Herziening programma Nobelhorst voor ontwikkeling Stadsbos Almeerderhout (25278) RAADSVOORSTEL

Voorstel aan de raad Voorstel aan de raad Datum PM [In te vullen door de raadsgriffie] Raadsnummer 25278

Onderwerp

Herziening programma Nobelhorst voor ontwikkeling Stadsbos Almeerderhout Beleidsveld

Ruimtelijke ontwikkeling; Groen, water en natuur Portefeuillehouder

J. Luijendijk en P.J.G. Tang Steller

E. Hiel, H.M.M. Kersten Fatale termijn

Niet van toepassing Voorgesteld raadsbesluit Het perceel 4214G-2, zoals opgenomen in afbeelding 1, conform het vastgestelde Ontwikkelplan Stadsbos Almeerderhout (RV-11/2021, d.d. 25 maart 2021) te behouden als bosgebied en in afwijking van het vastgestelde Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord (RV-20/2010, d.d. 10 juni 2010) niet als woongebied te ontwikkelen. 2. In te stemmen met de consequenties: a. Het verminderen van het programma voor de ontwikkeling Nobelhorst met 32 woningen die in het perceel 4214G-2 waren voorzien. b. Het bijstellen van de actieve grondexploitatie 405 Nobelhorst (Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkelingen Almere 2025) met: i. circa € 6,4 miljoen nadelig voor de geprognosticeerde kavelopbrengsten; ii. circa € 1,8 miljoen voordelig voor het budget voor de uitvoering; iii. een nadelig totaal effect van circa € 4,6 miljoen op het verwachte projectresultaat, inclusief indexering en rente, op eindwaarde 31 december 2034. 3. De bijbehorende balansmutaties en consequenties voor wat betreft de actieve gemeentelijke grondexploitatie 405 Nobelhorst te verwerken bij het Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkelingen Almere 2026. 1.

Inleiding en bestuurlijke context Voor het perceel 4214G-2 zijn tegenstrijdige kaders vastgesteld. Dat had niet gemoeten en willen we graag herstellen. In 2021 is het Ontwikkelplan Stadsbos Almeerderhout door de raad vastgesteld (RV-11/2021). Het vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling van het stadsbos, passend bij de verstedelijking van zijn omgeving. Het bevat een combinatie van fysieke ontwikkelingen zoals bosomvorming, verbetering van paden en voorzieningen én een nieuwe kijk op het beheren, programmeren en activeren van het bos. Op basis van het ontwikkelplan zijn in 2022 een bostransformatieplan, atlas (openbare ruimte) en participatieplan opgesteld. Daarin zijn moties en toezeggingen verwerkt. Nu is de bosomvorming gestart en zijn de inrichtingsplannen gereed. De volgende stap is de aanbesteding voor de uitvoering van onder andere de paden. Voordat het inrichtingsplan uitgevoerd kan worden, is echter nog een besluit nodig over één specifieke locatie, namelijk perceel 4214G-2 (zie afbeelding 1 en 2). Het perceel is in beheer en eigendom van de gemeente Almere. Het Ontwikkelplan Stadsbos Almeerderhout bevat het uitgangspunt dat het perceel wordt behouden als bosgebied. Het nieuw aan te leggen fiets- en wandelpad Boscircuit is voorzien in de open ruimte tussen

Voorstel aan de raad twee bosvakken. Echter, het eerder vastgestelde Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord (Nobelhorst), Wijk voor initiatieven (RV-20/2010) inclusief de bijbehorende grondexploitatie en het bestemmingsplan “Almere Hout Noord” (RV-13/2014) bevatten het uitgangspunt dat dit gebied als woningbouwlocatie wordt ontwikkeld. Het behouden van bos op dit perceel heeft dus consequenties voor de woningbouwontwikkeling Nobelhorst. Het gaat om een reductie van 32 woningen in Nobelhorst met een negatief financieel effect van € 4,6 miljoen voor de bijbehorende grondexploitatie. Deze consequentie is niet in beeld gebracht tijdens de behandeling van het raadsvoorstel Ontwikkelplan Stadsbos Almeerderhout. Dat herstellen wij met dit raadsvoorstel. Het doel van het voorliggende raadsvoorstel is dat hierover alsnog een besluit wordt genomen.

Afbeelding 1: perceel 4214G-2

Afbeelding 2: ligging perceel 4214G-2 binnen de ontwikkeling Nobelhorst

Voorstel aan de raad Beoogd effect Het besluit draagt bij aan: - het bieden van eenduidigheid over de invulling van perceel 4214G-2; - de afspraken in het coalitieakkoord om terughoudend te zijn met het bouwen in het groen; - de uitvoering van het Ontwikkelplan Stadsbos Almeerderhout (RV-11/2021) en het bijbehorende inrichtingsplan, waarin het bos behouden blijft en een fiets- en wandelpad (het boscircuit) wordt aangelegd in de open ruimte tussen de bospercelen, ter versterking van de recreatieve waarde en het stimuleren van beweging voor een goede gezondheid; - het behouden van bestaande bosstructuren als leefgebied voor dieren. Toelichting en argumenten 1.1 Laat het door de raad meest recent vastgestelde plan leidend zijn en aanvaard de consequentie In maart 2021 is het Ontwikkelplan Stadsbos Almeerderhout door de raad met algemene stemmen aangenomen. In dit plan wordt het bos behouden. De consequentie voor het perceel 4214G-2, dat onderdeel is van de woningbouwontwikkeling in Nobelhorst, was daarbij niet opgenomen en daarover wordt nu alsnog een besluit gevraagd. 1.2 Behoud van het bos zorgt voor een gezonde leefomgeving waar alle Almeerders baat bij hebben Zoals in het Ontwikkelplan Stadsbos Almeerderhout is opgenomen: Het maatschappelijk belang van Stadsbos Almeerderhout is groot.

Het is hét stadsbos van Almere waar zowel omwonenden als Almeerders vanuit de gehele stad graag komen om samen met vrienden en familie of alleen te bewegen en van de natuur te genieten. Die waarde zal de komende jaren groter worden. Juist als de stad groeit, is het belangrijk het stadsbos te koesteren en te zorgen dat het niet (sluipenderwijs) verkleind wordt of versnipperd. Ook het Bomenkader (RV12/2017, d.d. 9 maart 2017) heeft als uitgangspunt dat bestaand bos bij voorkeur wordt ingepast en behouden. Daarnaast is het perceel onderdeel van het vastgestelde Groenblauw Raamwerk Almere (zie afbeelding 3).

Afbeelding 3: Groenblauw Raamwerk Almere 1.3 De verwachting bij de omgeving is dat het bos wordt behouden Vanwege het raadsbesluit over het Stadsbos is het bouwrijp maken van perceel 4214G-2 - zoals het kappen van bomen, voorbelasten van de grond, graven van watergangen en aanleggen van nutsvoorzieningen - nog niet gestart. Het uitvoeren van deze werkzaamheden zou immers onomkeerbaar zijn voor het bestaande bos.

Voorstel aan de raad In de extern gecommuniceerde informatie over Nobelhorst en het Stadsbos Almeerderhout is geen woningbouw in perceel 4214G-2 ingetekend. Bij de omgeving bestaat daarom de verwachting dat het bos hier wordt behouden en dat hier geen woningbouw komt. 2.1 De consequenties voor Nobelhorst dienen te worden verwerkt Het behouden van het perceel als bosgebied leidt tot consequenties voor de woningbouwontwikkeling van Nobelhorst. Deze consequenties dienen te worden verwerkt indien de raad besluit om het bosgebied te behouden. Het gaat om een verlies van 32 woningen (op totaal circa 5.570 woningen) en een verslechtering van het financiële resultaat in de grondexploitatie van € 4,6 miljoen (op totaal afgerond € 150 miljoen positief). Dit is een kaderstellende wijziging en het is nodig dat de raad hier een expliciet besluit over neemt. Kanttekeningen en alternatieven Kanttekening Het raadsvoorstel heeft een consequentie voor het ruimtegebruik, het woningbouwprogramma en de grondexploitatie 405 Nobelhorst. Instemming met het raadsvoorstel leidt tot een reductie van het uitgeefbaar gebied met 0,66 hectare, een beperking van het programma van 32 woningen (rij, 2^1-kap en PO) en een verslechtering van het financiële resultaat van € 4,6 miljoen.

De verslechtering van het resultaat is opgebouwd uit circa € 6,4 miljoen aan opbrengstenderving (gronduitgifte) en een vermindering van circa € 1,8 miljoen aan kosten (kosten bouw- en woonrijp maken inclusief herplant bomen/boscompensatie). Een nadere toelichting op de financiële consequentie is opgenomen bij de paragraaf “Financiële middelen en effecten". Het is niet mogelijk om het verlies van deze woningen elders in Nobelhorst te compenseren. Het netto uitgeefbaar gebied in de resterende bouwvelden biedt ten opzichte van de geplande programmering geen ruimte om de woningen in te passen. Alternatief Als alternatief voor het voorliggende raadsvoorstel kan voor het perceel 4214G-2 voor woningbouw worden gekozen, waarbij het bos op dit perceel wordt gekapt (met herplantplicht). Dit sluit aan bij een ander doel in het coalitieakkoord, namelijk om snel woningen te bouwen. De grondexploitatie van Nobelhorst zal dan niet met € 4,6 miljoen verslechteren. Een nadeel is dat dit alternatief leidt tot een vertraging van een deel van de woningbouw in Nobelhorst Fase 4 Zuid (tot circa 700 woningen). De bouwgrond op de voormalige akkers is al voorbelast. Het bosperceel is niet voorbelast, omdat het aanwezige bos hiervoor dient te worden gekapt, wat strijdig is met het raadsbesluit over het Stadsbos.

Indien wordt besloten het bosperceel alsnog te bebouwen, dan dient eerst het aanwezige bos te worden gekapt en vervolgens de grond alsnog te worden voorbelast. Vanwege de ligging van het bosperceel en de uitvoeringsfasering dient de uitvoering van een deel van de woningbouw in Fase 4 Zuid daar vervolgens op te wachten (minimaal 12 maanden vertraging). Daarnaast dienen extra plankosten te worden gemaakt voor het wijzigen van het verkavelingsplan van Fase 4 Zuid. Een ander nadeel van dit alternatief is dat een stuk bos van circa 1,25 hectare moet worden gekapt. Dit sluit niet aan bij andere afspraken uit het coalitieakkoord om terughoudend te zijn met het bouwen in het groen. Ook dient het betreffende ontwerp voor het Stadsbos te worden herzien. Dit leidt tot extra plankosten en vertraging van de planontwikkeling en uitvoering van het Stadsbos. Gelet op de genoemde voor- en nadelen wordt dit alternatief afgeraden. Financiële middelen en effecten Dit voorstel leidt (op termijn) tot € 4,6 miljoen minder winstafdracht uit het grondbedrijf. De uitvoering van het inrichtingsplan Stadsbos Almeerderhout fase 1 is financieel gedekt vanuit het Uitvoeringsprogramma Fonds Verstedelijking Almere 2021-2025 en het Fonds Groenblauw Raamwerk Almere van Staatsbosbeheer.

Als gevolg van het besluit om het perceel 4214G-2 niet als woongebied te ontwikkelen kunnen 32 woningen niet worden gerealiseerd. Het totale programma voor Nobelhorst wordt daardoor gereduceerd tot circa 5.538 woningen. Door het niet ontwikkelen van het perceel ontstaat een derving van circa € 6,4 miljoen aan opbrengsten (gronduitgifte) en een vermindering van circa € 1,8 miljoen aan kosten (kosten bouw- en

Voorstel aan de raad woonrijp maken, inclusief herplant bomen/boscompensatie). Dit komt neer op een verslechtering van het resultaat van de grondexploitatie Nobelhorst van afgerond € 4,6 miljoen. De grondexploitatie Nobelhorst kent bij het Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkelingen Almere (MPGA) 2025 een resultaat van afgerond € 150 miljoen positief op eindwaarde 31 december 2034. Na verwerking van het voorliggende besluit bedraagt het resultaat afgerond € 145,4 miljoen. Dit betekent een afname van de verwachte winstneming. Deze wijziging ten aanzien van de grondexploitatie Nobelhorst wordt bij het MPGA 2026 verwerkt. De gemeentelijke grondexploitaties worden, inclusief de risicoanalyse, jaarlijks herzien en geactualiseerd. Op deze wijze wordt tevens het verwachte resultaat van de gemeentelijke grondexploitatie gemonitord en actueel gehouden. Uitvoering / Vervolgproces • • • •

Na instemming door de raad blijft het perceel 4214G-2 definitief bosgebied en worden hier geen woningen gerealiseerd. De uitgangspunten voor Stadsbos Almeerderhout blijven gehandhaafd en de aanbestedingsprocedure voor de uitvoering van het inrichtingsplan kan dan starten. De uitvoering zal vervolgens vanaf 2026 plaatsvinden. De programmatische en financiële consequenties voor de grondexploitatie 405 Nobelhorst worden verwerkt bij het MPGA 2026. Het vigerende bestemmingsplan “Almere Hout Noord” biedt de mogelijkheid om in het betreffende gebied woningen te bouwen. Van deze mogelijkheid wordt na instemming door de raad geen gebruik gemaakt. In de wijziging van het omgevingsplan, waarin Nobelhorst wordt meegenomen, wordt het besluit verwerkt.

Communicatie en participatie De algemene externe communicatie en participatie over de ontwikkeling van Nobelhorst en Stadsbos Almeerderhout is in lijn met het voorliggende raadsvoorstel. Over specifiek het voorliggende raadsvoorstel heeft geen externe communicatie of participatie plaatsgevonden. Bijlagen Geen. Achterliggende stukken • • • • • •

Collegevoorstel Herziening programma Nobelhorst ontwikkeling voor Stadsbos Almeerderhout en besluit d.d. 18 november 2025 Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord, Wijk voor initiatieven (RV-20/2010) Bestemmingsplan “Almere Hout Noord” (RV-13/2014) Ontwikkelplan Stadsbos Almeerderhout (RV-11/2021) 2e Addendum Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord, Wijk voor initiatieven (Raadsnummer 24008) Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Almere 2025 (Raadsnummer 25140)

Raadsbesluit Raadsbesluit Datum PM [In te vullen door de raadsgriffie] Raadsnummer 25278

Onderwerp

Herziening programma Nobelhorst voor ontwikkeling Stadsbos Almeerderhout De raad van de Gemeente Almere Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders, Besluit: Het perceel 4214G-2, zoals opgenomen in afbeelding 1, conform het vastgestelde Ontwikkelplan Stadsbos Almeerderhout (RV-11/2021, d.d. 25 maart 2021) te behouden als bosgebied en in afwijking van het vastgestelde Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord (RV-20/2010, d.d. 10 juni 2010) niet als woongebied te ontwikkelen. 2. In te stemmen met de consequenties: a. Het verminderen van het programma voor de ontwikkeling Nobelhorst met 32 woningen die in het perceel 4214G-2 waren voorzien. b. Het bijstellen van de actieve grondexploitatie 405 Nobelhorst (Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkelingen Almere 2025) met: i. circa € 6,4 miljoen nadelig voor de geprognosticeerde kavelopbrengsten; ii. circa € 1,8 miljoen voordelig voor het budget voor de uitvoering; iii. een nadelig totaal effect van circa € 4,6 miljoen op het verwachte projectresultaat, inclusief indexering en rente, op eindwaarde 31 december 2034. 3. De bijbehorende balansmutaties en consequenties voor wat betreft de actieve gemeentelijke grondexploitatie 405 Nobelhorst te verwerken bij het Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkelingen Almere 2026. 1.

Almere, De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

G.J. Broer

W.H.J.M. van der Loo