Een groot deel van deze parkeerplaatsen wordt ondergebracht in zeven HUBS: • Drie in het toekomstige HTC-Oost (zie figuur 2-3: HUB 5, 6 en 7), • Twee op Weerwatereiland, buiten het carré (zie figuur 2-3: HUB 2 en 3), • Eén op Utopia (zie figuur 2-3: HUB 1) Daarnaast worden op Weerwatereiland ook maaiveldparkeerplaatsen gerealiseerd. Figuur 2-3 Overzicht HUBS in plangebied en in HTC-Oost

Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel is in de berekeningen wel uitgegaan van gebruik van de parkeergarages in het toekomstige HTC-Oost, maar niet van potentieel dubbelgebruik met werk gerelateerde functies die daar in de toekomst worden ontwikkeld. De reden hiervoor is dat de kaders voor HTC fase 2 en HTC-Oost nog niet zijn vastgesteld, waardoor de mate van

Pagina 8

Grondexploitatie Hortus bij Ontwikkelingsplan

dubbelgebruik onzeker is. Wel is dit benoemd als kans om in een vervolgstap nader te onderzoeken.

2.4 Ontwikkelstrategie

Na vaststelling van het ontwikkelingsplan moeten de extra woningen (bovenop de 660) planologisch mogelijk gemaakt worden, voordat de tenders voor die woningen gestart kunnen worden. Het is al wel mogelijk om 660 woningen te bouwen. Hiervan zijn er 80 reeds gebouwd en zijn er 60 specifiek benoemd als waterwoningen. Hiermee resteren er dus nog 520 woningen waar snel mee gestart kan worden. Het voorstel is om in de eerste fase te starten met Weerwatereiland en een deel van het centrum (rondom de bestaande Flores toren in het Oranje omlijnde deelgebied in figuur 2-4). Daarna volgen snel Waterhout (paars in figuur 2-4) en de waterwoningen (blauw in figuur 2-4). Figuur 2-4 Overzicht fase 1 tenders Hortus met jaartallen

Ondertussen wordt planologisch mogelijk gemaakt dat er meer dan 660 woningen gerealiseerd kunnen worden in het omgevingsplan en kan na de tenders van fase 1 gestart worden met de tenders van Hortus fase 2 (zie figuur 2-5). Deze omvatten alle overige woningen in het gebied. Met het opstellen van het ontwikkelingsplan voor de Green Hightech Campus wordt ook onderzocht of er nog functiemenging tussen wonen (Hortus-fase 2) en werken HTC-Oost plaats kan vinden.

Pagina 9

Grondexploitatie Hortus bij Ontwikkelingsplan

Figuur 2-5 Overzicht fase 2 tenders Hortus met jaartallen

2.5 Fiscale positie Hortus (artikel 17.4) Voor delen van het plangebied van de nieuwe woonwijk Hortus geldt dat er sprake is van artikel 17.4 gronden. De woningen die op deze gronden gepland staan, zijn vrij van BTW conform Artikel 17.4 van de Wet Omzetbelasting 1968. In figuur 2-6 zijn deze gronden in de kaart met plangrenzen voor Hortus gezet. Concreet betekent dit dat de grondprijzen van toren 1 (zie A op kaart) en de woningen in het functiebos van Weerwatereiland (zie B op kaart) inclusief BTW meegenomen mogen worden. Hier heeft de fiscus al toestemming voor gegeven. Voor de woningen buiten het carré in het bos op Weerwatereiland (zie C op de kaart) geldt net zoals voor A en B dat hier geen activiteiten hebben plaatsgevonden tijdens de Floriade. Deze gronden zijn in de grondexploitatie eveneens als artikel 17.4 grond meegenomen. De fiscus moet hier echter formeel nog wel schriftelijk toestemming voor geven. Hier is vooralsnog een risico voor opgenomen. Voor de waterwoningen, de tiny houses en het hotel op Utopia (D’s op de kaart figuur 2-6) moet met de Belastingdienst nog afgestemd worden of dit ook als artikel 17.4 grond meegenomen mag worden. Hier is echter vooralsnog niet mee gerekend, omdat hier wel activiteiten hebben plaatsgevonden tijdens Floriade. Dit is bij de kansen benoemd. Figuur 2-6 Artikel 17.4 gronden binnen grenzen Hortus

Pagina 10

Grondexploitatie Hortus bij Ontwikkelingsplan

3. Begroting Hortus 3.1 Inleiding

In onderstaande tabel 3-1 is het eindresultaat weergegeven van de grondexploitatie Hortus. De kosten bedragen in totaal afgerond € 125,2 miljoen en de totale opbrengsten in totaal afgerond € 131,2 miljoen. Het nominale saldo bedraagt dus € 6,0 miljoen positief, op eindwaarde is dit € 2,1 miljoen.

Pagina 11

Grondexploitatie Hortus bij Ontwikkelingsplan