Vaststellen bestemmingsplan Tuinstraat- Holtjesstraat - raadsvoorstel - bijlage 1 Toelichting, regels en bijlagen

vastgesteld bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

48

NL.IMRO.0141.00158-BP31

Hoofdstuk 7

Juridisch bestuurlijke aspecten

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

7.1

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2

Opzet van de regels

7.2.1 Algemeen In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten); 2. Bestemmingsregels; 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels); 4. Overgangs- en slotregels.

7.2.2 Inleidende regels Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd. Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogten, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.2.3 Bestemmingsregels Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.); Nadere eisen: burgemeester en wethouders kunnen nader eisen stellen aan plaats en afmetingen

vastgesteld bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

49

NL.IMRO.0141.00158-BP31

van de bebouwing en ten aanzien van aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit; Specifieke gebruiksregels: regels ten aanzien van strijdig gebruik; Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

7.2.4 Algemene regels Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: Anti-dubbeltelregel (Artikel 5) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene gebruiksregels (Artikel 6) In dit artikel staat beschreven welk gebruik van gronden en bouwwerken in elk geval strijdig zijn met het bestemmingsplan. Algemene afwijkingsregels (Artikel 7) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Algemene procedure regels (Artikel 8) In dit artikel worden algemene procedure regels bij het stellen van nadere eisen beschreven. Overige regels (Artikel 9) In dit artikel zijn de parkeerregels opgenomen. Deze regels zijn opgenomen ter waarborging van de realisatie en instandhouding van voldoende parkeerplaatsen.

7.2.5 Overgangs- en slotregels In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3

Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Wonen (Artikel 3) en Wonen - Gestapeld wonen (Artikel 4) Gronden met een bestemming Wonen en Wonen-Gestapeld wonen zijn bestemd voor de handhaving en eventuele herontwikkeling van respectievelijk grondgebonden woningen en gestapelde woningen. De hoofdbebouwing mag enkel opgericht worden binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. In de regels en verbeelding zijn vervolgens, indien relevant, bepalingen opgenomen omtrent de maximale bouwhoogten, de maximaal aaneen te bouwen woningen en de afstand tot de perceelsgrenzen voor zowel de hoofdbebouwing als bijbehorende bouwwerken.

Ook zijn bepalingen opgenomen voor het maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. De grootte van het perceel bepaalt het toegestane aantal m² aan bijbehorende bouwwerken. De volgende regel is van toepassing; De gezamenlijke oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak bedraagt

vastgesteld bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

50

NL.IMRO.0141.00158-BP31

maximaal: 75 m²; 100 m² voor percelen groter dan 500m²; 125 m² voor percelen groter dan 1000 m²; Vereiste hierbij is dat tenminste 50% van het buiten het bouwvlak gelegen bouwperceel onbebouwd en onoverdekt blijft. Dit maximumpercentage is van toepassing omdat anders de kleinere percelen (nagenoeg) volgebouwd worden. Dat is ruimtelijk onaanvaardbaar. Binnen de woonbestemming is bij recht een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit toegestaan. Het betreft hier een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Hier zijn echter wel regels aan verbonden. Deze regels zijn gericht op het voorkomen van hinder en overlast van deze activiteiten. Daar waar specifieke functies binnen de woonbestemming voorkomen is er een aanduiding op de verbeelding opgenomen.

vastgesteld bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

51

NL.IMRO.0141.00158-BP31

Hoofdstuk 8

Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. Voor voorgenomen ontwikkeling is een grondexploitatie vastgesteld. Op basis hiervan is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling economisch uitvoerbaar is.

vastgesteld bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

52

NL.IMRO.0141.00158-BP31

Hoofdstuk 9 9.1

Vooroverleg, inspraak en zienswijze

Vooroverleg

9.1.1 Rijk In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

9.1.2 Provincie Overijssel Voorliggend bestemmingsplan wordt ter overleg voorgelegd aan de provincie Overijssel.

9.1.3 Waterschap Vechtstromen Het waterschap is geïnformeerd door middel van de digitale watertoets. Verwezen wordt naar de waterparagraaf zoals opgenomen in subparagraaf 6.2.2 bij deze toelichting.

9.1.4 Omgevingstafel Het plan is op 7 oktober 2022 besproken in de omgevingstafel. Het oordeel op het plan was positief en handvaten/adviezen voor de verdere planuitwerking. Het vorenstaande heeft geleidt tot voorliggend bestemmingsplan met bijbehorende onderzoeken.

9.2

Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Gelet op de beperkte omvang van de voorgenomen ontwikkeling, is een inspraakprocedure niet noodzakelijk.

9.3

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat en de bijbehorende stukken hebben voor een ieder 6 weken ter inzage gelegen. Binnen deze termijn zijn er twee zienswijzen ingediend. Initiatiefnemer heeft gesprekken gevoerd met omwonende in de buurt van het plan. Het plan wordt gewijzigd vastgesteld vanwege enkele aanpassingen.

vastgesteld bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

53

Bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat NL.IMRO.0141.00158-

Bijlagen bij de toelichting

NL.IMRO.0141.00158-BP31

vastgesteld bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

3

NL.IMRO.0141.00158-BP31

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de toelichting

2

Bijlage 1

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

5

Bijlage 2

Advies ODT akoestisch onderzoek

115

Bijlage 3

Bodemonderzoek

118

Bijlage 4

Advies ODT bodemonderzoek

185

Bijlage 5

Nader bodemonderzoek

193

Bijlage 6

Beoordeling ODT nader bodemonderzoek

251

Bijlage 7

Advies brandweer Twente

257

Bijlage 8

AERIUS-Berekening

262

Bijlage 9

Advies ODT stikstofonderzoek

291

Bijlage 10

Quickscan natuurwaarden

298

Bijlage 11

Advies ODT soortenbescherming

326

Bijlage 12

Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek

332

Bijlage 13

Advies regioarcheoloog archeologisch onderzoek

377

Bijlage 14

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

380

Bijlage 15

Advies ODT Besluit mer

396

Bijlage 16

Waterhuishoudkundig plan

403

vastgesteld bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

4

NL.IMRO.0141.00158-BP31

Bijlage 1 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

vastgesteld bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

5

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo

17 februari 2023

Status: Definitief

AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI TUINSTRAAT, HOLTJESSTRAAT, ALMELO

Status: Datum: Projectnummer: Versie:

Definitief 17 februari 2023 2022-724 1

INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1 Inleiding ....................................................................................................... 4 Hoofdstuk 2 Wettelijk kader ............................................................................................ 5 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Algemeen ............................................................................................................................................... 5 Zone langs wegen .................................................................................................................................. 5 Grenswaarden ....................................................................................................................................... 5 Berekenen geluidsbelasting ................................................................................................................... 6 Gemeentelijk geluidsbeleid ................................................................................................................... 7

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten ........................................................................................... 9 3.1 3.2

Situatie plangebied ................................................................................................................................ 9 Verkeersgegevens................................................................................................................................ 10

Hoofdstuk 4 Resultaten ................................................................................................. 11 4.1 4.2 4.3 4.4

Berekeningen ....................................................................................................................................... 11 Geluidsbelasting .................................................................................................................................. 11 Hogere Waarde.................................................................................................................................... 12 Maatregelen reductie geluidbelasting ................................................................................................. 12

Hoofdstuk 5 Conclusie ................................................................................................... 14 Bijlagen

.................................................................................................................. 15

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

Structuurschets ........................................................................................................................... 15 Rekenmodel ................................................................................................................................ 16 Itemeigenschappen..................................................................................................................... 17 Resultatentabellen ...................................................................................................................... 18

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

3

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief

HOOFDSTUK 1

INLEIDING

Voorliggend akoestisch onderzoek heeft betrekking op een onbebouwd perceel gelegen op de hoek van de Holtjesstraat en de Tuinstraat te Almelo. Initiatiefnemer is voornemens om op deze locatie een nieuw appartementengebouw te realiseren. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied rood omkaderd.

Afbeelding 1.1

Ligging plangebied (Bron: Arcgis)

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling dient een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. In het kader van deze procedure is het benodigd de geluidbelasting ter plaatse van de te realiseren woningen te toetsen aan het stelsel van voorkeurswaarde en maximale ontheffingswaarden uit de Wet geluidhinder. Voorliggend onderzoek heeft uitsluitend betrekking op het aspect wegverkeerslawaai. Het onderzoek is uitgevoerd volgens de regels van het vigerende Reken- en meetvoorschrift geluid 2012. In voorliggende rapportage zijn de uitgangspunten rekenresultaten en conclusies van het onderzoek beschreven.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief

HOOFDSTUK 2 2.1

WETTELIJK KADER

Algemeen

Artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) bepaalt dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, wijzigingsplan, uitwerkingsplan of bij het voorbereiden van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse afwijking akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Doel van dit onderzoek is de geluidsbelasting aan de gevel van een geluidsgevoelig object als gevolg van de weg te bepalen. Onderzoek is enkel noodzakelijk indien een geluidsgevoelige bestemming zich binnen de wettelijke geluidszone van een weg bevindt. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de wettelijke geluidszone van wegen.

2.2

Zone langs wegen

Artikel 74.1 van de Wgh bepaalt dat wegen een wettelijke geluidszone hebben. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of de weg in stedelijk of in buiten stedelijk gebied is gelegen. In tabel 1 worden de wettelijke geluidszones weergegeven. Aantal rijstroken 1 of 2 3 of 4 5 of meer Tabel 1

Stedelijk gebied 200 m 350 m 350 m

Buiten stedelijk gebied 250 m 400 m 600 m

Wettelijke geluidszones wegen (Bron: wetten.overheid.nl).

De wettelijke geluidszone bevindt zich aan weerszijde van de weg en begint naast de buitenste rijstrook. Eventuele parkeerstroken, voet- en fietspaden en vluchtstroken behoren niet tot de weg. Binnen de zone van een weg dient akoestisch onderzoek plaats te vinden naar de geluidsbelasting op de binnen de zone gelegen woning(en). Bij het berekenen van de geluidsbelasting wordt de Lden-waarde in dB bepaald. De Lden-waarde is het energetisch en naar tijdsduur van de beoordelingsperiode gemiddelde van de volgende waarden: • • •

Het geluidsniveau in de dagperiode (tussen 7.00 en 19.00 uur); Het geluidsniveau in de avondperiode (tussen 19.00 en 23.00 uur) + 5 dB; Het geluidsniveau in de nachtperiode (tussen 23.00 en 7.00 uur) + 10 dB.

De berekende geluidsbelasting dient aan de voorkeurswaarde en indien nodig aan de uiterste grenswaarde van de Wgh worden getoetst. Op basis van artikel 74.2 van de Wgh gelden de in tabel 1 opgenomen zones niet voor: • •

Wegen die als woonerf zijn aangeduid; Wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur.

Het feit dat er voor de hiervoor genoemde gevallen geen wettelijke geluidszone geldt, betekent niet dat een akoestisch onderzoek automatisch niet benodigd is. Indien vooraf aangenomen kan worden dat niet aan de voorkeurswaarde van 48 dB kan worden voldaan, dient een akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. De geluidsbelasting van de weg kan hierdoor meegenomen worden in de belangenafweging in het kader van ‘een goede ruimtelijke ordening’.

2.3

Grenswaarden

In de Wgh worden eisen gesteld aan de maximaal toelaatbare geluidsbelasting op gevels van nog niet geprojecteerde woningen of gebouwen die binnen de geluidszone van een weg liggen. Met niet geprojecteerde woningen of gebouwen worden bedoeld: BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

5

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief ‘woningen of gebouwen waarvoor het geldende bestemmingsplan verlening van de omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht niet toelaat’. De voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting door wegverkeer bedraagt 48 dB. Bij een hogere geluidsbelasting kunnen burgemeester en wethouders een hogere waarde vaststellen. Voor een hogere waarde geldt een maximum, afhankelijk van de ligging van een geluidsgevoelig object. In tabel 2 is de hoogst mogelijke grenswaarde voor woningen als gevolg van wegverkeerslawaai weergegeven. Locatie woning Stedelijk gebied Buitenstedelijk gebied Tabel 2

Hoogst mogelijke waarde wegverkeerslawaai 63 dB (art. 83 lid 2 Wgh) 53 dB (art. 83 lid 1 Wgh)

Hoogst mogelijke grenswaarde wegverkeerslawaai (Bron: wetten.overheid.nl)

Het vaststellen van een hogere waarde is enkel mogelijk indien maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren op bezwaren stuiten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Hierbij moet afgewogen worden of de cumulatieve geluidsbelasting (het totaal van de geluidsbelasting van alle wegen gezamenlijk) niet leidt tot een onaanvaardbare geluidsbelasting. Bij het vaststellen van een hogere waarde moet bij de bouwvergunningsaanvraag aangetoond worden dat aan de gestelde geluidseisen (binnenwaarde in de geluidgevoelige ruimten 33 dB) wordt voldaan zoals in artikel 3.1 van het bouwbesluit en in artikel 4.4 van het Besluit geluidhinder genoemd wordt.

2.4

Berekenen geluidsbelasting

De geluidsbelasting moet per weg afzonderlijk berekend worden en aan de voorkeurswaarde getoetst worden. Voordat de geluidsbelasting aan de voorkeurswaarde van 48 dB getoetst wordt, mag de berekende geluidsbelasting op basis van artikel 110g van de Wgh, aangevuld met artikel 3.4 van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012, worden verminderd. Reden hiervoor is de verwachting dat de geluidsproductie van motorvoertuigen steeds verder af zal nemen. De geluidsbelasting mag in de volgende situaties worden verminderd met: •

5 dB voor wegen met een maximumsnelheid tot 70 km/uur;

Voor wegen met een maximumsnelheid van 70 km/uur of meer mag de geluidsbelasting worden verminderd met: • • •

4 dB indien de geluidsbelasting zonder reductie 57 dB bedraagt; 3 dB indien de geluidsbelasting zonder reductie 56 dB bedraagt; 2 dB voor overige geluidsbelasting.

Uit uitspraak 201304862/3/R2 van de Raad van State blijkt dat het voor wegen met een snelheidsregime van 30 km/uur eveneens is toegestaan de geluidsbelasting met 5 dB te verminderen. Bij lagere snelheden wordt de geluidsemissie voornamelijk door motorgeluid veroorzaakt, bandengeluid speelt een minder grote rol. Toekomstige geluidsreductie is in de toekomst voornamelijk te verwachten door het gebruik van stillere motoren. De aftrek van 5 dB kan daardoor ook toegepast worden bij snelheden van 30 km/uur of minder.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

6

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief

2.5

Gemeentelijk geluidsbeleid

2.5.1 Algemeen De gemeente Almelo beschikt over gemeentelijk geluidbeleid, genaamd “gebiedsgericht geluidbeleid gemeente Almelo” (december 2014), met een hiervan onderdeel uitmakende kaart. Hierin heeft de gemeente het beleid ten aanzien van de voorkeurswaarden en de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting opgenomen. Het geluidbeleid staat op de locatie hogere waarden toe. In afbeelding 2.1 is de locatie in de gebiedsgerichte kaart met een ster weergegeven.

Afbeelding 2.1

Uitsnede gemeentelijk gebiedsgerichte kaart (Bron: gemeente Almelo)

2.5.2 Situatie plangebied Het plangebied is, op de van het beleid onderdeel uitmakende kaart, gelegen binnen de zone “wonen”. In afbeelding 2.2 zijn de gebieden met grenzen en waarden weergegeven. Voor deze locatie geldt een ambitiewaarde van 48 dB en een bovengrens van 58 dB.

Afbeelding 2.2

zones geluidsklasse bijbehorende waardes (bron: gemeente Almelo)

De voorwaarden die in het gemeentelijk beleid worden gesteld ten aanzien van het kunnen verlenen van een hogere waarde, hebben betrekking op het onvoldoende doeltreffend zijn van de mogelijke bron- en overdrachtsmaatregelen, dan wel op het ontmoeten van overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard.Daarnaast is er sprake van locatiespecifieke en geluidsklasse criteria. BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

7

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief Locatiespecifieke criteria Voor de locatiespecifieke criteria geldt het volgende: Ieder verzoek om hogere grenswaarde wordt in ieder geval aan de voornoemde hoofdcriteria getoetst. Daarnaast worden bij de afweging over het toekennen van een verzoek om een hogere grenswaarde ook de locatiespecifieke kenmerken (of nadere ontheffingscriteria genoemd) betrokken. De onderstaande locatiespecifieke kenmerken worden in de overwegingen als positief aspect meegenomen dan wel als zwaarwegend argument meegenomen. • • • • • • • • •

de locatie bevindt zich in de nabijheid van een bus- of treinstation; de nieuwbouw ter plaatse dient ter vervanging van bestaande bebouwing; de nieuwbouw zorgt voor afscherming van het achterliggend gebied; de locatie is opgenomen in herstructureringsplannen (bijvoorbeeld het Indiëterrein en dergelijke); de nieuwbouw vult een open plek op tussen aanwezige bebouwing; de beoogde ontwikkeling vormt een markant punt of een markante lijn, dat dient ter versterking van de stedenbouwkundige structuur (zoals vastgelegd in stedenbouwkundige visie als Hoogbouwvisie, Structuurplan, en dergelijke) en / of met de ontwikkeling van de betreffende locatie worden één of meerdere andere milieuknelpunten (bijv. luchtkwaliteit, bodemsanering, overige hindersituatie) elders opgelost.

Geluidsklasse “onrustig” criteria Bij het toekennen van een verzoek om een hogere grenswaarde voor geluidgevoelige bestemmingen tot en met de geluidsklasse “onrustig” worden de volgende voorwaarden bij de afweging betrokken: 1. 2. 3. 4. 5.

indien mogelijk bronmaatregelen (bijvoorbeeld stillere asfalttypen) en / of overdrachtsmaatregelen treffen (bijvoorbeeld geluidschermen of -wallen) treffen; indien mogelijk de afstand tussen de geluidbron en de nieuwe woning(en) vergroten; in ieder geval dient bij woningen/appartementen de buitenruimte (tuin/balkon) te voldoen aan de ambitiewaarde van het betreffende gebied; het stedenbouwkundig ontwerp vormgeven waarbij zoveel mogelijk afscherming voor het achterliggende gebied ontstaat en vanaf de geluidklasse ‘onrustig’ dient bij een aanvraag om omgevingsvergunning voor een woning en scholen een bouwakoestisch onderzoek te worden gevoegd en wordt getoetst of wordt voldaan aan de binnenwaarde van het Bouwbesluit.

Om een hogere waarde te kunnen verlenen zal er aan één of meerdere van de hierboven genoemde criteria voldaan moeten worden. Geluidsklasse “zeer onrustig” criteria Bij het toekennen van een verzoek om een hogere grenswaarde voor geluidgevoelige bestemmingen tot en met de geluidsklasse “zeer onrustig” worden aanvullend op de voorwaarden bij ‘onrustig’ ook de volgende voorwaarden bij de afweging betrokken: 1. 2. 3.

Bij appartementen en seniorenwoningen dient minimaal 1 verblijfsruimte17 in de woning aan de geluidluwe zijde te worden gesitueerd; bij eengezinswoningen minimaal 3 verblijfsruimten in de woning aan de geluidluwe zijde; De buitenruimtes (tuin of balkon) worden bij voorkeur aan de geluidluwe zijde gesitueerd. Wanneer de woning een balkon heeft aan de geluidbelaste zijde moet deze afsluitbaar zijn, zodat men zelf kan kiezen of men zich wil afzonderen van de hoge geluidbelasting of niet.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

8

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief

HOOFDSTUK 3 3.1

UITGANGSPUNTEN

Situatie plangebied

Het voornemen ziet toe op de realisatie van 13 appartementen en twee stadswoningen. De hoogte van de appartementen bedraagt circa 12 meter en die van de stadswoningen circa 9. In afbeelding 3.1 is een plattegrond van de gewenste situatie weergegeven. In bijlage 1 is het structuurontwerp toegevoegd.

Afbeelding 3.1

plattegrond gewenste situatie (Bron: MAS architectuur)

Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidszone van de Bornebroeksestraat (50 km/uur), Adadwarsstraat (50 km/uur) en de Poulinkstraat (50 km/uur). In de nabijheid van het plangebied ligt nog een weg die in onderhavige situatie van belang wordt geacht voor dit onderzoek. Dit betreft de Holtjesstraat. Deze weg heeft een snelheidsregime van 30 km/uur. Hierdoor is er geen sprake van een wettelijke geluidszone. Echter, door de hoge intensiteiten, is met zekerheid te verklaren dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Om deze reden is de Holtjesstraat in het kader van een ‘goede ruimtelijke ordening’ meegenomen in het onderzoek. In tabel 3 zijn de uitgangspunten van onderhavig onderzoek weergegeven. Locatie plangebied Hoogst mogelijke waarde wegverkeerslawaai Wgh Hoogst mogelijke waarde gemeentelijk geluidbeleid Wgh van toepassing Vermindering geluidsbelasting alle wegen Tabel 3

Binnenstedelijk gebied 63 dB 58 dB Ja (uitzondering Holtjesstraat) 5 dB

Uitgangspunten akoestisch onderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

9

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief

3.2

Verkeersgegevens

Door de gemeente Almelo is het verkeersmodel aangeleverd. Dit verkeersmodel is één op één overgenomen. Het verkeersmodel geeft prognosecijfers voor het jaar 2030 weer. Er is gerekend met een autonome groei van 1,5% om tot het rekenjaar 2033 te komen.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

10

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief

HOOFDSTUK 4 4.1

RESULTATEN

Berekeningen

De overdrachtsberekening voor de wegen is uitgevoerd overeenkomstig Standaard Reken Methode 2 van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012. Bij de berekening is uitgegaan van een standaard bodemfactor van 0,5 (akoestisch halfzacht). In het model zijn de volgende zaken opgenomen: • • • • •

wegen met intensiteiten; gebouwen inclusief hoogte; harde bodemgebieden; hoogte lijnen; toetspunten op 1,5 meter,4,5 meter, 7,5 meter en 10,5 meter.

In bijlage 1 zijn de itemeigenschappen weergegeven. In bijlage 2 zijn de uitsneden van het Rekenmodel weergegeven.

4.2

Geluidsbelasting

Om de geluidbelasting te bepalen zijn er 24 toetspunten geplaatst. De hoogte per verdieping is 3 meter, per verdieping is op de helft een toetspunt geplaatst. In afbeelding 4.1 zijn de geplaatste toetspunten weergegeven. In bijlage 3 zijn de resultaten weergegeven.

Afbeelding 4.1

Geplaatste toetspunten (Bron: Geomilieu, BJZ.nu)

De geluidbelasting afkomstig van de Adadwarsstraat, Bornsestraat en Poulinkstraat bedraagt respectievelijk 33 dB, 24 dB en 23 dB (incl. aftrek 5 dB Wgh art. 110g). Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de voorkeurgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

11

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief De geluidbelasting afkomstig van de Holtjesstraat bedraagt, inclusief 5 dB aftrek (Wgh art. 110g), hoogstens 52 dB. Met deze waarde wordt niet voldaan aan de ambitiewaarde van 48 dB. Wel wordt voldaan aan de maximale bovengrenswaarde van 58 dB. De cumulatieve geluidbelasting bedraagt hoogstens 57 dB.

4.3

Hogere Waarde

Het vaststellen van een hogere waarde is in onderhavige situatie niet nodig, gezien de Holtjesstraat geen wettelijke geluidszone heeft (30 km/uur). De overige wegen met geluidszone voldoen aan de voorkeursgrenswaarde.

4.4

Maatregelen reductie geluidbelasting

De gemeente stelt dat wegen met een 30 km/uur regime wel getoetst dienen te worden op leefbaarheid. Vanuit deze visie wordt in deze paragraaf gekeken naar de verschillende maatregelen om de geluidbelasting van deze weg te reduceren tot 48 dB. 4.4.1

Bronmaatregelen

Het geluid van een voertuig wordt veroorzaakt door het motorgeluid en het geluid van de banden. Vooral vrachtwagens zijn de afgelopen jaren veel stiller geworden. In het rekenmodel is hier al rekening mee gehouden. Daarnaast is de verwachting dat voertuigen in de toekomst nog stiller worden. Hier wordt rekening mee gehouden door de in paragraaf 2.4 beschreven aftrek toe te passen. Initiatiefnemer van het voorliggend onderzoek, heeft geen invloed op het reduceren van het geluid van voertuigen. Daarnaast heeft de initiatiefnemer ook geen invloed op de samenstelling van het verkeer, de verkeersintensiteit en het snelheidsregime. Een aanpassing van het wegdektype kan zorgen voor een reductie van het bandengeluid van voertuigen en daarmee het geluid van een voertuig. Het huidige wegdek betreft referentiewegdek. Het vervangen van het huidige wegdek (klinkers in keperverband), naar stille klinkers, brengt een geluidreductie van 3 dB. Daarnaast brengt het aanbrengen van dit type wegdek hoge kosten met zich mee. Het aanbrengen van dit type wegdek kost circa 30 euro per m2. Voor een oppervlak van circa 432 m2 zijn de kosten ongeveer ingeschat op 12.960 euro. Bovendien zal de wegbeheerder zal bovendien niet instemmen met het stiller maken van een klein deel van de weg, omdat dit tot onderhoudstechnische problemen leidt.

Vanuit civieltechnisch oogpunt is het aanbrengen van stiller asfalt dus niet haalbaar. 4.4.2

Overdrachtsmaatregelen

Een grotere afstand tussen de gevel en de weg leidt tot een lagere geluidsbelasting op de gevel. Om een lagere geluidsbelasting van 2 dB te realiseren moet de afstand tussen de gevel en de weg met 50% worden vergroot. Hiervoor is geen ruimte binnen het projectgebied. Een geluidsscherm is ook niet doelmatig, aangezien naast de hoge kosten, een geluidscherm tevens niet wenselijk is in het stedelijk landschap. Het treffen van overdrachtsmaatregelen is dan ook niet doelmatig. 4.4.3

Gevelmaatregelen

Als een hogere geluidsbelasting wordt toegestaan moet het binnenniveau van 33 dB gewaarborgd worden. Artikel 110 lid g van de Wgh bepaalt dat de aftrek bij het vaststellen van de noodzakelijk geluidwering 0 dB bedraagt. Er moet dan ook met een geluidbelasting van maximaal 57 dB worden gerekend. De vereiste geluidwering GA;K bedraagt 57 – 33 = 24 dB. Het plaatsen van HR++ glas zorgt voor een geluidreductie van circa 28 dB. Met het toepassen van gevelmaatregelen kunnen een binnenniveau van 33 dB waarborgen. BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

12

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief 4.4.4

gemeentelijk geluidbeleid

De gemeente Almelo heeft zoals aangegeven in paragraaf 2.5 een gemeentelijk geluidbeleid. Hieronder wordt in gegaan op de locatiespecifieke criteria en de criteria behorend bij de geluidsklasse onrustig. De nieuwbouw ter plaatse dient ter vervanging van bestaande bebouwing dus aan de locatiespecifieke criteria wordt voldaan. De criteria behorend bij de geluidsklasse onrustig zijn als volgt beoordeeld: 1. 2. 3. 4. 5. 4.4.5

Bron- en overdrachtsmaatregelen blijken niet doelmatig. De afstand tussen de geluidbron en de nieuwe woning(en) vergroten blijkt niet doelmatig; De buitenruimte voldoet aan de ambitiewaarde van het betreffende gebied; De bebouwing dient als afscherming voor de achterliggende woningen; Een bouwakoestisch onderzoek dient te worden gevoegd bij de aanvraag van de omgevingsvergunning waarbij wordt getoetst of wordt voldaan aan de binnenwaarde van het Bouwbesluit. Conclusie maatregelen

De maatregelen die getroffen kunnen worden om aan de voorkeurswaarde te voldoen ontmoeten bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard. Met het nemen van gevelmaatregelen van minimaal 24 dB wordt voldaan aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Als een bouwakoestisch onderzoek wordt bijgevoegd bij het aanvragen van de omgevingsvergunning, wordt tevens voldaan aan de criteria uit het gemeentelijk geluidbeleid.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

13

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief

HOOFDSTUK 5

CONCLUSIE

Het voornemen ziet toe op de realisatie van 13 appartementen en twee stadswoningen. Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidszone van de Bornebroeksestraat (50 km/uur), Adadwarsstraat (50 km/uur) en de Poulinkstraat (50 km/uur). Verder is tevens de Holtjesstraat onderzocht. Deze straat heeft geen wettelijke geluidszone. Echter, door de hoge intensiteiten en de afstand tot de ontwikkeling is niet op voorhand uit te sluiten dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan. De geluidbelasting afkomstig van de Adadwarsstraat, Bornsestraat en Poulinkstraat bedraagt respectievelijk 33 dB, 24 dB en 23 dB (incl. aftrek 5 dB Wgh art. 110g). Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de voorkeurgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh. De geluidbelasting afkomstig van de Holtjesstraat bedraagt, inclusief 5 dB aftrek (Wgh art. 110g), hoogstens 52 dB. Met deze waarde wordt niet voldaan aan de ambitiewaarde van 48 dB. Wel wordt voldaan aan de bovengrenswaarde van 58 dB. De maatregelen die getroffen kunnen worden om aan de voorkeurswaarde te voldoen ontmoeten bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard. Met het nemen van gevelmaatregelen van minimaal 24 dB wordt voldaan aan de maximale binnenwaarde van 33 dB.

Ten tijde van de vergunningverlening dient middels een bouwakoestisch onderzoek aangetoond te worden dat wordt voldaan aan het binnenniveau van 33 dB, zoals gesteld in het Bouwbesluit 2012. Gelet op vorenstaande is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de te realiseren woningen met betrekking tot het aspect wegverkeerslawaai.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

14

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tuinstraat, Holtjesstraat, Almelo Definitief

BIJLAGEN Bijlage 1

Structuurschets

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

15

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Locatie - luchtfoto

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

lt

je

ss

tr

aa

t

Tu

in

st

ra

at

Ho

Locatie - Kadastrale kaart - schaal 1:500

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Situatie - schaal 1:500

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

BG:

3 appartementen + 2 stadswoningen

V1:

4 appartementen

V2:

4 appartementen

V3:

2 appartementen

T O TA A L : 13 appartementen 2 s t a d s w o n i n g e n 2 3 p a r k e e r p l a a t s e n (parkeernorm: 1,53 ppl/woning)

Bergingen

Ty p e A

Ty p e B Ty p e C

Begane grond - schaal 1:200

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

BG:

3 appartementen + 2 stadswoningen

V1:

4 appartementen

V2:

4 appartementen

V3:

2 appartementen

T O TA A L : 13 appartementen 2 s t a d s w o n i n g e n 2 3 p a r k e e r p l a a t s e n (parkeernorm: 1,53 ppl/woning)

Ty p e D

Ty p e E

Ty p e F

Ty p e G

1e verdieping - schaal 1:200

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

BG:

3 appartementen + 2 stadswoningen

V1:

4 appartementen

V2:

4 appartementen

V3:

2 appartementen

T O TA A L : 13 appartementen 2 s t a d s w o n i n g e n 2 3 p a r k e e r p l a a t s e n (parkeernorm: 1,53 ppl/woning)

Ty p e D

Ty p e E

Ty p e F

Ty p e H

2e verdieping - schaal 1:200

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

BG:

3 appartementen + 2 stadswoningen

V1:

4 appartementen

V2:

4 appartementen

V3:

2 appartementen

T O TA A L : 13 appartementen 2 s t a d s w o n i n g e n 2 3 p a r k e e r p l a a t s e n (parkeernorm: 1,53 ppl/woning)

Ty p e I

Ty p e J

3e verdieping - schaal 1:200

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Dak - schaal 1:200

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Berging 7

Berging 8

Berging 6

Berging 9

Berging 5 Gang Berging 4

Berging 3

Berging 2

Berging 10

Berging 11

Berging 12

Berging 1

Bergruimte Bruto vloeropp. = 104,4 m²

Begane grond - woning type - schaal 1:100

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

m.k.

Bijkeuken / techniek Hal

To i l .

Slaapkamer 1

Badkamer

Gang

Wo o n k a m e r / k e u k e n

Slaapkamer 2

Te r r a s

Ty p e A Gebruiksopp. = 112,8 m² Bruto vloeropp. = 128,2 m²

Begane grond - woning type - schaal 1:100

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

m.k.

Te c h n i e k

Badkamer To i l . Bijkeuken

Hal

Slaapkamer 1 Slaapkamer 2 Wo o n k a m e r / k e u k e n

Te r r a s

Ty p e A ( v a r i a n t ) Gebruiksopp. = 112,8 m² Bruto vloeropp. = 128,2 m²

Begane grond - woning type - schaal 1:100

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Berging Tu i n / Te r r a s Inloopkast

Slaapkamer 1

Badkamer Hal

Keuken

m.k.

Slaapkamer 1 To i l . Bijkeuken / techniek

Slaapkamer 2

Bijkeuken / techniek

Hal Te r r a s

Keuken

Badkamer

Wo o n k a m e r

m.k.

To i l .

Wo o n k a m e r

Slaapkamer 2

Ty p e B

Ty p e C

Gebruiksopp. = 96,3 m² Bruto vloeropp. = 111,9 m²

Gebruiksopp. = 115,4 m² Bruto vloeropp. = 134,3 m²

Begane grond - woning type - schaal 1:100

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

To i l . Slaapk. 2

Slaapk. 3

Slaapkamer 1 m.k.

Keuken

Bijkeuken / techniek

Studiek.

Keuken Hal

m.k.

Hal

Badkamer

Bijkeuken /techniek

Wo o n k a m e r

To i l .

Badkamer

Slaapk. 2

Slaapkamer 1

Wo o n k a m e r

Balkon Balkon

Ty p e D

Ty p e E

Gebruiksopp. = 104,2 m² Bruto vloeropp. = 120 m²

Gebruiksopp. = 89,4 m² Bruto vloeropp. = 106,9 m²

1e & 2e verdieping - woning type - schaal 1:100

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Hal Balkon

m.k. Slaapkamer 1 Badkamer

Keuken m.k. Slaapk. 2

To i l .

To i l .

Slaapkamer 2

Bijkeuken / techniek

Hal

Keuken

Balkon

Badkamer

Bijkeuken / techniek

Wo o n k a m e r Wo o n k a m e r Slaapkamer 1

Ty p e F

Ty p e G ( 1 e v e r d i e p i n g )

Gebruiksopp. = 96,5 m² Bruto vloeropp. = 111,6 m²

Gebruiksopp. = 121,6 m² Bruto vloeropp. = 148,4 m²

1e & 2e verdieping - woning type - schaal 1:100

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Balkon

Keuken

Slaapk. 2 m.k. To i l .

Hal

Badkamer

Bijkeuken / techniek

Wo o n k a m e r

Dakterras

Slaapkamer 1

Ty p e H Gebruiksopp. = 95,6 m² Bruto vloeropp. = 118,8 m²

2e verdieping - woning type - schaal 1:100

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Dakterras

Slaapk. 3

Slaapk. 1

m.k. Dakterras

m.k. Slaapk. 2

Hal Slaapk. 2 Wo o n k a m e r

Hal

Badk.

Inkoopk.

To i l . Bijkeuken /techniek

Keuken

To i l . Badkamer

Badk.

Slaapk. 3

Slaapkamer 1

Wo o n k a m e r

Bijkeuken /techniek Balkon

Dakterras

Keuken

Wo o n k a m e r

Ty p e I

Ty p e J

Gebruiksopp. = 120,2 m² Bruto vloeropp. = 137 m²

Gebruiksopp. = 119,8 m² Bruto vloeropp. = 143,3 m²

3e verdieping - woning type - schaal 1:100

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Berging

Tu i n

Tu i n

Berging

Keuken

Wo o n k a m e r

Slaapkamer 3

Slaapkamer 3

Slaapkamer 2

Slaapkamer 2

Hal

To i l .

m.k.

Wo o n k a m e r

m.k.

Hal

Hal

Keuken

To i l .

Begane grond

Begane grond (variant)

Gebruiksopp. = 131.5 m² Bruto vloeropp. = 170,9 m²

Gebruiksopp. = 120.9 m² Bruto vloeropp. = 159,6 m²

Plattegronden - stadswoningen - schaal 1:100

Hal

Slaapkamer 1

Slaapkamer 1 Badkamer

Badkamer

1e verdieping

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Te c h n i e k

Atelier

Te c h n i e k

Atelier

2e verdieping

Plattegronden - stadswoningen - schaal 1:100

Dak

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Perspectieven - vogelvlucht

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Perspectieven - ooghoogte

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Tu i n s t r a a t

Holtjesstraat

Straatgevels

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Referenties

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Visualisaties

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Visualisaties

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Visualisaties

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp

Visualisaties

22010 I 030-002 | 31.08.2022 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Structuurontwerp