Vaststellen bestemmingsplan Tuinstraat- Holtjesstraat - raadsvoorstel - bijlage 3 Zienswijzerectie nota met bijlagen

Reactienota

Zienswijzenreactienota Tuinstraat- Holtjesstraat

Zienswijze reactienota bestemmingsplan Tuinstraat -Holtjesstraat NL.IMRO.0141.00158

1

ZIENSWIJZENREACTIENOTA Bestemmingsplan Tuinstraat- Holtjesstraat

Inhoudsopgave 1.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Samenvatting en beantwoording zienswijzen

Blz. 3

2

Blz. 9

Bijlagen:

Zienswijze 1 Zienswijze 2 Verslag van de hoorzitting Toelichting op de zienswijze Bezonningsdiagram bestaande planologische situatie Bezonningsdiagram nieuwe planologische situatie Redengevende omschrijving RCE Spiegelhuys Email RCE Bron SA-2001-09-3

2

ZIENSWIJZENREACTIENOTA Bestemmingsplan Tuinstraat- Holtjesstraat

1. Samenvatting en beantwoording zienswijzen Inleiding Het ontwerpbestemmingsplan Tuinstraat- Holtjesstraat NL.IMRO.0141.00158- BP21 heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen (van 15 november 2023 tot en met 26 december 2023). Op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) doorlopen en is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze naar voren te brengen ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan. Binnen de gestelde termijn zijn 2 zienswijzen ontvangen (bijlage 1 en 2). Deze zienswijzen zijn in deze reactienota samengevat en voorzien van een reactie. Tevens is in deze nota aangegeven of de zienswijze leidt tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Aanpassingen aan het ontwerpbestemmingsplan naar aanleiding van de procedure zijn verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan Tuinstraat- Holtjesstraat NL.IMRO.0141.00158- BP31 Ontvankelijkheid zienswijzen De zienswijzen met registratienummer join 116995 en join 117181 zijn binnen de termijn van de terinzagelegging binnengekomen en daarmee ontvankelijk. Behandeling zienswijze De zienswijzen zijn per indiener en onderwerp hieronder samengevat weergegeven. Dit betekent niet dat onderdelen van de zienswijzen, die niet expliciet worden benoemd, niet bij de beoordeling zijn betrokken.

De zienswijzen worden in totaliteit beoordeeld. Hoorzitting Op 29 januari 2024 zijn de stellers van de zienswijzen in de gelegenheid gesteld de ingediende zienswijze ten overstaan van een hoorcommissie bestemmingsplannen mondeling toe te lichten. De indieners van de zienswijze geregistreerd onder het nummer 117 181 hebben gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Het verslag van de hoorzitting (bijlage 3) en de toelichting (bijlage 4) van de indieners zijn als bijlage bij de reactienota gevoegd.

3

Samenvatting zienswijzen Indiener van de zienswijzen geregistreerd onder de registratienummers 116995 wordt hierna verder benoemd als zienswijze 1. Indiener van de zienswijze geregistreerd onder registratienummer 117 181 wordt hierna verder benoemd als zienswijze 2. 1A Zienswijze 1 De indieners van zienswijze 1 (Prorail) vragen om een ambtshalve aanpassing van de toelichting van het bestemmingsplan. In de toelichting in paragraaf 5.1.2.2 Railverkeerslawaai wordt tweemaal de afstand tot de spoorlijn genoemd. In de eerste zin van deze paragraaf is een afstand van “circa 260 meter” opgenomen, in de zin onder de tabel is een afstand van “circa 160 meter” genomen. Indiener verzoekt u de laatst genoemde afstand van 160 meter aan te passen naar “circa 260 meter”. 1B Reactie gemeente: De afstand van 160 meter wordt aangepast naar 260 meter. Per abuis is in de zin onder de tabel 160 meter opgenomen. 1C Gevolg bestemmingsplan: Het verzoek om de toelichting aan te passen wordt overgenomen. Formeel gezien betreft het verzoek om de toelichting van het bestemmingsplan aan te passen geen zienswijze echter om alle reacties op het bestemmingsplan duidelijk te hebben is dit verzoek hier wel opgenomen. 2 Zienswijze 2 Zienswijze 2 is afkomstig van omwonenden. Samengevat houdt de zienswijze in dat voor de omwonenden de volgende onderwerpen zorgpunten zijn; 1. 2. 3. 4. 5.

(zon)licht- en daglicht toetreding; privacy als gevolg van de plaatsing van balkons aan de Tuinstraat; privacy als gevolg van de bouw van de stadswoningen aan de Tuinstraat en de situering van de woonkamer van tegenovergelegen woning en achtertuin; de monumentenstatus Spiegelhuys en het metselwerk aan de linker zijgevel. de situering van de stadswoningen.

2.1 A Zonlicht: De bewoners van de Tuinstraat geven aan dat het aspect zon- daglicht een punt van zorg is. 2.1 B Reactie gemeente: Voor de bezonning van woningen bestaan geen wettelijke normen. Dat neemt niet weg dat een afweging dient plaats te vinden van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen, waaronder het belang van omwonenden bij een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Om die reden is door initiatiefnemer ten behoeve van de ontwikkeling een bezonningsdiagram opgesteld van de bestaande planologische situatie en nieuwe situatie. Voor een compleet beeld van de bezonning worden standaard de volgende data onderzocht: 1. 2. 3.

22 december: de dag dat de zon het laagst staat; 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat; 21 maart: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd); 4. 23 september: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22 december in (wintertijd). In de bezonningsstudie is gekeken naar de schaduwwerking van de bebouwing die binnen de nieuwe planologische situatie te realiseren valt om 9:00 uur, 12:00 uur, 15:00 uur en 18:00 uur in verschillende jaargetijden in vergelijking met de bestaande planologische situatie. Deze studie is door initiatiefnemer in gesprek met de buurt op 7 september gedeeld en besproken. De bezonningsdiagrammen zijn als bijlage 5 en 6 toegevoegd. In de bezonningstudie is de bestaande planologische situatie vergeleken met de nieuwe toekomstige situatie. Uit de vergelijking van de bestaande planologische situatie met de nieuwe planologische situatie blijkt voor de woning tegenover de nieuw te bouwen stadswoningen dat in géén van de vergeleken momenten in de nieuwe situatie minder zon is dan in de bestaande situatie conform het vigerend bestemmingsplan. 4

Uit de vergelijking van de bezonning van de woning en winkel tegenover het appartementencomplex blijkt dat de winkel tegenover het appartementencomplex op 21 juni om 09.00 uur iets meer schaduw van de nieuwe bebouwing zal ontvangen en opzichte van de bestaande planologische bebouwing (zie onderstaande afbeeldingen). Voor alle overige periodes verbetert de bezonning voor de woning en winkel in vergelijking met de bestaande planologische situatie.

Op basis van deze minimale verschillen is er geen sprake van een onevenredige aantasting van het woon- en leefgenot door een vermindering van zonlicht. 2.1 C Gevolg bestemmingsplan Dit onderdeel van de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassen van het bestemmingsplan. 2.2 A Privacy De bewoners van de Tuinstraat hebben zorgen over de privacy door realisatie van de stadswoningen op beperkte afstand van tegenovergelegen woning. De woonkamer van de tegenovergelegen woning ligt op de eerste verdieping. Daarnaast wordt aantasting van de privacy in de achtertuin van naastgelegen woningen verwacht. 2.2 B Reactie gemeente: Het bouwplan wordt gerealiseerd in een binnenstedelijk gebied. Vaste jurisprudenties is dat in een stedelijk gebied niet kan worden gegarandeerd dat een woonsituatie vrij van inkijk is (ABRS 3 april 2020, ECLI:NL:). Wel moet gekeken worden naar de mogelijkheden om de privacy zoveel mogelijk te waarborgen. De bestaande woningen aan de overzijde van de stadswoningen zijn verspringend georiënteerd. Hierdoor is de afstand van de woningen tegenover de stadswoningen niet gelijk. De voorgevel van de stadswoning naast Tuinstraat nr. 16 staat hierdoor verder van de tegenovergelegen woning dan de stadswoning naast nummer 8. Aan de situering van de nieuwe woningen wordt ten opzichte van de bestaande situatie niets gewijzigd.

Volgens het geldende bestemmingsplan Centrum- Zuid kunnen op de plek van de stadsvilla’s 2 woningen met een bouwhoogte tot en met 7 meter hoog gebouwd worden. Zowel in nieuwe als bestaande situatie is bebouwing op de tweede bouwlaag dus mogelijk en blijft de impact gelijk.

Uitsnede bestemmingsplan Centrum-Zuid

Afstand tot gevel

Nieuw is de derde bouwlaag die in het bestemmingsplan Tuinstraat- Holtjesstraat mogelijk wordt gemaakt. Dit is dus nieuw ten opzichte van de bestaande situatie. Deze derde bouwlaag wordt teruggelegen gebouwd op ca. 1.5 meter achter de voorgevel. Door de terugliggende bouw van de derde bouwlaag wordt extra afstand gecreëerd tot de tegenovergelegen woningen waardoor mogelijke inkijk beperkt wordt en geen sprake is van een onevenredige aantasting van de privacy. 5

In het nieuwe bestemmingsplan is niet duidelijk opgenomen dat de derde laag 1,5 achter de voorgevel van de stadswoningen moet worden gebouwd. In het vast te stellen bestemmingsplan zal op de verbeelding een bouwlijn opgenomen worden, ter voorkoming dat verder naar voren gebouwd gaat worden.

Afbeelding 2: impressie Tuinstraat en situering stadswoningen voorzijde

Inkijk in de tuinen vanuit de stadswoningen is onvermijdelijk door het bouwen in de bestaande structuur. Hierbij moet opgemerkt worden dat 1 van de naastgelegen woningen op de verdieping is uitgebouwd waardoor inkijk in de tuin zeer beperkt is en bij de andere woning vooral uitgekeken wordt op een dak van een uitbouw. Vanuit het appartementencomplex is enig zicht op de achtertuinen van de bestaand woningen, deze inkijk is gelet op de stedelijke zetting aanvaardbaar en geen sprake is van een onevenredige aantasting van het woon- en leefgenot.

Afbelding 4: Achterzijde stadwoningen en appartementencomplex.

Daarnaast heeft initiatiefnemer na overleg met omwonenden met de indeling van de stadswoningen rekening gehouden met tegenoverliggende woningen en de inkijk vanuit de stadswoningen op de achtertuinen. Op de tweede verdieping tegenover de woonkamer van de bestaande woning aan de Tuinstraat is een badkamer en een slaapkamer gesitueerd, waardoor aantasting in de privacy zoveel mogelijk beperkt. Daarnaast zijn de raampartijen aan de achterzijde aangepast zodat inkijk wordt verminderd. Inkijk afkomstig van het appartementencomplex op de hoek is zoveel mogelijk beperkt doordat het hoogste deel van het appartementsgebouw op de hoek Tuinstraat-Holtjesstraat is gesitueerd, tegenover de parkeerplaatsen en de winkel aan de op de hoek Tuinstraat – Holtjesstraat. Dit complex is bewust voorzien van een geveltuin om extra ruimte te creëren. Vanaf de entree van het gebouw, in de Tuinstraat, loopt de bouwhoogte van het gebouw af waarmee geprobeerd is de inkijk en impact van het gebouw naar anderen te beperken en de privacy te waarborgen.

Afbeelding 3: Luchtfoto situatie Tuinstraat en

Impressie nieuwe situatie. 6

2.2 C Gevolg bestemmingsplan In het bestemmingsplan is dit niet duidelijk dat de derde bouwlaag 1,5 meter teruggebouwd moet worden. In het vast te stellen bestemmingsplan zal op de verbeelding een bouwlijn opgenomen worden, ter voorkoming dat verder naar voren gebouwd gaat worden. 2.4 A Spiegelhuys: De bewoners van het Spiegelhuys vinden de monumentenstatus van het gebouw belangrijk. Waarbij men aandacht vraagt voor de linker buitenmuur van het gebouw. Bewoners zijn van mening dat dit (metsel)kunstwerk verantwoordelijk is voor de karakteristieke zijaanblik van het monumentale pand en stellen voor een stook grond aanpalend aan hun perceel te kopen om de muur zichtbaar te houden. 2.4 B Reactie gemeente: Wij hebben het bouwplan voorgelegd aan Rijksdienst voor het cultureel Erfgoed. Dit omdat het Spiegelhuys sinds 1997 een rijksmonument is. Uit de redengevende omschrijving van het monument blijkt dat het RCE het Spiegelhuys van cultuur- en historisch belang vindt, vanwege de oorspronkelijke functie, de ne-renaissancistische bouwstijl van het winkelinterieur en de gaafheid en zeldzaamheid van het interieur. De waardering van het pand zit vooral aan de binnenkant en de voorzijde van het gebouw (zie bijlage 7, redengevende omschrijving).

Bron website RCE

In reactie op het bouwplan heeft het RCE aangegeven dat het bijzondere metselwerk niet genoemd staat in de registeromschrijving en dat het opvalt dat het metselwerk er erg nieuw uitziet. Aangegeven wordt: ”Natuurlijk maakt de zijgevel onderdeel uit van het rijksmonument maar het mozaïek maakt, hoe leuk en ludiek het er ook uitziet, geen onderdeel uit van wat beschermingswaardig is. Anders gezegd: tijdens de aanwijzing tot rijksmonument in 1997 was er geen reden om het te benoemen en te waarderen.” (bijlage 8). Verder wordt aangegeven dat het opvullen van het gat met woningen volgens deskundige van het RCE geen slechte ontwikkeling is. Als advies wordt aangeraden het mozaïek niet te verwijderen en er koud tegenaan te bouwen, zo komt er voor de toekomst nog een mooi bouwspoor bij. Uit bronnenonderzoek (bijlage 9) blijkt dat de zijgevel in de jaren 80 opnieuw is opgemetseld ter voorkoming dat regenwater het Spiegelhuis zou binnendringen (dit na sloop van gebouwen die aan het Spiegelhuis vastzaten). Daarmee is de zijgevel niet origineel. De zijgevel met zuilenmotief is in opdracht van stichting stadsherstel eind jaren 80 gemetseld door leerlingen van Educatief Streekcentrum Twente hersteld onder leiding van een docent.

Doordat uit dit bronnenonderzoek aannemelijk is dat bij het opstellen van de redengevende omschrijving de zuilenmotief aanwezig was en deze door het RCE niet als monumentaal is beschouwd hebben wij nu geen reden om de zijgevel een specifiek waarde te geven en onbebouwd te laten. Tevens doet het bebouwen van het perceel en tegen het Spiegelhuys recht aan het straatbeeld. Een vrijstaande woning is niet passend in de structuur en beeld van de straat. 2.4 C Gevolg bestemmingsplan Dit onderdeel van de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassen van het bestemmingsplan. Initiatiefnemer heeft aangegeven het advies van het RCE over te nemen wat betreft het bouwen tegen het mozaïek. 7

2.1 A Sitering Stadswoningen: De bewoners van de Tuinstraat stellen voor om 1 stadwoning te realiseren in plaats van twee woningen en de woning twee meter naar achteren te laten springen zodat aan de voorzijde ruimte is voor het plaatsen van fietsen. 2.1 B Reactie gemeente: Bestemmingsplanmatige zijn volgens het geldende bestemmingsplan op deze locatie de bouw van 2 woningen mogelijk. De karakteristiek van de straat is dat de gebouwen in 1 lijn staan meebuigend met de straat.

Stedenbouwkundig gezien is geen reden om hiervan af te wijken. De situering van de nieuwe stadswoningen blijft daarmee ten opzichte van de vigerende planologische situatie ongewijzigd en volgt de bebouwingslijn. Extra versmalling van de Tuinstraat vindt daardoor niet plaats en heeft geen gevolgen op de verkeersveiligheid. Buiten de bestaande stedenbouwkundige structuur is het naar achteren plaatsen van de twee woningen ook vanwege de vorm van het perceel niet mogelijk. De tuinen van de stadswoningen liggen niet recht achter de woningen maar schuin door het naar achteren plaatsen van de woningen ontstaat er een ongewenst kavelverdeling. Fietsen van de bewoners kunnen nu aan de achterzijde van de woning in de tuin of schuur geplaatst worden. Door het terugleggen van de woningen is daar geen ruimte meer voor en ongewenst.

2.1 C Gevolg bestemmingsplan Dit onderdeel van de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassen van het bestemmingsplan.

8

2. Bijlagen Overzicht Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Zienswijze 1 Zienswijze 2 Verslag van de hoorzitting Toelichting op de zienswijze Bezonningsdiagram bestaande planologische situatie Bezonningsdiagram nieuwe planologische situatie Redengevende omschrijving RCE Spiegelhuys Email RCE Bron SA-2001-09-3

9

Bijlage 1: Zienswijze 1

Bijlage 2: Zienswijze 2

Bijlage 3: Verslag hoorzitting 29 januari 2023

Verslag hoorzitting

bestemmingsplan Tuinstraat- Holtjestraat

planid: NL.IMRO.REEEIE 6 P21

Datum hoorzitting: 29 januari 2024; Aanwezigheid en afwezigheid: *

Hoorcommissie aanwezig: Dhr. M_.

Meee

(PVA),

| 5.1.20] 5.1.2e Wed nrOc * baa Hoorcommissie afwezig metne)kennisgevin 5.1.2e

EE

5.1.2e

es beers ter vervanging van

(D66 :

(cD);

mw.

Zienswijzen: [ial a EA ae ee ee i ec : cee e

Initiatiefnemer: Namens Oude Wolbers- Droste Projectontwikkeling

dhr. F.

ics eae A MAS architectuur: i a or e Ambtelijke ondersteuning: EES (notulist), ERS (stagiair). 5.1.2e

§

Procedurele uitleg van de hoorzitting: is deze zitting de plaatsvervangend voorzitter en opent de hoorzitting. De voorzitter geeft aan dat de gemeenteraad belang hecht aan het horen van de indieners van een zienswijze. Indieners van een zienswijze worden daarom in de gelegenheid gesteld de zienswijze in de hoorzitting aan de hoorcommissie kort toe te lichten.

De leden van de hoorcommissie kunnen inhoudelijke vragen stellen aan

indieners en initiatiefnemer(s). De raadsleden zullen de antwoorden en de

toelichting betrekken bij de latere besluitvorming. Deze hoorzitting is nadrukkelijk niet bedoeld voor het voeren van een inhoudelijke discussie. De verslaglegging is een korte zakelijke weergave van wat wordt besproken.

Samenvatting

hoorzitting op de zienswijzen

Peatae | ste | neemt het woord en spreekt namens de indieners van zienswijze 2. Als aanvulling op de ingediende zienswijze is door indieners een toelichting opgesteld. Deze toelichting wordt uitgereikt aan de aanwezige leden van de hoorcommissie en voorgelezen. De toelichting op de zienswijze is als bijlage in de zienswijze reactienota gevoegd. De toelichting gaat in op de breedte van de Tuinstraat, bouwhoogte van het appartementencomplex en de stadswoningen, bezonning, situering van de nieuwe bebouwing tegen het Spiegelhuys, verkeersveiligheid, privacy, geluid, parkeren, voorkomen van schade, stedenbouwkundig advies.

Planologische vergelijking: N.a.v. de toelichting worden vragen gesteld over het verschil tussen de huidige planologische situatie en de nieuwe planologische situatie. Op het scherm worden het geldende bestemmingsplan en het toekomstige bestemmingsplan getoond. Het verschil tussen de bestaande mogelijkheden en nieuwe mogelijkheden worden vergeleken.

Fal situatie

| Hoekbebouwinggoothoogte | Hoekbebouwingbouwhoogte

[6 Pe 9

1

Foe bouwhoogte

De architect van initiatiefnemer geeft uitleg over het nieuwe plan. De constatering dat in de nieuwe situatie de bebouwing hoger is dan in de bestaande planologische situatie is correct. Voor he appartementsgebouw zijn echter het ruimtelijke effect en de impact vergelijkbaar met de bestaande planologische situatie. Dit doordat de situering van het appartementengebouw terugliggend is gesitueerd en getrapt van (hoog naar laag) is ontworpen. De nieuwe stadswoningen zijn 1 laag hoger dan volgens het vigerende plan kan. Het voornemen is om deze extra laag ca. 1,50 achter de voorgevel te bouwen waardoor het effect op de omgeving beperkt wordt. In het bestemmingsplan staat dat tot 10 meter hoog gebouwd kan worden echter het bouwplan dat initiatiefnemer wil bouwen bedraagt max. 9 meter 40.

Bezonning: Door de hoorcommissie wordt een toelichting van de architect op de bezonning gevraagd. Door de architect wordt aangegeven dat voor een compleet beeld van de bezonning standaard de volgende data worden onderzocht:

1. 22 december: de dag dat de zon het laagst staat; 2. 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat; 3. 21 maart: de dag dat de zon op ‘half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd); 4, 23 september: de dag dat de zon op ‘half! staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22 december in (wintertijd). In de bezonningstudie is de bestaande planologische situatie vergeleken met de nieuwe toekomstige situatie. Op het scherm worden deze situaties naast elkaar getoond. Uit de vergelijking blijkt voor de woning tegenover de nieuw te bouwen stadswoningen dat: 1. deze op 21 maart/ september mogelijk iets minder zon is. Alle andere periodes is de bezonning vergelijkbaar.

Uit de vergelijking van de bezonning van de woning en winkel tegenover het appartementencomplex blijkt dat: 1. de woning en winkel tegenover het appartementencomplex op 21 juni om 9.00 uur iets meer schaduw ontvangen van de nieuwe bebouwing. Voor de overige periodes blijft de bezonning vergelijkoaar of verbetert de bezonning. De architect geeft aan dat bewust is gekozen voor een wegdraaiend appartementencomplex met een teruggelegen dakvlak waardoor de zon goed over het gebouw heen kan komen en er zo min mogelijk hinder als gevolg van het gebouw ontstaat. Indieners van de zienswijze zijn het niet eens met de vergelijking omdat zij de feitelijke situatie zonder bebouwing en de feitelijke situatie van de oude bebouwing vergelijken met de nieuwe situatie, in plaats van de bestaande planologische situatie. Indieners geven aan dat hierdoor de geveltuin niet meer zal bloeien.

Bouwhoogte en situering:

2

De vraag wordt gesteld of initiatiefnemer heeft overwogen om de bovenste verdieping op de stadwoningen niet te plaatsen of een vrijstaande woning te realiseren op deze plek?

Initiatiefnemer geeft aan dat het weglaten van de bovenste verdieping doorgerekend is en dat, dat financieel niet haalbaar is. Om tegemoet te komen aan de bezwaren van omwonenden is de bovenste verdieping wel teruggelegd en zijn de raampartijen anders ontworpen dan in eerste instantie bedacht was. Tevens wordt de bovenste verdieping vrij van het Spiegelhuys gebouwd. Een vrijstaande woning is nooit een optie geweest voor deze locatie, omdat in het verleden altijd bebouwing tegen het Spiegelhuys heeft gestaan. Daarbij biedt het huidige bestemmingsplan de mogelijkheid om in het gat naast het Spiegelhuys twee woningen tegen het Spiegelhuys aan te bouwen. Andere redenen om twee woningen op deze plek te bouwen zijn architectonische en stedenbouwkundige reden. Gekozen is voor 2 woningen die de structuur van de straat en de bebouwing volgt. Deze woningen verder naar achteren bouwen is niet passend in de bebouwingsstructuur van de straat.

Gevraagd wordt of de stadswoningen niet 1 of 2 meter naar achteren gebouwd kunnen worden en of er geen pad langs de zijgevel van het Spiegelhuys kan komen.

Initiatiefnemer geeft aan dat door de vormgeving van het perceel de woningen niet naar achteren geplaatst kunnen worden en een hap uit de gevellijn storend is in de stedenbouwkundige structuur (van smal naar breed op de hoek) en identiteit van de straat. Een pad tussen de nieuwbouw en het Spiegelhuys heeft tot gevolg dat het Spiegelhuys afgekapt blijft en gelet op situering van de panden in het centrum het aannemelijk is dat dit pad afgesloten gaat worden met een hekwerk en daarmee niet bijdraagt aan de zichtbaarheid van de zijgevel.

Spiegelhuys: De hoorcommissie vraagt naar de monumentenstatus van het gebouw.

Aangegeven wordt dat het Spiegelhuys een rijksmonument is. De redengevende omschrijving van de Rijksdienst geeft aan de dat voorzijde en binnenzijde monumentaal is en niet de zijgevel. Indieners geven aan in overleg met monumentencommissie te zijn over herstel/ renovatie van het gebouw en dat zij van mening zijn dat de gevel met de zuilen onderdeel is van het monument en zichtbaar moeten blijven.

De vraag wordt gesteld of de twee stadswoningen gespiegeld kunnen worden aan het Spiegelhuys? Architect geeft aan dat zij namens initiatiefnemer de invulling van de plek van de stadswoningen zorgvuldig hebben ingepast. Een spiegeling van het Spiegelhuys tegen het Spiegelhuys heeft ook tot gevolg dat de zijkant van het Spiegelhuys niet meer zichtbaar is. Dit omdat de voormalige bebouwing dat vast aan het Spiegelhuys zat er als het ware van af is geknipt. Dit is onder meer zichtbaar door de kap vorm van het Spiegelhuys. Privacy: De hoorcommissie vraag naar de verwachte mate van inkijk. Indieners van de zienswijze geven aan inkijk te verwachten door de nieuwbouw. Mede vanwege de afstand van de nieuwe woningen tegenover de bestaande bebouwing en de

3

bouwhoogte, waardoor indieners verwachten dat naar binnen gekeken kan

worden.

Architect geeft aan dat in het ontwerp van het appartementsgebouw het hoogste deel van het gebouw voor de winkel is gesitueerd en bewust is voorzien van een geveltuin. Vanaf de entree van het gebouw, in de Tuinstraat, loopt het gebouw af waarmee geprobeerd is de inkijk van het gebouw naar anderen te beperken. De stadswoningen zijn gebouwd in de gevellijn. Op deze plek mogen ook volgens het geldende bestemmingsplannen woningen gebouwd worden tot 7 meter. In de nieuwe situatie zal tot 9 meter 40 gebouwd worden waarbij de derde laag ca 1,5 uit de gevellijn wordt gebouwd. Met de indeling van het gebouw is rekening gehouden met de woningen aan de overzijde. Dit door aan deze zijde de badkamer en een slaapkamer te situeren. Tevens zijn na gesprekken met omwonenden de raampartijen aangepast zodat inkijk wordt verminderd. Toegang: De hoorcommissie vraagt waar de ingang van het gebouw zit. Door initiatiefnemer wordt uitgelegd dat het appartementsgebouw tweezijdig wordt ontsloten. Aan de Tuinstraat voor voetgangers, eventueel voor een taxi of hulpdiensten. De toegang voor bewoners en bezoekers met een auto/ fiets is aan de tuinkant/ achterzijde van het gebouw via Holtjestraat - Mennistenhoek. Dit is bewust gedaan om verkeer uit de Tuinstraat te weren. Parkeren:

N.a.v. de toelichting op de zienswijze wordt gevraagd naar het parkeren. Initiatiefnemer geeft aan dat het bestemmingsplan voorziet in 23 parkeerplaatsen voor 13 woningen op eigen terrein van initiatiefnemers. Hiervoor is zelfs extra grond aangekocht. Hiermee is het niet nodig dat de toekomstige bewoners en bezoekers gebruik maken van de openbare parkeerplaatsen. Tevens voldoet het plan aan de door de gemeente gestelde eisen het plan voorziet zelfs in drie extra parkeerplaatsen. Dit is beschreven in het bestemmingsplan op biz. 13. De ingang van het parkeerterrein is aan de achterzijde en niet aan de zijde van de Tuinstraat.

Verkeersveiligheid: Indieners zijn bang dat de nieuwbouw ten koste gaat van de verkeersveiligheid. Dit mede omdat de Tuinstraat smal is.

Initiatiefnemer geef aan dat vanwege de beperkte breedte van de weg de ingang voor auto’s en fietsen niet aan de Tuinstraat is gesitueerd. Overig: Voorzitter vraagt of bouwoverlast voorkomen kan worden, dit gelet op de vraag van omwonenden.

Initiatiefnemer geeft aan dat in de bouwvergunningen afspraken worden opgenomen over het inrichten en gebruiken van de bouwplaats. Aangegeven wordt dat de bouwplaats bij voorkeur ontsloten wordt via de achterzijde en niet via de Tuinstraat en zij dit ook met alle leveranciers van de bouwmaterialen, etc. gaan communiceren. De vraag is of dit altijd mogelijk is vanwege de materialen. Sluiting: De voorzitter bedankt aanwezigen voor de komst, de toelichting op de zienswijze en de uitleg van het bouwplan en de bezonningsdiagrammen. Voorzitter concludeert dat het bij de indieners van de zienswijze de pijnpunten vooral zitten In:

4

1. 2. 3. 4.

de hoogte van de te bouwen stadswoningen en appartementencomplex het gevoel van aantasting in privacy, het bouwen tegen het rijksmonument de bezonning van de bestaande gebouwen in Tuinstraat.

De voorzitter geeft aan dat indieners het verslag van de hoorzitting toegezonden krijgen. Voorzitter vermeldt dat de besluitvorming over de zienswijzen en het bestemmingsplan zal plaatsvinden in de raadsvergadering. Zodra de vaststelling van het bestemminsplan geagendeerd is op raadsagenda krijgen indieners van de zienswijze bericht.

5

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gedeeltes geanonimiseerd op grond van artikel 5 van de Wet open overheid: Art. 5.1 lid 2 onderdeel e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer, tenzij de betrokken persoon instemt met openbaarmaking Pagina('s): 1

Bijlage 4: Toelichting zienswijze

29 januari 2024

Geachte

Als bewoners van de Tuinstraat en burgers die begaan zijn met de stad en zeker met onze straat, het

uiterlijk ervan en de veiligheid willen wij hierbij onze zienswijze verduidelijken aangaande de

voorgenomen bouwplannen op de hoek Holtjesstraat — Tuinstraat en tussen EERE en 16; Allereerst zijn we blij dat er na een ontzettend lange tijd (Jalink is in 2003 afgebrand) het braakliggende stuk grond bebouwd gaat worden. Te lang bood het een troostenloos en verloederde aanblik. Toch zijn

er krachtige bezwaren die we metu allen wil delen:

De tuinstraat is een zeer smalle straat. Op z’n smalst meet deze 5.20 cm terwijl de rijbaan 2.80 cm is. Het bouwen van een complex met 4 woonlagen zal de straat optisch nog smaller doen lijken. Daarnaast zal de hoogbouw meer geluidsoverlast veroorzaken omdat het geluid tegen de hoge wanden weerkaatst. Wij stellen voor dat het complex niet meer dan 3 woonlagen zou bevatten. Wij maken ons zorgen over het zonlicht dat het huis en de winkel van de Fam Wierbos zal verliezen door

de bouw van een complex met 4 woonlagen. Door de vermindering van het zonlicht zal het huis ook minder opgewarmd worden. Er is een theoretisch computermodel gebruikt om een zon/schaduwmeting aan te tonen. Een voor de nieuwbouw en een er na.

Voorstel:. Wij zouden deze zonmeting getest willen zien aan de werkelijkheid, uit te voeren door MAS architecten.

Het Spiegelhuys is een rijksmonument uit 1883 en uniek in Nederland vanwege de spiegelkamer met de 103 spiegels en de vele pilaren. Deze pilaren zijn verwerkt in een kunstwerk gemetseld in de linkermuur. op de gevel van het Rijksmonument onder leiding van de almelose kunstenares Ineke Pezi . Het Spiegelhuys is altijd vrijstaand geweest, bouwen tegen dit Rijksmonument aan is een grove aantasting van dit prachtige monument.

Voorstel: het kunstwerk moet goed zichtbaar blijven voor publiek dus een strook van tenminste 3 meter moet vrij blijven. Wij adviseren 1 nieuwwoning te bouwen tussen de bestaande woningen met afstand tussen nieuwbouwwoning en ‘t Spiegelhuys. De vrije strook kan tuin worden.

Wat betreft de bouw van 2 woonhuizen tussen nummer 12 en 16, maken wij ons zorgen over het feit dat het hier 2 woonhuizen betreft met 3 woonlagen. Met de hoogte van deze twee nieuwbouwhuizen komt ruim boven de twee naastgelegen panden uit wat een zeer onrustig en onlogisch straatbeeld geeft. Voorstel: Er word 1 huis gebouwd (groter en luxueuzer) met vrije ruimte naast het Spiegelhuys. De hoogte van het te bouwen huis heeft de huidige goothoogte van de aanpalende bestaande woningen en is maximaal 2 woonlagen hoog. De straat is zeer small en er is een bijzonder klein stoepje. De voordeur van deze nieuwbouwhuizen

komen direct uit op de Tuinstraat wat gevaarlijk kan zijn, want het is nog steeds een doorgaande weg. Waar soms ontzettend hard gereden word.

Voorstel: leg een extra drempel in de straat of bedenk een andere maatregel waardoor de verkeersveiligheid toeneemt.

Dan is er nog de privacy. De bewoners van nummer9 die altijd vrij zich hebben gehad, kunnen direct in

de slaapkamer van de nieuwbouwenhuizen kijken, op 5 meter afstand van hun woonkamerraam. Daarnaast kunnen nieuwe bewoners met met de huidige bouwplannen ook direct in de tuin van het Spiegelhuys kijken.

Voorstel: het bouwen van een woning met 2 woonlagen geeft meer licht en lucht

Andere punten waar over nagedacht moet worden: e

Wij voorzien problemen met de parkeergelegendheid in het algemeen. Het complex zal immers

e

ook bezoekers aantrekken die ook in de omgeving parkeergelegenheid zullen moeten zoeken. Extra aandacht moet er worden gevraagd om schade door alle bouwactiviteiten te voorkomen, dit geldt natuurlijk voor alle panden, met het 140 jaar oude Rijksmomument in het bijzonder.

Er schijnt een stedebouwkundige een positief advies te hebben gegeven. Hoe is deze beslissing tot stand gekomen? Het Oversticht (monumentenzorg) weet helemaal niets van deze plannen!

Beste leden van de Raad,

Laat deze mooie straat niet complete de lucht in gaan, maar behoudt het bijzondere karakter.

Vriendelijke groet,

a REA

<n

en

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gedeeltes geanonimiseerd op grond van artikel 5 van de Wet open overheid: Art. 5.1 lid 2 onderdeel e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer, tenzij de betrokken persoon instemt met openbaarmaking Pagina('s): 1 2

Bijlage 5: Bezonningsdiagram bestaande planologische situatie

maximum bouwhoogte 9m

maximum bouwhoogte 7m

Bron:bestemmingsplan “Centrum zuid“

A l m e l o - Tu i n s t r a a t Bezonningsstudie

09:00

12:00

15: 0 0

18:00

21 Maart / September

22010 I 050-003 | 16-01-2024 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Definitief ontwerp

09:00

12:00

15: 0 0

18:00

21 Juni

22010 I 050-003 | 16-01-2024 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Definitief ontwerp

09:00

12:00

15: 0 0

18:00

21 December

22010 I 050-003 | 16-01-2024 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Definitief ontwerp

Bijlage 6: Bezonningsdiagram nieuwe situatie

A l m e l o - Tu i n s t r a a t Bezonningsstudie

09:00

12:00

15: 0 0

18:00

21 Maart / September

22010 I 050-002 | 22-11-2023 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Definitief ontwerp

09:00

12:00

15: 0 0

18:00

21 Juni

22010 I 050-002 | 22-11-2023 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Definitief ontwerp

09:00

12:00

15: 0 0

18:00

21 December

22010 I 050-002 | 22-11-2023 Almelo - Tuinstraat Nieuwbouw appartementen Definitief ontwerp

Bijlage 7: Redengevende omschrijving

Bron: website RCE

Bijlage 8: email RCE

Bijlage 9: Bron SA-2001-09-3