6 Vaststelling wijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

Gemeente Almelo

Raadsbrief ter informatie

Postadres: Gemeente Almelo Postbus 5100 7600 GC Almelo

Aan de raad van de gemeente Almelo Bijlage

Doorkiesnummer

Behandeld door W. Hilbink

Datum 23 april 2024

Onderwerp Vaststelling wijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

Geachte leden van de raad, Wij hebben besloten het wijzigingsplan voor het perceel Pastoor Ossestraat 46 te Bornerbroek vast te stellen. Het plan voorziet in de juridisch planologische regeling voor de bouw van een extra woning op het perceel in ruil voor de sloop van de aanwezige voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Het plan voorziet tevens in de sloop van een bestaande tweede (bedrijfs)woning, waarvoor een nieuwbouwwoning terug wordt gebouwd. Met een landschaps- en erfinrichtingsplan is de landschappelijke inpassing geborgd en draagt het initiatief bij aan het voorkomen van verrommeling en een vergroting van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Het erf heeft in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied correctieve herziening’ weliswaar de bestemming ‘Wonen’, maar zijn uitsluitend de twee bestaande woningen toegestaan. Met gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid die in het bestemmingsplan is opgenomen, hebben wij nu met het wijzigingsplan een extra woning toegestaan in ruil voor te slopen voormalige agrarische bebouwing. Op 3 oktober 2023 hebben wij aan dit initiatief principemedewerking verleend. Het ontwerpwijzigingsplan heeft vanaf 27 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt. Het wijzigingsplan is nu ongewijzigd vastgesteld.

Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Almelo, de secretaris, de burgemeester,

J. Dijkstra

Pagina 1 van 1 Raad - 2408251 DCS - 2386390

M.M. van ’t Veld

Wijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46 NL.IMRO.0141.WP00006-

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Inhoudsopgave

Vaststellingsbesluit

5

T oelichting

7

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 De bij het plan behorende stukken 1.3 Ligging van het plangebied 1.4 Huidige planologische situatie 1.5 Leeswijzer

8 8 8 8 9 10

Hoofdstuk 2 Uitgangspunten en planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Planbeschrijving

12 12 13

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

15 15 17 22 23

Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten 4.1 Bedrijven en andere activiteiten 4.2 Externe veiligheid 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Geur 4.5 Geluid 4.6 Bodemkwaliteit 4.7 Ecologie 4.8 Archeologie

28 28 29 30 32 32 33 35 36

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf 5.1 Vigerend beleid 5.2 Watertoets 5.3 Conclusie

38 38 41 41

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten 6.1 Inleiding 6.2 Juridische systematiek 6.3 Beschrijving per bestemming

42 42 42 43

Hoofdstuk 7

46

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 8 Participatie, Vooroverleg en Zienswijzen 8.1 Vooroverleg 8.2 Zienswijzen

47 47 47

Bijlagen bij de toelichting

48

Bijlage 1

ruimtelijk kwaliteitsplan

49

Bijlage 2

verkennend bodemonderzoek

68

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

3

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Bijlage 3

natuurwaardenonderzoek

132

Bijlage 4

watertoets

165

Regels

168

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

169 170 179

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Bestemmingsregels Agrarisch Wonen Waarde - Archeologische verwachting middelhoog

181 182 183 187

Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels

189 190 191 192 193 194 195 196

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

198 199 200

Bijlagen bij de regels

201

Bijlage 1

202

erfinrichtingsplan

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

4

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Vaststellingsbesluit

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

5

Dummy vaststellingsbesluit: te vervangen door het daadwerkelijke besluit

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Toelichting

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

7

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Pastoor Ossestraat 46 in Bornerbroek is sprake van een voormalig agrarisch erf waar inmiddels de agrarische werkzaamheden zijn gestaakt. De schuren zijn momenteel in gebruik als opslag. Het erf is erg oud en is reeds zichtbaar op kaartbeelden van rond 1850. Het erf is aanvankelijk kleinschalig van aard. Een eerste uitbreiding vindt plaats in de jaren ‘30 van de voorgaande eeuw. Een tweede uitbreiding volgt in de jaren ‘80 waarbij het erf nagenoeg de vorm aan heeft genomen zoals dat in de huidige situatie het geval is. Het erf maakt onderdeel uit van Landgoed Huize Almelo. Het is gelegen in een landschap dat afwisselend is door dekzandgebied en beekdalen. De kopjes in het landschap werden benut als kampen of eenmansesjes en precies aan zo’n eenmansesjes is het erf gelegen. Het kampenlandschap was te herkennen aan de kleinschalige schaal met vele landschapselementen met diverse hoogteverschillen. Gelet op het feit dat de oorspronkelijke functie is verdwenen komen de schuren langzaam in verval. De schuren zijn door de materialisatie als landschap ontsierend te kwalificeren. De aanvrager is derhalve voornemens om de schuren te saneren in het kader van de rood voor rood regeling om op die manier een extra woonrecht te verkrijgen. Aan de beleidsuitgangspunten hiervoor kan voldaan worden. Zonder ontwikkeling raakt het erf langzaam in verval.

Om te voorkomen dat er nadelige gevolgen ontstaan voor de ruimtelijke kwaliteit is het voorstel om de schuren te slopen en op basis van een nieuwe erfopzet een extra woning te bouwen. De huidige (woon)boerderij blijft behouden. De tweede woning wordt gesloopt en herbouwd op een passende wijze in de nieuwe erfopzet. De plannen passen niet in het huidig bestemmingsplan. Daarom is met behulp van voorliggend plan een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Dit bestemmingsplan verschaft een goed juridisch en ruimtelijk kader voor de ontwikkeling.

1.2

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Pastoor Ossestraat 46" bestaat uit de volgende stukken: a. regels; b. verbeelding; c. bijlagen bij de toelichting; d. bijlagen bij de regels. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.

1.3

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Pastoor Ossetraat 46 in Bornerbroek, in het zuidelijk deel van het buitengebied van de gemeente Almelo. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Almelo, sectie P met perceelnummer 3. Een topografische kaart met daarop het plangebied rood aangegeven is onderstaand zichtbaar. De begrenzing van het plangebied is zichtbaar op de digitale verbeelding en komt overeen met het huidig woonperceel, de gewenste ontwikkeling van het erf en de landschappelijke investeringen.

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

8

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied (in rood) nabij Almelo (bron: Opentopo)

1.4

Huidige planologische situatie

1.4.1 Aanleiding Voor het plangebied gelden, tot het van rechtskracht worden van het onderhavige bestemmingsplan, de volgende plannen: Buitengebied Almelo, vastgesteld 26 september 2012; Buitengebied correctieve herziening, vastgesteld 13 september 2017; Parapluherziening Parkeren, vastgesteld 5 juni 2018; Parapluherziening Wonen, vastgesteld 23 maart 2020; Parapluherziening algemene afwijkingen, vastgesteld 20 december 2022. Het geldend bestemmingsplan ter plaatse is 'Buitengebied Almelo' en 'Buitengebied correctieve herziening'. In navolging hiervan hebben ook enkele parapluplanherzieningen plaatsgevonden voor wonen, parkeren en algemene afwijkingen. De parapluplannen hebben ondergeschikte wijzigingen aangebracht en worden daarom niet verder beschouwd in deze paragraaf. Onderstaand wordt nader ingegaan op het geldend planologisch regime ter plaatse.

1.4.2 Planologisch kader Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft het projectgebied de enkelbestemming ‘Wonen’ (zie verbeelding). De omliggende gronden hebben de bestemming 'Agrarisch'. Ten slotte geldt dat de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting - middelhoog' van toepassing is.

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

9

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Afbeelding 1.2: uitsnede geldende verbeelding rondom plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4.3 Strijdigheid Het realiseren van een extra (reguliere) woningen binnen de bestemming ‘Wonen’ is niet toegestaan. Tevens is het niet toegestaan om woonerf in gebruik te nemen op gronden die momenteel liggen in de bestemming 'Agrarisch'. Een aanpassing van het huidig kader is daarmee noodzakelijk. In het geldend bestemmingsplan van de gemeente Almelo is onder 18.5.1 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het bouwen van een extra woningen bij sloop van bedrijfsbebouwing. Dit biedt mogelijkheden om de voorgenomen ontwikkelingen middels een wijzigingsplan mogelijk te maken. Vanzelfsprekend moet dan voldaan worden aan enkele voorwaarden en deze zullen onder het gemeentelijk beleid nader worden uitgewerkt en getoetst.

1.5

Leeswijzer

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Uitgangspunten en planbeschrijving Hoofdstuk 3 Beleidskader Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten Hoofdstuk 5 Waterparagraaf Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid Hoofdstuk 8 Participatie, Vooroverleg en Zienswijzen In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit bestemmingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en de huidige bestemmingsplannen die nu gelden. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit bestemmingsplan is opgesteld. In het tweede hoofdstuk wordt de huidige situatie van het gebied beschreven, tevens wordt een planbeschrijving met de nieuwe, gewenste situatie toegelicht. Dit wordt aangevuld met het beleid dat, voor zover van toepassing voor het plangebied, op rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau is opgesteld (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 wordt de milieusituatie, inclusief het aspect fysieke veiligheid,

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

10

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft het onderdeel water. In hoofdstuk 6 staat hoe de uitgangspunten voor het plan zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding. In hoofdstuk 7 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 8 geeft de wijze van en resultaten omtrent het overleg met de omgeving en andere overheden weer.

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

11

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Hoofdstuk 2 2.1

Uitgangspunten en planbeschrijving

Huidige situatie

2.1.1 Landschappelijke en bebouwingsopzet Het plangebied is in een dekzandgebied gelegen afgewisseld met beekdalen. Daardoor is er in de omgeving sprake van hoogteverschillen. De hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De hogere plekken werden in gebruik genomen voor de landbouw, de lagere delen werden pas later nuttig. Het plangebied is gelegen in een gebied met meerdere dekzandkopjes. Dit is ook duidelijk zichtbaar in onderstaande hoogtekaart.

Afbeelding 2.1: hoogtekaart plangebied en omgeving, dekzandkopjes rondom plangebied zichtbaar (bron: AHN viewer) Het erf ligt in een van oorsprong zeer gevarieerd en kleinschalig kampenlandschap met diverse dekzandkopjes. Het zijn eenmansesjes met vaak één boerderij. Het erf is al oud en verschijnt ver voor 1850 op kaarten. Het was een uitstekend gebied om te boeren. De hoge gronden werden ingezet voor het verbouwen van graansoorten en de nabij gelegen heide kon gebruikt worden in het voormalige potstal systeem. De heide werd in die stallen vermengd met mest en uiteindelijk uitgereden op de essen en kampen ter verbetering van de grond. Het gebied kende met name houtsingels in een grillig patroon. Ook de wegen hadden een grillig patroon en liepen van erf naar erf. Veel houtsingels zijn door de jaren heen verdwenen, waarschijnlijk door ruilverkavelingen en de modernisering in de landbouw. Het gebied is grootschaliger geworden, maar nog altijd goed herkenbaar door een aantal landschappelijke dragers. Een deel daarvan ligt langs functionele structuren. Een ontwikkeling dient bij te dragen aan het behoud, herstel en/of de herkenbaarheid daarvan zover dat mogelijk is. Aanknopingspunten in dit gebied zijn de bestaande landschapsstructuren. Er moet vooral ingezet worden op behoud en de versterking van deze structuren.

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

12

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Huidige erfindeling Het erf heeft een cultuurhistorische opzet met een klassieke (logische) indeling waarbij de woonboerderij (het hoofdgebouw) aan de voorzijde van het erf is gelegen. De tweede woning en schuren zijn rondom de boerderij, met name aan de achterzijde gelegen. Het erf heeft de oorspronkelijke kleine korrelgrootte behouden.

Afbeelding 2.2: luchtfoto huidige situatie plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

2.1.2 Verkeersstructuur Het erf kent een eigen ontsluitingsweg die zowel richting de westzijde als de oostzijde strekt. De voornaamste ontsluiting is die richting de Kleine Bunder/Pastoor Ossestraat, aan de westzijde van het erf. De ontsluiting richting de oostzijde gaat richting het Nijreesbos en zal van oudsher benut zijn als route richting en van de landerijen en/of verbinding met nabijgelegen erven.

2.2

Planbeschrijving

2.2.1 Gewenste ontwikkeling In de bestaande situatie is sprake van een woonboerderij met daarnaast een 2e bedrijfswoning en enkele opstallen. Omdat de agrarische activiteiten zijn gestaakt is het voornemen ontstaan om het erf te herontwikkelen. In de nieuwe situatie blijft de (woon)boerderij behouden (A op tekening). Zowel de materialisatie als de positie van het gebouw zijn karakteristiek. De voormalig agrarische bedrijfsgebouwen (B op tekening) worden gesloopt.De sloop van de voormalig agrarische bedrijfsgebouwen omvat een totaal van tenminste 1.090 m2. Voldoende om het kader van de rood voor rood-regeling een compensatiekavel te verkrijgen. Daarnaast worden ook een bijgebouw bij de bestaande woning en de 2e woning op het erf (N) gesaneerd. In de huidige situatie kan het erf zowel vanuit de west- als oostzijde benaderd worden. Historisch gezien lijkt de toerit aan de oostzijde de oorspronkelijke te zijn, maar is de westelijke toerit ook al op kaarten

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

13

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

van rond 1900 zichtbaar. Om die reden blijven beide toeritten bestaan. In de huidige situatie rijdt men vanuit de westkant direct aan de noordzijde van de boerderij het erf op. Het valt te betwisten of dit altijd al het geval is geweest. Er ligt een kans om de contour van de aanwezige kamp te versterken en dus om meer zuid om de boerderij te rijden. Dit kan worden versterkt met de aanplant van een haag (J op tekening). Vanuit weerszijden is het erf dus te benaderen waarbij de bezoeker uitkomt op het centrale gedeelte van het erf (E op tekening). De bestaande (woon)boerderij krijgt als bijgebouw een vrijstaand bouwwerk (D op tekening) op de locatie waar nu de 2e woning gesitueerd is. Een extra gebouw op die plek versterkt het kleinschalige karakter van een erf met een typische verstrooide opzet met gebouwen van een verschillende omvang en verschillende typologie. Er worden twee nieuwe woningen gebouwd (C op tekening). De ene woning kan worden gebouwd vanwege het slopen van de 2e bedrijfswoning, de andere woning kan gebouwd worden door deelname aan de rood voor rood-regeling. Om het erf niet te druk te maken worden bijgebouwen van de nieuwe woningen in de hoofdvolumes opgenomen. Dat betekent dat het hoofdgebouw én bijgebouw onder één dak worden gebouwd. Daarmee ontstaan er per woning niet meerdere losse gebouwen, maar ontstaat er per woning slechts één volume.

Een extra voordeel is de mogelijkheid om daarmee grotere volumes te verkrijgen. Dat is in een kleinschalige erfsituatie passend om te voorkomen dat er tal van gebouwen ontstaan met ongeveer dezelfde omvang. Tot slot worden er vooral houtopstanden behouden (I op tekening), maar ook wat houtopstanden geveld (G op tekening) en worden er ook houtopstanden aangeplant (H en M op tekening). Telkens met het uitgangspunt om de landschappelijke situatie te versterken. Het is gewenst om (nog) beter aan te sluiten bij de herkenning van het kampenlandschap. Zowel het erf als de aansluiting op haar omgeving.

Afbeelding 2.3: erfinrichtingplan Pastoor Ossestraat 46 (bron: N+L Landschapsontwerpers)

2.2.2 Maatregelen ruimtelijke kwaliteit Saneren 2e woning en andere landschap ontsierende bebouwing op het erf; Verbeteren infrastructuur (grillige vorm, passend bij landschapstype); Verbeteren erfstructuur (karakteristiek voor landschapstype); Aanplant diverse bomen (H en M); Aanplant haag (J); Behoud van houtopstanden waar mogelijk (I).

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

14

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Hoofdstuk 3

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Keuzes Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

15

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Beoordeling van het plan: Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Juist kan het plan een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied, omdat een voormalig agrarische erf wordt omgevormd naar regulier woonerf met behoud van de karakteristieken. Geconstateerd is dat een woning op deze locatie een logische functie betreft.

Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 behorende bij de toelichting en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid in dit verdere hoofdstuk. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling.

3.1.2 Barro Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe te borgen is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) en jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling van minder dan 12 woningen of kleiner dan 500 m2 bvo niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Om een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel,

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

16

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Inmiddels heeft jurisprudentie reeds bepaald bij welke minimale omvang sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. In voorliggend plan is niet sprake van een stedelijke ontwikkeling, maar gaat het om een recreatieve functie. Beoordeling van de plannen: Wat betreft de "Ladder voor duurzame verstedelijking" wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij "nieuwe stedelijke ontwikkelingen" (3.1.6 Bro). Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is.

Hieronder worden deze uitspraken weergegeven: 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). In voorliggend geval wordt een bestaand agrarisch bedrijfsperceel opgeheven, waarbij de in onbruik rakende bebouwing gesaneerd wordt en conform de rood voor rood regeling twee compensatiewoningen gebouwd mogen worden. De ontwikkeling blijft ruim over de 12 woningen, de grens waarbij sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk.

3.1.4 Conclusie toetsing rijksbeleid Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.2

Provinciaal beleid Overijssel

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (bestemmings)plannen dienen te voldoen) 2.

Waar - ontwikkelingsperspectieven 3. Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag)

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

17

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Doorwerking plan: In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant: artikel 2.1.2 (Principe van concentratie) artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden. Artikel 2.1.2, lid 1: Principe van concentratie Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Beoordeling van het plan: In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt op gronden die momenteel in gebruik zijn als agrarische bedrijfslocatie. De bedrijfsactiviteiten gaan beëindigd worden en daarom wordt de bedrijfsbebouwing deels gesaneerd. Hier in de plaats mogen woningen gebouwd worden op hetzelfde erf conform de rood voor rood regeling. Daarmee is sprake van een lokale behoefte en een goede invulling aan het principe van concentratie.

Artikel 2.1.3, lid 1: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "groene omgeving" nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "bestaand bebouwd gebied" nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro; Beoordeling van het plan: De locatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van een herontwikkeling, waarbij bestaande agrarische bebouwing wordt gesaneerd op basis van rood voor rood twee compensatiewoningen worden gebouwd.

Er is daarom sprake van nieuwbouw, maar wel op het bestaande bouwperceel. De ontwikkeling wordt zorgvuldig ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening. Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit In de toelichting bij bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken, past binnen het ontwikkelingsperspectief, inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze toepassing wordt gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering). Beoordeling van het plan: Voor het plangebied is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld dat gebaseerd is op de toegekende gebiedskenmerken. Deze worden later in deze paragraaf afzonderlijk behandeld en getoetst. Hiermee wordt voldaan aan artikel 2.1.5.

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

18

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Artikel 2.1.6: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen - met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3 en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 - voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Beoordeling van het plan: Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van de gemeente Almelo. Deze meerwaarde vertaalt zich in: Sloop van 1.090 m2 aan landschapsontsierende bebouwing; Het landschappelijk inpassen van het nieuwe erf In het onderhavig geval betreft het de herontwikkeling van een voormalig agrarisch erf, sanering van de 2e woning en voormalige bedrijfsgebouwen en de realisatie van 2 woningen. Dit is in Bijlage 1 nader uitgewerkt en akkoord bevonden door de gemeente Almelo. Met inachtneming van dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 2.1.6.

Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen (lid 1) Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Beoordeling van het plan: Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van één compensatiewoning op basis van de rood-voor-rood-regeling en één vervangende nieuwbouw van een woning. Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing wordt het recht voor een extra wooneenheid verkregen. De woning voldoet aan de kwalitatieve behoefte en wordt gebouwd voor de lokale behoefte in de gemeente Almelo. Zoals uit paragraaf 3.4.4 blijkt is er in de gemeente Almelo ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven (waar) Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. Voor het voorliggende plan is het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' van toepassing.

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

19

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

afbeelding 3.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied is lichtgroen wat betekent "Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden - net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven - de ruimtelijke kwaliteitsambities: zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; continu en beleefbaar watersysteem. De ontwikkeling van de woonfunctie binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk met inachtneming van Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.Het omvormen van een voormalig agrarische erflocatie naar een reguliere woonfunctie na beeindiging van het agrarisch bedrijf is een passende activiteit in het mixlandschap. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het agrarisch cultuurlandschap door een goede landschappelijke inpassing van de plannen. Bovendien worden omliggende functies niet geschaad in de mogelijkheden. Gebiedskenmerken (hoe) Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.

De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

20

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen: 1. Natuurlijke laag. 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap. 3. Stedelijke laag. 4. Laag van de beleving.

afbeelding 3.2: weergaven lagenkaarten Overijssel, plangebied aangeduid (bron: provincie Overijssel) Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als ijstijden, wind en water. Het plangebied ligt in een dekzandgebied dat doorsneden werd door beekdalen. Door de uitgestrekte open gebieden was er minimaal sprake van hoogteverschillen, hoogstens wat dekzandwelvingen. Door de jaren heen zijn hoogteverschillen verder geërodeerd door de wind, soms juist weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik, maar uiteindelijk weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Vanuit deze laagtes sijpelde het water naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Het landschap is hier dynamisch met een open karakter. Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden zoals het plangebied.

De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie - gebrek aan kennis. De open essen en eenmansesjes kwamen door het potstalsysteem hoger in het landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van de es beplant met houtsingels (steilrand beplanting) of houtwallen met een - langs de randen van de es - kleinschaliger landschap tot gevolg. Afhankelijk van de grootte van de es werden meerdere boerderijen rondom een es gebouwd zoals dit het geval is rondom het plangebied. Bij de essen- en kampenlandschap is er vaak sprake van grillige wegenpatronen met een aaneenschakeling van landschapselementen rondom de kampen of essen en verspreid liggende erven. De locatie ligt op basis van historische kaarten in een overgang van een kampenlandschap naar een jonge heide- en broekontginningslandschap. De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat erven op een juiste manier ingepast zijn en blijven. Laag van de beleving en de stedelijke laag De stads- en dorpsrand is een overgangsgebied.

Met paars is op het kaartbeeld het bedrijventerrein weergegeven, met bruin woonwijken van 1955 tot nu. Hier is sprake van 2 elkaar overlappende invloedssferen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap eromheen. De (potentiële) kwaliteit is die van de ‘best of both worlds’; stedelijke

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

21

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

voorzieningen, verspreid liggende (gewilde) woon- en werkfuncties, padennetwerk in een landschappelijk raamwerk. Dichtbij stad en dorp en toch buiten. Randen gaan niet alleen over de ‘functionele mix’, maar vooral ook over herkenbaarheid, duidelijkheid, silhouetten (o.a. kerktorens) het je thuis voelen. Markante zichtlijnen op dorpen versterken de randkwaliteit. Conclusie Het in opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Woonvisie Twente 2015-2025 De regionale woonvisie geeft de gezamenlijke uitgangspunten van provincie, gemeenten en corporaties weer: woonafspraken en woonkeuzes op lokaal niveau zijn hiermee in lijn. In 2015 is deze visie vertaald in concrete Woonafspraken tussen provincie en gemeenten, op het niveau van functionerende woningmarkten. De provincie Overijssel heeft met gemeenten nieuwe afspraken vastgelegd over wonen voor de periode 2016-2020 (hierna: woonafspraken). De woonafspraken helpen om te zorgen voor gerichte en wederzijdse inzet van provincie en gemeenten ten aanzien van de woningmarkt. De overeenkomst zijn op 29 januari 2016 door de provincie en gemeenten in Twente ondertekend. De kern van de visie bestaat uit de verwachting dat Twente vanaf circa 2015 niet verder zal groeien qua inwoners, en vanaf circa 2035 ook niet meer qua huishoudens. Dus 'wonen' gebeurt in de toekomst vooral in de woningen, steden, dorpen en buitengebieden die er nu al zijn. Daarom richt de visie zich op het bestaande bebouwde gebied. Naast sloop en vervangende nieuwbouw vindt renovatie plaats om bestaand vastgoed weer toekomstgeschikt te maken. De netto uitbreidingsopgave in Twente is dus een fractie van de kwalitatieve opgave in de bestaande woningvoorraad.

Dit leidt tot de volgende speerpunten van beleid: Voldoende en gevarieerd aanbod: gemeenten bouwen voor lokale behoefte conform de natuurlijke huishoudensgroei; Kwaliteit boven kwantiteit: leefbare, duurzame en toekomstbestendige wijken met goede voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg; Vernieuwing en inbreiding boven uitbreiding: nieuwe uitbreidingslocaties zijn nauwelijks meer aan de orde. Nieuwbouw vindt conform de Ladder zoveel mogelijk plaats op transformatie- en inbreidingslocaties om onaantrekkelijke woongebieden een kwaliteitsimpuls te geven, te investeren in transformatie en kwalitatieve woningtekorten terug te dringen; Regionale samenwerking: de regionale woonvisie geeft richting aan het gezamenlijke woonbeleid van gemeente en corporaties in de komende jaren. De provincie voelt zich gecommitteerd aan de inhoud van de visie en is op onderdelen partner in de aanpak. In het Regionaal Woning Programmering Twente (geactualiseerde versie april 2017) zijn afspraken vastgelegd waarin gemeenten in Twente zich moeten houden. Zo zijn vraag en aanbod voor de regio in kaart gebracht op basis van dezelfde uitgangspunten en afspraken gemaakt over programmering en afstemming van woonplannen. Afgesproken is dat gemeenten woningbouwplannen binnen stedelijk gebied waarbij tenminste 25 woningen worden gerealiseerd, afstemmen met gemeenten in de regio.

Er is sprake van regionale afstemming indien de gemeenten de mogelijkheid geboden is om mee te denken over het woonplan. Bij het vastleggen van de woonafspraken is geconstateerd dat de woningmarkten in Twente overwegend lokaal zijn. In de gemeente Almelo is sprake van een kwantitatieve actuele behoefte van 1.765 - 2.090 woningen voor de periode 2017 t/m 2026. Hiertoe is, door de vraag op basis van actuele huishoudensprognose te confronteren met het aanbod in harde plannen (directe bouwtitels, uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden), sprake van het onderstaande:

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

22

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Woningvraag voor gemeente Almelo bedraagt 1.765 - 2.090 woningen. Aanbod in harde plannen goed voor 1.775 woningen. De resterende actuele behoefte die hieruit volgt is 315 woningen. Beoordeling van de plannen: Als gevolg van het voorliggende plan wordt één extra woning op basis van rood voor rood mogelijk gemaakt. De andere nieuwbouwwoning wordt gerealiseerd in plaats van een huidig aanwezige woning. Op basis van de actuele behoefte passen de plannen goed in dit kader.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsivisie voor de ideale gemeente Almelo 2020-2040 De Omgevingsvisie is vastgesteld op 29 september 2020 door de gemeenteraad van de gemeente Almelo. In de Omgevingsvisie staat hoe de omgeving binnen de gemeente Almelo zich tot nu toe heeft gevormd en wat de visie is voor de toekomst. Het is een onderdeel van de Omgevingswet die op 1 januari 2024 wordt ingevoerd. Voor de Omgevingsvisie is de gemeente Almelo verdeeld in vier gebieden: het buitengebied, de bedrijventerreinen, de wijken & dorpen en de binnenstad. Daarnaast zijn er onderwerpen die voor alle gebieden hetzelfde zijn, die los van de gebiedsindeling, in algemeenheid zijn beschreven. Het plangebied ligt in het 'buitengebied' van Almelo, waardoor de visie voor dit onderwerp het meest relevant is. Buitengebied Ontwikkelingen in het buitengebied moeten passen bij de Almelose maat en schaal. Ze tasten de bestaande natuur niet aan en gaan goed samen met de (agrarische) bedrijvigheid. Hieronder staan enkele doelen voor het buitengebied opgesomd; het versterken van het buitengebied door de ruimtelijke kwaliteit en biodiversiteit te verbeteren; duurzame doelen stellen en bewust boeren. In het kader hiervan is er onder meer ruimte voor rood-voor-rood trajecten om leegstand en verval te voorkomen; het toevoegen van woningen gebeurt enkel als dat echt nodig is en een meerwaarde heeft.

Voorbeelden van gewenste ontwikkelingen zijn bijzondere woonvormen als een knarrenhof of tiny houses en het toevoegen van een tweede woning op het erf; De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een bestaand erf waarbij op basis van rood voor rood één compensatiewoning wordt toegevoegd. Daarnaast wordt een bestaande woning op het erf herbouwd op een gewijzigde locatie. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt ingezet op een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door de sloop van de landschapsontsierende bebouwing en de landschappelijke inpassing van het plangebied. Er wordt daarmee bijgedragen aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het vitaal houden van het buitengebied van Almelo. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsvisie van de gemeente Almelo.

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

23

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

3.4.2 Beleidsnotitie 'Her- en nevengebruik VAB, Rood voor Rood' Het gemeentelijk beleid 'Her- en nevengebruik VAB, Rood voor rood' van de gemeente Almelo, d.d. 19-11-2007 is gebaseerd op het provinciale uitvoeringskader van de Rood voor Rood regeling, dat met invoering van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving daarin is ondergebracht. Voor de gemeente Almelo geldt als uitgangspunt dat bij de toepassing van Rood voor Rood niet alleen getracht wordt om te komen tot de sloop van ontsierende bebouwing, maar tevens tot een concentratie van burgerwoningen in het landelijk gebied. Achterliggend doel is om te voorkomen dat de ontwikkeling van agrarische bedrijven wordt gehinderd door de toevoeging van woningen. Indien er geen sprake is van een belemmering, is het uitgangspunt dat de compensatiewoning wordt gerealiseerd op de slooplocatie. De kern van deze regeling is dat minimaal 850 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt moet worden. Hiervoor in de plaats mag een woning gebouwd worden van maximaal 750 m3 en bijbehorend bouwwerk van 100 m2. De voorwaarden van het beleid zijn doorvertaald in het bestemmingsplan 'Buitengebied Almelo' en de correctieve herziening uit 2017 dat ter plaatse geldt. Voor een weergave van en een toetsing aan deze voorwaarden wordt verwezen naar paragraaf 3.4.3.

3.4.3 Bestemmingsplan 'Buitengebied Almelo' Het bestemmingsplan 'Buitengebied Almelo' uit 2012 en de aanvulling hierop 'Buitengebied correctieve herziening' uit 2017 bevat onder andere de uitwerking van het gemeentelijke Rood voor Rood beleid, in de vorm van wijzigingsbevoegdheden binnen meerdere (agrarische) bestemmingen. Aan deze wijzigingsbevoegdheden zijn op hoofdlijnen steeds dezelfde voorwaarden gekoppeld. Hier wordt hierna nader op ingegaan. Voorwaarden wijzigingsbevoegdheid Rood voor Rood Op basis van de in het bestemmingsplan "Buitengebied Almelo" opgenomen wijzigingsbevoegdheid in lid 3.5.9. (Agrarisch) kan medewerking worden verleend door het plan te wijzigen voor het na bedrijfsbeëindiging omzetten van een agrarisch bouwvlak in de bestemming ´Wonen´, waarbij de bouw van één of meerdere extra woningen wordt toegestaan, in verband met sloop van voormalige agrarische bebouwing, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. ter compensatie van de sloop van minimaal 850 m2 voormalige bedrijfsbebouwing en/of bijbehorende bouwwerken bij de bedrijfswoning, niet zijnde karakteristieke bebouwing en opgericht met een bouwvergunning voor 1 januari 2004, kan één compensatiewoning worden toegestaan; b.

de sloop mag voor een deel plaatsvinden op de locatie van een ander voormalig agrarisch bedrijf, mits op de locatie van dit andere voormalige bedrijf ook alle voormalige bedrijfsbebouwing met uitzondering van karakteristieke bebouwing wordt gesloopt; c. bij sloop op meerdere locaties wordt de compensatiewoning op één van beide locaties toegestaan; d. de compensatiewoning mag niet worden teruggebouwd ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied'; e. de compensatiewoning mag een inhoud van maximaal 750 m3 hebben met daarbij bijbehorende bouwwerken met een oppervlakte van maximaal 100 m2 per woning; f. de bebouwing dient te worden gesitueerd op een kavel van minimaal 500 m2 en maximaal 1.000 m2 per woning; g. alle bebouwing die niet ten behoeve van het wonen wordt gebruikt dient te worden gesloopt met uitzondering van de gebouwen, tot een maximale oppervlakte van 300 m2, welke direct worden hergebruikt in het kader van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen; h. er sprake is van een landschappelijke inpassing, waartoe een inpassingsplan dient te worden opgesteld; i. er geïnvesteerd wordt in het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving; j. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad; k.

de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; l. de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat: 1. bodemsanering niet noodzakelijk is dan wel vóór uitvoering van het wijzigingsplan zal

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

24

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

plaatsvinden; 2. geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden dan wel geen ingrepen in de bodem zullen worden verricht; 3. in risicogebieden voor wateroverlast aanvullende maatregelen met betrekking tot schadevrij bouwen en compensatie worden getroffen; 4. met betrekking tot (spoor)wegverkeersgeluid een aanvaardbaar woonklimaat wordt gerealiseerd; 5. met betrekking tot de luchtkwaliteit een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd, dan wel dat geen onevenredige verslechtering plaatsvindt; 6. met betrekking tot de externe veiligheid een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd, dan wel dat geen onevenredige verslechtering plaatsvindt; 7. beschermde planten- en diersoorten en biotopen niet onevenredig worden geschaad; 8. het wijzigingsplan financieel uitvoerbaar is. Toetsing aan de voorwaarden wijzigingsbevoegdheid Rood voor Rood Hierna wordt puntsgewijs getoetst aan de voorwaarden zoals opgenomen in voorgaande alinea. a. Er is sprake van de sloop van circa 1.090 m2 vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen. Hiermee wordt voldaan aan de minimale sloopeis van 850 m2. b. De sloop vindt plaats ter plaatse van het voormalige agrarische bedrijfsperceel; c. N.v.t. d. N.v.t. e. De beoogde compensatiewoningen zullen een inhoudsmaat van maximaal 750 m3 krijgen, met maximaal 100 m² aan bijbehorende bouwwerken; f.

De omvang van de compensatiekavel is in overleg met de gemeente afgestemd. g. Alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op de locatie wordt gesloopt met uitzondering van de woonboerderij. De loopstal (ca. 695 m2) en de open stal (ca. 395 m2) worden gesloopt. Totaal wordt er dan 1.090 m2 gesloopt. Er blijft daarbij 240 m2 over boven de sloopnorm voor rood voor rood. Bij de bestaande woning wordt daarom 240 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Bij de nieuwe woningen wordt 100 m2 aan (inpandige) bijbehorende bouwwerken toegestaan. h. In dit geval is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld, die is opgenomen in Bijlage 1, waarin onder andere maatregelen voor de landschappelijke inpassing zijn opgenomen. i. De onderdelen waarin wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit zijn beschreven en weergegeven in Bijlage 1 . j. Er is geen sprake van belemmering of onevenredige aantasting van in de nabijheid gelegen functies en waarden. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 4. k. De belangen van eigenaren/gebruikers van nabij gelegen gronden worden niet onevenredig geschaad. Hiervoor wordt de toetsingen in Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten. l. Voor de milieukundige en financiële uitvoerbaarheid wordt verwezen naar respectievelijk Hoofdstuk 4 en Hoofdstuk 7. Hiermee wordt gesteld dat aan alle voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan.

Resumerend wordt geconcludeerd dat het plan voldoet aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid. Vanwege een gewijzigde locatie van de her te bouwen boerderij is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk en is de gehele ontwikkeling in onderhavige herziening opgenomen.

3.4.4 Woonvisie Almelo 2020-2030 De woonvisie van de gemeente Almelo gaat over wonen in Almelo en de vele onderwerpen die daarmee samenhangen, zoals demografische ontwikkelingen, de bevolkingssamenstelling, de zorgvraag omtrent wonen, de kwaliteit van de woningvoorraad en verduurzaming. Met de visie wordt 15 jaar vooruit gekeken. Op basis van de prognose, historische en huidige woonsituatie zijn de belangrijkste ambities bepaald. Almelo wil een sterke centrumgemeente zijn en blijven, met een regiofunctie voor Noordwest-Twente. Om dat op woongebied te realiseren zijn drie grote ambities geformuleerd. De gemeente streeft naar: 1. Een flexibele woningvoorraad

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

25

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

De verwachte groei van de gemeente mogelijk maken en alvast voorbereid zijn op de (op termijn) te verwachten krimp. Onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor jongeren en jonge gezinnen. Inbreiding verkiezen boven uitbreiding. Een vitale, aantrekkelijke binnenstad creëren. De kernen Aadorp en Bornerbroek de ruimte geven om aan de vraag naar nieuwbouw tegemoet te komen. 2. Een evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad Het aandeel koop- en huurwoningen meer in evenwicht brengen, en de sociale woningbouw beter over onze (en omliggende) gemeente(n) verdelen. De woonvoorzieningen voor kwetsbare groepen beter over onze (en omliggende) gemeenten verdelen. 3. Een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad Zorgen dat (oudere) inwoners een fijne woonomgeving krijgen/behouden, in nabijheid van anderen en met voorzieningen binnen bereik. Bestaande en nieuwe woningen levensloopgeschikt maken Een betaalbare en duurzame energievoorziening bereikbaar maken voor iedereen en bestaande woningen voor 2050 aardgasvrij maken. De woningvoorraad kan tot 2035 nog met ruim 1.600 woningen groeien en die groei zal vooral bestaan uit koopwoningen (onderstaande afbeelding). In dit segment is er meer vraag naar eengezinswoningen dan naar meergezinswoningen (nietgrondgebonden/appartementen).In de huursector is het de opgave om meergezinswoningen toe te voegen.

Per saldo neemt het sociale huursegment in omvang af. Opgemerkt wordt dat deze gemeentelijke Woonvisie (nog) niet is aangepast aan de bijgestelde ambitie zoals vastgelegd in de Regionale Woonagenda Twente. Daarin zijn immers afspraken gemaakt dat binnen de gemeente Almelo tot 2030 in een woningbehoefte van meer dan 2.000 woningen extra zal voorzien.

Afbeelding 3.3: Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype, Almelo (2018-2035) Inbreiding verkiezen boven uitbreiding

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

26

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Bij de uitbreiding van de woningvoorraad wordt de aanwezige ruimte in het bestaande bebouwde gebied benut. Het is belangrijk om niet te bouwen voor leegstand dus de vraag is welke woningen toegevoegd worden en waar. Hierbij wordt uitgegaan van inbreiding boven uitbreiding. Het is een kwestie van prioriteren; toevoegen gaat hier niet (alleen) over nieuwbouw, maar over transformatie, herstructurering en verduurzaming. Toetsing aan Woonvisie Almelo De gemeente Almelo richt zich op een flexibele, evenwichtige, gevarieerde, toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad. De beoogde transformatie sluit aan op deze beleidslijnen uit de woonvisie. Met de ontwikkeling is sprake van transformatie in het buitengebied. Dat past bij de keuze voor een vitaal buitengebied.

3.4.5 Conclusie toetsing gemeentelijk beleid Geconcludeerd wordt dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

vastgesteld w ijzigingsplan Pastoor Ossestraat 46

27

NL.IMRO.0141.WP00006-WP31

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu-aspecten

Bedrijven en andere activiteiten

Om een leefbare woonomgeving te waarborgen worden de ruimtelijk relevante milieu-invloeden van bedrijfsmatige activiteiten, in relatie tot de omgeving, beschreven. Vanuit deze doelstelling ligt in de woongebieden het accent op wonen en worden bedrijfsmatige activiteiten geweerd of ontmoedigd. Andersom ligt het accent in gebieden waar bedrijvigheid is toegestaan op activiteiten en wordt wonen niet direct toegestaan. Functiemenging van detailhandel en wonen, kan gewenst zijn voor zover deze niet leidt tot een onleefbare situatie en deze bedrijvigheid direct is gerelateerd aan de woonomgeving (bv. buurtsuper, schoolgebouw).

4.1.1 Wijze van beoordelen De invloed van de aanwezige bedrijven en de mogelijke potentiële milieubelasting van toegestane bedrijven op het plangebied zijn beoordeeld. Hierbij zijn de milieuvergunningen en daaruit voortkomende rechten, de normstellingen uit AMvB’s en de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” (versie 2009) als leidraad gehanteerd. Vervolgens is gekeken naar de milieuhygiënische effecten van deze bedrijvigheid op het plan. De bevindingen staan in de volgende paragrafen.

4.1.2 Externe zonering De publicatie “Bedrijven en milieuzonering” van de VNG is gebruikt bij de zonering rond bedrijven. De publicatie deelt bedrijven onder in categorieën op basis van de ingeschatte milieubelasting. Per milieucategorie gelden richtafstanden tot de milieugevoelige objecten. Milieucategorie 1 2 3.1 3.2 4.1 4.2 5.1 5.2 5.3 6

Aan te houden afstand tot milieugevoelige objecten 0 tot 10 meter 30 meter 50 meter 100 meter 200 meter 300 meter 500 meter 700 meter 1000 meter 1500 meter

4.1.2.1 Aanwezige bedrijven in de directe omgeving De aanwezige bedrijfsactiviteiten in en rond het plangebied zijn geïnventariseerd op basis van de bedrijvenlijst van de gemeente Almelo. De bedrijvenlijst geeft aan welke bedrijven in bedrijf zijn en zich hebben gemeld of een vergunning hebben gekregen op basis van de Wet milieubeheer. Zowel een melding als een vergunning geeft rechten aan een bedrijf. Kleinschalige activiteiten, zoals detailhandel en kantoor of bedrijven aan huis, leveren geen problemen op en zijn buiten beschouwing gelaten. De volgende activiteiten nabij het plangebied worden nader toegelicht: Twentepoort Oost, milieucategorie 3.1 op minimaal 181 meter van het plangebied; Twentepoort Oost, milieucategorie 3.2 op minmaal 186 meter van het plangebied ; Pastoor Ossestraat 48, grondgeboden agrarisch bedrijf en zorgboerderij, max. milieucategorie 3.2 op minimaal 137 meter afstand