Verklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van een tankstation met ondergeschikte detailhandel-horeca op het XL Businesspark - 1.2

EISEN BEELDKWALITEITSPLAN XL BUSINESSPARK TWENTE 2017

nl-landschap.nl

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina:1 van 13

SFEREN INRICHTINGSPLAN

DE C ru g O R R IDO ge va n g r a R ri a tie at

op basis van het beeldkwaliteitsplan

ON

GROENE WIG landschappelijk en afwisselend

TSL

UiT

ING

SW

EG

CENTRALE HART verbinding levendig verblijf

DE POORT levendige entree afwisseling en ritme

nl-landschap.nl

0

5 10 15 20 25 30 N

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 2 van 13

FUNCTIES DEELGEBIEDEN uitwerking sferen in verschillende deelgebieden

LANDSCHAPPELIJKE ENTREE grote schaal landschap grote bomen over zicht reuring

VERBLIJFSGEBIED klein schaliger cultuurlijk beleving geur en kleur rust

ENTREE A35 overgangszone landschap/cultuur over zicht reuring

nl-landschap.nl

0

5 10 15 20 25 30 N

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 3 van 13

INRICHTINGSPLAN

ent

ree

ent

ree

zichtlijnen en functies

t ankst ation en shop parkeren

ko r

t p

ark

ere

n v

rac

htw

age

ns

ent ree

nl-landschap.nl

0

5 10 15 20 25 30 N

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 4 van 13

INRICHTINGSPLAN overzichtstekening

nl-landschap.nl

0

5 10 15 20 25 30 N

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 5 van 13

LANDSCHAPPELIJKE ENTREE inzoom inrichtingstekening

solitaire inheemse bomen eerste grootte passend bij het landschap

extensieve zone bloemrijk grasland

nl-landschap.nl

extensieve zone bloemrijk grasland

halfverhard wandelpad met picknickbanken door het gazon

0 2,5 5

10

15 N

beukenhaag zoals voorgeschreven in BKP

groep sierkersen t weede grootte bij picknickbanken inheemse groepen onderbeplanting voor beschutting , passend in het landschap en makkelijk in onderhoud halfverhard wandelpad door het groen

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 6 van 13

LANDSCHAPPELIJKE ENTREE referentiebeelden

Bloemrijk graslandmengsel in extensieve zone

Enkele solitaire eiken als link naar het landschap

Groep sierkersen bij de banken, beleving in voor- en najaar

Grotere maat klimaatadaptieve inheems bomen passend in het landschap zoals de walnoot

nl-landschap.nl

Strakker gazon in intensieve zone

Lindes als klimaatdaptieve inheemse boom voor bijen

Inheemse heestergroepen met sierwaarde, aantrekkelijk voor vogels en insecten en makkelijk in onderhoud

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 7 van 13

VERBLIJFSGEBIED & ENTREE A35 inzoom inrichtingstekening

sterke lage heesters met sier waarde op overhoeken voor makkelijker onderhoud en ter begeleiding van de rijroute

halfverhard wandelpad met zitbanken door het gazon

sterke lage heesters op overhoeken voor makkelijker onderhoud klimaat adaptieve bomen in verschillende grootte met jaarrond aantrekkelijk beeld onderbeplanting met belevingswaarde en makkelijk in onderhoud

zitbanken met beschutting in de rug

extensieve zone bloemrijk grasland

nl-landschap.nl

krokussen verspreid in het gazon voor sierwaarde in het voorjaar

0 2,5 5

10

15 N

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 8 van 13

VERBLIJFSGEBIED & ENTREE A35 referentiebeelden

Sterke lagere heesters op hoeken die ook interessant zijn voor bijen

Krokusgroepen in het gazon voor bijen en sierwaarde in het voorjaar

Kllimaatadaptieve bomen zowel van de eerste als tweede grootte die samen voor een jaarrond gevarieerd beeld zorgen

Grotere vakken sterke heesters met sierwaarde bij zitplek zuidzijde

nl-landschap.nl

Halfverharding in natuurlijke tint voor parkgevoel

Degelijk, makkelijk te herstellen meubilair met een betonnen voet en houten zitting voor comfort en warmte

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 9 van 13

BEPLANTINGSPLAN ONDERBEGROEIING bollen en zaaigoed

1. Brede strook krokusbollen gemengd assortiment geschikt voor verwildering. 15% Crocus vernus ‘Jeanne d’Arc’ (witte krokus), 30% Crocus vernus ‘Remembrance’ (paarse krokus), 30% Crocus vernus ‘Queen of the Blues’ (blauwe krokus), 15% Crocus vernus ‘Grote Gele’ (gele krokus). Niet te intensief planten om verdringing van het bloemrijkgrasland te voorkomen.

1

2. Bloemrijkgrasland, de, Cruydhoeck N1 - Bloemrijk bijenmengsel met vaste soorten. Een zeer bloemrijk mengsel met soorten die bijzonder aantrekkelijk zijn voor wilde- en honingbijen. Voorjaarsbloei van de bollen wordt opgevolgd door de bloeiende kruidenvegetatie. Terwijl het loof van de bollen en knollen afsterft, staat de weide opnieuw in volle bloei. Pas het maairegime aan de bollen aan en maai de bloemenweide vlak voor de winter kort (eind oktober begin november), zodat de bollen in het voorjaar goed uitkomen. 3. Grasmengsel zaaien geschikt voor intensief gebruik en onderhoud. 2 3

nl-landschap.nl

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 10 van 13

BEPLANTINGSPLAN STRUIKVORMERS heesters en hagen

1. Inheemse groep onderbeplanting van maximaal ander halve meter hoog bestaande uit 20% Viburnum opulus (gelderse roos), 10% Rosa rubiginosa (egelantier), 10% Cornus mas (gele kornoelje), 20% Cornus sanguinea (rode kornoelje), 20% Corylus avellana (hazelaar) en 20% Ligustrum ovalifolium (wilde liguster). Eén keer in de 2 á 3 jaar terugzetten zodat de beplanting niet te hoog wordt. 2. Haag van Fagus sylvatica (beuk) gelijk aan andere hagen zoals vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan. 1 2 3

5

4

3. Zeer sterke lage (half) wintergroene heesters van maximaal 70 centimeter met sier- of bloeiwaarde voor bijen en vlinders. Deze vakken bestaan uit een aantal grote vlakken met dezelfde soorten. De hoogtes van de verschillende soorten zijn daarbij ongeveer gelijk waardoor zij één geheel vormen. 30% Hypericum dummen ‘Peter Dummer’ (hertshooi), 50% Lonicera nitida ‘Maigrun’ (chinese kamperfoelie), 20% Lavandula ×intermedia (lavendel). 4. Sterke heesters tussen de 80 centimeter en 1.20 meter hoog met sier- of bloeiwaarde voor bijen en vlinders. De basis bestaat uit 30% Symphoricarpos chenaultii ‘Hancock’ (sneeuwbes) en 40% Euonymus fortunei ‘Dart’s Blanket’ (kardinaalsmuts). Als hogere solitaire accenten (dit kan ook een kleine groep van meerdere struiken zijn) wordt hier 15% Deutzia purpurascens ‘Kalmiiflora’ (bruidsbloem) en 15% Buddleja davidii ‘Nanho Blue’ (vlinderstruik) aan toegevoegd. 5. Zeer sterke lage (half) wintergroene heesters van maximaal 70 centimeter met sier- of bloeiwaarde voor bijen en vlinders. Deze vakken bestaan uit grote vlakken met dezelfde soorten in één hoogte. 40% Lonicera nitida ‘Maigrun’ (chinese kamperfoelie), 60% Spiraea japonica ‘Manon’ (spierstruik).

nl-landschap.nl

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 11 van 13

BEPLANTINGSPLAN BOOMVORMERS Bomen

1. Aansluitend op laanstructuur rijbaan en als verbinding naar het landschap 4X Quercus robur (eik). 2. Aansluitend op de inheemse bomen op het landschap 3x Fagus sylvatica (beuk).

1

3. Aansluitend op de inheemse bomen op het landschap 4x Tillia tomentosa (niet lekkende linde).

2 3

4. Inheemse boom, klimaat adaptieve boom met extra beleving door vruchten passend in de sfeer van een erf als verblijfsplek 1x Juglans regia ‘Buccaneer’ (walnoot).

5

4

6

10

9

5. Inheemse boom, klimaat adaptieve boom met extra beleving door bloei maar zonder vruchten passend in de sfeer van een erf als verblijfsplek 5X Prunus x yedoensis (sierkers). 8

6. Klimaatboom opvallende herfstkleur 3X Cercidiphyllum japonicum (hartjesboom). 7. Klimaatboom met opvallende voorjaars- en herfstkleur 2x Ulmus ‘Frontier’ (iep).

7

8. Klimaatboom met opvallende bloei 2X Sophora japonicum (honingboom). 9. Klimaatboom met opvallende herfstkleur 4X Liquidambar styraciflua ‘Worplesdon’ (amberboom). 10. Klimaatboom met opvallende bloei 4X Aesculus x carnea ‘Briotii’ (rode paardenkastanje).

nl-landschap.nl

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 12 van 13

PROFIEL Sfeerbeeld halfverhard wandelpad noordzijde parkeeplaats

gazonstrook met lichtmasten

nl-landschap.nl

wandelpad 1.50 meter uitvoeren in nobre call

gazonstrook met bomen en banken achterzijde ruimte vrijhouden voor grasmaaier

beplanting voor rugdekking bij bankjes eenmaal in twee á drie terugsnoeien om boomvorming te voorkomen

grasstrook langs rijbaan voor vrijhouden zicht

Project: Tankstation XL Businesspark, Almelo Datum: 25 April 2024 Formaat: A3 Pagina: 13 van 13

DISTRIBUTIEF PLANOLOGISCH ONDERZOEK T.B.V. ONDERLIGGENDE DETAILHANDEL TANKLOCATIE “ALMELO BUSINESSPARK XL” Project 240411 d.d 23-04-2024 i.o.v. EG Retail (Netherlands) BV

Uitgevoerd door: Yvonne W. G. Schutrup

Bureau Star Line Polderlaan 33 3241 SK Middelharnis Tel: 06-54312218 E-mail: info@bureau-starline.nl Website: www.bureau-starline.nl KvK Rotterdam 28067373

Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd, verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze ook en evenmin in een retrieval systeem worden opgeslagen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever van het rapport. De inhoud van dit rapport is vertrouwelijk en Bureau Star Line zal daarover, behoudens voorafgaande toestemming van de opdrachtgever, geen mededelingen doen aan derden. Evenmin worden zonder voorafgaande toestemming van de opdrachtgever exemplaren van dit rapport of onderdelen daarvan door Bureau Star Line aan derden ter beschikking gesteld. De in dit rapport gegeven prognoses zijn zo objectief en realistisch mogelijke inschattingen die echter mede zijn gebaseerd op de (subjectieve) waardering en interpretatie van de onderliggende factoren en hun onderliggende samenhang. Aan deze waarden kan dan ook geen absolute waarde worden toegekend en Bureau Star Line kan op generlei wijze aansprakelijk worden gehouden indien deze prognoses in de praktijk niet blijken te worden gerealiseerd. Bureau Star Line, Middelharnis 2 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

INHOUDSOPGAVE Pagina 4

Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Marktanalyse 2.1 Retailbranche tankstations Nederland 2.2 Almelo XL Businesspark Twente 2.2.1 Bestemmingsplan: detailhandel met nevenactiviteit 2.2.2 Verkeersontsluiting XL Businesspark Twente 2.3 Kaarten marktgebied 2.4 Tankstations marktgebied gemeente Almelo 2.4.1 Categorie ‘bemande tankstations met eigen shop’ 2.4.2 Categorie ‘(on)bemande tankstations met externe partij shop’

5 6 8 8 10 11 12 12

Hoofdstuk 3 Conclusies tankstation-shops gemeente Almelo

19

Bijlage I:

16

Informatiebronnen

3 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

1 INLEIDING EG Retail (Netherlands) BV heeft de tender gewonnen voor een tankstation met shop en horeca op Almelo XL Businesspark. Het gaat om de bouw van een tankstation met horeca bij de entree van het XL Businesspark, langs de rijksweg A35, in dit onderzoek verder aangeduid als ‘onderzoekslocatie’. De ligging van onderzoekslocatie is weergegeven op kaart 1. In de vergunningsprocedure is bezwaar gemaakt waardoor aanvullend marktonderzoek wenselijk is. In opdracht van EG Retail (Netherlands) BV is door Bureau Star Line een marktonderzoek uitgevoerd teneinde aan te kunnen tonen dat vestiging van een tankstation shop op de onderzoekslocatie niet leidt tot onevenredige aantasting van het voorzieningenniveau of leegstand in de regio ten aanzien van andere tankstations met een shop. De onderzoekslocatie ligt aan de hoofdentree van het Almelo XL Businesspark ten zuiden van de rijksweg A35. XL Businesspark is een grootschalig en duurzaam bovenregionaal bedrijvenpark aan de A35 en biedt primair ruimte aan (inter)nationale bedrijven van formaat in de industrie, logistiek, transport en distributie. Het XL Businesspark is volledig ingesteld op transport in en uit Europa. Op circa 125 hectare uitgeefbaar terrein zijn kavels vanaf 2 hectare beschikbaar.

Onderzoekslocatie

Kaart 1

Ligging onderzoekslocatie

Kaart https://www.portoftwente.com

Het voorliggende onderzoek heeft tot doel de markt voor tankstation shops in de regio rondom de onderzoekslocatie in kaart te brengen teneinde te kunnen beoordelen of de huidige en toekomstige markt ruimte biedt voor de vestiging van een tankshop bij het beoogde verkooppunt voor motorbrandstoffen op de onderzoekslocatie. Ten tweede wordt onderzocht of de levensvatbaarheid van de reeds aanwezige tankstation-shops binnen het onderzochte marktgebied in onevenredige mate wordt aangetast door de vestiging van een tankstation op de onderzoekslocatie.

4 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

2. MARKTANALYSE Om het aanbod aan tankstation-shops zo uitgebreid mogelijk te kunnen analyseren is in dit hoofdstuk een marktanalyse gemaakt van alle tankstation-shops binnen de gemeente Almelo. Om de verschillende type tankstations beter te begrijpen, is eerst het verschil tussen bemande en onbemande tankstations nader toegelicht. Daarvoor is gebruik gemaakt van een heldere uitleg van Infonu.nl. Onbemande tankstations met of zonder shop Onbemande tankstations zijn tankstations waar je via een betaalsysteem buiten moet afrekenen. Er is geen personeel aanwezig en er is in de meeste gevallen geen shop of winkel aan verbonden. De onbemande tankstations zijn in de beginjaren van het nieuwe millennium als 'paddenstoelen' de grond uitgeschoten. In het begin was men nogal cynisch over het bestaansrecht van onbemande stations maar al snel leek er in een behoefte te voorzien. Het gaat in de eerste plaats om de behoefte van de consument om goedkoper te tanken want, het beruchte ´kwartje van Kok´ zit namelijk ook nog steeds bij de literprijs inbegrepen. Onbemande tankstations kunnen goedkoper brandstof verkopen doordat ze geen onkosten van personeel hebben. Soms zit er wel een shop bij maar dan staat die los van de brandstofverkoop. Je moet dan nog steeds voor de brandstof buiten betalen.

Bemande tankstations met shop Bemande tankstations zijn stations die door zelfstandige ondernemers worden geëxploiteerd. Aan de snelweg zijn het vaak de grote oliemaatschappijen zoals Shell, Esso of Texaco. Bij een bemand tankstation is altijd een shop aanwezig. In tegenstelling tot een onbemand station horen de shopverkoop en de brandstofverkoop bij elkaar. Toekomst van tankstations met of zonder shop Wanneer de marktwerking van onbemande en bemande tankstations zich zal stabiliseren is moeilijk te zeggen. Met name omdat er zich nog niet echt een onderscheidend tegengeluid heeft gemeld. Het succes van de onbemande tankstations kan zich ook zomaar weer tegen de eigen 'succesformule' keren. Dus ook voor onbemande stations geldt dat ze creatief en innovatief moeten zijn, maar net zoals alle andere hype's zullen ook de onbemande tankstations onder druk komen te staan. Anderzijds verschillen de prijzen niet meer zo extreem veel ten opzichte van bemande stations. Bemande stations hebben in de praktijk veel meer potentie. Het is aan de exploitant om die kansen creatief te benutten. Auto elektrisch opladen bij onbemande of bemande tankstations Electrische auto's moeten 'getankt' worden met stroom. Sinds de afgelopen jaren zijn er diverse mogelijkheden om de accu van een elektrische auto op te laden. Deze oplaadpunten zijn geen tankstations zoals we die kennen van de brandstof.

Maar het zijn onbemande oplaadpunten. Voor de toekomst kunnen hier mogelijkheden liggen om toch de bemande tankstations in bedrijf te houden. Het opladen van een elektrische auto gaat niet snel en kan tot wel een uur duren. In die tijd zou er dus een shop, restaurant of iets anders moeten zijn om de wachttijd door te brengen. Bron en overgenomen uit: https://auto-en-vervoer.infonu.nl, 2019

5 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

De categorie ‘uitsluitend onbemande tankstations’, dus tankstations zonder shop, binnen de gemeente Almelo zijn buiten beschouwing gelaten. Daarnaast zijn er meerdere al dan niet bemande tankstations in Almelo welke voorheen bemand waren met een eigen tankstation-shop maar waarvan de aanvankelijk eigen shop inmiddels is verhuurd aan een derde marktpartij (veelal met een functie als horeca/broodjeszaak). Deze categorie wordt in het onderzoek vermeld als zijnde ‘onbemand tankstation met 3e partij shop’, echter dient niet als tankstation-shop van de desbetreffende tankstation organisatie beschouwd te worden maar juist als derde partij of huurder shopgebouw. De categorie ‘bemande tankstations met eigen shop’ zijn alle opgenomen in het distributief planologisch onderzoek. Van deze categorie mag aangenomen worden dat de eigen shopformule niet los van het tankstation gezien kan worden en dus een vergelijkbare constructie, te weten ‘tanken-shop’, als de onderzoekslocatie biedt. 2.1 Retailbranche tankstations Nederland In 2020 is het onderzoeksrapport ‘Tankstations in transitie’ verschenen dat door onderzoeksbureau Berenschot is opgesteld in opdracht van brancheverenigingen voor tankstations BETA en VNPI. In het rapport, wordt vooruitgekeken naar de kansen in services en nieuwe energie richting 2035.

De belangrijkste ontwikkelingen op gebied van tankstation-shops zijn in deze paragraaf uit het rapport van Berenschot overgenomen. Binnen de retail is een steeds sterkere branchevervaging gaande. De grenzen tussen retail, horeca en services vervagen. De belangrijkste drijvende kracht hierachter is een toenemende focus op gemak en beleving. Zo gaan consumenten naar alternatieve winkels om producten te halen die ook beschikbaar zijn in de supermarkt. Uit onderzoek blijkt dat 74% van de consumenten wel eens levensmiddelen in een andere winkel dan een supermarkt koopt. Redenen hiervoor zijn: beschikbaarheid, kwaliteit en prijs. Daarnaast trekken food retail organisaties de horecaklant naar zich toe door restaurants en koffiebars aan hun winkel toe te voegen. Er is een sterke groei gaande van alternatieven op de traditionele food retail en foodservice, zoals online food retail, maaltijdbezorging en out-of-home concepten. Deze alternatieven komen vooral voort uit individualisering en technologische ontwikkelingen. Ook de retailfunctie van tankstations is aan het verbreden. Grotere tankstations met een retailfunctie worden meer en meer een multifunctioneel gemaksstation dat naast een horecafunctie ook supermarktartikelen verkoopt en verschillende services biedt. De laatste jaren is zichtbaar dat partnerschappen met organisaties uit andere branches worden verkend.

Naar verwachting nemen samenwerkingen met partners tot 2035 sterk toe. Doordat functies verbreden en branches vervagen, verandert het concurrentieveld. Dit betekent voor tankstations dat zij niet alleen meer concurreren met andere tankstations, maar ook met organisaties uit andere hoek als supermarkten, hotelketens en (weg)restaurants. Door toenemende branchevervaging krijgen tankstations nieuwe concurrenten. Dit werkt twee kanten op. Tankstations begeven zich op het terrein van horeca en supermarkt; tegelijkertijd plaatsen restaurants en supermarkten bijvoorbeeld (snel)laadpalen.

6 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

Tankstations voegen verschillende functies toe aan de shop om in te spelen op retailtrends. Zo zijn verschillende tankstations samenwerkingen aangegaan met retail organisaties, onder andere Albert Heijn, Spar, Subway, Délifrance en Starbucks. Daarnaast zijn er diverse nieuwe tankstationconcepten opgezet, zoals COSIE en Moments & More, die inzetten op vers eten en drinken en beleving. Enkele tankstations bezorgen eetwaren en drank aan huis of bedrijf, in samenwerking met Thuisbezorgd.nl en Deliveroo. Ten slotte voegen tankstations nieuwe non-foodfuncties toe, zoals bijvoorbeeld bijkomende logistieke voorzieningen als: pakket- en briefautomaten van PostNL en lockers met 24/7 bereikbaarheid om pakketten op te halen. Deskundigen verwachten dat elektrisch rijden populairder zal worden dan rijden op fossiele brandstof, als de doelstellingen van de overheid hiervoor worden gehaald. Het verdienmodel zal zo drastisch veranderen voor de tankstationhouder. Tegelijkertijd bieden tankstations meer dan alleen brandstof, aldus het VNPI in het voorwoord van het onderzoek van Berenschot. “De tankstations zijn een verzameling van winkel, horeca en aanvullende diensten: het zijn complete retailondernemingen, passend in de moderne tijd van 24/7. De consument is op zoek naar snel, lange openingstijden en gemakkelijke bereikbaarheid.

Die marktvraag sluit bij uitstek aan op de kracht van het tankstation, die er altijd op is gericht om de klant met een minimum aan vertraging met een gevulde tank en buik weer op weg te helpen. ”Meerdere scenario’s zijn mogelijk, stellen de brancheorganisaties, met name op het gebied van brandstoftransitie. Voor retail zijn de verwachtingen eenduidiger. Op basis van cijfers van Rabobank en GfK hebben de onderzoekers van Berenschot bekeken welke kansen er zijn, uitgaande van consumentenbehoefte. Conclusie in het rapport: ‘De rol van het tankstation als rustpunt, retailer en servicepunt wordt steeds belangrijker. Tankstations zullen een groter deel van hun omzet uit service- en retailactiviteiten gaan halen. Naast het toenemende belang van retail en horeca zijn er verschillende ontwikkelingen in de retail en horeca merkbaar, die kansen bieden voor tankstations.’ De sectorspecialist ‘Horeca & Recreatie en Toerisme’ bij de Rabobank is van mening dat dit concept kan slagen. “Zeker op hightrafficlocaties biedt het uitbaten van horeca en retail kansen. Het heeft wel alles te maken met de locatie welke invulling er komt”. Dat ook wegrestaurants en grote supermarkten steeds vaker laadpalen op hun parkeerplaats installeren, hoeft volgens de Rabobank geen probleem te zijn. “Tankstations bevinden zich nu al op de juiste locaties, vaak high traffic. Dat hebben ze al mee.

De foodservice van tankshops is ook vele malen beter geworden, dus de expertise is er om horeca en retail verder uit te breiden.” Voor de komende jaren zullen de trends van nu zich mogelijk verder ontwikkelen. De onderzoekers schrijven dat een aantal daarvan in 2035 gewoongoed zullen zijn. Gemak, gezond, duurzaam, beleving en digitalisering bijvoorbeeld. ‘De omzet uit motorbrandstoffen en tabak neemt af, de concurrentie uit andere hoeken neemt toe’, besluiten de onderzoekers. ‘Tankstations zullen zich gericht op de toekomst, uitgaande van hun locatie en doelgroepen, moeten ontwikkelen voor een duurzame plek in de markt. Retail en services zullen hierin een grote rol vervullen’. Bron: https://www.outofhome-shops.nl/Retail-en-horeca-bieden-kansen-voor-tankstation-van-de-toekomst

7 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

Met het oog op de toekomst zullen landelijk naar verwachting enkele grote veranderingen op gaan treden binnen de tankstation branche. Ten eerste komt dat als gevolg van de geleidelijk aan dalende trend in de afzet van fossiele motorbrandstoffen. Momenteel is ongeveer 55% van de tankstations onbemand. Na 2030 zal dit percentage naar verwachting van de experts doorgroeien naar zo’n 70% tot 80%. De experts gaan er daarbij vanuit dat de tankstations rond 2030 naar verwachting zo’n 35% - 45% minder volume aanbod zullen hebben ten opzichte van de afzetcijfers van 2019. Hierdoor zal naar verwachting met name in het onbemande segment de concurrentie flink toenemen. De afgelopen jaren zijn vooral tankstations op minder goede locaties gesloten of omgebouwd tot onbemande tankstations met een prijsvechtersmerk. In dat traject zijn de shops veelal gesloten of ingevuld door/ verhuurd aan een derde marktpartij. Dergelijke tankstations zijn veelal gesitueerd in binnenstedelijk gebied (zogenaamde wijkstations) met doorgaans een minder groot bereik dan de tangent locaties langs gebiedsontsluitende wegen en langs of direct onderliggend aan stroomwegen, zoals bijvoorbeeld de onderzoekslocatie.

Juist op de goed bereikbare locaties langs of direct nabij het hoofdwegennet, ontstaan vooral de laatste jaren juist ook nieuwe tanklocaties met een breed aanbod aan motorbrandstoffen (zowel fossiel als duurzaam), grote shops en horeca faciliteiten. Het zogenaamde tankstation van de toekomst met een veelal (boven-) regionaal bereik ! 2.2 Almelo XL Businesspark Twente De ontwikkeling van het XL Businesspark Twente moet ruimte bieden aan hoogwaardige en grootschalige bedrijvigheid in de regio. Hiervoor is in 2006 het bestemmingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente vastgesteld. Voor het plangebied XL Businesspark Twente geldt het volgende bestemmingsplan: Regionaal Bedrijventerrein Twente. In het bestemmingsplan voor XL Businesspark Twente wordt onder meer verwezen naar de ‘Detailhandelsstructuurvisie Almelo 2013-2018’. “Doel van de detailhandelsstructuurvisie is te komen tot een actuele en goed onderbouwde visie op de gewenste structuur van de detailhandel in Almelo voor de komende vijf jaar”, zoals verwoord in het bestemmingsplan. Op basis van die projectiedatum lijkt de ‘Detailhandelsstructuurvisie Almelo 2013-2018’ anno 2024 dan ook niet meer van toepassing. De tijdsperiode 2013 – 2018 is inmiddels ruimschoots verstreken. Op 8 september 2020 is de Detailhandelsstructuurvisie 20202025 in ontwerp vastgesteld.

Met het (ontwerp) Detailhandelsstructuurvisie 2020 - 2025 is een geactualiseerde zienswijze gegeven op de detailhandel als specifieke economische sector in Almelo. De kaders van het ontwerp detailhandelsstructuurvisie komen grotendeels overeenkomen met de voorgaande visie, aangevuld met een aantal specifieke zaken dat de kern van de detailhandelsstructuur versterkt. De kern van de Almelose detailhandel bestaat uit aanbod in de binnenstad, de Lifestyle Boulevard en vier grote winkelcentra Schelforst, Vincent van Goghplein, De Gors en het Eskerplein. Toekomstige detailhandelsontwikkelingen worden ontmoedigd en gestimuleerd waar het de bescherming van de kern dient. Er zijn twee uitzonderingen: · De komst van een grootschalige bouw-/tuinmarkt als solitaire grootschalige perifere detailhandel voorziet in de opvulling van een groeimarkt in de doe-het-zelf bouwhandel, met een groot belang voor de sociaal – economisch structuur. · De verplaatsing van een grootschalige aanbieder van tuinmeubelen van de Ambachtstraat naar het XL Businesspark voorziet in de opvulling van een groeimarkt in de tuinmeubelhandel, op een meer geschikte plaats in Almelo direct bij snelweg en Twentekanaal. 8 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

In het beschrijvend document ‘Uitgifte grond in erfpacht ten behoeve van ontwikkeling en realisatie brandstofverkooppunt XL Businesspark Twente’ van mei 2019 is de focus van het XL Businesspark Twente voor de ontwikkeling gericht op de sector logistiek. Daarin staat ten aanzien van het brandstofverkooppunt het volgende vermeld: “Het te ontwikkelen, te realiseren en te exploiteren brandstofverkooppunt (inclusief horeca en bijkomende logistieke voorzieningen) dient het logistieke profiel van het XL Businesspark Twente te versterken en moet op het gebied van logistiek meerwaarde bieden voor de gevestigde en te vestigen bedrijven op het businesspark. Dit houdt in dat het brandstofverkooppunt inclusief horeca en bijkomende logistieke voorzieningen dient te zorgen voor een aantrekkende werking zodat bestaande bedrijven gevestigd willen blijven op het XL Businesspark Twente en nieuwe bedrijven zich zullen gaan vestigen. Een belangrijk aspect in dit kader is innovatie. Vernieuwing van het businessmodel is voor een brandstofverkooppunt de laatste jaren steeds belangrijker geworden. Door dalende brandstofverkopen zijn andere bronnen van inkomsten van cruciaal belang voor de exploitatie.

Brandstofverkooppunten zullen dus moeten innoveren op een wijze die voor de klant relevant is en toegevoegde waarde biedt, bijvoorbeeld door het aanbieden van alternatieve voorzieningen.” Bron: Uitgifte grond in erfpacht ten behoeve van ontwikkeling en realisatie brandstofverkooppunt XL Businesspark Twente

Hierboven is reeds vastgesteld dat bij een bemand tankstation altijd een shop aanwezig is. In tegenstelling tot een onbemand station horen de shopverkoop en de brandstofverkoop bij elkaar. De tankstations van de toekomst zijn een verzameling van winkel, horeca en aanvullende diensten zoals bijkomende logistieke voorzieningen. Gelet op de gewenste toegevoegde meerwaarde van een brandstofverkooppunt op het XL Businesspark Twente, biedt naast het aanbieden van reguliere en duurzame brandstoffen inclusief horeca juist ook de shop een enorme toegevoegde waarde op het businesspark waar transporteurs, bedrijven incl. personeel en bezoekers van het Businesspark terecht kunnen voor bijvoorbeeld de voorverpakte maaltijden en tussendoortjes voor onderweg of op kantoor, vergeten boodschappen, verkoop van levensmiddelen voor transportsector en bijkomende logistieke voorzieningen als bijvoorbeeld pakketdiensten en aanhangwagenverhuur.

9 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

2.2.1 Verkeersontsluiting XL Businesspark Twente De hoofdontsluiting van XL Businesspark Twente geschiedt via de N349 ten zuiden van de aansluiting met de rijksweg A35 waar ook de onderzoekslocatie gepland staat. De enige verbinding tussen het XL Businesspark Twente en het overige wegennetwerk is de H.R. Holstlaan (N349). De H.R. Holstlaan is een stedelijke invalsweg en verbindt Almelo aan de zuidzijde met de A35. De H.R. Holstlaan is verder doorgetrokken naar het zuiden waar deze aansluit op de openbare doorgaande weg op het XL Businesspark Twente. De H.R. Holstlaan geeft verkeer vanuit het XL Businesspark Twente directe toegang tot de A35 en het centrum van Almelo. In het bestemmingsplan van 2006 is de verkeersgeneratie van het XL Businesspark Twente berekend voor het jaar 2020 en deze bedraagt 20.160 mvt/etmaal. Deze motorvoertuigen rijden in iedere geval allemaal op het wegvak H.R. Holstlaan-zuid (tussen A35 en XL Businesspark Twente). Voor het verkeers- en luchtonderzoek is in het bestemmingsplan voor de toekomstige situatie gebruik gemaakt van verkeersgegevens uit het verkeersmodel van RoyalHaskoningDHV. De toegepaste waarden zijn berekend voor het jaar 2030 en betreffen de variant Primos. De verkeersgeneratie bedraagt op basis van de gehanteerde modelberekeningen op een werkdag dan 25.271 mvt/etmaal. Dit verkeer verdeelt zich over het wegennet.

Hiervoor is ten behoeve van het bestemmingsplan een verkeersverdeling gemaakt voor verkeer afkomstig van en richting het XL Businesspark Twente. Van de 25.271 mvt/etmaal gaat: ·

· ·

5% richting het noorden ( H.R. Holstlaan), waarvan ter hoogte van het kruispunt H.R. Holstlaan - Broekerheide - Kleine Bunder de volgende verdeling is toegepast: o 60% verder richting het noorden; o 35% richting het westen (Broekerheide); o 5% richting het oosten (Kleine Bunder/Pastoor Ossestraat); 30% richting het westen (A35 richting Zwolle); 65% richting het oosten (A35 richting de A1 en Duitsland).

Verder is de volgende verdeling aangehouden · Voor de spitsperioden is een aandeel van 8,5% aangehouden; · Tijdens de ochtendspits rijdt 80% náár het XL Businesspark Twente en 20% verlaat het XL Businesspark Twente; · Tijdens de avondspits rijdt 20% náár het XL Businesspark Twente en 80% verlaat het XL Businesspark Twente; Uit de gehanteerde verkeersprognoses in het bestemmingsplan blijkt dus dat slechts 5% van het verkeersaanbod ter hoogte van de onderzoekslocatie een overlapping heeft met het verkeersaanbod op het wegvak van de H.R. Holstlaan ten noorden van de aansluiting A35 van en naar Almelo stad.

10 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

2.3 Kaarten marktgebied Kaart 2 geeft de ligging van de onderzoekslocatie weer ten opzichte van de aanwezige tankstations met al dan niet een eigen shop binnen het onderzochte marktgebied van de gemeente Almelo. De nummers op de kaart verwijzen naar de onderzochte tanklocaties in paragraaf 2.3.

6. 7.

11.

12.

5.

10.

4.

3. 8. 9.

2. 1.

Onderzoekslocatie Kaart 2

Ligging onderzoekslocatie en tankstations onderzocht marktgebied

Kaart: Google Maps (bewerkt)

Om het aanbod aan tankstation-shops zo uitgebreid mogelijk te kunnen analyseren is in dit hoofdstuk een marktanalyse gemaakt van alle tankstation-shops binnen de gemeente Almelo. Daarbinnen is onderscheid gemaakt tussen de volgende 3 categorieën: · De categorie ‘bemande tankstations met eigen shop’ zijn alle opgenomen in het distributief planologisch onderzoek. Van deze categorie mag aangenomen worden dat de eigen shopformule niet los van het tankstation gezien kan worden en dus een vergelijkbare constructie tanken-shop als op de onderzoekslocatie heeft. Het betreft hier de locaties 1 t/m 7 (kaart 2 en paragraaf 2.3.1). 11 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

·

·

Categorie ‘tankstations met externe partij shop’. In Almelo zijn er meerdere al dan niet bemande tankstations met weliswaar een tankstation-shop maar waarvan de aanvankelijk eigen shop inmiddels is verhuurd aan een externe marktpartij (veelal met een functie als horeca/broodjeszaak). Deze categorie is wel in het onderzoek opgenomen, echter dient niet als tankstation-shop van de desbetreffende tankstation organisatie beschouwd te worden maar juist als externe partij of huurder shopgebouw. Al deze ‘externe’ shops vervullen primair de functie van Horeca. Het betreft hier de locaties 8 t/m 12 (kaart 2 en paragraaf 2.3.2) De categorie ‘uitsluitend onbemande tankstations’, dus tankstations zonder shop, binnen de gemeente Almelo zijn buiten beschouwing gelaten (op kaart 2 voorzien van een kruisteken). Bij enkele van deze locaties is voorheen in bemande vorm een pompshop aanwezig geweest. Vanwege toenemende prijsconcurrentie in de brandstoffenmarkt zijn deze shops gesloten (immers onbemand) en is het tankstation omgebouwd met een prijsvechtersmerk op de locatie met merken in Almelo zoals Avia Xpress, Esso Express, Total Express, Tango en Tinq.

2.4 Tankstations marktgebied gemeente Almelo In de marktanalyse zijn binnen de gemeente Almelo in totaal 12 verkooppunten voor motorbrandstoffen onderzocht welke gezamenlijk - en afhankelijk van de ligging - voorzien in een shop bij het tankstation. Naast het onderscheid tussen de categorieën ‘bemande tankstations met eigen shop’ en ‘onbemand tankstation met externe partij shop’, is per locatie ook de ligging – en daarmee het bereik van het tankstation – doorslaggevend. 2.4.1

Categorie ‘bemande tankstations met eigen shop’

1. Esso, Henriëtte Roland Holstlaan 91, 7609 RC Almelo Type tankstation: tangent station bemand met shop Ligging station: uitvallend Almelo richting A35, geen cross over Primair bereik/doelgroep: stad Almelo Afstand tot onderzoekslocatie: 850 mtr. Voorzieningen buiten: tankstation, carwash, aanhangwagenverhuur Omvang en inhoud shop: Shop large incl. bakery, Spar en Lavazza koffie Primaire functie shop: tankstation-shop incl. horeca Openingstijden: 24/7 Opmerkingen: exploitatie EG Groep, zelfde markpartij als op de onderzoekslocatie

Foto 1

Esso H.R.Holstlaan Almelo

Bron: google streetview

12 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

2. Leus, Henriëtte Roland Holstlaan 80, 7609 RB Almelo Type tankstation: tangent station bemand met shop Ligging station: inkomend Almelo vanaf A35, geen cross over Primair bereik/doelgroep: stad Almelo Afstand tot onderzoekslocatie: 1,3 km Voorzieningen buiten: tankstation, carwash, textielwas Omvang en inhoud shop: Shop large incl. bakery Primaire functie shop: tankstation-shop incl. horeca Openingstijden: 24/7 Opmerkingen: eigenaar Leus, meerdere vestigingen Almelo

Foto 2

Leus H.R.Holstlaan Almelo

Bron: google streetview

3. Gulf, Henriëtte Roland Holstlaan 1, 7606 AN Almelo Type tankstation: bemand met shop Ligging station: doorgaand verkeer centrumgebied, volledige cross over Primair bereik/doelgroep: centrumgebied Almelo Afstand tot onderzoekslocatie: 2,9 km Voorzieningen buiten: tankstation, aanhangwagenverhuur Omvang en inhoud shop: Shop medium ‘Gulf Store’, standaard concept Primaire functie shop: tankstation-shop Openingstijden: ma-vrij: 6:30-21, zat.& zondag 8-21 uur Opmerkingen: geen

Foto 3

Gulf H.R.Holstlaan Almelo

Bron: google streetview

13 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

4. Leus, Aalderinkssingel 2, 7604 EG Almelo Type tankstation: bemand met shop Ligging station: binnenring stad Almelo noordwest, volledige cross over Primair bereik/doelgroep: woonwijken Almelo noordwest Afstand tot onderzoekslocatie: 5 km Voorzieningen buiten: tankstation, carwash Omvang en inhoud shop: Shop medium, standaard concept Primaire functie shop: tankstation-shop Openingstijden: ma-vrij: 7-21, zat. 8-21 & zondag 9-21 uur Opmerkingen: eigenaar Leus, meerdere vestigingen Almelo

Foto 4

Leus Aalderinkssingel Almelo

Bron: google streetview

5. Total Energies, Vriezenveenseweg 86, 7602 AK Almelo Type tankstation: bemand met shop Ligging station: woonwijk Almelo noord, volledige cross over Primair bereik/doelgroep: woonwijk Almelo noord Afstand tot onderzoekslocatie: 7,8 km Voorzieningen buiten: tankstation, carwash, aanhangwagenverhuur Omvang en inhoud shop: Shop medium “Bonjour’, standaard concept Primaire functie shop: tankstation-shop Openingstijden: ma-vrij: 7-22, zat.& zondag 8-22 uur Opmerkingen: geen bijzonderheden

Foto 5

Total Energies Vriezenveenseweg Almelo

Bron: google streetview

14 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

6. Leus Turfkade, Plesmanweg 32, 7602 PE Almelo Type tankstation: bemand met shop Ligging station: doorgaand verkeer bedrijventerrein Almelo noordwest Primair bereik/doelgroep: bedrijventerrein Almelo noordwest Afstand tot onderzoekslocatie: 8,7 km Voorzieningen buiten: tankstation Omvang en inhoud shop: Shop large inclusief horeca Primaire functie shop: tankstation-shop 50% & horeca 50% Openingstijden: ma-vrij: 8-19, zat.& zondag 10-19 uur Opmerkingen: eigenaar Leus, meerdere vestigingen Almelo

Foto 6

Leus Plesmanweg Almelo

Bron: google streetview

7. Tankstation Leus, Baniersweg 36, 7603 NC Almelo Type tankstation: buurtstation bemand met shop Ligging station: wijkontsluitingsweg Almelo noord-oost Primair bereik/doelgroep: wijk Kluppelshuizen Almelo noordoost Afstand tot onderzoekslocatie: 8 km Voorzieningen buiten: tankstation, aanhangwagenverhuur Omvang en inhoud shop: Shop medium, standaard concept Primaire functie shop: tankstation-shop Openingstijden: ma-vrij: 7-21, zat. 7:30-21 & zondag 9-21 uur Opmerkingen: eigenaar Leus, meerdere vestigingen Almelo

Foto 7

Leus Baniersweg Almelo

Bron: google streetview

15 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

2.4.2

Categorie ‘(on)bemande tankstations met externe partij shop’

8. Super Tank, Henriëtte Roland Holstlaan 63, 7606 AN Almelo Type tankstation: onbemand met shop Ligging station: doorgaand verkeer centrumgebied Primair bereik/doelgroep: centrumgebied Almelo Afstand tot onderzoekslocatie: 2,6 km Voorzieningen buiten: tankstation Omvang en inhoud shop: Shop medium ‘Jack's Vers Belegde Broodjes’ Primaire functie shop: horeca Openingstijden: ma-vrij: 8:30-16, zat. 8:30-15, zondag gesloten (tanken 24/7) Opmerkingen/website: https://jacksbroodjes.nl/over-ons

Foto 8

Super Tank, H.R. Holstlaan Almelo

Bron: www.jacksbroodjes.nl

9. Shell, Weezebeeksingel 2, 7609 PP Almelo Type tankstation: bemand met shop Ligging station: binnenring centrumgebied Almelo, geen cross over Primair bereik/doelgroep: centrumgebied Almelo Afstand tot onderzoekslocatie: 3,3 km Voorzieningen buiten: tankstation Omvang en inhoud shop: Shop medium ‘De Broodjesbox’ Primaire functie shop: horeca Openingstijden: ma-zon.: 9-18 uur (tanken 24/7) Opmerkingen/website: https://www.debroodjesbox.nl/

Foto 9

Shell Weezebeeksingel Almelo

Bron google streetview

16 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

10. Tinq, Haven Noordzijde 97, 7602 EG Almelo Type tankstation: buurtstation onbemand met shop Ligging station: toegangsweg wijk Almelo centrum noord Primair bereik/doelgroep: wijken centrum noord (Noorderkwartier) Afstand tot onderzoekslocatie: 5,7 km Voorzieningen buiten: tankstation Omvang en inhoud shop: Shop medium ‘Max shop’: broodjes, snacks, auto onderdelen & Post pakketpunt Primaire functie shop: horeca Openingstijden: ma-vrij:9-17,zat:8-17,zondag gesloten (tanken 24/7) Opmerkingen/website: geen

Foto 10

Tinq, Haven noordzijde Almelo

Bron google streetview

11. BP, Sluitersveldssingel 299, 7603 BS Almelo Type tankstation: bemand met shop Ligging station: Provincialeweg N349 uitvallend Almelo noordoost, Primair bereik/doelgroep: Almelo noordoost Kluppelshuizen en Rumerslanden Afstand tot onderzoekslocatie: 8,1 km Voorzieningen buiten: tankstation, carwash, garageboxen Omvang en inhoud shop: Shop medium ‘De Broodjesbox’ Primaire functie shop: horeca Openingstijden: ma-zat. 7-18 zondag 8-18 uur Opmerkingen/website: https://www.debroodjesbox.nl/

Foto 11

BP, Sluiterveldssingel Almelo

Bron google streetview

17 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

12. Tango, Ootmarsumsestraat 421, 7603 AK Almelo Type tankstation: buurtstation onbemand met shop Ligging station: wijkontsluitingsweg Almelo noordoost Primair bereik/doelgroep: wijk Rumerslanden Almelo noordoost Afstand tot onderzoekslocatie: 8,6 km Voorzieningen buiten: tankstation, garagebedrijf Omvang en inhoud shop: Shop medium ‘Max Shop Broodjes Sluitersveld: Primaire functie shop: horeca Openingstijden: ma-vrij:9-17,zat:10-17, zondag gesloten (tanken 24/7) Opmerkingen/website: https://www.maxshopsluitersveld.nl/

Foto 12

Tango, Ootmarsumsestraat Almelo

Bron google streetview

18 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

3 CONCLUSIES TANKSTATION-SHOPS GEMEENTE ALMELO Reeds in de introductie van voorliggend onderzoek is vastgesteld dat een bemand tankstation al decennia lang onlosmakelijk verbonden is met een shop. Zo ook op de onderzoekslocatie. In tegenstelling tot een onbemand station horen de shopverkoop en de brandstofverkoop bij elkaar. De tankstations van de toekomst zijn een verzameling van winkel, horeca en aanvullende diensten zoals bijkomende logistieke voorzieningen. Gelet op de gewenste toegevoegde meerwaarde van een brandstofverkooppunt op het XL Businesspark Twente, biedt naast het aanbieden van reguliere en duurzame brandstoffen inclusief horeca juist ook de shop een enorme toegevoegde waarde op het businesspark waar transporteurs, bedrijven incl. personeel en bezoekers van het Businesspark terecht kunnen voor bijvoorbeeld de voorverpakte maaltijden en tussendoortjes voor onderweg of op kantoor, vergeten boodschappen, verkoop van levensmiddelen voor transportsector en bijkomende logistieke voorzieningen als bijvoorbeeld pakketdiensten en aanhangwagenverhuur. Binnen het onderzochte marktgebied van de onderzoekslocatie zijn de volgende tankstation-shops nader onderzocht (zie voor ligging kaart 2 en details paragraaf 2.3) en samenvattend weergegeven in tabel 1. De categorie onbemande tankstations zonder shop zijn verder buiten beschouwing gelaten.

In tabel 2 is de categorie ‘bemande tankstations met eigen shop’ in blauw aangegeven en de categorie ‘(on)bemande tankstations met externe partij shop’ in het rood.

Tabel 1

Overzicht tankstation-shops onderzocht marktgebied gemeente Almelo

Conclusies categorie ‘uitsluitend onbemande tankstations’ De categorie ‘uitsluitend onbemande tankstations’, dus tankstations zonder shop, binnen de gemeente Almelo, is buiten beschouwing gelaten en dus ook niet opgenomen in tabel 1. Bij enkele van deze locaties is voorheen in bemande vorm een pompshop aanwezig geweest. Vanwege toenemende prijsconcurrentie in de brandstoffenmarkt zijn deze shops in de afgelopen decennia gesloten (immers onbemand) en is het tankstation omgebouwd met een prijsvechtersmerk op de locatie met merken in Almelo zoals Avia Xpress, Esso Express, Total Express, Tango en Tinq.

19 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

Conclusies categorie ‘(on)bemande tankstations met externe partij shop’ Zoals in het onderzoek is aangetoond betreft de categorie ‘(on)bemande tankstations met externe partij shop’ (rode locaties 8 t/m 12 in tabel 1) primair horeca locaties in beheer van een andere (externe) partij dan het tankstation zelf. Deze shops verkopen een minimaal assortiment aanvullend aan de primaire verkoop van horeca. Het horeca deel op de onderzoekslocatie is reeds onherroepelijk vergund. De ‘rode’ locaties in tabel 1 kunnen volledig gerekend worden tot de bestemming ‘horeca’ en hoeven verder dan ook niet meegewogen in het distributief onderzoek naar ondergeschikte detailhandel bij het tankstation. Conclusies categorie ‘bemande tankstations met eigen shop’ Dan resteren ten behoeve het effectieve detailhandelsgedeelte in de shop van een tankstation de ‘blauwe’ tankstation locaties uit tabel 1 (locatie 1 tot en met 7 in tabel 1) welke in het distributief planologisch onderzoek van de onderzoekslocatie zijn opgenomen. Bij de meeste van deze ‘bemande tankstations met eigen shop’ is ook min of meer sprake van een gedeelte shop en gedeelte horeca, met name bij de grotere tankstations aan de in- en uitvallende zijde van Almelo nabij de aansluiting met de A35 (beide naar schatting aandeel horeca 25%) en op het bedrijventerrein in het noordwestelijke deel van Almelo (schatting 50% aandeel horeca).

Deze drie grotere locaties hebben een apart gedeelte voor bakery en snack-activiteiten. De onderzoekslocatie vertoont qua ligging ook identieke eigenschappen als deze drie grotere tanklocaties, namelijk: · Ligging aan de hoofdontsluiting van Almelo op vergelijkbare afstand van de rijksweg A35 (locatie Esso, ad 1 en Leus, ad 2); · Ligging op een groot bedrijventerrein (locatie Leus, ad 6). De overige vier ‘blauwe’ locaties uit tabel 1 liggen vooral langs verbindingswegen binnen de stad Almelo en zijn primair gericht op de leefgebieden en ontsluitingsroutes rondom de desbetreffende tankstations (ad locaties 3 (Gulf), 4 (Leus), 5 (Total) en 7 (Leus). Dit geldt overigens ook voor locatie 6 (Leus) op het bedrijventerrein in Almelo noordwest, dat primair gericht is op de bedrijven, werknemers en bezoekers van het bedrijventerrein. Deze in totaal vijf ‘blauwe’ locaties (behalve locatie 1 en 2) liggen alle op circa 3 tot en met bijna 9 kilometer van de onderzoekslocatie en vormen daarmee geen enkele bedreiging voor het shopgedeelte op de onderzoekslocatie. Het betreft hier geheel andere verkeersstromen en andere doelgroepen. Voor een extra goedkope liter benzine wil men nogal eens wat extra omrijden, maar die goedkope liters zijn juist doorgaans te vinden bij de onbemande pompen.

Ook wil doorgaans men omrijden voor een bepaald merk in verband met de tankkaart, echter bij kaartliters zijn de shop- en horeca-artikelen normaliter uitgesloten. Voor een mars of colaatje is de gemiddelde leaserijder dus niet gebonden aan een locatie en zal men eerder de dichtstbijzijnde locatie kiezen. Op tankshop niveau ligt die concurrentie geheel anders. Het basis assortiment in de tankstation shop is doorgaans aan elkaar gelijk en geen reden om kilometers voor om te rijden. Bovendien concurreert de detailhandel in de tankstation shop doorgaans ook met bijvoorbeeld supermarkten en andere locaties waar het basis-assortiment uit de tankstation-shop veelal goedkoper aangeboden wordt (denk bijvoorbeeld ook aan snackbars maar ook doe-het-zelf zaken waar assortiment voor bijvoorbeeld autoonderhoud te koop is).

20 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

Qua ligging resteren dan nog slechts 2 tankstations die zowel qua afstand als qua aanbod in de shop het dichtst in de buurt komen van de onderzoekslocatie. Dat zijn Esso (ad 1) en Leus (ad 2), beide gelegen aan de hoofdontsluitingsroute van Almelo tussen de aansluiting A35 en de binnenring van Almelo. Hoewel de onderlinge afstand tussen beide tankstations en de onderzoekslocatie gemiddeld slechts zo’n 1 kilometer is, speelt de ligging van de A35 tussen beide een heel essentiële rol. Uit het verkeersonderzoek ten behoeve van het bestemmingsplan XL Businesspark Twente blijkt dat in de verkeersprognoses voor 2030 slechts 5% van het totale verkeersaanbod op de H.R. Holstlaan ten zuiden van de A35 (de ontsluitingsweg van het Businesspark) overlapt met het verkeersaanbod op de H.R. Holstlaan ten noorden van de A35 ter hoogte van beide tankstations (ad 1 en 2). Nog verder richting het noorden, voorbij het kruispunt H.R. Holstlaan - Broekerheide - Kleine Bunder wordt die 5% nog verder gesplitst en rijdt 60% van die 5% verder richting het noorden, 35% richting het westen (Broekerheide) en 5% richting het oosten (Kleine Bunder/Pastoor Ossestraat).

Ervan uitgaande dat het basisassortiment van de tankstations shops ten noorden van de A35 nagenoeg gelijk is aan het basisassortiment van de tankstation shop op de onderzoekslocatie ten zuiden van de A35, mag ervan uitgegaan worden dat verkeer vanuit de stad Almelo van en naar de A35 kiest voor de tankstation shops op hun route ten noorden van de A35. Beide shops ten noorden van de A35 zijn beter en sneller bereikbaar voor verkeer van en naar Almelo dan de shop op de onderzoekslocatie. Het is dan ook niet aannemelijk dat de tankstation-shop op de onderzoeklocatie veel verkeer uit Almelo gaat trekken. Daar komt nog bij dat de Esso locatie (ad 1) aan de uitvallende zijde van Almelo richting A35 door dezelfde marktpartij geëxploiteerd wordt als op de onderzoeklocatie, namelijk de EG Group. Ervan uitgaande dat de overlapping met het verkeersaanbod ter hoogte van de onderzoekslocatie slechts 5% is, mag geconcludeerd worden dat de invloed van de tankstation shop van de onderzoekslocatie op de levensvatbaarheid van beide dichtstbijzijnde tankshops bij Esso en Leus (ad 1 en 2) absoluut verwaarloosbaar is. Dit zelfde geldt in nog hogere mate voor de verder gelegen tankstation shops. Nederland telt qua ligging en opzet steeds meer vergelijkbare tankstation locaties als op de onderzoekslocatie het geval is.

Primaire kenmerken van de ligging van deze nieuwe generatie tankstations is dat zij grotendeels buiten de bewoonde gebieden en veelal aan de andere kant van de snelweg gelegen zijn dan het reguliere stadsgedeelte. Bovendien zijn vergelijkbare nieuwe tanklocaties (of steeds vaker ook ‘mobility hub’ genoemd) veelal gelegen op een grootschalig bovenregionaal bedrijventerrein dat vooral gericht is op doorgaand verkeer op een stroomweg (in dit geval de A35) en op bedrijven en werknemers alsook bezoekers van het desbetreffende bedrijventerrein. Het betreft hier een nieuwe generatie tankstations op het onderliggende wegennet van de stroomwegen die op zeer strategische locaties met een bovenregionaal bereik en - mede gelet op het duurzame karakter en nieuwe gebiedsontwikkeling - volledig gericht zijn op de toekomst. De tankstation shop op de onderzoekslocatie vormt dan ook geen enkele bedreiging voor de lokale detailhandel binnen de aanwezige tankstation shops in de gemeente Almelo.

21 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

Slotconclusie Het voorliggende kwalitatieve onderzoek heeft kunnen aantonen dat de markt van tankstation shops binnen de gemeente Almelo ruim voldoende marktruimte biedt voor de vestiging van een tankshop bij het beoogde verkooppunt voor motorbrandstoffen op de onderzoekslocatie. Daarnaast is in voorliggend onderzoek aangetoond dat de levensvatbaarheid van de reeds aanwezige tankstation-shops binnen het onderzochte marktgebied niet in onevenredige mate wordt aangetast door de vestiging van een tankstation op de onderzoekslocatie. In een gemeente met 74.355 inwoners, 36.729 geregistreerde personenwagens en 4.599 geregistreerde bedrijfswagens valt in combinatie met een minimaal effect van de onderzoekslocatie op de bestaande tankstation shops, dan ook geen enkele negatieve invloed te verwachten. Overduidelijk is dat de tankstation shop op de onderzoekslocatie een geheel andere doelgroep bedient dan de tankstations elders binnen de gemeente Almelo. Een tankstation shop met onder meer bijkomende logistieke voorzieningen op de onderzoekslocatie versterkt juist het voorzieningenniveau op het XL Businesspark Twente hetgeen een sterk aantrekkende werking op ondernemers, bezoekers en transporteurs heeft. ****************************************

22 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

BIJLAGE I: · ·

· · · · · · · · · · ·

INFORMATIEBRONNEN

Rapport “Tankstations in transitie, Kansen in services en nieuwe energie richting 2035” door Berenschot, i.o.v. BETA en VNPI d.d. november 2019; Artikel ‘Verschil tussen bemande en onbemande tankstations met shop’ door Infonu.nl uit 2019: https://auto-en-vervoer.infonu.nl/diversen/177943-verschiltussen-bemande-en-onbemande-tankstations-met-shop.html Brochure “XL Businesspark, hét bedrijvenpark voor grootse ondernemers” door Port of Twente; https://www.portoftwente.com/xl-businesspark/kavelaanbod/ https://www.outofhome-shops.nl/%E2%80%98retail-en-horeca-biedenkansen-voor-tankstation-van-de-toekomst%E2%80%99; https://www.berenschot.nl/tankstations-in-transitie; Centraal bureau voor de Statistiek: CBS Statline; https://primos.abfresearch.nl/jive?presel_code=bev_abs; www.allecijfers.nl; Gemeenteblad nr. 233317, door gemeente Almelo d.d. 11 september 2020; Raadsbrief ter informatie aan de raad van de gemeente Almelo, onderwerp Detailhandelsstructuurvisie 2020 – 2025, datum 8 september 2020; Bestemmingsplan: XL Businesspark Twente tranches 1 en 2, Status: Vastgesteld, IMRO-idn: NL.IMRO.0141.00048-BP31; ‘Uitgifte grond in erfpacht ten behoeve van ontwikkeling en realisatie brandstofverkooppunt XL Businesspark Twente’ door Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) d.d. 24 mei 2024.

23 DPO Tankstation Almelo XL 2240411 23-04-2024

Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit Jaar van planrealisatie

2023

Extra voertuigbewegingen (weekdaggemiddelde)

350

Aandeel vrachtverkeer

28,0%

NO2 in μg/m

3

0,78

PM10 in μg/m

3

0,12

Extra verkeer als gevolg van het plan

Maximale bijdrage extra verkeer 3

Grens voor "Niet In Betekenende Mate" in μg/m Conclusie De bijdrage van het extra verkeer is niet in betekenende mate; geen nader onderzoek nodig

1,2