Document · PDF

8.3 Woningbouwplanning en -programmering 2021 tm 2030 - Bijlage 3 - Monitor Almelose Woningmarkt 2020-2030 dd december 2022.pdf

Raad 24 januari 2023, gemeente AlmeloBij agendapunt: Woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 203010.499 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

DE ALMELOSE WONINGMARKT 2020-2030 December 2022

INHOUDSOPGAVE Inleiding ............................................................................................................................................................................................................................................................................ 3 1. Woningmarktonderzoek ..................................................................................................................................................................................................................... 4 2. Huidige woningvoorraad .................................................................................................................................................................................................................... 8 3. Demografische ontwikkelingen ............................................................................................................................................................................................ 15 4. Ontwikkeling van huishoudens, doelgroepen en inkomen .............................................................................................................. 18 5.

Wonen en zorg ............................................................................................................................................................................................................................................. 21 6. Sociale huurmarkt ................................................................................. .................................................................................................................................................. 27

Warmtevisie Almelo

INLEIDING

INLEIDING De Woonvisie Almelo 2020 – 2030 geeft aan dat de Almelose woningmarktmonitor (bijlage 1), elke twee jaar wordt geactualiseerd. In deze monitor actualiseren we bijlage 1 van de woonvisie en beschrijven we de situatie op de Almelose woningmarkt vanuit verschillende perspectieven. Achtereenvolgens komen aan de orde: woningmarktonderzoek, de opbouw van de huidige woningvoorraad, de verwachte demografische ontwikkelingen, wonen en zorg, het sociale huursegment en de betaalbaarheid van het wonen in Almelo. Na de vaststelling van de woonvisie zijn twee ontwikkelingen belangrijk voor de ambitie op de woningmarkt in Overijssel en daarmee Twente: de Regionale Woonagenda Twente en de Nationale bouw- en woonagenda. Uit de nationale agenda volgt de woondeal Twente. Ook is er een nieuw coalitieakkoord 2022 t/m 2026 en is de Ruimtelijk programmatische visie wonenwerken vastgesteld. In de monitor wordt deze actualiteit meegenomen. Elk hoofdstuk van de monitor begint met een visuele samenvatting.

Inleiding

1| WONINGMARKTONDERZOEK

Woningmarktonderzoek

1| WONINGMARKTONDERZOEK

1. Woningmarktonderzoek VERKENNING IN TWEE SCENARIO’S

Actualisatie woonvisie

EXTRA AMBITIE OVERIJSSEL EN TWENTE VASTGELEGD IN DE REGIONALE WOONAGENDA TWENTE EN WOONDEAL TWENTE Na de vaststelling van de woonvisie zijn deze twee ontwikkelingen belangrijk voor de ambitie op de woningmarkt in Overijssel en daarmee Twente en Almelo.

Ambitie

Het rijk pakt weer de regie op wonen

In 2022 gestart met de Nationale Woonen Bouwagenda

In het ambitiescenario is de bijdrage van Almelo aan de regionale opgave opgenomen van 1.500 woningen. De gemeente Almelo heeft aangegeven met 1.500 tot 2.200 woningen bij te dragen aan de bovenregionale opgave. WONINGEN

1.500 -

2.200

Woningmarktonderzoek Om inzicht te krijgen in de toekomstige situatie op de woningmarkt – en daarmee de opgave waar we voor staan – heeft onderzoeksbureau ABF Research een woningmarktverkenning uitgevoerd. Dit onderzoek fungeert als onderlegger voor de Woonvisie. Bij een dergelijk onderzoek ontkom je niet aan (onderbouwde) aannames, soms gebaseerd op ‘resultaten uit het verleden’ zoals geboorte- en sterftecijfers. Deze zijn door de jaren heen redelijk stabiel. Andere belangrijke factoren zijn echter al een stuk lastiger in te schatten, zoals migratie (binnen- en buitenlands) en de economische groei. Ook aannames op het gebied van economische ontwikkeling, en daarmee de inkomensontwikkeling van al onze inwoners, zijn onvermijdelijk. De inkomensontwikkeling is vooral van belang voor de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen en daarmee op de geraamde ontwikkeling van de woningvoorraad naar woningtype en prijsklasse. Bij de woningmarktverkenning voor de jaren 2020 - 2035, zijn we uitgegaan van de verwachtingen van het CPB voor de koopkracht, zoals terug te vinden in het Centraal Economisch Plan (CEP). Voor 2021 en 2022 was dat een koopkrachtstijging van 0,7%. Voor de periode daarna gaat ABF uit van haar ‘scenario Midden’, waarin ze de groei van koopkracht tussen 2023 en 2025 ramen op 0,0%.

In de periode 2025-2030 vindt in dit scenario geleidelijk aan een overgang plaats om vanaf 2030 uit te komen op een jaarlijkse groei van 0,3%, dat aansluit bij het langjarig gemiddelde. Voor Almelo is door ABF aangegeven dat gezien de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt ‘scenario Midden’ realistisch is. In de Woonvisie Almelo 2020 – 2030 was het uitgangspunt ‘scenario Laag’ omdat de provincie Overijssel en Twente uitgingen van deprogrammering en bouwen voor de lokale vraag. Daarna werd de woningmarktcrisis zichtbaar en heeft Overijssel met de regionale Woonagenda’s gekozen voor extra ambitie. Voor Twente is voor de periode 2020 tot 2030 een opgave geraamd van 20.000 tot 22.000 (waarvan 5.000-7.000 woningen bovenregionaal). De gemeente Almelo heeft aangegeven met 1.500 tot 2.200 woningen bij te dragen aan de bovenregionale opgave. Ook het rijk is in 2022 gestart met de Nationale Woon- en Bouwagenda waar zij nadrukkelijk de regie op de woningmarkt weer oppakken (zie infographic bijlage).

Woningmarktonderzoek

Nieuwe woningmarktverkenning in twee scenario’s De gemeente Almelo en de twee grootste in Almelo actieve woningcorporaties, Beter Wonen en Sint Joseph, hebben ABF gevraagd de woningmarktverkenning uit 2019 te actualiseren op basis van de meest recente informatie en prognose en de kwalitatieve uitwerking van een programma zonder (scenario Actualisering) en een programma inclusief de extra woningbouw (scenario Ambitie) met elkaar te vergelijken1. Voor de actualisatie van de woningmarktverkenning uit 2019 zijn twee scenario’s bepaald: 1) Actualisering: op basis van de nieuwbouwaantallen gebruikt voor de Woonvisie. 2) Ambitie: een extra nieuwbouw van +1.500 woningen bovenop de uitbreiding in de huidige woon visie, in overeenstemming met de Regionale Woonagenda Twente. Voor beide scenario’s is gebruikgemaakt van het woningmarktmodel Socrates 2021. De gebruikte scenario’s verschillen van de verkenning uit 2019 door een bijgestelde, hogere bevolkings- en huishoudensprognose en rooskleuriger economische verwachtingen.

1 Zie: ABF Research, maart 2022, “Woningmarktverkenning en doelgroepen Almelo 2020-2035”. Tenzij anders aangegeven zijn de cijfers opgenomen in dit hoofdstuk uit dit onderzoek afkomstig.

Woningmarktonderzoek

1| WONINGMARKTONDERZOEK

Woningmarktonderzoek

2| HUIDIGE WONINGVOORRAAD

Huidige woningvoorraad

2| HUIDIGE WONINGVOORRAAD

Huidige woningvoorraad Als startpunt beschrijven we eerst de huidige opbouw van de Almelose woningvoorraad uitgesplitst naar de koopen huursector.

De in Almelo actieve corporaties bezitten in totaal zo’n

2. Huidige woningvoorraad

34.000

11.300 HUURWONINGEN

50%

WONINGEN IN 2022

50%

De huursector in Almelo bestaat voor circa de helft uit eengezins(grondgebonden) en voor de helft uit meergezinswoningen (niet-grondgebonden/ appartementen).

45% HUUR

55%

15.000

KOOP

75%

van de huurwoningen heeft een huurprijs beneden de hoge aftoppingsgrens van 679 euro per maand (prijspeil 2022)

Van de ruim

huurwoningen in Almelo is ruim driekwart in eigendom van sociale verhuurders (woningcorporaties). De overige 25% is in het bezit van particuliere verhuurders.

Het grootste gedeelte van de koopwoningen zijn eengezinswoningen. 48% van de koopwoningen heeft een prijs onder de

€ 215.000

3. Demografische ontwikkelingen

2.400-4.100

Het aantal huishoudens neemt in de periode 2020-2035 met 3.400 tot 4.100 toe.

35.000

In 2030 wordt bijna het aantal van 35.000 huishoudens overschreden

In 2022 telde Almelo ongeveer

33.200

Vervolgens loopt het aantal huishoudens tot 2050 terug om rond dat jaar uit te komen rond het huidige niveau.

Huidige woningvoorraad

Koopsector In 2022 staan er in Almelo bijna 34.000 woningen. De koop- en huursector zijn in omvang zo goed als gelijk; het aandeel koopwoningen is met 56% in de meerderheid. Veruit het grootste gedeelte van deze koopwoningen zijn eengezinswoningen en het aandeel dure koopwoningen is beperkt. Zo’n 78% van de koop woningen in Almelo heeft een prijs onder de 310.000 (zie figuur 1) Nationale Hypotheek Grens 2020 (NHG die het rijk hanteert als definitie voor betaalbaar).

Eigendom x type

Huur x prijsklasse

Huur eensgezins Huur meergezins Koop eensgezins Koop meergezins

vanaf €985 < kwaliteitsk. gr. tot aftoppings gr. tot liberalisatiegr. middenhuur

Koop x prijsklasse

< 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd > 630dzd

Figuur 1: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Almelo (2020) Bron: ABF, Socrates 2021

In de afgelopen jaren is steeds per 1 januari de maximale kostengrens voor een NHG-hypotheek verhoogd van € 245.000 (in 2017), via 265.000 (in 2018), 290.000 (in 2019), 310.000 (in 2020) en 325.000 (in 2021) naar € 355.000 in 2022. In 2023 gaat de grens voor een NHG-hypotheek omhoog naar 405.000. Door deze verhoging krijgen meer huizenkopers toegang tot een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie). NHG biedt een vangnet als mensen te maken krijgen met gedwongen verkoop of restschulden. Met energie besparende voorzieningen wordt de kostengrens in 2023 429.300. Het kabinet wil tot en met 2030 900.000 woningen realiseren waarvan twee derde betaalbaar. Op dit moment geldt daarbij de NHG-grens als grens voor wat een betaalbare koopwoning is. Door de sterke stijging van de NHG-grens zijn woningen met die prijs voor minder mensen betaalbaar, omdat de inkomens het afgelopen jaar minder zijn gestegen dan de NHG-grens. Daarom gaat het kabinet de grens voor wat betaalbare koopwoningen zijn loskoppelen van de NHG-grens. Voor de regionale woondeals die eind 2022 en begin 2023 worden vastgesteld wordt, conform het programma Woningbouw, de huidige NHG-grens van 355.000 gehanteerd als betaalbaarheidsgrens. Deze verandert dus niet door verhoging van de kostengrens naar 405.000.

Huidige woningvoorraad

2| HUIDIGE WONINGVOORRAAD

In de Woonvisie werd aangegeven: Wel loopt de gemiddelde vraagprijs de laatste jaren op, tot 270.000 in 2019. Een verklaring voor de oplopende vraagprijzen is het dalende aanbod (zie figuur 2 en 3). Het dalende aanbod vlakt nu af maar de prijzen stijgen door, tot gemiddeld 316.000 in 2021. Er zijn zeer veel factoren die een rol spelen op de woningmarkt. Zoals ook gebrek aan arbeidskrachten, bouwstoffen, inflatie etc. Het rijk is vanwege de vele problemen op de woningmarkt in 2022 gestart met de Nationale Woon- en Bouwagenda waar zij nadrukkelijk de regie op de woningmarkt weer oppakken. 300 250

300

200

250

150

200

100

150

100

WOZ waarde woningen

Gemiddelde vraagprijs aangeboden woningen

Figuur 2: Ontwikkeling gemiddelde WOZ waarde woningen en gemiddelde vraagprijs aangeboden woningen (prijzen x € 1.000) WOZ waarde woningen Gemiddelde vraagprijs aangeboden woningen (Bron: Waarstaatjegemeente.nl / huizenzoeker.nl en CBS). Figuur 2: Ontwikkeling gemiddelde WOZ waarde woningen en gemiddelde vraagprijs aangeboden woningen (prijzen x € 1.000) (Bron: Waarstaatjegemeente.nl / huizenzoeker.nl en CBS).

600

100

jan-21

sep-20

jul-20

mei-20

mrt-20

jan-20

nov-19

nov-20 jan-21

nov-20

sep-20

jul-20

mei-20

mrt-20

jul-19

mei-19

mrt-19

jan-19

dec-18

okt-18

sep-19 jan-20

nov-19

sep-19

jul-19

mei-19

mrt-19

jan-19

aug-18

Lineair (Almelo)

dec-18

mei-18

mrt-18

jan-18

nov-17

jul18

okt-18

aug-18

jul18

mei-18

mrt-18

sep-17

Almelo

jan-18

jul-17

nov-17

jan-17 jan-17

mei-17

100

sep-17

200

mrt-17

300

jul-17

400

mei-17

500

mrt-17

600

Figuur 3: Aangeboden koopwoningen (aantal en trend); 2017- feb.2021 Lineair (Almelo) Almelo Bron: Waarstaatjegemeente.nl Figuur 3: Aangeboden koopwoningen (aantal en trend); 2017- feb.2021 Bron: Waarstaatjegemeente.nl

Huidige woningvoorraad

Vraagprijs in € per m2 < 2.000 2.000 < 2.400 2.400 < 2.800 2.800 < 3.200 ≥ 3.200 Almelo Kaart 1: Gemiddelde vraagprijs woningen in Nederland; 2015 en 2021 (Bron: waarstaatjegemeente.nl)

Te zien is dat de gemiddelde vraagprijs van woningen in heel Nederland oploopt en dat de categorie >= 3.200 euro per m2 zich als een olievlek lijkt uit te breiden over Nederland (zie kaart 1). Huursector De huursector in Almelo is ongeveer gelijk verdeeld qua eengezins- en meergezinswoningen. 75% van de huurwoningen heeft een huurprijs beneden de hoge aftoppingsgrens van 679 per maand (prijspeil 2021). Huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (met een maximale huurprijs van 752 per maand in 2021) vormen 12% van de huurwoningvoorraad. Deze segmenten vormen samen de voorraad sociale huurwoningen in totaal 88% van de huurvoorraad en 40% ten opzichte van de totale woningvoorraad in Almelo. Huurwoningen boven de liberalisatiegrens, ook wel vrije sectorhuurwoningen genoemd, zijn er relatief weinig (circa 10%) (zie ook figuur 1).

Almelose corporaties

< kwaliteitsk. gr. tot hoge aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

Particuliere huurwoningen

< kwaliteitsk. gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

Figuur 4: Huurvoorraad naar eigenaar en prijsklasse, Almelo (2020) Bron: Corpodata (dVi) en Socrates 2021

Huidige woningvoorraad

2| HUIDIGE WONINGVOORRAAD

Van de ruim 15.000 huurwoningen in Almelo is ruim driekwart in eigendom van sociale verhuurders (woningcorporaties). De overige 25% is in het bezit van particuliere verhuurders. De in Almelo actieve corporaties bezitten in totaal zo’n 11.300 huurwoningen. Beter Wonen en Sint Joseph nemen daarvan met 6.000 respectievelijk 4.800 woningen ruim 96% voor hun rekening, maar ook Woonzorg (400 woningen) en De Woonplaats (20 woningen) hebben nog corporatiebezit in Almelo. Van alle zelfstandige woningen heeft in 2020, circa 86% een huur onder de hoge aftoppingsgrens. Drie procent van het bezit van de woningcorporaties heeft een vrije sector huur. De particuliere huurvoorraad laat een andere prijsverdeling zien, al heeft 60% van deze woningen ook een prijs onder de liberalisatiegrens. Het aandeel woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens is met 40% fors groter dan in de corporatievoorraad. Ook het aandeel woningen met een huur tussen hoge aftoppingsgrens en liberalisatiegrens is onder particuliere verhuurders groter dan bij corporaties (zie figuur 4).

Almelo en de regio De omvang van de corporatievoorraad is met 32,6% (2020, t.o.v. 2014 afname 1,3%) in Almelo groter dan in de omliggende gemeenten, maar vergelijkbaar met Hengelo (29,9%) en Enschede (32,5%). Binnen Almelo zijn er verschillen zichtbaar op wijkniveau. Het aandeel huishoudens in corporatiewoningen varieert van 6,9% tot 46,9 procent.

Almelo en omliggende gemeenten

Wijkniveau

25.4 17.2 11.5

20.5

16.4

12.5

28.5 41.4

32.6

17.1 21.6

27.7

19.3

19.0

20.7 29.9

46.9 44.3

19.5

18.0

46.3

32.5

45.7

19.1

41.3 21.7

16.2

17.6

13.5 15.4

27.8

6.9 17.4 23.8

Kaart 2: Aandeel huishoudens in corporatiewoningen in percentages 2020 (Almelo en omliggende gemeenten links, wijken binnen Almelo rechts) (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

Huidige woningvoorraad

Woningbouwproductie 2015 t/m 2021 De gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad exclusief de omzetting van intramuraal naar extramuraal, over de afgelopen vijf tot zeven jaar, komt uit op ca. 160 tot 180 woningen per jaar. De door de raad vastgestelde woningbouwplanningen (februari 2015 en oktober 2018) gingen uit van een uitbreiding van de woningvoorraad met ca. 135 woningen, respectievelijk 160 woningen per jaar. Deze planning is gerealiseerd. Per 01/1/2022 zijn er ca. 340 woningen in aanbouw. In de onderstaande tabel zijn de realisatiecijfers aangegeven ten aanzien van de woningvoorraad in de periode 2015 t/m 2021. De uitbreiding van de woningvoorraad wordt bepaald door de jaarlijkse toevoegingen verminderd met de jaarlijkse onttrekkingen aan de woningvoorraad. Bij toevoeging overig kan gedacht worden aan functiewijziging naar wonen en splitsen van woningen. Voor overige onttrekkingen gaat het om functiewijziging naar andere bestemming en samenvoegen van woningen.

2015 t/m 2021

2017 t/m 2021

Totaal

Gemiddeld

Totaal

Gemiddeld

Toevoeging nieuwbouw

1.356

194

1.011

202

Toevoeging overig

722

103

378

Toegevoegd (bruto)

2.078

297

1.389

278

Sloop onttrekking

253

215

Overige onttrekking

321

189

Onttrokken

574

404

1.504

215

985

197

Netto uitbr. woningvoorraad

Tabel 1: Gereed gemelde woningen 2015 t/m 2021 (Bron: Basis administratie gebouwen, BAG)

De nieuwbouw is onder andere gerealiseerd in de binnenstad, Indiëterrein, Eugeria, Klokkenbelt, Christoffellocatie, Rietmavo, Rumerslanden, Sint Josephbuurt, Elisahof, Weggeler, diverse binnenstedelijke locaties, Aadorp en Bornerbroek, Bakhuis Roozeboomlaan, Almelo Noordoost, Aaboer, Nijrees Noord en Zuid. De grootste bijdrage aan de toevoeging overig bestaat uit de omzetting van “De Koppel” en “Hoog Schuilenburg” van intramuraal wonen naar extramuraal wonen (83 + 112 = 195 woningen)2. Dit zijn bestaande nultrede woningen die in het kader van scheiden van wonen en zorg geleidelijk beschikbaar komen op de huurmarkt. Ook de verbouwing van de Hofkamp en de Klokkenbelt valt in deze categorie (60 + 39 = 99 woningen intramurale capaciteit die niet beschikbaar is voor de reguliere woningmarkt).

2 Bij extramuralisering van intramurale zorgcapaciteit is er sprake van een papieren toename van de woningvoorraad.

Huidige woningvoorraad

3| DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN

Demografische ontwikkelingen

75%

Almelo is ruim driekwart in eigendom van sociale verhuurders (woningcorporaties). De overige 25% is in het bezit van particuliere verhuurders.

Het grootste gedeelte van de koopwoningen zijn eengezinswoningen.

van de huurwoningen heeft een huurprijs beneden de hoge aftoppingsgrens van 679 euro per maand (prijspeil 2022)

48% van de koopwoningen heeft een prijs onder de

€ 215.000

3. Demografische ontwikkelingen

2.400-4.100

Het aantal huishoudens neemt in de periode 2020-2035 met 3.400 tot 4.100 toe.

35.000

Bevolking 75.000

In 2030 wordt bijna het aantal van 35.000 huishoudens overschreden

74.000 73.000

In 2022 telde Almelo ongeveer

72.000

33.200

Vervolgens loopt het aantal huishoudens tot 2050 terug om rond dat jaar uit te komen rond het huidige niveau.

71.000 70.000 69.000

HUISHOUDENS

33.600-34.700

68.000 67.000

Pearl 2019 Bevolking

37.000 36.000 35.000 34.000 33.000 32.000 31.000 30.000 29.000 28.000

Figuur 5: Demografische prognoses Primos en Pearl (2020-2050) (Bron: ABF en PBL/CBS)

Demografische ontwikkelingen

Actualisering

2050

2049

2048

2047

2046

2045

2044

2043

2042

2041

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

27.000

Ambitie

2050

Pearl 2019 Ondergrens bevolking

Huishoudens

Primos 2022

2048

2047

2046

2045

2044

2043

2042

2041

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

Primos 2019 Bevolking Zie figuur 5 hieronder:

2049

65.000

Een demografische prognose geeft inzicht in de verwachte bevolkingsontwikkeling en daarvan afgeleid de huis64.000 houdensontwikkeling. In 2020 telde Almelo ongeveer 32.700 huishoudens. Zoals aangegeven werken we met twee scenario’s: 1) de geactualiseerde woonvisie en 2) geactualiseerde woonvisie inclusie ambitie Regionale Woonagenda Twente. Daaruit ontstaat voor Almelo het volgende beeld voor de huishoudensontwikkeling.

3| DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN

Op basis van deze prognoses (ABF uit 2022) zal het aantal huishoudens in Almelo in 2035 gestegen zijn naar circa 35.100 tot 36.100; een toename van 2.400 tot 3.400 huishoudens in de periode 2020-2035. In 2030 wordt de grens naar 35.000 huishoudens overschreden. De verwachte kleine daling vanaf 2030 zoals aangegeven in de woonvisie verschuift naar 2035. Vervolgens loopt het aantal huishoudens tot 2050 verder terug, om uit te komen rond het huidige niveau (blauwe lijn in grafiek). Bij scenario 2) ambitie, woonvisie inclusief ambitie Regionale Woonagenda schuift het beeld op met een sterkere groei in huishoudens en in 2050 niveau van 2030 woonvisie rond 35.000 huishoudens (groene lijn in grafiek). Kijken we naar de meest recente primoscijfers(2022) dan is dit vergelijkbaar met scenario 1) actualisatie. Het verschil is dat de daling na 2040 minder hard gaat en in het midden ligt van de beide scenario’s.

Demografische ontwikkelingen

4| ONTWIKKELING VAN HUISHOUDENS, DOELGROEPEN EN INKOMEN

Ontwikkeling van huishoudens, doelgroepen en inkomen

4| ONTWIKKELING VAN HUISHOUDENS, DOELGROEPEN EN INKOMEN

4. Ontwikkeling van huishoudens, doelgroepen en inkomen We krijgen te maken met vergrijzing. Nu zijn 30% van de huishoudens 65 jaar of ouder, in 2035 is dit 36% van de huishoudens.

36%

TOT 2035

De groep die geen recht meer heeft op huurtoeslag, maar qua inkomen wel toegang tot de sociale huursector, neemt nog tot 2030 toe. Per saldo wordt ná 2030 een daling van de totale doelgroep voor een sociale huurwoning (EC-doelgroep) verwacht.

‘35

‘25

30%

De verwachting is dat het aantal huishoudens met recht op huurtoeslag zal dalen.

NA 2030

De grootste groei wordt verwacht in de hoogste inkomensklassen.

Het aantal huishoudens met een middeninkomen neemt in de periode tot 2035 toe.

+320

5. Wonen en zorg

Het aantal huishoudens van 65-plussers en - met name - 75-plussers gaat toenemen, van 30% nu, tot 36% in 2035. Deze vergrijzing zorgt ervoor, samen met een trend van gezinsverdunning in het algemeen, dat het aandeel alleenstaanden verder zal toenemen; van 37% in 2020 naar 40% in 2030 en 41% in 2035 LEVENSLOOPGESCHIKTE (zie ook figuur 6 en tabel 2 hieronder).

WONINGEN Leeftijd

Samenstelling

Besteedbaar inkomen

De 100% voorraad levensloopgeschikte woningen zal in Almelo met zo’n 320 100% 100% woningen moeten worden uitgebreid. Om vraag en aanbod voor wonen 15% 14% 16% 18% 19%aansluiten moet het aantal 24% 24%aangepaste met zorg beter op elkaar te laten 27% 25% woningen tussen 2017 en 2030 met ca. 110 woningen worden uitgebreid. 80% 80% 80% 16% 15% 16%nultredenwoningen moeten worden toegevoegd. 20% Daarnaast zullen nog 210 17%

36%

330 34%

32% 40%

20%

40%

23%

24%

20%

450 28%

37%

28%

38%

27%

40%

26%

60%

600

Alleenstaand Eenouder Paar zonder kind Paar met kind

20%

19%

18%

20%

22%

40%

41%

23% 20%

De vraag naar geschikte woningen voor inwoners met dementie (geclusterd met 24-uurs psycho9% 8% geriatrische zorg)0%neemt toe van ca. 330 plekken in0% 2019 naar ca. 450 in 2030 en bijna 600 in 2040.

Tot 30 jaar 30 - 44 jaar 45 - 64 jaar 65 - 74 jaar Vanaf 75 jaar

21%

18%

‘40

38%

60%

‘30

60%

17%

22%

Naast geschiktheid van de woning is ook 20% 21% de21% geschiktheid van de woonomgeving belangrijk.

< 18.6 dzd 18.6 27.4 dzd 27.4 - 39.2 dzd 39.2 - 56.2 dzd > 56.2 dzd

Figuur 6: Huishoudens naar leeftijd, samenstelling enAlmelo besteedbaar Figuur 6: Huishoudens naar leeftijd en samenstelling, (2020-2035)inkomen, Almelo 2020-2035 Bron: ABF, Socrates 2021 Bron: ABF, Socrates 2021

Ontwikkeling van huishoudens, doelgroepen en inkomen

Actualisatie

Stand

Mutatie

2020

2025

2030

2035

2020-2025

2025-2030

2030-2035

Alleenstaand tot 30 jaar

1.660

1.580

1.650

1.560

-60

-90

Alleenstaand 30-64 jaar

5.720

6.110

6.360

6.340

400

240

-30

Alleenstaand 65+

4.590

5.260

5.990

6.690

690

720

700

Paar zonder kinderen tot 30 jaar

800

880

850

730

-30

-130

Paar zonder kinderen 30-64 jaar

3.880

4.110

4.100

3.850

200

-250

Paar zonder kinderen 65+

4.550

4.510

4.530

4.660

-50

130

Gezin

8.800

8.360

8.310

-350

-140

Eenoudergezin

2.730

2.910

2.950

3.020

140

Totaal

32.710

33.700

35.740

35.150

1.060

970

410

Ambitie

Stand

Mutatie

2020

2025

2030

2035

2020-2025

2025-2030

2030-2035

Alleenstaand tot 30 jaar

1.660

1.580

1.740

1.590

-80

170

-150

Alleenstaand 30-64 jaar

5.720

6.110

6.520

6.610

390

420

Alleenstaand 65+

4.590

5.260

6.050

6.770

680

780

720

Paar zonder kinderen tot 30 jaar

800

880

730

-150

Paar zonder kinderen 30-64 jaar

3.880

4.110

4.240

4.000

220

130

-230

Paar zonder kinderen 65+

4.550

4.510

4.650

4.740

-40

140

Gezin

8.800

8.360

8.590

8.610

-440

230

Eenoudergezin

2.730

2.910

3.040

3.100

180

140

Totaal

32.710

33.700

35.710

36.710

990

2.000

430

Tabel 2: Huishoudens naar leeftijd en samenstelling, Almelo 2020-2035 (Bron: ABF, Socrates 2021 Almelo-actualisatie en ambitie)

Mutatie

Ontwikkeling van huishoudens, doelgroepen en inkomen

4| ONTWIKKELING VAN HUISHOUDENS, DOELGROEPEN EN INKOMEN

In 2018 telde Almelo zo’n 10.040 huishoudens en 2020 9.750 huishoudens die gegeven hun inkomen recht hebben op huurtoeslag voor een woning met een gereguleerde huurprijs (huur onder de 763,47, prijspeil 2022). Daarnaast behoren nog eens 6.400 (2018) en 8.090 (2020) huishoudens tot de zogenaamde ‘overige EC-doelgroep (corporatiedoelgroep)’. Dit zijn huishoudens die gegeven hun inkomen wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar niet meer voor huurtoeslag. De totale groep huishoudens die in principe in aanmerking komt voor een sociale huurwoning is daarmee 16.460 (2018) en 17.800 (2020) huishoudens groot; de helft van alle huishoudens in Almelo. Hiermee is overigens niet gezegd dat deze groepen ook allemaal in een sociale huurwoning wonen (waarover meer onder het onderwerp Betaalbaarheid). Voor de toekomst is de verwachting dat het aantal huishoudens met recht op huurtoeslag zal dalen. Het aantal huishoudens in de overige EC-groep neemt tot 2030 met circa 300-410 toe en in de periode 2030-2035 met circa 140-180. Het aantal huishoudens met een middeninkomen neemt in de periode tot 2035 naar verwachting toe met circa 550-740 huishoudens. De grootste groei wordt echter verwacht in de hoogste inkomensklassen. Op dit moment hebben 9.500 huishoudens een hoog inkomen.

Tussen 2020 en 2030 komen daar naar verwachting 1.320-1.570 huishoudens bij en ook na 2030 zal deze groep nog in omvang stijgen 370-400 huishoudens (zie figuur 7 en 8 en tabel 3 hieronder). De verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens is sterk afhankelijk van de economische groei. Wanneer we uitgaan van een hogere economische groei dan in het hier gevolgde ‘scenario Midden’, neemt het aantal huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag meer af en het aantal hoge inkomens sterker toe. Het omgekeerde is ook waar. Wanneer het economisch slechter gaat zal de doelgroep die normaliter aangewezen is op een corporatiewoning waarschijnlijk minder snel afnemen of zelfs groeien.

Doelgroep 100% 29%

31%

32%

16%

17%

25%

24%

30%

29%

28%

27%

2020

2025

2030

2035

Hoge inkomens Middeninkomens Overige EC-doelgroep Doelgroep huurtoeslag

80%

60%

40%

20%

16%

Figuur 7: Ontwikkeling aantal huishoudens per doelgroep in %; 2020-2035; Bron: ABF, Socrates 2021

Ontwikkeling van huishoudens, doelgroepen Wonen en inkomen en zorg

33.630

33.770

32.730

34.390

34.750

35.750

34.440

35.150

35.680

9.520

10.090

10.400

10.330

10.060

10.840

11.090

10.260

11.210

11.490

20.000

5.350

5.420

5.540

5.570

5.480

5.770

5.930

5.590

5.900

6.090

15.000

8.090

8.180

8.040

8.090

10.090

8.390

8.500

8.720

8.530

9.750

9.950

9.780

9.740

10.140

9.750

9.690

9.880

9.510

2020

Laag

Actualisering Ambitie

Laag

Actualisering Ambitie

Laag

40.000 35.000 30.000 25.000

8.680

10.000 5.000 0

Hoge inkomens Middeninkomens

Actualisering Ambitie

2025

2030

2035

Corporatiedoelgroep Doelgroep passend toewijzen

Figuur 8 Ontwikkeling aantal huishoudens per doelgroep; 2020-2035; bron: ABF, Socrates 2021

Figuur 8: Ontwikkeling aantal huishoudens per doelgroep; 2018-2035; bron: ABF, Socrates 2021

Actualisatie

Ambitie

Actualisatie

Ambitie

Actualisatie

Ambitie

2020

2025

2030

2035

Doelgroep passend toew.

9.750

9.780

9.740

9.750

9.690

9.510

9.430

Corporatiedoelgroep

8.090

8.040

8.090

8.390

8.500

8.530

8.680

Ov Corp-doelgroep

17.840

17.830

18.140

18.190

18.040

18.110

Middeninkomens

5.350

5.540

5.570

5.770

5.930

5.900

6.090

Hoge inkomens

9.520

10.400

10.330

10.840

11.090

11.210

11.490

Totaal

32.710

33.770

33.730

34.750

35.210

35.150

35.680

Tabel 3: Huishoudens naar doelgroepen van het huurbeleid, Almelo 2020-2035 (Bron: ABF, Socrates 2021)

9.430

Ontwikkeling van huishoudens, doelgroepen en inkomen

5| WONEN EN ZORG

Wonen en zorg

(EC-doelgroep) verwacht. TOT 2035

De grootste groei wordt verwacht in de hoogste inkomensklassen.

Het aantal huishoudens met een middeninkomen neemt in de periode tot 2035 toe.

+320

5. Wonen en zorg

LEVENSLOOPGESCHIKTE

WONINGEN

330

450

600

‘30

‘40

De voorraad levensloopgeschikte woningen zal in Almelo met zo’n 320 woningen moeten worden uitgebreid. Om vraag en aanbod voor wonen met zorg beter op elkaar te laten aansluiten moet het aantal aangepaste woningen tussen 2017 en 2030 met ca. 110 woningen worden uitgebreid. Daarnaast zullen nog 210 nultredenwoningen moeten worden toegevoegd.

De vraag naar geschikte woningen voor inwoners met dementie (geclusterd met 24-uurs psychogeriatrische zorg) neemt toe van ca. 330 plekken in 2019 naar ca. 450 in 2030 en bijna 600 in 2040.

Naast geschiktheid van de woning is ook de geschiktheid van de woonomgeving belangrijk.

Infographic wonen en zorg geeft zelfde beeld als Woonvisie Almelo 2020-2030. Volgend jaar komen actuele cijfers beschikbaar.

Mobiliteitsbeperkingen Rijksbeleid is er op gericht dat mensen zo lang mogelijk in hun eigen huis/zelfstandig blijven worden. Niet alle ouderen hebben een zorgvraag, maar met het ouder worden neemt de zorgvraag vaak wel toe. Een van de factoren is dat ouderen te maken krijgen met mobiliteitsproblemen. Als gevolg van de vergrijzing (zie ook hierboven) neemt het aantal huishoudens met mobiliteitsproblemen toe, met ca. 740 huishoudens in de periode 2017-2030. Deze toename van mobiliteitsproblemen doet zich voor in alle mobiliteitsklassen, maar vooral in de categorie zwaar. Bij 75+ huishoudens heeft ongeveer 17% een zware mobiliteitsbeperking. Dat wil zeggen dat zij binnenshuis gebruikmaken van een rollator of rolstoel. In de periode 2017-2030 zal deze doelgroep groeien met ca. 210 huishoudens (in 2017; 690 huishoudens) (zie figuur 9).

Groeipercentages 2017 - 2030 Licht MB

20%

Matig MB

12%

Zwaar MB

17% 3%

Geen MB

Huishoudens 2017

Huishoudens 2030

Wonen en zorg

1.040

1.250

Licht MB

20%

Matig MB

5| WONEN EN ZORG

12%

Zwaar MB

17% 3%

Geen MB

Huishoudens 2017

Huishoudens 2030

1.040

1.250

2.260

1.230

2.640

1.380

Licht MB Matig MB Zwaar MB Figuur 9: Ontwikkeling huishoudens met een mobiliteitsbeperking, Almelo 2017-2030; (bron: AFB Research Fortuna 2018)

Geschikt wonen Ouderen blijven steeds langer zelfstandig wonen, deels als gevolg van hervormingen in het zorgstelsel. Dat vraagt om meer geschikte, aangepaste of aan te passen woningen. Hierbij aangetekend dat de beroepsbevolking de komende jaren afneemt en er als gevolg daarvan minder zorgpersoneel beschikbaar is. Ook maakt de vergrijzing dat de groep mantelzorgers (traditioneel vooral in de leeftijdsgroep 40 – 65 jaar) kleiner wordt. De voorraad geschikte woningen zou in Almelo met zo’n 320 woningen moeten worden uitgebreid. Geschikte huisvesting voor wonen met zorg valt uiteen in drie hoofdgroepen: 1. Geclusterde ouderenwoning: Een woning die deel uitmaakt van een complex of groep van woningen speciaal bestemd voor ouderen. Hiertoe behoren o.a. woon-zorgcomplexen, aanleunwoningen en serviceflats. Nabijheid van 24 uurs aanwezige zorg is geen voorwaarde vanwege de mogelijke andere leveringsvormen van zorg. 2. Aangepaste woning: Een bestaande woning of nieuwbouwwoning waarin ten behoeve van personen met een handicap of lichamelijke beperking speciale voorzieningen zijn aangebracht of bouwkundig is aangepast. Daarbij kan het gaan om een traplift, hellingbaan, aan- of uitbouw, maar ook om kleinere aanpassingen.

3. Nultredenwoning: Een woning die zowel extern toegankelijk is (de woonkamer dient bereikbaar te zijn vanaf de straat zonder trap te hoeven lopen) als intern toegankelijk is (vanuit de woonkamer zijn zonder traplopen de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste één slaapkamer te bereiken). Deze uitbreiding kunnen we realiseren door nieuwbouw maar ook (deels) door woningaanpassingen binnen de bestaande woningvoorraad. Om vraag en aanbod voor wonen met zorg beter op elkaar te laten aansluiten moet het aantal aangepaste woningen tussen 2017 en 2030 met ca. 110 woningen worden uitgebreid, terwijl het aantal geclusterde ouderenwoningen in Almelo per saldo gelijk kan blijven. Daarnaast moeten we 210 nultredenwoningen toevoegen; er is vooral behoefte aan nultredenwoningen in de koopsector. Deze voorraad kan in de goedkope huur afnemen.

Wonen en zorg

Huishoudens

Aantal woningen 2017 totaal

2017 hh65+

Aantal woningen 2030 totaal

2030 hh65+

Toename woningen Opgave 2017-2030 totaal

hh65+

Geclusterd

1.590

1.390

1.590

1.420

Aangepast

1.270

850

1.380

1.050

110

200

Nultreden

7.040

2.080

7.250

2.370

210

290

Totaal geschikte voorraad

9.900

4.320

10.220

4.840

320

520

Tabel 4 Gewenste ontwikkeling geschikte voorraad, Almelo, 2017-2030 (Bron: ABF Research Fortuna 2018)

Aangepaste koopwoningen worden vooral in de goedkope koopsector gevraagd. Geclusterde ouderenwoningen worden in het dure huursegment en goedkope koopsector gevraagd, terwijl in het gereguleerde huursegment afname mogelijk is (zie tabel 3). Naast geschiktheid van de woning is ook de geschiktheid van de woonomgeving belangrijk. In Twente woont 4-6% van de 65-plussers in een ongeschikte woning en woont 52-56% in een ongeschikte woonomgeving (met minder dan twee primaire functies binnen 500 meter, zoals huisarts, apotheek, supermarkt en openbaar vervoer). Dementie Naast het feit dat het aantal huishoudens met een mobiliteitsbeperking toeneemt, verdubbelt het aantal mensen met dementie in de periode tot 2030. De vraag naar geschikte woningen voor inwoners met dementie neemt navenant toe van ca. 330 plekken in 2019 naar ca. 450 in 2030 en bijna 600 in 2040. Waar er nu nog voldoende plekken zijn, is dit al snel niet meer het geval (zie figuur 10). Het gaat dan om geclusterde woonvormen waar 24-uurs Vraag en aanbod Vraag- aanbodbalans psycho-geriatrische zorg beschikbaar is.

500

400

300

-50

200

-100

100

-150

-200 2019

2025

Vraag

Aanbod

2030

2040

2019

Figuur 10: Vraag en aanbod geclusterde woonvormen met 24-uurs psycho-geriatrische zorg - 2019-2040 (Bron: Companen i.o.v. Provincie Overijssel, Monitor Wonen - Zorg)

Wonen en zorg

2025

2030

2040

6| SOCIALE HUURMARKT

Sociale huurmarkt

5. Sociale huurmarkt TOENEMENDE DRUK OP DE SOCIALE HUURMARKT

3.900 Het aantal woningzoekenden groeit naar 3.900 (2021). Het aandeel met een minimum inkomen neemt af van 51% (2019) naar 45% (2021)

13% GROEI DURE SCHEEFGROEI Zowel landelijk als in Almelo

Van de vrijgekomen sociale huurwoningen werd circa 85% toegewezen aan woningzoekenden uit Almelo

De werkelijke verhuren nemen af: 775 mutaties in 2021.

775

Slagkans neemt af Wachttijd 3 jaar

GROOT BETAALRISICO

Eénpersoonshh. 25 jr - AOW leeftijd

Jongeren < 25 jaar

DOELGROEP EUROPAGRENS IN 2021 VERDUBBELD NAAR CA.

De slaagkans voor deze groep laat een verbetering zien

Paren zonder kinderen 25 jr - AOW leeftijd

Druk op de sociale huurmarkt volgens de woonruimteverdeling Op basis van de resultaten van de woonruimteverdeling van de afgelopen jaren (de toewijzing van de Almelose sociale huurwoningen via Woonburo Almelo) hebben we een beeld van de druk op de sociale huurmarkt. We kijken daarbij naar verschillende indicatoren die iets zeggen over vraag en aanbod. De algemene conclusie is dat de druk op de sociale voorraad toeneemt. De informatie gaat over de periode 2018 t/m 2021.

32,6% 33% Verhuurde woningen, actief woningzoekenden en slaagkansen

6. Betaalbaarheid

Aan de aanbodzijde blijkt dat het aantal vrijkomende en daarna opnieuw verhuurde woningen blijft afnemen. In 2018 werden door, In 2017 woonde de woningcorporaties Beter Wonen en Sint Joseph, 1.085 woningen opnieuw verhuurd. In 2021 waren7,5% dit 773 Een daling van woningen. de van 312 woningen (-29%) in vier jaar. De oorzaken en redenen hiervoor is een combinatie van minder verhuizingen, minder nieuwhuurders van een bouw, verkoop en leegstand voor verduurzamen, renoveren of sloop-nieuwbouw. corporatiewoning 2018

2019

2020

2021

3.045

3.104

3.432

3.889

Verhuringen 1.086 818 887 Een huishouden in Almelo met een corporatiewoning geeft Reacties per advertentie 26 49 70 ±33% van inkomen (woonquote) uit aan de woonlasten. Meettijd in jaren (32,6% ) Nederland 1,72 (32%). 2,07 2,33 Oost-Nederland

773

32%

Actief woning zoekenden

Slaagkans

Sociale huurmarkt

36%

26%

24%

zogenaamd goedkoop scheef. In OostNederland was dit percentage destijds 9% en in Nederland 12%.

Voor 14% van de corporatie voorraad 84 is het netto huishoudinkomen Tabel 5: Actief woningzoekenden, verhuringen en slaag3,08 onvoldoende (betaalrisico) kans - 2018 t/m11,9%) 2021 (In Nederland 20% (Bron: Rapportage woonburo Almelo)

GROOT BETAALRISICO:

5| SOCIALE HUURMARKT

Aan de vraagzijde zien we een toename van het aantal actief woningzoekenden in de periode 2018-2021. Het betreft een toename van 844 woningzoekenden (+28%) in vier jaar. Deze woningzoekende reageren ook meer dan voorheen op vrijkomende woningen. In 2018 ontvingen de woningcorporaties gemiddeld 26 reacties per advertenties. In 2021 waren dit gemiddeld 84 reacties. De verhouding tussen het aantal actief woningzoekenden en het aantal verhuringen bepaalt de slaagkans. Door een combinatie van minder aanbod van- en meer vraag naar woningen daalt deze slaagkans aanzienlijk. Van 36% in 2018 naar 20% in 2021. Deze daling zien we in alle inkomens- en leeftijdsgroepen, met uitzondering van de groep met een inkomen hoger dan huurtoeslaggrens. Deze groep heeft sinds 2021 een betere slaagkans dan in de jaren daarvoor. Dit komt zeer waarschijnlijk door het loslaten van de voorrangsregel voor actief woningzoekenden met recht op huurtoeslag en het actiever benutten van de vrije toewijzingsruimte. In 2018 werd 6% van de woningen via directe bemiddeling verhuurd met een specifieke reden, zoals herstructurering, medische urgentie en statushouders. In 2021 was dit 11%. Dit komt voornamelijk door de combinatie van minder 2018 2019 2020 2021 naar inkomen aanbod en meer Slaagkans vraag.

Slaagkans naar inkomen

2018

2020

2021

33%

31%

28% 28%

30 40

37%

26%

31% 23% 23%

28% 28% 19%

20 30

19%

10 20

20%

12%

21%

26%

16%

23% 23%

33%

20%

20% 15%

16%

12%

20%

21%

12%

Va n

M M m ee m ee id r d id r d de a de a n nl n nl in aa in aa ko g ko g m m en en

Gr Gr Eu ens Eu ens ro H ro H pa T- pa Tgr gr en en s s Eu Eu ro ro m pag m pag id re id re de ns de ns n la n la in ag in ag ko ko m m en en

Va n m m to ini to ini tg m tg m re um re um ns ns HT HT

in m im um

To t

12%

12% 7%

im um

0 10

16%

15%

2019

37%

Slaagkans naar leeftijd

2018

2019

2020

2021

Slaagkans naar leeftijd

2018

2019

2020

2021

51%

50 60 40 50 30 40 20 30 10 20 0 10

31% 24%

31%

26%

20%

19% 16%

31% 24%

45% 46%

44%

23% 20%

35%

31% 30%

43%

44%

51%

35%

35% 16%

31%

31% 30%

12%

26%

23% 20%

20%

19%

16%

re n ou de

jaa

n re

jaa 75

76 jaa 76

t/m 56 t/m

Figuur 11: Slaagkans Almelo naar inkomen en leeftijd, 2018-2021 (Bron: Rapportage Woonburo Almelo 2021)

ou de r

r 75

jaa

r r

t/m

jaa

t/m

jaa

r jaa 28 28

jaa

23 t/m

t/m

jaa

t/m

jaa

12%

t/m

45% 46%

43%

Figuur 11: Slaagkans Almelo naar inkomen en leeftijd, 2018-2021 (Bron: Rapportage Woonburo Almelo 2021)

3 Zie: Woonburo Almelo, Rapportage Woonburo Almelo 2019 en 2021, samenstelling Enserve en bijbehorend factsheet.

Sociale huurmarkt

Woningzoekenden binnen en buiten Almelo De actief woningzoekenden komen voornamelijk uit Almelo zelf en deze groep groeit. In 2019 kwamen 2.539 woningzoekenden uit Almelo. Sindsdien is deze groep gegroeid met 471 actief woningzoekenden (+19%) naar 3.010 in 2021. Ook de groep woningzoekenden uit andere gemeenten in Twente is gegroeid. Van 325 actief woningzoekenden in 2019 naar 516 in 2021. Dit is een groei van 191 actief woningzoekende in drie jaar (+59%). Het merendeel van de actief woningzoekenden woont in de gemeente Enschede, Hengelo, Twenterand, Wierden en Tubbergen.

Aantal actief woningzoekenden

2018

2019

2020

2021

Almelo

2.539

2.713

3.010

Overig Twente

325

416

516

Overig Nederland

240

303

363

3.104

3.432

3.889

2018

2019

2020

2021

Almelo

1.301

1.326

1.317

Overig Twente

141

200

232

Overig Nederland

127

155

192

1.569

1.681

1.741

2018

2019

2020

2021

Almelo

51%

49%

44%

Overig Twente

43%

48%

45%

Overig Nederland

53%

51%

53%

Gemeente

Totaal Aantal actief woningzoeken met een minimuminkomen Gemeente

Totaal Percentage actief woningzoeken met een minimuminkomen Gemeente

Gemiddeld

51%

49%

45%

2018

2019

2020

2021

Almelo

889

692

709

653

Overig Twente

110

Overig Nederland

126

Totaal

1086

818

887

773

Percentage verhuringen

2018

2019

2020

2021

Almelo

82%

85%

80%

84%

Overig Twente

10%

Overig Nederland

14%

100%

Aantal verhuringen Gemeente

Gemeente

Totaal

Tabel 6: Actief woningzoekenden en verhuringen, 2018 t/m 2021 (Bron: Rapportage Woonburo Almelo 2021)

Sociale huurmarkt

5| SOCIALE HUURMARKT

Het aantal actief woningzoekenden met een minimum inkomen neemt toe. In 2019 waren dit 1.569 woningzoekenden en in 2021 waren dit 1.741 woningzoekenden. Dit is een toename van 172 woningzoekenden met een minimum inkomen (+11%). In verhouding met de groei van alle woningzoekenden neemt het aandeel relatief af. In 2019 had 51% van de woningzoekenden een minimum inkomen. In 2021 was dit percentage 45%. Het aantal en aandeel actief woningzoekenden met een minimum inkomen uit een andere gemeente in Twente is beperkt. Het betreft zo’n 4 tot 6 procent van alle woningzoekenden. Het aantal actief woningzoekenden uit een andere gemeente in Twente dat daadwerkelijk slaagt om een woning in Almelo te huren is gering. In de afgelopen jaren verhuurden de woningcorporaties meer dan 80% van de vrijkomende woningen aan lokale woningzoekenden uit Almelo. Het aantal verhuringen aan actief woningzoekenden uit een andere gemeente in Twente lag tussen de 6 en 10 procent. Deze woningzoekenden kwamen vooral uit de gemeente Twenterand, Hengelo, Enschede, Tubbergen en Wierden.

Woningzoekenden en verhuringen naar huishoudinkomen Vanuit het perspectief van het huishoudinkomen4 zien we dat huishoudens met een minimum inkomen de grootste groep is. Deze groep groeit, maar de woningcorporaties verhuren ook de meeste woningen aan deze groep. Opvallend is de groei van de groep huishoudens met een inkomen tussen Huurtoeslag- en Europagrens. Sinds 2019 is deze groep verdubbeld in omvang en ook het aantal verhuringen aan deze groep is toegenomen. Dit komt zeer waarschijnlijk door het loslaten van de voorrangsregel voor actief woningzoekenden met recht op huurtoeslag en het actiever benutten van de vrije toewijzingsruimte. Zie tabel op volgende pagina.

4 De woningcorporaties controleren het huishoudinkomen alleen bij een daadwerkelijke verhuring. Het inkomen van actief woningzoekenden kan afwijken van de werkelijkheid, omdat woningzoekenden dit zelf -bij inschrijving- invullen. De inkomensgrenzen voor 2021 waren afhankelijk van huishoudgrootte en AOW: Minimum inkomen max. 25.025 euro Grens huurtoeslag (HT) max. 32.075 euro Europagrens max. 40.024 euro Laag middeninkomen max. 50.000 euro

Sociale huurmarkt

Actieven

2018

2019

2020

2021

1. Tot minimum

1.558

1.569

1.681

1.741

2. Van minimum tot grens huurtoeslag

909

938

1.075

1.050

3. Grens huurtoeslag - Europagrens

662

732

870

1.324

4. Europagrens - laag middeninkomen

129

127

147

188

5. Meer dan laag middeninkomen

186

187

162

231

Totaal

3.444

3.553

3.935

4.534

Verhuringen

2018

2019

2020

2021

1. Tot minimum

574

443

467

334

2. Van minimum tot grens huurtoeslag

283

220

244

161

3. Grens huurtoeslag - Europagrens

134

217

4. Europagrens - laag middeninkomen

5. Meer dan laag middeninkomen

Onbekend Totaal

1.086

818

887

773

Slaagkans

2018

2019

2020

2021

1. Tot minimum

37%

28%

19%

2. Van minimum tot grens huurtoeslag

31%

23%

15%

3. Grens huurtoeslag - Europagrens

20%

12%

16%

4. Europagrens - laag middeninkomen

26%

20%

12%

5. Meer dan laag middeninkomen

33%

21%

12%

16%

Gemiddeld

36%

26%

24%

20%

Tabel 7: Actief woningzoekenden, verhuringen en slaagkansen naar inkomen, 2018 t/m 2021 (Bron: Rapportage Woonburo Almelo 2021.)

Ongeveer 45 procent van alle actief woningzoekenden heeft een minimum inkomen. Hiervan is 33 procent woonachtig in Almelo, 6 procent in een andere gemeente in Twente en 5 procent buiten Twente (tabel 6). Voor de daadwerkelijk verhuringen aan woningzoekenden met een minimum inkomen in Twente is 34% verhuurd aan inwoners uit Almelo en 3% komt uit Twente (zie tabel 8). Uit een nadere analyse van de verhuringen blijkt dat het percentage aan nieuwe huurders afkomstig uit een andere gemeente in Twente met een minimum inkomen aan het dalen is. In 2018 was dit 6 procent en in 2021 was dit 3 procent.

Sociale huurmarkt

5| SOCIALE HUURMARKT

Aantal verhuringen aan woningzoekenden met een inkomen tot minimum

2018

2019

2020

2021

Afkomstig uit Almelo

483

384

398

266

Afkomstig uit overig Twente

Totaal

543

414

432

304

Relatief t.o.v. alle verhuringen

1.086

818

887

773

Percentage Almelo

44%

47%

45%

34%

Percentage overig Twente

2018

2019

2020

2021

Afkomstig uit Almelo

247

185

215

146

Afkomstig uit overig Twente

Totaal

273

202

227

155

Relatief t.o.v. alle verhuringen

1.086

818

887

773

Percentage Almelo

23%

24%

19%

Percentage overig Twente

2018

2019

2020

2021

Afkomstig uit Almelo

108

191

Afkomstig uit overig Twente

Totaal

123

205

Relatief t.o.v. alle verhuringen

1.086

818

887

773

Percentage Almelo

10%

25%

Percentage overig Twente

2018

2019

2020

2021

Afkomstig uit Almelo

Afkomstig uit overig Twente

Totaal

1.086

818

887

773

Percentage Almelo

Percentage overig Twente

Gemeente

Aantal verhuringen aan woningzoekenden met een inkomen van minimum tot grens HT Gemeente

Aantal verhuringen aan woningzoekenden met een inkomen van grens HT tot Europagrens Gemeente

Aantal verhuringen aan woningzoekenden met een inkomen van Europagrens tot laag middeninkomen Gemeente

Relatief t.o.v. alle verhuringen

Tabel 8: Verhuringen naar inkomen in de gemeente Almelo en herkomst uit de regio, 2018 t/m 2021 (Bron: Rapportage Woonburo Almelo 2021)

Sociale huurmarkt

De afgelopen jaren verhuurden de woningcorporaties voornamelijk aan actief woningzoekenden met een minimum inkomen uit Almelo, maar dit aantal en aandeel neemt af. In 2018 verhuurden de woningcorporaties 44 procent aan deze groep. In 2021 was dit 34 procent (-10%). Ook het aantal en aandeel verhuringen aan actief woningzoekenden met een inkomen tot de huurtoeslag daalt. In 2018 was dit 25 procent en in 2021 was dit 20 procent (-5%). Het aantal en aandeel verhuringen aan actief woningzoekenden met een inkomen tot de Europagrens nam vooral in 2021 toe naar 26% van alle verhuringen (+15%). Dit komt zeer waarschijnlijk door het loslaten van de voorrangsregel voor actief woningzoekenden met recht op huurtoeslag. Het aantal en aandeel verhuringen aan actief woningzoekenden met een inkomen vanaf de Europagrens is minimaal. Hierbij gaat het om 4 tot 6 procent van alle verhuringen.

Meettijd Een andere indicator voor de druk op de Almelose sociale huurmarkt is de zogenaamde meettijd. Dit is de tijd dat een actief woningzoekende ingeschreven heeft gestaan, voordat deze een woning kan huren. Deze meettijd is de afgelopen periode toegenomen van gemiddeld 1,7 jaar in 2018 naar 3,1 jaar in 2021. Dit is gemiddeld bijna anderhalf jaar (zie figuur 12). Bij alle actief woningzoekenden naar inkomen of leeftijd is de gemiddelde meettijd de afgelopen jaren toegenomen. Opvallend is de daling van gemiddelde meettijd bij de actief woningzoekenden met een inkomen tussen de Europagrens en laag middeninkomen in 2021. Dit komt zeer waarschijnlijk door het actiever benutten van de vrije toewijzingsruimte. De meettijd is het langst bij ouderen (76 jaar en ouder). Deze groep staat gemiddeld 6,3 jaar ingeschreven. Dit is grotendeels logisch, want deze woningzoekenden staan vaker dan andere groepen langer ingeschreven alvorens ze actief worden en gaan reageren.

Meettijd in jaren woonburo Almelo

3.1

15% 2.3

2.1

Figuur 12: Meettijd in jaren, 2015 t/m 2021 (Bron: Rapportage Woonburo Almelo 2021)

Sociale huurmarkt

21 20

20 20

19 20

1.7

1.9

1.8

5| SOCIALE HUURMARKT

Meettijd naar inkomen

2018

2019

2020

2021

1. Tot minimum

1,6

1,8

2,3

1,8

2. Van minimum tot grens doelgroep (huurtoeslaggrens)

1,9

2,3

2,1

2,3

3. Grens doelgroep

2,1

3,3

3,0

3,3

4. Europagrens tot max. lage middeninkomens

1,7

4,3

5. Meer dan max. lage middeninkomens

1,2

1,5

2,6

1,5

Gemiddeld

1,7

2,1

2,3

3,1

2018

2019

2020

2021

1. t/m 22 jaar

0,8

1,2

1,5

2. 23 t/m 28 jaar

1,2

1,5

1,8

2,5

3. 29 t/m 55 jaar

1,6

1,8

2,1

2,9

4. 56 t/m 75 jaar

2,8

2,6

3,4

3,3

5. 76 jaar en ouder

3,7

4,3

3,9

6,3

Gemiddeld

1,7

2,1

Meettijd naar leeftijd

Tabel 9: Meettijd in jaren – naar inkomen en leeftijd, 2018 t/m 2021 (Bron: Rapportage Woonburo Almelo 2021. Bewerking Beter Wonen Almelo)

Sociale huurmarkt

Betaalbaarheid Huur- en woonlasten Het netto besteedbaar huishoudensinkomen van de huurders van corporatiewoningen in Almelo, ligt met 23.900 lager dan in Oost- Nederland en Nederland. De netto huur die deze groep betaalt komt gemiddeld uit op 416. Wanneer we de netto huur berekenen als percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen, ontstaat de netto huurquote. Deze komt in Almelo uit op 22,4%. Dit is gelijk ten opzichte van Oost-Nederland en Nederland voor Overijssel is de gemiddelde huurquote 22,5%. Wanneer we ook naar de woonlasten kijken (huurprijs + energiekosten) zien we dat de netto woonlasten van de Almelose huurders van een corporatiewoning met 572, lager uitkomen dan het gemiddelde in Oost-Nederland (595). Het Nederlands gemiddelde is 614. Zetten we deze bedragen af tegen het netto besteedbaar inkomen, dan zien we dat een huishouden in een corporatiewoning in Almelo gemiddeld 31,4% van het inkomen uitgeeft aan woonlasten. Dit is de woonquote. De gemiddelde woonquote is hoger dan die in Oost-Nederland (30,3%) en Nederland (30,5%) (zie tabel 10). Hierbij past de opmerking dat we alleen cijfers uit 2020 beschikbaar hebben. Recente stijgingen van bijvoorbeeld de energiekosten of veranderingen in de huurprijzen zijn hierin niet meegenomen.

Almelo

Oost-NL

Overijssel

Twente

Huishoudens naar doelgroep huurtoeslag (huishoudens)

32.775

8.027.915

1.448.105

511.370

279.840

Besteedbaar huishoudinkomen naar doelgroep huurtoeslag (€)

38.400

43.300

42.900

42.000

41.400

Huishoudens in corporatiewoningen (€) €

10.685

2.136.690

362.050

130.545

73.840

Netto besteedbaar huishoudinkomen huurders in corporatiewoningen(€)

23.900

26.900

25.900

25.200

24.700

Bruto huur corporatiewoningen (€)

567

586

576

573

570

Huurtoeslag corporatiewoningen (€)

151

126

130

135

140

Netto huur corporatiewoningen (€)

416

460

447

439

429

Netto huurquote corporatiewoningen (%)

22,4

22,5

22,4

Kosten voor energie- en waterverbruik huurders in corporatiewoningen (€)

100

Lasten openbare lichamen huurders in corporatiewoningen (€)

Netto woonlasten huurders in corporatiewoningen (€)

572

614

595

589

582

Netto woonquote huurders in corporatiewoningen (%)

31,4

30,5

30,3

30,8

30,9

Tabel 10: Huur- en woonquote corporatievoorraad – 2020 (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

Nederland

Sociale huurmarkt

5| SOCIALE HUURMARKT

26.2 24.9

36.6 34.4

34.1

27.1

25.3 25 19.4

26.2 23.4

20.2 16.3 17.2

0 Jonger dan 25 jaar Eenpersoonshuishouden - 25 tot AOW Eenpersoonshuishouden - AOW of ouder Paar zonder kind(eren) - 25 tot AOW Paar zonder kind(eren) - AOW of ouder Paar met kind(eren) Eenoudergezin

Figuur 13 Netto huurquote of woningquote huurders corporatiewoningen in percentages naar huishoudenstype – 2020

Figuur 13: Netto huurquote of woonquote in percentages naar huishoudenstype – 2020 (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen) (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

De huishoudens die een particuliere huurwoning bewonen hebben een hoger netto besteedbaar inkomen dan de huurders van de corporatievoorraad. Wel ligt deze lager dan het gemiddelde huishoudensinkomen in Oost-Nederland en Nederland. Per saldo is de huurquote met 29% vergelijkbaar met de referentiegebieden; de netto huurquote ligt wel hoger dan die in de corporatievoorraad (22,4%). De woonquote voor de huishoudens in de particuliere huurvoorraad in Almelo is 37,1%. Deze is hoger dan de referentiegebieden. De woonquote is ook hoger dan die in de corporatievoorraad (33%) (zie tabel 11).

Almelo

Nederland

Oost-Nederland

Overijssel

Twente

Huishoudens in particuliere huurwoningen (aantal)

3.000

852.665

131.705

46.885

24.925

Netto besteedbaar huishoudinkomen (€)

30.900

37.500

36.300

34.400

34.200

Bruto huur (€)

718

803

757

726

732

Huurtoeslag (€)

Netto huur (€)

643

766

717

679

680

Netto huurquote (%)

29,0

29,5

28,6

28,0

28,5

Kosten voor energie- en waterverbruik (€)

112

110

113

116

Lasten openbare lichamen huurwoningen (€)

Netto woonlasten (%)

814

931

879

845

850

Netto woonquote (%)

37,1

36,2

35,4

35,1

35,9

Tabel 11: Huur- en woonquote particuliere huurvoorraad – 2020 (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

Sociale huurmarkt

Scheefwonen Een deel van de huurders van een corporatiewoning kan eigenlijk niet meer in een sociale huurwoning terecht, omdat hun inkomen inmiddels te hoog is. De laatst bekende cijfers in de Woonvisie dateerden uit 2017. In dat jaar woonde 7,5% van de huurders van een corporatiewoning goedkoop scheef. In Oost-Nederland was dit percentage destijds 11,7% en in Nederland 12%. De meest actuele cijfers van 2020 geven aan dat de goedkope scheefheid iets is toegenomen naar 8,4% maar nog steeds duidelijk lager dan Nederland 11,6%. Oost Nederland is vrijwel gelijk gebleven en Overijssel is gestegen van 9,9 naar 10,4%. De huidige eisen rond passend toewijzen en de Europese staatssteunregels, maken dat instroom van goedkope scheefwoners van buiten de sociale huursector beperkt zal zijn. Wel hebben deze toewijzingsregels het bijkomende effect dat deze groep in de toekomst niet langer voor een sociale huurwoning in aanmerking komt. Willen zij een stap in de wooncarrière zetten, dan moet dit buiten de sociale huursector. Kijken we op basis van eenzelfde definitie naar de scheefheid in de particuliere huurwoningvoorraad, dan zien we dat 13,1% van de particuliere huurders goedkoop scheef woont. Een aanmerkelijk hoger aandeel dan in de Almelose corporatievoorraad (7,5%) Dit percentage is hoger dan in de referentiegebieden Oost-Nederland (11,5%) en Nederland (11%).

Op vergelijkbare manier kunnen we kijken naar de zogenaamde dure scheefheid. Er is sprake van dure scheefheid als een huishouden tot de doelgroep huurtoeslag behoort en in een woning woont met een huurprijs boven de geldende aftoppingsgrens. In 2017 woonde 9% van de huurders in een corporatiewoning in Almelo duur scheef. In de particuliere huurwoningvoorraad is dit percentage 19,8 procent. Dit is lager dan in de referentiegebieden Oost-Nederland (21,6%) en Nederland (25,4%). Voor de corporatiewoningen is dure scheefheid gegroeid naar 13%. Nederland is gegroeid van 12 naar 14%. Oost Nederland is gegroeid van 12 naar 15%. Overijssel is gestegen van 11,1 naar 13%.

Goedkope scheefheid

Dure scheefheid

15 13.7 12.6

12.1

11.6

11.9

9.1

8.4 7.5

2017

Almelo

2020

2017

2020

Nederland

Figuur 14: Goedkope en dure scheefheid Almelo en Nederland, 2017 en 2020 (Bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen) 5 Er is sprake van goedkope scheefheid indien het belastbaar huishoudinkomen hoger dan of gelijk aan € 43.574 (prijspeil 2020) is en het huishouden gehuisvest is in een woning met een huurprijs lager dan of gelijk aan de liberalisatiegrens (€ 737,14, prijspeil 2020). Bron: CBS/WSW Lokale Monitor Wonen (bewerking ABF), via www.waarstaatjegemeente.nl.

Figuur 13: Goedkope en dure scheefheid Almelo en Nederland, 2017 en 2020 (Bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

Sociale huurmarkt

5| SOCIALE HUURMARKT

Betaalrisico’s Aanvullend hierop kunnen we kijken naar huishoudens met een betaalrisico. Een huishouden heeft een betaalrisico wanneer het netto besteedbaar huishoudinkomen niet voldoende is voor de basisuitgaven. Deze worden gevormd door netto uitgaven aan wonen en overige basisuitgaven. De overige basisuitgaven hangen samen met de basis normbedragen die door het Nibud in kaart zijn gebracht, zoals voeding en kleding. Opvallend was vooral dat het aantal huishoudens in 2017 (Woonvisie) met een betaalrisico in de corporatievoorraad in Almelo met 14% hoog is in vergelijking tot de regio en Nederland (11,9%). Het betaalrisico is 2020 gedaald naar 13,6% maar voor Nederland sterker naar 10,8%. Ook binnen Almelo zijn verschillen waarneembaar. Zie ook de hieronder opgenomen kaartbeelden.

8.4

9.6

10.1

10.4

8.5 10.0

7.8

13.1

13.6 13,6 Almelo

9.5

8.2

7.5

11.6

7.2 9.9 11.5 16.7

14.3

18.8

6.9

16.0

14.2

11.1 15.3 7.4

13.5

7.4

8.3 13.3

11.2 7.9 9.9

kaart 3 Betaalrisico corporatievoorraad in percentages - 2017 ten opzichte van de regiogemeenten boven en binnen Almelo links Kaart 3: Betaalrisico corporatievoorraad in percentages 31-12-2020 ten opzichte van de regiogemeenten rechts en binnen Almelo (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen) links (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

Sociale huurmarkt

Het betaalrisico onder de corporatie-huurders is het grootste onder jongeren (<25 jaar), eenpersoonshuishoudens tussen 25 jaar en de AOW-leeftijd, en paar zonder kind(eren) tussen 25 jaar en de AOW-leeftijd (zie figuur 15).

30 25 20 15 10 5 0 < 25 jaar

Eenpers. hh 25 - AOW

Eenpers. hh Paar zonder AOW of ouder kind(eren) 25 - AOW

Paar zonder Paar met kind(eren) kind(eren) AOW of ouder

Almelo Oost- Nederland Nederland Figuur 15: Betaalrisico corporatievoorraad in percentages naar huishoudenstype, 2020 (Bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen) Figuur 15: Betaalrisico corporatievoorraad in percentage naar huishoudenstype, 2020 (bron: www.waarstaatjegemeente.nl – Lokale Monitor Wonen)

Sociale huurmarkt

Eenoudergezin

5| SOCIALE HUURMARKT

Bijlage Achtergrondgegevens Onderstaande beelden geven geen nieuwbouwprogramma aan maar een indicatie van de toekomstige samenstelling van de Almelose woningvoorraad op basis van Socrates2021. Dit beeld is afhankelijk van de nieuwbouw, herstructurering, verkoop, prijswijzigingen etc. Actualisatie

2020

2025

2030

2035

2020-2025

2025-2030

2030-2035

Huur, eensgezins, < kwaliteit.gr.

470

420

390

350

-50

-30

Huur, eensgezins, tot aftoppingsgr.

4.170

4.190

3.900

3.770

-290

-130

Huur, eensgezins, tot liberalisatiegr.

720

640

780

740

-80

130

-40

Huur, eensgezins, > liberalisatiegr.

1.190

1.150

1.080

1.020

-40

-80

-60

Totaal huur, eensgezins

6.550

6.410

6.140

5.880

-140

-270

-260

Huur, meergezins, < kwaliteit.gr.

1.060

980

880

810

-80

-90

-80

Huur, meergezins, tot aftoppingsgr.

4.680

5.310

5.390

5.420

630

Huur, meergezins, tot liberalisatiegr.

990

680

860

950

-310

180

Huur, meergezins, > liberalisatiegr.

500

630

830

940

130

200

110

Totaal huur, meergezins

7.220

7.600

8.110

370

360

150

Koop, eengezins, t/m 310 dzd

12.980

13.270

13.700

14.000

290

420

300

Koop, eengezins, 310 t/m 380 dzd

1.760

1.880

2.030

2.130

120

150

Koop, eengezins, 380 t/m 480 dzd

1.090

1.130

1.170

1.220

Koop, eengezins, 480-630 dzd

540

580

690

760

110

Koop, eengezins, vanaf 630 dzd

270

360

430

470

100

16.750

17.230

18.030

18.570

580

800

540

Koop, meergezins, t/m 310 dzd

970

1.070

1.150

1.180

100

Koop, meergezins, 310 t/m 380 dzd

110

130

120

110

-10

Koop, meergezins,380 t/m 480 dzd

Koop, meergezins, 480-630 dzd

Koop, meergezins, vanaf 630 dzd

Totaal koop, meergezins

1.150

1.290

1.380

1.410

140

Totaal huur

13.770

14.000

14.100

13.980

230

-110

Totaal koop

17.800

18.520

19.410

19.980

720

890

570

Totaal eensgezins

23.200

23.640

24.170

24.450

440

530

280

Totaal meergezins

8.370

8.890

9.340

9.520

510

450

180

Totaal

31.570

32.520

33.510

33.970

950

990

460

Totaal koop, eengezins

Tabel 12: Huishoudens naar woonsituatie en mutaties in woonsituatie, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Actualisatie

Sociale huurmarkt

Ambitie

2020

2025

2030

2035

2025-2030

2030-2035

Huur, eensgezins, < kwaliteit.gr.

470

420

380

360

-50

-40

-30

Huur, eensgezins, tot aftoppingsgr.

4.170

4.160

3.920

3.780

-10

-240

-140

Huur, eensgezins, tot liberalisatiegr.

720

650

760

750

-70

110

-10

Huur, eensgezins, > liberalisatiegr.

1.190

1.130

1.020

940

-70

-110

-80

Totaal huur, eensgezins

6.550

6.360

6.080

5.830

-190

-280

-260

Huur, meergezins, < kwaliteit.gr.

1.060

930

830

730

-130

-110

-90

Huur, meergezins, tot aftoppingsgr.

4.680

5.230

5.290

5.190

540

-100

Huur, meergezins, tot liberalisatiegr.

990

600

740

840

-380

140

100

Huur, meergezins, > liberalisatiegr.

500

690

1.030

1.160

190

350

120

Totaal huur, meergezins

7.220

7.450

7.890

7.920

220

440

Koop, eengezins, t/m 310 dzd

12.980

13.190

13.680

13.860

210

480

190

Koop, eengezins, 310 t/m 380 dzd

1.760

1.990

2.370

2.500

230

380

130

Koop, eengezins, 380 t/m 480 dzd

1.090

1.130

1.180

1.200

Koop, eengezins, 480-630 dzd

540

620

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Almelo&id=9389368f-f96f-44e3-b972-8366f32b9ffc