Stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Westerdok en investeringskrediet Kanaalpark fase 1 - bijlage 10 - toelichting grondexploitatie

Onderwerp:

Toelichting op de grondexploitatie Westerdok Datum:

14 augustus 2025

Inleiding. De gemeente heeft een ontwikkelvisie Almelo Centraal gemaakt, waarbinnen ook het Westerdokgebied valt. Op basis van deze visie is er inmiddels een stedenbouwkundig plan gemaakt met circa 550 woningen en ruim 8.000 m2 BVO bestemd voor commerciële en maatschappelijke functies. Op basis van dit stedenbouwkundig plan is een grondexploitatie begroting opgesteld. In deze notitie wordt de financiële vertaling van het stedenbouwkundig plan toegelicht.

Ruimtegebruik Het plangebied van de grondexploitatie is ongeveer 6,4 hectare groot. • Circa 1,1 ha bestaand vastgoed wordt ingepast: Brandweerkazerne, Dimence en Welkoop • Circa 2,2 ha uitgeefbaar t.b.v. ca 550 woningen en ruim 8.000 m2 bvo bestemd voor commerciële en maatschappelijk functies. (was bijna 3,5 ha) • Circa 3,1 ha openbaar groen en verharding (was ruim 1,8 ha)

Westerdok inpassen uitgeefbaar groen+water verharding Totaal plangebied

totaal Was Wordt 11.005 11.005 34.816 22.000 18.420 18.179 12.575 64.000 64.000

20% Grondgebruik (w ordt) 17%

17% 34% 29% 20%

inpassen uitgeefbaar

29%

34%

groen+water verharding

Op de bovenstaande kaart van de huidige situatie, zijn de plangrenzen van de grondexploitatie weergegeven. Dat is het gebied waar zogezegd de bouwgrond wordt geproduceerd (sloop-nieuwbouw) of bestaande panden worden getransformeerd t.b.v. circa 550 woningen. Echter, buiten deze plangrenzen zullen ook uitvoeringskosten worden gemaakt, voor zover deze voortvloeien uit deze gebiedsontwikkeling, zoals het herinrichten van de Trompstraat, de gehele Westerdokstraat en het herprofileren van de Stationsstraat en Sluiskade zuidzijde.

Uitgangspunten • •

•

De ramingen van de kosten en opbrengsten zijn gebaseerd op het stedenbouwkundig plan dat ter vaststelling aan de raad wordt aangeboden. Conform BBV voorschriften zijn de toegekende subsidies opgenomen in de grex-begroting evenals de kosten waar de subsidies voor zijn verkregen. Voor de verkregen Wbi subsidie is het treffen van de verliesvoorziening, ter dekking van het tekort, de gemeentelijke cofinanciering. Vooralsnog wordt er financieel en boekhoudkundig vanuit gegaan dat deze gebiedsontwikkeling wordt gerealiseerd doormiddel van 100% actief grondbeleid. D.w.z. dat de gemeente alles verwerft, het plangebied bouw- en woonrijp maakt en de daarmee geproduceerde bouwgrond weer verkoopt. Dit ondanks het feit dat enkele grondeigenaren zich (willen) beroepen op hun recht op zelfrealisatie.

Kostenverhaal bij zelfrealisatie Indien een grondeigenaar zich beroept op zijn recht op zelfrealisatie, dan vindt kostenverhaal plaats. Omdat deze gebiedsontwikkeling verlieslatend is en de gemeente (mede) initiatiefnemer is, wordt kostenverhaal begrensd tot de opbrengstpotentie van de zelfrealisator, hetgeen macroaftopping wordt genoemd. Hierdoor heeft kostenverhaal in beginsel geen financieel effect op het begrote eindresultaat van de gemeentelijke grondexploitatiebegroting. Want bij zelfrealisatie wordt het wegvallen van een deel van de begrote grondopbrengsten gecompenseerd door het wegvallen van de verwervings- en sloopkosten van de zelfrealisator en het verhalen van kosten. Ter verduidelijking het volgende fictieve rekenvoorbeeld: • Opbrengstpotentie van bouwplan zelfrealisator € 5,0 mln. (100 won. x € 50.000 grondwaarde) • Inbreng- c.q. marktwaarde van zijn bestaand/huidig vastgoed is getaxeerd op € 2,0 mln. • De sloopkosten zijn begroot op € 0,2 mln. • Het kostenverhaal wordt dan begrensd tot € 2,8 mln. (€ 5,0 minus 2,0 minus 0,2 mln.)

Grondexploitatiebegroting De grondexploitatiebegroting kent een tekort van ruim € 15,6 mln. op eindwaarde per 31-12-2035. Dat is teruggerekend een tekort van € 12,8 mln. op contante waarde per 1-1-2026. Ter dekking van dit tekort dient een voorziening te worden getroffen. Deze voorziening wordt ten laste van de Reserve Standsontwikkelingsfonds gebracht. De grondexploitatiebegroting ziet er samengevat als volgt uit: Westerdok Opbrengsten incl. subsidies (nominaal) Kosten (nominaal) Saldo prijsstijging en rente

grex-raming

25.229.000 38.058.000 2.775.000

-15.604.000 Financieel resultaat op contante waarde 1-1-2026 (tegen 12.800.000 2%) Financieel resultaat op eindwaarde 31-12-2035

De opbrengsten hebben betrekking op de waarde van de te verkopen bouwrijpe grond en de reeds toegekende subsidies. De investeringen hebben voornamelijk betrekking op de verwervingskosten, sloopkosten, het bouw- en woonrijp maken en de planontwikkelingskosten. Vanwege economische en financiële belangen van de gemeente (zoals werkzaamheden die nog moeten worden aanbesteed) is op de grondexploitatiebegroting en de gedetailleerdere toelichtingen geheimhouding opgelegd.

Gevoeligheidsanalyse In onderstaande grafiek is de gevoeligheid per variabele weergegeven. Bij een gevoeligheidsanalyse wordt aangegeven wat de impact is van een afwijking t.o.v. de raming, zonder hierbij een oordeel te vellen over de kans van optreden en omvang van de afwijking.

Risicoanalyse Een grondexploitatiebegroting is niet alleen een financieel kader voor de uitvoering van een project, maar ook een voorspelling van het verwachte financiële eindresultaat. Inherent aan reëel begroten is dat het geraamde eindresultaat in de loop der jaren gaandeweg kan verbeteren maar ook verslechteren als het project per saldo met meer financiële tegenvallers dan meevallers wordt geconfronteerd. Om te kunnen bepalen binnen welke bandbreedte het financieel resultaat zich waarschijnlijk zal gaan begeven (en wat het effect is op het gemeentelijk weerstandsvermogen), zijn alle ramingen tegen het licht gehouden, wat resulteert in bandbreedtes per begrotingspost. Tevens is nagegaan welke onzekere gebeurtenissen denkbaar zijn en wat de financiële gevolgen kunnen zijn als zo’n gebeurtenis zich voordoet. De risicoanalyse heeft geresulteerd in het volgende financiële risicoprofiel: De grondexploitatiebegroting is, met een begroot tekort van € 12,8 mln. op contante waarde, reëel opgesteld met ongeveer een 50-50 kans op een beter maar ook slechter financieel eindresultaat dan begroot. Dit binnen een 80% bandbreedte van circa plus en min € 2,5 mln. t.o.v. het begrote resultaat, met aan weerszijden 10% restrisico op een grotere afwijking t.o.v. het begrote resultaat.

Anders gezegd: de grondexploitatie koerst met 80% zekerheid op een financieel tekort tussen grofweg 10 en 15 mln. euro op contante waarde.

begroot resultaat 80% zekerheid bandbreedte

-2.810.000

=

9.990.000

2.200.000

=

15.000.000

12.800.000 5.010.000

Bouwprogramma Het bouwprogramma, de bijbehorende grondopbrengsten is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan. Hierbij is het aantal m2 GO en m2 BVO per woning telkens afgerond op 5 m2 nauwkeurig, omdat verdere detaillering namelijk schijnnauwkeurigheid met zich mee zou brengen, omdat er nog geen bouwplanontwerpen zijn gemaakt, laat staan dat deze zijn vertaald naar ‘werkelijke’ vierkante meters GO en BVO. Ook het genoemde aantal woningen staat nog niet geheel vast en kan nog iets wijzigen.

m2 bouwprogramma MG sociaal MG sociaal EG sociaal MG midden Tribo midden EG midden MG duur EG duur EG duur EG duur EG duur Hotel Short stay Commercieel Maatschappelijk Grondopbrengsten

m2 per won.

vorm-

per w.

aantal

kavel

GO

factor

BVO

kavel

39 118 13 37% 142 48 15 32% 119 24 12 6 19 40 20

20 20 20 29 33 100 36 82 140 100 100

55 60 80 70 80 80 100 110 120 130 150 20 45

0,69 0,71 0,84 0,74 0,80 0,84 0,74 0,85 0,83 0,81 0,83 0,80 0,80 0,90 0,90

80 85 95 95 100 95 135 130 145 160 180 30 65

780 2.145 2.360 7.080 260 1.040 4.090 9.940 1.600 3.840 1.500 1.200 4.270 11.900 1.960 2.640 1.680 1.440 600 780 1.900 2.850 400 960 600 1.040 3.690 1.580

3.120 10.030 1.235 13.490 4.800 1.425 16.065 3.120 1.740 960 3.420 1.200 1.300 4.100 1.755

555

38

81

0,76

107

22.000 52.125

67.760

31%

m2 totaal GO

totaal BVO

Bijlagen De toelichting op de grondexploitatie bevat de volgende bijlagen waarin nader wordt ingegaan op de grondexploitatie - Bijlage 1 De grondexploitatiebegroting - Bijlage 2 Toelichting op de begrote kosten en opbrengsten - Bijlage 3 Toelichting op de uitgevoerde risicoanalyse Op deze bijlagen rust geheimhouding