7.1 Verordening Wet Opkoopbescherming - bijlage 1 - Rapportage schaarste-onderbouwing, opkoopbescherming
Tekst van het document
Rapport Schaarste-onderzoek
29
Krapte-indicator Hoewel bovenstaande indicatoren suggereren dat de koopwoningmarkt ontspant, blijkt uit de krapte-indicator van NVM voor de Regio Twente dat dit nog niet het geval is (Figuur 22). De krapte-indicator geeft een schatting van het aantal opties dat een potentiële koper heeft op de woningmarkt. Deze wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende dat kwartaal. Een krapte-indicator boven de vijf betekent een gebalanceerde markt, terwijl een krapte-indicator onder de vijf wijst op een zogenaamde verkopersmarkt, waarin de concurrentie tussen kopers hoog is. In de gehele onderzochte periode vanaf 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder vijf, wat betekent dat er meer concurrentie tussen kopers is, en daarmee minder mogelijkheden voor de kopers. Dit is sindsdien verder afgenomen: een toename van krapte. In 2021 viel de krapteindicator het hele jaar onder twee. Hoewel we in 2022 (vooral in het vierde kwartaal) een markt zien die iets aan het verruimen was, is er nog steeds geen sprake van een ontspannen markt. In het tweede kwartaal van 2023 ligt de krapte-indicator weer net onder drie, wat aangeeft dat het nog steeds een verkopersmarkt betreft in regio Twente. De markt is de afgelopen tijd daarmee iets minder krap geworden dan voorheen, maar er is zeker nog sprake van druk op de koopwoningmarkt.
Dit is in lijn met de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt als geheel. Figuur 22 Krapte-indicator Regio Twente (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q2-2023Q2. Bron: Brainbay en NVM.
4.4.2
Prijsontwikkelingen
In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Almelo en waar mogelijk op wijkniveau. Ontwikkeling in WOZ-waarde Om een beter beeld te krijgen van de prijsontwikkelingen in de gemeente Almelo, analyseren we de ontwikkelingen van WOZ-waarden van de woningvoorraad. In de gemeente als geheel zien we een stijging van de WOZ-waarde van maar liefst 47 procent tussen 2017 en 2022. In Tabel 8 is per wijk van de gemeente weergegeven hoe de gemiddelde WOZ-waarde van woningen zich heeft ontwikkeld. Uitschieters vinden we in De Riet, Noorderkwartier, Sluitersveld, Ossenkoppelerhoek, waar de WOZ-waarde zich met meer dan 50 procent heeft ontwikkeld. Ook Bornerbroek valt op, 7 procent. Dit kan mogelijk verklaard worden door de relatief hoge gemiddelde WOZ-waarde in 2017 en 2022 ten opzichte van andere wijken in de gemeente. Rapport Schaarste-onderzoek
30
Tabel 8 Gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling woningen tussen 2017 en 2022. Bron: Woonmonitor Almelo,2023; bewerking RIGO.
Gemiddelde WOZ 2017
2022
procent
Binnenstad
+44%
De Riet
+52%
Noorderkwartier
+50%
Sluitersveld
+51%
Wierdense Hoek
+45%
Nieuwstraat-Kwartier
+49%
Ossenkoppelerhoek
+54%
Hofkamp
+42%
Schelfhorst
+43%
Windmolenbroek
+45%
Aadorp
+44%
Bornerbroek
+37%
Gemeente Almelo
+47%
Ontwikkeling in transactieprijzen Hierboven analyseerden we de ontwikkeling voor WOZ-waarden per woningtype en op wijkniveau. Echter, de WOZ-waarde en de daadwerkelijke prijs waarvoor een aangeboden woning uiteindelijk verkocht wordt verschillen vaak. Dit is al helemaal het geval voor transactieprijzen in het jaar 2022, waarin de prijsstijgingen op de koopmarkt nog flink aanhielden. Vandaar dat het van toegevoegde waarde is om ook deze transactieprijzen te analyseren. Deze gegevens zijn alleen openbaar beschikbaar op gemeenteniveau. De transactieprijzen per woningtype zijn weergegeven in Figuur 23. Zoals te zien lag de gemiddelde koopsom in Almelo 2017 en 2022 inderdaad hoger dan de gemiddelde WOZwaarde in deze jaren. Ook stegen in de gemeente Almelo de gemiddelde transactieprijzen in de periode 2017 tot en met 2022 harder dan de gemiddelde WOZ-waarden, namelijk met 66 procent.
Rapport Schaarste-onderzoek
31
Figuur 23 Gemiddelde transactieprijs in de gemeente Almelo tussen 2015 en 2022. Bron: Woningmarktmonitor Provincie Overijssel, 2023; bewerking RIGO.
4.4.3
Actuele aanbod
In de vorige paragrafen hebben we vooral teruggekeken. In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. Het gaat om een momentopname. Om te kijken naar wat het actuele aanbod koopwoningen in Almelo is, is er gedurende een periode van drie weken gekeken naar het actuele aanbod op de websites Funda en Pararius (peilmomenten 23 juni, 30 juni en 7 juli 2023). Een deel van dit woningaanbod werd op beide platforms aangeboden of bestond uit nieuwbouw dat nog niet beschikbaar was tijdens deze meetmomenten. Deze niet-beschikbare nieuwbouwwoningen zijn niet meegenomen in de analyse. Op deze peilmomenten stonden op deze twee platforms 253 unieke woningen. Gedurende de meetperiode stonden 214 eengezinswoningen en 39 appartementen te koop aangeboden. Het aanbod appartementen was voornamelijk te vinden in de Binnenstad, hier stonden 27 appartementen aangeboden. 22 appartementen daarvan vormen onderdeel van transformatieproject Het Baken in de Binnenstad. De overige 12 appartementen stonden verdeeld over zes andere wijken, waarbij in Ossenkoppelerhoek met 4 appartementen na de Binnenstad de meeste appartementen te vinden waren. Van het actuele aanbod heeft 20 procent een vraagprijs tot de sociale huurprijsgrens van betaalbare koop tot
De gemiddelde vierkante-meterprijs vierkantemeterprijs 7 aanzienlijk lager. Dit grote prijsverschil valt ook te verklaren door het relatief dure woningaanbod van het project Het Baken in de Binnenstad, wat voornamelijk uit appartementen bestaat. In Figuur 24 is het aanbod in de gemeente als geheel naar oppervlakte en prijsklasse
Rapport Schaarste-onderzoek
32
oppervlakteklassen tot 100 vierkante meter. Woningen tussen 100 en 120 vierkante meter worden in verschillende prijsklassen aangeboden, maar het merendeel van deze woningen valt in de prijsklasse tussen de sociale koop- en NHG-grens. Woningen tussen 120 en 150 vierkante meter worden aangeboden in een prijsklasse hoger. Grotere woningen vanaf 150 vierkante -grens).
Figuur 24 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en aantal kamers. Bron: Funda en Pararius, 2023; bewerking RIGO.
In Tabel 9 staat het actuele aanbod koopwoningen in Almelo weergegeven per wijk. De meeste woningen worden aangeboden in de Binnenstad, De Riet, Noorderkwartier, Schelfhorst en Windmolenbroek. Het aanbod is een stuk lager in Bornerbroek en Aadorp. In de wijken Binnenstad, De Riet, Nieuwstraat-Kwartier, Ossenkoppelerhoek en Schelfhorst ligt de gemiddelde vraagprijs onder het Almelose gemiddelde. De wijken Hofkamp, Sluitersveld en Wierdense Hoek vallen op door de hoge gemiddelde . Tabel 9 Actueel aanbod koopwoningen per wijk. Bron: Funda en Pararius, 2023; bewerking RIGO, 2023.
Wijken
Gemiddelde vraagprijs
Aadorp Binnenstad Binnenstad (excl. Baken) Bornerbroek De Riet Hofkamp Nieuwstraat-Kwartier Noorderkwartier Ossenkoppelerhoek Schelfhorst Sluitersveld Wierdense Hoek Windmolenbroek Almelo Rapport Schaarste-onderzoek
9 1
9
5 9
Gem. oppervlakte (m2) 132 110 114 143 98 173 94 142 98 131 153 169 141 131
Gem. prijs/ m2
Aantal woningen APP EGW 3
27
2 2.738
5 1 2 1 4
8 8
1 3 39
4 17 16 3 23 14 10 30 13 27 19 12 42 214 33
4.5 Samenvattend In dit hoofdstuk hebben we de actuele situatie per sector onderzocht. Hier volgen de belangrijkste bevindingen. Sociale huursector In tegenstelling tot de eerste waarnemingen in hoofdstuk 3 laten de indicatoren, die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, wel enige toenemende druk zien in het sociale segment. Uit verschillende indicatoren blijkt dat de vraagdruk op sociale huurwoningen in het corporatiebezit in Almelo in de periode 2018 tot 2022 is toegenomen. Het aantal actief woningzoekenden is in deze periode gestegen. Bovendien is de toenemende druk te zien aan het gemiddeld aantal reacties per aangeboden huurwoningen. Dat is toegenomen van gemiddeld 62 reacties per geadverteerde woning in 2020 naar gemiddeld bijna 90 reacties in 2022. Ook de gemiddelde inschrijftijd tot verhuring is tussen 2018 en 2022 gestegen. Particuliere huursector In de analyse van het WoON2021 constateerden we dat in de vrije huursector meer sprake lijkt van balans We onderzochten de actuele situatie in de vrije huursector op basis van de beperkte gegevens die over de particuliere huursector beschikbaar zijn. Over de particuliere huursector in Almelo kunnen wel een aantal conclusies getrokken worden. Allereerst is het aanbod uit dit segment al relatief kleiner dan in de sociale huur- en koopsector, omdat het een kleiner segment in de woningvoorraad betreft.
De gemiddelde huurprijs per vierkante meter is de afgelopen jaren toegenomen. Desondanks is er is relatief veel actueel aanbod voor lage en middeninkomens met een huurprijs tot de liberalisatiegrens of tot de middenhuurgrens. Het ondersteunt de bevindingen uit de WoONanalyse. Toch heeft het actuele aanbod een aantal beperkingen. Met name de betaalbare huurwoningen tot de liberalisatiegrens zijn relatief vaker klein, waardoor deze niet voor alle typen huishoudens, zoals bijvoorbeeld gezinnen, geschikt zijn. Ook concentreert het aanbod zich in met name in de Binnenstad. Koopsector In hoofdstuk 3 concludeerden we dat de druk op de koopsector hoog is op basis van de woonwensen van woningzoekenden. In alle prijsklassen in de koopsector is meer vraag naar woningen dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen. We kunnen ook op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koopwoningmarkt concluderen dat de markt krap is. Koopwoningen zijn in Almelo de afgelopen jaren steeds duurder geworden. Op basis van de indicatoren van het NVM te zien dat de koopwoningmarkt in de woningmarktregio, waar Almelo deel van uit maakt, de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trend: het aanbod stijgt en woningen staan langer te koop in 2022 en begin 2023.
Ook is te zien dat gedurende 2022 de verkoopprijzen nog stegen, maar met een steeds kleinere toename. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste Rapport Schaarste-onderzoek
34
kwartaal van 2023 was er sprake van een kleine prijsdaling: de transactieprijzen zijn daarmee lager dan een jaar daarvoor. Echter, de krapte indicator van NVM wijst nog niet op ontspanning van de koopmarkt. Bovendien is het is nog onzeker of deze trends zich doorzetten. Dit beeld van stijgende prijzen wordt tevens ondersteund door cijfers over WOZ-waarden- en transactieprijsontwikkeling in de gemeente Almelo. Op basis van WOZ-waarden is dat te zien in bijna alle wijken in de stad Almelo. WOZ-waarden stegen het hardst in de wijken De Riet, Noorderkwartier, Sluitersveld en Ossenkoppelerhoek Tenslotte versterkt het actuele aanbod het beeld dat er nog geen sprake is van ontspanning op de koopwoningmarkt en duidt op schaarste. Met name in de betaalbare prijsklassen is er weinig aanbod. Ruim 80 procent van het actuele aanbod lag boven de sociale koopprijsgrens 25.000. Tot de betaalbare koopprijsgrens was wel meer aanbod: 40 procent werd In het volgende hoofdstuk onderzoeken we de effecten van schaarste in de koopsector.
Rapport Schaarste-onderzoek
35
5
Effecten van schaarste op de koopmarkt Tenslotte onderzoeken we in welke mate woningzoekenden schaarste ervaren in de koopsector aan de hand van de mate van verdringing van verschillende doelgroepen uit delen van de gemeente Almelo. Verdringing kan op twee manieren plaatsvinden: (Woningzoekende) Huishoudens hebben geen toegang meer tot wijken. De eerste ontwikkeling is moeilijk te onderzoeken. Allereerst hoeft bij schaarste verdrukking van groepen niet plaats te vinden. Huishoudens die al een woning bewonen, hoeven geen last te hebben van prijsstijgingen en een tekort aan woningen in de buurt. Oplopende huurprijzen zouden een reden kunnen zijn om te vertrekken, maar de echte verhuisreden van huishoudens is moeilijk te achterhalen. Er zijn allerlei redenen voor het vertrek van huishoudens uit een wijk of buurt. Om de effecten van schaarste te onderzoeken, focussen we daarom op het tweede aspect en analyseren we de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen en van de verschillende wijken van Almelo.
5.1 Doelgroepen In de analyse laten we de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen grotendeels buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur- en koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In bijlage1 worden deze toegelicht. We onderzoeken de toegankelijkheid van de koopsector in Almelo. In hoeverre is het koopaanbod in Almelo betaalbaar? Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. Figuur 25 toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de actuele NHG-normen, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 4,25 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij
Rapport Schaarste-onderzoek
36
Figuur 25: Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2023 (hypotheekrente = 4,25%).
In Tabel 10 is weergegeven wat de maximale lening is voor de zes indicatieve middeninkomens. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is.
Tabel 10: Maximale hypotheek op basis van 4,25% hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.
Jaarinkomen
Maximale hypotheek
A.
000 (laag middeninkomen 1)
166.000
B.
.035 (laag middeninkomen 2)
187.000
C.
.625 (middeninkomen 1)
207.000
D.
60.000 (middeninkomen 2)
264.000
E.
70.000 (hoog middeninkomen 1)
326.000
F.
80.000 (hoog middeninkomen 2)
386.000
Rapport Schaarste-onderzoek
37
5.2 Toegankelijkheid Figuur 26 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 253 koopwoningen op Funda en Pararius. De blauwe lijn toont het percentage van woningen dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 10 procent van de komen overeen met de indicatieve middeninkomens in Tabel 10. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar. Voor de laagste is circa 5 procent van de aangeboden woningen toegankelijk, wat neerkomt op 8 woningen. Voor groep B is dit 10 procent en voor groep C bijna 15 procent. Ook bij (D) is 4 procent ofwel 87 woningen in de gemeente Almelo. Voor de groep hoge middeninkomens (E en F) is meer dan de helft van de woningen potentieel bereikbaar, wat neerkomt op ongeveer 130 woningen. De groep hoogste middeninkomens (2 keer modaal), kan 70 procent van het koopaanbod betalen, oftewel bijna 170 woningen. Daarmee is een derde deel van het koopaanbod - de overige 30 procent - zelfs voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximale hypotheek.
Figuur 26 Actueel aanbod koopwoningen Almelo (cumulatief) Bron: Funda en Pararius, 2023; bewerking RIGO, 2023.
5.3 Toegankelijkheid in delen van de gemeente In Figuur 27 is het cumulatieve aanbod koopwoningen op wijkniveau weergegeven. De wijken met een klein woningaanbod (Aadorp en Bornerbroek) zijn buiten beschouwing gelaten. In de grafiek is goed af te lezen hoe betaalbaar het woningaanbod per wijk is. Zo valt af te lezen dat circa 70 procent van het woningaanbod in de wijk Nieuwstraat-Kwartier aangeboden stond met
Rapport Schaarste-onderzoek
38
Figuur 27 Actueel aanbod koopwoningen op wijkniveau (cumulatief). Bron: Funda en Pararius, 2023; bewerking RIGO, 2023.
In Nieuwstraat-Kwartier kunnen huishoudens met lage middeninkomens (groep A en B) potentieel makkelijker aan een woning komen. Ook is te zien dat 70% om meer woningen in deze wijk, als in de wijken De Riet en Ossenkoppelerhoek, voor huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer modaal (groep D) potentieel bereikbaar is. Dat is in groot contrast met de overige wijken in de gemeente Almelo, waar slechts 30% of minder van de woningen financieel betaalbaar zijn voor deze groep.
5.4 Samenvattend De analyses naar de toegankelijkheid van de koopsector versterken de conclusies uit hoofdstuk 3. De mogelijkheden van woningzoekenden met een (laag) middeninkomen in de koopsector zijn gering en een groot deel van deze groep zal de effecten van schaarste ervaren. Almelo. Daardoor is de koopsector moeilijk toegankelijk voor lage en middeninkomens. Een groot deel ruim 60 procent van het koopaanbod - ligt buiten het bereik van de maximale hypotheek van middeninkomens tot 1,5 keer modaal. Deze conclusie is vooral van betekenis voor starters, vaak jongeren, zonder spaargeld of financiële steun. Voor meer welvarende starters en voor doorstromers is mogelijk een groter deel van het koopaanbod bereikbaar. Aan de andere kant hebben we hier gekeken naar vraagprijzen en is het proces van overbieden, wat mogelijk nog steeds een rol speelt in de gemeente Almelo, niet meegenomen in deze analyse. In praktijk is het voor middeninkomens met of zonder spaargeld of financiële steun lastiger om aan een koopwoning te komen. Op basis van bovenstaande analyses ontstaat bovendien het beeld dat woningzoekenden de negatieve effecten van schaarste in hogere mate ervaren in de Binnenstad, Hofkamp, Schelfhorst, Wierdense Hoek, Noorderkwartier, Sluitersveld en Windmolenbroek. Dit geldt tevens voor Aadorp en Bornerbroek, waar het aanbod per definitie laag was. Rapport Schaarste-onderzoek
39
6
Conclusie Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat een deel van de woningvoorraad in de gemeente Almelo als schaars kan worden bestempeld. Allereerst is er krapte in de sociale huursector. We kunnen ook concluderen dat de particuliere huursector, door het kleine en geconcentreerde aanbod, in beperkte mate een alternatief vormt voor woningzoekenden met lage (midden)inkomens. De druk in de koopsector is het hoogst. Er is sprake van schaarste in een segment van de betaalbare koopwoningen en van negatieve verdringingseffecten, waarbij lagere inkomens te maken hebben met concurrentie van hogere inkomens en starters te maken hebben met de concurrentie van doorstromers. Woningtekort en spanning op de woningmarkt De gemeente Almelo heeft, net als een groot deel van Nederland, te maken met een woningtekort en de krapte is zichtbaar in delen van de woningmarkt. Het woningtekort voor de Woningmarktregio Enschede, waar Almelo deel van uit maakt, is voor 2022 door de Primosprognose van ABF Research geschat op ongeveer 320.000 woningen, wat neerkomt op 3,7 procent van de woningvoorraad. Er is in de regio behoefte aan meer woningen. Een analyse van vraag en aanbod op basis van de enquête WoonOnderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- en meergezinswoningen in met name de koopsector in de gemeente Almelo.
De krapte is groot in alle prijsklassen van de koopsector. Ook huurders zouden graag een woning kopen, maar uit de daadwerkelijk gerealiseerde verhuizingen blijkt dat in praktijk lastig te zijn. Hierdoor stokt de doorstroming. Op basis van actuele gegevens hebben we de verschillende marktsegmenten nader onderzocht. Sociale huursector Woningen die worden verhuurd door woningcorporaties in de sociale huursector zijn voor een deel van de woningzoekenden niet toegankelijk door de maximale-inkomensgrens. Op basis van het WoonOnderzoek 2021 lijkt de vraag naar sociale huurwoningen in verhouding te staan tot het aantal gerealiseerde verhuizingen naar dit segment. Dit suggereert dat de sociale huursector in balans is. Echter, gegevens uit de corporatiesector laten zien dat de vraagdruk wel degelijk toeneemt. Het aantal actief woningzoekenden neemt jaarlijks toe en dat is ook te zien aan het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning. Ook loopt de gemiddelde inschrijftijd bij verhuring op. Een woning vinden in de sociale huursector is daarmee voor slechts een kleine groep woningzoekenden bereikbaar. Veel middeninkomens hebben op basis van hun inkomen geen toegang tot de sector. Daarnaast zorgt de toenemende vraagdruk voor concurrentie, waar die vooral voor jongere huishoudens tot gevolg heeft dat de kansen beperkt zijn.
Rapport Schaarste-onderzoek
40
Particuliere huursector als alternatief De particuliere huursector vormt wel enig alternatief voor woningzoekenden met een laag (midden)inkomen. Dat bleek ook uit de analyses van het WoON: verhuizingen naar de particuliere huursector zijn hoger dan valt te verwachten op basis van woonwensen en de vraag naar woningen in dit segment. Woningzoekenden wijken dus uit naar deze sector, wanneer het niet lukt om een sociale huur- of koopwoning te vinden. Op basis van de beschikbare, actuele gegevens over de particuliere huursector is weinig te zeggen over de vraag naar particuliere huurwoningen. Wel hebben we een (beperkt) beeld geschetst van het aanbod in dit segment. Mogelijk worden de meeste huurwoningen in de vrije sector niet in het openbaar aangeboden, maar wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van deze markt. Over de particuliere huursector in Almelo kunnen een aantal conclusies getrokken worden. Allereerst is het aanbod uit dit segment wel relatief kleiner dan in de sociale huur- en koopsector, omdat het een kleiner segment in de woningvoorraad betreft. Daarnaast is de gemiddelde huurprijs de afgelopen jaren gestegen. In het actuele aanbod in de vrije huursector zijn woningen in het sociale segment schaars. Voor huishoudens die tot de sociale doelgroep behoren was minder dan 30 procent van het aanbod bereikbaar.
Huurwoningen tussen de liberalisatiegrens en de middenhuurgrens werden wel voldoende aangeboden. Ruim 85 procent van het actuele aanbod ligt onder de g maand. Ook voor hogere middeninkomens ligt bijna het hele aanbod aan particuliere huurwoningen binnen de financiële mogelijkheden van deze groep. Echter, het aanbod in de particuliere huursector vormt niet voor elke type huishouden een mogelijk alternatief. Met name in het sociale segment gaat het voornamelijk om kleinere één- à tweekamerwoningen, dus voor grotere huishoudens met een laag (midden)inkomen zijn de mogelijkheden beperkter. Daarbij concentreert het aanbod zich voornamelijk de Binnenstad. Druk op de koopsector Tenslotte hebben we de schaarste in de koopsector onderzocht. Een indicator van schaarste op de koopwoningmarkt is de prijsontwikkeling. Analyse hiervan bevestigt het beeld van de schaarste in de afgelopen jaren in de koopsector. De transactieprijzen in de woningmarktregio van Almelo lagen in de periode 2018 tot en met 2021 elk kwartaal tussen de 5 en 15 procent hoger dan een jaar daarvoor. In het tweede kwartaal van 2021 was de mediane transactieprijs zelfs ruim 20 procent hoger dan het jaar ervoor. Deze bevindingen worden bovendien ondersteunt door ontwikkelingen van transactieprijzen en WOZ-waarden in de gemeente Almelo tussen 2017 en 2022. Dat is te zien in bijna alle wijken van de gemeente Almelo.
Wel lijkt het erop dat er een piek is bereikt en dat deze ontwikkeling stagneert. De mediane transactieprijs is sinds het eerste kwartaal van 2023 gedaald ten opzichte van een jaar geleden; een daling voor het eerst in de onderzochte vijf jaar. Het aantal aangeboden woningen is ook gestaag toegenomen en de mediane verkoopprijs ligt lager dan de mediane vraagprijs sinds het laatste kwartaal van 2022 indicatoren dat het aanbod iets ruimer wordt. De NVM- krapte indicator geeft deze ontwikkeling ook weer. Al met al lijkt het erop dat de koopmarkt in de woningmarktregio iets meer ontspant in vergelijking met de afgelopen vijf jaren. Het is nog onduidelijk of deze trend zich voortzet. In het huidige koopaanbod in de gemeente Almelo is er nog niet veel te merken van deze ontspanning in de ontwikkeling. Er kan gesproken worden van schaarste aan betaalbare 5.000. Zo is in totaal een derde van het gehele 5.000. Rapport Schaarste-onderzoek
41
Schaarste en de effecten Tenslotte onderzochten we de effecten van schaarste in de koopsector. De toegankelijkheid van de koopsector voor (lage) middeninkomens weerspiegelt de schaarste. Zo is voor 5 procent van het modaal) is minder dan 35 procent van het aanbod aan koopwoningen potentieel bereikbaar. De effecten van schaarste zijn voor lage en middeninkomens tot ongeveer 1,5 keer modaal het meest merkbaar door het geringe aanbod en het feit dat zij ook moeten concurreren met 80.000, die een woning van 386.000 kunnen financieren, is potentieel meer bereikbaar in de koopsector. Ongeveer 70 procent van het aanbod in Almelo is voor deze groep betaalbaar. Van ruim 30 procent van de woningen komt ook deze groep, zonder eigen spaargeld, niet in aanmerking. Naar verwachting komen met name jongeren en starters, zonder eigen spaargeld, hierdoor in de verdringing. Een groot deel van hen zal in de doelgroep lage (midden)inkomens vallen. Ook kunnen doorstromers mogelijk makkelijker een stap maken op de koopwoningmarkt door overwaarde van hun woning en/of eigen geld. Er zijn uiteraard uitzonderingen. Er zijn ook starters met veel eigen geld of doorstromers die geen stap kunnen maken naar een woning passend bij hun levensfase. De 5.000 is in een aantal wijken groter.
In de wijken Hofkamp, Binnenstad, Sluitersveld en Windmolenbroek valt minder dan 25 procent van het aanbod onder deze prijsgrens. In Noorderkwartier, Schelfhorst en Wierdense hoek heeft Op basis van de toegankelijkheid van het actuele aanbod en ondersteund door de cijfers over de omvang van de koopvoorraad en de prijsstijgingen, komen een aantal wijken naar voren, waar naar verwachting de effecten van schaarste vooral merkbaar zullen zijn. In bijlage 2 is een specificatie opgenomen. Het gaat om de wijken Nieuwstraat-kwartier, Binnenstad, De Riet, Sluitersveld, Wierdense Hoek en Ossenkoppelerhoek.
Rapport Schaarste-onderzoek
42
Bijlage 1 Inkomensgroepen In de analyses maken we een onderscheid tussen een aantal inkomensgroepen (prijspeil 2023): Laag inkomen 1 Laag inkomen 2: (bovengrens primaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens); Laag middeninkomen 1 Laag middeninkomen 2 alleenstaanden); Middeninkomen 1 meerpersoonshuishoudens); Middeninkomen 2: 60.000 (1,5 keer modaal); Hoog middeninkomen 1 Hoog middeninkomen 2
Rapport Schaarste-onderzoek
43
Bijlage 2 Toelichting Een aantal criteria zijn indicators van schaarste op wijkniveau. Aan de hand hiervan maken we een inschatting in welke wijken woningzoekenden mogelijk te maken hebben met negatieve effecten van schaarste aan betaalbare koopwoningen, en in welke wijken dit minder/niet het geval is. Deze criteria zijn als volgt: 1) Het aandeel koopwoningen in de totale voorraad van de wijk is kleiner dan het gemeentelijk gemiddelde van 54 procent; 2) Er is in de wijk sprake geweest van een afname in het aandeel koopwoningen van eigenaar-bewoners over de periode 2018-2022; 3) De gemiddelde WOZ-waarde in de wijk is in de periode 2019-2022 harder toegenomen dan het gemeentelijk gemiddelde van +47 procent; 4) Minder dan 25 procent actueel aanbod tot 265.000 of 10 of minder woningen in het aanbod.
Aandeel koopwoning en 2022 lager dan gemiddeld?
Aandeel eigenaarbewoners 2022 lager dan in 2018?
WOZwaardenontwi kkeling hoger dan gemeentelijk gemiddelde?
Minder dan 25% actueel aanbod tot Of gering aanbod
Nieuwstraat-Kwartier
Binnenstad
-
De Riet Noorderkwartier
-
Sluitersveld
-
Wierdense Hoek
-
Ossenkoppelerhoek Hofkamp
-
Schelfhorst
-
-
-
Windmolenbroek
-
-
-
Aadorp
-
-
-
Bornerbroek
-
-
-
Rapport Schaarste-onderzoek
-
44
Rapport Schaarste-onderzoek
45