Vaststellen Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2026 - bijlage 1 - MPG2026 deel 1

33

10.2 Wat verstaan we onder (financiële) risico’s? Een financieel risico is een niet voorziene c.q. niet begrote gebeurtenis. Ofwel een financiële afwijking t.o.v. de begroting. Daarmee wordt al duidelijk dat het risicoprofiel eigenlijk niet los kan worden gezien van de begroting. En omgekeerd dient een begroting altijd voorzien te zijn van een bijbehorend risicoprofiel. De risicoanalyse is feitelijk de ‘lakmoesproef’ van de opgestelde begroting en toont het realiteitsgehalte van die begroting aan. Tevens vormt deze risicoanalyse de basis voor risicomanagement. Voor alle duidelijkheid: een financieel risico is niet het zelfde als een ‘voorzien’ tekort op een grondexploitatiebegroting. Een begroot tekort op een lopende grondexploitatie is geen financieel risico maar een ‘voorzien’ verlies dat moet worden afgedekt met een voorziening ter grootte van het verwachte tekort. Een risicoanalyse moet o.a. antwoord geven op de vraag welke positieve en negatieve financiële afwijkingen denkbaar zijn en hoe groot de kans is dat de afwijkingen zich voordoen. Want extreme scenario’s met een zeer kleine kans op voordoen worden buiten beschouwing gelaten. De focus wordt gericht op zowel mogelijke financiële tegenvallers alsook op eventuele financiële meevallers. Indien deze elkaar in evenwicht houden is een begroting reëel opgesteld. Dit wordt ook wel een risico-neutrale begroting genoemd.

Indien de mogelijke tegenvallers de overhand hebben is de begroting in beginsel optimistisch opgesteld. De kans op een financieel slechter resultaat (dan begroot) is dan groter dan de kans op een financieel beter resultaat. Indien er meer mogelijke mee- dan tegenvallers verwacht worden is de begroting behoudend opgesteld, met als gevolg een grotere kans op een beter resultaat dan de kans op een slechter resultaat.

10.3 De techniek Een grondexploitatie bestaat uit vele afzonderlijke ‘gebeurtenissen’ met al of niet een financieel gevolg. Bijvoorbeeld verwervingskosten, saneringskosten en grondopbrengsten. Elke gebeurtenis wordt ‘tegen het licht gehouden’ waarbij bepaald moet worden: • de kans dat de gebeurtenis zich voordoet; • het gevolg als de gebeurtenis zich voordoet. De vermenigvuldiging van “kans x gevolg” levert het rekenkundig gemiddeld effect op. (Voorbeeld: 30% kans op € 1 miljoen = rekenkundig gemiddeld effect van € 0,3 miljoen). Hoe meer afzonderlijke gebeurtenissen des te groter de kans op een scenario dat in de buurt ligt van de som van de gemiddelden en des te kleiner de kans op extreme(re) uitkomsten. Een risicoprofiel van een project wordt bepaald door middel van het uitvoeren van een risicosimulatie. Daarbij worden 10.000 willekeurige scenario’s bepaald m.b.v. de Monte Carlo techniek. Door vervolgens deze 10.000 scenario’s te rangschikken van extreem gunstig tot extreem ongunstig, ontstaat er een risicoprofiel die weer te geven is in een zogenaamde kansdichtheidsgrafiek. Algemeen uitgangspunt is dat meevallers vrijvallen ter bekostiging van tegenvallers. Binnen een project is dat bijna altijd vanzelfsprekend. Hoe meer de meevallers vrij vallen ter bekostiging van tegenvallers, des te smaller het risicoprofiel wordt.

34

10.4 Risicoprofiel In deze paragraaf wordt de risicoprofielen per grondexploitatie toegelicht evenals het samengestelde risicoprofiel van alle lopende grondexploitaties. De hieronder weergegeven risicoprofielen zijn gebaseerd op de aanwezige bruto risico’s, zonder rekening te houden met de eventueel aanwezige financiële sturingsmogelijkheden, waarmee financiële tegenvallers gereduceerd of eventueel zelfs teniet gedaan kunnen worden. Tabel 10.4.1: Risicoprofiel per grondexploitatie

De risicoprofielen van alle grondexploitaties zijn redelijk in balans, hetgeen betekent dat de grondexploitatiebegrotingen van deze projecten reëel zijn opgesteld. Grafiek 10.4.2: Kansdichtheid van financiële scenario’s, gerangschikt van best case tot worst case.

Het bovenstaande risicoprofiel is samengesteld uit de afzonderlijke risicoanalyses en profielen die per project zijn opgesteld.

35

Het netto neerwaarts risico is met 90% gewenste zekerheid gekwantificeerd op circa € 15,6 miljoen indien 10% restrisico wordt geaccepteerd. Ter dekking van dit neerwaarts risico dient een risicobuffer aanwezig te zijn in de vorm van aanwezige weerstandscapaciteit, zoals bijvoorbeeld reserves. De ramingsrisico’s zijn over het algemeen het grootst bij projecten met veel nog te maken kosten en opbrengsten. Het risico betreft wijzigingen in eenheidsprijzen, hoeveelheden en veronderstelde percentages kosten-/ en opbrengstenstijging. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de dit jaar nieuw vastgestelde projecten. De afzetmogelijkheden met betrekking tot de omvang van het totale bouwprogramma (“hoeveel”), zoals dat in de grondexploitaties zit, zijn ook een risicofactor. Naast het bovengenoemde aspect ‘hoeveel’ is het begrote uitgiftetempo ‘wanneer’ van het bouwprogramma een risicofactor.

10.5 Overige risico’s Erfpacht Bij het erfpachtcomplex bestaat het risico dat pachters niet kunnen voldoen aan hun betalingsverplichting. Gezien de omvang van het erfpachtcomplex van de gemeente Almelo (circa € 2,9 mln.), het grote aantal percelen en de beperkte omvang per aandeel, is dit risico beperkt

Vennootschapsbelasting Het risico bestaat dat de gemeente op enig moment wel vennootschapsbelasting moet worden betaald. De gemeente is jaarlijks in gesprek met de belastingdienst hierover. Indien uit de meerjarenanalyses blijkt dat het betalen van deze belasting in de toekomst te voorzien is, kan hierop geanticipeerd worden. De eventuele financiële gevolgen van het moeten betalen van vennootschapsbelasting kan t.z.t. gedekt worden uit de resultaatverbeteringen die ten grondslag liggen van deze belasting.

36