bijlage 1 bij RB 5 - TAM-Omgevingsplan

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 concept, 30 september 2025

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 De bij het plan behorende stukken 1.3 Ligging van de plangebieden 1.4 Huidige planologische situatie 1.5 Leeswijzer

6 6 6 6 9 11

Hoofdstuk 2 Uitgangspunten en planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving

13 13 17

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

20 20 22 35 36

Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten 4.1 Bedrijven en andere activiteiten 4.2 Omgevingsveiligheid 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Geur 4.5 Geluid 4.6 Bodemkwaliteit 4.7 Ecologie 4.8 Archeologie

43 43 44 46 47 48 50 51 52

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf 5.1 Vigerend beleid 5.2 Watertoets 5.3 Conclusie

55 55 58 59

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting 6.1 Wijziging omgevingsplan 6.2 Artikelsgewijze toelichting

60 60 60

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten 7.1 Inleiding 7.2 Juridische systematiek 7.3 Beschrijving per bestemming

63 63 63 65

Hoofdstuk 8

68

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Participatie, Vooroverleg en Zienswijzen 9.1 Vooroverleg 9.2 Participatie 9.3 Zienswijzen

69 69 69 69

Bijlagen bij de toelichting

71

(concept)

3

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Bijlage 1

ruimtelijk kwaliteitsplan

72

Bijlage 2

verkennend bodemonderzoek Lange Voort 18

99

Bijlage 3

Geluidsonderzoek Lange Voort

155

Bijlage 4

Watertoets Lange Voort 18

182

Bijlage 5

Watertoets Oude Wierdenseweg 13

186

Bijlage 6

Watertoets Bolscher Landen 30

190

Regels

195

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3 Artikel 4

Inleidende regels Begripsbepaling Meet- en rekenbepalingen Aanvraagvereisten Toepassingsbereik

196 196 197 198 199

Hoofdstuk 2 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Functieregels Agrarisch Agrarisch met waarden Wonen Waarde - Archeologische verwachting middelhoog Gebiedsaanduiding: reconstructiewetzone - verwevingsgebied

200 200 206 211 214 216

Hoofdstuk 3 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Planologische gebruiksactiviteiten Algemene beoordelingsregels Overige regels

217 217 218 219 220

Hoofdstuk 4 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

222 222

Bijlagen bij de regels

223

Bijlage 1

Begripsbepalingen

224

Bijlage 2

erfsituatietekening Lange Voort

232

Bijlage 3

erfsituatietekening Oude Wierdenseweg 13

234

Bijlage 4

erfsituatietekening Bolscher Landen 30

236

4

Inhoudsopgave (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Toelichting

Toelichting (concept)

5

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Voorliggend plan betreft een woningbouwontwikkeling voor één woning in de dorpsrand van Bornerbroek. De initiatiefnemer is voornemens een woning met bijbehorende bouwwerken te realiseren op het agarisch perceel nabij de Lange Voort 18, te Bornerbroek. Dit moet mogelijk gemaakt worden door de rood voor rood regeling van de gemeente Almelo toe te passen. Op twee locaties (Oude Wierdenseweg 13 in Almelo en Bolscher Landen 30 in Bornerbroek) zal daarvoor in totaal minimaal 850 m2 agrarische bebouwing gesloopt worden, zodat de sloopmeters kunnen worden ingezet voor een woonrecht aan de Lange Voort in Bornerborek. De nieuw te realiseren woning op de bouwlocatie te Lange Voort 18 is gericht op levensloopbestendig woonruimte nabij familie van de initiatiefnemer. De agrarische activiteiten aan de Oude Wierdenseweg in Almelo en Bolscher Landen 30 worden in afgeslankte vorm doorgezet. Het voorliggend plan voorziet in een planologisch-juridisch kader voor de ontwikkeling en toont de evenwichtige toedeling van functies aan locaties aan.

1.2

De bij het plan behorende stukken

Het "TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18" bestaat uit de volgende stukken: a. b. c. d.

toelichting regels; bijlagen bij de toelichting; bijlagen bij de regels.

Op de verbeelding zijn de functies van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.

1.3

Ligging van de plangebieden

De plangebieden Lange Voort 18, Oude Wierdenseweg 13 en Bolscher Landen 30 zijn gelegen in de gemeente Almelo. Op de topografische kaart (Afbeelding 1.1) is een overzicht weergegeven van de drie plangebieden. De begrenzing van de plangebieden is zichtbaar op de digitale verbeelding en komt overeen met de huidig erven, de gewenste ontwikkeling van de erven en de landschappelijke investeringen.

6

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 1.1: Overzichtskaart van de 3 locaties in de gemeente Almelo (bron: ArcGIS) Lange Voort 18 Bornerbroek De bouwlocatie Lange Voort 18 ligt ten westen van Bornerbroek en staat kadastraal bekend als sectie O, perceel nummer 186 in de gemeente 'Ambt Almelo'.

Afbeelding 1.2: Weergave kadastrale perceel Lange Voort 18 op luchtfoto (bron: KadastraleKaart) Oude Wierdenseweg 13 Almelo De slooplocatie Oude Wierdenseweg 13 is gelegen ten westen van de kern Almelo. De planlocatie

Toelichting (concept)

7

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 staat kadastraal bekend als sectie I, nummer 1673 in de gemeente 'Ambt Almelo'.

Afbeelding 1.3: Weergave kadastrale perceel Oude Wierdenseweg 13 op luchtfoto (bron: KadastraleKaart) Bolscher Landen 30 Bornerbroek De slooplocatie Bolscher Landen 30 is gelegen ten zuidoosten van de kern Bornerbroek naast de rijksweg A1. De planlocatie staat kadastraal bekend als sectie O, perceelnummer 637, 'Ambt Almelo'.

8

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 1.4: Weergave kadastrale perceel Bolscher Landen 30 op luchtfoto (bron: KadastraleKaart)

1.4

Huidige planologische situatie

1.4.1

Aanleiding

Voor de plangebieden gelden op dit moment de volgende plannen in het omgevingsplan van rechtswege: Buitengebied Almelo, vastgesteld 26 september 2012 Westelijke Groene Long, vastgesteld 20 juni 2013 Buitengebied correctieve herziening, vastgesteld 13 september 2017; Parapluherziening Parkeren, vastgesteld 5 juni 2018; Parapluherziening Wonen, vastgesteld 23 maart 2020; Parapluherziening algemene afwijkingen, vastgesteld 20 december 2022.

De geldende planologische kaders ter plaatse zijn 'Buitengebied Almelo', 'Buitengebied correctieve herziening' en 'Westelijke Groene Long'. In navolging hiervan hebben ook enkele parapluplanherzieningen plaatsgevonden voor wonen, parkeren en algemene afwijkingen. De parapluplannen hebben ondergeschikte wijzigingen aangebracht en worden daarom niet verder beschouwd in deze paragraaf. Onderstaand wordt nader ingegaan op het geldend planologisch regime ter plaatse. 1.4.2

Planologisch kader en strijdigheid

Lange Voort 18 In het geldend planologisch kader 'Buitengebied Almelo' geldt op de locatie achter Lange Voort 18 de functie 'Agrarisch', zie onderstaande afbeelding. Een woning is binnen de functie 'Agrarisch' in het omgevingsplan van rechtswege niet toegestaan. Daarom is een aanpassing van het geldend planologisch kader noodzakelijk.

Afbeelding 1.5: Planologisch kader, planlocatie Lange Voort rood aangegeven (bron: ruimtelijkeplannen)

Toelichting (concept)

9

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Oude Wierdenseweg 13 Op de locatie aan de Oude Wierdenseweg 13 is de functie 'Agrarisch met waarden' van toepassing. Daarnaast wordt de locatie aangeduid met 'intensieve veehouderij', 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - houtopstanden' en 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied'. Tevens is er een bouwvlak aanwezig. Met de voorliggende ontwikkeling wordt er vrijkomende agrarische bebouwing gesloopt, waarna de aanduiding 'intensieve veehouderij' niet meer van toepassing zal zijn op de planlocatie.

Afbeelding 1.6: Planologisch kader, planlocatie Oude Wierdenseweg rood aangegeven (bron: ruimtelijkeplannen) Bolscher Landen 30 De slooplocatie te Bolscher Landen 30 wordt tevens aangeduid met 'Agrarisch met waarden'. Daarnaast zijn de aanduidingen 'Waarde - Archeologische verwachting middelhoog', 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - hoogteverschillen' en 'specifieke vorm van agrarisch met waarden houtopstanden' van toepassing. Tot slotte is er eveneens een bouwvlak aanwezig.

10

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 1.7: Planologisch kader, planlocatie Bolscher Landen rood aangegeven (bron: ruimtelijkeplannen)

1.5

Leeswijzer

De plantoelichting geeft een toelichting op het TAM-omgevingsplan, maar maakt geen deel uit van het juridisch plan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Uitgangspunten en planbeschrijving Hoofdstuk 3 Beleidskader Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten Hoofdstuk 5 Waterparagraaf Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Hoofdstuk 9 Participatie, Vooroverleg en Zienswijzen In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit plan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en het huidig planologisch kader dat nu geldt. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit plan is opgesteld. In het tweede hoofdstuk wordt de huidige situatie van het gebied beschreven, tevens wordt een planbeschrijving met de nieuwe, gewenste situatie toegelicht. Dit wordt aangevuld met het beleid dat, voor zover van toepassing voor het plangebied, op rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau is opgesteld (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 wordt de milieusituatie, inclusief het aspect fysieke veiligheid, besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft het onderdeel water. In hoofdstuk 6 staat hoe de uitgangspunten voor het plan zijn vertaald in de juridisch bindende

Toelichting (concept)

11

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 plantekst en verbeelding. In hoofdstuk 7 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 8 geeft de wijze van en resultaten omtrent het overleg met de omgeving en andere overheden weer.

12

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Hoofdstuk 2 Uitgangspunten en planbeschrijving 2.1

Huidige situatie

2.1.1

Landschappelijke en bebouwingsopzet

Lange Voort 18 De planlocatie is gelegen ten westen van de kern Bornerbroek. Op de hieronder afgebeelde overzichtskaart is het plangebied nader aangeduid, waarbij inzicht wordt gegeven in de ligging ten opzichte van de omliggende gebieden. Uit de historische analyse is af te leiden dat de planlocatie vroeger in heidegebied lag. De locatie is omgeven door het kampenlandschap dat functioneel verbonden was met het heidegebied. In de directe omgeving van de planlocatie zijn duidelijke kenmerken van het kampenlandschap terug te vinden. De planlocatie ligt in een dichte 'kamer' die wordt gevormd door robuuste houtopstanden in een grillig patroon. Het naastgelegen erf aan de Lange Voort 18 is rond 2005 ontstaan, met een woning en bijgebouw. In dezelfde tijd zijn ook de houtopstanden aan de noordoost zijde van de woning gerealiseerd. De ontsluiting vindt plaats vanaf de Lange Voort aan de zuidoost zijde van het erf. In de nieuwe erfsituatie zal een nieuwe woning met bijgebouw worden gerealiseerd achter de Lange Voort 18, met de ontsluiting vanaf de Pepershaar.

Afbeelding 2.1: ligging plangebied ten opzichte van het omliggende gebied (bron: ArcGIS)

Toelichting (concept)

13

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 2.2: Luchtfoto plangebied (bron: Topotijdreis)

Om de woning te realiseren wordt er gebruik gemaakt van in totaal 850 sloopmeters van twee locaties, namelijk de Oude Wierdenseweg 13 en Bolscher landen 30, beide eveneens in gemeente Almelo. Oude Wierdenseweg 13 Op de slooplocatie te Oude Wierdenseweg 13 in Almelo is het agrarisch erf gelegen. Met de voorliggende ontwikkelingen is het voornemen om twee schuren en een mestsilo te slopen op deze locatie, samen is het een oppervlakte van 703 m2. Na de sloop is worden agrarische activiteiten afgeslankt voortgezet.

14

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 2.3: Ligging plangebied ten opzichte van het omliggende gebied (bron: ArcGIS)

Afbeelding 2.4: Luchtfoto van slooplocatie Oude Wierdenseweg (bron: Topotijdreis) Bolscher Landen 30 Aan de Bolscher Landen 30 is met de voorliggende plannen het voornemen om vrijkomende agrarische bebouwing te slopen met een oppervlakte van 147 m2. Na de sloop worden de agrarische activiteiten in afgeslankte vorm voortgezet.

Toelichting (concept)

15

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 2.5: Ligging plangebied ten opzichte van het omliggende gebied (bron: ArcGIS)

Afbeelding 2.6: Luchtfoto van slooplocatie Bolscher Landen (bron: Topotijdreis) 2.1.2

Verkeersstructuur

Lange Voort 18 De planlocatie achter de Lange Voort 18 wordt met de voorgenomen ontwikkeling ontsloten op de Pepershaar. Het bestaande woonerf aan de Lange Voort 18 is ontsloten op de Lange Voort, nabij een kruispunt met de Pepershaar. Het gaat beide om 60 km/u wegen. Oude Wierdenseweg 13

16

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

De planlocatie aan de Oude Wierdenseweg 13 is ontsloten op de Oude Wierdenseweg. Het betreft een weg met een maximum snelheid van 60 km/u. Bolscher Landen 30 De planlocatie Bolscher Landen 30 is ontsloten op de Doodsdwarsweg, het gaat om een 60 km/u weg die parallel loopt aan de A1.

2.2

Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving

De voorliggende plannen voorzien in de realisatie van een woning met bijgebouw op een gedeelte van een perceel naast Lange Voort 18. Achter de Lange Voort 18 in Bornerbroek zal een compensatiewoning worden gerealiseerd. De bestaande woning is georiënteerd op de Lange Voort. Echter is er geen ruimte om dit erf verder uit te breiden zonder de connectie met het hoofdgebouw te verliezen. Het erf zit ingesloten tussen houtopstanden aan de noordkant, de Lange Voort aan de zuid-oost kant en de Pepershaar aan de zuidkant. Dit betekent dat het realiseren van een nieuw woonerf alleen in noordwestelijke richting mogelijk is. Met het realiseren van het erf kan ook de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd. De bestaande houtopstanden kunnen doorgetrokken worden, wat de herkenbaarheid van het landschap met gesloten kamers benadrukt. De nieuwe bebouwing zal aansluiten op de bestaande bebouwing, waardoor het een logisch ensemble vormt. De ontsluiting van de nieuwe woning zal plaatvinden vanaf de Pepershaar. De nieuw te bouwen woning is gesitueerd aan de straatkant (A in afbeelding 2.7). Daarnaast zal een bijgebouw (B) gerealiseerd worden die een duidelijke verbinding heeft met de woning. Het erf ligt in de jonge heide ontginning dat functioneel verbonden was aan het omliggende kampenlandschap.

Om de gesloten kamers die kenmerkend zijn in dit landschap te benadrukken, worden de bestaande houtopstanden versterkt (E) en volgens de structuur aangevuld (F). Ook wordt er een boom verplaatst (D) om de ruimtelijke kwaliteit te versterken met de inpassing van het nieuwe erf.

Afbeelding 2.7: Situatietekening Lange Voort 18 (bron: N+L landschapsontwerpers)

Toelichting (concept)

17

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Oude Wierdenseweg 13 Er worden meerdere agrarische opstallen, inclusief een mestsilo, (C in afbeelding 2.8) gesloopt. In totaal gaat het op deze locatie om 703 m2. Daarnaast wordt nog een deel van de erfverharding en de kuilvoerplaten (D) verwijderd. In de toekomst blijft er sprake van agrarische activiteiten in afgeslankte vorm. Het is daarom geen optie om hier een compensatiewoning te realiseren. Het erf kenmerkt zich door bestaande houtopstanden (E), een robuuste bomenlaan (J) langs de oprit en een grote solitaire erfboom (I). Door de gesloopte bebouwing, mestsilo en kuilvoerplaten wordt de schaal van het erf kleiner en meer passend bij het karakter van het kampenlandschap. Het erf is en blijft goed verankerd in het groene raamwerk. Daarom is er gekozen om geen nieuwe groenstructuren aan te leggen, maar te focussen op behoud van bestaande houtopstanden (E).

Afbeelding 2.8: Situatietekening Oude Wierdenseweg 13 (bron: N+L landschapsontwerpers) Bolscher Landen 30 Aan deze locatie wordt een opstal gesloopt met een oppervlakte van 147 m2. Dit is aangegeven op afbeelding 2.9. Samen met de te slopen bebouwing van de Oude Wierdenseweg 13 is het totale sloopoppervlakte 850m2, waarmee er aan de Lange Voort 18 een nieuwe woning kan worden gerealiseerd van maximaal 750 m3. Na de sloop aan de Bolscher Landen worden hier de agrarische activiteiten hobbymatig voortgezet.

18

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 2.9: Situatietekening Bolscher Landen 30 (bron: N+L landschapsontwerpers)

Toelichting (concept)

19

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Hoofdstuk 3

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten. dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Keuzes Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

20

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Beoordeling van het plan: Dit plan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Juist kan het plan een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied, omdat een voormalig agrarisch gebied wordt omgevormd naar regulier woonerf met behoud van de landschappelijke identiteit. Geconstateerd is dat een woning achter de Lange Voort 18 in Bornerbroek een logische functie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar het ruimtelijk kwaliteitsplan in Bijlage 1 bij de toelichting en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid in dit verdere hoofdstuk. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit plan opgenomen ontwikkeling. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik van de fysieke leefomgeving en het tegengaan van leegstand van gebouwen. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) verplicht om bij een wijziging van het omgevingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening te houden met de behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g, tweede lid, Bkl behelst een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes. Voor het maken en onderbouwen van die keuzes is zo nodig, op grond van artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb), onderzoek geboden waarbij de nodige kennis wordt vergaard omtrent de behoefte aan de in het project voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met de uitkomsten daarvan dient in het omgevingsplan rekening te worden gehouden. Het bestuursorgaan heeft bij de toepassing van deze instructieregel beoordelingsvrijheid. Andere belangen dan het belang dat wordt gediend met de instructieregel kunnen de doorslag geven. Inhoud en strekking van de instructieregel komen overeen met de laddertoets die vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet gold op basis van artikel 3.1.6 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Met artikel 5.129g, tweede lid, Bkl is geen wijziging beoogd ten opzicht van artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

Artikel 5.129g, tweede lid, Bkl is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van dit artikellid nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het

Toelichting (concept)

21

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven). Uit artikel 5.129g, eerste lid, Bkl volgt dat de laddertoets in ieder geval van toepassing is op een stedelijk ontwikkeling of uitbreiding van o.a. bedrijventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening. De opsomming in het eerste lid is niet limitatief, ook andere dan de genoemde ontwikkelingen kunnen zich als een stedelijke ontwikkeling kwalificeren. Voorts geldt dat een stedelijke ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Of aan dit criterium wordt voldaan is in sterke mate afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Stedelijke ontwikkeling Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving.

Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven: 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). In voorliggend geval wordt er een woonerf gerealiseerd achter Lange Voort 18, waar conform de rood voor rood regeling een compensatiewoning gebouwd mag worden. De ontwikkeling blijft ruim onder de 12 woningen, de grens waarbij sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk. Voor de Oude Wierdenseweg en Bolscher Landen geldt dat er enkel sprake is van sloop. Voor deze locaties is er dus ook geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan daarmee verder achterwege blijven.

3.1.3

Conclusie toetsing rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.2

Provinciaal beleid Overijssel

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

22

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 1. 2. 3.

Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (bestemmings)plannen dienen te voldoen) Waar - ontwikkelingsperspectieven Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag)

Doorwerking plan: In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant: artikel 4.4 (Principe van concentratie) artikel 4.5 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) artikel 4.6 (toekomstbestendigheid) artikel 4.9 (Ruimtelijke kwaliteit) artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls groene omgeving) artikel 4.14 (woonafspraken) Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden. Artikel 4.4, lid 1: Principe van concentratie In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Beoordeling van het plan: In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt op gronden die momenteel in gebruik zijn als agrarische gronden. Aan de Lange Voort 18 mag een woning gebouwd worden conform de rood voor rood regeling. Aan de Oude Wierdenseweg 13 en Bolscher Landen 30 wordt landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Daardoor is er sprake van een een relatieve afname aan bebouwing en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarmee is sprake van een lokale behoefte en een goede invulling aan het principe van concentratie.

Artikel 4.5, lid 1: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik 1.

2.

Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Omgevingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen in de Groene Omgeving die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen, als aannemelijk gemaakt is dat: a. (her)benutten van bestaande bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; en b. mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Beoordeling van het plan: De locatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van een herontwikkeling, waarbij op huidige agrarische gronden op basis van rood voor rood een compensatiewoning wordt gebouwd. Er is daarom sprake van nieuwbouw op een logische locatie aansluitend bij bestaande bebouwing. De ontwikkeling wordt zorgvuldig ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening.

Toelichting (concept)

23

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Artikel 4.6: Toekomstbestendigheid In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus: e.

de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen; f. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en g. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben.

Beoordeling van het plan: De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een woning aan de Lange Voort 18 conform de rood voor rood regeling. Aan de Oude Wierdenseweg 13 en Bolscher Landen 30 wordt er landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Daardoor is er meer ruimte in de groene omgeving om bijvoorbeeld hemelwater op te vangen. Er is op dit moment sprake van een hoge woningbehoefte, met name voor starters en senioren. De woning geeft hiermee invulling aan lokale behoefte en de ontwikkeling levert hieraan op lange termijn een bijdrage. Daarnaast worden de groenstructuren versterkt met de landschappelijke inpassing. Dit draagt bij aan de toekomstbestendigheid van de planlocatie. Gesteld kan worden dat de ontwikkeling voldoet aan artikel 4.6. Artikel 4.9: Ruimtelijke kwaliteit omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin: a.

het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast; b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Beoordeling van het plan: Voor het plangebied is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld dat gebaseerd is op de toegekende gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken worden later in deze paragraaf afzonderlijk behandeld en getoetst. Hiermee wordt voldaan aan artikel 4.9.

Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving In dit artikel wordt een generieke mogelijkheid geboden om onder voorwaarden nieuwe ontwikkelingen toe te staan in de Groene Omgeving als daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen zijn. Deze regeling wordt 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' genoemd, omdat van deze nieuwe ontwikkelingen wordt verwacht dat ze een extra impuls opleveren voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Beoordeling van het plan: Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van de gemeente Almelo. Deze meerwaarde vertaalt zich in: Sloop van 850 m2 aan landschapsontsierende bebouwing aan de Oude Wierdenseweg en Bolscher Landen;

24

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 Het landschappelijk inpassen van het nieuwe erf In het onderhavig geval betreft het de realisatie van een nieuw woonerf conform een rood voor rood regeling. Dit is in Bijlage 1 nader uitgewerkt en akkoord bevonden door de gemeente Almelo. Met inachtneming van dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 4.11.

Artikel 4.14: Woonafspraken (lid 1) Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. Beoordeling van het plan: Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van één compensatiewoning op basis van de rood voor rood-regeling. Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing wordt het recht voor een extra wooneenheid verkregen. De woning voldoet aan de kwalitatieve behoefte en wordt gebouwd voor de lokale behoefte in de gemeente Almelo. Zoals uit paragraaf 3.4.3 blijkt is er in de gemeente Almelo ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 4.14 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven (waar) Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Lange Voort 18 Voor het voorliggende plan aan de Lange Voort 18 is het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' van toepassing.

Toelichting (concept)

25

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 3.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied Lange Voort rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden - net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven - de ruimtelijke kwaliteitsambities: zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; continu en beleefbaar watersysteem. De ontwikkeling van de woonfunctie binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk met de landschappelijke inpassing. Het realiseren van een woonerf op agrarische grond is een passende activiteit in het mixlandschap. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het agrarisch cultuurlandschap door een goede landschappelijke inpassing van de plannen. Bovendien worden omliggende functies niet geschaad in de mogelijkheden.

Oude Wierdenseweg 13 Op de locatie aan de Oude Wierdenseweg 13 zijn de ontwikkelingsperspectieven 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' en 'Stads- en dorpsrandgebieden' van toepassing.

26

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 3.2: ontwikkelingsperspectief, plangebied Oude Wierdenseweg rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) De extensivering van het agrarisch erf binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk. Het voornemen is om twee schuren en een mestsilo te slopen op deze locatie. Na de sloop is worden agrarische activiteiten afgeslankt voortgezet. Deze ontwikkeling is een passende activiteit in het mixlandschap. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het agrarisch cultuurlandschap, aangezien er geen kenmerkende structuren worden verwijderd. Bovendien worden omliggende functies niet geschaad in de mogelijkheden. Bolscher Landen 30 Op de locatie aan de Bolscher Landen is het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' van toepassing.

Toelichting (concept)

27

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 3.3: ontwikkelingsperspectief, plangebied Bolscher Landen rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) De extensivering van het agrarisch erf is binnen dit ontwikkelingsperspectief mogelijk. Voorliggende plannen het voornemen om vrijkomende agrarische bebouwing te slopen met een oppervlakte van 147 m2. Na de sloop worden de agrarische activiteiten afgeslankt voortgezet. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het agrarisch cultuurlandschap, aangezien er geen kenmerkende structuren worden verwijderd. Bovendien worden omliggende functies niet geschaad in de mogelijkheden. Gebiedskenmerken (hoe) Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend. De provincie onderscheidt de volgende vier lagen: 1. 2. 3. 4.

Natuurlijke laag. Laag van het agrarisch cultuurlandschap. Stedelijke laag. Laag van de beleving.

Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. Alle planlocaties zijn gelegen in het gebied van dekzandvlakten en -ruggen op de overgang naar beekdal met natte laagtes. De beekdalen voerden van vroeger uit het water af van de hogere delen. Tegenwoordig kennen de beekdalen nog steeds deze functie, maar door betere afwateringstechnieken zijn de beken en sloten deels rechtgetrokken. De dekzandvlaktes en ruggen liggen hoger in het gebied, op de dekzandkopjes en ruggen werden dan ook de boerderijen gesticht, zodat deze geen last van water kregen. De

28

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 dekzandkopjes en ruggen waren uitermate geschikt voor het verbouwen van gewassen. De locaties zijn relatief vlak (geworden). In de jaren zijn hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind en verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. Lange Voort 18

Afbeelding 3.4: Uitsnede van natuurlijke laag, plangebied Lange Voort 18 rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Oude Wierdenseweg 13

Toelichting (concept)

29

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 3.5: Uitsnede van natuurlijke laag, plangebied Oude Wierdenseweg 13 rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Bolscher Landen 30

Afbeelding 3.6: Uitsnede van natuurlijke laag, plangebied Bolscher Landen 30 rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

30

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie - gebrek aan kennis.

Lange Voort 18 Het plangebied is aangeduid als 'Maten en flierenlandschap'. Uit de landschapsanalyse blijkt echter dat de planlocatie vroeger in heidegebied lag dat in de jaren '30 ontgonnen is. De functionele en rechtlijnige verkaveling die destijds ontstond is op korte afstand van de planlocatie ook te herkennen. Er is duidelijk een wegenpatroon te herkennen vanuit Bornerbroek naar het omliggende gebied, waaronder het gebied aan de Lange Voort. Het heidegebied was functioneel verbonden aan het kampenlandschap dat daar omheen was gelegen. Het plangebied kent de karakteristieken van het kampenlandschap, zoals de robuuste houtopstanden in de vorm van houtsingels en houtwallen. Deze vinden we ook terug rondom de planlocatie. De kampen ontstonden op kleine dekzandkopjes en werden gebruikt als akkers. Bij zowel het essen- als het kampenlandschap is er vaak sprake van grillige wegenpatronen met een aaneenschakeling van landschapselementen rondom de kampen of essen en verspreid liggende erven. Op de planlocatie is robuuste beplanting terug te vinden, waardoor het perceel aan de noordzijde van het erf wordt omzoomd. Hierdoor ontstaat een besloten landschappelijke 'kamer'. De ontwikkeling op de planlocatie moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren.

In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat erven op een juiste manier ingepast zijn en blijven.

Toelichting (concept)

31

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 3.7: Uitsnede van laag van het agrarisch cultuurlandschap, plangebied Lange Voort 18 rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Oude Wierdenseweg 13 De locatie Oude Wierdenseweg 13 is aangeduid als 'oude hoevenlandschap'. Het kampen en essenlandschap liggen altijd op de overgang naar het matenlandschap en/ of naar de heideontginning. Van vroeger uit waren deze functioneel met elkaar verbonden. Op de hoger gelegen essen en kampen werden gewassen verbouwd en in het beekdallandschap lagen de gras- en hooilanden. De heidevelden werden benut voor heideplaggen in het potstalsysteem. De plaggen werden, vermengd met mest, uitgereden op de kampen en essen. Naarmate de tijd vorderde werden deze gronden steeds verder opgehoogd, wat nu te zien is door de kenmerkende bolling. De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het desbetreffende landschap. In dit geval moet vooral worden ingezet op behoud en waar mogelijk herstel van oorspronkelijke beplantingsstructuren.

32

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 3.8: Uitsnede van laag van het agrarisch cultuurlandschap, plangebied Oude Wierdenseweg rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Bolscher Landen 30 De locatie Bolscher Landen 30 is tevens aangeduid als 'oude hoevenlandschap'. Het kampen en essenlandschap liggen altijd op de overgang naar het matenlandschap en/ of naar de heideontginning. Van vroeger uit waren deze functioneel met elkaar verbonden. Op de hoger gelegen essen en kampen werden gewassen verbouwd en in het beekdallandschap lagen de gras- en hooilanden. De heidevelden werden benut voor heideplaggen in het potstalsysteem. De plaggen werden, vermengd met mest, uitgereden op de kampen en essen. Naarmate de tijd vorderde werden deze gronden steeds verder opgehoogd, wat nu te zien is door de kenmerkende bolling. De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het desbetreffende landschap. In dit geval moet vooral worden ingezet op behoud en waar mogelijk herstel van oorspronkelijke beplantingsstructuren.

Toelichting (concept)

33

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 3.9: Uitsnede van laag van het agrarisch cultuurlandschap, plangebied Bolscher Landen 30 rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Laag van de beleving Lange Voort 18 en Bolscher Landen 30 Voor de plangebieden Lange Voort 18 en Bolscher Landen geldt geen actieve laag binnen de laag van de beleving. Derhalve zijn deze plangebieden niet verder opgenomen in de laag van de beleving.

Oude Wierdenseweg 13 Het plangebied Oude Wierdenseweg 13 valt onder 'Stads- en dorpsrandgebieden' binnen deze laag. De stads- en dorpsrand is een overgangsgebied. Hier is sprake van 2 elkaar overlappende invloedssferen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap eromheen. In deze gebieden komen veel opgaven en belangen samen zoals dorps- en stadsuitbreidingen, infra structuur, landbouw, landschapsontwikkeling, water en natuur. De ontwikkeling aan de Oude Wierdenseweg 13 past binnen de benoemde kenmerken van 'Stads- en dorpsrandgebieden'.

34

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

Afbeelding 3.10: Uitsnede van de laag van de beleving, plangebied Oude Wierdenseweg rood aangekruist (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Stedelijke laag De ontwikkeling valt niet binnen de stedelijke laag. Derhalve is deze laag niet verder opgenomen. Conclusie Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale Woonvisie Twente 2015-2025

De regionale woonvisie geeft de gezamenlijke uitgangspunten van provincie, gemeenten en corporaties weer: woonafspraken en woonkeuzes op lokaal niveau zijn hiermee in lijn. In 2015 is deze visie vertaald in concrete Woonafspraken tussen provincie en gemeenten, op het niveau van functionerende woningmarkten. De provincie Overijssel heeft met gemeenten nieuwe afspraken vastgelegd over wonen voor de periode 2016-2020 (hierna: woonafspraken). De woonafspraken helpen om te zorgen voor gerichte en wederzijdse inzet van provincie en gemeenten ten aanzien van de woningmarkt. De overeenkomst zijn op 29 januari 2016 door de provincie en gemeenten in Twente ondertekend. De kern van de visie bestaat uit de verwachting dat Twente vanaf circa 2015 niet verder zal groeien qua inwoners, en vanaf circa 2035 ook niet meer qua huishoudens. Dus 'wonen' gebeurt in de toekomst vooral in de woningen, steden, dorpen en buitengebieden die er nu al zijn. Daarom richt de visie zich op het bestaande bebouwde gebied. Naast sloop en vervangende nieuwbouw vindt renovatie plaats om bestaand vastgoed weer toekomstgeschikt te maken.

Toelichting (concept)

35

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18

De netto uitbreidingsopgave in Twente is dus een fractie van de kwalitatieve opgave in de bestaande woningvoorraad. Dit leidt tot de volgende speerpunten van beleid: Voldoende en gevarieerd aanbod: gemeenten bouwen voor lokale behoefte conform de natuurlijke huishoudensgroei; Kwaliteit boven kwantiteit: leefbare, duurzame en toekomstbestendige wijken met goede voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg; Vernieuwing en inbreiding boven uitbreiding: nieuwe uitbreidingslocaties zijn nauwelijks meer aan de orde. Nieuwbouw vindt conform de Ladder zoveel mogelijk plaats op transformatie- en inbreidingslocaties om onaantrekkelijke woongebieden een kwaliteitsimpuls te geven, te investeren in transformatie en kwalitatieve woningtekorten terug te dringen; Regionale samenwerking: de regionale woonvisie geeft richting aan het gezamenlijke woonbeleid van gemeente en corporaties in de komende jaren. De provincie voelt zich gecommitteerd aan de inhoud van de visie en is op onderdelen partner in de aanpak.

In het Regionaal Woning Programmering Twente (geactualiseerde versie april 2017) zijn afspraken vastgelegd waarin gemeenten in Twente zich moeten houden. Zo zijn vraag en aanbod voor de regio in kaart gebracht op basis van dezelfde uitgangspunten en afspraken gemaakt over programmering en afstemming van woonplannen. Afgesproken is dat gemeenten woningbouwplannen binnen stedelijk gebied waarbij tenminste 25 woningen worden gerealiseerd, afstemmen met gemeenten in de regio. Er is sprake van regionale afstemming indien de gemeenten de mogelijkheid geboden is om mee te denken over het woonplan. Bij het vastleggen van de woonafspraken is geconstateerd dat de woningmarkten in Twente overwegend lokaal zijn. In de gemeente Almelo is sprake van een kwantitatieve actuele behoefte van 1.765 - 2.090 woningen voor de periode 2017 t/m 2026. Hiertoe is, door de vraag op basis van actuele huishoudensprognose te confronteren met het aanbod in harde plannen (directe bouwtitels, uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden), sprake van het onderstaande: Woningvraag voor gemeente Almelo bedraagt 1.765 - 2.090 woningen. Aanbod in harde plannen goed voor 1.775 woningen. De resterende actuele behoefte die hieruit volgt is 315 woningen.

Beoordeling van de plannen: Als gevolg van het voorliggende plan wordt één extra woning op basis van rood voor rood mogelijk gemaakt. In de woonvisie wordt benoemd dat er behoefte is aan woningen, met name starterswoningen en seniorenwoningen. Met de woning wordt er derhalve invulling gegeven aan de woonvisie. Op basis van de actuele behoefte passen de plannen goed in dit kader.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsivisie voor de ideale gemeente Almelo 2020-2040

De Omgevingsvisie is vastgesteld op 29 september 2020 door de gemeenteraad van de gemeente Almelo. In de Omgevingsvisie staat hoe de omgeving binnen de gemeente Almelo zich tot nu toe heeft gevormd en wat de visie is voor de toekomst. Het is een onderdeel van de Omgevingswet die op 1 januari 2024 wordt ingevoerd. Voor de Omgevingsvisie is de gemeente Almelo verdeeld in vier gebieden: het buitengebied, de bedrijventerreinen, de wijken & dorpen en de binnenstad. Daarnaast zijn er onderwerpen die voor alle gebieden hetzelfde zijn, die los van de gebiedsindeling, in algemeenheid zijn beschreven. Het plangebied ligt in het 'buitengebied' van Almelo, waardoor de visie voor dit onderwerp het meest

36

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 relevant is. Buitengebied Ontwikkelingen in het buitengebied moeten passen bij de Almelose maat en schaal. Ze tasten de bestaande natuur niet aan en gaan goed samen met de (agrarische) bedrijvigheid. Hieronder staan enkele doelen voor het buitengebied opgesomd; het versterken van het buitengebied door de ruimtelijke kwaliteit en biodiversiteit te verbeteren; duurzame doelen stellen en bewust boeren. In het kader hiervan is er onder meer ruimte voor rood-voor-rood trajecten om leegstand en verval te voorkomen; het toevoegen van woningen gebeurt enkel als dat echt nodig is en een meerwaarde heeft. Voorbeelden van gewenste ontwikkelingen zijn bijzondere woonvormen als een knarrenhof of tiny houses en het toevoegen van een tweede woning op het erf;

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een bestaand erf waarbij op basis van rood voor rood één compensatiewoning wordt toegevoegd aan de Lange Voort 18 te Bornerbroek. Rood voor rood is benoemd als gewenste ontwikkeling in de visie, waarmee het plan aansluit op de Omgevingsvisie. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt ingezet op een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door de sloop van de landschapsontsierende bebouwing aan de Oude Wierdenseweg 13 en Bolscher Landen 30 en de landschappelijke inpassing van het plangebied. Er wordt daarmee bijgedragen aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het vitaal houden van het buitengebied van Almelo. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsvisie van de gemeente Almelo. 3.4.2

Beleidsnotitie Rood voor Rood 2025

Het gemeentelijk beleid 'Rood voor rood 2025' van de gemeente Almelo is een actualisatie van hoofdstuk 3 van de beleidsnotitie 'her- en nevengebruik, VAB en Rood voor Rood' van 19 november 2007'. Dit beleid is gebaseerd op het provinciale uitvoeringskader van de Rood voor Rood regeling, dat met invoering van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving daarin is ondergebracht. Het Rood voor Rood beleid faciliteert het slopen van overtollige voormalig agrarische bebouwing (VAB) door bouwrecht voor een compensatiewoning aan te bieden om de sloopkosten te dekken. De compensatiewoning kan alleen aan bod komen wanneer de VAB die gesloopt wordt legaal en landschapsontsierend is. Illegale bouwwerken en karakteristieke bouwwerken komen niet in aanmerking voor de Rood voor Rood regeling. Samenvatting notitie 2007 Voor de gemeente Almelo geldt als uitgangspunt dat bij de toepassing van Rood voor Rood niet alleen getracht wordt om te komen tot de sloop van ontsierende bebouwing, maar tevens tot een concentratie van burgerwoningen in het landelijk gebied. Achterliggend doel is om te voorkomen dat de ontwikkeling van agrarische bedrijven wordt gehinderd door de toevoeging van woningen. Indien er geen sprake is van een belemmering, is het uitgangspunt dat de compensatiewoning wordt gerealiseerd op de slooplocatie.

De kern van deze regeling is dat minimaal 850 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt moet worden. Hiervoor in de plaats mag een woning gebouwd worden van maximaal 750 m3 en bijbehorend bouwwerk van 100 m2. De voorwaarden van het beleid zijn doorvertaald in het bestemmingsplan 'Buitengebied Almelo' en de correctieve herziening uit 2017 dat ter plaatse geldt. Samenvatting 2025 Ten opzichte van 2007 is de algemene doelstelling van het Rood voor Rood beleid niet veranderd. Het

Toelichting (concept)

37

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 doel is de verbetering en behouden van de ruimtelijke kwaliteit, dat wil zeggen: ‘het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is’. Sinds 2010 is de context echter wel sterk veranderd. Er stoppen steeds meer agrarische bedrijven waardoor mogelijk meer landschapsontsierende bebouwing vrijkomt. Het doel van het Rood voor Rood beleid is het opruimen van deze bebouwing. Deze actualisatie van het Rood voor Rood beleid biedt meer mogelijkheden voor het opruimen van deze bebouwing. Zoals het mogelijk maken van andersoortige woningen en meer woningen. Het nieuwe beleid van 2025 biedt onder voorwaarden meer ruimte aan het bouwen van meerdere kleinere woningen. Omdat het niet wenselijk is om veel nieuwe woningen aan het buitengebied toe te voegen wordt gekeken naar het gebruiken van de randen van bestaande stedelijke gebieden als alternatieve locatie om meerdere betaalbare woningen te bouwen. Wanneer de Rood voor Rood rechten niet worden gebruikt op het erf waar VAB gesloopt wordt, mag men het Rood voor Rood recht elders gebruiken, dat worden schuifrechten genoemd.

Voorwaarden voor toepassing Rood voor Rood beleid Sloopvoorwaarden: Om in aanmerking te komen voor een bouwtitel, moet minimaal 850 m2 aan landschapsontsierende bebouwing worden gesloopt waarbij: De bebouwing geen toegevoegde waarde meer heeft voor het landschap. Hierbij vallen karakteristieke en monumentale gebouwen af om te slopen. Alle bebouwing die niet wordt hergebruikt gesloopt moet worden. Alle bebouwing met asbest gesaneerd moet worden. Wanneer er geen nieuw gebruik voor deze bebouwing komt, moet het volledig gesloopt worden. Het agrarisch bedrijf moet ophouden en de verleende milieuvergunningen moeten worden ingetrokken, tenzij het om afschalen van het bedrijf gaat. De sloopmeters moeten uit Almelo komen. Sloopmeters uit andere omliggende gemeenten kunnen niet worden gebruikt. Dit ter voorkoming dat elders gesloopt wordt en in Almelo meer verstening ontstaat. In Almelo kan binnen de gemeente gezocht worden naar extra sloopmeters (schuifrechten) en deze mogen toegevoegd worden aan de te slopen meters van een initiatief. Hiermee is het niet nodig dat de te slopen vierkante meters op één en hetzelfde perceel worden verwijderd.

Compensatie sloopkosten: Als compensatie van de sloopkosten mogen met in achtneming van de voorwaarden compensatie ter plekke of elders, het kostenverhaal en de landschappelijke inpassing één of meer compensatiewoningen gebouwd worden waarbij: De woning(en) in principe bij bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd om verspreide verstedelijking tegen te gaan, of een woning/woongebouw mag op eigen erf. Bij een woongebouw kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een schuurwoning met twee wooneenheden tot maximaal 850 m³. Zie “voorwaarden compensatie ter plekke of elders” hieronder. Het uitgangspunt is: hoe meer er gesloopt wordt, hoe meer er teruggebouwd mag worden. Hierbij gaan we uit van drie opties, waarbij altijd minimaal 850 m2 bouwoppervlak gesloopt moet worden. 1. Optie 1: Sloop minimaal 850m²: Als compensatie voor deze vierkante meters sloopoppervlak mag er één compensatiewoning met maximaal 750m³ aan inhoud gebouwd worden. 2. Optie 2: Sloop 950-1150m²: Als compensatie voor deze vierkante meters sloopoppervlak mogen er twee compensatiewoningen gebouwd worden met een gezamenlijk inhoud van maximaal 850m³ (bijvoorbeeld twee woningen van elk 425m³). 3. Optie 3: Sloop 1150m² of meer: Als compensatie voor deze vierkante meters sloopoppervlak mogen er drie compensatiewoningen gebouwd worden met een gezamenlijke inhoud van maximaal 1000m³.

(Bijvoorbeeld twee woningen van 300m³ en één woning van 400m³). De bebouwing mag ook één grondgebonden woongebouw met één of meerdere

38

Toelichting (concept)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Lange Voort 18 compensatiewoningen op het voormalige agrarische erf worden. Dit woongebouw mag maximaal 1000m³ zijn. (zie tabel 1 sloopbouwverhouding) De bouw van een bepaalde woninginhoud wel een sloopverplichting met zich mee brengt, maar de sloop van een bepaald oppervlak geen bouwverplichting. Bij de te realiseren woningen mag maximaal in totaal 150m² schuuroppervlak bijgebouwd worden, ongeacht de hoeveelheid compensatiewoningen. (bij drie compensatiewoningen bedraagt de maximale schuuroppervlak dus 50m² per woning)

Voorwaarden compensatie ter plekke of elders: De ruimtelijke kwaliteit dient duurzaam gegarandeerd te worden waarbij: Bestaande agrarische bedrijven niet in de knel mogen komen door nieuwe woningbouwinitiatieven op het platteland. Daarom wordt allereerst beoordeeld of nabijgelegen agrarische bedrijven niet worden belemmerd in hun agrarische bedrijfsvoerings- en groeimogelijkheden door de realisatie van een compensatiewoning. Er moet aangetoond worden dat de gewenste ontwikkeling geen milieukundige belemmeringen veroorzaakt voor de omgeving. De karakteristiek voor boerenerven is gebouwen met een typisch Twentse bouwstijl of schuren die deel uitmaken van een beeldbepalend ensemble. Bij nieuwbouw van de compensatiewoning moet dit beeld zo veel mogelijk worden benaderd. Bij de te realiseren woningen moet voldoende parkeergelegenheid voor alle bewoners van het erf gerealiseerd worden, conform het gemeentelijk parkeerbeleid. Bij voorkeur blijft het erf één centrale toegang ter ontsluiting te houden. Het initiatief uitgewerkt dient te worden in een inrichtingsplan. Hier staat beschreven op welke manier wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Verder wordt aandacht besteed aan de verdeling van eigendom en parkeergelegenheid op het erf, alsook de ontsluiting.