7.3 Bornsestraat 384 - Bijlage 3 - Vast te stellen bestemmingsplan Bornsestraat 384.pdf

Bestemmingsplan Bornsestraat 384 NL.IMRO.0141.00093-

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Inhoudsopgave

T oelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 De bij het plan behorende stukken 1.3 Ligging en begrenzing plangebied 1.4 Vigerend bestemmingsplan 1.5 Leeswijzer

6 6 6 6 8 10

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie 2.3 Verkeer en parkeren

11 11 13 17

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

20 20 22 31

Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten 4.1 Milieuzonering 4.2 Externe veiligheid 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Geur 4.5 Bodemkwaliteit 4.6 Geluid 4.7 Flora en fauna 4.8 Archeologie en Cultuurhistorie 4.9 Besluit Milieueffectrapportage 4.10 Fysieke veiligheid

34 34 36 38 40 40 41 41 42 43 45

Hoofdstuk 5 Wateraspecten 5.1 Vigerend beleid 5.2 Waterparagraaf

48 48 50

Hoofdstuk 6

52

Planuitgangspunten

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten 7.1 Inleiding 7.2 Juridische systematiek 7.3 Beschrijving per bestemming

53 53 53 54

Hoofdstuk 8

Economische uitvoerbaarheid

56

Hoofdstuk 9

Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze

57

Bijlage bij de toelichting

59

Bijlage 1

Inpassing bestaande situatie

60

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek

62

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

3

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Bijlage 3

AERIUS berekening

101

Bijlage 4

Watertoets Bornesestraat 384

116

Bijlage 5

Watertoets hoek Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg (ong.)

118

Bijlage 6

Besluit aanmeldnotitie m.e.r.

120

Regels

122

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

123 124 130

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Agrarisch Wonen

131 132 133

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels

137 138 139 140 141 142 143 144

Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

145 146 147

Bjilage bij de regels

148

Bijlage 1

Erfinrichtingsplan

149

Bijlage 2

Staat van bedrijfsactiviteiten

151

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

4

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Toelichting

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

5

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In het bijgebouw achter de woning aan de Bornsestraat 384 te Almelo baat de bewoonster van de woning momenteel B&B Bavinckshoeve uit. De B&B bestaat uit twee slaapkamers en een gemeenschappelijke huiskamer. Het voornemen bestaat het aantal kamers in het bijgebouw uit te breiden tot vier. In de kelder van het bijgebouw bevindt zich een muziekstudio welke op basis van het vigerende bestemmingsplan niet is toegestaan. Het is wenselijk om deze studio juridisch-planologisch in te passen. In de huidige situatie zijn het bijgebouw, de oprit hiernaartoe en de tuin deels bestemd als 'Agrarisch met waarden'. Aan de overzijde van de Bornsestraat 384, op de hoek van de Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg bevindt zich een voormalige paardenstal welke eveneens in eigendom is bij de bewoonster van de Bornsestraat 384. Het voornemen bestaat om in dit gebouw een vakantiewoning te realiseren. Het perceel op de hoek van de Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg is voorzien van een woonbestemming, met een onlogische vorm van het bestemmingsvlak. De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om: de extra B&B-kamers mogelijk te maken; de muziekstudio juridisch-planologisch in te passen; het perceel aan de Bornsestraat 384 geheel passend te bestemmen; de vakantiewoning mogelijk te maken; het bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' van het perceel op de hoek van de Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg te wijzigen tot een logische vorm.

1.2

De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Bornsestraat 384' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (tek. nr. NL.IMRO.0141.00093-) Bijlagen bij de toelichting Regels Bijlagen bij de regels Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.

1.3

Ligging en begrenzing plangebied

1.3

Ligging en begrenzing plangebied

Ligging Het plangebied is gelegen aan de Bornsestraat 384 en op de hoek Grote Bavenkelsweg-Drienemansweg in het buitengebied van de gemeente Almelo in het buurtschap Bavinkel. De Bornsestraat (N743) is een doorgaande weg die de kernen Almelo, Zenderen en Borne met elkaar verbindt. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied in de omgeving weergegeven.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

6

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Figuur 1.1: Ligging plangebied in de omgeving (bron: Esri Nederland, Jan Willem van Aalst) Begrenzing Het deel van het plangebied aan de Bornsestraat 384 wordt aan de noordzijde begrensd door agrarische grond, aan de oostzijde door een sloot, aan de zuidzijde door de Bornsestraat en aan de westzijde door de perceelsgrens met de woning aan de Bornsestraat 382. Dit deel van het plangebied is gelegen op de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Ambt-Almelo, sectie F, nummers 3758, 4886, 4887. Het deel van het plangebied op de hoek Grote Bavenkelsweg-Drienemansweg wordt aan de noordzijde begrensd door de Drienemansweg, aan de oostzijde door de Grote Bavenkelsweg en de zuid en westzijde door agrarische grond. Dit deel van het plangebied is gelegen op de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Ambt-Almelo, sectie F, nummer 3342. In figuur 1.2 is de begrenzing van het plangebied weergegeven. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

7

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied (bron: Esri Nederland, Jan Willem van Aalst)

1.4

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Buitengebied Almelo'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Almelo op 29 maart 2011. Dit bestemmingsplan is gedeeltelijk herzien door het bestemmingsplan 'Buitengebied correctieve herziening' dat is vastgesteld op 18 juli 2017. Deze correctieve herziening bevat ter plaatse van het plangebied een kleine wijziging in de contour van de archeologische dubbelbestemming. Tevens is het bestemmingsplan 'Parapluherziening parkeren' van toepassing. In dit plan zijn de algemene regels met betrekking tot parkeren opgenomen. Zie figuur 1.3 voor een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingspan behorend bij het 'Buitengebied correctieve herziening' opgenomen. Aan het plangebied zijn de bestemmingen 'Wonen', 'Agrarisch' en 'Agrarisch met waarden' toegekend. De voor 'Agrarisch met waarden' bestemde gronden zijn voorzien van de functieaanduidingen 'specifieke vorm van agrarisch met waarden hoogteverschillen', 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - houtopstanden' en 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - openheid'.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor de bestaande woning, aan huis verbonden beroepen, bed & breakfast (bestaande uit maximaal vier slaapkamers en één gemeenschappelijke huiskamer met een maximale oppervlakte van 30 m2 per kamer) binnen het bestaande hoofdgebouw. Bij een omgevingsvergunning kan - onder voorwaarden - van vorenstaande worden afgeweken voor het toestaan van een bed & breakfast met maximaal vier slaapkamers en één gemeenschappelijke huiskamer in bestaande bijbehorende bouwwerken. In de huidige situatie zijn op basis van een omgevingsvergunning twee slaapkamers en een gemeenschappelijke huiskamer toegestaan. In paragraaf 3.3.3 wordt het plan aan de genoemde voorwaarden voor het toestaan van B&B-kamers in bijbehorende bouwwerken getoetst.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

8

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Op grond van artikel 18.5.4 onder a van het vigerende bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders het plan wijzigen voor het toestaan van bij de woning behorende en daaraan ondergeschikte recreatieve nevenactiviteiten in de vorm van vakantieappartementen, mits: 1. gerealiseerd in de bestaande en met bouwvergunning gebouwde voormalige bedrijfsbebouwing, die minimaal drie jaar in agrarisch gebruik zijn geweest; 2. maximaal drie appartementen worden gerealiseerd met een woonoppervlak van maximaal 150 m2 per woning of appartement; 3. er een inpassingsplan wordt overlegd; 4. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein; 5. opslag en stalling in verband met de nevenactiviteiten uitsluitend inpandig plaatsvinden; 6. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden; 7. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden. In paragraaf 3.3.3 wordt het plan aan de genoemde voorwaarden getoetst.

De voor ´Agrarisch met waarden´ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, wegen en paden, water en voorzieningen voor de waterhuishouding en het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van landschappelijke en/of natuurwaarden ter plaatse van de aanduidingen: 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - hoogteverschillen' hoogteverschillen; 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - houtopstanden' houtopstanden; 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - openheid' openheid. De voor ´Agrarisch´ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, wegen en paden en water en voorzieningen voor de waterhuishouding. De extra B&B-kamers en de realisatie van de vakantiewoning passen niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Ook de muziekstudio is op basis van het vigerende bestemmingsplan planologisch niet toegestaan. Derhalve is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. In deze herziening zal het perceel aan de Bornsestraat volledig voorzien worden van een passende bestemming namelijk 'Wonen'. Bij het perceel op de hoek van de Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg zullen de bestemming 'Wonen' en 'Agrarisch' met elkaar uitgewisseld worden waarmee er een logisch bestemmingsvlak 'Wonen' wordt gerealiseerd.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de planologische kaders om de hiervoor benoemde ontwikkelingen mogelijk te maken op juiste wijze planologisch te regelen. De Bornsestraat 384 en het perceel aan de overzijde, op de hoek van de Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg, zijn door middel van een relatieteken met elkaar verbonden.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

9

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied correctieve herziening' (bron: ruimtelijk eplannen.nl)

1.5

Leeswijzer

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie Hoofdstuk 3 Beleidskader Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten Hoofdstuk 5 Wateraspecten Hoofdstuk 6 Planuitgangspunten Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Hoofdstuk 9 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit bestemmingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en de huidige bestemmingsplannen die nu gelden. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit bestemmingsplan is opgesteld. In het tweede hoofdstuk wordt de huidige situatie van het gebied beschreven . Dit wordt aangevuld met het beleid dat, voor zover van toepassing, voor het buitengebied al is opgesteld (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 wordt de milieusituatie, inclusief het aspect fysieke veiligheid, besproken. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In hoofdstuk 6 worden algemene uitgangspunten voor het bestemmingsplan beschreven. In hoofdstuk 7 staat hoe deze uitgangspunten zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding. In hoofdstuk 8 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 9 geeft de wijze van en resultaten omtrent de inspraak.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

10

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Hoofdstuk 2 2.1

Het plan

Huidige situatie

In de huidige situatie is er op het perceel aan de Bornsestraat 384 een woning met daarachter een bijgebouw aanwezig. In de huidige situatie is het bijgebouw op de begane grond ingericht met twee bed & breakfastkamers, een gezamenlijke huiskamer, een wagenberging, een bijkeuken en een hal. De verdieping is in gebruik als bergruimte/zolder. In de kelder van het gebouw bevindt zich een muziekstudio, een hal geeft hier toegang tot twee oefenruimtes en een studioruimte. De muziekstudio kent een oppervlak van circa 145 m2 en was in eerste instantie hobbymatig in gebruik, in de loop der tijd is dit hobbymatig gebruik uitgegroeid tot bedrijfsmatig gebruik. Het bijgebouw is in 2012 gerealiseerd. Een voorwaarde voor de realisatie van het bijgebouw was dat het perceel en het gebouw landschappelijk ingepast zouden worden. Deze inpassing heeft in samenwerking met Landschap Overijssel plaatsgevonden. Op het perceel is daarbij streekeigen beplanting aangeplant en er zijn een kikkerpoel en wadi gerealiseerd welke (mede) dienen om het hemelwater ter plaatse te laten infiltreren. Zie Bijlage 1 voor de reeds gerealiseerde inpassing. Zowel de B&B als de studio zijn sinds 2013 aanwezig. Onderstaande figuur 2.1 geeft een aanzicht van het bijgebouw weer.

Figuur 2.1. Aanzicht bijgebouw Bornsestraat 384 vanuit zuidoostelijke richting. Aan de overzijde van de Bornsestraat 384, op de hoek van Grote Bavenkelsweg-Drienemansweg, bevindt zich een voormalige paardenstal. Het gebouw bestaat uit een stal- en bergruimte en wordt in de huidige situatie gebruikt voor opslag. Het gebouw is aan te merken als een karakteristiek gebouw met een landelijke uitstraling en kent een oppervlakte van circa 160 m2. Ontsluiting van het perceel waarop de voormalige paardenstal gesitueerd is vindt plaats via de Grote Bavenkelsweg. In figuur 2.2 is een aanzicht van de voormalige paardenstal weergegeven.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

11

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Figuur 2.2. Aanzicht voormalige paardenstal op de hoek van de Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg vanuit zuidwestelijke richting. De directe omgeving van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit agrarische gronden en woonerven. Figuur 2.3 toont een luchtfoto van het plangebied en haar omgeving.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

12

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Figuur 2.3. Luchtfoto van het plangebied en haar directe omgeving (bron: PDOK).

2.2

T oekomstige situatie

B&B-kamers De initiatiefneemster is voornemens het aantal B&B-kamers van haar B&B uit te breiden met twee extra kamers waarmee het totaal aantal kamers in de toekomstige situatie op vier komt. Het bestaande gebouw zal niet worden vergroot. De twee extra kamers worden gerealiseerd op de verdieping van het bijgebouw. De kamers krijgen een oppervlakte van net geen 30 m2. Beide kamers krijgen een eigen opgang en worden voorzien van eigen sanitair. De kamer aan de noordoostzijde van het gebouw zal worden voorzien van een inpandig balkon. De ontwikkeling betreft een inpandige verbouwing waarbij de overige ruimtes van het gebouw ongewijzigd blijven. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is er door Rikkerink Bouwdesign een ontwerptekening gemaakt. Figuur 2.4 toont de toekomstige situatie van de twee extra B&B-kamers op de verdieping.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

13

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Figuur 2.4 Toekomstige situatie B&B-kamers op verdieping bijgebouw Bornsestraat 384 (bron: Rikkerink Bouwdesign) Muziekstudio In de toekomstige situatie blijft de muziekstudio ongewijzigd gesitueerd in de kelder van het bijgebouw. Door middel van onderhavig bestemmingsplan wordt de studio juridisch-planologisch ingepast. Daarbij is alleen het gebruik als opname- en oefenstudio voor muzikanten en bands toegestaan. De muziekstudio is dagelijks van 10:00 tot 23:00 uur geopend waarbij er een ruimte gehuurd kan worden in de tijdsblokken 10:00 tot 13:00 uur, 14:00 tot 18:00 uur en 19:00 tot 23:00 uur. De verhuur vindt plaats met persoonlijke begeleiding. De bezettingsgraad van de studio varieert. Gemiddeld worden er twee ruimtes gelijktijdig verhuurd, waarbij er maximaal 6 personen per ruimte aanwezig zullen zijn, dus maximaal 12 in totaal. Het gebruik van de muziekstudio voor feesten, partijen en/of optredens behoort tot strijdig gebruik. Dit is zo bepaald in de specifiek gebruiksregels (artikel 4.4.1).

Vakantiewoning De initiatiefneemster is voornemens een vakantiewoning voor vier personen te realiseren in de voormalige paardenstal op de hoek van de Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg. Op de begane grond zullen in de voormalige stalruimte een hal met toilet, een keuken en een zitkamer gerealiseerd worden. De bergruimte zal opgedeeld worden in drie ruimtes. Aan de zuidzijde zal een bijkeuken/privéruimte gerealiseerd worden. In deze ruimte worden onder meer de technische installaties voor de vakantiewoning gesitueerd (van circa 15 m2). In het midden zal een bergruimte ten dienste van de vakantiewoning gerealiseerd worden. Hier kunnen onder meer fietsen gestald worden. Eveneens aan de zuidzijde zal een overdekt terras gerealiseerd worden. Op de zolder zullen aan weerszijden van de overloop slaapkamers en centraal een badkamer gerealiseerd worden. De woonoppervlakte van de vakantiewoning bedraagt circa 140 m2. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is er door Rikkerink Bouwdesign een ontwerptekening gemaakt. Figuur 2.5 toont de toekomstige situatie van de vakantiewoning. Naast de verbouwing van de voormalige paardenstal tot vakantiewoning zal ook het buitenterrein aangepakt worden. De perceels(rand)begroeiing bestaat onder meer uit knotwilgen, beukenhaag, wilde

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

14

NL.IMRO.0141.00093-BP31

kers en eik. Ten noordwesten van de vakantiewoning zijn reeds diverse werkzaamheden uitgevoerd in samenspraak met Landschap Overijssel, zie figuur 2.6. Het erf zal tevens landschappelijk worden ingepast, zie figuur 2.7.

Figuur 2.5 Toekomstige situatie vakantiewoning in voormalige paardenstal hoek Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg (bron: Rikk erink Bouwdesign)

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

15

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Figuur 2.6 Voorgaande investeringen in het landschap nabij vakantiewoning (bron: Landschap Overijssel)

Figuur 2.7 Landschappelijke inpassing vakantiewoning (bron: N+L landschapsontwerpers)

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

16

NL.IMRO.0141.00093-BP31

2.3

Verkeer en parkeren

2.3.1 Verkeer Bornsestraat 384 De Bornsestraat 384 wordt ontsloten via de Bornsestraat. De Bornsestraat is een eenbaansweg, die parallel gelegen is aan de Van Rechteren Limpurgsingel (N349). De Bornsestraat sluit hier op circa 250 meter ten noordwesten op aan. Als gevolg van onderhavig plan zal het aantal verkeersbewegingen op de Bornsestraat toenemen. B&B-kamers In de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen' zijn geen kencijfers opgenomen voor de verkeersgeneratie voor een B&B. Voor de verkeersgeneratie wordt daarom aangesloten bij de verkeersgeneratie van een bungalowpark, deze bedraagt gemiddeld 2,7 per bungalow, per dag. Bij onderhavig plan worden twee B&B-kamers. Daarmee zal de maximale verkeersgeneratie, wanneer de B&B-kamers bezet zijn, naar boven afgerond, 5 verkeersbewegingen per dag bedragen. Muziekstudio In de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen' zijn geen kencijfers opgenomen voor de verkeersgeneratie voor een muziekstudio. De verkeersgeneratie voor de studio wordt daarom berekend op basis van de openingstijden en de gemiddelde bezettingsgraad van de studio. Zoals beschreven is in paragraaf 2.2 worden gemiddeld 2 studioruimtes gelijktijdig verhuurd waarbij er in totaal maximaal 12 personen aanwezig zullen zijn.

Er van uitgaande dat er per tijdsblok twee ruimtes verhuurd worden en alle personen afzonderlijk per auto naar en van de studio gaan komt dit neer op een gemiddelde verkeersgeneratie van 72 verkeersbewegingen per dag in de periode van 10:00 tot 23:00 uur. Hoek Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg (ong.) Het perceel waar zich de voormalige paardenstal bevindt wordt ontsloten op de Grote Bavenkelsweg. De verkeersafwikkeling zal plaatsvinden via de Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg alwaar het verkeer de Van Rechteren Limpurgsingel (N349) op zal gaan. Voor de verkeersgeneratie van de vakantiewoning wordt aangesloten bij de verkeersgeneratie van een bungalowpark, deze bedraagt gemiddeld 2,7 per bungalow, per dag. Het aantal verkeersbewegingen van en naar de vakantiewoning zal, bij volledige bezetting, maximaal 3 verkeersbewegingen per dag bedragen. Conclusie De Bornsestraat, Grote Bavenkelsweg en Drienemansweg zijn er in voldoende mate op ingericht om een toename van het aantal verkeersbewegingen op te vangen. De toename van het aantal verkeersbewegingen zal het woon- en leefklimaat van omwonenden niet onevenredig schaden en de verkeersveiligheid niet significant verminderen. Geconcludeerd wordt dat het aspect 'verkeer' geen belemmering voor het onderhavig plan vormt.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

17

NL.IMRO.0141.00093-BP31

2.3.2 Parkeren De gemeente Almelo heeft haar parkeerbeleid vastgelegd in het Parkeerbeleidsplan Gemeente Almelo 'Beleidsregels parkeernormen Almelo'. Dit parkeerbeleid is vervolgens in bestemmingplan "Parapluherziening Parkeren" vastgelegd. Als richtlijn voor de parkeernormering maakt de gemeente Almelo gebruik van de op dat moment geldende CROW-publicatie voor de parkeerkencijfers. Bornsestraat 384 Bij de omgevingsvergunning aanvraag van de schuur is reeds rekening gehouden met benodigde ruimte voor parkeerplaatsen. Aan de achterzijde van de schuur zijn destijds bij het verlenen van de vergunning reeds twee parkeerplaatsen ingetekend. Op basis van het beleid kunnen deze parkeerplaatsen uitgebreid worden naar de benodigde hoeveelheis parkeerplaatsen. Hiervoor is ruim voldoende ruimte aanwezig op het erf. B&B-kamers In de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen' zijn geen kencijfers opgenomen voor de parkeerbehoefte voor een B&B. De parkeerbehoefte voor het B&B kan gesteld worden op één parkeerplaats per kamer. Daarmee bedraagt de totale parkeerbehoefte voor de toevoeging van twee B&B-kamers twee parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte van de bestaande twee B&B-kamers bedraagt eveneens twee parkeerplaatsen. Muziekstudio In de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren.

Van parkeerkencijfers naar parkeernormen' zijn geen kencijfers opgenomen voor de parkeerbehoefte voor een muziekstudio. De parkeerbehoefte voor de studio wordt daarom berekend op basis van de openingstijden en de gemiddelde bezettingsgraad van de studio. Zoals beschreven is in paragraaf 2.2 worden gemiddeld 2 studioruimtes gelijktijdig verhuurd waarbij er in totaal maximaal 12 personen aanwezig zullen zijn. Er van uitgaande dat er per tijdsblok twee ruimtes verhuurd worden en alle personen afzonderlijk per auto naar en van de studio gaan komt dit neer op een gemiddelde parkeerbehoefte van 12 parkeerplaatsen per tijdsblok. De totale parkeerbehoefte van de B&B-kamers en de muziekstudio bedraagt, geen rekening houdende met gecombineerd gebruik, 16 parkeerplaatsen. Er zal op eigen terrein in deze behoefte voorzien worden. Aan de voorzijde van het bijgebouw zijn 5 parkeerplaatsen aanwezig, aan de achterzijde van het gebouw is ruimte voor het parkeren van 12 auto's. Mocht er zich onverhoopt een situatie voordoen waarbij deze parkeerplaatsen niet afdoende zijn dan is er op de oprit bij de woning, ook nog ruimte om 3 extra auto's te parkeren naast de parkeerbehoefte voor de woning. Figuur 2.6 weergeeft de ligging van de parkeerplaatsen.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

18

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Figuur 2.6. Parkeermogelijk heden Bornsestraat 384 ten behoeve van muziekstudio en B&B. Hoek Grote Bavenkelsweg en de Drienemansweg (ong.) De parkeerbehoefte van de vakantiewoning kan, wanneer aangesloten wordt bij parkeerbehoefte voor een bungalow, gesteld worden op gemiddeld 2,1 parkeerplaatsen per bungalow. Op het 'erf' van de vakantiewoning is er voldoende ruimte om in deze behoefte te voorzien. Conclusie Op basis van vorenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect 'parkeren' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

19

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn: Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol; Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw; Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe); Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet. Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit deze Structuurvisie heeft het Rijk op basis van de Wet ruimtelijke ordening, twee besluiten waarmee dat mogelijk is.

Deze twee besluiten zijn verschillend van elkaar in aard (beleidsmatig versus procesmatig): Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk beleid te borgen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij verschillende overheden. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de nationale belangen zoals deze benoemd zijn in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

20

NL.IMRO.0141.00093-BP31

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruime is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel van deze ladder is het bevorderen van een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte én het voorkomen van overprogrammering. Om dit te bereiken is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6, tweede lid). Dit betekent dat bij ruimtelijke besluiten (zoals het vaststellen van een bestemmingsplan) moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De procesvereiste is alleen van toepassing op ruimtelijke besluiten die voorzien in een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is een stedelijke ontwikkeling gedefinieerd als: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Onderhavig plan Onderhavig plan voorziet in de realisatie van twee extra B&B-kamers, een vakantiewoning en het planologisch inpassen van de reeds aanwezige muziekstudio. De ontwikkeling wordt niet gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Dit op basis van jurisprudentie waarbij uit gegaan wordt dat een stedelijke ontwikkeling een ontwikkeling is of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Waarbij 'in beginsel' een maat aan wordt gehouden van realisatie van meer dan 11 woningen. Bij een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m2 bedraagt. Bestaat de andere stedelijke ontwikkeling uit de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m2, bij een functie wijziging moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op grond van de uitspraak van de Raad van State van 20 april 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1075) geldt dat enkel een planologische functiewijziging in beginsel niet kan worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft.

In onderhavig plan blijft de woonfunctie als hoofdgebruik gehandhaafd, met daaraan ondergeschikt logiesverstrekking (B&B en vakantiewoning) en bedrijf aan huis (muziekstudio) waardoor gesteld kan worden dat de functiewijziging zeer beperkt is. Door de nieuwe gebruiksfuncties (muziekstudio en vakantiewoning) van bestaande bebouwing is geen sprake van nieuw beslag op de ruimte daar geen extra bebouwing wordt toegestaan of toegevoegd. Door toevoeging van de aanduiding muziekstudio uitsluitend voor de aanwezige kelder in het bestaande bijgebouw, en het verbouwen een paardenstal tot een recreatie woning worden gebruiksfuncties toegevoegd aan de bestemming Wonen. Deze veranderingen zijn van dien beperkte aard dat geen

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

21

NL.IMRO.0141.00093-BP31

sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat betreft het mogelijk maken van de twee nieuwe B&B kamers is geen sprake van een functieverandering vanwege het feit dat binnen het bestemmingsplan buitengebied binnen de bestemming wonen bij recht 4 B &B kamers in het hoofgebouw reeds zijn toegestaan. In dit geval betreft het alleen het verplaatsen van een gebruik wat als is toegestaan. Geconcludeerd moet worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is op onderhavig plan. Op basis van de uitspraak van de Raad van State van 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921) geldt dat ook wanneer de Ladder niet van toepassing is gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en dat de ontwikkeling uitvoerbaar is. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin.

3.2

Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel Op 13 november 2019 is door de Provinciale Staten van Overijssel de Actualisatie Omgevingsvisie Overijssel 2018/2019 vastgesteld. De aanpassingen van de Omgevingsvisie die met de Actualisatie 2018/2019 zijn doorgevoerd zijn op 1 december 2019 in werking getreden. Met de Actualisatie 2018/2019 is de Omgevingsvisie weer bij de tijd gebracht. De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes/rode draden bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur. Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is daarbij van belang, waarbij een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit wordt ontwikkeld. Ook de ontwikkeling van een continu en beleefbaar watersysteem en het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen zijn ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Het inpassen van nieuwe initiatieven en zorgvuldig inpassen heeft als doel om de samenhang in en identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. Een zichtbaar en beleefbaar landschap en het behouden en waar mogelijk verbreden van het bestaande aanbod aan woon-, werk- en mixmilieu's betreffen ruimtelijke kwaliteitsambities. De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijf welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal. Duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed (bijv.

herbestemmen/hergebruik monumenten en karakteristieke bebouwing) hoort hier bij. Het realiseren van sociale kwaliteit wordt gedaan door het actief betrekken van bewoners bij projecten en het bieden van ruimte aan initiatieven van onderop.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

22

NL.IMRO.0141.00093-BP31

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Actualisatie Omgevingsverordening Overijssel 2018/2019 van de provincie Overijssel. De Provinciale Staten van Overijssel hebben de Actualisatie Omgevingsverordening Overijssel 2018/2019 op 13 november 2019 vastgesteld en is op 1 december 2019 in werking getreden. Met de vaststelling van de Actualisatie 2018/2019 is de Omgevingsverordening weer bij de tijd gebracht. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase onderzocht of er sprake is van zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik. Dit komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts.

De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

23

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: Provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling nodig of mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Deze zijn vastgelegd in de regels behorende bij de omgevingsverordening van de provincie Overijssel. Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

24

NL.IMRO.0141.00093-BP31

zijn benut. Lid 2. Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Toets Onderhavig plan voorziet, onder meer, in de realisatie van twee extra B&B-kamers, een vakantiewoning en het planologisch inpassen van de reeds aanwezige muziekstudio. Als gevolg van het plan zal er geen sprake zijn van een toename van het verhard oppervlak door bebouwing of bestrating. Daarmee vindt er als gevolg van onderhavig plan geen extra ruimtebeslag plaats in de Groene Omgeving.

Artikel 2.12 Verblijfsrecreatie In artikel 2.12 van de verordening zijn regels omtrent verblijfsrecreatie opgenomen: Artikel 2.12.1 In de verordening wordt verstaan onder: a. recreatiewoning: een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, dat niet op wielen verplaatsbaar is en dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt voor toeristisch of recreatief gebruik. Onder recreatiewoningen worden niet verstaan groepsaccommodaties zoals kampeerboerderijen en jeugdherbergen; b. recreatieverblijf: een gebouw of kampeermiddel dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt; c. bedrijfsmatige exploitatie: het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer dat in de recreatieve verblijven daadwerkelijk recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden worden geboden. Artikel 2.12.2 Lid 1 Een bed en breakfast en een vakantiewoning worden op grond van de verordening aangemerkt als recreatiewoning. In het artikel is bepaald dat bestemmingsplannen en projectbesluiten uitsluitend voorzien in de bouw van nieuwe recreatiewoningen indien en voor zover het betreft: a.

de nieuwbouw van een complex van recreatiewoningen waarvan het recreatieve gebruik door middel van een op verhuur gerichte bedrijfsmatige exploitatie is verzekerd en tevens sprake is van een innovatief concept dan wel een kwaliteitsimpuls van bestaande recreatieterreinen waarvan de bouw van nieuwe recreatiewoningen onderdeel uitmaakt; b. de locaties voor verblijfsrecreatie die als zodanig zijn aangegeven op kaart Recreatie waarbij geldt dat op locaties aangeduid met ‘alleen kleinschalige complexen’ zijn toegestaan, mits door middel van een op verhuur gerichte bedrijfsmatige exploitatie verzekerd is dat er sprake zal zijn van recreatief gebruik. Toets Zowel de locatie van de B&B als van de vakantiewoning worden op de kaart Recreatie aangemerkt als 'Mogelijkheden voor nieuwe recreatiewoningen onder voorwaarden'. Beide recreatieve voorzieningen zullen bedrijfsmatig geëxploiteerd worden. De provincie is in het algemeen geen voorstander van solitaire recreatiewoningen in het buitengebied Aangezien het hier om een bestaand karakteristiek gebouw gaat en de eigenaar in het andere bijgebouw al recreatieve voorzieningen aanbiedt, vindt de provincie het in dit geval aanvaardbaar. De provincie adviseert om in het bestemmingsplan te borgen dat er sprake is van

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

25

NL.IMRO.0141.00093-BP31

op verhuur gerichte (bedrijfsmatige) exploitatie. Dit is ook als zodanig gedaan in de specifieke gebruiksregels van het bestemmingsplan (art. 4.4). Hierin is opgenomen dat tot een strijdig gebruik in ieder geval wordt gerekend het gebruik van de B&B-kamers en de vakantiewoning voor permanente bewoning en het gebruik van de B&B-kamers en de vakantiewoning anders dan voor de verhuur gericht op een (bedrijfsmatige) exploitatie.

Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn de ontwikkelingsperspectieven voor het landelijk gebied van belang. Het plangebied ligt binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap', tevens is de aanduiding 'Stads- en dorpsrandgebieden' van toepassing.

Figuur 3.2. Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel (bron: Provincie Overijssel) Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, worden in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbonden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

26

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Onderhavig plan voorziet, onder meer, in de realisatie van twee extra B&B-kamers en de realisatie van een vakantieappartment (recreatie) en het planologisch inpassen van de reeds aanwezige muziekstudio (andere bedrijvigheid). Dergelijk zijn passend binnen het ontwikkelingsperspectief. Stads- en dorpsrandgebieden De stads- en dorpsrandgebieden vormen de overgang tussen de Stedelijke en de Groene Omgeving, en zijn daarmee zowel entree van de stad als verbinding naar het buitengebied. Het vormgeven als entree van zowel de Groene als de Stedelijke Omgeving is een belangrijk kwaliteitsdoel. Veel stads- en dorpsrandgebieden in Overijssel liggen tegen aantrekkelijke natuurcomplexen of landgoederen aan. Recreatieve functies en culturele voorzieningen kunnen op specifieke plekken in de stads- en dorpsrandgebieden de kwaliteit en aantrekkelijkheid verhogen. Met onderhavig plan worden, onder meer, extra recreatieve functies toegevoegd (B&B en vakantiewoning). Het plan verhoogd daarmee de recreatieve beleving van het buitengebied van Almelo. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Natuurlijke laag Het plangebied ligt in een dekzandlandschap en dit landschap heeft bepaalde kenmerken (zie figuur 3.3). Het dekzanlandshap kenmerkt zich door een afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen. De daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. In het geval dat er ontwikkelingen plaatsvinden, dan moeten deze bijdragen aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

27

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Figuur 3.3. Natuurlijke laag ter plaatse van het plangebied (bron: Provincie Overijssel) Als gevolg van de in dit plan besloten ontwikkelingen vinden er enkel inpandige functiewijzigingen plaats. Het plan doet daarmee geen afbreuk aan de natuurlijke laag. Laag van het agrarisch cultuurlandschap Het plangebied gelegen in het 'Oude Hoevenlandschap' (zie figuur 3.4). Het oude hoevenlandschap werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Het landschap kenmerkt zich met verspreid liggende hooggelegen essen (bouwlanden) met daarlangs vaak nog steilranden. Tussen de essen liggen laaggelegen weilanden. Aan de rand van de essen zijn de verspreid liggende boerderijen aanwezig zodat de bouwlanden, maar ook het water en de heide (voor de plaggen), dichtbij huis aanwezig waren. Een dicht netwerk van houtsingels, houtwallen en loofhoutbosjes is kenmerkend voor het landschap.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

28

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Figuur 3.4. Laag van het agrarisch cultuurlandschap ter plaatse van het plangebied (bron: Provincie Overijssel) Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid. Ontwikkelingen vergroten de toegankelijkheid van erven en erfroutes. Het plangebied is reeds op goede wijze in het landschap ingepast. Ten westen van de vakantiewoningzal een strook van 6 bij 15 meter met struweel, bestaande uit streekeigen beplanting, ingeplant worden om de inpassing extra te versterken. Als gevolg van onderhavig plan vinden er geen wijzigingen plaats in de dragende structuren van het landschap. Met de realisatie van de extra B&B-kamers en de vakantiewoning wordt de toegankelijkheid van het plangebied (erf) verder vergroot. De stedelijke laag In de stedelijke laag is de Rechteren van Limpurgsingel aangemerkt als onderdeel van 'Gebiedsontsluitings- en erftoegangswegen'. Daarnaast heeft het plangebied in de stedelijke laag het kenmerk 'verspreide bebouwing'.

Gebiedsontsluitings- en erftoegangswegen Het regionale en lokale netwerk van 80 en 60 km/uur wegen volgt de patronen in het landschap. Vaak met bomenrijen ‘gestoffeerd’ tot lanen. Overijssel kent een schat aan typische laanprofielen, van de Sallandse, de Twentse tot de lange rechte veenkoloniale lanen. De weg vertelt waar je bent, doordat hij de kleur aanneemt van de omgeving. De regionale gebiedsontsluitingswegen ontsluiten gebieden en verbinden dorpen en kernen met de hoofdinfrastructuur.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

29

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Als gevolg van onderhavig plan wordt er geen afbreuk gedaan aan de functie van de Rechteren van Limpurgsingel als gebiedsontsluitingsweg. Laag van de beleving In de laag van de beleving zijn de kenmerken 'Stads- en dorpsfronten' (deels) en 'Stads- en dorpsrandgebieden' aan het plangebied toegekend.

Figuur 3.5. Laag van het agrarisch cultuurlandschap ter plaatse van het plangebied (bron: Provincie Overijssel) Stads- en dorpsfronten De kwaliteit van het stads- of dorpsfront (veelal aan het water) is dat een deel van het stedelijk of dorps areaal direct aan het landschap grenst. Vanuit het landschap of vanaf het water is er een vrij zicht op de duidelijk gedefinieerde rand van het stedelijk gebied met een herkenbare kwaliteit. Vanuit de stad of het dorp is er vanaf een weg, kade of boulevard direct contact met het landschap. Monumentale gebouwen en nieuwbouw met allure en bijzondere architectuur bepalen voor een groot deel het herkenbare beeld. Wegen zijn vaak tussen het stads- en dorpsfront enerzijds en het landschap anderzijds gedrongen en vormen daar een barrière. Het open landschap aan het stadsfront of dorpsgezicht staat onder druk van verstedelijking. Als gevolg van het plan wordt er geen bebouwing toegevoegd. Het aanzicht op het stadsfront wijzigt derhalve niet. Stads- en dorpsrandgebieden Aan dit kenmerk is reeds aandacht besteed bij de ontwikkelingsperspectieven.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

30

NL.IMRO.0141.00093-BP31

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie voor de ideale gemeente Almelo 2020-2040 De “Omgevingsvisie voor de ideale gemeente Almelo 2020-2040” is op 29 september 2020 vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft inzicht over oe de omgeving zich tot nu toe heeft gevormd, wat gewenst is in de toekomst en een visie voor deze gewenste toekomst van Almelo zodat een omgeving gevormd wordt waarin de bewoners zo goed mogelijk kunnen wonen, werken, sporten en ontspannen. De Omgevingsvisie beschrijft in grote lijnen wat belangrijk gevonden wordt voor de toekomst van de omgeving.Voor onderhavig plan is voornamelijk de visie voor Almelo en het buitengebied van belang. De visie van het buitengebied bestaat uit het optimaal benutten van het buitengebied ten gunste van onze economie, recreatie, imago, klimaatbestendigheid en duurzaamheidsdoelen, zónder nadelige effecten voor het buitengebied, de bewoners en gebruikers.De relevanteaspecten voor onderhavige ontwikkeling worden hieronder uiteengezet. Dorpen, stad en ommeland zijn ons podium en decor Er is weinig dat mensen sterker tot elkaar brengt, dan een gedeelde ervaring. Van een buurtbarbecue tot een muziekfestival, van een sportwedstrijd tot kunst en van jeugdtheater tot een stadstrand. In Almelo vinden tientallen evenementen per jaar plaats, die zorgen voor verbinding.

Mensen die elkaar niet zomaar tegenkomen in hun werk, wijk of kerk, komen hierdoor toch samen om te genieten van sport, kunst en cultuur. Om dit podium en decor beschikbaar te stellen stuurt de stuurt de gemeente bijvoorbeeld op meer toerisme en verblijfsrecreatie. Buitenaf wonen, huren en verblijven Het ware Twentse noaberschap is in het buitengebied op z’n best en dat wil de gemeente Almelo koesteren.Het toevoegen van woningen of verblijfsrecreatie gebeurt dan ook alleen als het echt nodig is en meerwaarde heeft. Te veel bewoning zet het buitengebied op slot voor agrariërs en te veel recreatie brengt ongewenste drukte met zich mee. Voorbeelden van woon-, huur-, of verblijfontwikkelingen die wel bij ons buitengebied passen: - kamperen bij de boer of een bed and breakfast. - de bouw van een tweede woning op een erf. - kleinschalige woonvormen, zoals een knarrenhofje (voor ouderen) op een erf. - tiny houses. - kleinschalige economische activiteiten in leegkomende agrarische bebouwing. Toets Onderhavig plan voorziet, onder meer, in de realisatie van twee extra B&B-kamers, een vakantiewoning en het planologisch inpassen van de reeds aanwezige muziekstudio. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan het verschaffen van gewenste verblijfsontwikkelingen in het buitengebied.Daarnaast wordt een leegstaand voormalig agrarisch gebouw in gebruik genomen als vakantiewoning.

Als gevolg van het plan zal er geen sprake zijn van een toename van het verhard oppervlak door bebouwing of bestrating. Het plangebied is reeds op goede wijze in het landschap ingepast. Ten westen van de vakantiewoning zal een strook van 6 bij 15 meter met struweel, bestaande uit streekeigen beplanting, ingeplant worden om de inpassing verder te versterken. Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat onderhavig plan in overeenstemming is met

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384

31

NL.IMRO.0141.00093-BP31

de Omgevingsvisie van Almelo.

3.3.2 Kaderstelling landelijk gebied Op 10 juli 2012 heeft de gemeenteraad de 'Kaderstelling landelijk gebied' vastgesteld. Deze kaderstelling bevat een richtinggevend ruimtelijk beleidskader dat dient als toetsingskader voor nieuwe initiatieven in het landelijke gebied. In de kaderstelling wordt een viertal ruimtelijke kaders specifiek genoemd: 1. Het landelijk gebied is in principe primair bestemd voor de uitoefening van de agrarische sector. 2. Nieuwe initiatieven mogen de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven niet hinderen. 3. De groene longen worden gevrijwaard van verdere stedelijke ontwikkeling. 4. Nieuwe initiatieven die: a. niet binnenstedelijk zijn op te lossen; b. van oorsprong al in het gebied aanwezig zijn; kunnen eventueel worden ingepast, indien met het werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving de aanwezige ruimtelijke kwaliteit in het gebied wordt versterkt. Onder het eerste punt wordt nog concreet aangegeven dat initiatieven op het gebied van Rood-voor-Rood of Vrijkomende Agrarische Gebouwen (VAB) mogelijk zijn. Met de kaderstelling wordt eveneens het werkboek 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' vastgesteld als toetsingsinstrument voor nieuwe initiatieven in het buitengebied. Toets Onderhavig plan voorziet, onder meer, in de realisatie van twee extra B&B-kamers, een vakantiewoning en het planologisch inpassen van de reeds aanwezige muziekstudio.

Het gaat daarbij om (de uitbreiding van) functies die reeds (van oorsprong) binnen het plangebied aanwezig zijn (B&B en muziekstudio). Daarnaast gaat het om de toevoeging van een nieuwe functie (vakantiewoning). Als gevolg van deze ontwikkelingen wordt de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven niet gehinderd, hetgeen onder meer nader onderbouwd wordt in de paragrafen 4.1 en 4.4. Het plangebied is reeds op goede wijze in het landschap ingepast. Deze inpassing wordt nog verder versterkt conform de landschappelijke inpassing weergegeven in hoofdstuk 2. Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat onderhavig plan in overeenstemming is met de 'Kaderstelling landelijk gebied'.

3.3.3 Bestemmingsplan 'Buitengebied correctieve herziening' Op 29 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Almelo het bestemmingsplan "Buitengebied Almelo" vastgesteld. Tegen dit besluit hebben vijf appellanten beroep aangetekend. Op 26 september 2012 heeft de Raad van State uitspraak gedaan. Naar aanleiding van deze uitspraak dient het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Almelo" op onderdelen te worden herzien. Daarnaast is door de tijd gebleken dat naast deze aanpassingen, welke zijn opgedragen door de Raad van State, ook ambtshalve aanpassingen en verbeteringen moeten worden doorgevoerd. Om die reden is het bestemmingsplan 'Buitengebied correctieve herziening' op 18 juli 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Almelo. In het bestemmingsplan zijn in de bestemmingsregels voor 'Wonen' - onder meer - mogelijkheden opgenomen om af te wijken van de gebruiksregels en het plan te wijzigen.

vastgesteld bestemmingsplan Bornsestraat 384