Actualisatie Exploitatiebegroting Oosterwold 2026 (25282) RAADSVOORSTEL

Voorstel aan de raad Voorstel aan de raad Datum PM [In te vullen door de raadsgriffie] Raadsnummer 25282

Onderwerp

Actualisatie Exploitatiebegroting Oosterwold 2026 Beleidsveld

Gebiedsontwikkeling Oosterwold Portefeuillehouder

P.J.G. Tang en J. Luijendijk Steller

L.C. Geuther / Interimbureau Almere Fatale termijn

Niet van toepassing Voorgesteld raadsbesluit De geactualiseerde Exploitatiebegroting Oosterwold 2026 vast te stellen. Inleiding en bestuurlijke context Wij stellen de raad voor om de geactualiseerde Exploitatiebegroting Oosterwold 2026 vast te stellen. Deze exploitatiebegroting bevat de totale kosten voor de gehele gebiedsontwikkeling Oosterwold (deel 1 en deel 2) waarvoor de gebiedsorganisatie verantwoordelijk is. De exploitatiebegroting vormt de basis voor de exploitatiebijdragen die de initiatiefnemers in Oosterwold betalen in het kader van het wettelijk verplichte kostenverhaal. Het kader voor het kostenverhaal ligt vast in de Nota Kostenverhaal Oosterwold, vastgesteld door de raad van Almere (16 januari 2014) en door de raad van Zeewolde. Deze nota is gebaseerd op de op 7 juni 2012 door de raad vastgestelde Ontwikkelstrategie Land-Goed voor initiatieven en de op 4 juli 2013 vastgestelde Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold. Uitgangspunt van deze strategie betreft een organische ontwikkeling van Oosterwold door initiatiefnemers. De investeringen van de overheid worden verhaald op deze initiatiefnemers door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Almere.

De Nota Kostenverhaal Oosterwold onderscheidt drie bouwstenen: • Bouwsteen 1: werkzaamheden op de kavel die de initiatiefnemer zelf regelt en betaalt aan derden, zonder tussenkomst van de gemeente. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor de hoogte van deze kosten; • Bouwsteen 2: werkzaamheden die de gemeente Almere doet. Dit zijn onder andere: proceskosten van de gebiedsorganisatie (voorbereiding & toezicht, gebiedsregie, begeleiding initiatiefnemers, gebiedseconomie), mogelijk vooraf te maken collectieve kosten voor onderzoek, aanlegkosten (bouw- en woonrijpmaken voor) Stedelijke Bereikbaarheid Almere, aanleg afvalwatersysteem, verrijken bestaande bossen, infrastructuur en groen bij voorzieningen, Nota Omslag Grote Werken Hout en bijdrage aan natuurontwikkeling; • Bouwsteen 3: bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling van (cultureel) maatschappelijke voorzieningen. Vanwege het vrijwillige karakter van en het daarmee ontbreken van juridisch kaders voor deze post, is deze niet begroot in de oorspronkelijke Nota Kostenverhaal Oosterwold en vooralsnog niet ingezet. De exploitatiebegroting bevat de kostenposten uit bouwsteen 2 en vormt het financiële kader dat de gemeenteraden van Almere en Zeewolde meegeven voor de ontwikkeling van Oosterwold.

1

Voorstel aan de raad Na vaststelling van de eerste exploitatiebegroting in 2014 is de exploitatiebegroting periodiek geactualiseerd. In april 2024 heeft de laatste actualisatie plaatsgevonden. Dat betrof een relatief ingrijpende herziening in verband met het besluit om over te gaan tot de aanleg en het beheer van afvalwater door de gemeente zelf, in plaats van de initiatiefnemers. Ook is toen het besluit verwerkt om meer regie op de realisatie van de kavelwegen te voeren. De exploitatiebegroting wordt omgeslagen naar rato van draagkracht van verschillende kaveltypen. Dit resulteert in een exploitatiebijdrage per kaveltype.

Figuur 1: Oosterwold deel 1 en deel 2

Beoogd effect Met het actualiseren van de exploitatiebegroting blijven de te ontvangen exploitatiebijdragen in overeenstemming met de te maken kosten door de gebiedsorganisatie, op basis van het actuele prijspeil en voorziene werkzaamheden. Na vaststelling wordt bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst met nieuwe initiatiefnemers de nieuwe exploitatiebijdrage in rekening gebracht. Effect voor de initiatiefnemers De geactualiseerde exploitatiebijdrage heeft geen gevolgen voor de totale investeringen in de grond voor initiatiefnemers op gronden van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) en de gemeente Almere. De exploitatiebijdrage wordt in mindering gebracht op de getaxeerde grondprijs en het restant (residuele berekening) is de waarde/opbrengst van de te verkopen grond. Het door initiatiefnemers te betalen totale bedrag per m² (de marktwaarde) blijft gelijk.

Figuur 2 Systematiek marktwaarde en exploitatiebijdrage

Toelichting en argumenten Exploitatiebegroting De totale omvang van de exploitatiebegroting voor heel Oosterwold (deel 1 en deel 2) stijgt met € 193,8 miljoen van € 533,2 miljoen (prijspeil 2024) naar € 727,0 miljoen (prijspeil 2026). De belangrijkste oorzaken van deze stijging zijn: 1) Indexatie van de prijzen van 2024 naar het prijsniveau 2026; 2) Kosten die volgen uit het meer regie nemen op infra, groen en water; 3) Kosten voor de aanleg van het nieuwe afvalwatersysteem; 4) Bijdrage aan de Nota Omslag Grote Werken (NOGW) in Almere Hout; 5) Toevoeging van de kostenpost “inflatie tot en met einde project”; 6) Toevoeging van de kostenpost “rente”. Ad 1) Indexatie prijsniveau 2024-2026 De eenheidsprijzen van de kostenposten zijn geïndexeerd naar het prijspeil 2026 met het consumentenprijsindexcijfer van het CBS. Deze kostenposten zijn daarmee 7% gestegen. De kostenposten die betrekking hebben op uren-inzet zijn verhoogd met de inflatieafspraken uit de CAO-overheid. Ad 2) Kosten die volgen uit het meer regie nemen op infra, groen en water Met het raadsbesluit over de verbetervoorstellen Oosterwold uit december 2023 is een groot aantal werkzaamheden voor infra, groen en water vanuit bouwsteen 1 (uitvoeren en direct te betalen door de initiatiefnemer) verschoven naar bouwsteen 2 (uit te voeren door de gemeente Almere en te verhalen via de exploitatiebijdrage).

2

Voorstel aan de raad Ad 3) Kosten voor de aanleg van het nieuwe afvalwatersysteem In de exploitatiebegroting 2024 was reeds rekening gehouden met de kosten voor het (alsnog) aanleggen van het afvalwatersysteem in Oosterwold, voor zover deze toe te rekenen zijn aan het kostenverhaal. De niet toerekenbare (herstel)kosten betaalt de gemeente Almere zelf. De nadere detaillering van de werkzaamheden voor de aanleg van het nieuwe afvalwatersysteem (inclusief riool) en het verder extrapoleren voor deel 2 Oosterwold hebben een kostenstijging tot gevolg. Ad 4) Bijdrage aan de Nota Omslag Grote Werken (NOGW) in Almere Hout Doelstelling van de NOGW-Hout is het realiseren van de benodigde bovenwijkse infrastructuur voor de stedelijke ontwikkeling van Almere Hout en Oosterwold. Deze nota wordt jaarlijks geactualiseerd en met het Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkeling Almere (MPGA) vastgesteld. De voorliggende actualisatie van de Exploitatiebegroting Oosterwold 2026 sluit aan op het actuele prijsniveau van de NOGW-Hout, zoals deze bij het MPGA 2025 is vastgesteld. Ad 5) Kostenpost “inflatie tot en met einde project” De exploitatiebegroting was tot op heden een inventarisatie van de kosten in bouwsteen 2 op nominaal prijsniveau. Dit houdt in dat de prijzen op het niveau van het huidige kalenderjaar zijn, maar dat geen rekening werd gehouden met prijsstijging in de toekomst.

Omdat bij het kostenverhaal de baten voor de kosten uitgaan, was de verhaalde bijdrage daardoor te laag. De systematiek van het kostenverhaal via een betaling van de exploitatiebijdrage bij uitgifte van de grond maakt het niet mogelijk hogere kosten in de toekomst te verhalen op de al gecontracteerde overeenkomsten. Het ontbreken van de post toekomstige inflatie was een omissie in de kostenelementen in bouwsteen 2. Met een dynamisch rekenmodel is een simulatie gemaakt van een inschatting van de inflatiekosten tot en met einde project. De berekening komt uit op een bedrag van € 55,0 miljoen. Deze post is toegevoegd aan bouwsteen 2. Ad 6) Kostenpost “rente” Het meer regie nemen op infra, groen en water heeft tot gevolg dat door de gemeente voorinvesteringen worden gedaan en worden gefinancierd met een voorbereidingskrediet vanuit de gemeente. Over deze financiering wordt rente in rekening gebracht. Dit is niet eerder aan de orde geweest. Met een dynamisch rekenmodel is een berekening gemaakt van deze rentekosten, zodat deze ook via de exploitatiebijdrage verhaald kunnen worden. De bijlage Exploitatiebegroting Oosterwold 2026 Bouwsteen 21 geeft het totale overzicht van de kostenposten. Exploitatiebijdrage per kaveltype De exploitatiebijdrage per kaveltype volgt onlosmakelijk uit de exploitatiebegroting.

De totale te verhalen kosten worden volgens de systematiek van de Omgevingswet omgeslagen naar rato van draagkracht (ten tijde van het vaststellen van de Nota Kostenverhaal gold de Wet ruimtelijke ordening, de systematiek is in de Omgevingswet niet veranderd). Zo draagt een commerciële functie meer bij dan een maatschappelijk initiatief. De te betalen exploitatiebijdrage volgt uit het bruto kaveloppervlak van de initiatiefnemer. Deze methodiek is niet gewijzigd. Onderstaande tabel geeft exploitatiebijdragen per m² bruto kavel voor de verschillende kaveltypen. Tabel 1 Exploitatiebijdrage per m2 bruto kavel

Kaveltype Standaard kavel Standaard kavel (sociaal) Landbouwkavel Landschapskavel Bedrijvenkavel Kantorenkavel Voorzieningenkavel (niet commercieel) Voorzieningenkavel (commercieel) Voorzieningen commercieel supermarkt

2024 € 26,58 € 10,13 € 3,05 € 6,38 € 9,26 € 10,08 € 9,90 € 11,81 nvt

3

2026 € 36,55 € 13,93 € 4,19 € 8,77 € 12,74 € 13,85 € 13,62 € 16,24 € 57,65

Voorstel aan de raad Relatie met de grondprijs De marktwaarde van een kavel volgt uit een taxatie van de gronden. De marktwaarde wordt vervolgens in twee elementen verdeeld: 1) de exploitatiebijdrage en 2) de prijs van de ruwe bouwgrond. Deze twee elementen werken als communicerende vaten. Als de exploitatiebijdrage hoger wordt, wordt de prijs van de ruwe bouwgrond lager. Het door initiatiefnemers te betalen totale bedrag per m² (de marktwaarde) blijft gelijk. Kanttekeningen en alternatieven Werken met de oude exploitatiebegroting zou betekenen dat niet alle kosten die nu worden voorzien, kunnen worden gedekt uit de te ontvangen exploitatiebijdragen. Het later of niet vaststellen van de geactualiseerde exploitatiebegroting leidt ertoe dat de met nieuwe initiatiefnemers af te rekenen exploitatiebijdrage niet past bij het actuele inzicht over de totale te verwachten kosten van de gebiedsontwikkeling Oosterwold. Financiële middelen en effecten Het uitgangspunt van het kostenverhaal Oosterwold is dat dit financieel neutraal is voor de gemeente. Oftewel, alle door de gemeente te maken kosten worden verhaald via het kostenverhaal. Dit kostenverhaal loopt via een hiervoor ingestelde voorziening op de balans van de gemeente Almere. In deze voorziening worden de ontvangen exploitatiebijdragen gestort en daaruit worden dan de te maken kosten gedekt.

Uitgangspunt is dus dat alle kosten volledig worden verhaald via de exploitatiebijdragen. Per 31 december 2024 bedroeg de omvang van de voorziening ongeveer € 4,9 miljoen. In 2026 ligt de nadruk op de uitgifte van de resterende kavels in deelgebied 1A en op de start van nieuwe uitgiftes in deelgebied 1B. De investeringen die volgens de huidige planning vanaf 2027 gaan plaatsvinden kennen naar verwachting een hogere financiële omvang dan het verwachte saldo van de voorziening op dat moment. Dit tekort hangt samen met de terugloop in inkomsten uit exploitatiebijdragen in de afgelopen jaren door het relatief lage uitgiftetempo. Om de continuïteit van de gebiedsontwikkeling te waarborgen kan het noodzakelijk zijn, net als in de beginfase van Oosterwold, om de samenwerkingspartners te verzoeken een tijdelijke voorfinanciering te verstrekken. Zodra hier aanleiding toe is zal dit ter besluitvorming worden voorgelegd. Met het raadsbesluit 23224 (Verbetervoorstellen deel 1 Oosterwold, d.d. 7 december 2023) voert de gemeente meer regie op de ontwikkeling van infrastructuur, groen en water. Dit heeft tot gevolg dat de te verhalen voorinvesteringen door de gemeente in deel 1 toenemen. Dit brengt meer risico’s met zich mee en vraagt om een doorontwikkeling van het financieel in control zijn voor de gemeente.

In 2026 gaan we daar invulling aan geven zodat voor Oosterwold een risicoreservering in lijn is met de toekomstige ontwikkelingsvraag. Onderdeel hiervan is het onderzoeken of het kostenverhaal voor deel 1 en deel 2 formeel kan worden gesplitst, zodat de exploitatiebijdragen in verhouding staan tot de specifieke investeringen in een deelgebied. De kosten van deel 1 kunnen dan verhaald worden op de initiatiefnemers in dat gebied. Dit is tevens een verkleining van het financiële risico, doordat kosten en opbrengsten zowel in de tijd als in omvang beter beheersbaar blijven. Het RVB draagt de netto grondopbrengsten voor de eerste 7.000 woningen in Oosterwold op standaardkavels af aan het Fonds Verstedelijking Almere (FVA). De grondprijs voor de ruwe bouwgrond die het RVB ontvangt, volgt uit de getaxeerde marktwaarde minus de exploitatiebijdrage. Bij een stijging van de exploitatiebijdrage neemt de ruwe bouwgrondprijs voor het RVB af. Sinds de start van Oosterwold kent de getaxeerde marktwaarde echter een sterkere stijging dan de stijging van de exploitatiebijdrage. Doordat de grondprijs harder stijgt dan de exploitatiebijdrage leidt de actualisatie exploitatiebegroting niet tot een lagere afdracht aan het FVA. Wel moet hierbij rekening worden gehouden met een eventueel nog te vormen risicoreservering zoals hiervoor werd aangeven.

Dit kan namelijk wel (tijdelijke) consequenties hebben voor de afdracht aan het FVA. Uitvoering / Vervolgproces Na vaststelling van de geactualiseerde exploitatiebegroting in zowel de raad van Almere als Zeewolde zal de exploitatiebijdrage voor initiatiefnemers worden berekend op basis van deze exploitatiebegroting.

4

Voorstel aan de raad Communicatie en participatie De initiatiefnemers in Oosterwold zullen via de nieuwsbrief Oosterwold en website maakoosterwold.nl worden geïnformeerd over de exploitatiebijdrage 2026. Bijlagen •

Exploitatiebegroting Oosterwold 2026: Bouwsteen 2

Achterliggende stukken −

Raadsbesluit ‘Ontwikkelstrategie Almere Oosterwold. Land-Goed voor Initiatieven’, (RV24/2012), 7 juni 2012

−

Raadsbesluit: ‘Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold en bestuurlijk advies Spies’, 4 juli 2013 (RV48/2013) Raadsbesluit Krediet aanleg hoofdriolering Oosterwold, 9 december 2021 (RV-104/2021) Raadsbesluit: Voorbereidingskrediet riolering Oosterwold, 16 februari 2023 (23006) Raadsbesluit: Plan van aanpak Inter Bestuurlijk Toezicht (IBT) afvalwaterzorg Oosterwold, 15 juni 2023 (23111) Raadsbesluit: Fasering, verrekening en dekking afvalwaterzorg Oosterwold, 23 november 2023 (23225) Raadsbesluit: Verbetervoorstellen deel 1 Oosterwold, geamendeerd, 7 december 2023 (23224) Collegevoorstel Actualisatie Exploitatiebegroting Oosterwold 2026 en besluit d.d. 9 december 2025

− − − − − −

5

Raadsbesluit Raadsbesluit Datum PM [In te vullen door de raadsgriffie] Raadsnummer 25285

Onderwerp

Actualisatie Exploitatiebegroting Oosterwold 2026 De raad van de Gemeente Almere Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders, Besluit: De geactualiseerde Exploitatiebegroting Oosterwold 2026 vast te stellen. Almere, De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

G.J. Broer

W.H.J.M. van der Loo

6