7.1 XL Businesspark 2 - Bijlage - Kadernota.pdf

Berekening en uitgangspunten De berekening is gebaseerd op standaardgetallen en moet gezien worden als een eerste verkenning. Hierbij is een vergelijking gemaakt tussen de huidige situatie en de toekomstige situatie. In de bestaande situatie is er uitstoot van stikstof door bemesting van grasland en bouwland en door de stalemissies van het vee van de agrarische bedrijven. Als rekenjaar voor huidige situatie is 2022 aangehouden. In de nieuwe situatie wordt stikstof uitgestoten in een normale situatie door de toekomstige bedrijven, vooral in de vorm van gas, en door de toekomstige verkeersbewegingen. Als rekenjaar is 2025 aangehouden.

Uitstoot bestaande situatie In de bestaande situatie is uitgegaan van 116,2 hectare landbouwgrond, verdeeld over 53,8 hectare grasland en 57,8 hectare bouwland (vooral maisakkers). In het plangebied bevinden zich 7 agrarische bedrijven met vee. Hiervoor zijn de volgende stikstofdeposities berekend: • 0,9 ton NH3 per jaar door bemesting. • 13,3 ton NH3 per jaar door stalemissies van de bedrijven. Dat is in totaal 14,2 ton NH3 (ammoniakaal stikstof per jaar). Indien een bedrijf wordt verplaatst en elders de werkzaamheden vervolgt, zal extern moeten worden gesaldeerd. Dat betekent dat elders in de omgeving stikstofrechten zullen worden opgekocht.

Conclusie AERIUS stikstofberekening Door de toename van de stikstofdepositie op twee Natura 2000-gebieden op grote afstand kunnen op basis van de huidige wetgeving negatieve gevolgen niet worden uitgesloten. Dat betekent niet dat het plan niet uitvoerbaar is. Ten eerste is er sprake van een (zeer) geringe belasting van twee gebieden die op ruime afstand liggen. Het is daarbij bijzonder dat de belasting op die gebieden toeneemt, terwijl de belasting op de 14 nabijgelegen gebieden vermindert. Wellicht is voor de ontwikkeling een uitzondering mogelijk. In overleg met de provincie Overijssel kan dit nader worden onderzocht. Hierover is jurisprudentie bekend.

Uitstoot planlocatie in de toekomstige situatie De uitstoot is afhankelijk van het type bedrijf. Vooralsnog is uitgegaan van 77 hectare bedrijventerrein, bestaande uit 37,6 hectare milieucategorie 1 t/m 3 en 42,4 hectare categorie 4. Daarnaast is gerekend met een reductie van 40% voor aardgasvrij bouwen en met een model waarbij 100 % aardgasvrij bouwen uitgangspunt is. De verkeersbewegingen zijn gebaseerd op

19

8 Duurzaamheid De ambities op het gebied van duurzaamheid komen vooral voort uit het bestaande beleid, zoals de Omgevingsvisie, het programma Duurzaamheid, de Duurzame energieladder en de klimaatadaptatiestrategie en de SDG (de Sustainable development goals). Die ambities worden optimaal vertaald in de plannen voor XL Businesspark 2.

In het programma Duurzaamheid van de gemeente Almelo is de visie vervat in strategische doelstellingen. Dit zijn: • •

Almelo is (in 2022) groener, schoner en beter voorbereid op en bestand tegen de gevolgen van klimaatverandering. Almelose inwoners, bedrijven en instelling dragen bij een aan een duurzamer Almelo. In het verlengde hiervan wil de gemeente Almelo dat:

•

• •

Deze strategische doelen worden bij de ontwikkeling van het XL Businesspark 2 nader geconcretiseerd. Een belangrijk strategisch doel voor XL Businesspark 2 dat hieruit voortkomt is de ontwikkeling van een moderne werkomgeving waar werknemers met plezier willen werken en blijven werken. Een duurzame, groene omgeving draagt daaraan bij.

De 17 Sustainable development goals

Met de Duurzame energieladder maakt Almelo kenbaar wat de gemeentelijke visie is op duurzame energieopwekking. De Duurzame energieladder geeft kaders aan voor de ontwikkelaar van duurzame energieprojecten zoals zonne-energie en windenergie. Het document wordt ter beschikking gesteld aan geïnteresseerden die een duurzaam energieproject in Almelo overwegen. De Duurzame energieladder is het kader waarbinnen dergelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Als er zich een concreet project aandient, kan een gebiedsproces worden gestart. Als de Duurzame Energieladder definitief is vastgesteld wordt deze als document ter beschikking gesteld aan geïnteresseerden die een duurzaam energieproject in Almelo overwegen. Vanaf dat moment is de Duurzame Energieladder het kader waarbinnen dergelijke ontwikkelingen gaan plaatsvinden en kan er indien zich een concreet initiatief aandient, een gebiedsproces gestart worden. Voor XL Businesspark 2 kan worden gekeken naar ontwikkelaars die samen met de bedrijven het opwekken van duurzame energie vorm gaan geven voor de gehele planlocatie. Daarnaast kunnen bedrijven dit ook zelfstandig oppakken, maar een integrale visie is een betere optie. Daarbij kan ook de openbare ruimte worden betrokken.

Een aantal eisen uit de Omgevingsvisie die hier kunnen worden toegepast zijn: • •

•

In 2022 Almelose inwoners, bedrijven en instellingen relatief minder fossiele en meer duurzame energie gebruiken en hiervan de voordelen ervaren. De inwoners in 2022 makkelijker duurzame initiatieven nemen. Almeloërs in 2022 trots zijn op hun groene en blauwe stad en dit ook uitdragen.

Zonnepanelen plaatsen op het dak. Om een duurzame toplocatie te realiseren, lijkt dit een minimale eis. Groene daken en wanden realiseren voor een koelere binnenruimte. Ze kunnen ook zorgen voor minder hittestress, meer biodiversiteit en voor waterberging. Over het toepassen van groene daken wordt steeds meer kennis verzameld. Het realiseren van groene daken en wanden kan worden gestimuleerd. Afvalverwerking, processen en materiaal- en grondstoffengebruik circulair maken waar mogelijk. Deze factoren moeten bij iedere beslissing die wordt genomen bij de verdere realisatie van het XL Businesspark 2 worden meegenomen.

Zonnepanelen op het dak zijn op XL Businesspark 1 al massaal toegepast. De teruglevering aan het net is een probleem

20

Een belangrijk onderwerp is de verhouding tussen het opwekken en gebruiken van duurzame energie en het elektriciteitsnetwerk. Deze laatste is niet berekend op de nieuwe energiehuishouding. Terugleveren van duurzaam opgewekte energie is nu al vaak niet mogelijk. Een optie is het ontwikkelen van een ‘smart grid’, waarbij bedrijven onderling verbonden zijn. Door regie te voeren op de energiehuishouding kunnen bedrijven de energiebehoefte op elkaar afstemmen. De duurzaam opgewekt energie kan dan bijvoorbeeld via het ‘smart grid’ aan de ‘buurman’ worden geleverd.

Als ambitie voor XL Businesspark 2 streven we naar het op een na hoogste ambitieniveau: BREEAM excellent. Verwacht wordt dat dit voor de gebiedsontwikkeling realistisch is. Met BREEAM wordt inzicht verworven in de duurzaamheidsprestatie van het project. Niet alleen op het gebied van energie, maar in de volle breedte. BREEAM maakt duurzaamheidsambities meetbaar en zichtbaar. BREEAM bestaat uit verschillende categorieën (management, synergie, bronnen, ruimtelijke ordening, welzijn & welvaart en gebiedsklimaat) en gaat in op verschillende actuele thema’s zoals hittestress, klimaatadaptatie en gezondheid door het verbeteren van de luchtkwaliteit en de sociale cohesie.

Op 22 juni 2021 heeft de gemeenteraad de Klimaatadaptatiestrategie vastgesteld. In de klimaatstrategie zijn de volgende leidende principes geformuleerd:

Conclusie Op basis van BREEAM-methodologie zal worden ingezet op het een na hoogste ambitieniveau: BREEAM excellent. Daarbij zal bij XL Businesspark 2 in ieder geval invulling worden gegeven aan: • Een (maximaal) aardgasloos gebied. Bedrijven zullen andere vormen van energie benutten. • Verplicht zonnepanelen op het dak. Op XL Businesspark 1 wordt daar al vorm aan gegeven. • Het ontwikkelen van een intern energiesysteem bevordert de duurzaamheid en kan bijdragen aan het oplossen van het probleem van de teruglevering. • Duurzaam koelen en verwarmen. • Het ontwikkelen van klimaat-/hittestress-adaptieve buitenruimte. Met de ruime aandacht voor groen en waterberging wordt hier in de openbare ruimte al aan tegemoet gekomen. • Duurzame mobiliteit en modaliteit. Met het benutten van de mogelijkheden voor vervoer over water en de ontwikkeling van een goede fietsinfrastructuur zijn hiervoor al de eerste stappen gezet.

• Samenwerken: Klimaatadaptatie in Almelo is een integrale ruimtelijke opgave, die verder reikt dan de openbare ruimte. Klimaatadaptatie is daarom ook een belangrijk thema in onze Omgevingsvisie. We gaan in gesprek met onze collega’s en partners om afspraken te maken, zodat we onze ruimte (openbaar en privaat) optimaal benutten. • Meekoppelen: Onwenselijke situaties in de openbare ruimte lossen we uiterlijk in 2025 kostenefficiënt op door ze te combineren met andere werkzaamheden. Meekoppelen noemen we dat. • Stimuleren: Uit de dialoog met de stad komt naar voren dat Almeloërs zelf ook de handen uit de mouwen willen steken. Dit is belangrijk want bijna 70% van de ruimte is in privaat bezit. We maken onze inwoners, bedrijven en corporaties bewust van de opgaven en stimuleren hen om zelf maatregelen te nemen. • Voorkomen en Reguleren: We zorgen ervoor dat nieuwbouwplannen klimaatbestendig worden ingericht en we voorkomen nieuwe onwenselijke situaties. Hiervoor stellen we regels vast in het omgevingsplan. • Verdiepen: Aanvullend onderzoek is en blijft nodig om te bepalen waar aanvullende maatregelen nodig zijn. Elke 6 jaar herijken we onze strategie en uitvoeringsagenda.

Een afgeleid doel bij de duurzaamheid is het borgen van een goede werkomgeving voor de werknemers op XL Businesspark 2. Een hoogwaardig bedrijventerrein vraagt ook om een hoogwaardige, moderne werkomgeving.

Bij de nadere uitwerking van de plannen voor XL Businesspark 2 zullen deze leidende principes worden meegenomen. Wat in ieder geval zal moeten gelden: • Dat bij extreme regenval de wegen toegankelijk blijven voor hulpdiensten. • Regenval geen grote schade in gebouwen en nutsvoorzieningen veroorzaakt. • Dat hoge grondwaterstanden geen schade of gezondheidsrisico’s veroorzaken. • Dat er voldoende mogelijkheden zijn voor verkoeling, om hittestress voor kwetsbare groepen en objecten te voorkomen. • Dat de bodem wordt gebruikt als spons en het plan beschikt over een robuust watersysteem. Het robuuste watersysteem (zie 9 Water) is inmiddels al verder onderzocht. Bij XL Businesspark 1 hanteert de gemeente de BREEAM-methodologie om het niveau van de gebouwen en de ambitie op het beheer, energie, gezondheid en welzijn, transport, water, materialen, afval, vervuiling, landgebruik en ecologie te toetsen en verder in beeld te brengen. Deze methode is ook bij de realisatie van het gemeentehuis toegepast. De BREEAM-methodologie zal ook bij XL Businesspark 2 worden toegepast. BREEAM-NL is sinds 2009 de certificeringsmethode voor een duurzaam gebouwde omgeving. Met deze methode kunnen projecten worden beoordeeld op integrale duurzaamheid.

21

9 Water Water speelt een belangrijke rol in de ruimtelijke planning en is bepalend om te komen tot een klimaatbestendige inrichting. Als het niet mogelijk is om de planlocatie klimaatbestendig in te richten wordt de ontwikkeling van XL Businesspark 2 belemmerd of op deze locatie zelfs onmogelijk. Het is belangrijk dat er voldoende waterbergingsmogelijkheden zijn in bijvoorbeeld sloten, wadi’s of overloopgebieden, zodat ook de extreme buien van de toekomst geen wateroverlast veroorzaken. Het gaat daarbij zowel om de afvoer van regenwater via het oppervlaktewatersysteem naar de omliggende watergangen als ook om de afvoer van afvalwater via het rioleringssysteem naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Verder moet het grondwater niet te hoog staan. Een laatste aandachtspunt is de beschikbaarheid van voldoende drinkwater, helemaal gezien de nu al krappe drinkwatersituatie in Overijssel. Om te kijken of bovenstaande haalbaar en XL Businesspark 2 realiseerbaar is heeft Royal HaskoningDHV een Quickscan water uitgevoerd. De resultaten van deze Quickscan zijn hieronder samengevat.

zo de belasting benedenstrooms van deze watergang te beperken. Het overgrote deel van de regen zal tijdelijk in het gebied geborgen moeten worden. Om de benodigde waterberging te realiseren kan gebruik gemaakt worden van bijvoorbeeld sloten, wadi’s, retentievijvers en overloopgebieden. Ook kunnen er bergingsmogelijkheden worden gecreëerd op de terreinen en daken van de toekomstige bedrijven. Om ook de extreme bui van de toekomst aan te kunnen is naar eerste inschatting circa 15 hectare aan oppervlak voor berging nodig. Dit betekent dat op het geplande XL Businesspark 2 voldoende oppervlak voor sloten en andere bergingsmogelijkheden moet worden gereserveerd. Deze ruimte kan deels gekoppeld worden aan andere gebiedsfuncties zoals groen, natuur en recreatie.

Afvoer van regenwater Alle regen die valt moet uiteindelijk ergens naartoe afgevoerd worden. In het geval van XL Businesspark 2 naar een watergang in de omgeving. Veel van deze watergangen in de omgeving hebben een beperkte extra capaciteit beschikbaar. De extra afvoer naar een watergang moet binnen deze capaciteit passen en mag benedenstrooms geen knelpunten veroorzaken.

Voldoende waterbergingsmogelijkheden In extreme situaties kan er heel veel regen vallen. Het KNMI heeft berekend dat bij een bui die naar verwachting eens in de 100 jaar voorkomt in het klimaat van de toekomst 122 mm regen in twee dagen tijd kan vallen. Deze grote hoeveelheid regen moet ergens heen om te voorkomen dat er wateroverlast ontstaat. In de huidige situatie is het plangebied grotendeels onbebouwd. Hierdoor zal de bodem een deel van het regenwater als een spons absorberen en vertraagd afvoeren. In de geplande situatie vermindert de sponswerking van de bodem en zal het water sneller afstromen als gevolg van de bebouwing/verharding van het oppervlak. Een deel van dit water kan worden afgevoerd naar een watergang in de omgeving, maar dit zal geleidelijk moeten gebeuren om

Het waterschap Vechtstromen heeft aangegeven dat afvoer van water in noordelijke richting naar de Wendel de voorkeur geniet. Een andere mogelijke optie, eventueel alleen tijdens hoge afvoeren, is om (een deel van) het water richting de Eksosche Aa te voeren. Voor beide opties moet er een nieuwe watergang gegraven worden.

Opties voor de afvoer van regenwater (A De Wendel; B De Eksosche Aa; C De Doorbraak; D Twentekanaal)

22

Afvoer op de Doorbraak in het zuiden is technisch mogelijk maar wordt door het Waterschap Vechtstromen als minst wenselijk beschouwd. Dit o.a. omdat door de Doorbraak relatief schoon landelijk water stroomt en de Doorbraak valt onder de Kaderrichtlijn Water, waardoor er strikte chemische en biologische eisen voor deze watergang gelden. Een andere, minder wenselijke, mogelijkheid is afvoer op het Twentekanaal. Deze optie is eventueel interessant voor dakwater van de bedrijven die naast het kanaal liggen (zoals nu bij XL Businesspark 1 gebeurt). Voor de afvoer van overig water (geen dakwater) moet water een flink stuk omhoog gepompt worden om het in het Twentekanaal te krijgen. Dit is minder duurzaam en robuust.

Afvoer van afvalwater Naast regenwater zal ook afvalwater van het bedrijventerrein moeten worden afgevoerd. Dit afvalwater wordt gescheiden ingezameld en afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI).

Benodigde ophoging maaiveld

welke bijvoorbeeld niet voldoende is voor een bluswatervoorziening. Hier zal separaat een voorziening voor moeten worden gezocht uit bijvoorbeeld oppervlaktewater. Grote waterverbruikers op het geplande bedrijventerrein worden per geval beoordeeld. Uitgangspunt is dat deze in de basis niet aangesloten worden. Vitens wil met de gemeente Almelo in gesprek over het hergebruik van drink- en regenwater en andere duurzame oplossingen en koppelkansen.

Aanbevelingen Met de QuickScan is onderzocht of het vanuit een (geo)hydrologisch perspectief mogelijk is bedrijvenpark XL2 ten zuidwesten van Almelo te realiseren. Er zijn zeker mogelijkheden maar ook diverse aandachtspunten waarmee rekening moet worden gehouden. Deze worden hieronder genoemd. • Er moet voldoende nieuwe berging worden gerealiseerd binnen het plangebied. • Minstens 40 mm per ha toename aan verhard oppervlak aan berging moet worden gerealiseerd. Bij een toename in verhard oppervlak van 81,5 ha komt dit neer op circa 32.600 m3. Als deze berging wordt gerealiseerd met oppervlaktewater betekent dit dat een oppervlak van circa 6,52 ha hiervoor moet worden gereserveerd (uitgaande van 0,5 meter peilstijging en zonder rekening te houden met taluds e.d.). • Er zijn geschikte locaties om dit bergingsoppervlak te realiseren, bijvoorbeeld in sloten die parallel aan de wegen lopen of in natuurgebied aan de randen van het plangebied. In de planopzet is hier ook rekening mee gehouden. Langs de wegen lopen watergangen en in de landschappelijke zones is veel ruimte voor water. • De realisatie van de berging kan goed samengaan met de realisatie van groen en natuur. Dit verhoogt de natuur- en recreatie-waarde van de omgeving voor zowel inwoners van Almelo als medewerkers van het bedrijvenpark.

• Extra bergingscapaciteit kan mogelijkerwijs ook gerealiseerd worden op plaatsen in de directe omgeving van het plangebied waar op dit moment behoefte aan water of verdroging is. Het is aan te bevelen dit in vervolgstappen verder te onderzoeken. • Voor het benodigde volume en oppervlak aan berging is uitgegaan van de richtlijnen van de gemeente Almelo welke als leidend worden beschouwd (40 mm per ha toename aan verhard oppervlak). Het waterschap Vechtstromen adviseert een hogere klimaat-robuuste berging (91 mm per ha aan toename in hard oppervlak) om ook extreme buien van het klimaat van de toekomst met een hoge herhalingstijd te kunnen bufferen.

De vuilwaterafvoer gaat richting RWZI Almelo Sumpel

Voor de afvoer van het afvalwater wordt een nieuw rioolstelsel aangelegd en aangesloten op de RWZI Almelo-Sumpel in het Zuidwesten van Almelo. Deze RWZI heeft voldoende capaciteit om de vuilvracht van het geplande XL Businesspark 2 te verwerken mits er geen ernstig vervuilende bedrijven op het nieuwe bedrijvenpark komen. Of de RWZI Almelo-Sumpel ook de hydraulische belasting van het geplande XL Businesspark 2 aan kan wordt nog onderzocht. De ontwerpcapaciteit van deze installatie wordt nu al lichtelijk overschreden en in de toekomst is ook extra capaciteit nodig voor de toename aan woningen.

Ophogen maaiveld Structureel hoge grondwaterstanden mogen geen schade of gezondheidsrisico’s veroorzaken. Om dit te voorkomen moet in nieuwe gebieden het grondwater minimaal op 80 cm diepte liggen voor wegen en minimaal op 1 meter diepte voor bebouwing. Op veel plekken in het plangebied is dit op het moment niet het geval, en zullen maatregelen getroffen moeten worden. De voorkeursmaatregel is het verhogen van het maaiveld. Dit is gebaseerd op een gemiddeld hoogst gemeten grondwaterstand in een aantal peilbuizen in het gebied. De wegen moeten daar in de plansituatie 80 cm boven moeten komen te liggen. De diepte van de grondwaterstand verlagen door bijvoorbeeld de aanleg van drainage is niet wenselijk, omdat dit tot verdroging in de omgeving kan leiden.

Beschikbaarheid van voldoende drinkwater Er is krapte in de drinkwatervoorziening voor Overijssel. Uit gesprekken tussen de gemeente Almelo en Vitens bleek dat Vitens het plangebied zal beleveren van drinkwater. Echter met een minimale capaciteit

23

Dit komt neer op een totaal benodigd bergingsvolume van circa 74.165 m3 en een totaal benodigd bergingsoppervlak van 14,83 ha (uitgaande van 0,5 meter peilstijging en zonder rekening te houden met talud e.d.). • Het is sterk aan te bevelen om de klimaat robuuste bergingsnorm van 91 mm/ha aan te houden om ook op de extreme buien van het klimaat van de toekomst voorbereid te zijn. Naast de hoeveelheid berging is het functioneren van het toekomstige watersysteem als geheel belangrijk. In de huidige stedenbouwkundige opzet is rekening gehouden met een bergingsopgaven die (ruim) voldoet aan de minimale bergingsopgave die de gemeente zichzelf stelt (40 mm). De oppervlakte die hiervoor nodig is bedraagt 6,25 ha. In de opzet zit een wateroppervlakte 8, 68 hectare. De 2 hectare extra maakt het mogelijk met geringere waterdieptes te werken en met natuurlijke oevers. Voor een meer robuuste bergingsnorm kan gekeken worden naar de mogelijkheden voor berging op de uitgeefbare kavels. Daarnaast kan een deel van de bergingsopgave ook buiten het plangebied worden gezocht. • Het is sterk aan te bevelen om in de planuitwerking middels een modelstudie te toetsen of de bovenliggende doelstellingen daadwerkelijk gehaald worden.

• De afstand tussen het grondwater en het maaiveld moet op sommige plaatsen worden vergroot. • De GHG (gemiddelde hoogste grondwaterstand) staat op sommige plekken te dicht bij het maaiveld. • Ophoging van het maaiveld of verlaging van de grondwaterspiegel is op sommige plaatsen nodig om aan de gestelde richtlijnen voor nieuwbouw te voldoen. Hierbij geniet het verhogen van het maaiveld de voorkeur boven opties die het grondwater verlagen zoals de aanleg van oppervlaktewater of drainage.

Conclusie Op basis van de analyses van HaskoningDHV kan XL Businesspark 2 worden gerealiseerd op de beoogde locatie. Er kan voldoende bergingskwaliteit worden gerealiseerd. In de stedenbouwkundige opzet is hier rekening mee gehouden. Voor de afvoer van hemelwater zijn voldoende alternatieven beschikbaar en dat geldt ook voor de afvoer van vuilwater. Het gebied zal gedeeltelijk wel moeten worden opgehoogd. Een punt van aandacht blijft de beschikbaarheid van drinkwater. Drinkwater voor normaal gebruik zal door Vitens worden geleverd, maar voor functies die veel water vragen, zoals bluswater, zullen alternatieve oplossingen worden moeten worden gezocht. Een belangrijk pluspunt is dat de locatie kan voldoen aan de eis uit de POVI dat water en bodem de basis moeten zijn voor de planvorming.

• Een afvoersysteem voor hemelwater moet worden aangelegd (aansluiting op oppervlaktewatersysteem). • Afvoer in Noordelijke richting op de Wendel is een mogelijkheid en deze optie wordt in deze fase door het waterschap als voorkeursoptie voor verder onderzoek aangedragen. Voor afwatering op de Wendel moet wel een nieuwe watergang worden aangelegd. • Afvoer op de Eksosche Aa in het westen is ook een optie, mogelijk alleen tijdens extreem hoge afvoeren. Wel moet goed worden onderzocht of de Eksosche Aa de extra belasting aankan, ook gezien de extra belasting vanuit de Wendel en de toekomstige extra belasting vanuit verdeelwerk Doorbraak/Lolee waarvoor op dit moment planwerkzaamheden bezig zijn. Ook voor deze optie moet een nieuwe watergang worden aangelegd. • Een andere mogelijkheid is de afvoer van hemelwater op het Twentekanaal. Hiervoor moet water echter een flink stuk omhoog gepompt worden wat niet duurzaam is. Deze mogelijkheid kan een optie zijn voor dakwater zoals bij XL Businesspark 1. • Afvoer op de Doorbraak in het zuiden is de minst wenselijke mogelijkheid. • Onafhankelijk van waarheen het water wordt afgevoerd geldt voor de afvoer van hemelwater een maximum van 1.6 liter/ha/sec. • Een afvoersysteem van afvalwater moet worden aangelegd.

• Voor een toekomstig bedrijventerrein moet nieuwe riolering worden aangelegd die mogelijk kan aantakken op de drukriolering aan de andere kant van het Twentekanaal richting RWZI De Sumpel. RWZI heeft voldoende capaciteit om de biologische belasting vanuit XL2 aan te kunnen. • Of er voldoende hydraulische capaciteit is moet verder worden onderzocht. Dit omdat de huidige maximale hydraulische capaciteit de ontwerpcapaciteit reeds overschrijdt. Ook moet voor de toekomst rekening worden gehouden met mogelijk extra benodigde capaciteit vanuit nieuwe woningen.

24

10 Stedenbouwkundige opzet Op basis van de verzamelde informatie is een stedenbouwkundige verkenning gemaakt voor de opzet van XL Businesspark 2. De stedenbouw­ kundige verkenning is een ‘work-in-progress’, een interactief proces. Randvoorwaarden die voorkomen uit de onderzoeken krijgen een plek in de opzet en andersom leidt de opzet tot nieuwe verkenningen en nieuwe onderzoeksvragen.

(Twentekanaal, de Doorbraak, A35 en gemeentegrens Almelo/ Wierden) heeft het gebied een driehoekige vorm en niet de efficiënte (rechthoekige) vorm van XL Businesspark 1. Binnen het zoekgebied is gezocht naar een verkaveling die aansluit op de mogelijkheden van de locatie. De gekozen verkaveling sluit direct aan op het Twentekanaal en laat een deel van de punt van het zoekgebied vrij. Van de oorspronkelijk 150 hectare resteren bruto ongeveer 130 hectare voor het invullen van het volledige programma. Hiervan is op de tekening ongeveer 80 hectare gereserveerd voor bedrijventerrein. Door verliezen voor infrastructuur blijf hier in de praktijk tussen de 75 en 77 hectare van over. Voor de realisatie van een containerterminal is ongeveer 2,8 hectare gereserveerd. De zwaaikom is als randvoorwaarde opgenomen in de opzet.

De ervaringen opgedaan bij de ontwikkeling XL Businesspark 1 zijn benut bij de ontwikkeling van XL Businesspark 2. XL Businesspark 2 is echter wel een volledig zelfstandige ontwikkeling met een ander profiel. Dit andere profiel komt terug in de kwaliteit van de opzet en de openbare ruimte.

Omvang Het zoekgebied is in totaal ongeveer 147 hectare groot. Door de begrenzing

Stedenbouwkundige opzet

25

Landschappelijke inpassing De Omgevingsvisie van de provincie Overijssel (omgevingsverordening) deelt het plangebied in bij het oude hoevenlandschap (zuidelijke punt) en het maten- en flierenlandschap (noordelijk deel). Ten westen van het plangebied, op Wierdens grondgebied, beginnen de jonge heide- en broekontginningen.

In het centrale gebied vinden we de rationele verkaveling nog terug. De landschappelijke kwaliteit is hier beperkt. De landschappelijke kwaliteit schuilt vooral in de randen. In de opzet wordt hier met de landschappelijke inpassing op aangesloten.

Het oude hoevenlandschap is een landschap met verspreide erven. Het is ontwikkeld, nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een nieuwe generatie boeren ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze op de dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw heeft als het essenlandschap in een meer individuele, kleinschaligere en jongere variant. Het maten(=grasland)- en flieren(=hooiland)landschap is vaak de contramal van het essen- of oude hoevenlandschap. Het is een kleinschalig, laaggelegen landschap dat zich langs de beken, in de natuurlijke laagten ontwikkelde.

De landschapsindeling uit de provinciale omgevingsvisie. Het maten- en flierenlandschap is blauw. Het oude hoevenlandschap groen. De jonge heide- en broekontginningen zijn lichtgroen.

Bijzonder is dat de begrenzing van de kaart van de provinciale omgevingsvisie niet onderbouwd kan worden als deze wordt vergeleken met het historisch kaartmateriaal. Uit het historisch kaartmateriaal komt eerder naar voren dat het noordelijke deel grotendeels overeen komt met de karakteristieken van het oude hoevenlandschap. De rest van het gebied kan eerder worden ingedeeld bij de jonge heide- en broekontginningen. Dat verklaart ook de rationele wegenstructuur die op kaart uit het midden van de 19de eeuw al zichtbaar is als opmaat voor de ontginning van het gebied.

De rand van plangebied met als zuidgrens de Doorbraak. De landschappelijke kwaliteit zit vooral aan de randen van het plangebied.

Opzet De opzet gaat uit van een goed te verkavelen centrale kern met daaromheen een ruime groenzone die zorg draagt voor een goede landschappelijke inpassing. De groenzone/ randzone is minimaal 35 tot 40 meter breed, maar op verschillende locaties ook breder. De landschappelijke inpassing zorgt niet alleen voor een goede overgang naar de omgeving, maar biedt ook ruimte voor natuurcompensatie en voor waterberging. Zo is voor natuurcompensatie bijna 1 hectare nodig. Om te voldoen aan de minimale eisen voor waterberging is minimaal 6,5 hectare (zie 9 Water) aan open water nodig. Aan deze minimale eisen wordt ruim voldaan. Groen, natuur en waterberging zorgen gezamenlijk voor een kwalitatief hoogwaardige inpassing. De hoofdstructuur van XL Businesspark 2 volgt de huidige infrastructuur. Het assenkruis gevormd door de Hoeselderdijk en de Zomerdijk vormen ook in deze opzet de hoofdassen in het gebied. Voor landbouw- en bestemmingsverkeer bieden deze wegen aan de oost-, west- en zuidkant ook de aansluiting op de omgeving. De Hoeselderbrug vervalt. Deze zorgt nu voor een ‘bottle-neck’ in het Twentekanaal en conflicteert met de mogelijke ontwikkeling van een tweede containerterminal.

Het plangebied (Broeker Veld) rond 1850. De wegenstructuur is al zichtbaar.

Profiel Het profiel van XL Businesspark 2 biedt ruimte aan 75 procent hightech/ maakindustrie en 25 procent logistiek. De logistiek vinden we terug in het centrum van de verkaveling dicht tegen het Twentekanaal aan. In de opzet is een zone opgenomen die afhankelijk van de vraag met logistiek kan worden ingevuld. Als de vraag naar hightech/ maakindustrie groot is kan dit deel ook daarvoor worden benut. Het percentage logistiek neemt dan verder af.

De Hoeselderweg. De landschappelijke kwaliteit van het centrum is beperkt. De oude infrastructuurlijnen (Hoeselderdijk/ Zomerdijk) zijn nog bepalend voor de hoofdopzet. Landschapselementen vinden we vooral aan de randen van het plangebied.

26

Infrastructuur XL Businesspark 2 wordt in deze opzet ontsloten vanaf XL Businesspark 1. Verkeer vanaf XL Businesspark 2 zal via XL Businesspark 1 en via de Henriëtte Roland Holstlaan een aansluiting vinden op de A35. Er is een brug voorzien parallel aan de brug in de A35 over het Twentekanaal. De brug biedt natuurlijk ruimte voor autoverkeer, maar de autoweg is ook voorzien van een vrijliggend fietspad om fietsers comfortabel toegang te bieden tot het gebied. De entree gaat op het bedrijventerrein over in een brede rondweg die de hoofdontsluiting van het XL Businesspark 2 vormt.

Profiel XL Businesspark 2 (Paars: Hightech/ maakindustrie; Blauw: Logistiek; Rood: zichtlocatie: Paars/Blaaw: Hightech/maakindustrie uitwisselbaar met logistiek)

De flexibele indeling maakt het mogelijk bedrijven te huisvesten met een minimale oppervlakte van 2 hectare, maar (veel) groter kan ook. Dit profiel zorgt ervoor dat de XL Businesspark 2 daadwerkelijk een bedrijvenpark zal worden met veel aandacht voor de kwaliteit van de werkomgeving en voor groen. Een illustratie daarvan is de ruime opzet van de hoofdinfrastructuur. Het basisprofiel is 45 meter breed met een vrijliggend fietspad, een dubbele bomenrij en een brede watergang. De dubbele bomenrij heeft meer doelen. De bomen zorgen voor verkoeling (klimaatadaptatie), zijn noodzakelijk voor natuurcompensatie en zorgen ook ruimtelijke kwaliteit.

Impressie mogelijke verkaveling

Verkenning tracé verbinding XL Businesspark 1 en XL Businesspark 2 (indicatief). Brug over het Twentekanaal (zie ook verkeer).

De huidige Breesegge vormt via de onderdoorgang in de A35 langs het Twentekanaal de calamiteitenroute. De Hoeselderdijk en de Zomerdijk krijgen ook aansluitingen op de omgeving, maar zijn vooral voor bestemmingsverkeer. Alleen in het uiterste geval kunnen deze als calamiteitenroute worden benut.

27

Gasleidingen

Speciale aandacht vraagt de zone langs de snelweg. De lengte aan zichtlocaties is op XL Businesspark gering. Het betreft een smalle strook waar ook speciale aandacht voor moeten komen.

De gasleidingen die een doorsteek maken door het gebied zorgen voor een brede vrije zone door het gebied. In totaal bevinden zich in deze strook drie afzonderlijke gasleidingen. De zone moet worden gevrijwaard van gebouwen en andere ingrepen die invloed kunnen hebben op de gasleidingen. Dit profiel is gecombineerd met het profiel van de weg in totaal 60 meter breed.

Wet voorkeursrecht gemeenten Om ruimte te houden voor de planvorming en de opties voor de infrastructuur goed te verkennen is op een groot gebied (zie illustraties) – groter dan het plangebied – de Wvg (Wet voorkeursrecht gemeenten) gevestigd. De inzichten verworven met de onderzoeken verricht in de afgelopen periode maken het mogelijk om het gebied te verkleinen tot de locatie die direct aansluit op het plangebied. Dat betekent dat het gebied ten noorden van de A35 niet langer onderdeel behoeft te zijn van het Wvg-gebied en dat geldt ook voor de punt van het plangebied. Voor deze locaties kan de Wvg worden opgeheven. Voor de nieuwe begrenzing van de Wvg zal een apart besluit voor de raad worden voorbereid.

Beeldkwaliteit Voor een bedrijvenpark met een kwalitatief hoogwaardig profiel is het ook noodzakelijk om over een langere periode de beeldkwaliteit vast te leggen. Het handhaven van de beeldkwaliteit biedt bedrijven zekerheid over de kwaliteit die langjarig kan worden gehandhaafd. Dat betekent dat lange termijn investeringen van de bedrijven kunnen worden afgestemd op de beoogde kwaliteit zonder gevaar op verrommeling van de omgeving.

Voor deze locatie kan de Wvg worden opgeheven.

Huidige begrenzing (globaal) van Wvg. Voor een deel van de zuidpunt van het plangebied kan de Wvg vervallen.

28

11 Grondprijsadvies De STEC Groep heeft in opdracht van de gemeente Almelo een grondprijsadvies uitgebracht. Zij adviseren voor XL Businesspark 2 te rekenen met grondprijzen tussen €180 en €220 per m², afhankelijk van de vastgoedtypes. Een aantal van de uit te geven kavels liggen op een zichtlocatie langs de A35. Voor deze kavels adviseert De STEC Groep een opslag van circa 10% bovenop de reguliere grondprijs.

Over het algemeen zien we dat ontwikkelingen in de grondprijs­ parameters een opdrijvend effect hebben op de grondprijs. Er is sprake van een aanblijvend beleggersvertrouwen en daarmee gepaarde daling van het bruto aanvangsrendement (BAR). Ook zien we een lichte stijging van de huurprijzen. Daar staat tegenover dat de bouwkosten een sterk stijgende lijn laten zien. In combinatie met het oplopende grondstoffentekort, de oorlog in Oekraïne en de nasleep van de coronacrisis zijn dit factoren die het (prijs)opdrijvende effect drukken. We achten de geadviseerde grondprijzen echter realistisch, zowel op dit moment als de nabije toekomst. De residuele benadering legt een relatie tussen de waarde van de grond en de daarop te realiseren bestemming. Residueel rekenen legt hiermee een directe relatie tussen de commerciële waarde, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde van een object. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouwkosten en bijkomende kosten resteert de waarde van de grond.

29

Advies-grondprijs in bovenkant bandbreedte grondprijzen grootschalige bedrijfskavels in de regio

Een comparatief beeld van de gemiddelde residuele grondprijs op bedrijventerreinen in omliggende gemeenten geeft het volgende beeld. We zien hier een grondprijs van circa € 90 tot 220 per m², afhankelijk van het type terrein, kwalitatieve voorwaarden op het terrein en de ligging ervan.

De grondprijzen van bedrijfskavels bij grote steden in de regio (Deventer, Hengelo, Zwolle) liggen bovenin de bandbreedte. Een hogere grondprijs is voor deze locaties gezien hun ligging verantwoord. Deze terreinen liggen naast een grotere stad en een goede ontsluiting richting snelwegen. Hetzelfde geldt voor XL Businesspark 2. Daarnaast onderscheidt XL Businesspark 2 zich door de grote kavels en de mogelijkheden tot multimodale (water)ontsluiting. De STEC Groep adviseert daarom ook op basis van de comparatieve toets in te zetten op de grondprijzen die voortkomen uit de residuele berekening (€ 180 tot € 220 per m²).

Gerealiseerde grondprijzen omgeving XL Businesspark 2 Op basis van gegevens vanuit het Kadaster zijn enkele gerealiseerde grondprijzen voor bedrijfskavels in de omgeving van XL Businesspark 2 achterhaald. Hierbij is gekeken naar de bedrijfskavels van minimaal 1 hectare. In verband met privacyrichtlijnen is de data zover mogelijk geanonimiseerd. Ook is de grondprijs afgerond op vijftallen.

30

Op basis van de gerealiseerde grondprijzen de afgelopen jaren concluderen we dat de advies-grondprijzen voor XL Businesspark 2 marktconform zijn. Gerealiseerde verkoopprijzen op kwalitatief minder hoogwaardige terreinen in vergelijking met het beoogde ambitieniveau op XL Businesspark 2 tonen prijzen per m² die aan de onderkant van de bandbreedte van onze adviesgrondprijs liggen. Hierbij merken we op dat enkele verkochte kavels al in 2019 of 2020 gepasseerd zijn, waarbij de actuele verkoopprijs van deze kavels naar verwachting nog hoger kan liggen.

Historische en verwachte grondprijsontwikkeling

grondprijzen. Door de hoge mate van schaarste op de bedrijfsruimtemarkt verwachten we echter niet dat dit zal zorgen voor een kantelpunt. We achten de door ons geadviseerde grondprijzen ook naar de toekomst toe dus realistisch. Het is echter wel raadzaam de geadviseerde grondprijzen jaarlijks te herijken. De hierboven geschetste markt- en grondprijsontwikkeling is een ‘best guess’, de daadwerkelijke ontwikkeling van de grondprijsparameters is onzeker.

De door de Stec Groep geadviseerde grondprijzen zijn substantieel hoger zijn dan die in het verleden voor XL Businesspark 1 zijn gehanteerd. Op basis van de indicatoren die we in de residuele grondprijsmethode gebruiken, is dit goed te verklaren. Zo is de afgelopen jaren het BAR sterk afgenomen (bedrijfsvastgoed is een minder risicovolle investering geworden) en is de huurprijs van vastgoed toegenomen. Beiden ontwikkelingen hebben plaatsgevonden onder invloed van een hoge economische ontwikkeling en een sterke afname van het aanbod aan bedrijfsruimte. We zien wel dat de bouwkosten met name de afgelopen paar maanden sterk zijn toegenomen. Deze stijging heeft een drukkend effect op het advies-voor de grondprijs.

Marktsituatie Prognose Twente: circa 90 tot 185 hectare uitbreidingsvraag in periode 2022 t/m 2030. In 2019 is een behoefteraming bedrijventerreinen voor de provincie Overijssel opgesteld (Stec Groep, 2019). Deze behoefteraming is opgesteld op regioniveau en raamt de extra ruimte die nodig is, ten opzichte van de huidige voorraad aan bedrijventerreinen. De uitbreidingsvraag naar bedrijventerrein in de regio Twente bedraagt in de periode 2018 tot en met 2030 zo’n 90 tot 240 hectare. Uitgaande van een gelijke vraagverdeling per jaar, resulteert dit in de periode 2022 tot en met 2030 in een vraag van circa 90 tot 185 hectare in Twente.

Op basis van recente marktontwikkelingen (NVM, juni 2022) zien we een toenemende schaarste aan beschikbare (nieuw te bebouwen) kavels. Ook het aanbod aan (bestaande) bedrijfsruimte in een jaar tijd met 30% gedaald. Dit aanhoudende tekort zorgt voor verdere opwaartse druk op de huur- en koopprijzen van bedrijfsruimte. Het gemiddelde huurprijsniveau steeg hierdoor in de periode Q2 2021 t/m Q2 2022 met 5%. Naar verwachting zal dit tekort aan gronden de komende tijd aanhouden. Dit heeft ook een effect op het BAR. Eind 2021 voorspelde Metafoor in hun Outlook 2022 dat het BAR voor logistiek vastgoed tot 2024 en verder nog zal blijven dalen.

XL Businesspark 2 richt zich op grootschalige bedrijven, zoals hightech/ maakindustrie en logistiek. We zien dat het grootste deel van de ruimtevraag voor rekening komt van de logistieke sector. In totaal gaat het om een uitbreidingsvraag van circa 60 tot 95 hectare. Ook andere sectoren waarvoor XL Businesspark 2 een geschikte bestemming zou zijn, zoals ‘Industrie – HTSM’, hebben een relatief grote uitbreidingsvraag.

Inmiddels zijn de vooruitzichten door de oorlog in Oekraïne en hiermee gepaard gaande stijgende rente, inflatie en bouwkosten veranderd. Dit zal op zowel korte als middellange termijn een remmend effect hebben op de

In het beleidsdocument ‘Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2019-2022’ zijn afspraken gemaakt over de verdeling van de uitbreidingsvraag over de gemeenten. Hierin is bepaald dat een deel van de regionale uitbreidingsvraag specifiek landt op het XL Businesspark 1 in Almelo. Daarnaast acht de regio het aannemelijk dat het XL Businesspark 1 met havengebonden activiteiten en ruimte voor zeer grootschalige bedrijven een unieke propositie kan bieden voor de regio Twente. Hiermee kan het bedrijventerrein bovenop de reguliere uitbreidingsvraag, zoals voortvloeit

uit de prognose, voldoen aan een bovenregionale vraag. In totaal zou dit bedrijventerrein daarmee kunnen voorzien in 98,6 hectare ruimtevraag (de netto omvang van XL Businesspark 1). Dit is ongeveer 1/3de van de totale uitbreidingsvraag van de regio Twente (EIB-scenario + bovenregionale vraag). Inmiddels is alle grond op XL Businesspark 1 al uitgegeven. We achten het daarom aannemelijk dat XL Businesspark 2 kan voorzien in eenzelfde aandeel van de uitbreidingsvraag van de regio Twente, zoals deze in 2022 zal wordt bepaald en vastgesteld.

31

We zien de mogelijkheden van XL Businesspark 2 terug in de historische uitgifte van de gemeente Almelo. Deze lag in de periode 2015 tot en met 2021 gemiddeld op 10 hectare per jaar. Met name vanaf 2019 nam het aantal uitgegeven hectaren fors op. Dit is grotendeels toe te schrijven aan de uitgifte van gronden op het XL Businesspark 1. In totaal is 72% van de uitgegeven grond gelegen op dit bedrijventerrein. Grootschalige industrie en logistiek goed voor circa 65% van uitgegeven grond.

Met name de verhuizingen naar het XL Businesspark 1 in Almelo zijn interessant. Deze vormen immers een goede indicatie van de marktregio van XL Businesspark 2. De locatiekenmerken en gewenste kavelgrootten zijn immers vergelijkbaar. We zien dat het overgrote deel van de dynamiek op dit bedrijventerrein lokaal tot regionaal is. Dit sluit aan op de sterke interne bedrijfsdynamiek van de regio Twente

32

12 Financiële analyse In deze paragraaf worden de resultaten van een uitgevoerde planeconomische verkenning weergeven gebaseerd op eerder getoonde planopzet (zie 10 planopzet). Het gehele zoekgebied is circa 147 hectare groot. Het exploitatiegebied van deze analyse bevat ook enkele percelen die verworven dienen te worden ten behoeve van o.a. de ontsluiting en retentie ten noorden van de RW35. De mogelijke aanleg van een brug over het Twentekanaal leidt bijvoorbeeld tot verlies van bergingscapaciteit ten zuiden van de A35. Deze zal elders moeten worden gecompenseerd. De afvoer van hemelwater vraagt om de verbreding van watergangen elders. Waar dit is wordt in later stadium duidelijk, maar met de kosten is nu al rekening gehouden. Het totaal netto gebied wordt daarmee circa 133 ha groot.

Ruimtegebruik Dat vertaalt zich in het volgende ruimtegebruik.

Grondgebruik

Bruto plangebied Niet in exploitatie Niet in exploitatie Extra aankopen buiten plangebied Netto plangebied Openbare ruimte en structuur (groen/blauw ) In te passen bestaand Uitgeefbaar gebied

-224.127 m2 0 m2 80.000 m2 561.873 m2 0 m2 768.000 m 2

1.474.000 m2

1.329.873 m2

100% 42% 0% 58%

Bouwprogramma en kostenraming Het bouwprogramma en de geraamde kosten zijn gebaseerd op het bovenvermelde ruimtegebruik.

XL2 bruto plangebied Inpassen niet aankopen aankopen buitenplangebied (retentie/ontsluiting) Trace Gasleiding Netto exploitatiegebeid Bijkomende verw.kosten Sloop en sanering Onderzoeken o.a. MER Stikstof Bouw- en woonrijp maken all-in Aanleg laad-en loskade Brug + kosten ontsl. wegen, etc Plankosten en VTU Planschade kostenstijging +rente Afronding

datum : 12 juli 2022 147,4 -22,6 ha 8,0

€ € €

44,8 € 53,2 € 29 €

66.090.000 -12.050.000 2.270.000

ha

132,7 ha 5% 1 pos t 1 pos t 1 pos t 1 post 1,0 post 1,0 post 133 ha 10,0 st

€ € € € € € € € €

42,4 € 56.310.000 € 3.630.000 € 675.500 € pm 45.382.955 € 6.893.438 € 17.890.000 € 140.000 € 50.000 €

56.310.000 2.820.000 3.630.000 675.500 45.400.000 6.890.000 17.890.000 18.600.000 500.000 48.000.000 284.500

Totale Kosten nominaal en op eindwaarde

153.000.000

33

201.000.000

Om te komen tot een financieel sluitende grondexploitatie dient, volgens de huidige kostenramingen, een kostprijs dekkende uitgifteprijs van € 212 per m² prijspeil 2022 te worden gerealiseerd. Als per direct alle kosten en opbrengsten tegen elkaar worden afgezet komen we op een prijs van € 200 (kosten/oppervlakte uitgeefbare grond). In de kostprijs dekkende uitgifteprijs zijn echter ook de stijging van de kosten en opbrengsten, en de invloed van de rente verrekend. Dat brengt de kostprijs dekkende uitgifteprijs op € 212. De kostprijs dekkende uitgifteprijs zit daarmee aan de bovenkant van het door de Stec Groep geadviseerde prijsadvies.

grond aanbieden aan de gemeente, maken we de afweging of we een aanbod doen. We gaan vooralsnog niet actief verwerven. Het bovengenoemde aanbod kan op twee manieren: • marktwaarde op basis van huidige bestemming met nabetaling als het doorgaat, of: • marktwaarde op basis van verwachte nieuwe bestemming met een aftrek wegens de kans dat het project niet doorgaat en renteaftrek. Deze laatste variant is de officiële Wvg methode. Vanuit risicobeheersing vanuit de gemeente bezien, heeft de eerste optie sterk de voorkeur. Deze optie wordt daarom de komende jaren gehanteerd.

Indien de gemeente de grondexploitatiebegroting t.z.t. wil laten vaststellen, dan moeten de kosten en de opbrengsten reëel zijn begroot. De BBV schrijft dat voor en de accountant zal daarop toezien. Bij de beoordeling van het realiteitsgehalte van begrote grondprijzen, wordt nadrukkelijk gekeken naar de grondprijzen die momenteel worden gehanteerd en in het verleden werden gerealiseerd door de gemeente Almelo en in de regio. De komende periode zal nader onderzocht moeten worden in hoeverre een kostprijs dekkende uitgifteprijs kan worden begroot.

Ontsluiting Uitgangspunt is ontsluiting via XL-Businesspark 1 middels een brug en gebruikmakend van de bestaande ontsluiting van XL Businesspark 1 inclusief oprit RW35. De kosten voor een brug en aantakking op de bestaande infra van XL1 zijn opgenomen in deze analyse. Eventuele aanpassingen op XL Businesspark 1 of aan bestaande op- en afritten bij de A35 zijn niet meegenomen.

Gehanteerde uitgangspunten Algemeen uitgangspunt is dat kosten en opbrengsten reëel worden geraamd. Voor het bepalen van de parameters is aangesloten bij de uitgangspunten van de overige gemeentelijke grondexploitaties welke dit voorjaar door het college van B&W zijn vastgesteld in het kader van actualisatie van de grondexploitaties t.b.v. de Jaarrekening 2021. Voor de fasering is aangesloten bij die van het XL Businesspark 1 • •

•

•

Kostenstijging 3% per jaar in 2022-2023 en vanaf 2024 2% p/j Opbrengstenstijging: 2022 0% (want prijspeil 2022), 2023 3%, van 2024 2031 2% en vanaf 2031 0% (voorschrift BBV) Rente: gem. circa 2% per jaar gedurende gehele looptijd 1e jaar 1,3%, daarna tot 2030 1,8% en daarna 2,3% tot einde looptijd Uitgiftetempo circa 6,5 ha per jaar (2027 – 2038)

Toelichting op de kostenposten

Plankosten

Verwervingen

De hoogte van het plankostenbudget (totaal € 18,6 miljoen) is bepaald op basis van de plankostenscan van de gemeente Almelo. Deze gaat thans uit van een gemeentelijke grondexploitatie.

Om in dit stadium meer inzicht te krijgen in de te verwachten verwervingskosten van gronden en opstallen binnen het zoekgebied, zijn door een externe onafhankelijke taxateur, geveltaxaties verricht. Dit zijn taxatieramingen met enkel bezichtigingen vanaf de openbare weg en vanuit de lucht bekeken. Het betreft een raming van de volledige schadeloosstelling naar de regels van het onteigeningsrecht. Derhalve is zowel getaxeerd op grond van de vigerende bestemmingen alsook op basis van de toekomstige gewenste ontwikkeling (verwachtingswaarde). Vervolgens is er getaxeerd naar de meest lucratieve bestemming. Voor de momenteel agrarische percelen is dit de nieuwe bestemming voor bedrijventerrein. Voor de bebouwde objecten is dit veelal een waarde naar voortzetting van de vigerende bestemming.

Het benodigde budget voor de planontwikkelingskosten is sterk afhankelijk van de uiteindelijk gekozen organisatievorm. Wanneer er samenwerkingsverbanden worden aangegaan met één of meerdere partijen kan het benodigde budget hoger zijn, dan dat gebruikelijk is bij een ‘normale’ grondexploitatie, die door een gemeente wordt gerealiseerd. De kosten zijn afhankelijk van de samenwerkingsvorm en het aantal partners. Als er meerdere partijen zijn, is er meer overleg, toelichting, afstemming en verantwoording tussen bijv. aandeelhouders nodig. Als er sprake is van een apart projectbureau zijn er daarnaast extra huisvestingslasten, overhead en eventueel een eigen jaarrekening, etc.

Wanneer daadwerkelijk wordt overgegaan tot aankoop, wordt geadviseerd om bij de bebouwde objecten een taxatie met inpandige opname te doen. De uitkomst van die taxatie kan namelijk sterk afwijken van onderhavige taxatieramingen.

De samenwerkingsvormen zullen nader worden onderzocht. Voor de definitiefase (fase tot aflopen WVG op 8 maart 2025) wordt uitgegaan van een intern projectbureau (zie vervolg)

Onder omstandigheden zou een aansluiting van de uitbreiding op de snelweg onderdeel kunnen gaan uitmaken van het complex. Deze is thans niet meegenomen. Uitgangspunt is ontsluiting via XL Businesspark 1.

Parkmanagement maakt geen onderdeel uit van deze grondexploitatie begroting. Aanname is dat eventuele kosten, welke gemaakt worden in het kader van parkmanagement (zoals bijv. centrale bluswater voorziening, camera beveiliging ed.) en die niet op de kostensoortenlijst staan en dus niet in een grex-begroting mogen worden ondergebracht, gedekt worden uit de opbrengsten van het parkmanagement.

Parkmanagement

Verwervingsstrategie Vooralsnog hanteren we een passief verwervingsbeleid. Wanneer eigenaren in het kader van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg)

34

Kostenstijging

Positief • Indien de behoefte aan bouwgrond de komende 10 à 15 jaar schaars is en blijft, dan heeft dat een positief effect op de grondprijzen die kunnen worden gevraagd.

Door de veranderende macro economische omstandigheden, zijn de kosten van het bouw- en woonrijp maken de afgelopen paar jaar flink gestegen. De prijsstijgingen tot op heden zijn, voor zover goed in te schatten, reeds meegenomen in de nominale begroting. De kostenstijgingen vanaf heden zijn begroot op basis van 3% voor de eerste 2 jaren en daarna 2% per jaar conform de door het College vastgestelde parameters. Indien deze de komende 15 jaar harder zullen stijgen dan begroot, dan is het zeer aannemelijk dat ook de grondprijzen sneller dan begroot zullen mee (moeten) stijgen.

• Gezien de ambities, o.a. op gebied van duurzaamheid, is het zeker aannemelijk dat er een substantieel bedrag aan subsidiegelden binnen kan worden gehaald. Financieel is hiermee vooralsnog geen rekening gehouden. Negatief • Indien de vraag naar bouwgrond afneemt en er minder wordt verkocht dan geprognosticeerd, dan heeft dat een negatief effect op het financiële resultaat

Risicoanalyse Algemeen • Ongeacht de exacte hoogte van de kostprijs en de haalbare gronduitgifteprijs, zal op een gegeven moment de politiek bestuurlijke afweging moeten worden gemaakt of de gemeente Almelo, al of niet samen met andere gemeenten of marktpartijen dit project in exploitatie wil nemen en een noodzakelijke voorinvestering wil doen van circa € 100 mln. in dit bedrijventerrein.

• Door wegvallende vraag en overaanbod kunnen de grondprijzen onder druk komen te staan en dient de uitgifte verder te worden uitgefaseerd. De vraaganalyse van XL Businesspark 2 is gebaseerd op de meest recente behoefteraming bedrijventerreinen (vastgesteld in 2018). Momenteel wordt de behoefteraming in opdracht van de provincie Overijssel herzien (programmeringsstudie). De vernieuwde behoefteraming wordt naar verwachting in het eerste kwartaal van 2023 vastgesteld: de nieuwe behoefteraming heeft mogelijk invloed op de vraaganalyse en de daaraan gekoppelde doorlooptijd van XL Businesspark 2 (Bron: De STEC Groep, grondprijsadvies XL2).

Want bij grondexploitaties gaan de kosten voor de baten uit. Voorbereidingskosten moeten worden gemaakt om te komen tot een omgevingsplan. Eerst dienen verwervingen te worden gedaan en daarna moet een aanzienlijk deel van het plan bouwrijp worden gemaakt en dient geïnvesteerd te worden in ontsluiting van het plangebied. Pas daarna kan begonnen worden met de gronduitgifte en komen de eerste opbrengsten binnen. Dit resulteert in een zogenaamd “badkuip-model”:

35

13 Integrale afweging XL Businesspark 2 is ruimtelijk inpasbaar

In deze inleiding zijn een aantal onderzoeksvragen geformuleerd. In deze integrale afweging worden deze nader ingevuld.

De locatie biedt geen bijzondere landschappelijke of ecologische waarden en er is voldoende ruimte om het plan landschappelijk in te passen en de natuurwaarden te compenseren. De ontsluiting van het gebied is een uitdaging, maar lijkt mogelijk en haalbaar. Een vervolgstudie moet hier nog duidelijkheid over geven. Dat geldt ook voor de stikstofuitstoot. Op grond van de huidige analyses is het mogelijk om te voldoen aan de eisen van de Wet natuurbescherming. Feit is dat de regelgeving rondom stikstof aan dynamiek onderhevig is. Het toekomstig profiel waarbij we uitgaan van een duurzaam (aardgasloos)bedrijventerrein biedt ruimte voor ontwikkeling. De locatie is ook bouwtechnisch geschikt voor de realisatie van XL Businesspark 2. Daarvoor is vooral de waterhuishouding van belang. Een eerste analyse maakt duidelijk dat er voldoende bergend vermogen te realiseren is om klimaatadaptief te kunnen zijn en hemelwater en vuilwater af te kunnen voeren. Een algemeen probleem is de toekomstige beschikbaarheid van drinkwater. Aan de basisbehoefte zal door Vitens kunnen worden voldaan, maar voor grote watervragers (bijvoorbeeld bluswater) zal een alternatief moeten worden gezocht. De beschikbare ruimte voor waterberging kan hier een rol bij spelen. De locatie maakt het mogelijk om ongeveer 75 hectare netto bedrijventerrein uit te geven.

Dit biedt voldoende ruimte voor het faciliteren van het vraag naar kavels van 2 hectare en groter. Er kunnen zeker 20 tot 25 bedrijven, afhankelijk van de grootte, een plek krijgen op XL Businesspark 2. XL Businesspark 2 wordt een duurzaam en hoogwaardig bedrijventerrein waar aan werknemers een goede en gezonde werkplek wordt geboden. Een goede openbare ruimte, hoge beeldkwaliteit en goede fietsvoorzieningen passen daarbij.

• Wat is de positie van XL Businesspark 2 in de regio? Vier vragen worden beantwoord: • Welke meerwaarde heeft XL Businesspark 2 voor de regio Twente? • Welke economisch impact heeft de realisatie van XL Businesspark 2 op de arbeidsmarkt van Twente en Almelo? • Is de huidige locatie de beste locatie in de regio voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein? • Welk profiel binnen de sociaaleconomische structuur van Twente en Almelo? • Welke ruimtelijke randvoorwaarden, kansen en beperkingen heeft de ontwikkeling van XL Businesspark 2. Onderwerpen die aan de orde komen zijn: • Verkeer, • Ecologie, • Stikstof, • Water. • Ruimtelijke opzet. • Wat is financiële haalbaarheid van XL Businesspark 2. Aan de orde komen: • Een financiële analyse op basis van de huidige kennis. • Een advies voor de uitgifteprijs. • Met welke plankosten moet de komende tijd rekening worden gehouden.

XL Businesspark 2 biedt meerwaarde voor Twente Op basis van de resultaten van de onderzoeken kunnen we concluderen dat er een grote vraag is naar grootschalige kavels voor bedrijven in de hightech/ maakindustrie en de logistiek. Voor deze vraag is geen ruimte meer beschikbaar. XL Businesspark 2 kan in deze leemte voorzien. Het bedrijventerrein kan de 6de toplocatie in de Twentse regio worden en past binnen de context van de POVI. XL Businesspark 2 biedt ruimte en versterkt de structuur van de Twentse bedrijventerreinen.

XL Businesspark 2 is financieel haalbaar De ontwikkeling van XL Businesspark 2 brengt hoge kosten met zich mee. Hoge verwervingskosten, hoge kwaliteit met een ruimte landschappelijke zone en een ontsluiting via een brug zorgen voor een relatief hoog kostenniveau. Daar staat tegenover dat XL Businesspark 2 staat voor een kwalitatief hoogwaardige locatie (toplocatie) en er voor een regionaal bedrijventerrein naast XL Businesspark 2 geen nieuwe locaties meer beschikbaar komen. Dat betekent dat voor XL Businesspark 2 ook een andere grondprijs kan worden gehanteerd dan normaal kan worden gevraagd. Het advies van de Stec Groep geeft hieraan richting. Uit de financiële analyse blijkt dat op basis van het huidige prijsniveau het project met een uitgifteprijs van € 212 kostenneutraal kan worden ontwikkeld. Punt van aandacht is wel dat XL Businesspark 2 een grote voorinvestering vergt. Het basiskostenniveau, mede veroorzaakt door aansluiting tussen XL Businesspark 1 en 2, is hoog.

De realisatie zorgt voor ruim 3000 directe arbeidsplaatsen en een spinoff van ongeveer 2000 arbeidsplaatsen. De impact op de arbeidsmarkt van Twente is afhankelijk van het gekozen profiel. De Twentse (en de Almelose) arbeidsmarkt kent structureel een relatief hoog aandeel aan laagopgeleiden. Dit sluit aan op een bedrijventerrein met vooral een logistiek profiel. Een bedrijventerrein met een profiel primair gericht op de hightech/maakindustrie vraagt om medewerkers met een gemiddeld hogere opleiding. Door te kiezen voor een bedrijventerrein met 75% hightech/ maakindustrie en maximaal 25% logistiek wordt een keuze gemaakt voor een betere balans op de Twentse arbeidsmarkt die beter aansluit op het landelijk gemiddelde. Om concurrentie en/of gebrek aan medewerkers te voorkomen is een gerichte strategie voor de herstructurering van de arbeidsmarkt noodzakelijk. Met de stedelijke ontwikkeling en sturing van de woningbouwopgave kan hieraan tegemoet worden gekomen. XL Businesspark 2 zorgt voor nieuwe banen voor moderne bedrijven met een hoogwaardig profiel.

Het gedeeltelijk of kleiner uitvoeren van XL Businesspark 2 kan dan ook niet. Een keuze voor XL Businesspark 2 is een keuze voor de volledige ontwikkeling. In de financiële analyse wordt rekening gehouden met een totaal aan plankosten over de gehele periode tot en met de oplevering van het project in 2038 van € 18,6 miljoen. In de financiële analyse is nog geen rekening gehouden met mogelijke subsidie of kostendeling als gevolg van samenwerking met derden. Bij derden kan daarbij gedacht worden aan andere overheden, waaronder de andere 13 Twentse gemeenten, maar ook aan commerciële partijen, die risicodragend willen investeren in het project.

De eerste analyse van de locatie in het kader van de MER onderstreept de classificatie van de Stec Groep waarin de locatie als enige als excellent werd bestempeld. Een vervolgonderzoek van adviesbureau Rho moet hier nog zekerheid over geven, maar de toets aan de criteria, zoals nabijheid van de relevantie infrastructuur, aansluiten op bestaand bedrijventerrein en afstand tot woonwijken en Natura 2000-gebieden biedt voldoende houvast om hier vertrouwen in te hebben.

36

14 Advies en vervolg Advies

perspectief worden bekeken. Een voorbeeld is de ontwikkeling van een integrale visie op de arbeidsmarkt en op participatie, die een direct gevolg is van de keuze van een profiel met 75% hightech/maakindustrie. De vraag naar de werknemers die dit profiel vraagt kan niet los worden gezien van een visie op de woningmarkt voor Twente én voor Almelo. Daarin past ook de gedachtevorming over een nieuwe plek voor wijkers uit het plangebied. Dit vergt maatwerk en een integrale visie op wonen en werken in het buitengebied.

Een eerste conclusie is dat de ontwikkeling van XL Businesspark 2 haalbaar is, maar met nog veel onzekerheden omgeven. Voor een deel worden deze onzekerheden ingegeven door de onvoorspelbare maatschappelijke context. Hierop heeft de gemeente geen invloed. Het is vooral van belang hier oog voor te hebben en de mogelijkheid te behouden om hierop te kunnen anticiperen. Voor het overige zullen vervolgstudies de onzekerheden kunnen wegnemen. Met deze kadernota is het dan ook nog niet mogelijk om een definitief besluit te nemen over de realisatie van XL Businesspark 2, maar wel is er voldoende kennis vergaard om met vertrouwen een vervolgstap te doen en de planvorming door te zetten.

Vervolg Voor het verkennen van de mogelijkheden voor XL Businesspark 2 is in het najaar van 2021 een brede, gemeentelijke projectgroep opgericht. In deze projectgroep zijn alle, relevante disciplines vertegenwoordigd. Deze opzet is een bewuste keuze om op deze manier de organisatie, de ‘gemeente’, zo direct mogelijk bij het project te betrekken. In deze vorm is per discipline de organisatie zelf verantwoordelijk voor de input. Er is geen aparte uitvoerings- of adviesorganisatie. De interne projectgroep is de uitvoeringsen adviesorganisatie. Daarbij is wel werk verricht door externe adviseurs, maar deze zijn steeds aangestuurd vanuit de vakdisciplines.